底地売却を徹底解説！借地契約ごとの売却難易度や売却相場も紹介

底地とは借地権が設定されている土地のことであり、第三者に土地を貸している状態です。弊社は底地も買取対象としており、「他人に貸した状態でも売れないか」など、地主の方から買取相談を受けることも多々あります。

結論から述べると、底地は地主の所有物であるため、売却すること自体は可能です。売却にあたって借地人の承諾を得る必要も法的な義務はありません。

とはいえ、実務的な観点からお伝えすれば、底地の売却は通常の不動産よりも難航しやすいです。あくまで弊社の実務経験をもとにした考えですが、底地の売却が難航しやすい理由としては下記が挙げられます。

• 購入しても土地を自由に活用できないため
• 住宅ローンなどの担保として認められづらいため
• 借地人とトラブルが発生することも少なくないため
• 収益性が低いことが多いため

また、借地権には「定期借地権」「普通借地権」などの契約種類がありますが、どの種類で契約しているかによって、底地の売却のしやすさは変わりやすいです。

一般的には、定期借地権は契約満了で土地が返ってくるため比較的売却しやすいですが、普通借地権や旧法借地権は借地人の権利が強く、売却の難易度が高くなると言われています。これは弊社に寄せられた地主様からの相談をもとにしても、同様の傾向がみられます。

底地の売却相場は土地の形状や立地などによって左右されるものの、借地権が設定されていない土地よりも低くなるのが基本なのです。

底地は取り扱いが非常に難しい土地であることから、売却先は「借地人」「専門買取業者」「投資家」に限られるケースが非常に多いです。まずは借地人に土地を買い取ってもらえないかを交渉し、難しければ専門の買取業者や投資家に売却することを検討しましょう。

本記事では、底地の売却が難航しやすい理由や借地権ごとの売却相場、売却時の流れなどについて詳しく解説します。底地の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

底地は売却できる？

底地とは、地主が所有している土地のなかでも、借地人に貸している状態の土地を指します。底地には借地人名義の建物が建っており、土地の所有者である地主は借地人から地代を受け取る立場になります。

底地は借地人に貸している状態のため、「売却できないのではないか」という相談が寄せられることもありますが、売却すること自体は可能です。あくまでも底地の所有権は地主が持っているため、売却の際に借地人の承諾を得る必要もありません。

所有権の取り扱いについては、民法第206条でも以下のように定められています。

（所有権の内容）
第二百六条　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索

このことから、法的にも底地の売却自体は問題ありません。なお、借地権には大きく分けて「地上権」と「土地賃借権」の2種類がありますが、どちらが設定されていたとしても借地人の承諾を得ることなく売却が可能です。

地上権とは、他人の土地において工作物や竹木、建物を所有することを目的として、その土地を自由に利用できる権利のことです。一方、土地賃借権とは、賃料を支払うことで地主から土地を借りる権利のことであり、たいていの底地にはこの借地権が設定されています。

地上権と土地賃借権の具体的な違いは以下のとおりです。

項目	地上権	土地賃借権
権利の性質	直接的に土地を支配する物権	地主から土地を借りる債権
譲渡・転貸	地主の承諾は不要	地主の承諾が必要
賃料の設定	無償でも可	必須
抵当権の設定	可能	不可 （建物は可能）

このように、地上権は借地人の権利が非常に強いことから、土地借地権に比べて売却難易度がさらに上がるという特徴があります。土地賃借権でも借地人の権利は守られているものの、地上権のように地主の承諾なく第三者へ権利を譲ったり、抵当権を設定したりすることはできません。

実際の事例においては土地借地権が設定されているケースが大半ですが、どちらかわからない場合は登記事項証明書や借地契約書などを確認しましょう。

底地の売却が難航しやすい理由

底地の売却が難航しやすい理由は、主に以下の4つです。

• 購入しても土地を自由に活用できないため
• 住宅ローンなどの担保として認められづらいため
• 借地人とトラブルが発生することも少なくないため
• 収益性が低いことが多いため

購入しても土地を自由に活用できないため

底地は、すでに借地人が土地を使用しているため、購入しても買主が自由に活用できないという制約があります。借地借家法では、借地権の存続期間は原則30年以上とされ、更新後の期間も10年以上と定められています。

（借地権の存続期間）
第三条　借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
（借地権の更新後の期間）
第四条　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
引用元：借地借家法｜e-Gov 法令検索

借地人の権利は借地借家法によって強く保護されており、地主側の都合だけで立ち退きを求めることはできません。

底地の所有者が自分で土地を使いたいと考えても、土地を返してもらうためには、正当な事由が必要になります。たとえば「建物の老朽化による倒壊リスクがある」「地主や家族の居住、事業利用の必要性などやむを得ない事情がある」「借地人が契約違反をしている」などのケースです。

一方、通常の土地であれば、購入後に住宅を建てたり、事業用地として活用したりと、用途を自由に選ぶことができます。

土地を探している買主の大半は「家を建てたい」「事業に活用したい」「賃貸として収益化したい」など具体的な利用目的を持っているため、購入後すぐに自由に使えない底地は選択肢から外れやすくなります。

このように、底地は土地を探している買主からの需要が非常に低いため、通常の土地と比べて売却が難航しやすくなります。

住宅ローンなどの担保として認められづらいため

底地は、法的には担保として設定すること自体は可能です。ただし、金融機関が担保として評価する際には、通常の土地よりも厳しい判断になりやすい点に注意が必要です。

金融機関が担保評価を行うときは、万が一返済が滞った場合に「その不動産を売却して貸付金を回収できるか」という観点を重視します。しかし、底地は借地権が付着していることから買主が限定されるため、金融機関から「換金性が低い不動産」と判断されやすいです。

また、底地は評価額の算定自体も難しい側面があります。通常の土地であれば、周辺相場や更地価格を基準に評価しやすい一方、底地は借地契約の内容や地代、借地権の種類、借地人との関係性などによって左右されます。売却価格も通常の土地より大幅に下がるのが基本であり、金融機関としては担保価値を高く見積もりにくい状況になります。

このような背景から、金融機関は底地購入のための融資に対して慎重になり、通常よりも厳格な審査を行っているのが実情です。担保価値が十分ではないと判断されると、住宅ローンなどの担保として取り扱えない、または希望額の融資が受けられないという事態も起こり得ます。

つまり、買主側は自己資金を厚く用意する必要が生じやすく、資金調達の面で購入ハードルが上がります。借地人が底地を購入して完全な所有権になるようなケースを除き、金融機関から融資を受けて底地を購入するのは難しく、結果として買主も限定されてしまいます。

借地人とトラブルが発生することも少なくないため

底地を所有していると、借地人との間でトラブルが発生するリスクがあります。弊社にご相談いただくトラブルの中でもとくに多いのが、金銭面や権利関係をめぐる対立です。

たとえば、固定資産税や都市計画税が上昇したことを理由に地主が借地人へ地代の値上げを求めたものの、借地人から拒否されたケースがあります。

増税などの正当な根拠があれば、法的には地代の増額を請求することは可能ですが、借地人が応じない場合には話し合いだけで解決できず、調停や裁判に発展する可能性もあります。このような状況になると、時間的・精神的な負担が大きくなり、地主にとって大きなストレスとなります。

また、借地人が建物の増改築や建て替えを行う際には、原則として地主の承諾が必要です。このとき、地主は承諾料を請求できるのですが、借地人との関係が悪化していると、承諾料の支払い有無や金額をめぐって交渉が決裂することもあります。結果として、本来得られるはずだった収益機会を逃してしまうことになります。

さらに、「親が口頭で契約していた底地を引き継いだため、借地人の連絡先がわからない」「借地人が無断で第三者に建物を貸していた」など権利関係のトラブルが生じることもあります。

このように、底地では借地人との間で金銭や権利に関する調整が頻繁に発生し、そのたびに交渉や対応が求められます。関係性の構築や管理に手間がかかる土地であることから敬遠する買主も多く、底地の売却は難航しやすくなります。

収益性が低いことが多いため

底地は借地人から地代を受け取ることができますが、収益性が低い土地が多く、通常の土地と比べて購入費用の回収に長期間を要する傾向にあります。

まず、借地人から受け取った地代は、そのまま全額が手元に残るわけではありません。底地を所有している限り、土地の固定資産税や都市計画税は毎年発生するうえ、立地や状況によっては境界管理や周辺対応などの管理に関する費用がかかることもあります。

地代収入があっても、これらの費用を差し引くと、実際の手取りは想定より少なくなってしまいます。

また、土地の評価額が上がれば、固定資産税や都市計画税の負担が増す可能性があります。一方で、地代を引き上げるためには借地人との交渉が必要となり、必ずしも簡単に増額できるとは限りません。

借地契約の内容によっては、「一定期間は地代を増額しない」という特約が設けられている場合もあり、そのようなケースでは税負担だけが増えて赤字に転じるリスクもあります。

このように、底地は安定した高収益を見込みにくい不動産であることから、不動産を購入して収益化しようと考えている層にも敬遠されることが多く、売却が難航しやすくなります。

底地売却の難易度は借地契約の種類によっても変わる

借地権のなかでも、土地賃借権には主に以下3つの種類があり、それぞれで売却の難易度が異なります。

借地権の種類	売却の難易度
定期借地権	契約満了で土地が返還されるため、比較的売却しやすい
普通借地権	更新可能な契約のため売却しづらい傾向にあるが、旧法借地権よりは売却しやすい
旧法借地権	借地人の保護が非常に強く、最も売却が難しい

借地権の種類がわからない場合は、借地契約書を確認しましょう。契約書内に「期間満了とともに更地にして返還する」などの文言が記載されていれば、定期借地権である可能性が高いです。

また、借地権の区分は1992年8月1日に施行された「借地借家法」によって定められた制度です。そのため、1992年7月31日以前の契約なら旧法借地権、以降の契約で更新不可の文言などがなければ普通借地権ということになります。

定期借地権：比較的売却しやすい

定期借地権が設定されている底地は、他の借地契約と比べると売却しやすい傾向があります。定期借地権は契約更新ができず、あらかじめ定められた契約期間が満了すると、借地人は建物を取り壊して土地を返還する必要があるためです。

（定期借地権）
第二十二条　存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
引用元： 借地借家法｜e-Gov 法令検索

普通借地権や旧法借地権のように、更新を重ねて半永久的に借地関係が続くことはなく、将来的に土地が必ず地主へ戻る点が明確になっています。

「契約終了の見通しが立っている」という点は、底地を評価するうえで大きなプラス材料となり、買主にとっても将来の利用計画を立てやすくなります。

なお、定期借地権であれば必ずしも売却がしやすいわけではなく、借地権の残存期間に大きく左右されます。残存期間が長いほど、その間は土地を自由に使えず、将来の更地回収まで時間がかかるため、底地としての価値は下がりやすくなります。

一方、契約満了まで10年を切っているなど、残存期間が短い場合、近い将来に土地を利用できる見込みが立つため、比較的売却しやすくなる傾向にあります。

このように、定期借地権付きの底地は将来的に更地として回収できるというメリットがあるため、契約内容と残存期間次第では、他の借地契約よりも売却しやすいといえます。

普通借地権：旧法借地権よりは売却しやすい

普通借地権が設定されている底地は、旧法借地権と比べると売却しやすい傾向があります。ただし、定期借地権のように契約終了の時期が明確に決まっているわけではないため、売却の難易度は高いと認識しておきましょう。

普通借地権は借地借家法に基づく借地権で、契約期間満了後も更新が認められています。存続期間は原則30年以上とされ、最初の更新後は20年、その後の更新は10年と、長期にわたって借地関係が継続する仕組みです。

（借地権の存続期間）
第三条　借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
（借地権の更新後の期間）
第四条　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
引用元： 借地借家法｜e-Gov 法令検索

借地人から更新の請求があった場合、地主は正当な事由がなければ更新を拒否することができず、実際の事例においても借地契約が続いていくケースが大半を占めています。

仮に更新拒否が認められたとしても、地主が立退料を支払う必要があるため、土地利用にあたって大きな出費がかかることになります。

一方、普通借地権は旧法借地権と比べ、存続期間や更新のルールが法律上明確に整理されており、権利関係の不透明さが比較的少ない点が特徴です。そのため、旧法借地権よりは売却時のハードルが下がり、一定の需要が見込めるケースもあります。

このように、普通借地権付きの底地は定期借地権よりは売却しにくいものの、法的にルールが明文化されている分、旧法借地権と比べれば売却しやすい契約形態といえます。

1992年8月1日以降の契約で契約更新に関する定めがなければ普通借地権に該当するため、まずは借地契約書を確認してみましょう。

旧法借地権：最も売却が難しい

旧法借地権が設定されている底地は、借地契約のなかでも、地主にとって最も売却が難しいタイプといえます。

旧法借地権は、1992年8月1日に借地借家法が施行される前の旧借地法に基づいて設定された借地権で、現在も経過措置により旧法の規定が適用されています。

（旧借地法の効力に関する経過措置）
第三条　接収不動産に関する借地借家臨時処理法（昭和三十一年法律第百三十八号）第九条第二項の規定の適用については、前条の規定による廃止前の借地法は、この法律の施行後も、なおその効力を有する。
引用元： 借地借家法｜e-Gov 法令検索

旧法借地権では、借地人の権利が非常に強く保護されています。建物の構造によって存続期間は異なりますが、非堅固建物（木造など）であっても原則20年以上、堅固建物（鉄筋コンクリート造など）であれば30年以上と長期にわたることが特徴です。

また、契約期間の定めがない場合には、非堅固建物で30年・堅固建物で60年の期間が自動的に適用されます。

さらに、契約期間が終了しても土地が返還されるわけではなく、地主に正当な事由がない限り、借地人の契約更新を拒否することはできません。もしも借地人と交渉しても土地を返してもらえない場合、調停や裁判で争うことになります。

調停や裁判の場では、「土地の返還を求める正当事由があるかどうか」「立退料は妥当な金額か」などが争点となります。ただし、最終的に判断を下すのは裁判所であるため、調停や裁判で争ったとしても必ず土地が返還されるとは限りません。

このように、旧法借地権付きの底地は、将来的に土地を回収できる時期が不明確で、さらに権利関係の調整にも大きな手間がかかる傾向にあります。旧法借地権が設定されている底地は、他の契約形態と比べてもとくに売却が難航しやすくなります。

底地の売却先は「借地人」「専門買取業者」「投資家」に限られやすい

底地は、一般の買主に売却することが実務上ほぼ不可能に近い不動産です。

地主が所有権を持っていたとしても、借地人がいる以上、購入後に住宅を建てたり事業用地として活用したりすることはできません。借地権の種類によっては、土地がいつ返還されるのか見通しが立たないケースもあります。

さらに、底地は住宅ローンなどの融資を受けにくく、収益性も低くなりやすい傾向があります。このような理由から、底地は一般の買主にとっては購入のハードルが非常に高く、市場での需要はほとんど期待できません。

そのため、底地の売却先は実務上「借地人」「専門の買取業者」「投資家」に限られるのが基本となります。

売却先	購入する理由
借地人	土地を完全な所有権にするため
専門の買取業者	複雑な権利関係を整理し、商品として転売するため
投資家	安定した地代収入や、将来的に発生する収益を得るため

借地人は、底地を購入することで土地と建物を完全な所有権にすることができます。借地人にとっては、将来の契約更新や地代の支払いといった制約がなくなるため、購入の動機が明確です。地主は借地人と直接交渉し、売却価格や引き渡し条件などを協議したうえで売買を進めることになります。

専門の買取業者は、底地のように権利関係が複雑な不動産の取り扱い実績が豊富で、借地権や共有関係などを整理したうえで、不動産を転売し利益を得ることを前提としています。買取業者に依頼する場合は、複数社から見積もりを取り、売買条件を比較しながら進めることになります。

投資家は、地代収入や将来的な土地の価値上昇といった収益性を重視します。立地条件などが良い底地であれば、将来性を見越して購入してもらえる可能性があります。この場合、仲介会社などを介して条件に合う投資家を探すことになります。

売却先のなかでも、最も高額で売却できる可能性があるのは借地人です。底地など訳あり物件の買取を専門とする弊社でも、まずは借地人との交渉から始めるケースが大半を占めています。

そのため、底地の売却を検討する際は、まず借地人への売却を打診し、交渉がまとまらなかった場合に、専門の買取業者や投資家への売却を検討すると良いでしょう。

底地の売却相場は売却先と借地契約の種類で変わるのが基本

底地の売却相場は、売却先と借地契約の種類で変わるのが基本となります。ここでは借地権の種類と売却先ごとに、おおよその売却相場を紹介します。

• 定期借地権の底地の売却相場
• 普通借地権の底地の売却相場
• 旧法借地権の底地の売却相場

なお、実際の売却価格は底地の立地条件や形状、借地人との関係性などによっても左右されるため、以下で紹介する相場はあくまでも目安のひとつとなります。

定期借地権の底地の売却相場

定期借地権が設定されている底地の売却相場は、借地権の残存期間が短いほど高額になる傾向にあります。定期借地権は契約更新がなく、期間満了時には土地が返還されることが確定しており、将来的に土地を回収できる見通しが立ちやすい点が評価されるためです。

あくまでも目安ですが、定期借地権における売却先ごとの相場は以下のとおりです。

売却先	売却相場
借地人	更地価格の約50〜90％
専門の買取業者	更地価格の約50〜80％
投資家	更地価格の約40〜50％

もっとも高額で売却できる可能性があるのは、借地人への売却です。定期借地権では、契約期間が終了すると借地人は建物を取り壊し、更地として土地を返還しなければなりません。そのため、借地人が底地を買い取ることで、将来の建物解体や立ち退きの負担を回避でき、土地と建物を一体の所有権にできる点が大きなメリットとなります。

専門の買取業者は、底地を収益化するノウハウを持っており、契約満了まで数年以内といった返還の見通しが明確な底地であれば、高値での買取が成立するケースもあります。実務上も、残存期間が短い定期借地権付きの底地は、比較的売却価格が高くなる傾向があります。

また、立地条件などにも左右されますが、残存期間が短い場合には、将来的な土地の回収を見越して、投資家に対しても更地価格の約40〜50％程度で売却できる可能性があります。

ただし、残存期間が20年以上と長期にわたる場合には、土地が自由に使えるまでの期間が長いため、相場を下回る価格での売却となるケースもある点には注意が必要です。

普通借地権の底地の売却相場

普通借地権が設定されている底地は、契約更新が可能であるため、定期借地権と比べると売却相場は低くなるのが基本です。将来的に土地が必ず返還されるとは限らず、借地関係が長期化しやすい点が評価に影響します。

あくまでも目安ですが、普通借地権における売却先ごとの相場は以下のとおりです。

売却先	売却相場
借地人	更地価格の約30〜40％
専門の買取業者	更地価格の約10〜30％
投資家	更地価格の約10〜20％

このうち、比較的高値での売却が期待できるのは借地人への売却です。ただし、普通借地権では契約更新が認められているため、借地人は無理に底地を買い取らなくても土地を使い続けることができます。

そのため、定期借地権のように切迫した事情が生じにくく、売却価格は更地価格の約30〜40％にとどまるケースが多いです。

専門の買取業者に売却する場合は、借地人との交渉や権利関係の整理といった手間が前提となるため、その分を織り込んだ価格設定になります。そのため、実務上での売却相場は更地価格の約10〜30％程度となるケースが多くみられます。

投資家への売却では、買取業者のように借地人との交渉や調整を行うことを敬遠されやすく、安定した地代収入による高い利回りが見込めるなどの条件がない限り、評価はさらに低くなります。売却相場は、更地価格の約10〜20％に留まるケースが多いのが実情です。

普通借地権付きの底地は、残存期間の長さによる影響は比較的小さく、全体として売却価格は低めに見積もられるのが基本となります。

旧法借地権の底地の売却相場

旧法借地権が設定されている底地は、契約更新が可能であるうえ、普通借地権よりも借地人の保護が強いため、売却相場はさらに低くなります。

加えて、契約日が1992年7月31日以前と古いものが多く、契約内容や権利関係が複雑になりやすい点も、評価を下げる要因となります。

あくまでも目安ですが、旧法借地権における売却先ごとの相場は以下のとおりです。

売却先	売却相場
借地人	更地価格の約20〜30％
専門の買取業者	更地価格の約10〜20％
投資家	更地価格の約10％

比較的高く売却できる可能性があるのは借地人への売却ですが、旧法借地権でも契約更新が認められているため、借地人にとっては必ずしも底地を買い取る必要性はありません。そのため、売却相場は更地価格の約20〜30％にとどまるケースが多くなります。

専門の買取業者に売却する場合、旧法借地権は普通借地権よりも権利関係の調整に時間や手間がかかることが想定されます。そのため、リスクやコストを織り込んだ価格設定となり、実務上でも売却相場は更地価格の約10〜20％になります。

投資家は利回りを重視して購入判断をするため、将来的な土地回収の見通しが立ちにくく、権利関係も複雑な旧法借地権付きの底地は避けられる傾向にあります。仮に売却できたとしても、売却相場は更地価格の約10％となるケースが多いです。

旧法借地権付きの底地は、契約期間が長く土地の返還が見込めないことに加え、権利関係の複雑さが大きなネックとなり、売却相場が低くなる傾向にあります。

底地を売却する際の流れ

底地を売却する際の基本的な流れについて、以下の売却先ごとに詳しく解説します。

• 借地人に底地を売却する場合の流れ
• 買取業者に底地を売却する場合の流れ
• 投資家に底地を売却する場合の流れ

借地人に底地を売却する場合の流れ

借地人に底地を売却する場合、不動産会社を介して借地人との交渉を進めていく方法が推奨されます。売却までの具体的な流れは以下のとおりです。

流れ	概要
不動産会社に相談	・売却の方針をまとめたうえで不動産会社に相談する ・売却相場の目安や査定額についてもあわせて確認する
借地人と交渉する	・底地の売却について借地人と交渉する ・不動産会社に依頼している場合は、担当者とともに交渉に臨む
売買契約を締結	・売買金額や引き渡し時期などの条件に合意できたら売買契約を締結する ・不動産会社に依頼している場合は、作成を代行してもらえる
決済と登記	・売買代金の決済と名義変更の不動産登記を同時に行う ・底地の売却で利益が出た場合、翌年の確定申告で譲渡所得税を納める

借地人に底地を売却する場合でも、基本的には不動産会社に依頼するのがおすすめです。不動産会社であれば豊富な専門知識を有しており、また交渉にも慣れているため、有利な条件で底地を売却できる可能性が高まります。

交渉の際には売却金額や引き渡し時期などのほか、「底地を買い取ることでどのようなメリットがあるのか」を説明すると交渉が進みやすくなります。

お互いが条件に合意したら売買契約を締結し、契約内容に従って決済と名義変更の登記を行えば借地人への売却は完了です。

買取業者に底地を売却する場合の流れ

買取業者に底地を売却する場合、複数の業者で相見積もりを取って依頼する業者を決めることになります。売却までの具体的な流れは以下のとおりです。

流れ	概要
複数の買取業者に相談	・売却の方針をまとめたうえで複数の買取業者に相談する ・底地の買取実績が豊富な買取業者を選ぶのがおすすめ
現地調査・査定	・買取業者による現地調査と査定が行われる ・業者によって査定方法が異なるため、必ず複数業者で相見積もりを取る
借地人に説明	・底地を売却するため、地主が変わる旨を借地人に説明する ・借地人の承諾は必要ない
売買契約を締結	・買取業者との間で条件に合意できたら売買契約を締結する ・必要書類は買取業者の案内に従って提出する
決済と登記	・売買代金の決済と名義変更の不動産登記を同時に行う ・底地の売却で利益が出た場合、翌年の確定申告で譲渡所得税を納める

買取業者に依頼する場合は、底地の買取実績が豊富な複数の業者で相見積もりを取りましょう。業者によって査定の方法が異なるため、同じ底地でも査定価格の結果には差が生じることがあります。

借地人への説明は必須ではありませんが、関係が良好なのであれば、底地を売却する旨を伝えておくようにしましょう。

買取業者との間で売買条件に合意できたら契約を締結し、決済と登記を行えば買取業者への売却は完了です。

投資家に底地を売却する場合の流れ

投資家に底地を売却する場合は、仲介業者を介して購入希望者を探すのが基本となります。売却までの具体的な流れは以下のとおりです。

流れ	概要
仲介業者に底地の売却を依頼	・底地を取り扱っている仲介業者に底地の売却を依頼する ・見積もりを取ってもらい、売却価格や広告の出し方などを協議する
売却活動を行う	・仲介業者との間で条件がまとまったら売却活動を開始して買主を探す ・購入希望者が現れたら、価格交渉や現地での外観確認などに対応する
借地人に説明	・底地を売却するため、地主が変わる旨を借地人に説明する ・借地人の承諾は必要ない
売買契約を締結	・買主との間で条件に合意できたら売買契約を締結する ・必要書類は仲介業者の案内に従って提出する
決済と登記	・売買代金の決済と名義変更の不動産登記を同時に行う ・底地の売却で利益が出た場合、翌年の確定申告で譲渡所得税を納める

底地は通常の土地とは異なり、権利関係や法的な規制が複雑であるため、一般的な仲介業者には断られる可能性があります。そのため、底地を取り扱っている専門の仲介業者に依頼して購入希望者を探しましょう。

買主となる投資家が見つかったら売買条件に双方が合意のうえ、売買契約を締結します。契約内容に従って決済と不動産登記を行えば、投資家への売却は完了です。

底地売却ではトラブルが起きやすいため注意！実際のトラブル事例を紹介

底地など訳あり物件の買取を専門とする弊社では、底地売却に関する相談が多く寄せられますが、なかにはトラブルに発展している事例もあります。

ここでは、過去に受けたご相談のなかから、実際のトラブル事例を紹介します。

• 借地人が売却に強く反対して地主と対立していたケース
• 借地人が長年地代を滞納していた事例
• 底地が共有名義で意思統一できず売却が進まなかった事例
• 事前告知をしないで売却を進めて借地人とトラブルになった事例
• 底地の一部が他人名義で、権利関係が整理できずに売却が長期化した事例

借地人が売却に強く反対して地主と対立していたケース

相続によって底地を取得した直後の地主様から、「できるだけ早く現金化したい」という相談を受けたケースがあります。

地主様が売却の意向を借地人に伝えたところ、「知らない第三者が地主になるのは不安だ」と強く反発され、話し合いが進まなくなっていました。過去には地代の値上げをめぐるトラブルもあり、感情面での対立が続いていたことが状況をさらに悪化させていました。

トラブルが起きた原因として、相続前から借地人との関係性が悪化していたことが挙げられます。その状態のまま、相続後すぐに第三者へ売却する話を持ち出したことで、借地人側は一方的に状況が変えられるという不信感を強め、信頼関係が崩れてしまいました。

底地の売却自体は法的に可能であっても、借地人にとっては生活や事業の継続に関わる問題であるため、感情的な反発が生じやすくなります。

今回の事例のように、すでに借地人との関係が悪化している場合、地主自身が直接交渉を進めるのではなく、不動産会社などの第三者を介する方法が推奨されます。

契約関係が原則として引き継がれることや、売却後の管理方針について客観的に説明してもらうことで、感情的な対立を避けやすくなるでしょう。

借地人が長年地代を滞納していた事例

地主から「長年にわたって地代の滞納が続いており、どう対応すべきか分からない」という相談を受けたケースがあります。

借地人は5年以上地代を支払っておらず、内容証明郵便を送付しても反応がなく、地主様は「この状態で底地を売却できるのか」「滞納分はどう扱われるのか」と悩んでいました。

実務上、底地の売却においては、滞納地代の有無や回収の見込み、将来的な明渡訴訟に発展するリスクが査定や売却条件に大きく影響します。

この事例でトラブルが深刻化した原因の一つは、地代の滞納を数年にわたって放置してしまったことです。その結果、借地人に「地代を支払わなくても問題なく住み続けられる」という誤った認識を与えてしまいました。

また、内容証明を送付するのみで、調停や訴訟といった法的措置に踏み込まなかったことも、状況を改善できなかった要因といえます。

このようなトラブルを防ぐためには、地代の支払いルールを明確にし、たとえば「3か月以上滞納した場合は法的措置を取る」といった対応方針を事前に伝えておくことが重要です。すでに滞納が長期間に及んでいる場合には、個人で対応し続けるのではなく、弁護士に依頼して法的措置を検討する必要があります。

地代の滞納期間が長くなるほど、底地の評価は下がり、売却価格にも悪影響が及びます。法的措置にかかる時間や手間を避けたい場合には、早めに底地の売却を進めましょう。

底地が共有名義で意思統一できず売却が進まなかった事例

底地が兄弟3人の共有名義になっており、1人は売却に前向きだったものの、1人は長年関与せず放置状態、もう1人とは連絡が取れないという状況で相談を受けたケースがあります。

共有名義の場合、共有者全員の同意がなければ底地を売却できないため、売りたくても手続きを進められず、地主様自身ではどうにもできない状態に陥っていました。

トラブルの原因は、共有名義のまま底地を長期間放置してしまった点にあります。

共有者それぞれの考えや生活状況が異なる中で、管理方針や売却の意思を決めないまま時間が経過すると、意見の食い違いが大きくなりやすくなります。また、相続後に十分な話し合いを行わないまま年月が経つことで、共有者と連絡が取れなくなるリスクも高まります。

このようなトラブルを防ぐためには、底地などの不動産を相続する際に、できる限り共有名義を避け、単独名義で相続することが望ましいです。すでに共有名義になっている場合でも、早い段階で共有者同士が話し合い、単独名義に整理しておきましょう。

なお、共有者間での調整が難しければ、自身の共有持分のみを売却する方法もあります。ただし、持分のみを売却する場合は売却相場がさらに下がってしまうため、できるだけ共有者同士で話し合い、底地全体を売却するのが推奨されます。

事前告知をしないで売却を進めて借地人とトラブルになった事例

地主が「借地人に余計な心配をかけたくない」という理由から、借地人には一切知らせないまま底地の売却を進めようとし、不動産業者に相談していたケースがあります。

査定のために現地確認が行われた際、借地人が突然の立ち入りに驚き、「何の目的なのか」「勝手に売却しようとしているのではないか」と不信感を抱いたことで、大きなトラブルに発展しました。借地人は長年の関係性を理由に強く反発し、その後の話し合いは完全に止まってしまいました。

トラブルの原因は、借地人に何の説明もないまま売却手続きを進めてしまった点にあります。加えて、不動産業者側も借地人への事前説明を行わずに現地確認に入ったことで、借地人の不安や不信感を一気に高めてしまいました。

底地の売却は地主の判断で進められるものですが、借地人の生活や事業に直接関わるため、突然の動きは感情的な対立を招きやすくなります。

今回のケースのような事態を防ぐためには、まず借地人に対して底地の買取が可能かどうかを打診することが対策として挙げられます。断られた場合には、売却を検討している理由や今後の方針を丁寧に説明したうえで、不動産業者などの第三者に売却する可能性があることを伝えておきましょう。

法的には借地人の同意がなくても底地を売却することは可能ですが、実務上は借地人との関係性が悪化すると、売却価格が下がるなどの不利益が生じます。底地の売却を円滑に進めるためにも、借地人との関係性をできるだけ良好に保っておきましょう。

底地の一部が他人名義で、権利関係が整理できずに売却が長期化した事例

地主から「底地を売却したい」と相談を受けたものの、調査を進める中で底地の一部が別の親族名義のまま長年放置されていたことが発覚したケースです。相続登記も未完了で、実際の所有者が誰なのかわからない状態になっていました。

底地を売却するためには共有者全員の同意が必要なため、相続人の調査や名義人の確定、遺産分割協議など、権利関係の整理から始めなけれなりませんでした。

トラブルの原因は、相続登記が世代を超えて放置されてしまった点にあります。

相続が発生したにもかかわらず名義変更をしないまま時間が経過すると、その後にさらに相続が重なり、共有者が増えていきます。結果として、誰がどの程度の持分を所有しているのかがわからなくなり、権利関係が複雑化してしまいます。

このようなトラブルを防ぐためには、相続が発生した際に速やかに遺産分割協議を行い、相続登記まで済ませておくことが大切です。すでに相続が完了している場合は、売却を検討する前に法務局で底地の登記簿謄本を取得し、名義が誰になっているのかを事前に確認しておくことで、問題を早めに把握できます。

もしも相続登記が未完了のまま放置されているときは、司法書士などの専門家に依頼して権利関係の整理から始めましょう。底地など不動産の売却においては、価格や条件以前に権利関係が整理されていることが前提となるため、早めの確認と対応が必要です。

底地の売却でかかる税金・費用

底地を売却する際には以下のような税金・費用が発生する可能性があるため、事前に把握しておきましょう。

税金・費用	かかるタイミング
印紙税	売買契約を締結して契約書を作成するとき
登録免許税	法務局で名義変更のための登記手続きをするとき
仲介手数料	不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立したとき
譲渡所得税	底地を売却して利益が出たとき

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの文書を作成した際に課される税金です。文書に記載された契約金額などに応じて税額が決まり、所定の収入印紙を貼付することで納付します。

底地を売却する場合、借地人や専門の買取業者、投資家などと売買契約を締結し、売買契約書を作成することになります。売買契約書は印紙税の課税対象となるため、契約書を作成する際に印紙税の負担が発生します。

売買金額ごとの印紙税の内訳は以下のとおりです。

売買金額	軽減税率	本則税率
10万円超50万円以下	200円	400円
50万円超100万円以下	500円	1,000円
100万円超500万円以下	1,000円	2,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円	1万円
1,000万円超5,000万円以下	1万円	2万円
5,000万円超1億円以下	3万円	6万円
1億円超5億円以下	6万円	10万円
5億円超10億円以下	16万円	20万円
10億円超50億円以下	32万円	40万円
50億円超	48万円	60万円

参照：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

令和9年3月31日までの間に作成された売買契約書であれば、軽減税率が適用されます。

なお、印紙税は原則として文書を作成した人が支払う税金です。不動産の売買契約では、売主と買主が共同で契約書を作成する形になるため、実務上は印紙税を折半して負担するケースが基本となります。

郵便局や法務局、コンビニなどで必要な金額の収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付けましょう。

登録免許税

登録免許税とは、底地などの不動産登記を行う際に課される税金です。

底地を売却する場合、売買契約を締結した後に法務局で所有権移転登記を行う必要があり、このタイミングで登録免許税を納付します。また、土地に抵当権が設定されている場合には、売却と同時に抵当権抹消登記を行うことになり、その際にも登録免許税が発生します。

不動産売買における登録免許税の金額は、「底地の固定資産税評価額×税率」で計算されます。土地の所有権移転登記にかかる税率は本則で2.0％ですが、令和8年3月31日までに行われる登記については、軽減措置により1.5％の税率が適用されます。

抵当権抹消登記を行う場合の登録免許税は、土地1筆につき1,000円と定められています。

登録免許税は、売主と買主のどちらが支払っても問題はありませんが、実務上は所有権移転登記にかかる分については買主が負担するケースが大半です。一方、抵当権抹消登記にかかる登録免許税や費用については、原則として売主が負担します。

登録免許税は金融機関や税務署で納付し、その際に発行される領収証書を登記申請書に貼り付けて法務局へ提出します。

ただし、実務では登記手続きを司法書士に依頼するケースが多く、登録免許税についても実費として司法書士に支払い、まとめて手続きを進めてもらうのが基本となります。

参照：登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ｜国税庁
参照：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税｜法務局

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼し、売買契約が成立した際に支払う費用です。

底地の売却では、借地人との売買にあたって不動産会社に間に入ってもらうケースや、仲介業者を通じて投資家と取引する場合などに仲介手数料が発生します。なお、専門の買取業者が直接底地を買い取る場合は、不動産業者を介さないため、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料の金額は不動産会社ごとに異なりますが、宅地建物取引業法により上限額が定められています。上限額は売買金額によって異なっており、簡単な計算方法は以下のとおりです。

売却価格	仲介手数料上限の速算式
200万円以下	売買価格×5%＋消費税
200万円～400万円の部分	売買価格×4%+2万円＋消費税
400万円超	売買価格×3%+6万円＋消費税

法律で定められた上限を超える金額を請求されることはありませんが、底地は通常の土地と比べて売却価格が低くなりやすい不動産です。そのため、仲介手数料を差し引いた後の手取り額が当初の想定より少なくなるケースもあります。

底地の売却を検討する際は、あらかじめ不動産会社に仲介手数料の目安を確認し、売却後の手取り額を把握したうえで進めるようにしましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、底地を売却して利益が出た場合に課される税金です。所得税と住民税で構成されており、これらをまとめて譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得税を計算する際には、まず「収入金額−（取得費＋譲渡費用）」の計算式で課税譲渡所得を算出します。

収入金額は底地の売却によって得た金額を指し、取得費は底地を購入した際の費用などが該当します。譲渡費用には、仲介手数料や印紙税など、売却にかかった費用が含まれます。

算出した課税譲渡所得に、所定の税率を掛けることで、譲渡所得税の金額が決まります。税率は、底地を所有していた期間によって異なり、以下の基準に応じて区分されています。

所得の区分	所有期間	税率
長期譲渡所得	5年超	所得税：15.315% 住民税：5% 合計：20.315%
短期譲渡所得	5年以下	所得税：30.63% 住民税：9% 合計：39.63%

参照：長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
参照：短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

譲渡所得税は、底地を売却した年の翌年に確定申告を行い、その際に納付することになります。売却しただけで自動的に税金が引き落とされるわけではないため、申告漏れがないよう注意が必要です。

なお、底地を売却しても取得費や譲渡費用を差し引いた結果、利益が出なかった場合には、譲渡所得税はかかりません。

まとめ

底地は地主が所有する不動産であるため、法的には地主の意思で自由に売却することができます。ただし、借地人がいる以上、購入しても土地を自由に利用できず、住宅の建築や事業活用ができないため一般の買主からの需要は低く、売却は難航しやすいのが実情です。

このような背景から、底地の売却先は借地人や専門の底地買取業者、投資家などに限られやすくなります。

なかでも、借地人は底地を取得することで土地と建物を一体の所有権にできるため、最も高く売却できる可能性があります。そのため、底地の売却を検討する際は、まず借地人に買取の意向があるかを打診するのが良いでしょう。

借地人から買取を断られた場合には、第三者に売却する可能性があることを丁寧に説明したうえで、専門の買取業者や投資家への売却を検討してみてください。底地の売却では借地人との関係性も売却価格に影響を及ぼすため、トラブルにならないよう気を配ることが大切です。

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