共有持分の売却に必要な売買契約書とは？作成の注意点やその他必要書類も解説

共有名義の不動産は、維持管理や活用が難しく、共有者間でトラブルが生じやすいものです。負担ばかりが大きくなり、自分の持つ共有持分を売却したいと考える人も少なくありません。

不動産を売却する際には、「不動産売買契約書」の作成が必要です。親族や知人など個人間での取引を検討している場合、「簡単な契約書なら自分で作成できる」と考える方もいるかもしれません。しかし、不動産売買は法的な権利が複雑に絡む重大な取引です。法律の知識や経験が不足していると、契約書の内容によって思わぬトラブルが発生するリスクがあります。

不動産の売買を仲介業者に依頼すれば、通常は仲介業者が契約書を作成してくれますが、個人間での取引の場合は、当事者同士で契約書を作成することもあります。たとえ相手が契約書を作成し、自分が確認するだけの場合でも、記載内容の抜け漏れや不利な条項が含まれていないか、しっかりとチェックすることが大切です。

共有持分の売却では、契約書に持分割合や、自己の持分を売却することを明記する必要がありますが、それ以外は通常の不動産売買契約書と大きな違いはありません。とはいえ、契約書の作成や内容確認には法的な専門知識が求められるため、不備がないかを自分で判断するのは難しいでしょう。契約後に、契約の解除や損害賠償を請求されたり、実際には不利な条件で取引していることもあり得ます。

そのため、個人間での不動産売買はリスクが高く、おすすめできません。どうしても個人間で取引を行う場合は、トラブルを未然に防ぐためにも、契約書の作成や内容の確認を不動産業者、弁護士、または司法書士といった専門家に依頼することを強く推奨します。

本記事では、個人間での共有持分の売買を検討されている方向けに、共有持分を売却するときに作成する「不動産売買契約書」のひな形や作成時の注意事項、作成を依頼できる専門家をお伝えします。不動産売買契約書と併せて用意が必要な書類や共有持分売却の流れについてもみていきましょう。

共有持分の売却に必要な不動産売買契約書とは

不動産売買契約書は、売買契約を結ぶ際に取引内容を整理し、まとめた書面です。不動産売買契約書を交わすことで、売主・買主の双方が取引内容に相違がないかを確認し、合意したことが記録として残ります。

そもそも契約とは、2人以上の当事者が、お互いに合意することで成立する法律行為です。契約自体は口頭でも成立しますが、契約書がなければ取引に合意したことはもちろん、合意した内容を確認することができません。契約書を交わすことで、合意した内容が書面として残るため、合意内容の証拠となり、トラブルを未然に防ぐことができます。

不動産売買契約書には、対象の不動産情報や売主・買主の情報、売買代金、手付金、支払期日、所有権の移転・引き渡し期日などが記載されます。土地・建物の情報には、地番（登記簿上の住所）や面積、隣地との土地の境界などが含まれます。

ちなみに、不動産会社が直接の買主になる場合、売主の契約不適合責任はなくなることが一般的です。

売買契約書は不動産業者が作成することが一般的

一般の人が不動産売買をする場合、多くは不動産業者を通じて取引されます。不動産業者には、売買契約書の作成・交付する法律上の義務があるうえ、契約手続きにも慣れていることから、不動産業者が不動産契約書を作成するのが一般的です。なお、不動産業者が作成・交付する売買契約書については、法律によって記載すべき項目まで定められています。

「書面の交付」
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、（中略）書面を交付しなければならない。
e-Gov法令検索 宅地建物取引業法第37条

個人間で不動産売買を行う場合は、売主と買主が話し合って、売買契約書を作成します。個人間の売買においては契約書作成・交付の義務はないものの、トラブル回避のため必ず作成するようにしましょう。

個人間で取引をする場合、売買契約書に記載すべき内容や規定のひな形はありません。しかし、記載内容の漏れや不備があると、どちらか一方が大きな損をすることになったり、契約解除を求められたりとトラブルに発展します。不動産や法律に関する専門的な知識がない場合は、個人間の取引の場合では契約書作成代行を行っている不動産業者、または弁護士や司法書士に作成を依頼することが推奨されています。

相手方が作成した契約書を確認する場合でも、不動産業者や専門家に依頼し、確認してもらうことをおすすめします。契約書の作成は当事者の誰が作成しても構いませんが、交渉や文面作成の主導権を握れる作成側が有利な立場にあります。基本的に相手が作成した契約書は相手に有利になるように作られるがため、自分に不利な条項が記載されていないか、専門家にチェックしてもらったほうが安心でしょう。

共有持分の売買契約書と通常の契約書の違い

共有持分の不動産売買契約書も、通常の不動産売買契約書と作成の流れや記載内容に大きな違いはありません。売買契約書に、持分割合と自己持分のみの売却であることを明記すれば、共有持分のみを売却することが可能です。

持分割合は、共有者が所有している権利の割合です。例えば、夫婦での共同購入の場合なら購入時に負担した金額の割合で決まり、相続の場合なら多くが法定相続分に従って決まります。

そのほか、「契約不適合責任の免責」「設備修復義務の免責」についても契約書に明記します。この2つについては、共有持分の売買契約書を作成する際の3つの注意点にて詳しく解説します。

共有持分の不動産売買契約書のひな形

共有持分の不動産売買契約書に決まったテンプレートはありませんが、個人間の売買契約書としては、一般財団法人 不動産適正取引推進機構による「標準的売買契約書のひな形」がよく使われます。

「標準的売買契約書のひな形」であれば、（A）目的物の表示の表に「持分割合」の欄を追加して、自身が所有している持分割合を記載します。

共有持分の売買契約書を作成する際の3つの注意点

共有持分の売買契約では、不動産全体を売買するときにはない注意事項が存在します。

• 契約不適合責任について記載する
• 売却後に設備の不備が見つかっても責任を負わない
• 実測売買ではなく公簿売買として取引を行う

個人間で売買する場合、特に注意が必要です。契約書を作成するのが相手方だったとしても、契約の当事者としてしっかりと押さえておきましょう。

「契約不適合責任」について記載する

共有持分のみの売却では、不動産売買契約書に売主の契約不適合責任を負わない旨を記載するのが一般的です。

契約不適合責任とは、売主が目的物を引き渡した後に契約内容と適合していないことが判明した際に、売主が買主に対して負う責任です。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年の民法改正によって「契約不適合責任」という名称に変更されました。

売買契約を締結し、物件を引き渡した後に、契約時に買主が知らされていない欠陥が見つかった際に、買主は売主に対して、「損害賠償請求」「契約解除」「追完請求」「代金減額請求」を行って責任を問うことができます。

• 損害賠償請求：（買主が損害を被り、売主に落ち度があった場合）損害賠償を請求できる
• 追完請求：目的物の修補や代替品・不足分の引き渡しを請求できる
• 代金減額請求：（追完請求で売主の対応がない場合）契約不適合の程度に応じて代金の減額を請求できる
• 契約解除：（追完請求で売主の対応がない場合）買主から一方的に契約の解除を請求できる

一般的な個人間の不動産売買では、買主を守るために契約不適合責任に関する条項を設けます。しかし、共有持分のみの売却では、対象の不動産に他の共有者が居住しており、内見ができないことも珍しくありません。この場合、契約不適合責任の免責を契約書に盛り込み、売主の責任の範囲を制限することで取引後のトラブルを防止するのです。

なお、契約不適合責任の免責は売主が欠陥を知らなかった場合のみが対象であり、知っていたにも関わらず告知しなかった欠陥がある場合は、契約不適合責任を問われることになります。小さな欠陥であっても、必ず告知してから売却するようにしましょう。

契約不適合責任は、法律によって定めはあるものの、契約書に異なる契約内容で合意した記載があれば、法律より契約書の内容が優先される「任意規定」です。そのため、当事者間で免責の範囲や特約を設けることができます。例えば、契約不適合責任を問う記載がある契約書でも、損害賠償責任を免責にしたり、契約不適合責任を追及できる期間を短く設定したりすることもできるのです。

ちなみに、不動産会社が直接の買主になる場合、売主の契約不適合責任はなくなることが一般的です。

売却後に設備の不備が見つかっても責任を負わない

共有持分の売却においては、引き渡し後の設備の不備についても売主が責任を負わない旨を契約書に明記しましょう。

前項で解説したとおり、売却した不動産に何かしらの欠陥があった場合、原則として売主が責任を負うこととなります。そのため、不動産全体を売却する場合、不動産の引き渡し後に設備における欠陥が発覚すれば、売主に修復義務が発生します。しかし、共有物件の場合、各共有者は一部の権利しか持っておらず、設備という不動産全体の問題の責任を問うには、持分割合に応じて修復の責任を負う範囲を具体的に定めなければなりません。設備は劣化や故障によってトラブルになりやすい項目です。責任を取ることになると、売主にとってはかなりの負担となります。

よって、設備に関しては、売主の責任を問わない、つまり修復の費用を負担しないことで取引することが大切です。個人間での取引で売主になる場合、契約不適合責任を負うリスクをできるだけ下げることが重要といえます。

実測売買ではなく公簿売買として取引を行う

共有持分の売却では、「公簿売買」で取引を行います。公簿売買とは、登記簿に記載された面積を基準にして取引を行う方法です。不動産の売却においては、実際に土地を測量して算出された土地を基準に取引を行う「実測売買」が選択されることもあります。登記簿上の面積と測量して得た面積に差異があることも多く、公簿売買だとトラブルになることも珍しくありません。ただし、測量にはお金も時間もかかるため、個人間の取引では公簿売買が選択されるのが一般的です。

公簿売買は、時間的・金銭的コストをかけずに売買を進められますが、実際の面積よりも小さい・大きい地籍で売買する可能性が生まれます。売却後に、取引した土地の面積が登記簿に記録された面積よりも小さかったことが分かれば、売主は責任を追及されかねません。

そのため、売却後に実際の面積と登記簿上の面積に差異があっても、責任の追及や金銭の請求を行わないことを契約書に記載しておくことが重要です。

その他に共有持分を売却する際の必要書類一覧

共有持分の売買においては、売買契約書の他に下記5つの書類を準備しなければなりません。

• 重要事項説明
• 権利証または登記識別情報
• 土地測量図及び境界確認書（土地の売却の場合）
• 身分証明書・住民票
• 印鑑・印鑑証明書

1つずつ概要と入手方法について確認しましょう。

重要事項説明書

重要事項説明書（重説）とは、物件や取引の内容など契約上重要な情報を記載した書面です。宅地建物取引業法により、不動産業者を介して行う取引、または不動産売買が売主になる取引においては、宅地建物取引士による重要事項説明書の作成と、重要事項の説明が義務付けられています。他方で、不動産業者が買主になる取引では、重要事項説明は不要、重要事項説明書を渡すだけでよいとされています。

「重要事項の説明等」
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、（中略）書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
e-Gov法令検索 宅地建物取引業法第35条

個人間の不動産取引では、売主に重要事項説明書の作成や重要事項の説明義務はありません。しかし、不動産売買契約書と同様に、義務がなくても重要事項説明書を作成することが推奨されています。重要事項説明書なしで契約を進めた場合、後から言った・言わないのトラブルになる可能性があります。特に、不動産の欠陥に関する事項は、契約不適合責任に問われるか否かを左右する重要な情報です。万が一に揉めたとしても、重要事項説明書を交付していれば買主側の「知らされていない」という意見は通らないため、トラブル防止のために作成をおすすめします。

なお、重要事項説明書は、宅地建物取引士（宅建士）しか作成できません。個人が勝手に作成しても法的な効力を発揮しないため、作成に際しては宅建士に依頼しましょう。多くの事務所で不動産調査・重要事項説明書作成がセットになっており、土地の広さやマンション・戸建てなどによって金額は代わりますが、10万円程度で依頼できます。売買契約書も作成一緒に依頼できるため、まとめて依頼すると安心です。

権利証または登記識別情報

「権利証」または「登記識別情報」は、不動産の正式な所有者であることを証明するためのものです。2005年に不動産登記法が改正されるまでは、「登録済証（通称、権利証）」が発行されていましたが、以降は12桁の数字と記号の組み合わせである「登記識別情報」が通知されています。

権利書は、1つの物件で1冊しか発行されなかったため、共有不動産の一部の共有者は、共有持分を売りたくても権利証が手元になく、売却できないケースが多々ありました。しかし、登記識別情報は名義人ごとに異なる符号が発行され、各人が受け取ることができます。この改正により、共有持分のみの売却がスムーズに行えるようになりました。登記識別情報は、不動産の名義人となる登記申請をした後に1度のみ法務局から通知されます。紛失してしまった場合、再発行はできません。

権利証を持っていない、または登記識別情報を紛失した場合は、法務局が本人確認を行う「事前通知制度」や、弁護士・司法書士が本人確認を行う「資格者代理人による本人確認情報制度」を使って、自分が土地の所有者であることを証明しなければなりません。権利証または登記識別情報がない場合は、手続きが煩雑になるため、売却の進め方については不動産仲介会社や専門家に相談するとよいでしょう。

土地測量図及び境界確認書（土地の売却の場合）

所有している不動産に土地が含まれる場合、隣地・道路との境界線を明確にするために「土地の測量図」や「境界確認書」の準備も必要です。

土地測量図とは、土地の面積を算出するための図面を指します。土地の測量図には3種類あり、「地積測量図」のみ法務局で取得できます。ただし、地積測量図では、隣地との境界線を証明できないこともあります。そのため、土地を含む不動産の売買では、原則として土地を測量し、隣地の土地所有者と境界線を確認したことを証明する「確定測量図」が必要とされます。

そのほか、隣地との境界を測量し、境界線を確認したことを証明する書類である「境界確認書」でも隣地との境界を証明できます。

土地の境界が曖昧な場合、売却後に買主が近隣との境界トラブルに巻き込まれるリスクがあったり、土地の評価額が下がったりするため売却は困難になります。確定測量図や境界確認書がない場合は、測量会社や土地家屋調査士に依頼し、土地境界確定測量を行うのが一般的です。

身分証明書・住民票

不動産の売買では、自分が不動産の所有者本人であることを証明するための身分証明書が必要です。

身分証明書には、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど、顔写真の付いたものが求められます。登記簿上の住所が、現住所と異なる場合は、3ヶ月以内に発行された住民票も必要です。住民票は、市町村役場で、またはマイナンバーカードを持っている場合はコンビニエンスストアで発行できます。

印鑑・印鑑証明書

売買契約書には実印で捺印するため、印鑑と3ヶ月以内に発行された印鑑登録証明書も用意しましょう。認印でも契約自体は可能ですが、契約の安全性・信ぴょう性を担保するために、実印を使うのが一般的です。

実印と認印、いずれも形状の定義はなく、使用するタイミングや役割に違いがあります。実印は、不動産売買や自動車の購入などの重要なシーンで使用され、認印は荷物の受け取りや雇用契約など日常的なシーンで使用されます。さらに、実印は市町村役場で印鑑登録をして初めて実印として認められます。

高額な取引になる重要なシーンにおいては、その印鑑が本人のものであることを証明するために、印鑑とは別に印鑑登録証明書も必要です。印鑑登録を行っている印鑑がないという場合は、事前に登録を済ませておきましょう。

共有持分の売買契約書作成は専門家への依頼がおすすめ

売買契約書には法律の専門的知識が必要なので、専門家に依頼したほうが安心です。

	弁護士	司法書士	行政書士	税理士	土地家屋調査士	不動産鑑定士	宅地建物取引士
トラブル解決	〇	×	×	×	×	×	×
売買契約書作成	〇	〇	〇	×	〇	〇	〇
重要事項説明書作成	×	×	×	×	×	×	〇
不動産調査	〇	×	×	×	〇	〇	〇
測量	×	×	×	×	〇	×	×
権利関係調査	〇	〇	〇	×	〇	〇	〇
登記関係	〇	〇	×	×	〇	×	×
税務関係	×	×	×	〇	×	×	×

一覧表をみて分かるように、各士業が担当する業務は異なり、状況によって適切な依頼先が変わることもあります。都度、相談先を探すとなると手間も時間もかかるため、専門家の紹介も受けられる買取業者を選ぶのがおすすめです。

なお、不動産の買取は、個人の買主を探す仲介役をしてくれる不動産仲介業者よりも、業者が直接不動産を買い取る不動産買取業者のほうが得意としています。同じ不動産業界でも「仲介」と「買取」は分野が異なるうえ、共有持分の購入を希望する個人はほとんどいないため、共有持分の売却では不動産買取業者の利用が向いているといえます。

まとめ

本記事では、共有持分を売却するときに作成すべき「不動産売買契約書」について詳しく解説しました。買取業者に依頼する場合は業者が作成してくれますが、個人間で取引する場合は当事者間で話し合って作成しなければなりません。相手が契約書を作成し、自分は確認するだけという場合でも、記載内容の抜け漏れや、不利になる条項が勝手に追加されていないかの確認が必要です。

契約書の作成・内容の確認に不備がないかは、専門知識がないと判断できません。引き渡し後に契約不適合責任を追及されたり、実は損をしていたりということもあるため、トラブル防止のためにも、契約書の作成は専門家に依頼するのがおすすめです。ただし、不動産の売買では、契約書作成以外にも重要事項説明書の作成や登記、税申告など法律や手続きに専門的な知識が必要とされます。

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