借地にある持ち家の立ち退きを求められた時の対処マニュアル！拒否できるケースや損をせずに立ち退く対策などを解説

借地に建てた家に長年住んでいる方が、地主から「土地を返してほしい」「契約を終了するから立ち退いてほしい」と言われることは決して珍しくありません。

その場合、「立ち退きを拒否できる場合はある？」「もし立ち退くことになったら、どれくらいの立ち退き料がもらえるの？」など、多くの悩みや疑問が生じることでしょう。

大前提として、借地借家法という法律によって、借主の居住権は強く保護されています。そして、地主が借主に立ち退きを要求するには、それ相当の理由である「正当事由」が必要になります。

そのため、地主の一方的な都合だけで、借地にある持ち家から立ち退かなければならないというわけではありません。

とはいえ、正当事由があると認められる場合、借地にある持ち家から立ち退きをしなければならないケースもあります。その場合、地主から立ち退き料が提示されるのが原則です。

当記事では、拒否できるケースや損をせずに立ち退く対策など、借地にある持ち家の立ち退き問題について解説していきます。借地にある持ち家の立ち退きを求められた際には参考にしてみてください。

借地にある持ち家でも立ち退きに応じる必要がある？

地主から立ち退きを要求された場合、「要求に応じなければならないのか」のように考えることでしょう。しかし、借地にある持ち家に住んでいるからといって、地主の一方的な申し出にすぐに応じる義務は原則としてありません。

前提として、「借地借家法（しゃくちしゃっかほう）」という法律では、借主の居住権が強く保護されています。

そもそも借地権は、建物を建てる目的で他人の土地を借りる権利です。つまり、借地権がある人は借地借家法によってその土地の居住権が強く保護されるのです。

そのため、正当な理由や条件がなければ、地主は一方的に契約を終了させることはできずに、立ち退きをせずに済みます。

ただし、借地権の種類や正当事由によっては、立ち退きが必要になることもあります。そこで、ここからは「借地権の種類」「正当事由」の2つの観点から、借地にある持ち家からの立ち退きが必要なのかどうかについて解説していきます。

借地権の種類

地主から立ち退きを求められたとき、まず確認すべき重要なポイントの1つが、現在の借地契約が「普通借地権」か「定期借地権」かという点です。この契約形態の違いによって、借地人が立ち退きに応じる必要があるかどうか、また法的にどの程度保護されるかが大きく変わってきます。

なお、まずは借地権の種類とそれに応じた立ち退きの必要性をまとめましたので、参考にしてみてください。

種類	立ち退きの必要性
普通借地権	原則として立ち退きを拒否できる
定期借地権	契約満了時に立ち退きが必要になる

普通借地権とは、借地借家法第3条に基づく契約形態で、契約期間が満了しても借地人の希望があれば契約を更新できるものです。

この契約では、地主が更新を拒絶したり契約を終了させたりするには、「正当事由」が必要となります。そのため、「借地人に重大な契約違反がある」「地主に強い土地使用の必要性がある」といった事情がなければ、立ち退きは原則として認められません。

一方で、定期借地権は、あらかじめ「契約の更新をしない」ことを合意した借地契約です。契約期間満了とともに借地権は終了するため、借地人は原則として立ち退きを拒むことはできません。

そのため、地主から「立ち退いてほしい」と言われても、法律上それを拒否する余地は極めて限定的といえます。

契約の種類によって立ち退きの必要性が異なるため、ご自身の借地契約が「普通借地権」か「定期借地権」かを確認することが大切です。契約書の中に「契約期間終了後は更新しない」旨の文言があれば、定期借地権であると考えられます。

正当事由

地主が借地人に対して契約の更新拒絶や土地の明け渡しを求める場合、法律上は「正当事由」が必要となります。

これは借地借家法第6条に明記されており、地主側の一方的な事情だけでは足りず、地主と借主のさまざまな事情を総合的に考慮して、社会通念上やむを得ないと認められた場合に限って契約終了が認められるというものです。

前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
引用元 e-Gov「借地借家法」

正当事由が認められるかどうかのポイントとしては、下記が挙げられます。

ポイント	概要
地主が土地を使用する必要性がある	地主自身がその土地に自宅や事業所を建てるなど、強い必要性がある場合。 ただし、単なる「売却したい」「相続対策をしたい」といった経済的動機のみでは、正当事由と認められにくい傾向がある。
借地契約の期間が長期にわたっている	契約期間が長期にわたり、地主が継続利用に著しい不利益を受けている場合には、一定の考慮がされる。
借地人に義務違反がある	地代の長期滞納や契約違反がある場合には、地主の主張が認められやすくなる。 ただし、軽微な違反では正当事由の成立には至らないことが多い。

このように、正当事由が認められるのかは複雑であり、単に「契約が終わるから」「更新しないから」といった理由では、原則として立ち退き要求は通りません。

詳しくは後述しますが、実際の裁判でも「地主側の事情が薄弱」「借地人側に非がない」などの理由で、立ち退き拒否が認められている判例も存在します。

そのため、地主から立ち退きを求められた場合には、相手の主張に正当事由が認められる根拠があるのかを慎重に確認する必要があります。契約内容や交渉経緯を整理し、必要であれば弁護士や不動産専門業者に相談のうえ、正当事由があるかどうかを確かめることが重要です。

借地にある持ち家の立ち退き要求を拒否できる・できないのはどんな場合？

地主から「借地にある建物を明け渡してほしい」と言われたとき、借地人がその要求に応じる義務があるのかどうかは、前述の通り契約の種類や事情によって異なります。

安易に要求をのんでしまうと、大切な財産である建物や借地権の価値を損なう可能性もあります。ここでは、立ち退きを拒否できる場合と拒否できない場合について、それぞれ具体的に解説していきます。

借地にある持ち家の立ち退き要求を拒否できるケース

借地にある持ち家の立ち退き要求を拒否できるケースとしては、「地主の立ち退き要求に正当性がない」「借地人側に契約違反がない」などに該当する場合です。具体的には、下記のケースであれば、借地にある持ち家からの立ち退きを拒否できる可能性があります。

ケース	概要
普通借地権での契約である	契約が「普通借地権」であれば、契約期間満了後も原則として更新され、借地権が継続される。地主が立ち退きを求めるには正当事由が必要ですが、それが認められない限り、借地人は立ち退く必要はない。
地主側に正当事由がない	「相続したので処分したい」「土地を更地にして売りたい」など、地主の一方的な都合だけでは、正当事由としては不十分。 また、借地人が契約内容を誠実に守っている場合、立ち退きを命じる裁判所の判断は出にくくなる。
立ち退き料などの代償条件が提示されていない	立ち退きが法的に認められる場合でも、その条件として「相当な立ち退き料」が必要になる。 これが提示されていない場合には、実務的にも交渉は進まず、借地人は立ち退きを拒否できる。
建物が現に使用され、生活や事業の基盤となっている	長年にわたりその建物に住み続けていたり、事業を行っていたりする場合には、借地人の生活基盤への影響が大きく、裁判所も借地人の権利を重視する傾向にある。

借地にある持ち家の立ち退き要求を拒否できないケース

一方、以下のようなケースでは、借地人が立ち退きに応じなければならない可能性があります。

ケース	概要
定期借地権で契約している	契約書に「期間満了により借地契約を終了し、更新しない」と記載されている場合、それは「定期借地権」である可能性が高く、契約満了時には借地権が終了する。 この場合、借地借家法第22条などに基づき、借地人は立ち退きを拒むことができない。
地代の長期滞納などの契約違反がある	借地人が地代を長期にわたって滞納していたり、無断で建替え・譲渡・増改築などの行為をしていた場合、地主側に契約解除の権利が認められることがある。 こうした場合には、裁判でも地主側の主張が認められる傾向がある。
正当事由が成立している	地主に強い土地使用の必要性があり、借地人の事情と比較して社会的に相当と判断された場合には、契約更新拒否や明渡請求が認められることがある。 とくに、立ち退き料や代替地の提供が提示されていると、地主の正当事由が補強され、立ち退きが認められる可能性が高まる。

借地権付き建物の立ち退きに関する判例

借地契約における立ち退き請求が裁判でどのように判断されるかは、実際の判例が参考になります。ここでは代表的な事例をもとに、借地人の立ち退きが認められたケースと拒否できたケースを整理します。

借地権者が立ち退きを拒否できたケース

東京地裁の令和元年10月30日判決では、居住実態が強く保護されたことで借地権者が立ち退きを拒否できています。

借地人が居住用として継続利用していたケースで、資格・通勤事情などから代替居住が可能とはいえない場合、借地権価格を基にした立ち退き料支払いがあっても契約終了が認められました。

借地権付き建物の立ち退きが認められたケース

東京地裁の判決では、下記のように借地権付き建物の立ち退きが認められたケースがあります。

例	概要
土地の自己使用が認められた事例（東京地裁 平成25年1月25日判決）	学校法人が老朽化した建物を建て替え、自身の大学病院を建設するために借地人に立ち退きを請求した事件。 裁判所は、法人の事情を正当事由として認めつつ、借地人の生活基盤への影響も考慮し、「立ち退き料を支払うなら契約終了を認める」と判断した。
再開発計画による事例（東京地裁 平成26年7月1日判決）	築40年以上のビルについて、近隣ビルとの一体開発を目指す会社が借地人に立ち退きを請求。 東京地裁は老朽化と再開発の必要性を理由に正当事由を認め、立ち退き料と引換に明渡しを命じた。

立ち退きを左右するポイント

借地における立ち退き問題でカギとなる判断要素は、大きく次のポイントです。

• 正当事由があるかどうか
• 立ち退き料の金額

それぞれのポイントについて、法律や判例などの根拠を交えながら解説します。

正当事由があるかどうか

地主が借地人に対し契約終了や立ち退きを求める際は、借地借家法によって正当事由が必須とされています。正当事由はさまざまな事情をもとに総合的に判断されます。

正当事由になり得るケース・判断されにくいケースをまとめましたので参考にしてみてください。

	具体例
正当事由になり得るケース	・地主が自宅建設や事業利用といった自己使用をするために土地が必要なケース ・土地・建物が老朽化し、安全性・再開発などで用途変更が求められるケース ・再開発計画が立てられており、他の借地人も同様に退去済みであるなど実行性が高いケース
正当事由と判断されにくいケース	・単に「売却したい」「相続対策で更地にしたい」という地主側の事情しかないケース ・代替地があるのに移住先が提示されていないケース ・借地人が使用を継続しており、生活基盤が明確に存在するケース

正当事由が認められるかどうかは専門的な知見も必要です。借地にある持ち家の立ち退きを求められた際には、弁護士などの専門家に相談をして、正当事由の有無を確認しておくのもよいでしょう。

立ち退き料の金額

地主が立ち退きを進める際には、原則的に「立ち退き料（たちのきりょう）」の支払いが必要になります。これは、借主に退去を納得してもらうために、貸主が負担する補償です。

前提として、立ち退き料の支払いは法律で定められているわけではないため、「必ず支払いが求められる」というわけではありません。

しかし、貸主と借主の事情を考慮したうえで、立ち退きの正当事由が認められますが、借地借家法において借主の立場は強く守られています。そこで、正当事由を補完するためにも、貸主は立ち退き料を提示するのが基本とされているのです。

実際に東京地裁の判決では「正当事由がやや劣る場合でも、立ち退き料を支払うことで、総合的に正当事由が認められる場合がある」との事例もあります。

あくまで貸主が借主に立ち退きを要求するための要素の1つにすぎないため、立ち退き料の金額には法的な定めはありません。また、実際に支払われる立ち退き料は、立ち退きを求める理由や、貸主および借主の事情によって大きく変動します。

そのため、立ち退き料の相場は一概にいえませんが、住居用物件においては家賃の6か月〜12か月分程度、事業用物件においては12か月〜24か月分以上が一般的といわれています。

なお、立ち退き料の金額は以下などをもとにして判断されるのが基本です。

• 立ち退きによって借主が負担する引っ越し・移転の費用
• 新たな賃貸契約に伴う初期費用
• 長期居住者への慰謝料
• 営業を行っている場合の営業損失補償

立ち退きが必要な場合は借地にある持ち家はどうなる？

地主から立ち退きを求められ、それに応じることになった場合、「借地上に建てた持ち家はどうなるのか」という不安もあることでしょう。

前提として、借地に建ててあるとしても持ち家はあくまで借地人の財産です。そのため、地主と合意したからといって、持ち家が勝手に処分されることはありません。

立ち退きに関する交渉の際には、持ち家を売却するのか解体するのかを貸主と借主で決めることになるのが基本です。

方法	概要
持ち家を自分で解体して更地にしてから返還する	借主が持ち家を解体して土地を変換する方法。解体費用とどちらが負担するのかは交渉次第になるため、立ち退き料の中に「解体費」が含まれているかを確認するのが大切。 なお、地主から「更地で返してほしい」と要求されたとしても、法的には強制できるものではないため、納得できない場合は他の選択肢も検討するべき。
地主に持ち家を買い取ってもらう	借地借家法第13条に基づき、借地契約終了時に借地人は建物を地主に買い取らせることができる。法律で定められた借地人の権利であるため、地主が一方的に拒否できるものではない。 この請求を行えば、自身で持ち家を解体する必要はなく、建物の価値を補償金として受け取ることが可能。 ただし、建物の築年数や状態によっては買取額が下がることもあるため、買取業者などの専門家による査定を推奨する。

借地の持ち家から立ち退きを求められたときの流れ

ここでは、立ち退き要求を受けてから実際に立ち退きまでに踏むべき基本的な流れについて解説していきます。大まかな流れとしては下記となります。

1. 借地の契約状況を確認する
2. 地主との交渉を開始する
3. 地主と合意する
4. 立ち退きに合意する場合は立ち退き料を受け取る

なお、地主から立ち退きを求められた際、焦って即答してしまうと、本来得られるはずの十分な立ち退き料を受け取れないなどの思わぬ不利益を被るおそれがあります。

立ち退きに応じるかどうかは、契約内容や正当事由、補償の有無によって大きく左右されます。感情的なやりとりや口約束で進めるのではなく、冷静に事実確認と準備を整えましょう。

1. 借地の契約状況を確認する

借地にある持ち家の立ち退きを求められた際にまず確認すべきは、現在の契約内容です。借地権には「普通借地権」と「定期借地権」があり、立ち退きの交渉に大きな影響を与えます。

• 契約書の内容：契約期間・更新条項・解除条件など
• 借地権の種類：普通借地か定期借地か
• 契約の更新状況や満了時期
• 借地権が登記されているか

上記を基に、地主が立ち退きを求める法的根拠があるかどうかを整理しましょう。不明な点がある場合は、不動産に詳しい弁護士や司法書士に契約書を確認してもらうことが大切です。

2. 地主との交渉を開始する

契約内容を確認したうえで、地主との話し合いに進みます。交渉の際には下記を踏まえておくのがよいでしょう。

• 立ち退きの理由・正当事由の有無を確認する
• 立ち退き料が提示されているか、条件が具体的かを確認する
• 可能な限りやりとりは書面やメールで記録を残す

とくに正当事由が不十分な場合には、「契約解除に応じない」という選択肢も現実的です。交渉中に内容証明郵便や調停を用いてくるケースも考えられるため、弁護士などの専門家に相談しておくことも検討するべきです。

3. 地主と合意する

立ち退きに関して合意をした場合は、合意書または示談書を作成します。合意書や示談書を作成しておくことで、合意の際の条件についてトラブルが起こるのを防げます。

合意書には以下を明記しましょう。

• 退去日
• 立ち退きが求められた理由
• 立ち退き料の金額と支払時期
• 原状回復の範囲や条件
• 敷金や保証金の扱い

なお、合意書には必ず署名・押印を双方で行い、原本を各自保管するようにしてください。

4. 立ち退きに合意する場合は立ち退き料を受け取る

立ち退きに応じる場合は、必ず立ち退き料の支払いが確認できてから引き渡しを行いましょう。よくあるトラブルとして、「退去後に支払う」と言われたまま支払いが遅延・未払いになるケースもあります。

可能であれば、「支払いは退去前日または退去当日の午前中に完了させる」「銀行振込証明書などを保管しておく」といった対応をとるのがよいでしょう。

地主と揉めずに交渉を行うためのポイント

借主からすれば、立ち退きの要求は自身の生活基盤を失いかねないものです。とはいえ、地主にも立ち退きが必要な事情があるため、要求に至っていると考えられます。

お互いに事情があるため、借地にある持ち家の立ち退き交渉は、感情的な対立や誤解が生じやすく、トラブルに発展すると解決が難しくなることもあります。

そこで、借地にある持ち家の立ち退きを求められた際には、地主と揉めずに交渉を行うことも大切です。地主と揉めずに交渉を行うためのポイントとしては、下記が挙げられます。

• 地主の立ち退き要求に正当事由があるのかどうかを確かめる
• 立ち退きの交渉は文書・メールで記録を残しながら行う
• 第三者を挟んで交渉を行う

ここからは、地主と揉めずに交渉を行うためのポイントについて、それぞれ解説していきます。

地主の立ち退き要求に正当事由があるのかどうかを確かめる

​​まず、地主が提示する立ち退きの理由が正当事由として認められるのかを冷静に見極めることが不可欠です。

前述したように、正当事由がないのであれば立ち退き要求に応じる必要はありません。そのため、正当事由の有無は交渉の土台になるのです。

正当事由があるのかどうかは、弁護士などの専門家に相談し、要求の妥当性を評価してもらうことが望ましいです。

立ち退きの交渉は文書・メールで記録を残しながら行う

口頭だけでの交渉は、後に認識の食い違いや証拠不十分によるトラブルに繋がりやすいです。そのため、立ち退き交渉の際には、下記を踏まえておくのがよいでしょう。

• 交渉内容は可能な限り書面やメールで記録に残す
• 内容証明郵便の利用も検討し、重要な連絡は証拠を確保する
• 記録は整理して安全に保管し、必要に応じて専門家に共有する

第三者を挟んで交渉を行う

地主との交渉は、感情的な対立やコミュニケーションのすれ違いが起こりやすく、話し合いが難航するケースが少なくありません。こうした場合は、弁護士や不動産会社の専門スタッフなど、第三者を介して交渉を進めることが効果的です。

弁護士を代理人に立てるメリット	・法律の専門知識に基づきながら、地主の要求が正当かどうかを判断し、適切な交渉を行える ・借地人の権利を守るための主張や書面の作成も代理で対応してもらえる ・地主と直接話すストレスを軽減し、感情的な対立を回避できる ・交渉が難航した場合、訴訟や調停といった法的手続きへの橋渡しもスムーズになる
不動産会社の専門スタッフを間に入れるメリット	・地主との間に立って条件交渉や調整を代行してもらえる ・物件の査定や立ち退き料の妥当性を評価してもらえる ・立ち退き後の持ち家の売却などの相談も行える ・地主と借地人の違いの利益を調整しながら交渉を進めてもらえる

第三者を介した交渉は、感情的な対立を和らげ、専門的な視点で双方が納得しやすい条件を導き出すために有効な手段です。とくに借地の立ち退き問題は権利関係が複雑で、専門的な知識がないと不利益を被りやすいため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

借地にある持ち家の立ち退き要求をされたときの対処法

借地にある持ち家の立ち退き要求をされた際には、専門的な知識がなければどのような対応をとるべきかで悩むこともあるでしょう。そのため、下記のような対策を検討してみてください。

• 弁護士に相談する
• 借地権付きの建物を専門とする不動産業者に相談する

ここからは、借地にある持ち家の立ち退き要求をされたときの対処法について、それぞれ解説していきます。

弁護士に相談する

借地にある持ち家の立ち退き要求をされた際、法律の専門知識がないまま対応すると、「正当事由がないのに立ち退きに応じてしまった」「十分な立ち退き料を受け取れない」などの不利益を被る可能性があります。

このようなリスクを回避するために、借地にある持ち家の立ち退き要求をされた際には、弁護士に相談することも検討してみてください。弁護士に相談することで以下のようなサポートを受けられます。

• 地主が提示する立ち退きの理由に「正当事由」があるかを法的に判断し、無理な要求には応じなくてよい根拠を示してもらえる
• 立ち退き料の適正額を交渉し、妥当な補償金を獲得するための交渉を行ってもらえる
• 建物の処理方法について明確に合意できるよう、書面作成や内容確認を代行してもらえる
• 交渉が難航した場合には、調停や訴訟の手続きに進む際の代理も担当してもらえる

なお、法テラスなど公的な無料法律相談サービスを利用すれば、弁護士費用の負担を抑えながら相談が可能です。

借地権付きの建物を専門とする不動産業者に相談する

借地にある持ち家の立ち退きに直面した場合、「地主の要求で建物を自分で解体しなければならないのか」と感じるかもしれません。

しかし、立ち退きに伴って借地権付きの建物を売却することも1つの方法です。その場合、借地権付きの建物を専門に扱う不動産業者に相談することで、解決の糸口が見えてくることでしょう。

専門の不動産業者に相談するメリットとしては、下記が挙げられます。

• 借地権付き建物の取り扱いに関するノウハウがあるため、適切な評価・査定が可能
• 地主との交渉や手続きも代行してくれるため、借地人の負担を軽減できる
• 建物を解体せずに借地権付き建物として第三者に売却できるケースが多く、解体費用などの出費を避けられる

借地権付きの建物は、通常の不動産売却とは異なり、契約や権利関係が複雑です。そのため、専門知識のない一般の不動産業者に依頼すると、適正な価格での売却が難しい場合や、売却手続きがスムーズに進まないこともあります。

まずは、借地権付き建物の売買を専門とする業者に無料査定や相談を行い、現状の資産価値や売却の流れについて具体的なアドバイスを受けることが重要です。この段階で早期に行動することで、立ち退きに伴う金銭的・精神的な負担を大幅に軽減できます。

なお、弊社クランピーリアルエステートでは、借地権付きの建物のようないわゆる訳あり物件を専門としている不動産買取業者です。1200を超える士業と連携しつつ立ち退き交渉の代行も行っておりますので、借地にある持ち家の売却を検討している場合にはご相談ください。

まとめ

借地にある持ち家の立ち退き問題は、法律や契約内容の複雑さから不安を抱えやすいものです。まずは自分の借地権の種類や契約内容を正しく理解することが重要です。

普通借地権の場合は強い保護があり、地主の一方的な立ち退き要求には応じる義務がありません。また、地主が立ち退きを求める場合には「正当事由」が必要であり、その有無によって立ち退きの可否が左右されます。

立ち退き料は、立ち退きを求められた際に借地人が受け取るべき補償金であり、適切な金額を受け取るためには相場や内訳を理解し、しっかりと交渉することが大切です。立ち退き交渉は感情的なもつれを避けるため、文書やメールで記録を残しながら行い、可能な限り弁護士や不動産の専門家など第三者を介して進めることをおすすめします。

また、立ち退きに応じる場合でも、借地権付きの建物は専門の不動産業者に相談することで、解体費用の負担を避けながら資産として売却することが可能です。立ち退きに関わる問題は、早期に専門家に相談し、法的権利を守りながら最適な対応策を検討することが損失やトラブルを防ぐためのポイントになります。

当社は借地権付き建物の売却サポートだけでなく、士業と連携しつつ立ち退き交渉も行っております。お困りの際はぜひお気軽にご相談ください。

借地にある持ち家の立ち退きに関するFAQ

不動産業者では、初回の相談や査定を無料で行っています。費用がかかる場合は事前に説明があるため、安心して問い合わせが可能です。