離婚時に共有名義の住宅ローンはどうする？4つ対処法と放置するリスク

離婚時に共有名義の住宅ローンが残っている場合は、共有名義を解消する方向で動くことをおすすめします。

離婚時に共有名義を解消しておくと、自由に物件を活用できなかったり不動産が放置されたりなどのリスクを回避できるからです。

また元配偶者がローンの返済を滞ると、負債を背負わなければならなくなったり、契約違反でローンの一括返済を求められたりするリスクが生じます。

住宅ローンが残っている不動産の共有名義を解消する方法は、大きく分けて「売却」「どちらかが住み続ける」「第三者に共有持分を売却する」の3つがあります。

なかでも、現実的に実現しやすく後々のトラブルも抑えられるのは売却する方法です。売却する場合は、アンダーローンかオーバーローンかによって対応が変わってきます。

ローンの状況	ローンの概要	対処法
アンダーローン	ローン残債が不動産価格より低い状態	売却代金で住宅ローンを完済し、残った現金を分配する
オーバーローン	ローン残債が不動産価格より高い状態	金融機関に相談したうえで任意売却をする

アンダーローンであれば不動産の売却代金でローン残債を賄えるため、比較的簡単に共有名義の解消が可能です。

一方、オーバーローンの場合は不動産を売却してもローンの完済ができないことから、金融機関に相談したうえで任意売却の許可を得る必要があります。

本記事では、離婚時に共有名義の住宅ローンが残っている場合の対処法や、不動産を共有名義のままにしておくリスクについて解説します。共有不動産の名義変更をする際にかかる税金についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

離婚時に住宅ローンが残っている共有不動産を売却する場合

離婚時に住宅ローンが残っている共有不動産を売却する方法について、アンダーローンの場合とオーバーローンの場合に分けて解説します。

なお、ローンがどちらの状態なのかわからない場合、不動産査定で家の価格を調べ、ローン残債と諸費用を差し引いて計算しましょう。プラスになっている場合はアンダーローン、マイナスになっている場合はオーバーローンとなります。

アンダーローンの場合：売却して利益を分割する

ローン残債が不動産価格より低い状態を「アンダーローン」といいます。

アンダーローンの場合、売却代金で住宅ローンを完済し、残った現金と共有財産を分けるだけで財産分与が簡単にできます。

共有不動産を売却して現金で財産分与すると、共有名義を避けられるだけでなく、売却代金を住宅ローンの返済に充当できます。

ただし、不動産全体を売却するために必要な契約や決済手続きは、離婚相手と共同で行わなければなりません。

元配偶者と顔を合わせたくない場合は、不動産業者の担当者や司法書士に相談し、別日に手続きできるよう設定してもらいましょう。

オーバーローンの場合：金融機関と交渉して任意売却をする

ローン残債が不動産価格より高い状態を「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンは、不動産を売却しても売却代金で住宅ローンを完済できない状態です。

オーバーローンの場合、夫婦が合意しても不動産を自由に売却できません。なぜなら、ローンを完済せずに抵当権を外すことは金融機関が認めないからです。

オーバーローンで手元資金や親からの援助でのローン完済が難しい場合「任意売却」を検討しましょう。

任意売却であれば、返済できない住宅ローンがある状態で抵当権を解除してもらえるため、ローン残債があっても売却できます。

ただし、任意売却は抵当権がある金融機関の許可がなければできません。残債と市場価格の開きが大きい場合、金融機関から任意売却への同意が得られないこともあります。

また税金を滞納し、役所に差し押さえられている物件も任意売却はできないため、滞納している税金を全額納付する必要があります。さらに任意売却したい不動産が共有名義の場合、ほかの共有者や連帯保証人の同意を得なければなりません。

なお、任意売却をしても残ってしまったローンは、住宅ローン名義人が返済する必要があります。住宅ローンを滞納した場合は、信用情報機関の個人信用情報に遅延情報として登録される可能性があるため、注意が必要です。

離婚時に住宅ローンが残っている共有不動産にどちらかが住み続ける場合

離婚後も夫婦のどちらかが物件に住み続ける場合、基本的には共有名義のままにするのではなく、住み続ける人の単独名義に変更することをおすすめします。

不動産を共有名義のまま放置しておくと、将来的に売却・活用するときに制約が生まれたり、住宅ローンの契約違反になったりするリスクがあるからです。

共有不動産にどちらかが住み続ける場合の対処法4つを詳しく解説します。

• 住宅ローンを一括返済する
• 引き続きそれぞれが払い続ける
• 住宅ローンを借り換える
• 債務引受でローンと名義を同時に渡す

住宅ローンを一括返済する

共有名義を解消する1つ目の方法は、住宅ローンの一括返済です。

住宅ローン残高が残りわずかであれば、貯金を取り崩したり親からの資金援助を受けたりなど、お金を工面してローンを完済する方法があります。

全額を返済できなかったとしても、繰り上げ返済によってローン残高が大幅に減額されれば、単独名義に変更できる可能性もあるでしょう。

もしもどちらか一方が立て替えた場合は、相手が支払わなくなる恐れもあるため、離婚協議書に具体的な金額を記載し公正証書にしておく必要があります。

なお、住宅ローンを一括返済するためには多額の資金が必要となるため、現実的には難しい場合が多いです。また、一括返済には手数料がかかることも念頭に置いておきましょう。

引き続きそれぞれが払い続ける

共有名義を解消せず、引き続きそれぞれがローンを支払い続けるという選択肢もあります。

引き続きそれぞれがローンの支払いを続けるメリットは、特別な手続きが不要であるという点です。

ただし、住宅ローンの共有名義は双方が連帯保証人になっているケースがあります。離婚した後の相手の返済状況はわからないため、相手が支払いを滞納し続けていた場合は、もう一方に一括返済を求められるリスクもあるでしょう。

また相手と連絡を取り続けなければならなかったり、固定資産税の支払いなどで金銭面でのトラブルが起こったりする場合もあります。

このように、不動産の共有名義はリスクが多いため、あまりおすすめしません。住んでいない側が住宅ローンを支払い続ける保証はないため、よく話し合って選択する必要があります。

住宅ローンを借り換える

住み続ける人がほかの金融機関から新たに借り入れて住宅ローンを完済する「借り換え」を行う方法もあります。

借り換えで財産分与をする際の具体的な例は以下のとおりです。

上記のように借り換えた後の不動産取得分を加味して財産分与をすれば、夫婦で1/2ずつ財産を分け合うことが可能です。

なお、実際に借り換えする際には融資手数料が発生するため、手数料を考慮したうえで財産分与を行わなければなりません。

借り換えをすれば共有名義の解消は可能ではあるものの、新規借入時と同様に融資審査があり、住み続ける人の収入状況や信用力が必要です。

収入や返済能力によってはローンを組むのが困難な場合もあるため、離婚時に金融機関へ相談しておきましょう。

債務引受でローンと名義を同時に渡す

債務引受とは、住宅ローンの返済義務を第三者が債務者（借りた本人）の代わりに引き受けることです。

たとえば共有不動産に夫が住み続ける場合、妻の名義と同時にローンも夫に引き受けてもらうことで、共有名義の解消が可能です。

債務引受で不動産の名義と残債を引き継ぐ場合は、まず金融機関に相談して所定の審査に通過しなければなりません。金融機関からの許可が下りれば、不動産とローンの名義を変更してどちらか一方の単独名義にできます。

なお、債務引受が可能なのかどうかは金融機関によって異なります。

そもそも債務引受を認めていなかったり、収入によっては審査に落ちたりする場合もあるため、簡単な方法ではないことを念頭に置いておきましょう。

自分の共有持分だけなら住宅ローンが残っていても売却は可能

離婚相手と関わりたくない場合や単独名義の変更に合意が得られない場合、自分の共有持分を第三者に売却して共有状態から抜け出す方法があります。

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している場合に、各々がその不動産に対して持っている権利の割合です。共有持分は自分の所有物であり、ほかの共有者の合意なしに自由に売却可能です。

ただし、不動産に抵当権が設定されている場合は、自分の共有持分であっても売却ができません。この場合、金融機関と交渉して抵当権解除の合意を得てから売却する必要があります。

また共有持分のみを買い取ってもデメリットしかない場合が多く、一般的な不動産会社ではそもそも買い取ってもらえないことが多いです。しかし、共有持分専門の買取業者ならスムーズに買取に応じてもらえる可能性があります。

共有持分専門の買取業者に依頼する主なメリットは、次のとおりです。

• 配偶者と顔を合わさずに売却できる
• 短期間で売却でき、すぐに現金化できる
• 裁判や登記の手間がない

住宅ローンが残っていても、残債がわずかであれば買取可能な場合もあるため、相談してみるのもよいでしょう。

なお、財産分与の前に共有持分を売却するとトラブルが起こる可能性があるため、注意が必要です。

たとえば市場価格5,000万円、夫の持分90％、妻10％の不動産があり、夫が自分の持分を売却したとしましょう。その場合、夫は4,500万円分の共有持分を売却したとみなされます。

残された不動産の価値は500万円ですが、離婚時の財産分与は1/2ずつが原則のため、夫は妻の持分にかかわらず2,000万円を支払わなければなりません。そのため、共有持分を売却するタイミングは財産分与が確定してからの方がよいでしょう。

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離婚時に不動産を共有名義のままにしておく7つのリスク

離婚時に不動産を共有名義のままにしておくリスクは、以下の7つです。

• 自分で物件を自由に活用できない
• ローンの返済が滞ると負債を背負う可能性がある
• 金融機関に報告しないと契約違反になる
• 不動産が放置される可能性がある
• 不動産の維持費がかかる
• 離婚してもお互いの関係が切れない
• 共有者が増えて管理が難しくなる可能性がある

それぞれ解説します。

自分で物件を自由に活用できない

1つ目のリスクは、自分で物件を自由に活用できない点です。

共有不動産は、共有者1人で行える行為から、共有者全員の同意が必要な行為まで、可能な範囲が決まっています。

共有物全体に対して行える行為と範囲は、次のとおりです。

行為	内容	具体例	行為の範囲
変更行為 （軽微な変更以外）	共有物の管理の範囲を超えてその性質を変える行為	・共有建物の増改築 ・共有建物を取り壊す ・共有不動産全体を第三者に売却する ・共有不増産全体に担保権（抵当権等）を設定する	共有者全員の同意が必要
変更行為 （軽微な変更）	形状（外観、構造等）や効用（機能や用途など）の著しい変更を伴わない行為	・建物の外壁・屋上防水などの修繕 ・砂利道のアスファルト舗装	各共有者の持分価格に従い、過半数で決定
管理行為	共有物の性質を変えない範囲内で、その利用や改良を目的とする行為	・共有不動産の賃貸 ・共有建物の改装 ・共有宅地の整地	各共有者の持分価格に従い、過半数で決定
保存行為	共有物の現状を維持するための行為	・不法占拠者への明け渡し請求 ・不動産の修理や修繕 ・法定相続登記 ・無権利者名義の抹消登記請求 ・地役権設定登記請求	各共有者が単独でできる

共有名義の不動産は、売却や貸出、リフォームなどの際にほかの共有者の同意が必要です（民法251条）。

共有者の1人が勝手に共有不動産を独占して使用する行為は、ほかの共有者に迷惑や不公正を生じさせることから、法律で禁止されています。

離婚後も共有名義のまま放置しておくと、不動産を売却、活用したいときに元配偶者の合意を得なければなりません。しかし、元配偶者との話し合いが難しかったり、連絡が取れなかったりすると、売却やリフォームが難航してしまいます。

さらに元配偶者との意見の相違があると、不動産の売却や活用ができず、固定資産税だけがかかる「マイナスの財産」になる可能性もあります。

なお、共有者の所在が不明な場合、裁判手続きをして許可が下りれば、全員の同意がなくても共有物の売却や取り壊しが可能です。

ローンの返済が滞ると負債を背負う可能性がある

2つ目のリスクは、ローンの返済が滞ると負債を背負う可能性がある点です。

たとえばペアローンを組んでいる場合は、夫婦がそれぞれの連帯保証人になっています。

そのため一方の支払いが滞ると、もう一方に一括返済を求められるリスクがあります。もしも一括返済ができない場合は不動産が差し押さえられ、競売にかけられてしまうかもしれません。

競売にかけられると不動産に住み続けることができなくなるので、離婚後に共有名義を放棄するのは危険な行為といえます。

共有名義を解消し、一方に名義を移転すればリスク回避できるため、離婚時にはどちらか一方の単独名義にするようにしましょう。

金融機関に報告しないと契約違反になる

3つ目のリスクは、夫婦の一方が不動産に住んでいないことを金融機関に報告しなければ、契約違反になる点です。

共有名義の場合、ペアローンや連帯債務型ローンを組んでいることが多いです。

ローンの種類	概要
ペアローン	夫婦それぞれがローンを契約し、お互いに連帯保証人となるタイプの住宅ローン
連帯債務型ローン	夫妻のどちらか一方が主債務者になり、他方が連帯債務者として1つの債務（1つの抵当権）を負うタイプの住宅ローン

ペアローンや連帯債務型の住宅ローン残債がある状態で、夫婦の一方が金融機関に黙って物件から出ていくと、ローン契約違反の恐れがあります。

なぜなら、ペアローンや連帯債務型は、契約にかかわる2人ともがその家に居住していることが条件のためです。

契約違反が金融機関に発覚すると、残債の一括返済を求められる可能性が高いです。金融機関は不正融資防止のために住宅使用調査を行う場合があり、このタイミングで契約違反が発覚します。

金融機関からのペナルティを受けないためにも、離婚の際には住宅ローンを借り入れている金融機関に、夫婦の一方が住まなくなることを報告しておきましょう。

なお、金融機関の承諾を得ないまま、どちらか一方の単独名義に変更する行為も契約違反となり住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。

金融機関から住宅ローンの一括返済を請求された場合でも、親族から援助やローンの借り換えなどで相手名義のローンが完済できるのであれば、名義変更は可能です。また連帯債務や連帯保証人になっている場合は、別の誰かを保証人として立てるか物的担保を入れて外してもらう方法があります。

上記の方法が難しい場合は、金融機関に相談するとよいでしょう。

不動産が放置される可能性がある

4つ目のリスクは、不動産が放置される可能性がある点です。

共有不動産を活用するには、双方の合意が必要です。売却したり賃貸に出したりしたいと考えても、相手が反対すれば実現できません。

離婚後は夫婦が別々で暮らすことが一般的であり、円満に協力関係を築きながら物件を活用するのは困難であることが想定されます。そのため、不動産の活用ができず、放置されてしまうリスクが伴います。

不動産を自由に活用するためにも、離婚時は共有名義を解消するようにしましょう。

不動産の維持費がかかる

5つ目のリスクは、不動産の維持費がかかる点です。

不動産は、所有しているだけで固定資産税が毎年かかります。固定資産税は代表者がまとめて支払うケースが一般的であるため、不動産を使用している人が代表者となり毎年全額を支払うのであれば問題はありません。

しかし、代表者は立て替えて支払った固定資産税を共有者に対して請求する権利を持っています。そのため、不動産を使用していないにもかかわらず、共有持分に応じて固定資産税の負担を求められる場合もあるでしょう。

また、不動産は築年数が経つたびに多額な維持費がかかったり、不動産業者に管理を任せると管理費が発生したりします。いずれ売却や賃貸に出そうと考えていても、それまでの期間は家のメンテナンスが必要です。

共有持分の所有者には維持管理費を負担する義務があるため、固定資産税と同様に、不動産を使用していなくても費用を請求される可能性があります。

無駄な維持費を削減するためにも、離婚時に共有名義は解消しておきましょう。

離婚してもお互いの関係が切れない

6つ目のリスクは、離婚してもお互いの関係が切れない点です。

離婚後も共有物件を持つと、元夫婦間の関係が続きます。共有名義の場合、不動産を売却・活用したり維持したりするにも相手との話し合いや協力が必要です。共有者の同意がないと、長期の賃貸借や抵当権設定、売却などの重要な行為はできません。

また、居住しているどちらか一方が家をリフォームしようと思っても、リフォームの規模によっては制限がかかる場合もあります。

離婚後、何かあるたびに相手に連絡し協議するのはストレスになることが考えられます。後々の精神的負担を考慮すると、共有関係は離婚時に解消しておくべきでしょう。

共有者が増えて管理が難しくなる可能性がある

7つ目のリスクは、共有者が増えて管理が難しくなる可能性がある点です。

共有者の死亡によって持分が相続の対象になると、共有者が増え続け管理関係が複雑になる恐れがあります。

このように、共有名義を解消せずに放置していると、全く知らない赤の他人と不動産を共有する状態となってしまい、不動産の活用がますます難しくなります。

共有不動産を売却したり解体したりするためには、共有者全員の同意が必要です。相続によって見知らぬ人物が共有者になってしまうと連絡すら取れず、身動きできない状態になりかねません。

共有者が増えて管理が複雑になるのを避けるためにも、共有名義状態は離婚時に解消しておきましょう。

離婚時に共有不動産の名義変更をする際にかかる税金

離婚時に共有不動産の名義変更をする際にかかる税金は、以下のとおりです。

税金の種類	概要	計算方法
譲渡所得税	不動産の譲渡益に対して課税される税金	・短期譲渡所得（所有期間5年以下）：譲渡所得×39.63％ ・長期譲渡所得（所有期間5年超）：譲渡所得×20.315％
登録免許税	不動産の登記にかかる税金	不動産評価額 × 0.2%

それぞれ解説します。

利益が出た場合にかかる「譲渡所得税」

財産分与時に不動産価格から購入時の価格を差し引いたときにプラスになると、譲渡所得が発生します。譲渡所得税は、譲渡所得に対して課税される税金です。

譲渡所得は、次の式で計算します。

取得費や譲渡費用の概要は、以下のとおりです。

• 取得費：譲渡・売却する財産を取得した際にかかった購入代金や購入手数料などの費用
• 譲渡費用：譲渡・売却するために直接支出した費用

譲渡所得税は、譲渡所得がなければ課税対象外です。たとえば、5年前に夫婦共有で購入した5,000万円の住宅を財産分与で妻名義に変更する場合、名義変更時の価格が4,000万円であれば譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つを合算したものです。財産の所有期間の長さにより以下の2つに分けられ、税率が異なります。

譲渡所得の種類	所有期間	税率
短期譲渡所得	所有期間が5年以下	39.63％
長期譲渡所得	所有期間が5年超	20.315％

譲渡所得税の具体的な計算例をあげてみましょう。

譲渡所得＝5,200万円－（4,500万円＋200万円）＝500万円

500万円の譲渡所得があるため、譲渡所得税が課税されます。所有期間が5年を超えるため長期譲渡所得となり、次のように計算します。

500万円×20.315％＝101万5,750円

なお、マイホーム（居住用財産）を売却する場合、所定の要件を満たせば3,000万円の特別控除の特例を受けられます。売却益が3,000万円以内なら税金が発生しないため、特例を適用できるかどうかをあらかじめ確認しておきましょう。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

登記の名義変更の際に必ず課税される「登録免許税」

登記の名義変更をする際は、登録免許税が必ず課税されます。

登録免許税とは、登記名義を変更する際に課税される税金です。

登録免許税は、以下の式で計算します。

たとえば夫が妻に対して、不動産評価額3,500万円の住宅を財産分与のために名義変更した場合、登録免許税は、3,500万円×2％＝70万円となります。

なお不動産評価額は、毎年4～5月頃に送付される「固定資産額評価通知書」に記載されています。

また登録免許税は、不動産を分与する側とされる側が共同で納付するよう登録免許税法3条で定められていますが、不動産を取得した側が負担するのが一般的です。ただし離婚協議書などで分与する側が登記費用を負担すると定めておけば、相手に登録免許税を全額負担させることも可能です。

まとめ

共有不動産は自由に物件を活用できなかったり、共有者が増えて管理が難しくなったりと多大なリスクがあります。そのため離婚時には必ず不動産の共有名義を解消しておきましょう。

共有名義を解消する方法としてもっともおすすめなのは、不動産の売却です。売却すれば売却益を夫婦で分け合うのみで平等な財産分与ができるため、離婚時に揉めることも少ないでしょう。

ただし、住宅ローンの状態がオーバーローンの場合は、金融機関から任意売却の許可を得なければなりません。また、売却益で支払いきれなかったローン残債は引き続き支払う必要があるため、注意してください。

もしも夫婦の一方が不動産に住み続ける場合は、住宅ローンの一括返済や借り換え、債務引受などで共有名義の状態を解消しましょう。

離婚相手との話し合いがまとまらず、共有名義の解消が難しい場合は共有持分専門の買取業者に依頼する方法がおすすめです。ローン残額にもよりますが、専門の買取業者であればスムーズに共有持分のみを買い取ってもらえる可能性があります。

離婚後のトラブルを回避するためにも、ぜひ本記事で紹介した内容を参考に、共有名義の解消に向けて動いてみてください。