共有名義で自己破産があると不動産はどうなる？共有者への影響や対処法も解説

共有名義不動産の共有者の1人が自己破産をすると、原則として、破産者本人が所有する共有持分が換価・処分の対象になります。他の共有者が所有する持分まで、破産手続きによって直接処分されるわけではありません。

自己破産が認められると借金の支払義務がなくなるとともに、破産者の所有する一定の価値がある財産を原則処分しなければなりません。その財産は換価され、債権者へ公平に配当される仕組みです。

共有持分も現金化できる破産者本人の財産に含まれるため、原則として換価・処分され、その代金が債権者への配当に充てられます。あくまで破産者本人の財産が対象になるため、他の共有者の持分が破産手続きで直接処分されることはありません。

ただし、破産者の持分が第三者へ売却されることを発端として、他の共有者にも間接的な影響が及ぶ点には注意が必要です。抵当権や住宅ローンの契約状況によって影響が異なるため、あらかじめ自分の状況とリスクを確認しておくことが重要です。

自己破産をする人と、他の共有者への主な影響は次のとおりです。

自己破産をする人	主な影響
自分	・自分の共有持分が換価・処分の対象となる ・不動産全体に抵当権が設定されている場合は、不動産全体が売却される可能性がある ・居住中の場合は、住まいを失う可能性がある
他の共有者	・破産管財人から、破産者の持分買取や不動産全体の売却を打診されることがある ・破産者の持分が第三者へ売却され、共有物分割請求を受ける可能性がある ・不動産全体に抵当権が設定されている場合は、不動産全体が売却される可能性がある ・破産者の連帯保証人の場合はローン残債の返済を求められ、連帯債務者の場合は自身の返済義務が残る

このように、状況によっては不動産全体が売却され、破産者と共有している不動産を失う可能性もあります。家を残したい場合は破産者の持分買取、住み続けたい場合はリースバック、競売の不利益を抑えたい場合は任意売却など、状況に合った対策を早めに検討しましょう。

なお、「破産管財人からの連絡にどう対応すればいいか分からない」「競売などのトラブルに巻き込まれる前に、共有関係から抜け出したい」とお悩みの場合は、ご自身の共有持分だけを売却するのも有効な選択肢です。

弊社クランピーリアルエステートでは全国1,600超の士業と連携しており、自己破産や管財人が絡むような複雑な共有名義不動産・持分のみも、そのままの状態での買取に対応しています。これ以上トラブルを抱え込みたくないといった場合にはお気軽にご相談ください。

本記事では、共有名義で自己破産があった場合に、共有者や不動産全体にどのような影響が出るのかを詳しく説明していきます。あわせて、家を残す方法や、競売を避けるための解決策を、共有名義不動産の実務を知る弊社の視点から解説します。

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共有名義で自己破産があると共有持分はどうなる？

共有名義不動産の共有者の1人が自己破産をしても、不動産全体が直ちに処分されるわけではありません。

そもそも自己破産とは、裁判所に申し立てることで借金の支払義務がなくなる手続きですが、その代わりに一定の価値がある財産は換価（現金化）され、債権者への配当に充てられます。

不動産の「共有持分」もこの財産に含まれるため、処分の対象となります。

ただし、自己破産の手続きで処分されるのは、あくまで「破産者本人の財産」だけです。そのため、不動産全体にどのような影響が出るのかは、以下の2つに分けて考える必要があります。

• 自己破産をした人の共有持分が処分される
• 他の共有者の共有持分には自己破産による直接的な影響はない

自己破産をした人の共有持分が処分される

自己破産の手続きが始まると、裁判所によって「破産管財人（財産を管理・処分する弁護士）」が選任されます。破産管財人の役割は、破産者の財産をできるだけ高く現金化し、債権者に配当することです。

破産者の共有持分はこの管財人の管理下に置かれ、現金化に向けた売却手続きが進められます。共有持分を現金化する具体的な方法として、管財人は主に以下の選択肢を検討します。

• 他の共有者への持分売却（買取の打診）
• 不動産全体の売却（任意売却）に向けた協力の依頼
• 共有持分の買取を専門とする第三者（不動産業者など）への売却

他の共有者の共有持分には自己破産による直接的な影響はない

共有者の1人が自己破産をしても、他の共有者が所有する共有持分まで換価・処分されることはありません。

共有持分とは、1つの土地や建物を複数人で所有している場合に、それぞれの共有者が持つ所有権の割合です。各共有者の持分は、その人自身の財産として個別に扱われます。

自己破産でもこの区別は変わらないため、換価・処分の対象となるのは原則として破産者本人の持分のみとなります。

たとえば、兄弟2人で2分の1ずつ持分を所有する家で、兄が自己破産した場合、処分の対象となるのは原則として兄の2分の1の持分です。弟が所有する2分の1の持分まで、処分されることはありません。

共有名義で自己破産があった場合のリスクを状況別に紹介

前段でお伝えしたとおり、他の共有者の持分が破産手続きによって直接没収されることはありません。

しかし、「直接没収されない＝自己破産で何の影響も受けない」というわけではなく、破産者の持分が現金化される過程で、他の共有者が間接的な影響を受けることがあります。

その結果としてどのようなリスクを背負うかは、共有名義不動産に抵当権（住宅ローンなど）が設定されているかどうかで大きく変わります。

自己破産をする人	抵当権・ローンの状況	主なリスク
自分	抵当権なし	自分の共有持分が破産管財人による換価の対象となる。持分が第三者へ売却された場合、新たな共有者から共有物分割請求を受け、その結果として不動産全体が売却され、住まいを失う可能性がある
自分	抵当権あり	破産者の持分だけに抵当権が設定されている場合は、原則としてその持分が競売の対象となる。不動産全体に抵当権が設定されており、返済が滞って抵当権が実行された場合は、他の共有者の持分を含む不動産全体が競売される可能性がある
他の共有者	抵当権なし	破産者の持分買取や不動産全体の売却を打診される。破産者の持分が第三者へ売却され、共有物分割請求を受ける可能性もある
他の共有者	抵当権あり （自分が連帯保証人・連帯債務者）	連帯保証人は破産者に代わって住宅ローン残債の返済を求められ、連帯債務者は破産者が免責を受けても自身の返済義務が残る。返済できない場合は、自宅の任意売却・競売や自身の債務整理につながる可能性がある

抵当権が設定されていない場合は、主に破産管財人が破産者の持分を現金化するために動くため、その過程で他の共有者が「持分買取」や「不動産全体の売却」の打診を受けることがあります。

一方、抵当権が設定されており、かつ他の共有者がローンの連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、金融機関がローン残債の回収に動くため、不動産全体を競売にかけられたり、多額の返済義務を負ったりする深刻なリスクが発生します。

抵当権なしで自己破産をした本人への影響

抵当権が設定されていない共有名義不動産を所有した状態で自己破産をした場合、破産者本人への主な影響は次の2つです。

• 破産者の共有持分が換価の対象となる
• 破産者が共有名義不動産に居住している場合、住まいを失う可能性がある

たとえば、住宅ローンを完済した実家を兄弟2人で相続し、兄が実家に住んでいるケースを考えてみましょう。

兄が自己破産をした場合、兄が所有する共有持分は、原則として破産管財人による換価の対象になります。

仮に、破産管財人から弟へ兄の持分を買い取れないか打診があり、弟が適正な価格で買い取った場合、実家は弟の単独名義になります。この場合、弟との合意があれば、兄が引き続き住める可能性もあります。

一方、破産管財人から弟へ不動産全体の売却が提案され、弟も同意した場合は、兄弟双方の持分をまとめて売却します。この場合、兄は通常、買主への物件の引き渡しまでに退去を求められます。

弟による持分の買取や不動産全体の売却が実現しない場合などは、兄の共有持分だけが買取業者などの第三者へ売却されることも想定されます。直ちに兄の退去が必要になるとは限りませんが、住み続けるには弟や新たな共有者との調整が必要です。

ただし、買取業者などの第三者が弟に対して共有物分割請求を行い、最終的に不動産全体の売却に至った場合は、住み続けることは難しくなります。

抵当権ありで自己破産をした本人への影響

抵当権が設定されている共有名義不動産を所有した状態で自己破産をし、任意売却や競売によって担保不動産が売却された場合、破産者本人には次のような影響が生じます。

• 破産者の持分のみに抵当権が設定されている場合、その共有持分を失う
• 共有者全員の持分に抵当権が設定されている場合、不動産全体が売却される
• 共有名義不動産に居住している場合、住まいを失う可能性がある

共有持分を担保に不動産担保ローンを組んだ場合など、破産者本人の持分だけに抵当権が設定されているケースでは、抵当権が実行されても、原則として競売の対象となるのは破産者本人の共有持分だけです。

一方、共有者全員がそれぞれの持分を担保として提供し、不動産全体に抵当権が設定されている場合は、不動産全体が競売の対象になる可能性があります。

たとえば、夫婦が自宅を2分の1ずつの共有名義で所有し、夫だけが住宅ローンの債務者になっているケースを考えてみましょう。妻は自分の持分を担保として提供する物上保証人になっており、不動産全体に抵当権が設定されているものとします。

夫が住宅ローンを返済できなくなり、金融機関から残債の一括返済を求められる状態になると、金融機関は抵当権を実行し、担保となっている不動産の競売を申し立てることができます。

今回の例では、妻も自分の持分を担保として提供しているため、不動産全体が競売の対象になります。不動産全体が売却されれば夫婦は自宅の所有権を失い、原則として買受人への引き渡しに伴って退去する必要があります。

ただし、必ず競売によって売却されるとは限りません。金融機関の同意を得られれば、夫婦が任意売却によって不動産全体を売却できる場合もあります。いずれも不動産全体を手放すことには変わりませんが、任意売却は一般市場で買主を探すため、競売よりも市場相場に近い価格で売却できる可能性があります。

一方、売却代金で住宅ローンを完済できなかった場合、残債は原則として無担保の破産債権として扱われ、ほかの破産債権とともに配当の対象になります。配当後も債務が残った場合は、免責許可決定が確定すれば、原則として残った債務の支払責任を免れます。

任意売却については、次の記事を参考にしてみてください。

抵当権なしで自己破産をした本人ではない共有者への影響

抵当権が設定されていない共有名義不動産を所有した状態で、共有者の1人が自己破産をした場合、自己破産をしていない共有者は次のような影響を受けることがあります。

• 破産者の共有持分の買取を打診される
• 共有名義不動産全体の売却を打診される
• 破産者の持分が売却され、第三者と共有状態になる

破産管財人がどの方法を選ぶかは、共有持分の価値や不動産の状況、他の共有者の意向などによって異なります。

破産者の共有持分の買取を打診される

実務上、他の共有者への影響を比較的抑えやすい方法として、破産管財人は破産者以外の共有者や親族に持分の買取打診から検討するのが基本です。

他の共有者が持分を買い取れば、面識のない第三者が共有関係に加わることを避けながら、破産者の持分を現金化できるためです。

たとえば、住宅ローンを完済した実家を兄弟が2分の1ずつ所有し、兄が自己破産をしたケースを想定します。

破産管財人から弟へ兄の持分の買取が打診され、弟が応じれば、実家は弟の単独名義になります。とはいえ、弟は予期せずまとまった買取資金が必要になり、資金をすぐに用意できなければ、融資の利用や親族からの援助などを検討しなければなりません。

価格や支払条件について交渉することは可能ですが、破産管財人は、査定額や第三者への売却見込みなどを踏まえて買取価格を判断するため、親族だからという理由だけで、著しく安い価格での売却に応じることは通常ありません。

弟に兄の共有持分を買い取る義務はありませんが、買い取らなければ、不動産全体の売却を打診されたり、兄の持分が第三者へ売却されたりする可能性があります。

共有名義不動産全体の売却を打診される

破産管財人から、共有名義不動産全体の売却に協力できないか打診されることもあります。

共有持分だけでは買主が限られ、売却価格も低くなりやすい一方、不動産全体であれば一般市場で買主を探せるため、破産者の持分をより高く現金化できる可能性があるためです。

たとえば、兄弟が所有する実家について、自己破産した兄の持分を弟が買い取れない場合、破産管財人から弟へ実家全体の売却を打診されることがあります。

弟が同意すれば、兄弟双方の持分をまとめて売却し、弟は原則として自分の持分に応じた売却代金を受け取ります。一方、兄の持分に相当する売却代金は破産財団に組み入れられ、債権者への配当に充てられます。

ただし、弟にとっては、希望していない時期に実家を手放すことになる可能性があります。弟が実家に居住している場合は、売却によって退去や新たな住まいの確保が必要になる点にも注意が必要です。

なお、売却価格や時期に納得できない場合や、実家を所有・利用し続けたい場合は、不動産全体の売却を断ることも可能です。ただし、全体売却が実現しなければ、兄の共有持分だけが買取業者などの第三者へ売却される可能性があります。

破産者の持分が売却され、第三者と共有状態になる

他の共有者による持分の買取や不動産全体の売却が実現しない場合、破産管財人が破産者の共有持分を第三者へ売却し、現金化することがあります。

共有持分だけを取得しても、不動産全体を自由に使用・処分できないため、一般の個人が買主になるケースは多くありません。主な買主となるのは、共有持分を専門に扱う買取業者です。

たとえば、兄弟で実家を共有した状態で兄が自己破産をし、破産管財人からの持分買取や不動産全体の売却の提案を弟が断った結果、兄の持分が買取業者へ売却されたとします。この場合、弟はその業者と実家を共有することになります。

すでに破産管財人による買取・売却の打診がまとまらなかったケースであるため、共有関係を解消するため、買取業者から共有物分割請求を受けることも想定されます。

共有物分割請求とは、複数人で所有している不動産などの財産について、共有状態の解消を求める手続きです。まずは共有者同士で分割方法を話し合いますが、協議がまとまらなければ共有物分割請求訴訟へ進み、裁判所が不動産をどのように分割するかを決定します。

裁判所による主な分割方法は、以下の3つです。

• 現物分割：土地の分筆などにより、不動産を物理的に分ける
• 代償分割：共有者の1人が他の共有者の持分を取得し、対価を支払う
• 換価分割：不動産全体を競売し、売却代金を持分に応じて分ける

裁判所は、まず現物分割または代償分割を検討し、これらの方法では分割できない場合や、分割によって不動産の価格を著しく減少させるおそれがある場合に、競売を命じることがあります。

競売によって不動産全体が売却されれば、弟も実家の持分を手放すことになります。弟が実家に居住している場合は、住まいを失う可能性もあります。

共有物分割請求については、次の記事で詳しく解説しています。

抵当権ありで自己破産をした破産者の連帯保証人・連帯債務者になっている人への影響

抵当権が設定された共有名義不動産で共有者の1人が自己破産をした場合、破産者の連帯保証人や連帯債務者にも影響があります。

連帯保証人であれば、破産者に代わって住宅ローン残債の返済を求められ、連帯債務者であれば、破産者が免責を受けても自分の返済義務が残ります。

たとえば、夫婦が自宅を2分の1ずつの共有名義で所有し、夫が自己破産をしたケースを考えてみましょう。

住宅ローンは、期限の利益によって毎月の分割払いが認められています。しかし、夫が破産手続開始決定を受けると期限の利益を失うため、妻が連帯保証人である場合は、金融機関から住宅ローン残債の一括返済を求められる可能性があります。

一方、妻が連帯債務者である場合は、夫が自己破産して免責を受けても、妻自身の返済義務はなくならず、引き続き住宅ローンを返済する必要があります。また、住宅ローン契約に、連帯債務者の一人が破産した場合は残債を一括請求できる旨の定めがあれば、一括返済を求められる可能性があります。

連帯保証人・連帯債務者である妻が住宅ローンの返済を続けられず、金融機関との調整もまとまらない場合は、抵当権が設定された自宅が任意売却や競売によって売却される可能性があります。

売却代金で住宅ローンを完済できなければ、妻に残債の返済義務が残ります。残債の返済が難しい場合は、妻自身も任意整理や個人再生、自己破産などの債務整理を検討することがあります。

共有名義で自己破産があった際の状況別の対策

共有名義不動産で自己破産があった場合でも、目的や不動産の状況に応じて検討できる対策があります。

状況や希望に応じて検討できる主な対策と条件は、以下のとおりです。

現在の状況・希望	検討できる対策	主な条件
抵当権がない不動産を手放さず、思い出の実家や家族で暮らす自宅を残したい	他の共有者や親族が破産者の持分を買い取る	・買取資金を用意できる ・破産管財人と買取価格や支払条件について合意できる
抵当権が設定された不動産を、破産者以外の共有者の名義にして残したい	他の共有者が新たな融資を受け、破産者の持分を買い取る	・他の共有者が新たな融資の審査に通る ・既存の住宅ローンを完済して抵当権を抹消できる
不動産の所有権を手放しても、売却後も同じ家に住み続けたい	リースバックを利用する	・共有者全員が不動産全体の売却に同意する ・売却後の家賃を支払い続けられる ・抵当権がある場合は、売却時に抹消できる
住宅ローンの返済が難しく、競売による不利益を抑えて家を売却したい	任意売却を行う	・抵当権を持つ金融機関の同意を得られる ・共有者全員が不動産全体の売却に同意する

他の共有者や親族が破産者の持分を買い取る

不動産を残したい場合は、他の共有者や親族が破産管財人から破産者の共有持分を買い取る方法があります。

持分が第三者へ売却されるのを防げるため、不動産全体を手放さずに済む可能性があります。思い出の実家や家族で暮らす自宅を残したい場合に、検討したい方法です。

買取を希望する場合は、破産管財人へ意思を伝え、買取価格や支払時期などを調整したうえで、必要な資金を準備します。その後、売買契約を結び、買取代金の支払いとあわせて、破産者の持分を買い取る人の名義へ移す持分移転登記を行います。

なお、抵当権が設定されている場合は、持分の買取に加えて、既存の住宅ローンや抵当権の整理も必要です。詳しくは、次項の「他の共有者が新たな融資を受け、破産者の持分を買い取る」で解説します。

また、自己破産前に他の共有者へ持分を移す方法も考えられますが、著しく安い価格や無償で名義変更すると、本来は借金の返済に充てるはずの財産を隠したとみなされ、後の破産手続きで持分の移転を取り消される可能性があります。自己破産前の買取を検討している場合は、弁護士へ相談したうえで進めることが重要です。

他の共有者が新たな融資を受け、破産者の持分を買い取る

抵当権が設定された家を残したい場合は、破産者以外の共有者が新たな融資を受ける方法があります。その資金で既存の住宅ローンを完済して抵当権を抹消し、破産者の持分を買い取ります。

破産者の持分を取得できれば、その持分を買い取った共有者の名義に移せます。たとえば、夫婦2人の共有名義で一方が他方の持分をすべて買い取れば、買い取った人の単独名義にできます。家族で暮らす自宅を残したい場合などに検討できる方法です。

まずは金融機関へ相談し、新たな融資や既存ローンの完済方法について調整します。破産手続き開始前は弁護士と調整のうえ破産予定者本人から、破産手続開始後は破産管財人から持分を買い取ります。条件がまとまったら、買取代金の支払いとあわせて、買主への持分移転登記を行います。

なお、新たな融資を受けられるかは、申込人の収入や返済能力、不動産の担保価値などをもとに金融機関が審査します。必ず利用できる方法ではないため、早めに金融機関と弁護士へ相談しましょう。

リースバックを利用する

不動産の所有権を残すことは難しくても、売却後も同じ家に住み続けたい場合は、リースバックを利用する方法があります。

リースバックとは、不動産会社などの事業者へ家を売却した後、その事業者と賃貸借契約を結び、家賃を支払って住み続ける方法です。引っ越しをせず、家族の生活環境を維持したい場合に向いています。

破産手続き開始後は、破産者の持分を破産管財人が管理するため、破産管財人や他の共有者、リースバック事業者との間で、売却価格や賃貸条件を調整する必要があります。

抵当権が設定されている場合でも、売却代金で住宅ローンを完済して抵当権を抹消できれば、リースバックを利用できる可能性があります。売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、次項で説明する任意売却として進める必要があり、事前に金融機関の同意を得なければなりません。

ただし、リースバックでは、不動産会社の仲介で一般の買主へ売却する場合よりも、売却価格が低くなりやすく、売却後の家賃が負担になることもあります。

また、売却後もずっと住み続けられるとは限らず、契約期間が決められた定期借家契約になることもあります。契約期間が終わると退去が必要になる可能性があるため、契約期間や再契約の条件も確認しましょう。

任意売却を行う

競売による不利益を抑えたい場合は、金融機関に不動産全体の任意売却を相談する方法があります。

任意売却とは、住宅ローンなどの返済が難しい場合に、金融機関の同意を得て不動産の抵当権を抹消し、一般市場で売却する方法です。家を残すことはできませんが、競売より高く売れる可能性があり、売却後に残る住宅ローンを減らしやすくなります。

任意売却は、とくに次のような人にメリットがあります。

• 破産していない共有者：競売より高く売却できれば、住宅ローンや売却費用の精算後に残る金額が増え、自分が受け取れる代金も増える可能性がある
• 連帯保証人・連帯債務者：売却後も住宅ローン残債の返済義務が残るため、競売より高く売ることで返済負担を減らせる可能性がある
• 自宅に住んでいる破産者・共有者：競売よりも引き渡し時期を調整しやすく、退去や住み替えの準備を進めやすい

破産手続き開始後は、破産者の持分を破産管財人が管理するため、破産管財人と他の共有者で金融機関と売却価格や抵当権の抹消条件を調整し、任意売却を進めます。競売より多くの金額を回収できる見込みがある場合は、金融機関の同意を得られる可能性もあるため、まずは相談してみましょう。

なお、自己破産を申し立てる前に任意売却を進めることも可能です。申立時に、家以外にお金に換えるような財産がほとんどなければ、破産管財人を選任しない「同時廃止」になる可能性があり、管財事件よりも手続きや費用の負担を抑えやすくなります。

ただし、必ず同時廃止になるとは限りません。財産を不当に減らしたり隠したりしていないか確認するため、売却価格や売却代金の使い道も確認されます。自己破産前に任意売却を進める場合は、弁護士へ相談のうえ進めましょう。

任意売却を相談する不動産会社の選び方は次の記事を参考にしてみてください。

まとめ

共有名義不動産の共有者の1人が自己破産をしても、原則として処分の対象になるのは破産者本人の共有持分のみですが、他の共有者にまったく影響がないわけではありません。

とくに影響が大きいのは、破産者の持分が買取業者などの第三者へ売却された場合です。面識のない第三者と不動産を共有することになり、さらには共有関係の解消を求めて共有物分割請求を受ける可能性があります。

話し合いで解決できず、裁判所が換価分割を命じた場合は、想定していなかった時期に不動産全体が競売にかけられるおそれもあります。

共有名義不動産を残したい場合は、他の共有者や親族による破産者の持分の買取を検討しましょう。抵当権がある場合は、新たな融資による既存ローンの完済と持分の買取が選択肢になることもあります。所有権を手放しても同じ家に住み続けたい場合はリースバック、競売による不利益を抑えたい場合は任意売却も検討できます。

ただし、抵当権や住宅ローンの状況、共有者の意向、資金の準備状況などによって適した対策は異なります。自己破産や持分の処分が進む前に、弁護士や金融機関へ早めに相談しましょう。

共有名義の自己破産に関するよくある質問