共有者のいる土地を売却する4つの方法と揉めないためのポイント

他共有者のいる土地を売却するとき、単独名義のように1人ですべてを決められる訳ではありません。

土地全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

一方、自分の共有持分のみであれば、自由に処分・売却できます。

ただし、他の共有者に無断で売却すると、後でトラブルになる恐れがあるので、まずは他共有者と土地全体を売却できないか話し合いましょう。

既に話し合いが決裂している場合など、すぐに持分を売りたいときは、最短2日程度で共有持分を売却できる、専門買取業者に相談するとよいでしょう。

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共有者は自分の持分を自由に処分できる

1つの土地を複数人で所有している状態が共有状態です。

そのうち、あなたが所有している割合を持分といいます。

そして、自分の持分はあくまで所有権なので、自由に処分や売却できます。

共有持分は各共有者ごとの所有権なので自由に処分・売却できる

自分の持分を自由に処分・売却できる理由は、共有者それぞれの所有権だからです。

所有権なので、所有者の意思で自由に売買できる仕組みです。

自分の持分のみを売却すれば、あなたが共有者から外れ、持分の買主が新しく共有者になります。

持分だけではなく共有物すべての処分は共有者の同意が必要

共有持分があれば、土地全体を使用できますが、土地の処分・売却には、共有者全員の同意が必要です。

民放第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用：e-Govポータル「民法第251条」

土地全体を売却するということは、土地全体の所有権が買主に渡ることになります。したがって、持分として所有権の一部があるだけでは不足です。

共有者が自由に処分できるのは、あくまで自分の持分の範囲内です。

共有者のいる土地を売却する4つの方法

共有者のいる土地を売却するとき、大きく4通りの方法があります。

• 共有者全員の同意を得て、すべての土地を売却する
• 自分の持分を他の共有者に売却する
• 自分の持分を共有者以外に売却する
• 持分割合によって分筆後に売却する

一般的に、すべての土地を売却する方法が、共有者1人あたりの得られる金額を最大にできます。

また、共有している土地が十分に広ければ、分筆して単独名義の土地として売却する方法も有効です。

それぞれ詳しく解説します。

共有者全員の同意を得て、すべての土地を売却する

共有者全員での売却は、共有名義の土地を売却するときにおすすめの方法です。全部売却ともいわれます。

全部売却であれば土地は買主の単独名義となり、今後の売却も含めて自由に使用できるようになります。

そのため、買主にとっては単独名義の土地を購入することとほとんど変わりません。

ただし、全部売却は共有者全員の同意が必須です。持分割合がほんのわずかだったとしても、その1人が売却に反対すれば売却できません。

自分の持分を他の共有者に売却する

自分の持分は他の共有者の意思に関係なく、自由に売却できます。したがって、全部売却ができなかったときには、自分の持分を売却する方法となります。

持分の売却先に制限はありません。しかし、おすすめの売却先は他の共有者です。

なぜなら、持分割合が大きくなることによって、共有者個人の意思でできることも増えるメリットがあるからです。

全部売却が成立しなかったということは、共有者のうちの誰かが土地の所有を希望したということになります。

つまり、土地を所有していたい共有者であれば、あなたの持分も買い取ってくれる可能性が高いといえます。

資金があれば、土地全体の市場価格に持分割合を掛けた金額で売買が成立するでしょう。

共有者は親族のように顔見知りであることがほとんどですが、知っている間柄だからといって、売却価格を安くするときには注意が必要です。

市場価格よりも著しく低い金額で売却した場合、その差額が共有者への贈与とみなされ、贈与税の課税対象となってしまいます。

他の共有者に売却する前には一度、不動産会社や税理士に売却価格として妥当か確認することをおすすめします。

自分の持分を共有者以外に売却する

他の共有者に売却を持ちかけ、誰も買い取ってくれなかったときには、共有者以外に売却する方法をとります。ただし、共有者以外が持分を取得してもメリットは小さいといえます。

単独名義の土地のように、自分が自由に使えるわけではなく、工事をしようにも他の共有者の同意が必要です。

第三者は購入後、他の共有者へ、取得した持分の買取りを提案したり、他の共有者の持分を買い取れるように地道な交渉をしたりする必要があります。そのため、売却価格は低くなることがほとんどです。

土地全体の市場価格に持分割合を掛けた金額の1/10程度にまで下がることもあります。

あなたにとってのメリットは、共有の土地の所有者である状態から抜け出せることです。共有持分権者であることによるトラブルを気にする必要がなくなります。

持分割合によって分筆後に売却する

最後に、分筆して売却する方法です。分筆も他の共有者の同意が必要となります。

持分割合に応じて分筆したときに、共有者それぞれに建築制限がつかない十分な面積を確保できるときに有効な方法といえます。

分筆すれば、その後の土地はあなたの単独名義の土地となります。そのため、通常の単独名義の土地と同じように売却可能です。

しかし、分筆には時間も費用もかかります。分筆することを決めてから売却完了まで、少なくとも1年はかかると思っていたほうがよいでしょう。

共有者のいる土地の売却先

次に、共有者のいる土地の売却先を具体的に説明します。

全部売却のときには、通常の土地を売却するときと同じです。

しかし、あなたの持分のみを売却するときには売却先によって売却価格も大きく変わります。他の共有者・投資家・買取業者の順に高値で売却しやすくなります。

共有者全員で売却するときは単独名義の不動産と同じ

共有者全員で売却するときには、共有名義だからといって売却先を気にする必要はありません。

その土地の売却後、買主の単独名義となるからです。

したがって、その土地の上にマイホームを建築したい個人の方や、賃貸経営や駐車場経営などを考えている投資家、買取業者など幅広く売却先を選べます。

自分の持分のみを売るときは他の共有者に売却する

持分のみを取得して、もっともメリットを受けられるのは他の共有者といえます。

持分割合の過半数を取得していれば、1人で土地の管理行為ができるようになるためです。

管理行為とは、その土地の賃貸借契約を結ぶような行為です。

そのため、自分の持分のみ売却するときには、他の共有者を第一候補として交渉するようにしましょう。

他の共有者が買い取ってくれないときは投資家を探す

資金の問題で他の共有者から断られたときには、投資家を探します。

投資家の目的は、取得した持分を活用して利益を得ることです。

具体的には、次のような方法を投資家はおこないます。

• 他の共有者に持分の買取を提案する
• 他の共有者の持分を買取り、売却や土地活用につなげる
• 分筆して売却・土地活用につなげる
• 持分に応じた地代を請求する
  （他の共有者が土地上の建物に住んでいる場合）

ただし、どの方法も投資家の手間と時間、お金がかかるため、売却価格が土地の市場価格の10%～20%程度になることも少なくありません。

その点を踏まえれば、売却価格に納得できなかったとしても、投資家ではなく他共有者に売却するほうが多くの現金を得られる可能性が高いです。

自分の持分のみをすぐに売却したいときは買取業者へ

状況によっては、売却価格が安くても、すぐにまとまった現金を手に入れたいケースもあるでしょう。

そのようなときには、買取業者への売却がおすすめです。投資家に売却する場合も売却価格は低くなりやすいですが、より早く持分を現金化できます。

このとき、できるだけ高額で売却するには、共有持分の買取実績が豊富な買取業者を選びましょう。

買取実績が少ない業者の場合、買取後に損失を出す可能性を小さくするため、買取価格も低く査定しがちだからです。

共有持分を専門に取り扱う買取業者なら、高額買取が期待できるでしょう。

共有者全員で土地を売却する流れ

共有者全員で土地を売却するときの流れを解説します。

共有者全員の同意を得た後は、ほとんど単独名義の土地を売却するときと同じです。

大きな違いは、売買契約を交わすときに原則、共有者全員が立ち会う必要があることです。

共有者全員の同意を得る

共有者はそれぞれ自分の持分を自由に売却できる権利があります。したがって、土地全体を売却するときには共有者全員の同意が必要です。

口頭のみで同意を得ている状態では、売却活動をしている不動産会社も購入を検討している人も、本当に売却できるのか不安に感じます。

そのため、共有者全員が売却に同意していることを示す書面を作成するようにしてください。

また、土地の売却に反対している共有者がいる場合、専門家である不動産会社に説得を依頼することも一つの方法です。

共有状態で土地を所有するデメリットをわかりやすく伝えることで、他共有者を説得してくれます。

売却時に必要な書類を用意する

共有者全員の同意を得た後、売却で必要になる書類を用意します。

これらの書類は売却価格を算出する参考にもなるので、不動産会社へ売却を依頼する前に揃えることがおすすめです。

具体的には、以下の書類を用意しましょう。

• 土地の権利証、登記識別情報
• 固定資産税納税通知書、固定資産税納税評価証明書
• 土地測量図
• 登記簿謄本
• 土地取得時の重要事項説明書
• 土地取得時の売買契約書
• ローン残高証明書（ローン返済中の場合）

参照:不動産売却HOME4U

不動産会社に売却を依頼する

書類を準備した後、不動産会社に売却を依頼します。

依頼するときには、複数の不動産会社に売却価格の査定をしてもらいましょう。

複数の査定結果を比較することで、売出価格を判断する目安になります。

査定結果は、必ずしもその金額で売却できるわけではなく、買主が見つからなければ、値下げが必要になります。

査定時に高額だったとしても、他の不動産会社の査定結果から大きく離れていれば、契約がほしいために高めに査定している可能性が高いです。

売却の仲介を依頼したあとで「こんなはずではなかった」と後悔することになるかもしれません。

そのため、依頼する不動産会社を選ぶときには、適切だと思える査定価格を出している業者で、担当者の雰囲気や対応なども加味して、総合的に判断することが大切です。

共有者全員が立ち会って売買契約を結ぶ

売却活動は基本的に不動産会社へ任せることになるので、とくに共有者側でおこなうことはなく、購入検討者からの質問に答える程度になります。

その後、土地を購入する買主が見つかったら、共有者全員で売買契約を締結しましょう。

ここが単独名義の土地の売却と異なるポイントで、契約を結ぶときには共有者全員の立ち会いが必要になります。

契約書は不動産会社が準備するので、内容に問題ないかを十分に確認して、少しでも疑問点があれば、担当者に質問します。

契約書は専門的な用語で理解が難しいものもありますが、後々のトラブルを避けるためにも、契約書はすべて把握するようにしてください。

なお、売買契約を結ぶときには、下記の書類が必要です。

• 共有者全員の印鑑証明書
• 共有者全員の実印
• 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
• 本人確認書類

印鑑証明書と住民票は発行後3ヶ月以内のものが有効なので、売却先が決まってから取得する方がよいでしょう。

役所に行けば即日で発行してもらえるので、焦る必要はありません。

土地の売却価格は数千万円単位なので、ローンを組んで購入する飼い主がほとんどです。

そのため、売買契約を結んだ当日は手付金の支払いのみで、残金はローンの審査が通った後、約1週間～2週間後に支払われます。

そして、残金決済と同時に、共有者全員が立ち会って、土地を引渡す所有権移転登記もおこなわれます。

これをもって、土地の売却手続きは終了です。

共有者間で費用と売却代金を分配する

共有名義の土地を売却したときには、売却完了後に、共有者間で費用と売却代金の分配が必要です。このときの分け方は持分割合によります。

例えば、以下の条件で売却があったとします。

• 売却価格:4,000万円
• 費用:400万円
• 持分割合:Aさん1/2、BさんとCさん1/4ずつ

この場合、Aさんは2,000万円を受け取り、200万円を支払います。Bさん、Cさんはそれぞれ1,000万円を受け取り、100万円の支払いです。

費用をスムーズに分配できるよう、売却にかかった費用の領収書は大事に保管しておきましょう。

共有者全員の立ち会いが難しいときは、委任状を作成する

共有名義の土地を売却するときには、原則共有者全員の立ち会いが必要です。

しかし、共有者のなかには遠方に住んでいたり、仕事で忙しかったりして、契約に立ち会えないこともあるでしょう。

その場合は、委任状を作成することで、代理人を立てて対応することもできます。

このとき、売買契約を結ぶときと所有権移転登記の手続きをするときとで必要な委任状は異なるので、合計で2種類必要なことに注意してください。

共有者のいる土地の売却でよくあるトラブル

共有者全員で売却するときの流れを解説しました。

しかし、必ずしも売却がスムーズに進むわけではありません。さまざまなトラブルが発生する可能性もあります。

そこで、よく起きるトラブルについて解説します。

共有者が持分以上の権利を要求してくる

例えば、兄弟で土地を相続したとき、その持分はそれぞれ1/2ずつです。したがって、売却代金と費用も半分ずつ負担することになります。

しかし、兄弟間の仲が悪く、兄が「自分は長男だから売却代金は2/3受け取る」と言い張り、話がまとまりません。

兄が主張を曲げず納得してもらえなければ、売却の途中で問題が起きる可能性が高く、安心して売却活動がおこなえません。

共有者の1人が売却に突然反対する

売却活動の途中で、共有者の1人が突然、反対してしまうケースも少なくありません。

売却の同意書があったとしても、売買契約を交わすときや所有権移転登記の手続きのときには共有者全員の立ち会いが必要になります。

反対している共有者が立ち会わなければ、売買契約を交わせないため、購入希望者に大変な迷惑をかけてしまうことになります。

そのため、再度、売却に同意してもらえるまで、売却活動を続けられません。

連絡を取れない共有者がいる

相続によって共有者が多くなると、連絡の取れない共有者がいることもあります。

たとえ連絡が取れないとしても、その共有者の同意が得られなければ、土地全体の売却はできません。

連絡を取れない共有者を探すことからはじまるので、時間も手間もかかって大変です。

土地の売却価格が共有者間でまとまらない

土地の売却には同意していても、その売却価格で揉めることも多いです。

「もっと時間をかければ高く売れるはず」「この価格で十分だから早く売りたい」のように、共有者によって、売却に対する考えが違うからです。

建物は単独所有でも共有している土地のみを売却できる

土地のみが共有名義で、建物は共有者の1人が単独所有しているケースもあります。

そのような場合、土地だけを売却できるのか不安に感じるかもしれません。

結論からいえば、建物が単独所有でも共有状態の土地のみを売却可能です。

なぜなら、土地売却において、建物の所有者の許可は必要ないからです。

建物を所有している他共有者への持分売却が現実的

共有名義の土地上に他共有者が建物を所有している場合、その共有者に残りの持分を売却することが現実的な売却方法です。

すでに土地の上に建物があるのならば、敷地の持分のみを取得したとしても、その方は使用できません。持分割合に応じた地代を受け取ることが精一杯です。

共有者以外が敷地の持分を取得するメリットがほとんどないので、基本的には建物の所有者への売却となります。

共有者以外への売却もできるがトラブルのもと

資金がない、住宅ローンの審査が通らなかったなどの理由で、建物を所有している共有者が、持分を買い取れないこともあります。

そのようなときには、共有者以外への売却も候補となりますが、あまりおすすめしません。

買主にとって条件が非常に悪いので売れにくく、また売却価格も非常に低くなるからです。

さらに、もし買主が見つかったとしても、その買主が強引な交渉をおこない、他共有者を困らせるかもしれません。

悪質な投資家や不動産会社だった場合には「共有物分割請求訴訟」という方法で、強制的に共有状態を解消しようとしてくる恐れもあります。

共有者以外に土地売却することは、他共有者とのトラブルに発展しやすいため、おすすめしません。

土地売却において共有者間で揉めないためのポイント

最後に、土地売却において共有者間で揉めないためのポイントを解説します。

• 業者との窓口係を決めておく
• 税金やローン残債などの費用負担割合を事前に決めておく
• 最低売却価格を決めておく
• 売却には半年～1年の期間を見込んでおく
• 持分のみ売却するときには他の共有者へ事前に連絡しておく

これらのポイントを押さえておけば、スムーズに売却活動を進めやすいでしょう。

業者との窓口係を決めておく

土地の売却活動は基本的に不動産会社に任せます。しかし、買主の質問などは所有者である共有者の対応が必要です。

このとき、共有者側の窓口が決まっていなければ、回答に時間がかかってしまい、購入検討者も他の土地の購入を進めてしまうかもしれません。

また、共有者のだれかが回答した内容が、他の共有者に共有されず、後からトラブルになる恐れもあります。

そのため、業者との窓口係を決めておき、何かあった際はその人物に連絡が届くようにしましょう。

そうすれば、連絡漏れが生じることもなく、スムーズに売却を進められます。

また、共有者への連絡も窓口係の方からおこなうようにすると話の行き違いが起こりません。

税金やローン残債などの費用負担割合を事前に決めておく

費用の負担割合は持分割合にしたがいます。あなたが1/3の持分であれば、費用負担も1/3です。

しかし、負担割合の割合を明確に決めていない場合、あとからトラブルになる原因となります。代表して費用を立て替えたのに、他の共有者がその費用分の負担を拒否するような場合です。

土地の売却によって収益が出るのであれば、その収益から費用負担が均等になるように分配すれば問題ありません。

しかし、オーバーローンとなった場合には、このように費用負担を分配できないので、あらかじめ明確に決めておくことが大切です。

最低売却価格を決めておく

売却価格がまとまらないことは、よくあるトラブルでも解説したとおりです。それを避けるには、最低売却価格を共有者間で決めることです。

そうすれば、売却の判断に迷いません。最低売却価格さえ超えていれば売却すると各々が判断できるからです。

また、最低売却価格を決めるときには、不動産会社の査定結果が1つの目安です。

売却には半年～1年の期間を見込んでおく

共有名義の土地の売却は、半年から1年はかかります。また、共有名義の不動産の場合、購入希望者も慎重に検討することが多くなります。

そのため、通常の単独名義の土地よりも売却に時間がかかりやすいです。

ある程度時間がかかることを共有者間で認識していなければ、早く売却して現金化したい方がいた場合にトラブルのもとになるかもしれません。

共有者で売却活動期間の認識を揃え、焦らずに売却活動を進めることが大切です。

持分のみ売却するときには他の共有者へ事前に連絡しておく

持分のみの売却は、共有者個人の意思で可能です。したがって、他の共有者に知らせずに売却することもできます。

しかし、自分の持分のみを売却するときには事前に、他の共有者へ連絡しておくほうがよいでしょう。

知らないところで共有者が変わり、新しい持分権者が強引な交渉をしてくるような場合、トラブルにつながり、あなたと他の共有者との関係も悪化してしまうからです。

そのため、次の順序で他の共有者へ連絡するとよいでしょう。

1. 最初に土地の全部売却を提案する
2. 他の共有者への持分売却を提案する
3. 自分の持分を第三者に売却すると提案する

このように順序立てたうえで「誰も買い取ってくれないから自分の持分を第三者に売却する」と説明するのがベストです。

すると、他の共有者も納得済みの売却となるので、それを理由にトラブルとなることは避けられます。

また、共有者との交渉や連絡が難しい場合は、弁護士と提携した買取業者に相談するとよいでしょう。適切な手続きを踏みながら、トラブルのない持分買取をしてもらえます。

まとめ

共有者がいる土地を売却するときには、3つの方法があります。

• 共有者全員で土地全体を売却する方法
• 自分の持分のみを売却する方法
• 分筆して売却する方法

そのなかでも、全部売却は市場価格で売却できるのでおすすめです。ただし、全部売却は共有者全員の同意が必要になります。

また、売買成立まで半年から1年はかかるので、その間に、共有者の1人でも意見が変わってしまうと売却できません。

売却活動で無用なトラブルを避けるためにも、最低売却価格を決めて、売却に向けて協力を続けられるように認識を合わせることが大切です。