共有持分の売却相場はいくら？売却先別の目安と安くなる理由を解説

共有持分を売却したいと考えたとき、「いくらくらいで売れるのか相場がわからない」と悩むこともあるでしょう。

結論からいうと、共有持分の売却相場は、誰に売るかによって大きく異なります。

共有持分本来の価値は、「不動産全体の市場価格 × 持分割合」を基準に考えるのが基本です。たとえば、市場価格5,000万円の不動産を2分の1所有している場合、持分本来の価値は2,500万円となります。

ただし、共有持分だけを取得しても、不動産全体を単独で自由に売却・賃貸・建て替えできるわけではありません。買主が持分を取得するメリットや、購入後に必要となる権利調整の負担によって、実際の売却価格は持分本来の価値より安くなりやすいのが実務上の基本となります。

共有持分の現実的な売却先は、主に「他の共有者」「買取業者」であり、それぞれの一般的な売却相場は次のとおりです。

売却先	共有持分の売却相場
他の共有者	不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 80％〜100％程度
買取業者	不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 30％〜50％程度
※共有持分を取得しても、不動産全体を単独で自由に使用・処分できるわけではなく、共有持分だけの取得を対象とする住宅ローンも一般的ではないため、一般市場で買主を見つけるのは困難です。投資家への売却も可能性はありますが、収益化や権利整理を見込める優良物件に限られやすい傾向があります。

他の共有者への売却価格が高くなりやすいのは、持分を買い増すことで、共有不動産の管理に関する決定権を得たり、単独所有に近づいたりするメリットがあるためです。

一方、買取業者は、持分を取得した後に他の共有者と交渉し、残りの持分の取得や不動産全体の売却などを進める必要があります。交渉にかかる時間や費用、権利調整が難航するリスクを考慮するため、他の共有者への売却よりも価格は安くなりやすいのが実情です。

もっとも、上記の相場はあくまで一般的な目安です。実際の共有持分の売却価格は、不動産の立地や状態だけでなく、「共有者の人数」「居住者の有無」などによって大きく変わります。

市場価格や持分割合が同じであっても、相場より高くなるケースや反対に下回るケースも査定実務では珍しくありません。

本記事では、共有持分の売却相場を売却先ごとに示したうえで、持分本来の価値より安くなりやすい理由や査定額を左右するポイントについて、弊社の買取経験をもとに解説していきます。

クランピーリアルエステートでは、共有持分の買取・無料査定に対応しています。「売却するかは決めていないものの、まずは自分の持分がいくらになるのか知りたい」という段階でもご相談いただけますので、実際の査定額を確認したい場合はお気軽にお問い合わせください。

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共有持分の売却相場は誰に売るかで変わる

共有持分の売却相場は誰に売るかによって変わるのが実務上の基本です。共有持分は一般的な不動産とは異なり、「購入後にその物件をどう扱えるか」というメリットとリスクが買い手の立場によって大きく違うためです。

そもそも共有持分は、一般的な不動産のように明確な市場相場が形成されにくい性質があります。持分だけを購入しても不動産全体を自由に使用・売却できるわけではなく、他の共有者との関係や、購入後に権利関係を整理できる見込みによって買主にとっての価値が大きく変わるためです。

そして共有持分の価格を考える際は、「不動産全体の市場価格 × 持分割合」で算出した金額を基準にします。（本記事では、この持分割合に応じた理論上の価格を「持分本来の価値」と表記します）

不動産における市場価格とは、現在の不動産市場において実際に売買が成立すると見込まれる価格のことです。たとえば、5,000万円の価値がある共有名義不動産で、持分割合が「1/2」であれば、その持分本来の価値は2,500万円という考え方です。

しかし、実際の売却価格が持分本来の価値と同額になるとは限りません。共有持分の売却価格は、持分本来の価値を基準にしつつ、売却先や物件・権利関係の状況を踏まえて決まります。

共有持分の主な売却先としては「共有者」「買取業者」が挙げられ、それぞれで共有持分の売却相場をまとめましたので参考にしてみてください。

売却先	売却相場
他の共有者	不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 80%〜100%
買取業者	不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 30%〜50%
※上記はあくまで一般的な目安です。実際の共有持分の売却価格と異なる場合があります。

共有持分の売却相場を知りたい場合、まずは所有する共有持分の本来の価値を把握したうえで、どこに売却すればいくらになるのかをシミュレーションすることが大切です。

ここからは、共有持分の売却相場について、他の共有者と買取業者ごとでなぜその相場になるのかを解説していきます。

他の共有者：「不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 80%〜100%」が売却相場

共有持分の売却先の中では、他の共有者が最も高値になるのが実務上の基本です。もちろん状況にもよりますが、他の共有者に共有持分を売却する際の相場は「市場価格 × 持分割合の80%〜100%」となります。

他の共有者への売却が最も高値になるのは、買主の持分割合が増えることで、「共有名義不動産全体を利活用できる幅が広がる」というメリットがあるからです。

民法の規定では、共有不動産の管理や処分に関して持分割合に応じて行使できる権限が以下のように定められています。

• 過半数（1/2超）を取得した場合
  他人に賃貸に出す、リフォームするなどの「管理行為」が単独で可能
• 100%（単独名義）を取得した場合
  不動産全体を売却する、建て替えるなどの「変更行為」が自由に可能

参考：民法第251条（共有物の変更）、民法第252条（共有物の管理）

つまり、他の共有者からすれば、「共有持分を買い増すことで今まで制限されていた行為が自由にできるようになる」というメリットがあるのです。

第三者など他の買い手にはない利用価値が生まれるため、他の共有者に売却する場合は持分本来の価値に対して80％〜100％という高値での取引が成立するのです。

買取業者：「不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 30%〜50%」が売却相場

不動産買取業者の中には、弊社のように共有持分のみの買取に対応する会社もあります。買取業者に共有持分を売却する場合、その相場は「不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 30%〜50%」と、持分本来の価値から下がるのが実務の基本です。

共有者への売却相場よりも安くなる理由は、第三者である買取業者が共有持分だけを買い取っても、単独では不動産を自由に活用できないためです。

共有持分を買い取った業者が利益を出すためには、買い取った後に「他の共有者と交渉して残りの持分を買い集める」「不動産全体を一緒に売却してもらうよう共有者に交渉する」といった権利調整を行う必要があります。

しかし実務上は、他の共有者にすんなりと交渉に応じてもらえるケースは少ないです。この権利調整には、粘り強い交渉や、場合によっては弁護士を立てての法的手続きなどが必要になることがあり、その場合には時間・労力・コストがかかります。

買取業者は、あらかじめこれらの「権利調整にかかるコスト」や「交渉が難航するリスク」を差し引いて査定せざるを得ないため、本来の価値から30%〜50%にまで下がってしまうのです。

あくまで例ですが、立地条件が良く需要が高い物件や、他の共有者との話し合いがスムーズに進む見込みがある場合は50%に近づき、逆の場合は30%に近づきます。

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個人・投資家：現実的に売却成立が困難

共有持分を「一般の個人」や「投資家」に売却して現金化することは、現実的には非常に困難です。

まず、実務上ではマイホームを探している「一般の個人」が買い手となることはほぼありません。共有持分の一部だけを買い取っても自由に住むことができず、通常の住宅ローンも利用できないためです。

実際に弊社では共有持分の買取と仲介も行っていますが、一般の個人が持分の買い手として現れるケースは極めて稀です。

一方で、賃貸収益などを目的とする「投資家」であれば、買い手となる可能性はゼロではありません。インターネット上の記事などでは、投資家への売却相場として「市場価格 × 持分割合 × 50%〜70%」と紹介されていることもあります。

しかし、この50%〜70%という相場で売買が成立するのは、都心の好立地や高利回りが確定しているような「ごく一部の優良物件」に限られた話です。

一般的な物件の場合、投資家であっても権利調整の難しさやリスクをシビアに判断します。そのため、最終的な売却額は買取業者と同等（30%〜50%程度）にまで下がるか、そもそも「リスクに見合わない」と判断されて見送られるケースが多々あります。

個人や投資家への売却は、理論上は不可能ではないものの、現実的な選択肢として期待するのは非常に難しいのが実情です。

共有持分の売却相場が安くなる理由

大前提として、先述した他の共有者が持分を買い取って単独名義になるケースなどにおいては、持分の本来の価値のまま売買されることもあります。

しかし、それ以外のケースにおいては、「不動産全体の市場価格 × 持分割合」から減額されてしまうのが基本です。

この根本的な理由は、共有状態の不動産が、単独名義の不動産にはない特有のリスクや制限を抱えているからです。主には下記3つの理由が挙げられます。

• 不動産全体を自由に活用・売却できないから
• 他の共有者とのトラブルに巻き込まれる可能性があるから
• 買主が限られやすいから

ここからは、共有持分の売却相場が安くなる理由について、それぞれ解説していきます。

不動産全体を自由に活用・売却できないから

共有持分の価値が下がってしまう要因は、持分だけを持っていても不動産全体を自由に活用・売却できないことにあります。

単独名義の不動産であれば、自分の意思だけでいつでも売却したり、建て替えたり、他人に貸し出して収益を得たりすることができます。しかし共有名義不動産の場合、先の見出しでも触れた通り、民法のルールによって不動産の取り扱いに制限がかかります。

行為の種類	必要な同意	具体例
重大な変更行為・処分行為	共有者全員の同意	不動産全体の売却、建て替え、解体、不動産全体への担保設定など ※自己の共有持分のみの売却・担保設定は除く
管理行為・軽微な変更	共有持分の価格の過半数の同意	一定期間を超えない賃貸借契約、賃料改定、管理方法の決定、形状や効用を大きく変えないリフォームなど
保存行為	各共有者が単独で可能	雨漏りの応急修繕、破損箇所の補修、第三者による無権限占有への対応など ※他の共有者が居住・使用している場合は、直ちに不法占拠といえるわけではなく、使用状況や合意の有無、使用料相当額の扱いなどを個別に確認する必要があります。

※参考：民法第251条、第252条

たとえば、3人で共有している不動産でそれぞれの持分割合が1/3ずつの場合、共有者の1人が他の共有者から持分を買い取ったとしても、売買後の持分割合は2/3です。管理行為や軽微な変更は行えたとしても、処分に該当する行為は単独で行えません。

また、買取業者が持分を買い取った場合も、他の共有者から同意を得られなければ、不動産を自由に運用することはできません。

この法律で定められた制限がある以上、完全な所有権を得る場合と比べて共有持分の売却価格が減額されてしまい安くなるのです。

他の共有者とのトラブルに巻き込まれる可能性があるから

共有持分の売却価格を下げる要因には、他の共有者との対人トラブルのリスクも挙げられます。

特に買取業者などの第三者が持分を買い取った場合、本来の関係者ではない業者が突然現れることになるため、他の共有者との間で以下のようなトラブルが発生するリスクがあります。

• 管理費などの負担トラブル
  不動産の維持管理費や固定資産税の負担、あるいは共有者の一人が不動産を独占的に使用している場合の「使用料（賃料相当額）」の支払いを巡る対立
• 感情的な対立
  「見知らぬ業者には関わりたくない」といった感情的な拒否反応から、話し合い自体が拒絶され、交渉が膠着状態になる
• 共有物分割請求訴訟のリスク
  業者が共有状態を解消しようとして、他の共有者に対して「不動産を売却して現金で分けよう」と裁判を起こすなど、強い交渉を仕掛けることで大きな揉め事に発展する

実務上よくあるのが、「他の共有者が物件に居住していて話し合いに応じない」「手紙や連絡を完全に無視される」といったケースです。

このような状況に陥ると、最終的に弁護士を介した法的手続き（共有物分割請求訴訟など）を進めざるを得ず、解決までに半年〜数年の期間と法的費用がかかります。

特に買取業者に共有持分を売却する場合の相場が安くなるのは、権利調整が難航した際にかかる時間的コストや弁護士費用などの実費をあらかじめ見積もり、持分の価値から差し引いて買い取らざるを得ないためです。

買主が限られやすいから

共有持分の売却相場が安くなる理由には、通常の不動産と比べて買主が少ないことも挙げられます。

一般的な不動産市場では、マイホームを探している個人が主な買主となります。しかし、共有持分のみを売却する場合、一般の個人が買い手となるケースはほぼありません。

この理由は前述の通り「持分だけを買っても自由に住むことができない」という実用上の問題もありますが、他にも「共有持分の購入では住宅ローンが利用しづらいこと」という問題もあります。

金融機関が住宅ローンの融資を行う際、不動産全体に抵当権（担保）を設定するのが基本ですが、共有持分の一部だけを対象とした担保設定を認める金融機関は原則として存在しません。

結果として、共有持分の買主は「現金一括で買い取れる資金力」と「権利調整のノウハウ」をあわせ持つ、一部の買取業者や投資家に限定されます。このように市場に参加できる買い手が限られ、買い手同士で価格が競り上がるような競争も起きにくいため、売却相場が安く留まってしまうのです。

共有持分の売却相場を決めるポイント

相場には「30%〜50%」といった幅があるように、共有持分の実際の売却価格は物件の状況などによって大きく変わります。売却したい共有持分がその上限と下限のどちらに近づくのかは、物件や権利の状況次第です。

弊社の査定でも実際に確認している、共有持分の売却価格を決める主なポイントは以下の通りです。

• 共有名義不動産の価値
• 持分割合
• 共有者の人数
• 共有名義不動産に居住している人の有無

ここからは、具体的にどのような共有持分であれば高く・安く評価されるのかについて、買取業者の目線で解説していきます。

共有名義不動産の価値

共有持分の査定を行う際、大前提となるのが「不動産全体としての価値」です。

買取業者は持分を買い取った後、最終的に不動産全体としての活用や売却を目指すのが基本です。そのため、需要が高く、市場で売りやすい物件であればあるほど、共有持分の売却価格も高くなります。

具体的にどのような物件が評価されやすいのか、反対に評価が下がりやすいのかを端的にまとめました。

評価項目	評価が高くなりやすい物件の例 （上限の50%に近づきやすい）	評価が低くなりやすい物件の例 （30%以下、または買取不可になる可能性がある）
立地・エリア	・駅から近い ・人口が安定、または増加している ・周辺施設（スーパーや病院など）が充実している	・駅から遠く交通の便が悪い ・過疎化や人口減少が進んでいる ・周辺環境が不便
建物の状態	・築浅で新しい ・リフォームや修繕が済んでいる ・管理状態が良い	・築年数が古く老朽化が激しい ・雨漏りやシロアリなどの被害がある ・管理が行き届いていない
権利・その他	・隣地との境界がはっきりしている ・現在の建築基準法などを満たしている	・再建築不可物件である ・接道義務を満たしていない ・過去に事件や事故があった

弊社の査定実務でも、建物の状態が良く、そのまま居住・賃貸・再販に活用できる見込みがある物件は評価しやすい傾向があります。

持分割合

共有持分の査定額は、「不動産の市場価格 × 持分割合」をベースに計算されます。そのため、所有している持分割合が大きいほど、ベースとなる売却金額が高くなるのも大前提になります。

これに加えて、共有持分の査定では、売却する持分が過半数を超えているかも重要です。

持分価格の過半数を取得すれば、共有物の管理に関する事項や軽微な変更を単独で決定できるようになります。一方、不動産全体の売却や建て替えなどの重大な変更には、原則として共有者全員の同意が必要です。

そのため、過半数を超える持分は、買取後に不動産の管理方針を決めやすい点が評価され、少数持分よりも高く査定されることがあります。

共有者の人数

共有者の人数も、共有持分の売却価格を左右する重要な要因です。

買取業者は持分を買い取った後、残りの共有者に対して「不動産全体を一緒に売却しませんか」「あなたの持分を買い取らせてくれませんか」といった交渉を行います。このとき、交渉相手となる共有者の人数が多ければ多いほど、全員の合意を取り付けるハードルが高くなります。

もちろん「人数が多いから必ず安くなる」「少ないから必ず高くなる」というわけではありません。他の共有者全員が売却に協力的であれば、人数が多くても高値がつくケースは十分にあります。

しかし実務上は、トラブルや交渉難航のリスクが高まる以上、共有者の人数が増えるほど、一般的には以下のような傾向があります。

共有者が少ない場合	交渉相手が少ないため、全体売却や残りの持分取得について話し合いを進めやすい傾向があります。権利調整にかかる期間や費用も抑えやすく、査定額は相場の上限に近づきやすくなります。
共有者が多い場合	交渉相手が増えるほど、全員の意見をまとめるのが難しくなります。連絡が取れない共有者や相続登記が済んでいない持分がある場合は、権利調整に時間や費用がかかるため、査定額は下がりやすくなります。

共有名義不動産に居住している人の有無

共有名義不動産に「誰かが住んでいるかどうか」も、共有持分の売却価格に直結する大きなポイントです。

買取業者は持分を買い取った後、最終的に不動産全体を売却するなどの方法で利益を出すことを目指します。そのため、現在の利用状況によって業者側の「解決までの難易度」と「コスト」が大きく変わるのです。

誰も住んでいない場合 （空き家）	居住者との調整が不要なため、権利関係を整理しやすい傾向があります。買取後の全体売却も検討しやすく、査定額は高くなりやすいです。
他の共有者が 住んでいる場合	不動産の利用方法や全体売却について、居住中の共有者との協議が必要になります。解決までに時間や費用がかかる可能性があるため、査定額は低くなりやすいです。

買取事例から見た実際の共有持分の売却価格

弊社には共有持分に関する相談が累計10,000件超寄せられており、共有持分買取について多数の買取実績があります。

私たちは「不動産の価値を正確に見抜いて不要な減額をせずに高値で買い取る」ことをモットーとしておりますが、すべての持分を相場の上限で買い取れるわけではありません。物件や権利の状況によっては、売却相場の下限寄りの査定額をご提示せざるを得ないケースも存在します。

そこで今回は、弊社の共有持分の買取事例をもとに、どのようなケースであれば相場の上限に近づき、どのようなケースだと下限寄りになってしまうのか、その明確な理由とあわせてご紹介します。

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事例1：買取業者の売却相場の上限（50%寄り）の買取事例

物件住所のエリア	東京都杉並区
物件種類	戸建て（築15年）
持分割合	1/2
買取業者に売却した場合の相場目安	900万円〜1,500万円（不動産全体の市場価値6,000万円 × 1/2 × 30%〜50%）
弊社の買取価格	1,800万円
※プライバシー保護のため、物件を特定できないよう情報を一部変更しております

この事例は、長年疎遠だったご兄弟2名で相続した実家について、「直接話し合う精神的負担を避け、自分の持分だけを現金化したい」とご相談いただいたケースです。

一般的な相場の上限（50%）を上回った買取価格がついた主な理由は、「誰も居住していない空き家」かつ「立地と状態が良い（東京都杉並区・築15年）」という条件の物件だったためです。

空き家であれば、業者が買い取った後に他の共有者へ「家から出ていってほしい」といった立ち退きの交渉をする必要がありません。さらに、杉並区で築15年の物件だったため、最終的に不動産全体を売りに出した際、すぐに次の買い手が見つかりやすい状態でした。

「立ち退きトラブルの心配がない」「買取後もすぐに売れやすい」という条件が揃っていたため、結果として相場の上限を超える高い買取価格に繋がりました。

事例2：買取業者の売却相場の中間（40%前後）の買取事例

物件住所のエリア	愛知県名古屋市
物件種類	戸建て（築30年）
持分割合	1/2
買取業者に売却した場合の相場目安	600万円〜1,000万円（不動産全体の市場価値4,000万円 × 1/2 × 30%〜50%）
弊社の買取価格	750万円
※プライバシー保護のため、物件を特定できないよう情報を一部変更しております

この事例は、ご兄弟2名で相続した実家に「兄がそのまま住み続け、家を出た弟が自分の持分を売却した」というケースです。

買取価格が相場の中間である40%程度に落ち着いた理由は、下記のようなプラスとマイナスの要因が混在していたためです。

【プラス評価になった点】

• 物件の立地が良く、共有者が少ない
  愛知県名古屋市の需要があるエリアで、不動産としての価値が安定していたこと。また、交渉相手となる共有者が兄1人のみだったため、大人数で意見がまとまらないような複雑な状況ではありませんでした。

【マイナス評価になった点】

• 居住中の共有者との協議が長期化する可能性があった
  ご相談者様から伺った範囲では、お兄様による持分の買い取りは難しいと見込まれました。また、お兄様が居住を続けていたため、買取後に不動産の利用方法や使用料相当額、全体売却について協議が必要になる可能性があり、その期間と費用を査定に反映しました。

このように、物件価値は高い一方で、買い取った後の解決にかかるコストを見積もったところ、最終的に相場の中間付近である40%という着地になった事例です。

事例3：買取業者の売却相場の下限（30%寄り）の買取事例

物件住所のエリア	埼玉県川口市
物件種類	戸建て（築55年）
持分割合	1/4
買取業者に売却した場合の相場目安	90万円〜150万円（不動産全体の市場価値1,200万円 × 1/4 × 30%〜50%）
弊社の買取価格	110万円
※プライバシー保護のため、物件を特定できないよう情報を一部変更しております

この事例は、当初はご兄弟4名で実家を相続されたものの、その後お一人が他界され、甥や姪など複数人に相続が枝分かれしてしまったケースです。最終的な共有者が6名にまで膨れ上がり、さらにその一部とは長年音信不通で連絡が取れない状態となっていました。

買取価格が相場の下限である30%に近かった理由は、買い取った後の権利調整にかかるコストが高くかかると見積ったためです。

音信不通の共有者がいる場合、そのままでは不動産全体の売却に向けた合意形成を進められません。本件では、所在不明者への対応や共有状態の解消に裁判所の手続きが必要となる可能性があり、長い期間と専門家費用を見込む必要がありました。

さらに、建物は老朽化が進んでおり、将来的に不動産全体を売却する際には数百万円規模の解体費用がかかることも考えられました。

解決までに時間とコストがかかると想定されたため、今回の事例では相場の下限である30%に近い価格となりました。

共有持分を少しでも高く売却するための方法

これまでお伝えした通り、共有持分の売却相場は、持分本来の価値よりも安くなりやすいです。

しかし、売却方法を変えたり事前に対策を講じておいたりしておくことで、値下げの理由を解消・軽減することができます。結果として、過剰な値下げを食い止め、本来の資産価値に近い高値での売却を実現できるケースも少なくありません。

共有持分を少しでも高く売却するための方法として、以下の3つの方法が挙げられます。

• 他の共有者と合意して「不動産全体」として売却する
• 自身の持分を他の共有者に買い取ってもらう
• 複数の専門業者に査定を依頼し、相見積もりをとる

なお、売却先ごとの向き不向きや売却期間を比較したうえで、査定・契約・登記までの具体的な手順を確認したい場合は、共有持分の具体的な売却方法と流れも参考にしてみてください。

他の共有者と合意して「不動産全体」として売却する

共有者全員の同意を得たうえで、1つの通常の不動産として一般市場で売却し、その代金を持分割合に応じて分け合う方法です。

買主にとっては通常の不動産を購入できるため、持分特有の値下げは発生しません。仲介であれば不動産本来の市場価格で売却して、持分割合に応じて売却代金を分配すれば、持分だけを売却するよりも高い金額を手元に残せます。

ただし、不動産全体を通常の方法で任意売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。一人でも反対する共有者がいる場合は、そのままでは売却できません。

また、連絡が取れない共有者がいる場合も、裁判所の手続きなどを利用しなければ売却を進められない可能性があります。

第三者ではなく他の共有者に売却できないかを検討する

共有持分自体を高く売却できる可能性が高いのが、他の共有者に買い取ってもらう方法です。

他の共有者であれば、第三者が新たに共有関係へ入る場合と比べて、購入後の権利調整にかかる負担は小さくなりやすいです。さらに相手にとっても、あなたの持分を買い取って単独名義にできれば、物件を自由に活用や売却できるようになるメリットがあります。

そのため、過剰な減額をされることなく、「不動産本来の市場価値 × 持分割合」に近い高値での売却が期待できます。

ただし、この方法が成立するためには「相手に買い取るだけの資金力があること」と「直接話し合いができる良好な関係性であること」が必須です。相手に資金がない場合や、疎遠で話し合いすら難しい状況では、この手段をとることはできません。

買取業者に依頼する場合は複数業者に依頼して査定額を比較する

他の共有者との調整が難しい場合、第三者である買取業者への売却が現実的な選択肢となります。しかし、買取業者ごとに査定の基準は異なるため、提示される価格には業者間で大きな差が生じるケースもあります。

そのため、買取業者に依頼する場合は複数業者の査定額を比較しつつ、売却先を決めるのも大切です。

査定額を比較する際は、金額の高さだけでなく、物件価値の算定方法や減額理由、買取後の対応について具体的な説明があるかも確認しましょう。極端に高い査定額でも、契約直前に減額される可能性があるため、提示価格の条件や追加費用の有無まで比較することが大切です。

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共有持分売却相場に関するよくある質問

住宅ローンが残っていると共有持分の売却価格は安くなりますか？

住宅ローンが残っているだけで、共有持分の買取価格が安くなるとは限りません。買取価格に影響するのは、売却時に抵当権を抹消できるかどうかです。

売却代金や自己資金で住宅ローンを返済し、抵当権を抹消できるのであれば、ローンが残っていることを理由に査定額を下げることは基本的にありません。ただし、売却代金からローンの返済額が差し引かれるため、売主の手元に残る金額は少なくなります。

一方、売却後も抵当権が残る場合は、将来競売にかけられるリスクがあるため、そもそも買取自体が難しくなるのが基本です。

共有持分の買取業者はなぜ持分を買うのでしょうか？

共有持分の買取業者は、他の共有者との交渉や権利関係の整理を行い、不動産として再活用・再販売することを目的に買い取りをするのが基本です。

たとえば、他の共有者から残りの持分も買い取って単独所有にしたり、共有者へ持分を売却したりする方法があります。共有状態を解消できれば、不動産全体の売却や賃貸、建て替えなどがしやすくなり、物件本来の価値を引き出せます。

なお、買取業者の中には、「共有持分を安値で買い叩く」「他の共有者に強引な営業を迫る」といった自社の利益だけを優先する業者も潜んでいます。共有持分の買取業者に売却する場合、「なぜその価格になるのか」「買取後にどのような対応を取るのか」などを丁寧に教えてもらえる業者を探すのが良いでしょう。

共有持分を売却した場合は税金がかかりますか？

共有持分を売却すると、売却によって利益が出た場合を中心に税金がかかります。主な税金は次のとおりです。

• 譲渡所得税・住民税：売却価格から取得費や売却にかかった費用を差し引き、利益が出た場合に課税されます。税率は不動産の所有期間によって異なります。
• 印紙税：売買金額を記載した紙の売買契約書を作成する場合にかかります。
• 登録免許税：住宅ローンの抵当権抹消や登記上の住所変更などが必要な場合にかかることがあります。

共有持分だから特別な税金が加算されるわけではなく、基本的な税金の仕組みは不動産全体を売却する場合と同じです。また、売却による利益が出ていなければ、原則として譲渡所得税や住民税はかかりません。

まとめ

共有持分本来の価値は、「不動産全体の市場価格 × 持分割合」で考えるのが基本です。ただし、実際の売却相場は、他の共有者へ売却する場合で「不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 80%〜100%」、買取業者へ売却する場合なら「不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 30％〜50％程度」と、売却先によって大きく異なります。

売却先によって相場が変わるのは、買主が持分を取得するメリットと、購入後に負うリスクが異なるためです。

他の共有者は、持分を買い増すことで不動産を活用しやすくなります。一方、買取業者は購入後に他の共有者との交渉や権利調整を行う必要があり、その費用やリスクが査定額から差し引かれるためです。

なお、買取業者へ売却する場合の相場は30％〜50％程度ですが、実務では30％〜40％程度に収まるケースが多いです。立地や建物の状態、持分割合、共有者の人数、居住者の有無などによって査定額は変わるため、相場だけで正確な売却価格を判断することはできません。

クランピーリアルエステートでは、共有持分の買取だけでなく、査定のみのご依頼にも対応しています。ご自身の共有持分がいくらで売却できるか知りたい場合は、お気軽にご相談ください。

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