共有持分とは？メリット・デメリットからトラブル防止の対策まで専門家が解説

不動産を複数人で所有する「共有持分」は、相続だけでなく、夫婦での住宅購入や親子での共同出資など、さまざまな場面で発生します。

共有持分とは、1つの不動産に対して各共有者が持つ所有権の割合のことをいいます。たとえば持分が3分の1であれば、不動産全体に対して3分の1の権利を有している状態です。

共有持分は、1つの不動産を複数人で所有できる仕組みであるため、一見すると合理的な方法に思えます。しかし実際には、「売却したくてもできない」「話し合いがまとまらない」といったトラブルに発展するケースも少なくありません。

共有持分を所有しているからといって自由に不動産を扱えるわけではなく、売却やリフォーム、賃貸など重要な判断をする際には他の共有者の同意が必要になるためです。意見が対立すると不動産を動かせなくなり、時間の経過とともに権利関係が複雑化したり、第三者が関与して状況が悪化したりするリスクがあります。

実際、弊社が日々受けるご相談のなかでも、共有者間の意見がまとまらずトラブルになったというケースが非常に多いです。

共有持分の主な問題は、「所有するのは簡単でも、手放すのが難しい」という点にあります。さらに、共有者同士の利害が対立しやすく、意見の食い違いからトラブルの原因になりやすい点にも注意が必要です。

その結果、「不動産の活用・処分ができないまま、固定資産税などの管理費だけ払っている」といった状況に陥ってしまうことも多く、実際に弊社ではこのような方から買取相談を日々受けております。

□弊社の買取相談の内訳

そのため、共有持分の買取を行う弊社としては、共有持分の所有は多くのケースで慎重な判断が必要だと考えています。

本記事では、共有名義や共有持分を専門に扱う立場から、日々の相談対応や実務での知見を踏まえ、共有持分の基本的な仕組みやメリット・デメリットについて解説します。実際に起こりやすいトラブル事例や、共有状態の解消方法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

共有持分とは共同所有している不動産で各人が有する所有権の割合のこと

共有持分とは、1つの不動産（土地や建物）を複数人で所有している場合に、それぞれの所有者が持っている「所有権の割合」のことを指します。

共有持分の考え方は民法の共有に関する規定（249条以下）に基づいており、不動産を複数人で所有する場合は、各共有者の権利が割合として整理される仕組みになっています。

（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索

たとえば、親の不動産を兄弟3人で均等に相続した場合、それぞれの共有持分は「3分の1」となります。なお、ここでいう「3分の1」とは、不動産の一部を物理的に切り分けて所有しているわけではありません。あくまでも「不動産全体に対して3分の1の権利を持っている」という意味になります。

この点は誤解されやすいポイントですが、共有持分は「部屋ごと」「土地の一部ごと」といった形で分かれているわけではなく、全体に対する権利の割合として存在します。そのため、各共有者は不動産全体を利用する権利を持つ一方、「自分1人の判断で自由にリフォームしたり売却したりすることはできない」という制約を受けるのが大きな特徴です。

持分割合は、相続であれば法定相続分を基準としつつ、遺産分割協議での合意や、遺言書によって決まることもあります。

また、夫婦など共同で不動産を購入した場合は、「実際の出資割合や住宅ローンの負担割合」に応じて持分が設定されます。この際、実際の資金負担と登記上の持分が異なっていると、税務署から贈与とみなされるおそれがあるため注意が必要です。

不動産取得時に取り決めた持分割合については、最終的に登記事項証明書に記載されることになります。

共有持分は仕組みとしてはシンプルである一方、権利関係が割合で分かれていることが原因で、後にトラブルに発展するケースがあります。実務上の体感としては「不動産を活用・処分したいのに、共有者同士の意見がまとまらない」といったご相談を受けることが非常に多いです。

相続や夫婦での共同購入で安易に共有名義にしてしまうと、将来の売却や活用の際に、共有者間での意見がまとまらず、資産が動かせなくなるリスクがあります。単なる用語の理解に留まらず、「共有持分が将来にわたってどのような影響を及ぼすか」まで把握しておくことが大切です。

共有持分における利用・管理・処分のルール

共有持分を所有すると、不動産は「自分のものでもあり、他の共有者のものでもある」という状態になります。そのため、不動産の利用や管理、処分については、民法に基づいて細かくルールが定められています。

具体的には、「単独でできる行為」と「共有者の同意が必要な行為」が明確に分かれており、区分を理解していなければ意図せずトラブルに発展することがあります。共有持分における利用・管理・処分のルールは以下のとおりです。

行為	概要	具体例
使用	共有持分に応じて使用できる	・共有者全員で共同使用する ・それぞれの持分の範囲内で自宅や事務所として使用する　など
変更	共有者全員の合意が必要	・売却 ・贈与 ・長期賃貸借契約　など ※軽微変更は過半数で可能だが、範囲判断は実務上非常に難しく、判断を誤ると無効・紛争のリスクあり
管理	共有者の持分価格の過半数の合意が必要	・共有物の改装 ・共有地の整地 ・短期賃貸借契約　など
保存	各共有者が単独で判断できる	・修繕 ・不法占拠者に対する建物明渡請求　など

実務上の体感として、共有持分のルールを正しく理解しないまま共有状態になっているケースは多くみられます。そのため、「自分だけで処分できると思っていた」「他の共有者が勝手に不動産を賃貸にしていた」といったように、認識の違いによる問題が生じることもあります。

以下では、共有持分における権利の区分について、それぞれの違いと注意点を整理していきます。

使用（共有持分に応じて使用できる）

共有不動産の「使用」とは、各共有者がその不動産を実際に利用する行為を指します。もっとも、「共有者であれば自由に使える」というわけではなく、他の共有者の権利とのバランスの中で使用する必要があります。

共有物の使用について、民法では以下のように定められています。

（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
２　共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
３　共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索

条文には「各共有者は不動産の全部について使用できる」と定められています。ただし、これは「持分が3分の1なら、家全体の3分の1の面積だけを使える」という物理的な区切りを指すのではありません。

実務上は「実際の使用状況が他の共有者との間で公平か」が問われます。たとえば、共有者の1人が実家に住み続けて独占している場合、その行為自体が直ちに違法となり追い出せるわけではありません。ただし、独占している人は、自分の持分を超えて使用している対価として、他の共有者に対し使用料を支払う義務が生じます。

共有持分の具体的な使用行為には、以下のようなものが該当します。

• 共有者全員で共同使用する
• 各共有者が自宅や事務所として利用する
• 特定の共有者が単独で居住・利用する

共有不動産は共有者全員で利用しても問題ありませんし、反対に1人が単独で使用することも可能です。ただし、他の共有者が使用できない状態になる場合、そのままでは不公平が生じるため、持分を超えて使用している部分については対価を支払う必要があります。

使用料の目安は、周辺の家賃相場をもとに以下のように算出します。

※使用料は、周辺の家賃相場や持分割合を基準に算定されることが多いものの、実際には使用状況や合意の有無など個別事情を踏まえて判断されます。

たとえば、兄弟2人で持分2分の1ずつの不動産を共有しており、一方のみが居住しているケースでは、もう一方は家賃相場の半額相当の使用料を請求できます。

もっとも、実務では使用料の支払いをめぐって当事者間で合意できないケースも多く、稀に調停や訴訟に発展することもあります。筆者の体感としても、共有不動産のトラブルの中で「1人が住み続けていることによる不公平」は多くみられます。

なお、条文にもあるとおり、共有物の使用にあたっては「善良な管理者の注意義務」が課されます。これは、不動産を適切に管理し、損傷や価値の低下を招かないように使用しなければならないという義務のことです。たとえば、故意や過失によって建物を傷めた場合には、損害賠償の問題に発展するおそれがあります。

このように、共有持分における使用は一見自由度が高いように見えますが、実際には他の共有者との関係性に強く影響されるため、認識のズレがトラブルにつながりやすい点に注意が必要です。

管理（共有者の持分価格の過半数の合意が必要）

共有不動産における「管理行為」とは、共有物の性質を変更しない範囲での利用や運用を指し、変更行為に該当しない行為と理解されています。その利用方法を決めたり、維持・活用したりするための行為を指します。

具体的には、不動産を賃貸に出して収益を得ることや、契約条件の見直し、日常的な改修や整備などが該当します。管理行為については、民法で以下のように定められています。

（共有物の管理）
第二百五十二条　共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索

条文のとおり、管理行為は「共有者の持分割合に応じた過半数」で決定されます。ここで重要なのは、「人数」ではなく「持分割合」で判断される点です。

たとえば、3人の共有者のうち1人が全体の3分の2の持分を持っていれば、その1人の判断だけで管理行為を決定できます。一方で、人数としては多数であっても持分割合が過半数に満たなければ、管理行為を行うことはできません。

具体的な管理行為には、以下のようなものがあります。

• 不動産を第三者に賃貸する
• 賃料の増減や契約条件の変更
• 賃貸借契約の締結・解除・更新
• 共有物の改装や整地
• 使用方法のルールを決める

ここで押さえておきたいのは、「自分で使用する行為は使用行為」「第三者に貸す行為は管理行為」に該当する点です。たとえば、自分が共有不動産に住む場合は使用行為ですが、第三者に賃貸して家賃収入を得る場合は管理行為として扱われます。

賃貸借契約について、以前は契約期間によって管理行為か処分行為かが判断されていましたが、2023年4月の法改正により、原則として賃貸借契約の締結は期間にかかわらず「持分価格の過半数（管理行為）」で決定できるようになりました。

ただし、建物の所有を目的とした「借地権の設定」など、不動産の資産価値や権利関係に著しい影響を及ぼす行為は処分行為とみなされ、共有者全員の同意が必要となるため注意が必要です。

ここまで解説してきたとおり、管理行為は「持分の過半数の合意」が必要であり、全員の合意ではないため、意思決定がスムーズに進むと思われがちですが、実際にはそうとは限りません。

たとえば、共有者が2人で持分割合が2分の1ずつの場合、過半数の同意を得るためには実質的に全員の合意が必要です。また、実務の体感として共有者同士の関係が悪化しているケースでは、過半数の合意が得られないこともあります。

このように、管理行為は一見すると柔軟に見えますが、持分割合によって意思決定が左右されるため、共有関係の状況によっては不動産を動かしづらくなる点に注意が必要です。

処分（共有者全員の同意が必要な行為）

共有不動産における「処分」とは、不動産全体の権利関係や利用のあり方を大きく変える行為を指します。代表例としては、不動産全体の売却や贈与、抵当権の設定、建て替え、解体などが挙げられます。

これらの行為はすべての共有者の権利に重大な影響を及ぼすため、共有者が1人でも反対すると進めることができません。法律上、こうした行為は「変更行為」の一種とされており、民法では以下のように定められています。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
２　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索

このように、処分行為（変更行為）は、原則として共有者全員の同意が必要とされています。不動産の売却や建て替えといった処分行為は、共有物の権利関係そのものを変更する行為であり、各共有者の権利に重大な影響を及ぼすため、全員の同意が必要とされています。

具体的には、以下のような行為が該当します。

• 不動産全体の売却・贈与
• 共有不動産全体への抵当権の設定
• 建物の解体・建て替え・大規模な改築
• 土地の造成・用途の変更
• 共有地の分筆・合筆

もし、共有者の一部と連絡が取れない場合でも、裁判所の許可を得ることで処分行為を進めることは可能です。ただし、裁判での複雑な手続きが必要となり、時間や費用の負担が発生するため、実際には簡単に進められる方法ではありません。

筆者の実務上の体感では、処分行為に関するトラブルは非常に多く、とくに「売却したい共有者」と「不動産を残したい共有者」の意見が対立し、不動産が長期間放置されるケースが目立ちます。

なお、不動産全体の処分には共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分のみであれば単独で売却することが可能です。共有関係が解消できない場合の現実的な対応として、持分売却が検討される場面も多くあります。

共有名義不動産の建て替え、取り壊しの注意点や流れについては以下の記事で解説しています。あわせてチェックしてみてください。

保存（各共有者が単独で判断できる）

保存行為とは、共有不動産の価値や現状を維持するための行為を指します。建物や土地の状態を悪化させないために必要な対応であるため、例外的に各共有者が単独で行える点が特徴です。

保存行為については民法で次のように定められています。

（共有物の管理）
５　各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索

民法では、共有物の管理は持分の過半数で決定するのが原則ですが、保存行為については例外的に単独で行うことができます。これは、不動産の価値を維持するための行為については迅速な対応が必要とされるためです。

主な保存行為の例としては、以下のようなものが挙げられます。

• 雨漏りや外壁の補修などの軽微な修繕
• 不法占拠者に対する建物明渡請求
• 無権利者の抹消登記請求
• 法定相続分どおりに行う所有権移転登記

たとえば、共有不動産に第三者が無断で居住している場合、そのまま放置すると資産価値が下がるおそれがあります。このようなケースでは、他の共有者の同意を得なくても単独で建物明渡請求を行うことが可能です。

ただし、すべての修繕が保存行為に該当するわけではありません。あくまでも現状維持を目的とした軽微な対応に限られ、大規模な修繕や建物の価値を大きく変える工事は管理行為または処分行為に該当します。

また、単独で実施できるとはいえ、費用負担をめぐって他の共有者とトラブルになるケースもあります。不動産実務の専門家としては、修繕費用が高額になりそうな場合には、事前に共有者間で協議しておくことを推奨します。

このように、保存行為は迅速に対応できるメリットがある一方、範囲を超えた対応を行うと問題になる可能性もあるため、どこまでが保存にあたるのかを適切に判断することが大切です。

共有持分が発生する主なケース

共有持分は、特別なケースで発生するものと思われがちですが、実際には不動産取引や相続の場面で比較的よく見られる形態です。

• 1つの不動産を複数人で相続するケース
• 夫婦で不動産を購入するケース
• 親子で不動産を購入するケース
• 遺産分割をせず共有のまま放置するケース

この中でも、とくに多いのは相続による共有持分の発生です。実務の現場でも、体感として7割以上は相続をきっかけに共有持分が発生しています。

遺産分割がまとまらないまま共有名義となるケースや、相続人が複数いることで自然に共有状態になるケースが多いためです。

1つの不動産を複数人で相続するケース

被相続人が所有していた不動産を複数の相続人で引き継ぐ場合には、共有持分が発生します。不動産は現金のように分割しにくいため、実務においても一旦は共有名義として相続されるケースが多くみられます。

1つの不動産を複数人で相続するケースとして、具体的には、以下のような事例が挙げられます。

• 遺産分割協議がまとまらず、法定相続分どおりで登記を行うケース
• 相続人の間で話し合っても取得者が決まらず、共有のまま放置されるケース
• 遺言書で共有名義として相続させる内容が指定されているケース
• 相続登記を放置している間に新たな相続が発生し、いつの間にか共有者が増えたケース
• 相続人の1人が行方不明で、保存行為として一旦は共有名義にするケース

実務上は、この中でも「遺産分割協議がまとまらず、とりあえず法定相続分で登記しているケース」や「話し合いが進まず共有のまま放置されているケース」が大半を占めます。

筆者の体感としても、相続による共有のうち6割〜7割程度は、このような暫定的な共有状態にとどまっている傾向にあります。

夫婦で不動産を購入するケース

夫婦で住宅やマンションを購入する際、購入資金をそれぞれが負担することで共有名義となり、共有持分が発生します。

この場合、それぞれの出資額に応じて持分を分けるのが基本となります。もし出資額と持分の割合が異なっていると、税務上は贈与とみなされ、贈与税が発生するリスクがあるためです。

夫婦で不動産を購入するケースとして、具体的には、以下のような事例が挙げられます。

• 夫婦それぞれが自己資金を出し合って購入するケース
• 夫婦で住宅ローンを組み、収入合算やペアローンを利用するケース
• 頭金を一方が多く負担し、残りのローンで共同負担するケース
• 親からの資金援助を反映させ、夫婦2人または親を含めて共有するケース

実務上は、この中でも「ペアローンや収入合算によって夫婦で住宅ローンを組むケース」が多くを占めます。筆者の体感としても、夫婦共有名義のうち6割〜7割程度は、ローンを共同で負担していることによって共有持分が設定されています。

親子で不動産を購入するケース

親子で住宅や不動産を購入する場合も、それぞれが資金を負担することで共有名義となり、共有持分が発生します。夫婦で購入する場合と同様、親子で購入するケースでも出資額に応じて持分を分けるのが基本となります。

親子で不動産を購入するケースとして、具体的には、以下のような事例が挙げられます。

• 親が頭金を負担し、子が住宅ローンを組んで購入するケース
• 親子で住宅ローンを組み、収入合算で購入するケース
• 親子それぞれが自己資金を出し合って購入するケース
• 将来の相続を見据えて、購入時に持分を分散させておくケース

実務上は、この中でも「親が頭金を負担し、子が住宅ローンを組むケース」や「収入合算でローンを組むケース」が多くを占めます。筆者の体感としても、親子共有名義のうち約6割は資金援助やローンの関係で共有持分が設定されているケースです。

遺産分割をせず共有のまま放置するケース

相続が発生した後、遺言書が残されていない場合は、遺産分割協議または法定相続分によって不動産の取得者を決めることになります。

しかし、相続人同士の話し合いがまとまらず、不動産の共有状態が続いてしまうケースも少なくありません。

遺産分割をせず共有のまま放置するケースは、法的には「遺産共有」と呼ばれ、暫定的に法定相続分で共有している状態となります。このような場合、結果として共有持分が長期間にわたって維持されることになりかねません。

具体的には、以下のようなケースが挙げられます。

• 相続人同士の意見がまとまらず、遺産分割協議が進まないケース
• 遠方に住んでいるなどの理由で、相続人同士の連絡が取りづらいケース
• 不動産の利用予定がなく、優先順位が低いため後回しにされているケース
• 相続人の一部が非協力的で、話し合いに応じないケース

実務上は、このなかでも「意見がまとまらず話し合いが止まっているケース」と「とくに使い道がなく放置されているケース」が多くを占めます。

筆者の体感としても、共有状態のまま長期間放置されている不動産のうち、半数以上はこのような意思決定が先送りされているケースです。

なお、2024年4月からは相続登記が義務化されており、不動産を取得した相続人は原則として相続開始を知った日から3年以内に登記を行う必要があります。正当な理由なく放置した場合は10万円以下の過料の対象となるため、「とりあえず放置しておく」という対応は通用しなくなっている点に注意しましょう。

共有持分を所有するメリット

共有持分はトラブルの原因になりやすい側面がある一方、制度上はいくつかのメリットも存在します。とくに資金面や税制面では、単独所有にはない利点があるため、状況によっては合理的な選択となるケースもあります。

• 要件を満たせば住宅ローン控除が共有者全員に適用される
• 固定資産税や維持費を持分に応じて分担しやすい
• 物理的に分けるのが難しい建物・土地でも相続時に分割しやすい
• 自分の持分だけであれば自由に処分できる
• 1人あたりの購入費用を抑えて不動産を取得できる

ただし、これらのメリットはあくまで一定の条件下で成り立つものであり、不動産の専門家としては慎重に判断することを推奨しております。メリットだけを見て共有名義を選択すると、後に意思決定ができなくなるなどの問題につながることもあります。

以下では、共有持分を所有することで得られる主なメリットについて、注意点も含めて解説します。

要件を満たせば住宅ローン控除が共有者全員に適用される

共有名義で不動産を取得するメリットのひとつが、住宅ローン控除を複数人で受けられる点です。単独名義の場合は1人分の控除しか受けられませんが、共有名義であれば各共有者が条件を満たすことで、それぞれ控除を受けることができます。

たとえば、夫婦でペアローンを組んで住宅を購入した場合、双方がローン契約者かつ共有者となるため、それぞれが住宅ローン控除の適用を受けることが可能です。単純に考えて、控除枠を2人分確保できるため、税負担の軽減効果が大きくなります。

ただし、住宅ローン控除が共有者全員に適用されるのは、一定の要件を満たした場合に限られます。具体的には、各共有者が住宅に居住していること、住宅ローンの契約者であること、そして持分を有していることが前提となります。

また、実務上で稀に起こり得るミスとして、出資額と持分割合が一致していないケースがあります。この場合、出資額を超えた持分を設定した部分については贈与とみなされるおそれがあるうえ、住宅ローン控除が減額されたり受けられなかったりするリスクがあります。

このように、住宅ローン控除は共有名義にすることで有利になる制度ではありますが、持分の設定や契約形態を誤るとメリットを活かせない可能性があります。

実務上も、住宅ローン控除を目的に共有名義としたものの、結果的に制度を十分に活用できていないケースは一定数見られるため、事前に確認することが大切です。

固定資産税や維持費を持分に応じて分担しやすい

共有持分のメリットとして、固定資産税や維持費を持分割合に応じて分担できる点が挙げられます。不動産にかかる費用は本来、共有者全員で負担すべきものとされており、持分に応じて公平に分けることができます。

具体的には、以下のような費用が分担の対象となります。

• 固定資産税・都市計画税
• 建物の修繕費やリフォーム費用
• 管理費や共益費（マンションの場合）
• 火災保険料などの維持費

たとえば、2人で持分2分の1ずつの不動産を共有している場合、それぞれが費用の半分を負担するのが基本です。3人で3分の1ずつであれば、それぞれが3分の1ずつ負担する形になります。このように、持分割合に応じて負担を分けられるため、制度上は公平性のある仕組みといえます。

ただし、実務上は持分割合のとおりに分担されるとは限りません。共有者の一部が費用を負担しない、あるいは支払いを先延ばしにする場合があり、特定の共有者が立て替えて支払いを続けているケースもみられます。

実務上の感覚としても、固定資産税や維持費の負担をめぐるトラブルは非常に多く、共有不動産に関する相談の中でも頻出します。とくに、共有者同士の関係が希薄な場合や、相続によって人数が増えている場合には、誰がどこまで負担するのかが曖昧になりやすく、問題が表面化しやすくなります。

維持費を持分に応じて分担できる点は共有持分のメリットではありますが、実際には当事者間の合意や関係性に大きく左右されるため、必ずしもスムーズに運用できるとは限らない点には注意が必要です。

物理的に分けるのが難しい建物・土地でも相続時に分割しやすい

共有持分のメリットとして、不動産を物理的に分けることが難しい場合でも、持分という形で分割できる点が挙げられます。土地や建物は現金のように単純に分けることができないため、割合で権利を分けられる「共有」という仕組みが活用されます。

実務上よくみられるのが、実家の土地や建物を兄弟で相続するケースです。どちらが実家を取得するか話し合いがまとまらず、「一時的に共有名義で相続する」というケースは、筆者の体感としても多くみられます。

また、戸建てだけでなくマンションの1室のように、物理的に分割できない不動産でも、共有持分であれば複数人で相続することができます。

このように、共有持分であれば、相続人の人数に応じて公平な分割を行うことができるため、遺産分割の場面では選択肢のひとつとなります。とくに、不動産を売却せずに残したい場合や、すぐに分け方を決められない場合には、有効な手段として用いられます。

ただし、共有にすることで問題が根本から解決するわけではありません。あくまでも共有名義で相続するのは一時的な対処法であり、不動産を実際に活用するためには、共有者同士で意見を揃える必要があります。

実務上も、遺産分割の段階で不動産をとりあえず共有にしているケースはみられますが、その後に売却や管理をめぐって意見が対立し、不動産が長期間動かせなくなることがあります。

このように、共有持分は物理的に分けにくい不動産を分割できるというメリットがある一方、その後の意思決定が難しくなってしまう点には注意が必要です。

自分の持分だけであれば自由に処分できる

共有持分の大きな特徴として、自分の持分だけであれば他の共有者の同意を得ることなく自由に処分できる点が挙げられます。不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要ですが、持分のみであれば単独で売却や譲渡が可能です。

たとえば、兄弟3人でそれぞれ3分の1ずつ持分を所有している場合、1人でも反対する人がいれば不動産全体の売却は進められません。一方、自分の持分のみであれば、他の共有者の同意を得なくても自由に売却が可能です。

共有者同士で話し合いがまとまらない場合でも、持分だけであれば自分の判断で行動できる点はメリットといえるでしょう。

ただし、持分の売却先は共有者に限られず、第三者に売却することも可能なため、自由度の高さはリスクにも直結します。買取業者などに売却された場合、見知らぬ第三者が新たな共有者となり、不動産の利用や処分に関する意思決定がさらに複雑になることがあります。

弊社の実務経験においても、共有者の一部が第三者に持分を売却したことをきっかけに、共有者間の関係が悪化し、その後の話し合いが進まなくなってしまうケースが見受けられます。共有持分は単独で処分できる柔軟性がある一方、その権利を行使することによって共有関係に大きな影響を与える点には注意が必要です。

1人あたりの購入費用を抑えて不動産を取得できる

共有名義で不動産を取得することで、購入費用を複数人で分担できるため、1人あたりの負担を抑えられる点がメリットです。単独では資金が足りない場合でも、複数人で出資することで希望の不動産を購入できる可能性が高くなります。

たとえば、夫婦でペアローンを組んで住宅を購入するケースや、親子で収入を合算してローンを組むケースが代表的です。それぞれの収入や資金を合わせることで、単独では購入が難しい価格帯の物件にも手が届きやすくなります。

ただし、これは「今の関係と収入が続くこと」を前提としたメリットである点には注意が必要です。

実務上、もっとも懸念されるのは、離婚による別居、出産・育児による一時的な減収、または親の介護による退職などです。共有にすることで高額な物権を購入した場合、共有者1人の収入が途絶えた瞬間に、ローンの返済が滞ってしまうリスクがあります。

購入時は「2人で返済するから大丈夫」と楽観視しがちですが、数十年という長いスパンで見た場合、背伸びした購入が共有不動産トラブルの入り口となっているケースは、筆者の実務経験においても多くみられます。

共有によって購入費用を抑えられる点はメリットではありますが、その前提となる関係性が長期間維持されるかどうかまで踏まえて検討することが重要です。

共有持分を所有するデメリット

共有持分は制度上のメリットもありますが、実務ではデメリットのほうが多いものです。

とくに、不動産の売却や利用方針を巡って意思決定ができなくなる点は、共有持分において問題になりやすい部分です。筆者の体感としても、共有に関するトラブルの多くは「売却したい人」と「したくない人」の意見がまとまらないことが原因であることが多いです。

以下では、共有持分を所有することで起こりやすい主なデメリットについて解説していきます。

• 共有名義不動産全体の売却には共有者からの同意が必要
• 過半数の共有持分がないと管理行為を行えない
• 各共有者が単独で勝手に保存行為を行える
• 共有者が共有持分を売却してしまうと見知らぬ第三者と共有状態になる可能性がある
• 他の共有者から分割請求を受ける可能性がある
• 共有者同士の関係が悪化すると解決が難しくなる

共有名義不動産全体の売却には共有者からの同意が必要

共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却することができません。

たとえ持分を多く持っている共有者であっても、1人でも反対する人がいれば、不動産全体を売却することはできません。売却は一度行うと取り消すことができず、所有権そのものが失われるため、共有者全員の同意が必要とされています。

たとえば、兄弟で相続した実家について、1人は売却して現金化したいと考えている一方、別の共有者はそのまま住み続けたいと考えている場合、意見がまとまらなければ売却は進みません。このように、共有者ごとの事情や考え方の違いが、そのまま意思決定の停滞につながります。

実務上も、共有不動産のトラブルの中で最も多いのが、売却をめぐる意見の対立です。体感としても、共有に関する相談のうち半数以上は「売却したいのに反対されている」という状況に関するものです。

売却ができない状態が続くと、不動産を現金化できないまま固定資産税や維持費の負担だけが発生し続けることになります。せっかく不動産を取得しても、資産として活用できないまま長期間放置されるケースも少なくありません。

過半数の共有持分がないと管理行為を行えない

共有不動産における管理行為は、共有者の持分割合に応じた過半数の同意がなければ行うことができません。ここでいう過半数は人数ではなく、持分割合で判断されるため、人数が多くても意思決定ができないケースがあります。

たとえば、共有者が3人いても持分が3分の1ずつの場合、2人が賛成しなければ過半数になりません。一方、1人が過半数以上の持分を持っていれば、その人の判断のみで管理行為を進めることが可能です。このように、持分の構成によって意思決定のしやすさが大きく異なる点には注意が必要です。

具体的な管理行為としては、不動産を第三者に賃貸して家賃収入を得る、賃料を見直す、契約内容を変更するといった行為が挙げられます。

実務上、相続で持分が細かく分かれた物件ほど、過半数に届かないケースが目立ちます。

たとえば、相続した空き家について「もったいないから貸そう」という意見が出ても、一部の共有者から「将来使うかもしれない」「他人に貸したくない」と反対が出るようなケースです。結果として収益化できずに放置され、税金だけを払い続けるといった事例は、実務の体感としても非常に多いです。

管理行為は全員同意までは不要であるものの、過半数の持分の同意を得られなければ意思決定ができず、不動産を十分に活用できなくなる点が大きなデメリットといえます。

各共有者が単独で勝手に保存行為を行える

共有不動産では、原則として意思決定には共有者の同意が必要ですが、「保存行為」に限っては例外的に各共有者が単独で行うことができます。

保存行為が単独で認められているのは、不動産の価値や現状を維持するのに必要な行為であり、他の共有者にとっても利益になると考えられているためです。たとえば、雨漏りしている屋根の修繕や、不法占拠者に対する建物明渡請求などが保存行為にあたります。

しかし、実務上は「どこまでが保存行為にあたるのか」の判断が難しい点に注意が必要です。軽微な修繕であれば保存行為に該当しますが、外壁の全面リフォームや設備の一新といった大規模な工事になると、管理行為や処分行為となります。

とくに問題になりやすいのが、善意から他の共有者に黙って単独で修繕を行ってしまうケースです。「見栄えを良くしたい」「古くなったからまとめて綺麗にしたい」といった理由で工事を進めた結果、保存行為の範囲を超えていると判断されると、他の共有者との間でトラブルに発展することがあります。

弊社の実務においても、保存行為の範囲を超えた修繕を単独で行い、費用負担や工事内容をめぐって争いになるケースは一定数見られます。

保存行為は単独で行える柔軟性がある一方で、判断を誤ると責任問題につながるリスクがあります。単独で進める前に、本当に保存行為に該当するのかを慎重に見極め、また他の共有者にも事前に確認を取っておくことが大切です。

共有者が共有持分を売却してしまうと見知らぬ第三者と共有状態になる可能性がある

共有持分は各共有者が単独で売却できるため、自分の知らないところで第三者が新たな共有者になる可能性があります。他の共有者の同意がなくても持分の売却は成立するため、この点は共有特有の大きなリスクといえます。

第三者が共有者として加わると、これまで親族間で成り立っていた関係性が崩れ、意思決定が難しくなるケースがみられます。とくに、不動産の利用方法や売却方針について、利害が一致しないことがトラブルの原因になります。

第三者が関与した場合、具体的には以下のような動きが実際に起こり得ます。

• 共有不動産の利用や占有に関与される
• 不動産全体の取得を目的として、他の共有者に持分の売却を持ちかけられる
• 他の共有者に対し、持分の買取交渉が行われる
• 共有不動産を使用している共有者に対し、持分に応じた使用料が請求される

実務上も、共有者の一部が持分を売却したことで第三者が関与し、その後の話し合いがまとまらなくなるケースがあります。

なお、第三者との共有状態は、売却以外の場面でも発生します。たとえば、共有者の一人が借金や税金を滞納した場合、持分が差し押さえられて競売にかけられ、第三者が取得するケースがあります。自分が関与していないところでも、共有関係が変化するリスクがある点には注意が必要です。

共有持分は第三者の介入を完全に防ぐことができない構造になっており、持分売却などで所有者が変わると、不動産の扱いがより難しくなる点は大きなデメリットです。共有関係を維持するうえでは、リスクを十分に理解しておく必要があります。

他の共有者から分割請求を受ける可能性がある

共有不動産は、他の共有者から共有物分割請求を受けることで、強制的に共有関係を解消される可能性があります。共有物分割請求は各共有者に認められている権利であり、他の共有者が拒否することはできません。

ここで重要なのは、訴訟に進んだ場合、自分の意思とは関係なく共有関係が解消される点です。裁判所は持分割合や利用状況などを踏まえて分割方法を決定しますが、その結果が必ずしも各共有者にとって望ましいものになるとは限りません。

分割方法には、現物分割や代償分割、換価分割などがありますが、実務上は不動産全体を売却して代金を分ける「換価分割」が選択されるケースが多く、筆者の体感としては約6〜7割に上ります。

換価分割は不動産を現金で公平に分けられるメリットがある一方、意思に反して不動産を手放すことになるというデメリットがあります。また、場合によっては競売によって市場価格より低い金額で売却される点に注意が必要です。

共有物分割請求訴訟の費用や手順を知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

共有者同士の関係が悪化すると解決が難しくなる

共有不動産は、共有者同士の関係性に大きく依存する仕組みであり、関係が悪化すると問題の解決が難しくなる傾向があります。売却や管理といった重要な意思決定は話し合いを前提としているため、関係性が崩れるとそもそも協議が成り立たなくなるためです。

実際に起こりやすい対立としては、「売却するか、残すか」「自分が住み続けるか、第三者に貸すか」「固定資産税や修繕費を誰がどのように負担するか」といった点が挙げられます。筆者の体感として、とくに相続によって共有状態になった場合は、それぞれの生活環境や考え方が異なることから、意見が一致しにくいケースが多いです。

関係悪化のきっかけはさまざまであり、相続後の感情的な対立や、金銭トラブル、夫婦関係の変化などが影響するケースなどが例として挙げられます。一度関係がこじれると、連絡が取れなくなる、話し合い自体を拒否されるといった状況に発展し、身動きが取れなくなるリスクもあります。

このような状態になると、不動産の売却や活用に関する判断ができず、共有不動産が長期間にわたって放置されてしまいます。実務上も、共有不動産のトラブルの多くは制度そのものではなく、共有者同士の関係性の悪化が原因となっている傾向にあります。

共有持分を放置することのリスク

共有持分は、すぐに大きな問題が発生しないケースもありますが、そのまま放置していると時間の経過とともに状況が悪化しやすくなる点に注意が必要です。

筆者の体感としても、共有不動産のトラブルは「放置していたこと」がきっかけで深刻化しているケースが多く見られます。実務経験のなかでも、とくに注意したいリスクについて専門的な視点から解説します。

• 相続によって共有者が増えて権利関係がさらに複雑になることがある
• 連絡が取れない共有者が出てきてしまう
• 共有者が共有持分を売却してしまうと見知らぬ第三者と共有状態になる可能性がある
• 他の共有者から分割請求を受ける可能性がある

相続によって共有者が増えて権利関係がさらに複雑になることがある

共有持分は、相続が発生するたびに細分化され、共有者の人数が増えていくというリスクがあります。各共有者が亡くなると、持分は相続人に分割して承継されるため、世代をまたぐごとに権利関係が複雑化していく構造になっているのです。

共有者が増えると、「誰が共有者なのか把握できない」「連絡先が分からない」「面識のない親族が共有者になっている」といった状況に陥りやすくなります。結果として、不動産の売却や活用について話し合うこと自体が困難な状況になります。

実務上も、相続を繰り返したことで共有者の人数や所在が把握できない状態になっているケースは珍しくありません。このような場合、共有者を特定するために戸籍をたどる必要があり、多くの時間と手間がかかります。さらに、弁護士や司法書士に調査を依頼する場合には費用も発生します。

共有持分は、長期間にわたって放置することで権利関係が雪だるま式に複雑化していきます。共有者が増えてしまうと、共有名義の解消には大きな負担がかかるため、早い段階で名義を整理することが大切です。

連絡が取れない共有者が出てきてしまう

共有不動産では、共有者のうち1人とでも連絡が取れなくなると、売却や管理といった意思決定が進まなくなるリスクがあります。実務上も、共有者と連絡が取れないことが原因で、不動産の活用や処分が長期間できないケースは少なくありません。

このような状況は、相続によって共有者の人数が増えた場合に起こりやすくなります。世代が変わるにつれて親族同士の関係が希薄になり、遠方に住んでいる、そもそも面識がないといった理由から、連絡先が分からないケースも出てきます。

また、連絡先がわかっていても返答が得られない、話し合いに応じてもらえないといった状況も実際に起こり得ます。

連絡が取れない共有者がいる場合、所在を特定するために戸籍をたどる必要があり、多くの時間と手間がかかります。さらに、状況によっては裁判所の手続きを利用する必要があり、弁護士への依頼費用も発生します。

共有者と連絡が取れない状態は、不動産を実質的に動かせなくなる重大なリスクを抱えています。放置するほど解決が難しくなるため、早い段階で状況を把握し、対応を検討しましょう。

建物の老朽化が進み資産価値が下がれば売却がさらに難しくなる

共有不動産を放置していると、建物の老朽化が進み、時間とともに資産価値が下がっていきます。建物は時間の経過とともに劣化していくため、適切なタイミングで修繕や管理を行うことが重要です。

しかし、共有不動産の場合、修繕やリフォームといった管理行為には共有者の同意が必要となるため、意見がまとまらなければ必要な対応ができません。また、費用負担をめぐって合意できずに修繕が先送りされ、建物の状態が悪化していく場合もあります。

建物の老朽化が進むと、不動産の売却価格は下がりやすくなり、買主が見つかりにくくなります。状態が悪い物件は購入後の修繕コストがかかりやすく、購入希望者から敬遠されやすくなるためです。

実際の不動産取引においても、共有状態のまま放置された不動産は、適切な修繕が行われないことで老朽化が進み、売却が困難になるケースが多くみられます。さらに、売却できないことで放置が続き、劣化が進むという悪循環に陥ることもあります。

固定資産税や維持費の負担トラブルが発生しやすい

共有不動産では、固定資産税や維持費の負担をめぐるトラブルが発生しやすい傾向があります。本来は持分割合に応じて各共有者が費用を分担するのが原則ですが、実際にはその通りになるとは限りません。

とくに問題になりやすいのが、「一部の共有者が費用を支払わない」「特定の共有者が立て替え続けている」といった状況です。固定資産税の納税通知書は代表者に送付されるのが基本であるため、特定の共有者が支払いを続けてしまい、他の共有者から費用を回収できず負担が偏るケースがあります。

また、建物の修繕費や管理費についても同様に、支払い能力や意識の差によって負担のバランスが崩れやすくなります。共有者の中に非協力的な人がいる場合や、そもそも連絡が取れない場合には、費用の分担がさらに難しくなります。

筆者の経験上も、固定資産税や維持費の負担をめぐるトラブルは非常に多く、共有不動産に関する相談の中でも頻出する問題です。費用を立て替えたとしても、共有者が非協力的な場合は後から回収するのが容易ではなく、その過程で共有者同士の関係が悪化することもあります。

共有不動産は費用を分担できる仕組みである一方、実際には負担が偏りやすく、トラブルに発展しやすい構造になっています。

共有持分のトラブル事例

共有持分に関するデメリットやリスクは、実際に運用する中でさまざまなトラブルとして表面化します。とくに、共有者それぞれの事情や考え方の違いが重なることで、当初は問題がなかった不動産でも次第に状況が悪化していくケースがみられます。

以下では、共有持分で実際に起こりやすい代表的なトラブル事例について、実際に弊社に寄せられた相談をもとに詳しく解説していきます。

• 共有者の一人が不動産を独占している
• 管理費や税金を負担しない共有者がいる
• 売却したいのに他の共有者が同意してくれない
• 共有者の一人と連絡が取れず手続きが進まない
• 認知症を患う共有者がいて売却が進まない
• 共有名義不動産の管理方針が定まらずに共有者との関係が悪化した
• 他の共有者が共有持分を売却して訴訟に発展した

共有者の一人が不動産を独占している

相続によって兄弟3人で実家を共有しているものの、長男が単独で住み続けており、他の共有者がまったく利用できない状態になっているというケースです。

共有者の1人が実質的に不動産を独占しているケースでは、他の共有者との間で不公平感が生まれやすく、関係性の悪化やトラブルに発展しやすくなります。

筆者の実務経験上も、共有不動産を「使っている人」と「使えない人」の間で認識のズレが大きくなり、解決が難しくなるケースは多くみられます。

なお、独占して使用している共有者に対して、他の共有者は持分に応じた「賃料相当額（使用料）」を請求する権利があります。ただし、共有者はそれぞれ不動産を使用する権利を持っているため、たとえ過半数の持分を持っていたとしても、独占している共有者に対して直ちに退去を求めることは難しいのが実情です。

管理費や税金を負担しない共有者がいる

相続によって複数人で賃貸物件を共有しているものの、一部の共有者しか固定資産税や修繕費を負担していないというケースです。

本来、固定資産税や維持費は持分割合に応じて分担するものですが、実際には支払いが偏るケースは少なくありません。とくに共有者間で明確なルールが決まっていない場合や、関係性が良好でない場合には、費用負担を巡るトラブルが発生しやすくなります。

筆者の実務経験上も、こうした費用負担の偏りは多くみられ、最終的には共有関係そのものの解消を検討せざるを得ない状況に発展するケースもあります。

売却したいのに他の共有者が同意してくれない

相続によって取得した不動産について、一部の共有者は売却を希望しているものの、他の共有者が同意しないため手続きが進まないというケースです。

共有不動産は、売却などの処分行為を行うためには共有者全員の同意が必要となるため、1人でも反対すると手続きを進めることができません。その結果、不動産を現金化することも活用することもできず、固定資産税や維持費だけが発生し続ける状態に陥ります。

不動産実務においても「売りたい人」と「売りたくない人」の対立は非常に多く、共有不動産に関するトラブルの中でも代表的なケースとなっています。

共有者の一人と連絡が取れず手続きが進まない

共有不動産を売却しようとしても、一部の共有者と連絡が取れないため同意が得られず、手続きが進まないというケースです。

共有不動産では、売却や賃貸といった重要な判断を行う際に共有者の同意が必要となるため、1人でも連絡が取れない共有者がいると意思決定が完全に止まってしまいます。

実際のご相談においても、相続などをきっかけに共有者が増えた結果、所在不明の共有者が出てきて手続きが進まなくなったというケースは少なくありません。また、連絡が取れないまま放置すると、その所在不明者が亡くなり、さらにその子供たちが相続するという数次相続が発生するリスクもあります。

このような状況になると、解決までに多くの時間と手間がかかるため、早い段階で対応することが大切です。

認知症を患う共有者がいて売却が進まない

共有者の1人が認知症を発症しており、売却に必要な意思表示ができないため手続きが進まないというケースです。

成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が不十分な人を保護するために、家庭裁判所が選任した成年後見人が本人に代わって契約や財産管理を行う制度です。不動産の売却についても、成年後見制度を利用して適切に手続きを進める必要があります。

不動産の売却には有効な意思表示が必要となるため、共有者の判断能力に問題がある場合、通常の手続きでは進めることができません。結果的に、売却したくてもできない状態が続き、不動産が長期間放置されてしまうことになります。

近年の高齢化に伴いこのようなケースは増えており、想定以上に手続きが長期化する傾向があります。

共有名義不動産の管理方針が定まらずに共有者との関係が悪化した

相続した不動産の活用方針がまとまらず、共有者同士の関係が悪化してしまうケースです。

共有不動産では、管理や処分に関する方針を共有者同士の話し合いで決める必要がありますが、関係が悪化するとその前提が崩れてしまいます。共有者同士での話し合いが難しくなると、不動産を活用できないまま放置され、問題がさらに複雑化していきます。

筆者の実務経験上も、このように共有者同士の意見の食い違いがきっかけで関係が悪化し、解決が難しくなるケースは非常に多くみられます。

他の共有者が共有持分を売却して訴訟に発展した

共有者の1人が持分を第三者に売却したことで、見知らぬ人物が共有者となり、トラブルに発展してしまうケースです。

共有持分は単独で売却できるため、他の共有者の意思に関係なく、第三者が関与する可能性があります。とくに、上記の事例のように利害関係の異なる第三者が入ってしまうと、これまでの関係性が崩れ、トラブルが一気に深刻化してしまいます。

実務経験においても、第三者が共有関係に加わったことをきっかけに交渉が難航し、最終的に訴訟へと発展するケースをいくつか見てきました。共有者の持分売却を止める権利はないため、早めに単独名義に整理するなどの対応が必要です。

共有持分のトラブルが起きるかのチェックリスト

共有持分のトラブルは、突然発生するものではなく、いくつかの共通した要因が重なることで起こるケースが大半を占めます。

以下のチェックリストに当てはまる項目が多いほど、トラブルが起きやすい状態にあるため、確認してみてください。

チェック項目	概要
共有者の中に連絡が取りづらい人がいる	連絡が取れない共有者がいると、売却や管理の同意が得られず手続きが止まりやすい
共有者同士の関係が良好とはいえない	関係性が悪いと話し合いが進まず、意思決定ができない状態に陥りやすい
不動産の活用方針が決まっていない	売却・賃貸・保有の方向性が曖昧なまま放置すると対立が生じやすい
特定の共有者が不動産を独占している	使用できる人とできない人の不公平が原因でトラブルに発展しやすい
固定資産税や維持費の負担が偏っている	一部の共有者だけが負担している状態は不満が蓄積しやすい
共有者の中に高齢者や判断能力に不安がある人がいる	意思表示ができない場合、成年後見制度が必要となり手続きが長期化しやすい
相続により共有者の人数が増えている	人数が増えるほど合意形成が難しくなり意思決定が滞りやすい
持分割合が拮抗している	過半数が取れず管理行為すら決められない状態に陥りやすい
共有者の所在や権利関係が整理されていない	誰が共有者か把握できない場合、売却や手続きが進められない
他の共有者が持分を第三者に売却する可能性がある	第三者が関与すると交渉が難しくなりトラブルが深刻化しやすい
空き家や未管理の状態になっている	老朽化が進み資産価値が下がることで売却が困難になりやすい
将来的な売却や分配について話し合いができていない	事前の合意がないと売却時に条件面で対立が生じやすい
特定の共有者に管理や対応を任せきりになっている	負担の偏りが生じやすく、費用や責任を巡るトラブルにつながりやすい

上記のうち、1つでも当てはまるものがある場合は、共有関係の整理や対策を早めに検討することを推奨します。もし複数の項目に該当している場合は、すでに問題が顕在化している可能性もあるため、状況に応じて不動産会社や司法書士など専門家への相談も視野に入れて対応を進めていきましょう。

共有名義を解消するための方法

共有持分に関するトラブルは、共有状態を解消しない限り根本的には解決しません。とくに「意思決定ができない」「費用負担が偏る」といった状況は、共有関係そのものに起因した問題です。

もし話し合いによる解決が難しい場合には、別の形で共有状態を解消する方向に進むことになります。状況に応じて取れる方法は複数あり、それぞれ手続きや難易度、共有者への影響が異なります。

以下では、共有名義を解消するための主な方法について解説していきます。

• 共有者全員が合意して共有不動産全体を売却する
• 土地の場合は分筆する
• 誰か1人の単独名義になるよう持分を整理する/li>
• 共有物分割請求訴訟を起こす

共有者全員が合意して共有不動産全体を売却する

共有名義を解消する方法の中でも、最もシンプルでトラブルになりにくいのが、共有者全員が合意して不動産全体を売却し、売却代金を持分割合に応じて分ける方法です。この方法は換価分割とも呼ばれ、共有状態を完全に解消できる点が大きな特徴です。

不動産を現金化することで、物理的に分けられない不動産でも公平に分配することができ、共有者同士の利害対立が生じにくくなります。共有名義を解消する方法のなかでも合理的で、後々のトラブルを防ぎやすい方法ともいえます。

共有不動産全体を売却する方法の最大のハードルは「共有者全員の同意が必要である」という点です。1人でも反対する共有者がいる場合、不動産全体の売却は進められません。

実際の相談事例においても、全員の意見が一致していればスムーズに解決できる一方、相続などで共有者が複数いる場合には意見がまとまらず、不動産全体を売却できないケースがあります。

そのため、全員の同意を得ることが難しい場合には、自分の持分のみを売却するなど、他の解消方法もあわせて検討する必要があります。

誰か1人の単独名義になるよう持分を整理する

共有名義を解消する方法として、共有者のうち1人に持分を集約し、単独名義にする方法があります。共有状態を維持したままでは意思決定が難しくなるため、所有者を1人にまとめることで不動産の管理や処分をスムーズに行えるようになります。

具体的には、他の共有者の持分を買い取る代償分割や、贈与・相続などによって持分を移転する方法が挙げられます。たとえば、兄弟で共有している不動産について、実際に住んでいる人や管理している人が他の共有者の持分を買い取り、単独所有者になるといったケースです。

単独名義になることで、不動産の売却や賃貸、修繕といった判断を1人で行えるようになり、共有によるトラブルを根本的に解消できる点が大きなメリットです。

ただし、誰か1人の単独名義にする方法には他の共有者の同意が必要となるほか、持分を買い取るための資金が必要な点が大きなハードルとなります。また、持分の評価額や売買条件をめぐって意見が対立することもあり、交渉がスムーズに進まないケースもあります。

特定の共有者が不動産を利用している場合には、その人に持分を集約する形で解消を図るケースはみられますが、筆者の経験上、資金面や合意形成の問題から実現が難しいことも多いです。

土地の場合は分筆する

共有している不動産が土地であれば、土地を分けてそれぞれが単独所有することで共有状態を解消する方法があります。この方法は「分筆」と呼ばれ、1つの土地を複数に分割し、それぞれを各共有者が所有する形にするものです。

分筆によって単独名義になれば、それぞれの土地について売却や建築、賃貸といった判断を自分の意思で行えるようになり、共有によるトラブルを解消できる点が大きなメリットです。このように、不動産を現物のまま分ける方法は「現物分割」と呼ばれます。

ただし、分筆はすべての土地で実現できるわけではありません。土地の形状や面積、接道状況などの条件によっては、分割後の土地が利用しにくくなる場合や、そもそも分筆が認められないケースもあります。

また、分筆によって土地が細分化されることで、それぞれの資産価値が下がる可能性がある点にも注意が必要です。単独所有になったとしても、面積が小さすぎるなどの理由で活用が難しくなることもあります。

さらに、分筆の手続きには専門的な知識が必要となり、隣地との境界を確定する作業が必要になる場合もあります。個人で進めるのは難しいため、専門家である土地家屋調査士に相談しながら進めるのが基本です。

分筆は共有状態を解消できる有効な方法ではありますが、条件や手続きの面でハードルがあるため、事前に実現可能かどうかを慎重に確認するようにしましょう。

共有地を分筆する際の流れや費用については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせて確認してみてください。

共有物分割請求訴訟を起こす

共有者同士の話し合いがまとまらない場合や、そもそも協議に応じてもらえない場合には、最終手段として「共有物分割請求訴訟」を提起する方法があります。

共有物分割請求訴訟は、裁判所に対して共有状態の解消を求める手続きであり、当事者同士では解決できない場合に検討される方法です。

共有物の分割について、民法は以下のように定めています。

（裁判による共有物の分割）
第二百五十八条　共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
２　裁判所は、次に掲げる方法により、共有物の分割を命ずることができる。
一　共有物の現物を分割する方法
二　共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法
３　前項に規定する方法により共有物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。
４　裁判所は、共有物の分割の裁判において、当事者に対して、金銭の支払、物の引渡し、登記義務の履行その他の給付を命ずることができる。
引用元： 民法｜｜e-Gov法令検索

裁判では、状況に応じて以下のような方法のいずれかが選択されます。

換価分割	不動産を売却し、その代金を持分割合に応じて分配する方法
代償分割	特定の共有者が不動産を取得し、他の共有者に対して金銭を支払う方法
現物分割	土地などを物理的に分けて、それぞれが単独所有する方法

分割方法は裁判所が判断するため、自分の希望どおりの結果になるとは限りません。とくに、現物分割や代償分割が難しい場合には競売による換価分割が選択されることもあり、その場合は市場価格より低い金額で売却される可能性があります。

また、裁判所の判断には強制力があるため、結果に納得できない場合でも従わなければなりません。さらに、訴訟には時間と費用がかかるため、解決までに長期間を要するケースもあります。

共有物分割請求訴訟は共有状態を強制的に解消できる有効な手段ではありますが、希望通りにならない可能性が高く負担も大きいため、あくまで最終手段として位置付けられます。

共有物分割請求訴訟の費用や手順については、以下の記事を参考にしてください。

共有持分を所有する場合にトラブルを起こさないため対策

共有持分に関するトラブルは、事前の取り決めや、情報共有が不十分なことが原因で発生するものです。とくに、使用方法や費用負担、将来的な方針について曖昧なまま共有状態を続けると、時間の経過とともに意見のズレが大きくなりやすくなります。

実務上も、あらかじめルールを決めているケースとそうでないケースでは、トラブルの発生頻度や解決のしやすさに大きな差があります。共有状態を維持するのであれば、事前にリスクを把握し、対策を講じておくことが大切です。

以下では、共有持分を所有する際にトラブルを防ぐための具体的な対策について、専門家の視点から詳しく解説していきます。

• 不動産を使用するルールを定めておく
• 売却や処分に関する方針をあらかじめ決めておく
• 固定資産税や維持費の負担ルールを明確にしておく
• 共有者間で定期的に状況を共有する

不動産を使用するルールを定めておく

共有名義の不動産は、誰がどのように使用するのかが曖昧なままだとトラブルに発展しやすいため、あらかじめルールを決めておくことが重要です。

たとえば、「誰が居住するのか」「第三者に賃貸するのか」「特定の共有者が使用する場合の費用負担をどうするか」といった点について、事前に共有者間で合意しておくことで、認識のズレを防げます。

とくに、一部の共有者が不動産を使用する場合には、使用していない共有者との間で不公平感が生じやすくなります。そのため、必要に応じて使用料の支払いや費用負担の割合についても、明確にしておくことが望ましいでしょう。

筆者の体感としても、使用ルールが決まっていないことが原因で「独占している」「勝手に使われている」といったトラブルに発展するケースは多くみられます。このような問題を防ぐためにも、共有開始時や状況が変わったタイミングでルールを定めておくことが大切です。

売却や処分に関する方針をあらかじめ決めておく

共有不動産は、売却や処分のタイミングについて意見が分かれやすいため、「いつ・どのような場合に売却するのか」「誰が主導して手続きを進めるのか」といった方針を事前に決めておきましょう。

たとえば、「一定期間使用しない場合は売却する」「相続が発生したタイミングで整理する」など、あらかじめ条件を定めておくことで、将来的な意思決定をスムーズに進められます。また、売却時の窓口となる代表者を決めておくことで、手続きの停滞を防ぐことにもつながります。

実務上も、方針が決まっていないまま時間が経過し、「売りたい人」と「売りたくない人」の対立が深刻化するケースが見受けられます。トラブルを防ぐためにも、共有を開始した段階で将来的な出口戦略について合意しておくことが望ましいでしょう。

固定資産税や維持費の負担ルールを明確にしておく

共有不動産では、固定資産税や修繕費などの費用負担をめぐるトラブルが起こりやすいため、あらかじめルールを明確にしておくことが大切です。

単に持分割合に応じて負担するだけでなく、「誰が支払いを行うのか」「立て替えた場合の精算方法はどうするのか」といった実務的な部分まで決めておくことで、後々のトラブルを防げます。

たとえば、代表者がまとめて支払いを行い、一定の期限内に他の共有者が振り込むといった形にしておくと、支払いの遅れや未払いを防ぎやすくなります。また、支払いの記録を残しておくことも、トラブル回避の観点では有効です。

実務上も、ルールが決まっていないことで費用負担が偏り、不満が蓄積して関係悪化につながるケースがあります。共有関係を維持するのであれば、金銭面の取り決めは特に丁寧に整理しておくことが大切です。

共有者間で定期的に状況を共有する

共有不動産では、情報共有が不十分なことが原因で認識のズレが生じ、トラブルに発展するケースがあります。そのため、共有者同士で定期的に状況を共有しておくことも大切です。

たとえば、「現在の利用状況」「建物の状態」「固定資産税や管理費の金額」といった情報を共有しておくことで、「知らないうちに話が進んでいた」「聞いていない費用を請求された」などのトラブルを防げます。

また、日頃から連絡を取り合っておくことで、共有者同士の関係性を維持しやすくなり、いざというときの意思決定もスムーズに進みます。連絡が途絶えてしまうと、後々の手続きに支障が出るため、注意が必要です。

実務上も、情報共有がしっかり行われているケースはトラブルに発展しにくく、反対に連絡が取れなくなったことをきっかけに問題が深刻化するケースは少なくありません。こうしたリスクを防ぐためにも、定期的なコミュニケーションを意識することが大切です。

共有持分に関するトラブルの相談先

共有持分に関するトラブルは、当事者同士の話し合いだけでは解決が難しいケースもあり、状況によっては専門家へ相談する必要があります。

とくに、法的な対応が必要な場合や、手続きが複雑な場合には、適切な専門家に相談することでスムーズに解決できる可能性が高まります。

以下では、共有持分に関する主な相談先と、それぞれの役割について解説していきます。

• 弁護士
• 司法書士
• 買取業者

弁護士

弁護士は、共有持分に関するトラブルについて法的な観点から解決をサポートしてくれる専門家です。共有者同士の交渉がまとまらない場合や、法的手続きが必要なケースでは、弁護士に相談することで解決の道筋を立てやすくなります。

具体的には、共有者間の交渉の代理や、共有物分割請求訴訟の対応、費用負担や使用料を巡るトラブルの解決などを任せることができます。当事者同士では感情的になりやすい場面でも、第三者として冷静に対応してもらえる点が大きなメリットです。

とくに、以下のような場合には、弁護士への相談を検討するとよいでしょう。

• 共有者と話し合いがまとまらない
• 連絡が取れない共有者がいて手続きが進まない
• 共有物分割請求訴訟を検討している
• 費用負担や使用料をめぐってトラブルになっている
• 他の共有者との関係が悪化している

トラブルが複雑化している場合や、当事者間での解決が難しい場合には、早めに弁護士へ相談することで問題の長期化を防ぎやすくなります。

司法書士

司法書士は、不動産の名義変更や登記手続きを専門とする法律の専門家です。共有持分に関するトラブルの中でも、名義整理や持分移転といった手続きをスムーズに進めたい場合に適しています。

具体的には、共有持分の売買や贈与に伴う所有権移転登記、相続による名義変更、共有名義から単独名義への変更などの手続きをサポートしてもらえます。必要書類の作成や法務局への申請も代行してもらえるため、手続きの負担を大きく軽減できます。

以下のような場合には、司法書士への相談を検討してみてください。

• 共有持分の名義変更や登記手続きを進めたい
• 相続によって発生した共有状態を整理したい
• 共有者間で持分の売買や贈与を行いたい
• 単独名義に変更するための手続きを進めたい
• 登記に必要な書類や手続きが分からない

登記手続きは専門的な知識が求められるため、自分で進めようとすると手間や時間がかかります。スムーズに手続きを進めるためにも、状況に応じて司法書士に相談しましょう。

買取業者

買取業者は、共有持分や共有不動産を直接買い取ることで、早期に現金化してもらうことが可能です。共有者との話し合いがまとまらない場合や、とにかく早く共有関係から抜け出したい場合に有効な選択肢となります。

不動産全体の売却が進まない場合は、自分の共有持分のみを業者に売却することで、他の共有者の同意がなくても共有関係から解放されます。また、買主を探す必要がないため、条件が合えば比較的短期間で売却できる点も特徴です。

以下のような場合には、買取業者への相談を検討するとよいでしょう。

• 他の共有者と話し合いがまとまらない
• 自分だけでも早く共有関係から抜け出したい
• 不動産全体の売却が難しい
• 連絡が取れない共有者がいて手続きが進まない
• とにかく早く現金化したい

なお、共有持分は通常の不動産と比べて利用が制限されるため、買取価格が相場より低くなるのが基本です。そのため、スピードを優先するのか、価格を重視するのかを踏まえて検討することが大切です。

実務上も、交渉や手続きが難航しているケースでは、買取業者を利用することで状況を大きく動かせる可能性があります。共有状態の解消が難しい場合には、有力な選択肢の1つといえるでしょう。

まとめ

共有持分は、一見すると大きな問題がないように見えても、放置することでトラブルが顕在化しやすい点に注意が必要です。

実務においては「意思決定ができない」「費用負担が偏る」「相続で共有者が増える」といった問題が重なり、時間の経過とともに状況が悪化していくケースがみられます。

そのため、共有状態のままにしておくのではなく、できるだけ早い段階で整理や解消を検討することが大切です。共有者全員で合意できる場合は不動産全体の売却、合意が難しい場合は持分の売却や単独名義への集約など、状況に応じて適切な方法を選択する必要があります。

また、当事者同士での解決が難しい場合には、弁護士や司法書士、買取業者といった専門家に相談することで、解決の選択肢が広がります。

共有持分は、早めに対応することでトラブルを防ぎやすくなります。現状を放置せず、自分に合った方法で適切に対応していきましょう。

共有持分に関するよくある質問