土地を分割して売ることは可能？注意点や売却の流れについて解説
「土地が広すぎて活用できない」「土地が広すぎて買主が見つからない」「相続で兄弟で土地を所有しているが、土地の活用方法で意見が合わない」という場合、土地を分割して売ることを検討する方もいるでしょう。
土地を分割して売る際に必要なのが「分筆登記」です。分筆登記とは、1つの土地を複数に分割して登記する手続きを指します。
分筆登記を行えば、土地の面積を小さくして個人宅用の土地として売却できます。共有名義の土地であれば、分筆後に所有権移転登記を行うことでそれぞれの土地を単独名義にし、各々が自由に活用・売却できるようになります。
ただし、土地の分割（分筆）には下記のような注意点があります。
- 土地の分割（分筆）方法を間違えると売却できない土地になる
- 土地を分割（分筆）できない可能性がある
- 個人は分割（分筆）した土地を複数売却してはならない
- 分割（分筆）によって建物が所在する土地の地番が変わる場合は、建物の登記変更も必要
分割方法を間違えると、分割した土地が接道義務を満たせず再建築不可の土地になったり、すでに建っている建物が建ぺい率違反になったりするおそれがあります。
土地の分割（分筆）に必要な隣地所有者との境界立会いが行えない場合は、分筆できない可能性があります。また、土地の分割によって各自治体が定める最低敷地面積を下回る場合、分筆自体は可能でも、原則としてその土地に建物を建てられなくなります。
その他、個人が分筆した複数の土地を売却すると宅建業法違反に該当する可能性がある点にも注意が必要です。
土地の分割（分筆）には、手続きの手間や費用が発生するうえ、分筆後の土地が売却しやすい形状や広さになるかどうかも考慮する必要があります。そのため、分割（分筆）を行う際は、土地の分筆に詳しい不動産会社への相談が必要です。
本記事では、土地を分割（分筆）して売る際の注意点や売却の流れ、分筆の手続きに必要な書類や費用を解説します。あわせて、土地の分割（分筆）に向いているケース、分筆ができない場合の対応策にも触れていきます。
なお、弊社クランピーリアルエステートでは、共有名義の土地や、広すぎて買主が見つかりにくい土地、分筆せずに売却できるか判断したい土地などの売却相談を承っております。「分筆してから売るべきか」「今の状態のまま売却できるのか」を知りたい場合は、お気軽にご相談ください。
目次
「分筆登記」すれば土地を分割して売ることが可能
土地を複数に分割して売却したい場合は、分筆登記が必要です。分筆登記とは、1つの土地を複数に分けて登記することを指します。
なお、複数人の共有者がいる共有名義の土地の場合は、分筆の際に共有持分の過半数の同意が必要となります。分筆時にひと手間ありますが、分筆後に所有権移転登記を行えばそれぞれの区画を単独名義にできるため、各共有者が自由に土地を活用・売却できるといったメリットがあります。
広い土地の売却は事業者など買主が限られるため、個人の売却先が見つかりにくく、売却活動が思うように進みません。さらに、共有名義の土地の売却であれば、共有者全員の同意がなければ、そもそも売却ができません。
分筆登記を行えば、個人宅用の土地としても売却しやすくなり、より多くの買主にアプローチできる可能性が高まります。
土地を分割（分筆）して売る際の注意点
土地を分割（分筆）して売る際の注意点として、以下の4つが挙げられます。
- 土地の分割（分筆）方法を間違えると売却できない土地になる
- 土地を分割（分筆）できない可能性がある
- 分筆した土地を複数人へ売却する場合、宅建業免許が必要になることがある
- 分割（分筆）する土地に建物がある場合は建物の登記も変更が必要
各注意点について、以下で見ていきましょう。
土地の分割（分筆）方法を間違えると売却できない土地になる
土地を分割する際には、その分割方法を慎重に計画しなければなりません。誤った方法で分割してしまうと、売却しにくい土地になる可能性があります。
例えば、土地を分割した結果、新しい土地が接道義務を満たさない場合、その土地に建物を建てることができなくなります。
接道義務とは、土地が一定の道路に接している必要があるという建築基準法の規定です。具体的には、原則として幅員が4メートル以上ある道路に2メートル以上接している必要があります。これは、救急車や消防車などの緊急車両が通行できるように定められた規定です。そのため、接道義務を満たさない土地は建築不可となり、売却が困難になるでしょう。
また、土地を分割することで、土地にある建物が建ぺい率違反となり、売却が困難になることも考えられます。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の占有面積の割合を指します。建ぺい率が制限を超えてしまうと違反建築物に該当し、建築物に関する是正義務が発生します。是正義務は売却後も新たな所有者に対して発生するため、購入を考える人はほとんどいません。
また、住宅ローンの融資も受けられない場合がほとんどであるため、建ぺい率違反の建物は売却できないと考えて良いでしょう。
したがって、分筆の計画段階で接道義務や建ぺい率を確認し、適切な土地分割を行うことが非常に重要です。
土地を分割（分筆）できない可能性がある
分筆前の土地の境界が確定していれば、原則として分筆が可能です。しかし、次に挙げる3つのケースでは、土地を分筆できない可能性があります。
- 隣地所有者との境界立会が実施できないケース
- 分割すると土地の最低敷地面積を下回るケース
- 持分割合の過半数の同意が得られないケース
隣地所有者との境界立会が実施できないケース
土地を分筆する際には、隣接する土地の所有者との境界立会を行い、「筆界確認書（または筆界確認情報）」を作成することが必要です。
しかし、隣地所有者が境界立会を拒否したり、行方不明で連絡が取れなかったりする場合には、境界立会や筆界確認書への署名・押印もできません。
このような状況では、境界が確定できず、分筆登記ができなくなってしまうのです。
分割すると土地の最低敷地面積を下回るケース
分割した土地の面積が、各自治体で定められている土地の最低敷地面積を下回った場合、分筆登記は可能でも、その土地に建物を建てられません。
例えば、荒川区では以下のような規定が設けられています。
（建築基準法第53条の2 一部抜粋）
建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。
※注釈 荒川区では、用途地域において定める最低敷地面積は60平方メートルです。
引用元： 建築基準法第53条の2による建築物の敷地面積の最低限度の規制｜荒川区公式サイト
土地を分割したとしても上記のような最低敷地面積を満たせなければ、原則として土地を建築物の敷地として利用することができません。分筆を検討する際には、事前に該当する土地が所在する自治体の条例や規制を確認し、分筆後の土地に建物を建てられるかどうかをしっかりと確認するようにしてください。
持分割合の過半数の同意が得られないケース
土地を複数人で共有している場合、分筆するには持分割合の過半数の同意が必要であるため、必要な分の同意を得られなければ分筆を進めることはできません。
分筆をするためには多くの共有者との合意形成が重要であり、事前にしっかりとした話し合いを行うことが求められます。具体的には、分筆のメリットや計画の詳細を共有者に理解してもらうことが鍵となります。
個人は分割（分筆）した土地を複数売却してはならない
個人が分筆した土地を売却する際には、複数の土地を売却することに関して注意が必要です。
宅建業法によれば、個人が一定の条件下で複数の土地を売却する場合、宅地建物取引業の免許が必要になります。免許が必要な取引に該当するにもかかわらず無免許で土地を売却すると、宅建業法違反と判断され、法的な制裁を受ける可能性があります。
特に注意すべきなのは、「取引の反復継続性」と呼ばれる要件です。宅建業法では、個人が反復継続的に土地を売却する場合、宅地建物取引業の免許が必要ですが、この「反復継続性」の具体的な基準は明確に定義されていません。
したがって、仮に複数の土地の売却間隔を1年以上空けたとしても、状況によっては宅建業法違反と判断されるリスクがあります。
複数に分けた土地をそれぞれ売却しようとする場合には、事前に専門家に相談し、法的リスクを回避することが重要です。
なお、相続で得た複数の土地を売却する場合は、事業性が低いと判断されるケースもあります。ただし、分筆した土地を複数人へ売却する場合は、1回の販売行為でも反復継続的な取引に該当することがあります。相続した土地だからといって宅建業の免許が不要になるとは言いきれない点には注意が必要です。
分割（分筆）する土地に建物がある場合は建物の登記も変更が必要
土地を分筆した結果、建物が所在する土地の地番が変わる場合は、建物の登記変更も必要になります。
もし、建物の登記変更を行わなければ、実際に建物が所在する土地の地番と、登記簿上に記載された地番が一致しない状態になってしまいます。そのため、分筆によって建物の所在地番が変わった場合は、建物の登記変更を行うようにしましょう。
土地を分割（分筆）して売却する流れ
土地を分割して売却する場合、まず不動産会社に分筆の可否や売却方法を相談し、分筆登記を終えてから売却活動に進む流れが基本です。具体的な手順は次のとおりです。
- 不動産会社に査定依頼をする
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 土地の分筆を行う
- 売却活動を実施する
- 条件交渉・契約締結する
- 決済・引き渡し・所有権移転登記を行う
各ステップですべきことについて、以下で詳しく見ていきましょう。
不動産会社に査定依頼をする
まず、土地を分割して売却する際には、信頼できる不動産会社に相談することから始めます。そもそも土地を分筆すべきかどうかという点を含めて、不動産の専門家からアドバイスを受けるようにしましょう。
分割することが適切である場合、複数の不動産会社に査定を依頼し、土地の市場価値や最適な売却方法について比較検討します。多くの不動産会社に一度に査定を依頼できる一括査定サービスを利用すると、効率的に複数の会社の相見積もりが取れるでしょう。
不動産会社と媒介契約を締結する
査定結果を基に、最も信頼できると感じた不動産会社と媒介契約を締結します。この際、媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、土地の売却を効率的に進めたい場合は専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
専任媒介契約では、不動産会社が積極的に売却活動を行うため、より早く適切な買い手を見つけやすくなります。また、この契約を締結する際に、土地の分割方法についても不動産会社と具体的に話し合っておくと、スムーズな手続きが進められます。
土地の分筆を行う
不動産会社と媒介契約を締結したら、土地の分筆を行います。分筆は、次のような流れで行います。
- 土地家屋調査士に分筆手続きを依頼する
- 土地家屋調査士が登記簿上の境界や現地の状態を調査する
- 分筆案を作成する
- 役所の担当者に現地で確認してもらう
- 隣接する土地所有者に立ち会ってもらい、分筆案の確認を行う
- 境界の目印となる「境界標」を現地に設置する
- 土地分筆登記を実施する
分筆する土地に他の共有者がいる場合には他の共有者の同意が必要です。分筆の詳しいやり方は以下の記事で解説していますので、あわせて参考にしてみてください。
売却活動を実施する
分筆が完了したら、不動産会社が中心となって売却活動を行います。売却活動では、広告や現地案内を通じて、適切な購入希望者を見つけるためにさまざまな手段が取られます。
売却活動中、所有者が行うべきことはそれほど多くありませんが、購入検討者が現地確認に訪れる際には立ち会うことで、相手に良い印象を与えやすくなるでしょう。
条件交渉・契約締結する
購入希望者が現れたら、まずは価格やその他の条件について交渉を行います。条件交渉は、不動産会社の仲介のもとで進められ、双方が納得できる条件が整った段階で契約締結に移ります。
契約締結の際には、買主から売主に対して手付金が支払われるのが一般的です。手付金は、契約の成立を確認するための保証として機能し、契約解除の際のペナルティとして扱われることもあります。
決済・引き渡し・所有権移転登記を行う
契約が締結されたら、次に土地の引き渡し日を決め、その日に決済と所有権移転登記を行います。決済とは、売買代金の支払いが完了し、所有権が正式に買主に移る手続きのことです。
決済後には、土地の所有権が正式に買主に移転し、売主の役割は終了します。所有権移転登記は、法的に土地の所有権が変わったことを示す重要な手続きで、これをもって売買が完了です。
土地を分割（分筆）して売却するのには、ある程度の手間と費用を要します。さらに、共有名義の土地であれば、共有持分の過半数の同意を得る必要もあります。
「手間や時間をかけずに自己持分を売却したい」「土地の共有状態をすばやく解消したい」といった場合は自己持分を買取業者に売却するといった選択肢もおすすめです。詳しくは「訳あり不動産専門買取業者に売却する」で解説しますので、あわせてお読みください。
土地の分筆に必要な書類
土地の分筆に必要な書類は、土地の状況や境界確認の方法などによって異なりますが、一般的には以下の書類が必要です。
- 登記申請書
- 地積測量図
- 境界確定資料（筆界確認書、境界確認書、境界の同意書・協定書など）
- 地形図
- （委任状）
書類の作成や申請手続きは土地家屋調査士に依頼できますが、土地の状況によっては、所有者が保管している資料の提出や、隣地所有者との境界立会いが必要になることもあります。
土地の分筆に必要な費用
土地の分筆には、一定の費用が必要になります。土地の面積や形状、境界が確定しているかどうかによって総額は異なりますが、主な費用は以下の2つです。
- 登録免許税
- 土地家屋調査士に対する報酬
登録免許税
登録免許税とは、登記の際に法務局に支払う税金です。
計算方法は「分筆後の土地の筆数×1,000円」です。
土地家屋調査士に対する報酬
土地の分筆を土地家屋調査士に依頼する場合、土地家屋調査士に対する報酬を支払う必要があります。
土地家屋調査士への報酬は、10万〜100万円ほどが相場です。
具体的な報酬の内訳は、以下の表のとおりです。
| 分筆登記申請の依頼料 | 約5万円 |
|---|---|
| 測量費 | 10万円以上 |
| 境界標設置費 | 3〜10万円 |
| 筆界確認書作成費 | 10万円以上（必要な場合のみ） |
| 官民境界確定図作成費 | 10万円以上（必要な場合のみ） |
土地の分割（分筆）に適しているケース
土地の分筆登記を行うことに適しているのは、以下の4つに該当する場合です。
- 分筆後も広い土地が残る
- 分筆後も接道義務を満たせる
- 遺産分割のため複数人で土地を分割したい
- 共有者の過半数が土地の単独所有を希望している
以下で、それぞれのケースについて見ていきましょう。
分筆後も広い土地が残る
土地を分筆する際、分筆後に残る土地の広さは重要な要素となります。
分筆後の土地が小さすぎる場合、その土地の利用の幅が狭まり、売却しにくくなる可能性があります。狭い土地は、建物の建設やその他の利用に制限が生じるため、買い手が見つかりにくくなることが多いのです。
一方、分筆後も十分な広さの土地が残る場合、利用価値が高く、売却の際も競争力が維持されます。このように、分筆後の土地が広い場合は、分筆登記を行う価値が大いにあるといえるでしょう。
分筆後も接道義務を満たせる
土地を分筆する際に注意すべきもう一つの重要な要素は、分筆後の土地が接道義務を満たしているかどうかです。
建築基準法では、建物を建てるためには、その土地が建築基準法で定められた道路（一般的には幅員4メートル以上の道路）に2メートル以上接している必要があります。接道義務を満たしていない土地は、建物を建てることができず、結果として売却が難しくなるでしょう。
接道部分が狭すぎる場合には、接道義務を満たすために、接道部分を広げたり、セットバックを行ったりする必要があり、手間とコストがかかってしまうため、接道義務を満たしている土地であることは、分筆登記を行う際に非常に重要な条件となります。
遺産分割のため複数人で土地を分割したい
遺産分割の際に、複数人で土地を分けることが必要になる場合、分筆登記が適しているといえます。
1つの土地を複数人で相続して共有名義にすると、後々の管理や売却が難しくなりがちです。共有名義の土地全体を売却するには共有者全員の同意が必要となるため、意見がまとまらずトラブルに発展するケースもあります。
なお、土地の相続で意見が分かれた場合の分け方や対処法は、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。
共有者の過半数が土地の単独所有を希望している
土地が複数の共有者によって所有されている場合、その中で過半数の共有者が単独所有を希望しているケースでは、分筆登記が適しています。
分筆を行うことで、各共有者が自分の土地を自由に活用できるようになります。例えば、各所有者がそれぞれの土地を売却したり、賃貸に出したりすることが可能になります。
なお、分筆登記は持分割合の過半数の同意で進められますが、分筆後の土地をそれぞれ単独名義にするには共有者全員の協力が必要な点には注意してください。
必要な分の同意を得られれば、分筆がスムーズに進み、共有者それぞれが自分の土地を最大限に活用できるようになります。
土地の分割（分筆）ができない場合の4つの対応策
土地の分割（分筆）ができない場合の対応策として、以下の4つが挙げられます。
- 筆界特定制度を使う
- 境界確定訴訟を提起する
- 不在者財産管理人を選任する
- 訳あり不動産専門買取業者に売却する
それぞれの対応策の詳細について、以下で見ていきましょう。
筆界特定制度を使う
筆界特定制度は、土地の境界が不明確である場合に、法務局が第三者の専門家を交えて境界を特定する制度です。この制度を利用することで、隣地所有者との境界争いを解決し、分筆登記を進めるための基盤を築けます。
しかし、筆界特定制度を利用するには、費用がかかるだけでなく、手続きに時間がかかることも多い点に注意が必要です。申請から境界特定までに数ヶ月から1年以上かかるケースもあるため、急ぎの分筆には向かない場合があります。
境界確定訴訟を提起する
境界確定訴訟は、隣地との境界が不明確で、協議や調停がうまくいかない場合に、裁判所を通じて境界を確定するための訴訟です。判決が確定すれば法的拘束力が生じるため、境界をめぐる争いを解決できます。
ただし、境界確定訴訟は裁判手続きであるため、解決までに時間や費用がかかる点がデメリットです。また、境界確定訴訟で所有権の範囲まで決められるわけではなく、土地の所有権がどこまで及ぶのかについて争いがある場合は、所有権確認訴訟など別の手続きが必要です。
この点、筆界特定制度では当事者が提出した資料のみならず法務局にある資料を活用して境界を明らかにします。そのため、裁判所の判決によって境界を確定させたいのか、法務局の制度を利用して境界を明らかにしたいのかを踏まえて選択すると良いでしょう。
不在者財産管理人を選任する
隣地所有者が行方不明で連絡が取れない場合には、不在者財産管理人を選任するという方法があります。不在者財産管理人は、行方不明の隣地所有者に代わってその財産を管理するために、家庭裁判所が選任する者です。
これにより、隣地所有者の代理人として管理人が境界立会や分筆手続きに参加できるようになります。不在者財産管理人を選任することで、行方不明者との境界問題を解決し、分筆登記を進めることが可能になります。
訳あり不動産専門買取業者に売却する
隣地所有者とのトラブルや共有者の同意が得られない場合、分筆を進めるのが難しいことがあります。
このような場合、時間や費用がかかる対応策を取るよりも、専門の買取業者に土地を売却する方が適していることもあります。共有者が分筆に同意しない場合でも、自分の持分だけを売却することが可能です。
自分の持分だけを売却する場合、他の共有者の同意を得る必要がないため、容易に売却できるメリットがあります。特に、専門業者を利用すれば、すでにトラブルが起きている土地でも買い取ってくれるケースがあります。
専門業者の利用を検討する際は、弊社クランピーリアルエステートにご相談ください。弊社では、共有不動産のような訳あり不動産の買取を専門に行なっています。一般的に売却が難しいとされる訳あり不動産であっても、自社直接買取・充実の士業連携により、高額買取が可能です。
最短12時間のスピード査定も実施しているため、早めに現金化したいというご要望にもお応えできます。気になることがある方は、ぜひ下記からお気軽にお問い合わせください。
まとめ
土地は分筆登記することで、分割して売ることが可能です。分割しても広い土地が残り、接道義務を満たせるような場合であれば、ぜひ土地を分割して売ることを検討してみてください。
しかし、土地の分割方法を間違えたり、そもそも土地が分筆できなかったりすると、土地の売却ができない可能性があるため、事前に注意深く確認しておくことが大切です。
もし、土地が分筆できないことがありましたら、弊社クランピーリアルエステートまでご相談ください。皆様からのご相談をお待ちしております。
