共有者不明の共有私道は売却できる？方法・手順・利用できる法制度を解説
共有者不明の共有私道でも、自分が所有する私道の共有持分や単独所有部分は、原則として他の所有者の同意なく売却できます。実際には、私道の共有持分や所有部分を、隣接する宅地とセットで売却するのが一般的です。
ただし、売却する権利があっても、買主が問題なく私道を通行・掘削できるとは限りません。必要な権利や承諾が確保されていない場合は、買主が見つかりにくくなることもあります。
共有者不明の共有私道を売却する際に検討できる主な方法は、以下のとおりです。
共有者不明だからといって、必ずしも裁判所の手続きが必要になるわけではありません。
実務では、既存の承諾書の有無や買主・金融機関が求める条件を確認し、仲介での売却の見込みや専門業者による現状買取の条件を比較したうえで、必要な手続きを検討します。
本記事では、共有者不明の共有私道を売却する方法や具体的な手順、必要に応じて利用できる法制度について解説します。
共有者不明でも共有私道は売却できる
共有者が行方不明でも、共有私道に関する自分の権利は売却できます。自分が所有する私道の共有持分や、単独所有する私道部分は、原則として他の所有者の同意なく売却できるためです。（民法206条）
ただし、法律上は売却できても、共有者不明のままでは買主が購入後の私道利用に不安を感じ、売却が難航する場合もあります。
共有者不明の共有私道を売却する際には、次の3点を押さえておきましょう。
- 共同所有型と相互持合型では売却する権利が異なる
- 私道の持分・所有部分と隣接宅地をセットで売却するのが基本となる
- 共有者不明のままだと買主が見つかりにくい
共同所有型と相互持合型では売却する権利が異なる
共有私道には、複数人で私道全体を共有する「共同所有型」と、私道を分筆してそれぞれが所有する「相互持合型」があります。どちらも自分が所有する権利の売却であれば、他の所有者が行方不明でも、原則として同意なく売却できます。
共同所有型私道では、私道全体を複数人で共有していますが、各共有者は自分の共有持分を単独で売却できるため、行方不明の共有者の同意は必要ありません。
一方、相互持合型私道は、1本の道路として利用されていても、法律上はそれぞれが私道の一部を単独所有しており、共有状態にはありません。そのため、自分が所有する私道部分の売却に、行方不明の所有者の同意を得る必要はありません。
なお、「共同所有型」「相互持合型」のどちらに該当するかは、登記事項証明書や公図などで確認できます。
共同所有型と相互持合型の違いや、私道持分の権利関係については、次の記事でも詳しく解説しています。
私道の持分・所有部分と隣接宅地をセットで売却するのが基本となる
共有私道を売却する場合は、自分が所有する私道の共有持分や単独所有部分と、隣接する宅地をセットで売却するのが基本です。
共同所有型私道では自分の共有持分を、相互持合型私道では自分が単独所有する私道部分を、宅地と一緒に買主へ引き継ぎます。
私道の権利だけを売却することも法律上は可能ですが、道路部分だけを取得しても利用できる場面が限られるため、一般の買主からの需要は少ないのが実情です。
また、私道に接する宅地だけを売却することも可能ですが、買主に私道の所有権が移らないため、道路を通行したり、掘削工事を行ったりする際に、権利関係の確認や他の所有者との調整が必要になることがあります。
こうした理由から、一般的な宅地の売買では、宅地と私道の権利を切り離して売却するケースは多くありません。
【私道全体を売却したいときは、共有者不明が問題になる】
自分の共有持分は単独で売却できますが、共同所有型私道の全体を第三者へ売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
そのため、共有者の一部が行方不明で同意を得られない場合は、「所在等不明共有者の持分譲渡制度」などを利用して売却する方法が考えられます。
もっとも、通常は各所有者が自分の宅地と私道持分をセットで売却するため、私道全体をまとめて売却するケースは限られます。たとえば、開発業者が周辺の宅地と私道をまとめて取得し、住宅地を再開発するケースなどです。
共有私道に接する土地の売却方法や注意点については、次の記事でも詳しく解説しています。
共有私道は売却できても共有者不明のままだと買主が見つかりにくい
共有者不明の共有私道であっても売却自体は可能ですが、買主が見つかりにくいのが実情です。
共有私道では、宅地への出入りや水道管などの工事で私道を通行・掘削する際に、他の所有者の権利も関わります。共有者と連絡が取れないと必要な確認や調整が難しくなり、買主が購入後のトラブルを懸念しやすくなります。
とくに問題となるのが、「通行承諾書」と「掘削承諾書」です。
共有者の一部が行方不明の場合、通行や掘削について所有者の承諾が必要な場面でも、本人と連絡が取れず、承諾書の取得が難しくなります。
買主にとっては購入後に問題なく道路を利用できるかが重要であり、将来の建替えや水道管の交換などで支障が生じることを懸念して、購入をためらう可能性があります。
また、金融機関によっては、住宅ローンの審査で通行・掘削承諾書の提出を求められることがあります。必要な書類を用意できなければ、融資審査に影響し、購入を見送られる要因にもなります。
【承諾書がなくても通行・掘削できる場合がある】
自分の土地を利用するために、他人の土地を通行できる「通行地役権」が認められている場合は、通行承諾書がなくても、その権利の範囲で通行できます。
また、2023年4月1日施行の改正民法では、共有物の管理・変更に関するルールが見直され、一定の工事については共有者全員の同意がなくても実施できることが明確になりました。
さらに、民法213条の2では、他人の土地を利用しなければ水道やガスなどの供給を受けられない場合、必要な範囲で設備を設置・使用する権利が定められています。
ただし、通行地役権があっても掘削まで当然に認められるわけではなく、設備の設置・使用にも事前通知などの条件があります。また、法律上は承諾が不要でも、売買実務では買主や金融機関から承諾書を求められることがあります。
参考：法務省「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」
共有者不明の共有私道を売却する方法
共有者不明の共有私道を売却する際は、まず通行・掘削に必要な権利や承諾書の有無を確認し、現状のまま売却できるか検討しましょう。
必要な権利が確保されていない場合でも、所有者の状況に応じて法制度を利用したり、専門の買取業者に売却したりする方法があります。
主な売却方法と、検討できるケースは以下のとおりです。
通行・掘削の権利を確認して現状のまま売却する
共有者が行方不明でも、通行・掘削に必要な権利が確保されていれば、現状のまま売却を進められる場合があります。
たとえば、相互持合型私道で以前から通行地役権が設定されている場合や、共有者が行方不明になる前に取得した通行・掘削承諾書があり、その内容が買主にも適用される場合などです。こうした権利や承諾を確認できれば、買主は購入後に私道を通行できる範囲や、掘削工事の可否・条件を把握できるため、安心して購入を検討しやすくなります。
なお、通行地役権が登記されている場合は、私道側の登記事項証明書で確認できます。ただし、登記がなくても通行地役権が成立している場合があるため、過去の契約書や分譲時の資料なども確認しましょう。
また、通行・掘削承諾書については、新たな所有者になる買主にも効力が及ぶ内容になっているか、通行・掘削の範囲や条件に問題がないかを確認することが重要です。
所有者不明土地管理人を選任し、必要な承諾を得て売却する
共有私道の所有者やその所在がわからず、通行・掘削に必要な承諾を得られない場合は、「所有者不明土地管理制度」を利用して売却を進める方法があります。
所有者不明土地管理制度は、2023年4月1日に施行された改正民法で新設された制度です。調査を尽くしても所有者やその所在がわからない土地について、地方裁判所が管理人を選任します。（民法264条の2）
従来の不在者財産管理制度とは異なり、特定の土地や共有持分だけを管理対象にできるため、私道の権利関係を整理したい場合に検討しやすい制度です。共同所有型私道では不明共有者の持分、相互持合型私道では不明者が単独所有する土地を対象にできます。
選任された管理人に通行・掘削の承諾を求め、買主にも適用されることが確認できれば、購入後の道路利用に関する不安を減らし、売却につなげられる可能性があります。
ただし、管理人が承諾する内容によっては地方裁判所の許可が必要です。申立費用や予納金に加え、公告などの手続きにも時間がかかるため、売却の支障を解消できるか確認したうえで利用を検討しましょう。
参考：大阪地方裁判所「所有者不明土地・建物管理命令申立てについてのQ＆A」
不在者財産管理人を選任し、必要な承諾を得て売却する
共有私道の所有者が誰かはわかっているものの、行方不明で連絡が取れない場合は、「不在者財産管理制度」を利用して売却を進める方法もあります。
不在者財産管理人とは、従来の住所や居所を離れて容易に戻る見込みのない人に代わり、財産を管理するために家庭裁判所が選任する人です（民法25条）。
所有者不明土地管理制度との違いは、特定の土地だけでなく、不在者の財産全般を管理する点です。たとえば、私道を共有する親族が長期間行方不明で、その人が所有するほかの不動産や預貯金なども管理する必要がある場合には、こちらの制度が選択肢となります。
私道の通行・掘削についても、選任された管理人に本人に代わる承諾を求めることができます。必要な承諾を得られれば、買主が購入後の工事について抱える不安を減らし、売却を進めやすくなります。
不在者財産管理人の選任は、利害関係人または検察官が、不在者の従来の住所地・居所地を管轄する家庭裁判所に申し立てます。共同所有型・相互持合型のいずれでも検討できますが、申立人の利害関係は個別に判断されます。
ただし、管理人を選任しても必ず承諾が得られるわけではなく、承諾内容によっては家庭裁判所の許可が必要です。また、申立費用のほか、予納金が必要になる場合もあるため、私道以外の財産も管理する必要があるかを踏まえ、所有者不明土地管理制度と比較して利用を検討しましょう。
不在者財産管理制度の申立要件や必要書類、手続きの流れについては、次の記事で詳しく解説しています。
共有者不明のまま専門の買取業者に売却する
通行地役権や通行・掘削承諾書を確認できず、裁判所の手続きにも費用や時間がかかる場合は、専門の買取業者に現状のまま売却する方法があります。
共有持分などの買取を専門とする業者であれば、購入後に必要となる権利関係の調整や再販売のリスクも踏まえて、現状のまま買い取れる可能性があります。
そのため、売主自身が不明共有者との権利関係を整理したり、裁判所の手続きを済ませたりしなくても、宅地と私道持分・所有部分をセットで売却できる場合があります。
ただし、共有者不明の私道は権利関係が複雑なため、買取業者によって対応の可否や査定価格が異なります。
弊社・株式会社クランピーリアルエステートは、共有持分をはじめとする権利関係が複雑な不動産の買取を専門としています。共有者不明の私道についても、現状のまま売却できるかお悩みの方は、まずは無料相談・査定をご利用ください。
共有者不明の共有私道を売却する流れ
共有者不明の共有私道を売却するまでの主な流れは、以下のとおりです。
- 公図・登記事項証明書で私道の権利関係を確認する
- 不動産会社に相談する
- 必要に応じて裁判所の手続きや通行・掘削に関する調整を行う
- 売買契約・決済・引き渡しを行う
共有者不明だからといって、必ずしも裁判所の手続きが必要になるわけではありません。不動産会社に相談することで、現状のまま売却できる見込みや、通行・掘削に関する調整の必要性を確認できます。
裁判所の手続きには費用や時間がかかるため、まずは売却の見通しを立て、必要に応じて弁護士などの専門家と手続きを検討しましょう。
1．公図・登記事項証明書で私道の権利関係を確認する
まずは公図で私道と隣接する宅地の位置関係や、私道の地番・分筆状況を確認しましょう。そのうえで、登記事項証明書を取得し、所有者の氏名・住所や共有持分割合などを調べます。
共同所有型私道では誰と共有しているのか、相互持合型私道ではどの区画を誰が単独所有しているのかを確認します。公図や登記事項証明書を確認することで、自分が売却できる私道の範囲や、通行・掘削について他の所有者との調整が必要になりそうかを把握できます。
なお、登記事項証明書や公図だけでは通行・掘削の権利をすべて確認できないため、必要に応じて過去の契約書や承諾書なども確認しましょう。
2．不動産会社に相談する
私道の権利関係を確認したら、不動産会社に相談しましょう。共有者不明の私道は、通行・掘削に関する権利関係が複雑な場合もあるため、共有私道や共有持分の取引経験がある不動産会社に相談するのがおすすめです。
不動産会社を通じて売却する方法には、主に「仲介」と「買取」があります。
仲介と買取で事前に確認する内容や、その後の手続きも異なります。
仲介業者を利用する場合
仲介で売却する場合は、現状のまま買主を探せるか、通行・掘削承諾書の取得や裁判所の手続きなど、売却前にどのような対応が必要になりそうかを不動産会社に相談します。
買主や金融機関が求める条件も踏まえ、どこまで権利関係を整理してから売り出すかを検討することが重要です。また、宅地や私道の境界が曖昧な場合は、売買条件によって確定測量が必要になることもあるため、不動産会社に確認しておきましょう。
仲介は買取よりも高い価格で売却できる可能性がありますが、裁判所の手続きが必要になれば費用や時間がかかるほか、買主探しが長期化することもあります。
そのため、手続きが必要になりそうな場合は弁護士に要否や費用・期間を確認し、測量費用なども含めて、想定される売却価格とあわせて判断しましょう。
買取業者を利用する場合
買取業者に売却する場合は、共有者不明の状態でも買い取ってもらえるか、査定価格や売却条件を確認します。
現状のまま買取に応じてもらえる場合は、売主が承諾取得や裁判所の手続きを行わずに、売買契約・決済・引き渡しへ進めます。買主を探す必要がないため、比較的短期間で売却を進められます。
ただし、買取価格には権利関係の調整にかかる費用やリスクが反映されることがあるため、仲介で売却する場合の手続き費用や期間も踏まえ、最終的な手取り額や売却までの負担を比較しましょう。
株式会社クランピーリアルエステート
大江 剛
代表取締役
宅地建物取引士
3．必要に応じて裁判所の手続きや通行・掘削に関する調整を行う
不動産会社への相談で、売却前に所在不明の共有者から通行・掘削などの承諾を得る必要があるとわかった場合は、弁護士に相談して裁判所の手続きを検討します。
裁判所の制度を利用する方法については、「共有者不明の共有私道を売却する方法」で詳しく解説しています。
なお、共有者の所在を調べることで、裁判所の手続きをせずに解決できる可能性もあります。たとえば、登記事項証明書には所有者の住所が記載されているため、連絡を取るための手がかりになります。
転居後に住所変更の登記がされていないなど、登記上の住所で連絡が取れない場合は、次のような方法で所在を調査することもできます。
- 親族・知人に確認する：現在の連絡先や転居先などの手がかりがないか確認する
- 弁護士に依頼する：必要に応じて、住民票や戸籍の附票などを適法に取得し、所在を調査してもらう
- 探偵に依頼する：聞き込みや現地調査などによって、現在の所在や転居先を調べてもらう
弊社の過去の取引事例でも、あらためて所在を調査したところ、行方不明だと思われていた共有者と連絡が取れたケースがあります。共有者と連絡が取れれば、通行・掘削に必要な承諾について直接相談できるため、試してみる価値はあるでしょう。
承諾を得られる場合は、通行・掘削の範囲や条件、売却後の買主にも承諾の効力が及ぶかを確認し、合意内容を書面に残しておきましょう。
4．売買契約・決済・引き渡しを行う
売却先が決まったら、売買対象や通行・掘削に関する条件などを確認し、買主に説明したうえで売買契約を締結します。
決済日には、買主から売買代金の支払いを受け、不動産を引き渡します。所有権移転登記は司法書士に依頼するのが一般的です。
売買契約・決済・所有権移転登記に必要となる主な書類は以下のとおりです。
必要な書類は売買条件や登記の状況によって異なります。登記上の住所と現住所が異なる場合などは、追加書類が必要になることもあるため、不動産会社や司法書士に確認しましょう。
共有者不明の共有私道を持ち続けるリスク
共有者が不明で手続きが面倒そうだからと、共有私道の売却を後回しにしている方もいるでしょう。しかし、共有私道を所有し続けることで、管理の負担が続いたり、将来の売却がさらに難しくなったりする可能性があります。
主なリスクは以下のとおりです。
共有者不明でも現状のまま売却できる場合があるため、売却を希望しているなら、問題が複雑になる前に不動産会社へ相談してみるとよいでしょう。
共有私道で起こりやすいトラブルや対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。
よくある質問
共有者不明のままでも共有私道の維持管理はできる？
共同所有型の私道では、破損箇所の補修など「保存行為」にあたるものは各共有者が単独で行えます。また、「管理行為」や軽微な変更は、原則として共有持分の過半数で決定できます。
さらに、2023年4月1日施行の改正民法により、所在等不明共有者がいる場合でも、裁判所の決定を得て、不明共有者を除いた共有者で管理や変更を進められる制度が設けられました。（民法251条2項・民法252条2項1号）
ただし、工事の内容によって必要な同意や手続きが異なるため、具体的な対応は専門家に確認しましょう。
参考：法務省「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）の概要」
私道は所有者や一部の人しか通行できないの？
私道でも、所有者以外の人が通行できる場合があります。たとえば、建築基準法上の位置指定道路や2項道路など、一般の通行に利用されている私道では、通行地役権がなくても通行できることがあります。
ただし、道路の指定だけで誰でも自由に通行できるわけではありません。通行できるかどうかは、道路の利用状況や通行の必要性、通行地役権などの権利関係によって異なります。
共有私道を売却する際は、買主が引き渡し後も通行できるか、権利関係や利用条件を確認しておきましょう。
共有私道を売却した場合、持分の名義変更はどうすればよい？
共有私道の持分を売却した場合は、法務局で買主への所有権移転登記を行います。通常は司法書士に依頼し、売買契約・決済にあわせて手続きを進めます。
私道の共有持分の名義変更については、以下の記事で必要書類や費用も含めて詳しく解説しています。
まとめ
共有者不明の共有私道を売却する際は、現状のまま売却できるかを確認し、必要に応じて通行・掘削に関する調整や裁判所の手続きを検討しましょう。
仲介で売却する場合は、承諾取得や裁判所の手続きに費用・時間がかかることもあります。一方、専門の買取業者であれば、売主がこうした手続きを行わずに売却できる場合もあります。
売却価格だけでなく、手続きにかかる費用や期間、最終的な手取り額も踏まえて、売却方法を判断しましょう。共有私道の取引経験がある不動産会社に相談し、売却の見通しを確認してみてください。
買取なら、売却後のトラブルに巻き込まれにくい
共有私道を仲介で一般の買主に売却した場合、引き渡し後に「私道の掘削承諾が得られず、水道管の工事ができない」など、契約時の説明と異なる問題が発覚すると、売主が代金減額や損害賠償を求められることがあります。
一方、専門の買取業者は、こうした権利関係の問題や買取後の調整費用を見込んで査定するため、売主の契約不適合責任を免責とする条件で買い取るケースも多いです。免責の対象となる問題であれば、売却後に発覚しても、原則として売主が代金減額や損害賠償などに応じる必要がなくなります。
ただし、売主が知りながら伝えなかった問題などは免責されないため、把握している事実は事前に伝え、契約書で免責の範囲を確認しておくことが大切です。