共有持分の使用貸借とは?認められる要件や終了する要件、トラブルへの対処法を解説

共有持分の使用貸借とは?認められる要件や終了する要件、トラブルへの対処法を解説

「共有者に共有持分を使用貸借により占有されていた場合、立ち退き請求や賃料請求はできるのかな?」
「使用貸借によって第三者が共有持分を占有していたら、退去させるのが難しいって本当?」

所有している共有持分の不動産に、他の共有者や第三者が使用貸借により住んでしまっている場合、このような疑問が生じるのではないでしょうか。使用貸借とは、不動産を無償で貸し借りすることです。

他の共有者や第三者が使用貸借により共有不動産を占有していた場合、立ち退き請求や賃料請求をすることは困難です。使用貸借は「持分割合の過半数の同意」もしくは「共有者全員の同意」があれば認められ、口約束であっても契約が成立します。また、使用貸借の契約を結んでいなくても、無償で不動産を占有している状況を長らく黙認していた場合は、黙示の合意とみなされ、使用貸借が成立してしまいます。

使用貸借が成立してしまうと、原則として「持分割合の過半数の同意」を得るか、借主が死亡するかしないと使用貸借が終了しないため、一人だけの意思で立ち退き請求したり賃料請求したりするのが難しいのです。

しかし、例外的に、使用貸借が不当利得に該当する場合は、借主の賃料の請求が可能です。使用貸借が不当利得に該当するのは、他の共有者の同意を得ずに勝手に不動産を占有し始めた場合など、法的な手続きに基づかず不動産の占有を続けている状態です。この状態で共有不動産を占有し続けている場合は、占有を始めたときに遡って賃料請求ができます。

本記事では、共有持分の使用貸借が認められる要件や終了する要件について解説します。また、使用貸借で起こりうるトラブル事例やトラブルへの対処法についても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

使用貸借とは不動産を無償で貸し借りすること

使用貸借とは、不動産を無償で貸し借りすることです。例えば、事情があって借家から追い出されてしまった友達に、相続したまま使っていない空き家を貸しているような状態を使用貸借している状態といいます。

共有不動産では、持分割合に応じた制限こそ受けますが、各共有者には共有不動産全体を使用する権限があります。加えて、使用するのが共有者本人ではない場合でも、使用貸借が成立することで不動産を無償で貸し出すことができるのです。

そんな共有不動産における使用貸借には、次の4つの特徴があります。

  • 口頭での約束でも成立する
  • 借主は共有者以外の人でも認められる
  • 使用貸借が認められれば不法占拠には当たらない
  • 使用貸借が認められれば賃料を請求できない

それぞれの特徴について、以下で見ていきましょう。

口頭の約束でも成立する

一般的な賃貸借契約では、契約書を交わすのが普通です。しかし、使用貸借では、契約書を交わさず、口約束をするだけでも有効性が認められます。先ほどの例で言えば、借家から追い出された友達から「家を無償で貸してほしい」と言われ、「いいよ」と返事をするだけで使用貸借は成立します。

ただし、契約書を交わさずに使用貸借を成立させた場合、その事実を知らない他の共有者と使用貸借が成立しているのかをめぐって争いになる可能性もあります。そのため、トラブル防止のためにも契約書を交わすことを推奨します。とはいえ、使用貸借は口約束でも成立するため、「契約書がないから使用貸借は成立していない」と主張することはできないのです。

借主は共有者以外の人でも認められる

使用貸借の借主は、共有者以外の第三者にも認められます。共有者でない人であっても、不動産を貸した理由や借主が抱えている事情を考慮した上で、使用貸借できるかどうかが決められます。そのため、他の共有者が自分の知らない人に対し不動産を無償で貸した場合でも、使用貸借が認められ、退去請求が認められにくくなるのです。

使用貸借が認められれば不法占拠には当たらない

たとえ口約束であっても、使用貸借が認められれば不法占拠には当たりません。一般的には、共有者でない第三者には不動産の占有権限は与えられません。しかし、使用貸借が認められれば、共有者から占有を認められていることになるため、当然ながら不法占拠には当たりません。そのため、自分の知らないところで使用貸借が成立している場合は、建物の明け渡し請求を提起しても認められることはないでしょう。

使用貸借が認められれば賃料を請求できない

冒頭でも解説したように、使用貸借とは、不動産を無償で貸し借りすることです。つまり、使用貸借が認められると、不動産を占有している人に対して賃料を請求することができません。そのため、賃貸借契約では賃料を支払わない借主に対する立ち退き請求は認められやすい傾向にありますが、使用貸借では賃料を支払わなくても立ち退き請求は認められない場合がほとんどです。

共有持分の使用貸借が認められる2種類の要件

共有持分の使用貸借が認められる要件は、以下の2種類があります。

  • 短期の使用貸借は「持分割合の過半数の同意」で認められる
  • 長期の使用貸借は「共有者全員の同意」で認められる

各要件の具体的な内容について、以下で見ていきましょう。

短期の使用貸借は「持分割合の過半数の同意」で認められる

共有不動産に対して行う行為は、「保存行為」「管理行為」「変更行為」の3つに分類されます。共有不動産では、各行為ができる際に条件が設定されています。

行為 行為の概要 条件
保存行為 共有物の現状維持をする行為 共有者単独で実行可能
管理行為 共有物を利用したり改良したりする行為 「持分割合の過半数の同意」が必要
変更行為 共有物の形や性質を変更する行為 「共有者全員の同意」が必要

この中で、短期の使用貸借は管理行為に該当します。短期の使用貸借とは、建物であれば3年以内、土地であれば5年以内の使用貸借を指します。表にも示したように、共有不動産の管理行為には「持分割合の過半数の同意」が必要です。

ここで注意が必要なのは、共有不動産の管理行為を行うために必要なのは、「人数」ではなく「持分割合」の過半数である点です。共有者が5人の土地で4人が使用貸借に反対していても、使用貸借に賛成している共有者の持分割合が2/3であれば、使用貸借は認められます。

長期の使用貸借は「共有者全員の同意」で認められる

一方、長期の使用貸借は変更行為に該当します。長期の使用貸借とは、建物であれば3年超、土地であれば5年超の使用貸借を指します。先ほどの表の通り、共有不動産の変更行為には「共有者全員の同意」が必要です。短期の使用貸借では「持分割合の過半数の同意」があれば認められますが、長期の使用貸借では「共有者全員の同意」を得なければなりません。なお、期間の明確な定めがない場合でも、客観的に長期間の利用が想定される場合は長期の使用貸借として扱われます。

ただし、以上に示した基準はあくまでも一般的な基準であって、最終的な判断は裁判所により行われる点に注意してください。

使用貸借が終了する2つの要件

使用貸借が終了するのは、次の2つの要件の一方を満たした場合です。

  • 「持分割合の過半数の同意」がある
  • 借主が死亡する

各要件の内容について、以下で見ていきましょう。

「持分割合の過半数の同意」がある

使用貸借を終了させる行為は、不動産の「管理行為」にあたります。共有持分の使用貸借が認められる要件でも触れたように、共有不動産の管理行為を行うためには「持分割合の過半数の同意」が必要です。先ほど同様、「人数」ではなく「持分割合」の過半数が必要であることを頭に入れておきましょう。

なお、期間・目的の取り決めがある使用貸借には注意が必要です。使用貸借の契約締結時に、期間・目的の取り決めをしていた場合、途中で終了させることができません。使用貸借や期間が満了したり目的が達成したりした場合に終了するため、それまでの間、途中で使用貸借を終了させることができないのです。

ただし、使用貸借の目的は曖昧に設定されている場合が多くあります。そのため、裁判で使用貸借の終了が認められるのかどうかは、使用貸借を結んだ経緯や使用貸借している人と共有者との人間関係などから判断されます。

借主が死亡する

借主が死亡することで、使用貸借は終了します。民法には、次のような規定が設けられています。

(民法597条3項)
使用貸借は、借主の死亡によって終了する。

そのため、原則として借主が死亡すると使用貸借は終了します。

しかし、「持分割合の過半数の同意」による終了と同じく、事前に「借主の地位を相続人に引き継ぐ」などの取り決めがあれば借主が死亡しても使用貸借が終了しない場合があります。民法597条3項の規定は必ず適用される規定ではなく、当事者の合意があれば当事者の合意が優先されるという「任意規定」であるからです。

つまり、民法597条3項で「使用貸借は、借主の死亡によって終了する。」と定めているけれども、当事者同士で「借主が死亡したら借主の子に地位を引き継ぐ」という取り決めをしていた場合、当事者の取り決めが優先されるのです。

貸主の死亡では終了せず、貸主の地位が相続人に引き継がれる

一方、貸主が死亡しても使用貸借は終了しません。貸主が死亡した場合、貸主の地位が相続人に引き継がれて使用貸借が継続します。

ただし、貸主が死亡した際に使用貸借の期間が満了したり目的が達成したりした場合や、「貸主の死亡により使用貸借が終了する」という事前の取り決めがある場合には使用貸借は終了します。

共有持分を使用貸借している人に賃料請求をするのは難しい

共有持分を使用貸借している人を退去させられない場合、共有持分を使用貸借している人に賃料請求はできないのか?と考えることがあるでしょう。

しかし、使用貸借が成立している場合、共有持分を使用貸借している人に賃料請求をするのも難しいのです。

以下では、なぜ賃料請求が難しいのか、賃料請求できるのはどのような場合かについて解説します。

使用貸借の黙認が続くと賃料請求はできない

使用貸借の状態を長い間黙認してしまうと、賃料請求をするのは難しくなります。

話し合いなどを経て使用貸借の契約が成立している場合はもちろん、話し合いをせず使用貸借についての合意をしていない場合でも、使用貸借が認められるケースがあります。つまり、使用貸借をしたという認識がなくても、不動産を無償で占有したという「事実」があり、長い間その状態を黙認してしまっていた場合、使用貸借がしてしまうのです。

使用貸借状態の黙認が続くと、打つ手が何もなくなってしまうため、誰かが不動産を占有する前に話し合うことで解決するしかありません。

不当利得に該当する場合は賃料請求が可能

一方、不動産の占有が不当利得に該当する場合は賃料請求が可能です。不当利得について、民法では以下のように定められています。

(民法703条)
法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者(以下この章において「受益者」という。)は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。

使用貸借に置き換えてみると、法的な手続きに基づかず不動産の占有を続けていると、不当利得に該当するといえます。例えば、他の共有者の同意を得ずに勝手に不動産を占有し始めた場合などが挙げられます。一人の共有者が不動産を占有することを決定する行為は管理行為に該当し、「持分割合の過半数の同意」を得なければなりません。しかし、他の共有者の同意を得ずに勝手に不動産を占有していれば、不動産の占有が法的な手続きに基づいていないため、不当利得に該当し、占有を始めた時点に遡って家賃を請求できます

共有持分の使用貸借を放置すべきでない2つの理由

共有持分の使用貸借を放置すべきでない理由として、以下の2つが挙げられます。

  • 人に貸していても税金・維持管理費が発生する
  • 借主が取得時効により不動産を乗っ取る可能性がある

なぜ共有持分の使用貸借を長期間続けてはならないのか、以下で詳しく見ていきましょう。

人に貸していても税金・維持管理費が発生する

共有持分を人に貸していても、税金や維持管理費は支払い続けなければなりません。具体的には、固定資産税や都市計画税などの税金や建物・土地の維持管理費用は共有者で負担する必要があります。

しかし、使用貸借は無償で不動産を貸し出す状態であるため、収入を得ることはできません。収入を得られないまま何十年にもわたって税金や維持管理費を支払い続けるのは賢い判断とは言えないでしょう。

一旦、使用貸借として貸し出す場合でも、その状態を放置せず、適切なタイミングで賃貸借契約に切り替えたり共有持分から抜け出したりするなどの対策を取るようにしましょう。

借主が取得時効により不動産を乗っ取る可能性がある

共有持分の使用貸借を放置していると、借主が取得時効により不動産を取得する可能性があります。取得時効とは、一定期間不動産を占有していると、その不動産の所有権を法的に取得できる制度です。

(民法162条)
二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

借主が他の共有者の了解なしに10年間もしくは20年間、不動産の占有を続けた場合でも、取得時効の主張が認められるリスクが高まります。取得時効の主張をされる事態を防ぐためには、可能な限り早めに使用貸借の状況から抜け出すようにしましょう。

共有持分の使用貸借で起こりうるトラブル事例

共有持分の使用貸借で起こりうるトラブル事例として、以下の3つが挙げられます。

  • 他の共有者が借主に対して建物の明け渡し請求を起こす
  • 他の共有者が建物に居座り使用貸借を主張してくる
  • 借主の相続人が退去しない

それぞれどのようなトラブルであるのかを、以下で詳しく見ていきましょう。

他の共有者が借主に対して建物の明け渡し請求を起こす

相続により兄弟2人で所有している家を、兄が弟に相談することなく兄の友だちに貸した場合に起こりやすいトラブルです。

兄は「友だちが家賃を滞納して家を追い出され、住む場所がなくなったから」などの理由から家を貸す判断をしています。しかし、弟は知らない人であったため、「知らない人に住んでほしくないし、そもそも兄の友だちを住まわせることに対する相談がなかった」という理由から、兄の友だちを追い出すように求めたり、場合によっては建物の明け渡し請求をすることを示唆したりすることもあるでしょう。

しかし、このような場合では、兄の友だちの使用貸借が認められ、弟が家の明け渡し請求を提起しても、過去の判例から弟の請求が否定されることがわかっています。

共有者の一部の者から共有物を占有使用することを承認された第三者に対して、その余の共有者は、当然には、共有物の明渡しを請求することができない。
引用:最高裁判所判例集  昭和63年5月20日判決 診療所明渡請求事件 裁判要旨

しかし、令和3年に行われた民法改正により、上記の場合でも「持分割合の過半数の同意」があれば、住んでいる人に退去を求められるようになりました。そのため、友だちが退去しなければならない場合も起こりうる点に注意してください。

他の共有者が建物に居座り使用貸借を主張してくる

相続により兄弟2人で所有している実家は当面の間空き家となっていましたが、兄が弟に連絡をすることなく実家に戻って生活をするようになることで起きるトラブルです。

弟に連絡を入れずに実家に住み始めたため、兄が実家に住んでいる事実を弟が知るのは、兄が実家に住み始めてから長期間経った後になる可能性もあります。兄と弟はお互い実家の共有持分を持っているため、弟からすれば兄だけがその恩恵に預かるのは不公平だと感じるでしょう。

弟が兄が実家を占有していることを知らなかったのであれば、兄に対して持分割合に応じた額の家賃を請求することが可能です。しかし、もし何らかの理由により、兄が実家を占有していることを知っていれば、兄による実家の占有を黙認していたとみなされ、使用貸借が認められてしまう可能性があります。使用貸借が認められれば、当然ながら家賃の請求ができなくなってしまう点に注意してください。

借主の相続人が退去しない

使用貸借の大前提として、事前の定めがなければ借主の死亡により使用貸借は終了します。そのため、借主と相続人が同居していた場合、借主が亡くなったら相続人は使用貸借していた家から退去しなければなりません。

しかし、場合によっては借主の相続人が退去せず、ずっと使用貸借していた家で暮らし続けてしまうケースがあるのです。例えば、借主の介護をしていたため、仕事にありつくことができず、生活費を稼ぐのが難しい場合などが挙げられます。

とはいえ、事前の定めがなければ借主の相続人が住み続けられる法的根拠はないため、借主の相続人に対して不法占有を訴えられます。もし「借主の相続人が住み続けても良いけれど家賃は払ってほしい」と考えている場合は、訴訟を提起するのではなく、賃貸借契約を締結し、家賃を支払ってもらうこともできるでしょう。

共有持分の使用貸借におけるトラブルへの対処法

共有持分の使用貸借におけるトラブルには、以下の2つの対処法が使えます。

  • 共有物分割請求を起こす
  • 共有持分専門買取業者に売却する

それぞれの対処法について、以下で見ていきましょう。

共有物分割請求を起こす

共有物分割請求は、共有不動産の共有状態を解消するために、裁判所に分割を求める手続きです。使用貸借に関するトラブルが解決しない場合の最終手段として、共有物分割請求が使われることが多くあります。分割には「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3種類があります。

  • 現物分割:土地や建物を分割して、それぞれの共有者の単独名義にする方法
  • 代償分割:共有者のうち1人が共有持分を全て取得し、他の共有者に対して持分割合に応じた代償金を支払う方法
  • 換価分割:不動産を競売にかけて得た代金を分配する方法

共有物分割請求は、共有状態を解消するための有力な手段ですが、手続きが複雑で費用もかかります。その上、請求に対する判決が出るまでに半年以上の期間がかかるため、慎重に検討する必要があります。特に、請求相手が親族である場合、関係悪化は避けられないため、その点も考慮した上で考えることがおすすめです。

共有物分割請求訴訟を提起する方法について詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてお読みください。

共有持分専門買取業者に売却する

共有持分専門買取業者に売却することは、共有者間でのトラブルを迅速かつ効率的に解決する方法です。自分の持分だけを売却する場合、共有者全員の同意が不要です。そのため、他の共有者に相談したり交渉したりする必要がないため、迅速にトラブル解決に導けるのです。

不動産の一部の共有持分を買ったところで使い勝手が悪いため、個人や投資家相手に売却しようとしても、買い手が現れなかったり買取価格が相場より著しく低く設定されたりします。

一方、専門買取業者は、不動産の共有持分を専門に扱っているため、個人や投資家相手に売却するよりも相場に近い価格で売却できる場合が多いでしょう。また、買取価格で業者と合意すればすぐに売却できるため、通常の市場よりも迅速に売却が進む場合が多くあるのです。

共有持分専門買取業者に売却する場合は、複数の業者から見積もりを取り、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

共有持分の売却相場や共有不動産の売却方法については以下の記事で詳しく説明していますので、必要に応じて参考にしてみてください。

まとめ

共有持分の使用貸借は、短期の使用貸借は「持分割合の過半数の同意」、長期の使用貸借は「共有者全員の同意」で認められます。契約書を交わさなくても口約束があれば契約が成立するため、一般的な賃貸借契約に比べると効力が認められやすいと言えるでしょう。一方、共有持分の使用貸借を終了させるには、「持分割合の過半数の同意」を得るか、借主が死亡するかのいずれかを満たす必要があります。なお、期間や目的の定めがある場合は定められた事項が優先されます。共有持分の使用貸借に関連する内容でお困りの場合は、ぜひ本記事の内容を参考にトラブルへの対応をしてみてください。

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