心理的瑕疵とは？精神的瑕疵や事故物件、他の瑕疵との違いと物件の売却方法

物件の購入や売却を検討している場合、「心理的瑕疵」「精神的瑕疵」といった言葉を見かけることがあるでしょう。違いが気になる方もいるかもしれませんが、心理的瑕疵と精神的瑕疵に明確な違いはなく、同義の言葉として扱っても問題ありません。

心理的瑕疵（精神的瑕疵）とは、物件の購入や賃貸において買主や借主が「心理的抵抗を感じる欠陥」を意味します。具体的には、下記のような物件が心理的瑕疵のある物件とみなされます。

• 殺人や自殺が起きた物件
• 孤独死が長期間放置された物件
• 近隣で凄惨な事件があった物件
• 周辺に墓地や火葬場、刑務所などの嫌悪施設がある物件
• 周辺に暴力団事務所などがある物件

なお、物件における「瑕疵」とは土地や建物に生じる欠陥のことで、心理的瑕疵の他に下記のような種類があります。

• 環境的瑕疵：騒音や臭気問題など環境に関する欠陥
• 物理的瑕疵：雨漏りやシロアリ被害など物件に関する欠陥
• 法的瑕疵：違法建築や再建築不可物件など法的問題をもつ欠陥

瑕疵のある物件には、その事実を買主・借主に伝える告知義務が生じます。ただし、心理的瑕疵の内容や状況によっては、告知を不要とするケースもあります。

告知義務が必要なケース	告知義務が不要なケース
・殺人 ・自殺 ・特殊清掃を必要とする自然死 ・特殊清掃を必要とする不慮の事故による死 ・不慮の事故といえない事故死 ・原因不明の死	・特殊清掃の必要がない自然死 ・特殊清掃の必要がない不慮の事故による死 ・通常使用しない集合住宅の共有部分における死 ・集合住宅の通常使用する共有部分における死から3年経過した場合（賃貸借契約のみ適用） ・賃貸物件における死から3年経過した場合（賃貸借契約のみ適用）

なお、心理的瑕疵のある物件は一般的には需要が低く、価格を下げても個人向けの仲介市場では売れにくいといえます。費用をかけてリフォームしたり、更地にしたりしても売却につながらない場合があります。なかなか買主が見つからない場合は、不動産買取業者に買い取ってもらうのもおすすめです。事故物件を専門にしている買取業者であれば、仲介市場の相場よりも売却価格が低くなることがありますが、迅速に物件を売却できます。

本記事では、心理的瑕疵と精神的瑕疵の違い、その他の瑕疵の特徴、瑕疵で生じる告知義務などを解説します。また、購入時に心理的瑕疵のある物件を避けるコツ、売却時におすすめの買取業者のメリットなどにも触れていきます。

心理的瑕疵と精神的瑕疵に明確な違いはない

心理的瑕疵と精神的瑕疵は基本的に同じ意味で使われます。不動産業界では心理的瑕疵と呼ぶことが多いですが、精神的瑕疵と呼んでも意味は同じです。

心理的瑕疵（精神的瑕疵）とは、物件の購入や賃貸において、買主や借主が不安や不快、嫌悪といった「心理的抵抗を感じる要因」を意味します。詳しくは後述しますが、自殺や殺人などで人が亡くなった事故物件などが「心理的瑕疵のある物件」に該当します。

瑕疵物件とは心理的・環境的・物理的・法的な瑕疵（欠陥）がある物件のこと

瑕疵物件とは、土地や建物に欠陥のある物件を指します。瑕疵物件は、心理的瑕疵（精神的瑕疵）、環境的瑕疵、物理的瑕疵、法的瑕疵の4種類の瑕疵で分けられます。

4種類の瑕疵の特徴は下記のとおりです。

• 心理的瑕疵（精神的瑕疵）：事故物件など心理的抵抗を与える欠陥
• 環境的瑕疵：騒音や臭気問題など環境に関する欠陥
• 物理的瑕疵：雨漏りやシロアリ被害など物件に関する欠陥
• 法的瑕疵：違法建築や再建築不可物件など法的問題をもつ欠陥

それぞれの瑕疵について詳しく解説していきます。

事故物件をはじめとする「心理的瑕疵」「精神的瑕疵」

心理的瑕疵（精神的瑕疵）とは、物件の買主や借主が不安や不快、嫌悪を抱くような物件の欠陥を指します。明確な定義はありませんが、心理的瑕疵のすべてが自殺や殺人などが起きた事故物件というわけではありません。周辺施設によって心理的抵抗を感じる場合も、心理的瑕疵とみなされる場合があります。

心理的瑕疵の具体例は下記のとおりです。

• 殺人や自殺が起きた物件
• 孤独死が長期間放置された物件
• 近隣で凄惨な事件があった物件
• 周辺に墓地や火葬場、刑務所などの嫌悪施設がある物件
• 周辺に暴力団事務所などがある物件

物件内で人が亡くなっていなくても、周辺に墓地や火葬場があったり、近隣で凄惨な事件が起きていたりすれば、不快や嫌悪感を感じる場合があります。また、刑務所や暴力団事務所が近くにあれば不安に感じ、住み心地の良い場所とは思えないでしょう。そのため、事故物件に限らず、心理的抵抗を感じれば、心理的瑕疵とみなされることがあります。

なお、事故物件について詳しく知りたい方は、下記の記事も参考にしてみてください。
事故物件の定義は？告知義務から調べる方法や価格相場まで解説

騒音や臭気問題などの「環境的瑕疵」

環境的瑕疵とは、物件周辺の環境に起因する欠陥を指します。物件そのものに欠陥はないものの、周辺環境のせいで暮らしづらいと感じるような欠陥です。

環境的瑕疵の具体例は下記のとおりです。

• 路上や近隣からの騒音がひどい
• 近隣から異臭が発生している
• 近隣建物により日照や眺望障害が起きている
• 近隣にごみ焼却場、廃棄物処理施設、パチンコなどがある
• 近隣工場によって土壌汚染や煙、悪臭などの被害がある

心理的瑕疵の多くが「過去に物件で起きた事象」であるのに対し、環境的瑕疵は「現在も物件周辺で起きている事象」とされます。とはいえ、心理的瑕疵で紹介した墓地や刑務所などの嫌悪施設、暴力団事務所などの存在は「現在も起きている事象」に該当し、環境的瑕疵ともみなせるため、切り分けが曖昧となっています。

騒音による瑕疵については、下記の記事も参考にしてみてください。
騒音で瑕疵担保責任が認められるケースを判例を用いて詳しく解説

雨漏りやシロアリ被害などの「物理的瑕疵」

物理的瑕疵とは、物件そのものに生じている機能上、構造上の欠陥を指します。物理的瑕疵は、土地の瑕疵と建物の瑕疵の2つに分けられます。

物理的瑕疵の具体例は下記のとおりです。

土地の物理的瑕疵	建物の物理的瑕疵
・地盤沈下 ・土壌汚染 ・ゴミや廃材などの埋蔵 ・不発弾などの危険物の埋蔵 ・旧建築物の基礎や浄化槽、井戸などの残存物	・シロアリ被害 ・雨漏り ・水道管の漏れ ・床の傾き ・壁のひび割れ ・電気配線の不具合 ・基礎の沈下 ・耐震強度の不足 ・アスベスト含有建材の使用

建物の瑕疵は安全性や機能性、快適性に影響を及ぼします。土地の瑕疵は、土地利用や建築時の妨げとなる欠陥であるため、費用をかけて瑕疵を取り除く必要が生じるでしょう。

雨漏りした物件については、下記の記事も参考にしてみてください。
雨漏りした家を高く売る3つのコツと売却時の告知義務について詳しく解説

違法建築や再建築不可物件など問題がある「法的瑕疵」

法的瑕疵とは、建築に関する法律に違反している、法律による利用制限を受けているなど、法的問題を抱えていることを意味します。

法的瑕疵の具体例は下記のとおりです。

• 建ぺい率や容積率が上限を超えている
• 構造上の安全基準を満たしていない
• 消防法で定められた設備が機能していない
• 都市計画地域によって利用に制限がある
• 接道義務を満たせず、再建築不可物件に該当する

建築基準法、消防法、都市計画法といった法律に抵触している物件が、法的瑕疵があるとみなされます。新築物件ではほぼ該当しませんが、法律改正前に建築された古い建物などの場合は、法的瑕疵を抱えているケースが多々あります。

再建築不可物件については、下記の記事も参考にしてみてください。
再建築不可物件を高額売却するポイントを解説！一括査定で売却価格の相場を知ろう

心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件の売却時には場合により告知義務を負う

心理的瑕疵（精神的瑕疵）のある物件の売却や賃貸では、買主や借主に瑕疵を伝える告知義務がありますが、例外的に告知を不要とするケースもあります。

2021年10月、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、人の死についての告知の判断基準が示されました。

結果、心理的瑕疵による告知義務の必要性は下記のように切り分けられます。

告知義務が必要なケース	告知義務が不要なケース
・殺人 ・自殺 ・特殊清掃を必要とする自然死 ・特殊清掃を必要とする不慮の事故による死 ・不慮の事故といえない事故死 ・原因不明の死	・特殊清掃の必要がない自然死 ・特殊清掃の必要がない不慮の事故による死 ・通常使用しない集合住宅の共有部分における死 ・集合住宅の通常使用する共有部分における死から3年経過した場合（賃貸借契約のみ適用） ・賃貸物件における死から3年経過した場合（賃貸借契約のみ適用）

告知義務の概要、心理的瑕疵の告知義務が必要なケースと不要なケース、告知義務を怠った場合のリスクなどを解説していきます。

告知義務とは、不動産の瑕疵や取引に関わる重要事項を買主・借主に伝える法的な義務のこと

告知義務とは、売買や賃貸などの不動産の取引において、物件の瑕疵や重要事項を買主や借主に伝える法的責任を指します。契約を結ぶ前に告知する他、トラブルを防ぐために、口頭に加えて書面による説明を行います。

告知義務を負うのは、殺人や自殺といった「心理的瑕疵」だけでなく、先述した騒音や異臭などの「環境的瑕疵」、雨漏りやシロアリなどの「物理的瑕疵」、違法建築などの「法的瑕疵」も含まれます。

告知義務については、下記の記事でも詳しく解説しています。

ガイドラインで示された告知義務を伴うケース

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、自然死などの例外を除き、「人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、買主・借主に対してこれを告げなければならない」と示されています。

ガイドラインを考慮した場合、告知義務が必要な心理的瑕疵は下記のとおりです。

• 殺人
• 自殺
• 特殊清掃を必要とする自然死
• 特殊清掃を必要とする不慮の事故による死
• 不慮の事故といえない事故死
• 原因不明の死

なお、 賃貸物件に関しては、上記のような人の死に関する事案発生から概ね3年経過すれば、告知は不要となります。詳しくは後述します。

事故物件の告知義務について詳しく知りたい場合は、下記の記事も参考にしてみてください。
事故物件の告知義務は何年？時効はある？義務の範囲を詳しく解説

心理的瑕疵があっても、状況によっては告知義務が生じない場合がある

国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、下記のような場合は告知の必要はないと示されています。

• 特殊清掃の必要がない自然死
• 特殊清掃の必要がない不慮の事故による死
• 通常使用しない集合住宅の共有部分における死
• 集合住宅の通常使用する共有部分における死から3年経過した場合（賃貸借契約のみ適用）
• 賃貸物件における死から3年経過した場合（賃貸借契約のみ適用）

老衰や病気による自然死、不慮の事故による死は、長期間の放置によって特殊清掃などを必要としない限り、告知の必要はないとされています。なお、「不慮の事故による死」に該当するのは、階段からの転落事故、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活で生じた事故による死を指します。

隣接する部屋や非常階段など、借主や買主が通常使用しない集合住宅の共用部分での死についても、原則として告知義務は生じません。ただし、エントランスやエレベーター、共用の廊下や階段などについては、通常使用する共有部分とされ、概ね3年経過してから告知義務がなくなると示されています。

賃貸物件においては、事件や事故による死であっても、概ね3年以上経過すれば告知義務がなくなるとガイドラインで示されています。ただし、「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない」といった記載もあるため、社会的影響の大きかった事件などについては、3年を経過しても告知の必要が生じるでしょう。

告知義務を怠ると、損害賠償請求を受けるリスクがある

心理的瑕疵を含む瑕疵の告知義務を怠った場合、売主や貸主は契約不適合責任（瑕疵担保責任）に問われ、買主や借主から下記のような請求をされる可能性があります。

• 追完請求：修理や交換など、瑕疵解消のための請求
• 代金減額請求：瑕疵が改善されない場合に、代金減額を求める請求
• 損害賠償請求：瑕疵によって買主や借主が被った被害に対する賠償請求
• 契約解除：上記の対処をしない場合、契約を解除して代金返還の請求

なお、心理的瑕疵の場合は修理や交換などで改善することが不可能であるため、追完請求ができません。環境的瑕疵も同様で、追完請求できないケースがほとんどです。そのため、代金減額請求や損害賠償請求を行い、場合によっては契約解除といったケースが多くみられます。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）について詳しく知りたい場合は、下記の記事も参考にしてみてください。
瑕疵担保責任から契約不適合責任への変更点4つを徹底解説！不動産売買で注意すべきことは？

物件の売買時の告知義務には明確な時効は定められていない

環境的瑕疵、物理的瑕疵、法的瑕疵は、瑕疵が解消されれば告知義務が消えます。しかし、心理的瑕疵は噂などが風化することはあっても、事実が消えることはありません。

賃貸における心理的瑕疵の告知義務は概ね3年で消失しますが、売買における心理的瑕疵の告知義務には時効がありません。特殊清掃を必要としない自然死や不慮の事故など、告知義務を不要とするケースを除き、告知義務が残ります。

不動産の購入時に心理的瑕疵（精神的瑕疵）を避ける5つのコツ

不動産を購入する側の場合、心理的瑕疵（精神的瑕疵）のある物件なのか気になる方もいるでしょう。心理的瑕疵のある物件を避けたいのなら、下記のようなコツを押さえましょう。

1. 物件情報に「告知事項あり」の表記がないか確認する
2. 不動産会社や売主に瑕疵の有無を聞く
3. 相場と比較して安すぎないか確認する
4. 現地に行って直接確認する
5. 事故物件サイトで検索する

それぞれのコツについて詳しく解説します。

1.物件情報に「告知事項あり」の表記がないか確認する

物件情報を確認した際、備考欄などに「告知事項あり」という記載がある場合は瑕疵のある物件であることがほとんどです。物件情報によっては事故物件や訳あり物件といった表記が記載されている場合もあります。

事故物件などの心理的瑕疵ではないこともありますが、告知すべき事項がある時点で何か問題があることが考えられます。瑕疵の内容については、不動産会社に問い合わせれば確認できますが、瑕疵や問題のある物件を避けたいのであれば、候補から除外してしまった方が良いでしょう。

2.不動産会社や売主に瑕疵の有無を聞く

不動産会社や売主に瑕疵の有無を聞くのも良いでしょう。不動産会社や売主には告知義務があるため、瑕疵があれば買主に事実を伝えます。

また、宅地建物取引業法第47条第1項では「相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」に関し、「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁止事項としています。

そのため、告知義務が消失した物件であっても、買主が心理的瑕疵に該当する死があった物件かを尋ねれば、事実を伝えなければなりません。

3.相場と比較して安すぎないか確認する

周辺物件の相場よりも3割以上安い価格の物件であれば、心理的瑕疵のある物件である可能性が高いといえます。心理的瑕疵のある物件は、買主に敬遠されるため、相場よりも価格を抑える傾向にあるためです。

ただし、物件の価格は築年数や物件の状態、周辺環境によって変動するため、必ずしも相場通りの価格にはならない場合もあるため、不動産会社や売主、貸主に直接確認するのが良いでしょう。

4.現地に行って直接確認する

ネットで確認する物件情報だけでなく、現地で直接確認することも重要です。購入予定の土地・物件、または近隣で花や食べ物、飲み物が供えられている場合は、事故があったと推測できます。

現地に足を運ばなければ、わからない情報もあるため、自分が購入する土地や物件周辺をきちんと確認しておきましょう。事故の有無については、近隣にある地域密着系の不動産会社や、古くから営業している飲食店などに尋ねると事実がわかることもあります。

5.事故物件サイトで検索する

購入予定の物件の住所がわかるのであれば、「大島てる」などの事故物件を掲載しているサイトを参考にする方法もあります。

ただし、すべての事件・事故が掲載されているわけではなく、さらに真偽不明の情報が掲載されている可能性もあるため、あくまでも目安として確認するに留めましょう。事実については、不動産会社や売主に確認するのがおすすめです。

心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件は買取での売却がおすすめ

心理的瑕疵（精神的瑕疵）のある物件を所有しており、売却先に悩んでいる場合は、訳あり物件を専門とする不動産買取業者に依頼するのがおすすめです。

不動産買取業者での売却には、下記のようなメリットがあります。

1. 損害賠償請求のリスクを避けられる
2. リフォーム・解体をする必要がない
3. スムーズに現金化できる
4. 仲介では断られる物件でも売却できる可能性がある

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

1.損害賠償請求のリスクを避けられる

不動産買取業者への売却では、通常の売却で売主が負う契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免責されるケースがほとんどです。買取業者は買い取りのプロで、物件の瑕疵を確認したうえで査定し、買い取りを行うためです。

契約不適合責任が免責されれば、売却後に瑕疵を理由に損害賠償請求されることがないため、安心して売却ができます。

ただし、買取業者によっては契約不適合責任を課した状態のまま買い取りする場合もあるため、契約時にきちんと確認するようにしましょう。

2.リフォーム・解体をする必要がない

買取業者への売却は、そのままの状態で物件を売却できます。そのため、通常の中古物件の売却のようにリフォームで室内をきれいにしたり、解体して更地にしたりするといった手間がありません。

心理的瑕疵のある物件の場合、リフォームや解体しても瑕疵が消えるわけではなく、売却につながるとは限りません。費用だけがかかって赤字になることも考えられます。

その点、買取業者であれば手間や費用をかけずに売却できます。また、買取業者によっては清掃やゴミ処理などをせずに、現状のまま引き渡せることもあります。

3.スムーズに現金化できる

不動産買取業者の場合、直接物件を買い取ってくれるため、物件をスムーズに現金化できます。事故物件などの訳あり物件を専門とする買取業者であれば、1ヵ月程度で物件を手放すことができるでしょう。

売却価格は相場より安くなりますが、不動産仲介業者のように買主を探す手間がない分、スピーディーに現金化できます。

4.仲介では断られる物件でも売却できる可能性がある

心理的瑕疵のある事故物件は、個人相手では売却しづらいため、不動産仲介会社では断られる可能性があります。

一方、不動産買取業者の場合は、物件の再販や活用目的の事業用の買い取りであるため、ほとんどの物件が売却可能です。仲介業者での売却が難しい場合は、買取業者への依頼も検討してみてください。

事故物件の買取業者については、下記の記事も参考にしてみてください。
事故物件買取業者のおすすめ24選！損をしないための業者の選び方や事故物件の買取相場

心理的瑕疵物件や告知義務に関するトラブルは早めに弁護士に相談しよう

「告知義務を怠ると損害賠償請求される可能性がある」で解説したように、告知義務が生じるにもかかわらず、告知を怠った場合は、損害賠償請求などが行われる可能性があります。自己判断で告知義務の有無を判断すれば、思わぬトラブルを招くこともあるでしょう。

国土交通省のガイドラインは一般的な基準であるため、告知義務の有無については、過去の判例も参照しながら慎重に判断する必要があります。

心理的瑕疵のある物件を所有している場合は自己判断せずに、弁護士に相談するのがおすすめです。不動産に詳しい弁護士であれば、告知義務の有無の判断や対応についてアドバイスしてくれるでしょう。

まとめ

心理的瑕疵（精神的瑕疵）のある物件は、多くの場合が告知義務を負います。国土交通省のガイドラインでは「自然死や不慮の事故による死かつ特殊清掃を必要としないもの」「事案発生から概ね3年経過した賃貸物件」においては、告知義務が不要と示していますが、心理的瑕疵にはさまざまなケースがあり、切り分けが難しい場合があります。

告知義務が必要か判断できない場合は、不動産に詳しい弁護士に相談してみると良いでしょう。また、心理的瑕疵のある物件を所有しており、なかなか売却活動が上手くいかないといった場合は、買取業者への依頼も検討してみてください。

心理的瑕疵・精神的瑕疵の違いに関するよくある質問