土地を分割して売ることは可能？注意点や売却の流れについて解説
「相続した土地が広すぎて、どのように活用したら良いのかがわからない」
「複数人で土地を共有しているが、共有者間で土地の活用方法で意見が合わないため、土地を分割した上で売却したい」
以上のようなお悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
土地は分割（分筆）して売ることが可能です。しかし、土地を分割して売る場合、以下のような注意点があるため、安易に分割するのはおすすめできません。
- 土地の分割方法を間違えると売却できない土地になる
- 土地を分筆できない可能性がある
- 個人は分筆した土地を複数売却してはならない
- 分筆する土地に建物がある場合は建物の登記も変更が必要
- 分筆には数万円～数十万円の費用が必要
- 分筆してから売却するまでに時間がかかる
そこで、複数人で共有している土地を売却したい場合におすすめなのが、自己持分のみの売却です。土地を分筆して売る際には他の共有者過半数の同意を得なければならないため、売却に時間がかかったり、そもそも売却に至らなかったりする可能性があります。一方、自己持分のみを売却する場合、他の共有者の同意が必要ないため、所有者単独の意思で売却を進められます。特に、訳あり不動産専門買取業者が買い手の場合、数日で売却できるため、共有関係からすぐに抜け出したい場合にも活用可能です。
本記事では、上記のような土地を分割して売るために必要な情報を網羅的に解説します。このほかにも、土地を分割して売る際に必要な書類や費用、土地の分筆登記を行うことに適しているケース、土地の分筆ができない場合の対応策についても解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
土地を分割して売ることは可能
土地は複数に分割して売ることが可能です。広い土地を売却したいと思っている場合、広い土地を有効活用できる買い手はほぼ事業者に限られるため個人の買い手はつきにくく、売却が思うように進みません。一方で、広い土地を分割（分筆）することで、個人宅用の土地としても売りやすくなり、より多くの買い手にアプローチできる可能性が高まります。
土地の所有者が一人ではなく、自身以外にも共有者がいる場合、土地をそのまま売却するためには全員の同意が必要です。しかし、分筆には共有者の過半数の同意が必要ですが、分筆を行いそれぞれの区画を単独所有にすれば、各共有者が自由に土地を売却できるようになります。
なお、土地を分ける言葉として、「分割」と「分筆」の2つを用いましたが、本サイトではそれぞれの言葉を以下のような意味で用いています。
- 分割：物理的または権利割合で分けること
- 分筆：土地を法的に別々の登記上の区画として分けること
すなわち、本サイトでは土地を分けるだけであれば「分割」と言い、土地を分けた上で不動産登記をする場合に「分筆」という言葉を用います。共有の土地を分筆するには、共有持分の過半数の同意が必要であるため、1人の意見だけでは分筆できない可能性がある点に注意してください。
土地を分割（分筆）して売る際の注意点
土地を分割（分筆）して売る際の注意点として、以下の4つが挙げられます。
- 土地の分割方法を間違えると売却できない土地になる
- 土地を分筆できない可能性がある
- 個人は分筆した土地を複数売却してはならない
- 分筆する土地に建物がある場合は建物の登記も変更が必要
各注意点について、以下で見ていきましょう。
土地の分割（分筆）方法を間違えると売却できない土地になる
土地を分割する際には、その分割方法を慎重に計画しなければなりません。誤った方法で分割してしまうと、売却が極めて難しくなる土地が生まれる可能性があります。
例えば、土地を分割した結果、新しい土地が接道義務を満たさない場合、その土地に建物を建てることができなくなります。接道義務とは、土地が一定の道路に接している必要があるという建築基準法の規定です。具体的には、原則として幅員が4メートル以上ある道路に2メートル以上接している必要があります。これは、救急車や消防車などの緊急車両が通行できるように定められた規定です。そのため、接道義務を満たさない土地は建築不可となり、売却が困難になるでしょう。
また、土地を分割することで建ぺい率が問題になることもあります。建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の占有面積の割合を指します。建ぺい率が制限を超えてしまうと違反建築物に該当し、建築物に関する是正義務が発生します。是正義務は売却後も新たな所有者に対して発生するため、購入を考える人はほとんどいません。また、住宅ローンの融資も受けられない場合がほとんどであるため、建ぺい率違反の建物は売却できないと考えて良いでしょう。したがって、分筆の計画段階で接道義務や建ぺい率を確認し、適切な土地分割を行うことが非常に重要です。
土地を分筆できない可能性がある
分筆前の土地の境界が確定していれば、原則として分筆可能です。しかし、次に挙げる4つのケースでは、土地を分筆できない可能性があるのです。
- 隣地所有者との境界立会が実施できないケース
- 分筆すると土地の最低面積を下回るケース
- 持分割合の過半数の同意が得られないケース
各ケースについて、以下で見ていきましょう。
隣地所有者との境界立会が実施できないケース
土地を分筆する際には、隣接する土地の所有者との境界立会を行い、「筆界確認書（または筆界確認情報）」を作成することが必要です。しかし、隣地所有者が境界立会を拒否したり、行方不明で連絡が取れなかったりする場合には、境界立会や筆界確認書への署名・押印もできません。このような状況では、境界が確定できず、分筆登記ができなくなってしまうのです。
分筆すると土地の最低面積を下回るケース
分筆すると土地の最低面積を下回ってしまうと、事実上、土地を分筆できません。というのも、各自治体では分筆できる土地の最低面積が定められています。
例えば、荒川区では以下のような規定が設けられています。
土地を新たに分割して建築物を建てる場合には、１棟あたりの敷地面積を60㎡（約18坪）以上とする必要があります。
このような場合、たとえ技術的に分筆が可能であっても、法律的には分筆が認められません。分筆を検討する際には、事前に該当する土地が所在する自治体の条例や規制を確認し、分筆が可能かどうかをしっかりと確認するようにしてください。
持分割合の過半数の同意が得られないケース
土地を共有している場合、分筆するには持分割合の過半数の同意が必要であるため、必要な分の同意を得られなければ分筆を進めることはできません。分筆をするためには多くの共有者との合意形成が重要であり、事前にしっかりとした話し合いを行うことが求められます。具体的には、分筆のメリットや計画の詳細を共有者に理解してもらうことが鍵となります。
個人は分筆した土地を複数売却してはならない
個人が分筆した土地を売却する際には、複数の土地を売却することに関して注意が必要です。宅建業法によれば、個人が一定の条件下で複数の土地を売却する場合、宅地建物取引業者としての登録が必要になります。これを無視して複数の土地を売却すると、無許可で宅地建物取引業を営んだとみなされ、宅建業法違反と判断されてしまい、法的な制裁を受ける可能性があります。
特に注意すべきなのは、「取引の反復継続性」と呼ばれる要件です。宅建業法では、個人が反復継続的に土地を売却する場合、宅建業者としての登録が必要ですが、この「反復継続性」の具体的な基準は明確に定義されていません。したがって、仮に複数の土地の売却間隔を1年以上空けたとしても、状況によっては宅建業法違反と判断されるリスクがあります。複数に分けた土地をそれぞれ売却しようとする場合には、事前に専門家に相談し、法的リスクを回避することが重要です。
なお、相続で得た複数の土地を売却する場合、事業性が低いと判断されるケースもあります。明確な基準がないため、「確実に売却できる」とは断言できませんが、相続した土地を複数売却する場合は、宅建業法違反と判断される可能性が高くないと言えるでしょう。ただし、ご自身で判断するのはリスクが高いため、必ず専門家に確認した上で売却を進めるようにしましょう。
分筆する土地に建物がある場合は建物の登記も変更が必要
土地を分筆する際、その土地に既存の建物が存在する場合は、建物の登記変更も必要になります。土地の分筆登記をした場合、その土地に建物が建っていると、建物の登記にも土地の変更が行われたことを記載しなければなりません。もし、建物の登記を変更しなければ、実際には建物が建っているのに登記簿上では建っていないことになったり、実際には建物が建っていないのに登記簿上では建っていることになったりしてしまうため、必ず変更登記をするようにしましょう。
土地を分割して売却する流れ
土地を分割して売却する流れは次のとおりです。
- 不動産会社に査定依頼をする
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 土地の分筆を行う
- 売却活動を実施する
- 条件交渉・契約締結する
- 決済・引き渡し・所有権移転登記を行う
各ステップですべきことについて、以下で詳しく見ていきましょう。
不動産会社に査定依頼をする
まず、土地を分割して売却する際には、信頼できる不動産会社に相談することから始めます。そもそも土地を分筆すべきかどうかという点を含めて、不動産の専門家からアドバイスを受けるようにしましょう。分割することが適切である場合、複数の不動産会社に査定を依頼し、土地の市場価値や最適な売却方法について比較検討します。多くの不動産会社に一度に査定を依頼できる一括査定サービスを利用すると、効率的に複数の会社の相見積もりが取れるでしょう。
不動産会社と媒介契約を締結する
査定結果を基に、最も信頼できると感じた不動産会社と媒介契約を締結します。この際、媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、土地の売却を効率的に進めたい場合は専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。専任媒介契約では、不動産会社が積極的に売却活動を行うため、より早く適切な買い手を見つけやすくなります。また、この契約を締結する際に、土地の分割方法についても不動産会社と具体的に話し合っておくと、スムーズな手続きが進められます。
土地の分筆を行う
不動産会社と媒介契約を締結したら、土地の分筆を行います。分筆は、次のような流れで行います。
- 土地家屋調査士に分筆手続きを依頼する
- 土地家屋調査士が登記簿上の境界や現地の状態を調査する
- 分筆案を作成する
- 役所の担当者に現地で確認してもらう
- 隣接する土地所有者に立ち会ってもらい、分筆案の確認を行う
- 境界の目印となる「境界標」を現地に設置する
- 土地分筆登記を実施する
分筆する土地に他の共有者がいる場合には他の共有者の同意が必要です。分筆の詳しいやり方は以下の記事で解説していますので、あわせて参考にしてみてください。
売却活動を実施する
分筆が完了したら、不動産会社が中心となって売却活動を行います。売却活動では、広告や現地案内を通じて、適切な購入希望者を見つけるためにさまざまな手段が取られます。売却活動中、所有者が行うべきことはそれほど多くありませんが、購入検討者が現地確認に訪れる際には立ち会うことで、相手に良い印象を与えやすくなるでしょう。
条件交渉・契約締結する
購入希望者が現れたら、まずは価格やその他の条件について交渉を行います。条件交渉は、不動産会社の仲介のもとで進められ、双方が納得できる条件が整った段階で契約締結に移ります。契約締結の際には、買主から売主に対して手付金が支払われるのが一般的です。手付金は、契約の成立を確認するための保証として機能し、契約解除の際のペナルティとして扱われることもあります。
決済・引き渡し・所有権移転登記を行う
契約が締結されたら、次に土地の引き渡し日を決め、その日に決済と所有権移転登記を行います。決済とは、売買代金の支払いが完了し、所有権が正式に買主に移る手続きのことです。決済後には、土地の所有権が正式に買主に移転し、売主の役割は終了します。所有権移転登記は、法的に土地の所有権が変わったことを示す重要な手続きで、これをもって売買が完了です。
しかし、分筆して売却するのは手間も費用も非常に多くかかってしまうため、もし土地に他の共有者がいて共有状態を解消したい場合には、自分の持分を専門の買取業者に売却するのがおすすめです。
詳しくは「訳あり不動産専門買取業者に売却する」で解説しますので、あわせてお読みください。
土地の分筆に費用な書類
土地の分筆には、以下の書類が必要です。
- 登記申請書
- 地積測量図
- 境界確定資料（筆界確認書、境界確認書、境界の同意書・協定書など）
- 地形図
- （委任状）
書類の用意や申請手続きは土地家屋調査士が対応してくれます。委任状への押印さえすれば、書類を収集したり記入したりする必要はないでしょう。
土地の分筆に必要な費用
土地の分筆には、以下の2つの費用が必要です。
- 登録免許税
- 土地家屋調査士に対する報酬
登録免許税
登録免許税とは、登記の際に法務局に支払う必要です。
計算方法は「分筆後の土地の筆数×1,000円」です。
土地家屋調査士に対する報酬
土地の分筆を土地家屋調査士に依頼する場合、土地家屋調査士に対する報酬を支払う必要があります。
土地家屋調査士への報酬は、10万〜100万円ほどが相場です。
具体的な報酬の内訳は、以下の表のとおりです。
| 分筆登記申請の依頼料 | 約5万円 |
|---|---|
| 測量費 | 10万円以上 |
| 境界標設置費 | 3〜10万円 |
| 筆界確認書作成費 | 10万円以上（必要な場合のみ） |
| 官民境界確定図作成費 | 10万円以上（必要な場合のみ） |
土地の分筆登記を行うことに適している場合とは？
土地の分筆登記を行うことに適しているのは、以下の4つに該当する場合です。
- 分筆後も広い土地が残る
- 分筆後も接道義務を満たせる
- 遺産分割のため複数人で土地を分割したい
- 共有者の過半数が土地の単独所有を希望している
以下で、それぞれのケースについて見ていきましょう。
分筆後も広い土地が残る
土地を分筆する際、分筆後に残る土地の広さは重要な要素となります。分筆後の土地が小さすぎる場合、その土地の利用の幅が狭まり、売却しにくくなる可能性があります。狭い土地は、建物の建設やその他の利用に制限が生じるため、買い手が見つかりにくくなることが多いのです。一方、分筆後も十分な広さの土地が残る場合、利用価値が高く、売却の際も競争力が維持されます。このように、分筆後の土地が広い場合は、分筆登記を行う価値が大いにあるといえるでしょう。
分筆後も接道義務を満たせる
土地を分筆する際に注意すべきもう一つの重要な要素は、分筆後の土地が接道義務を満たしているかどうかです。建築基準法では、建物を建てるためには、その土地が建築基準法で定められた道路（一般的には幅員4メートル以上の道路）に2メートル以上接している必要があります。接道義務を満たしていない土地は、建物を建てることができず、結果として売却が難しくなるでしょう。接道部分が狭すぎる場合には、接道義務を満たすために、接道部分を広げたり、セットバックを行ったりする必要があり、手間とコストがかかってしまうため、接道義務を満たしている土地であることは、分筆登記を行う際に非常に重要な条件となります。
遺産分割のため複数人で土地を分割したい
遺産分割の際に、複数人で土地を分けることが必要になる場合、分筆登記が適しているといえます。1つの土地を複数人で相続し、共有名義にすることは、後々の管理や売却が難しくなるため、おすすめできません。共有名義では、全員の合意がないと土地の処分ができないため、トラブルの原因になることが多くなります。
実家を相続し、兄弟で共有名義になる際に起きうるトラブルは以下の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。
共有者の過半数が土地の単独所有を希望している
土地が複数の共有者によって所有されている場合、その中で過半数の共有者が単独所有を希望しているケースでは、分筆登記が適しています。分筆を行うことで、各共有者が自分の土地を自由に活用できるようになります。例えば、各所有者がそれぞれの土地を売却したり、賃貸に出したりすることが可能になるのです。ただし、分筆を行うには、持分割合の過半数の同意が必要な点には注意してください。必要な分の同意を得られれば、分筆がスムーズに進み、共有者それぞれが自分の土地を最大限に活用できるようになります。
土地の分筆ができない場合の4つの対応策
土地の分筆ができない場合の対応策として、以下の4つが挙げられます。
- 筆界特定制度を使う
- 境界確定訴訟を提起する
- 不在者財産管理人を選任する
- 訳あり不動産専門買取業者に売却する
それぞれの対応策の詳細について、以下で見ていきましょう。
筆界特定制度を使う
筆界特定制度は、土地の境界が不明確である場合に、法務局が第三者の専門家を交えて境界を特定する制度です。この制度を利用することで、隣地所有者との境界争いを解決し、分筆登記を進めるための基盤を築けます。しかし、筆界特定制度を利用するには、費用がかかるだけでなく、手続きに時間がかかることも多い点に注意が必要です。申請から境界特定までに数ヶ月から1年以上かかるケースもあるため、急ぎの分筆には向かない場合があります。
境界確定訴訟を提起する
境界確定訴訟は、隣地との境界が不明確で、協議や調停がうまくいかない場合に、裁判所を通じて境界を確定するための訴訟です。筆界特定制度では、所有権の範囲がどこまで及ぶのかを決められませんでしたが、境界確定訴訟では所有権の範囲までも裁判所により決定されます。ただし、裁判所は土地の専門家ではないため、高度な専門知識を持っていない場合がデメリットとして挙げられます。この点、筆界特定制度では当事者が提出した資料のみならず法務局にある資料を活用して問題解決を図れるため、所有権の範囲まで確定させたいのか、隣地との境界を納得して確定させたいのかに主眼を置いて選択すると良いでしょう。
不在者財産管理人を選任する
隣地所有者が行方不明で連絡が取れない場合には、不在者財産管理人を選任するという方法があります。不在者財産管理人は、行方不明の隣地所有者に代わってその財産を管理するために、家庭裁判所が選任する者です。これにより、隣地所有者の代理人として管理人が境界立会や分筆手続きに参加できるようになります。不在者財産管理人を選任することで、行方不明者との境界問題を解決し、分筆登記を進めることが可能になります。
訳あり不動産専門買取業者に売却する
隣地所有者とのトラブルや共有者の同意が得られない場合、分筆を進めるのが難しいことがあります。このような場合、時間や費用がかかる対応策を取るよりも、専門の買取業者に土地を売却する方が適していることもあります。共有者が分筆に同意しない場合でも、自分の持分だけを売却することが可能です。自分の持分だけを売却する場合、他の共有者の同意を得る必要がないため、容易に売却できるメリットがあります。特に、専門業者を利用すれば、すでにトラブルが起きている土地でも買い取ってくれるケースがあります。
専門業者の利用を検討する際は、弊社クランピーリアルエステートにご相談ください。弊社では、共有不動産のような訳あり不動産の買取を専門に行なっています。一般的に売却が難しいとされる訳あり不動産であっても、自社直接買取・充実の士業連携により、高額買取が可能です。最短12時間のスピード査定も実施しているため、早めに現金化したいというご要望にもお応えできます。気になることがある方は、ぜひ下記からお気軽にお問い合わせください。
まとめ
土地は分割して売ることが可能です。分割後も広い土地が残り、接道義務を満たせるような場合であれば、ぜひ土地を分割して売ることを検討してみてください。しかし、土地の分割方法を間違えたり、そもそも土地が分筆できなかったりすると、土地の売却ができない可能性があるため、事前に注意深く確認しておくことが大切です。もし、土地が分筆できないことがありましたら、訳あり不動産専門買取業者の弊社クランピーリアルエステートまでご相談ください。皆様からのご相談をお待ちしております。