共有名義で片方死亡後に放置するのは危険！放置するリスクと相続登記の手続きも解説
共有名義で不動産を所有している方の中には、共有者の片方が死亡した際の対処法がわからず、そのまま放置してしまう方も少なくありません。実際、弊社でも「共有者の片方が死亡後、相続登記をしていないが買取はできるか」といったご相談をいただくことがあります。
共有名義の不動産で片方が死亡した場合、故人の共有持分は相続財産となり、相続人へと引き継がれます。そのため、自動的に他の共有者へ持分が移動するわけではありません。
そして、2024年4月から相続登記が義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に名義変更をしなければ、相続登記義務違反になるおそれがあります。
また、共有名義人の片方が死亡した後に放置すると、以下のようなリスクも発生します。
- 共有名義不動産を売却などで処分するのが難しくなる
- 共有名義不動産のリフォームなども難しくなる
- 固定資産税を滞納してしまうおそれがある
共有名義人の片方が死亡した際に放置すると、相続を重ねるごとに共有者が増える可能性があり、手続きも複雑化します。不動産の売却やリフォームには共有者の同意が必要となるため、不動産が活用できなくなる可能性もあります。
そのため、共有名義人の片方が死亡した際には、放置せず速やかに相続登記の手続きを進めましょう。「今は困っていないから」と放置してしまうと、後から大きな手間になってしまいます。相続登記の手続きに不安がある場合は、司法書士や弁護士などの専門家に相談するのがおすすめです。
とはいえ、いざ手続きを進めようとしても「他の相続人と話し合うのが憂鬱だ」「登記の費用や手間をかけたくない」と悩んでしまう場面もあるかもしれません。不動産を活用する予定がなく「面倒な手続きごと手放したい」とお考えであれば、相続登記の手続きも含めて専門の買取業者に相談のうえ、ご自身の持分を売却して抜け出すというのも選択肢の1つです。
弊社クランピーリアルエステートでは、全国1,600超の士業ネットワークと連携しているため、相続登記が済んでない状態でも買取が可能です。放置してトラブルが深刻化する前に、まずは現状のままお気軽にご相談ください。
共有名義で片方死亡後の放置は相続登記義務の違反のおそれがある
共有名義の不動産で片方の共有者が死亡すると、その人が持っていた持分は相続財産として扱われます。他の共有者が自動で持分を取得するわけではなく、遺言書がある場合は原則としてその内容に従い、遺言書がない場合は法定相続人へ引き継がれます。
ただし、相続によって持分を受け継いだとしても、不動産の名義が自動で変更されるわけではありません。登記簿上の名義を相続人へ正式に変更するためには、相続登記の手続きを行う必要があります。
つまり、共有名義で片方が死亡した場合には、相続によって持分の承継先が決まるだけであり、放置しても名義は変わりません。相続した持分を売却したり、正式に所有権を主張したりするためには、相続登記の手続きが必須です。
また、相続登記は2024年4月1日から法律上の義務となりました。不動産登記法の第76条の2において、以下のように定められています。
（相続等による所有権の移転の登記の申請）
第七十六条の二 所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
引用元： 不動産登記法｜e-Gov 法令検索
不動産を相続した人は、相続によって所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。遺産分割が成立して最終的な取得者が決まった場合には、その成立日から3年以内に登記を申請する必要があります。
正当な理由なく相続登記をせずに放置した場合は、相続登記義務に違反したとみなされ、10万円以下の過料の対象となります。
なお、2024年4月より前に相続が始まっていたケースも、相続登記義務化の対象です。2024年4月1日より前に不動産を相続したことを知った場合は、2027年3月31日までに相続登記を済ませなければなりません。
このように、共有名義で片方が死亡した場合に相続登記をせず放置すると、法律に違反してしまいペナルティを受けるおそれがあります。不動産の相続が発生した場合は、早めに相続登記の手続きを開始することが大切です。
実際に共有名義人が片方死亡した後に相続登記をしなかった物件の相談事例
共有持分や共有名義不動産の買取を専門とする弊社では、共有名義人が片方死亡した後に相続登記をしなかった物件に関するご相談をいただくことが多くあります。
ここでは、実際に弊社へ寄せられたご相談の中から、共有名義人が片方死亡した後に相続登記をしなかった物件の相談事例をピックアップして紹介します。
- 共有名義人が死亡後も相続登記をせずに放置された戸建ての相談事例
- 共有名義人が亡くなったまま放置されて誰も管理しなくなった空き家の相談事例
- 共有名義人の死亡後に相続人同士の意見が割れていた土地の相談事例
共有名義人が死亡後も相続登記をせずに放置された戸建ての相談事例
共有名義人である父親の死亡後も、名義変更をしないまま長期間放置されていた戸建ての相談事例です。
固定資産税はお母様が支払い続けていたものの、売却を検討した段階で「名義が父のままでは売れない」と気づき、名義整理の必要性を認識されたとのことでした。
相続人はお母様と子ども3名でしたが、そのうち1名は遠方に住んでいたため、相続手続きに必要な書類の取り寄せや連絡が難航していたことで、売却を視野に入れて弊社に相談いただきました。
このように、相続登記を長期間放置すると、相続人との連絡や調整が難しくなり、売却や管理の負担が大きくなります。自力で解決するのが難しい場合は、専門家に相談することを検討しましょう。
共有名義人が亡くなったまま放置されて誰も管理しなくなった空き家の相談事例
共有名義人である父親が亡くなった後も名義変更をおこなわず、管理が行き届かなくなった空き家の相談事例です。
建物は築年数が古く、外壁の劣化や屋根の傷みも進んでおり、倒壊リスクの観点からも早めの対応が必要でした。しかし、相続人の間で管理や処分についての話し合いがまとまらず、相続登記の手続きも進んでいない状況だったため、買取を前提に相談いただきました。
共有名義人が亡くなった状態で空き家を放置してしまうと、管理不全によるリスクが高まります。また、相続登記を長期間にわたって放置すると、手続きが複雑になっていくおそれがあります。
相続登記の手続きが複雑化している場合は、司法書士に相談してまずは名義を整理し、そのうえで不動産の活用方法を検討しましょう。不動産を使用しておらず売却を検討している場合は、専門の不動産会社に相談することで、スムーズに手続きを進めやすくなります。
共有名義人の死亡後に相続人同士の意見が割れていた土地の相談事例
共有名義人である父親の死亡後、相続人の間で意見がまとまらず、手続きが止まっていた土地の相談事例です。
さらに、登記簿上では父親名義のまま手続きが放置されていたため、複数の司法書士に相談しても「まず相続登記を完了させてからでないと売却の話は進められない」と説明されました。
相続人同士の話し合いが進まず、売却手続きを進められない状況が続いていたことから、持分の売却を視野に入れて弊社にご相談いただきました。
このように、相続人同士で意見が分かれてしまうと、遺産分割協議や売却の話がまとまらず、トラブルが長期化しやすくなります。共有状態を続けるほど調整が難しくなるため、早めに司法書士や不動産会社などの専門家に相談し、解決の道筋をつくることが大切です。
共有名義で片方死亡後に放置することの他のリスク
共有名義で片方が死亡した後に不動産を放置すると、相続登記義務に違反する可能性があるほか、不動産の売却や管理、固定資産税の納付などにも支障が出るリスクがあります。
実際に弊社でも、いざ売却やリフォームを進めようとした段階で、被相続人名義のままになっていることが判明し、手続きが進められないといったご相談を受けることがあります。
共有名義で片方死亡後に放置することの主なリスクは以下のとおりです。
- 共有名義不動産を売却などで処分するのが難しくなる
- 共有名義不動産のリフォームなども難しくなる
- 固定資産税を滞納してしまうおそれがある
共有名義不動産を売却などで処分するのが難しくなる
共有名義の不動産で片方が死亡した後、相続登記を放置してしまうと、売却や贈与などの「処分行為」が難しくなってしまいます。
上記のような変更行為を実施するためには、原則として共有者全員の同意が必要となります。民法第251条においても、共有物の変更について以下のように定められています。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索
共有者のうち1人でも反対する人がいれば、変更行為は実施できません。
共有者の1人が死亡した場合、その人の持分は相続人へ承継されます。不動産全体を売却する場合は、まず相続登記を完了させたうえで、故人の持分を承継した相続人を含む共有者全員の合意を得る流れになります。具体的なケースは以下のとおりです。
もともと母が不動産の2分の1の持分を所有しており、父の持分は相続により子ども2人が新たに取得することになったとします。相続登記が完了すると、共有者は母と子ども2人の合計3名となります。
不動産の売却は処分行為にあたるため、共有者全員の同意が必要になります。つまり、母と子ども2人の3名全員が同意すれば、売却手続きを進めることが可能です。
このように、早めに相続登記を済ませて家族間で持分が承継されれば、処分行為を進めやすくなります。
しかし、相続登記を放置して長年が経過すると、本来の相続人が死亡してしまい、血縁関係が遠い人が共有者になったり共有者の数が増えてしまったりなどのリスクが生じます。共有者の数が増えた結果、意思統一を図るのが難しくなり売却ができないといったケースも起こり得ます。
共有名義のまま放置すると、売却や担保設定など、不動産を活用するための手続きがストップしてしまいます。放置した期間が長期にわたるほど名義の整理が難しくなるため、少しでも早く対処することが大切です。
共有名義不動産のリフォームなども難しくなる
共有名義のまま片方が死亡し、相続登記をせずに放置してしまうと、売却だけでなくリフォームや修繕といった管理行為にも支障が出るリスクがあります。
上記のような管理行為を実施するためには、共有持分の過半数の同意が必要となります。共有物の管理については、民法第252条で以下のように定められています。
（共有物の管理）
第二百五十二条 共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索
ここでポイントになるのは、「共有者の人数の過半数」ではなく「持分の過半数」で決めるという点です。
たとえば、不動産をA・B・Cの3人で共有し、Aが50%、BとCがそれぞれ25%の持分を所有しているとします。人数だけ見ればBとCが賛成すれば過半数ですが、持分の合計は50%であり、過半数には達しません。この場合、管理行為を行うためには、Aに加えてBまたはCの賛成が必要になります。
共有名義人が死亡した後に相続登記をせず放置していると、相続人や持分割合の確認に時間がかかり、管理行為に必要な同意を得ることが難しくなります。仮に被相続人と2分の1ずつの割合で持分を共有していた場合、一方の持分だけでは過半数にはならず、リフォームを進めることはできません。
相続登記の放置は、売却だけでなく建物の維持管理の面でも大きなリスクになるため、早めに手続きを進めることが大切です。
固定資産税を滞納してしまうおそれがある
共有名義人の片方が死亡した後に放置すると、固定資産税を滞納してしまうリスクがあります。
固定資産税の納税通知書は、基本的に自治体が定めた共有者の代表者宛に送付される仕組みになっています。仮に代表者が死亡し、相続人代表者の届出をしないまま放置すると、納付書が手元に届かず気付かないうちに滞納するおそれがあります。
代表者と共有者が別々の住居で暮らしている場合は、固定資産税を滞納するリスクが高まります。とくに代表者だった人が亡くなり、その家に誰も住んでいない状態が続いているケースでは、郵便物が放置され、納付書に気づかないまま期限を過ぎてしまうことがあります。
固定資産税を滞納すると、納期限の翌日から延滞金が発生します。さらに滞納が続けば市区町村から督促状が送られ、それでも支払いがおこなわれない場合には、不動産や預貯金などの財産が差し押さえられることもあります。
相続登記を進めておけば、固定資産税の納付書が実際の所有者に届くため、滞納するリスクがなくなります。まだ名義変更をしておらず、固定資産税の未払いや通知物の管理で不安がある場合は、お住まいの市区町村に問い合わせてみてください。
共有名義人が片方死亡した後はどうすればいい？
共有名義人の片方が死亡した場合は、まず相続の手続きを完了させる必要があります。
実務上は、相続人調査や必要書類の準備などに時間を取られ、遺産分割協議や相続登記がスムーズに進まないケースも珍しくありません。
共有名義人が片方死亡した後、相続登記を完了させるまでの具体的な流れは以下のとおりです。
- 遺言書があるかを確認する
- 相続人と相続財産を確定させる
- 遺産分割協議を行う
- 相続登記を行う
遺言書があるかを確認する
共有名義人が片方死亡した際には、まず遺言書があるかどうかを確認しましょう。
遺言書がある場合は、基本的にその内容に沿って相続手続きを進めることになります。遺言書には、以下のように3つの種類があります。
上記のうち、自筆証書遺言は原則として家庭裁判所の検認が必要ですが、法務局の「自筆証書遺言書保管制度」を利用したものは検認が不要です。秘密証書遺言は、家庭裁判所の検認が必要です。
そのため、自宅で封印された遺言書が見つかった場合、勝手に開封するのは避け、速やかに家庭裁判所へ手続きを申し立てましょう。
なお、自宅に遺言書が見当たらない場合でも、被相続人が生前に公正証書遺言を作成していた可能性があります。念のため公証役場に問い合わせ、遺言書が保管されていないか確認してみてください。
相続人と相続財産を確定させる
遺言書の確認が完了したら、相続人と相続財産を調査し、確定させる必要があります。もし相続人や相続財産に漏れがあったことが遺産分割協議後に発覚した場合、協議がやり直しになってしまいます。
相続人調査では、民法で定められた法定相続人を一人ずつ確認していきます。配偶者は常に相続人となり、配偶者とともに相続する人は「子ども（直系卑属）」「父母など（直系尊属）」「兄弟姉妹」の順で優先される決まりです。
相続人を漏れなく調べるためには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を取得し、血縁関係をすべて把握しましょう。
相続人の確認と同時に、相続の対象となる財産も整理していきます。
対象となるのは、土地や建物などの不動産、預貯金、有価証券、貴金属といったプラスの財産だけではありません。住宅ローンや借金、未払いの税金など、マイナスの財産も含めて幅広く調べる必要があります。
相続財産の調査が完了した後は、財産を一覧でまとめた「財産目録」を作成しておくと、その後の遺産分割協議がスムーズに進めやすくなります。
なお、相続登記を長年にわたって放置しており、相続人や相続財産の調査が難しい場合には、司法書士などの専門家に依頼することも検討してみてください。
遺産分割協議を行う
遺言書が存在しない場合や、遺言書に記載されていない財産がある場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
なお、相続は原則として遺言書の内容が優先されますが、相続人全員が「遺言書とは異なる内容で遺産を分割すること」に合意すれば、遺産分割協議を実施することが可能です。
遺産分割協議では、預貯金・不動産・株式などのプラスの財産について、誰がどのように承継するのかを決めていきます。なお、借金や未払い税金といったマイナスの財産は、原則として法定相続分に応じて各相続人が負担することになります。
不動産については複数人で共有する形を選ぶこともできますが、共有名義になると売却や管理の場面で全員の同意が必要となり、将来の負担が大きくなるおそれがあります。
そのため、共有名義の片方が亡くなった場合、残りの共有者が不動産を引き継ぎ、単独名義にするのが望ましいでしょう。
話し合いがまとまったら、その内容を遺産分割協議書として書面に残し、相続人全員が署名・押印します。
なお、「相続人同士で意見が合わず協議が進まない」「参加しない相続人がいる」などのケースでは、家庭裁判所で遺産分割調停や審判の手続きを申し立て、裁判所もとで解決を図る方法もあります。
相続登記を行う
誰が不動産を引き継ぐのかが決まったら、次のステップとして相続登記をおこないます。
相続登記とは、亡くなった人の名義となっている不動産の所有権を、相続人へ正式に移すための名義変更手続きのことです。法務局に必要書類を提出することで申請できます。
遺産分割協議によって不動産を相続する場合の主な必要書類は以下のとおりです。
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産課税明細書
- 新しく不動産の所有者になる人の住民票
- 遺産分割協議書
- 相続関係説明図（任意）
※相続登記の必要書類は相続方法によって異なります。詳細は法務局の「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」をご確認ください。
相続登記は、窓口・郵送・オンラインのいずれかで申請が可能です。内容に問題がなければ、おおむね1〜2週間で登記が完了し、法務局から登記完了証が交付されます。
相続登記は自分でも申請できますが、長年の放置により手続きが複雑化しているケースでは、司法書士に依頼することも検討してみてください。
なお、不動産を相続した人は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。遺産分割が成立した場合は、成立日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
共有名義の不動産で共有者の片方が死亡した場合は、早めに相続登記の手続きを進めましょう。
共有名義人の片方死亡後に共有名義のままにすることのリスク
共有名義人が亡くなったあとに共有名義のままにしておくと、時間の経過とともにトラブルが生じやすくなります。とくに、相続が繰り返されることで共有者が増えてしまい、管理や処分の合意形成が難しくなる点が大きな問題です。
共有名義人の片方死亡後に、共有名義のままにすることの主なリスクは以下のとおりです。
- 不動産全体の売却で共有者間の意見が合わない
- 不動産を活用・改良したいときに過半数の同意が得られない
- 相続が発生するごとに共有者が増え、権利関係が複雑化する
- 面識のない人と共有関係になる可能性がある
- 固定資産税や維持費の分担でトラブルになる
- 共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある
共有名義のままにすると、売却や大規模リフォームなど重要な判断をおこなう際に、共有者全員の同意が必要となります。共有者の中に反対する人がいれば手続きはストップしてしまい、関係性が悪化するケースも少なくありません。
また、相続を繰り返すことで共有者が代替わりし、会ったことのない親族や全く面識のない相続人と共有状態になる可能性もあります。
このようなリスクを避けるためにも、共有名義人の死亡後の相続手続きでは、単独名義で登記をするのが望ましいです。共有状態を解消しておくことで、売却や管理がスムーズになり、将来のトラブルを大幅に軽減できます。
共有名義の不動産の相続放棄はできますか？
共有名義の不動産でも相続放棄は可能です。ただし、共有名義の不動産だけを選んで放棄することはできず、すべての相続財産についての権利や義務を放棄することになります。
相続放棄をした人は、最初から相続人ではなかったものとみなされ、他の相続人の相続分が増えるか、次順位の相続人に相続権が移ることになります。
相続人全員が相続放棄をして相続人がいなくなった場合、家庭裁判所で「相続財産清算人」の選任の手続きをおこないます。清算手続きが終了しても共有持分が残った場合は、最終的に他の共有者へ持分が帰属する流れになります。
共有名義の住宅ローンで片方が死亡したらどうすればいいですか？
まずは、住宅ローンの契約形態や、団体信用生命保険（団信）の保障内容を確認しましょう。片方が死亡したとき、団信で住宅ローンが完済される範囲は、契約内容によって異なるためです。
ペアローンの場合、死亡した人のローンは団信で完済されますが、残った共有者自身のローンは返済を続ける必要があります。一方、夫婦連生団信などに加入していれば、住宅ローンが完済されるケースもあります。
団信に加入していない場合や、保障の対象外となる場合、死亡した人の住宅ローンの返済義務は相続人が引き継ぐことになります。また、住宅ローンの有無にかかわらず、亡くなった方の持分については相続登記が必要です。
まとめ
共有名義の不動産で片方が亡くなったまま名義を放置してしまうと、相続登記義務に違反するおそれがあり、過料の適用対象となってしまいます。
また、売却やリフォームが進められなくなったり、固定資産税の納付書が届かず滞納につながったりするなど、放置によるトラブルは時間とともに大きくなっていきます。
このようなリスクを避けるためには、共有名義人の片方が亡くなったときは早めに相続手続きを開始し、相続登記による名義変更を完了させましょう。このとき、一方の共有者が不動産を相続をすれば単独名義にできるため、共有名義によるリスクを避けられます。
なお、相続登記は期限もあるため、早めに必要書類や手続きの全体像を整理しておくことが大切です。終活・相続に備えて検討したい不動産会社やサービスの情報は、横浜葬儀社 はばたきグループが運営する葬儀コラムの「【2026年版】終活・相続に備えて検討したいおすすめの不動産会社・サービスまとめ」も参考になります。