共有持分の更正登記とは?必要な書類と4つのポイントも解説

共有持分の更正登記とは?必要な書類と4つのポイントも解説

持分を修正する場合には、「更正登記」が必要です。更正登記とは、持分割合の一部に誤りがある場合にその誤りを是正する手続きです。持分割合の登記は、原則的に不動産購入時の負担額などの出資割合に応じて定められます。出資割合と持分割合が異なる場合には、共有者間で財産の移動があったとみなされ贈与税が課せられる可能性があります。また、持分割合を正しく登記していないと住宅ローン控除が正しく受けられないなど、税金面でのリスクもあるため、誤りに気づいた際には速やかに更正登記を申請しましょう。

ただし、更正登記には「持分に影響のある共有者全員で行わなければならない」「共有者以外の協力や承諾が必要なケースがある」などの注意点もあります。権利関係者の協力が得られない場合は登記名義の回復ができる可能性がある点や、軽微な誤りは「登記の補正」で訂正できる点も覚えておきましょう。申請の不備や間違った登記を繰り返さないためには、弁護士や司法書士などの専門家に相談するのがおすすめです。

また、更正登記には必要な書類が多数あります。本記事ではケースごとの必要書類についてや、更正登記にかかる費用なども解説するので、更正登記を検討している方はぜひ参考にしてください。

更正登記は登記に誤りがある場合に是正する手続きのこと

更正登記とは、「所有権」や「抵当権」などの登記事項が間違っている場合に、訂正するため手続きです。更正登記を行うと、登記事項証明書(登記簿)の内容が正しい情報に修正されます。

共有不動産の場合は、持分割合を変更する場合に更正登記を行うことが多いでしょう。たとえば、夫婦で出資して不動産を購入した場合に出資割合と異なる持分割合で登記をしてしまったケースでは、共有者はそのままで更正登記で持分割合のみを訂正します。ただし、登記事項の全てが誤っている場合は更正登記は利用できません。その際は抹消登記が必要です。

持分割合の一部が誤っていたら更正登記が必要

更正登記ができるのは、登記内容の一部が誤っていた場合です。また、更正登記が認められるのは更正の前後に登記内容の「同一性」がある場合のみです。元の名義人から全く別の名義人へ登記が変更されるような場合や、別の不動産の住所で登記したケースなどには、同一性が無いとみなされて更正登記は認められません。持分更正登記の可否を以下の表にまとめましたので、どのようなケースで更正登記が可能なのかを確認しましょう。

名義人と持分割合
<更正前>
名義人と持分割合
<更正後>
更正登記の可否 備考
Aのみ A:2分の1
B:2分の1
単独所有から共有へ変更
A:2分の1
B:2分の1
Aのみ 共有から単独所有へ変更
A:2分の1
B:2分の1
A:3分の2
B:3分の1
持分割合の訂正
A:2分の1
B:2分の1
A:4分の2
B:4分の1
C:4分の1
登記名義人の追加
A:2分の1
B:2分の1
C:2分の1
D:2分の1
更正前の登記名義人以外の人物への修正

更正登記が必要なケースは、主に「単独所有から共有へ変更する場合」と「持分割合の誤りを訂正する場合」「登記名義人(共有者)を増やす場合」に分けられます。それぞれの要点を具体例と共に見ていきましょう。

単独所有から共有へ変更する場合

共有名義で登記するべきところを、誤って単独所有で登記してしまった場合に更正登記が行われます。たとえば、夫婦で2分の1ずつ出資して不動産を購入したにもかかわらず、誤って夫の単独名義で登記されてしまったというような場合です。このケースでは更正前と更正後ともに、名義人として夫が存在しています。そのため登記に同一性があると認められ、更正登記が可能です。逆に共有名義を単独名義へ変更する際も、同様に更正登記が必要です。共有名義から単独所有への変更も、更正前後で同一人物が関与していることが条件となります

持分割合が誤っている場合

共有名義として登記したものの、持分割合が誤って登記された場合も更正登記が必要です。具体的な例を挙げると、Aが3分の2、Bが3分の1の持分で不動産を共同購入したが、AとBそれぞれ2分の1ずつで登記されたケースなどが該当します。不動産購入時に自己資金割合の計算を間違うなどして、このようなケースが起こります。持分割合が正しく登記されていないと税金を多く払わないといけなくなる可能性があるため、誤りに気づいたらなるべく早く更正登記を申告しましょう。持分割合が誤っているために発生し得るリスクについては、「持分割合を正しく登記しない場合の3つのリスク」で後述します。

登記名義人を追加する場合

登記の変更によって、名義人が増加した場合にも更正登記を行います。たとえば、Aという人物からB、C、Dの3人が3分の1ずつ持分を相続をしたにもかかわらず、BとCの2人で2分の1ずつの登記を申請してしまった場合が当てはまります。この場合はBとCが2分の1ずつ所有している登記を、更正登記でB、C、Dが3分の1ずつ所有しているものに訂正します。

住所や名前など登記内容に誤字や脱字がある場合も更正登記が必要

名義人の住所や名前に誤字・脱字や間違いがあった場合は、登記の錯誤・遺漏を理由に更正登記を申請します。名義人の名前を誤って登記した場合には「所有権登記名義人氏名更正」を、住所を訂正したい場合には「所有権登記名義人住所更正」を行います。それぞれ具体的には以下のようなケースが該当します。

所有権登記名義人氏名

  • 登記した名前の漢字の一部を間違えた、漢字が抜け落ちていた
  • 登記時にすでに姓が変わっていたのに、旧姓で登記してしまった

所有権登記名義人住所更正

  • 住所の一部を誤って登記した、登記した漢字が間違っていた
  • 登記時にはすでに新しい住所へ引っ越していたのに、旧住所で登記してしまった

前述した通り、更正登記には更正の前後で同一性がある必要があります。住所や氏名の更正も同様のため、住所・氏名を更正登記するためには申請者と登記名義人が同じであると証明できる資料(住民票や戸籍の附票など)と、錯誤または遺漏であることを証する書面を用意しましょう。

登記事項の全てが誤っていたら抹消登記の申請が必要

更正登記には訂正前後に同一性があることが求められるため、登記事項の全てが誤っている場合には、更正登記は許されません。たとえば、更正登記前と後で当事者が異なるケースです。AとBで共有状態にあると登記されているものを、更正登記でCとDの共有状態だと訂正することはできないのです。その際は抹消登記を申請し、新たに所有権移転登記を申請する必要があります。

持分割合を正しく登記しない場合の3つのリスク

「持分割合が少しくらい間違っていたって大丈夫じゃないか?」と思う方もいるかもしれませんが、正しく登記がされていないとさまざまなリスクが発生する恐れがあります。

  • 住宅ローン控除の額が低くなる
  • 贈与税が余計にかかる
  • 購入資金援助を受けた場合の非課税枠が少なくなる

主に金銭面でのリスクが大きいため、登記に誤りがあれば放置せずに更正手続きをすることが重要です。

住宅ローン控除の額が低くなる

連帯債務やペアローンで共有不動産を購入している場合、実際の出資額よりも少ない持分割合で登記していると住宅ローン控除の対象額が低くなり、控除額が減少することに注意が必要です。住宅ローン控除の対象額の上限は、住宅を購入した際の出資額つまり持分に相当する額です。そのため、持分が正しく登記されていないと住宅ローンの控除額が低くなる可能性があります。

4,000万円の不動産を全額ローンで購入したとしましょう。その際に、Aが3,000万円、Bが1,000万円を出資しました。しかし、誤ってAとBが2分の1ずつ所有していると登記してしまうと、Aは本来3,000万円が住宅ローン控除の対象となるところ、4,000万円の2分の1にあたる2,000万円分しか対象とならなくなります。

結果的に住宅ローン控除を受けられる金額が大きく変わってしまうため、正しい登記が必要です。

贈与税が余計にかかる

実際に出資した金額割合よりも登記上の持分割合が多い場合、共有者の間で財産を移動したとみなされることがあります。そうなると、実際の持分と登記されている持分の差額が贈与税の対象となる可能性があるため注意しましょう。

先述の例と同じく、4,000万円の住宅をAが3,000万円、Bが1,000万円出して購入したが2分の1ずつで登記されていた場合は、Bが差額の1,000万円分をAから贈与されたとみなされ、贈与税が課せられる恐れがあります。

贈与税が課せられるのを防ぐには、税の申告期間前に所有権更正登記を済ませておく必要があります。贈与税の申告期間は贈与されたとされる年の翌年2月1日から3月15日までのため、それまでに更正登記を行っておくのがおすすめです。

購入資金援助を受けた場合の非課税枠が少なくなる

住宅を購入する際に、父母や祖父母から資金援助を受ける人もいると思います。住宅購入に際して資金援助を受けた場合には、一定の要件を満たすと贈与税が非課税になる特例制度があります。しかし、持分の登記が誤ったまま(本来の持分より少ないまま)だと、その持分に対する購入額のみが特例の対象となるため非課税枠が少なくなります。

たとえば、3,000万円の住宅を購入した際に1,000万円を父母から援助してもらったとします。しかし、持分登記を500万円分しかしていなかった場合には、本来1,000万円分あるはずの非課税枠が500万円分しか適用されません。正しく登記を行っていないと非課税枠が減少し、本来なら払う必要のない贈与税を払うことになります。

所有権更正登記に必要な書類

所有権更正登記を申請するには、さまざまな書類が必要です。また、持分割合が増加するのか減少するのかで、必要書類は異なります。ほかにも住所や氏名変更など、修正する内容によっても変わるためそれぞれに必要な書類を詳しく解説します。

どんなケースでも必要な書類

所有権更正登記を申請する際に、どのようなケースでも必要な書類があります。必ず必要になる書類のため、まずは以下の2種類を用意しましょう。

  • 登記申請書
  • 登記原因証明情報

登記申請書は相続によるものや売買、贈与などシチュエーションごとに法務局のHPから様式と記載例がダウンロードできます。「登記の事由」欄には「錯誤による更正」と記載します。
法務局│不動産登記の申請書様式について

登記原因証明情報はその登記が本当に正しいのかを証明する書類で、登記申請をする際には必ず必要です。たとえば夫婦でお互いに出資して不動産を得た場合、売買契約書など「どちらがどれだけお金を出したのか」を証明できる書面を添付します。

持分割合が増加する方に必要な書類

更正登記によって持分割合が増加する方(登記権利者)が用意する書類は以下の通りです。

必要書類 補足説明
印鑑 登記関係書類に押印する際に使用
※実印である必要はないが、シャチハタは不可
本人確認書類 運転免許証、パスポート、国民年金手帳、マイナンバーカードなど
「住所、氏名、生年月日」の記載があるもの

持分割合が減少する方に必要な書類

更正登記によって持分割合が減少する方(登記義務者)は、以下の書類が必要です。

必要書類 補足説明
登記済証または登記識別情報 不動産を取得した際の登記済証(権利書)か、登記識別情報のどちらかが必要
2005年以降の登記では登記済証は発行されず、12桁の符号からなる登記識別情報の通知が送付されています
実印 不正登記を防止するために実印が必要
印鑑証明書 発行から3ヶ月以内のもの用意すること
本人確認書類 運転免許証、パスポート、国民年金手帳、マイナンバーカードなど
「住所、氏名、生年月日」の記載があるもの

その他必要になる書類

上記書類の他にも、更正の事案に応じて必要な書類があります。

  • 住所に変更がある場合
  • 氏名に変更がある場合

2つのケースについて解説します。

住所に変更がある場合

登記記録上の住所を変更するのには、「転居などによって住所が変わった場合」と「市区町村の合併などで地番が変更された場合」の2つのケースがあります。それぞれで必要な書類が異なるので注意しましょう。

必要書類 補足説明
住民票または戸籍の附票 転居などによって登記記録上の住所を変更する際に必要
登記に記録されている住所から変更後の住所までの移動の履歴を明らかにするために提出します
地番変更証明書など 市区町村の合併や住居表示の実施に伴い、地番や住居表示が変更になった場合に必要

氏名に変更がある場合

結婚などで姓が変わっているにもかかわらず旧姓で登記した場合や、氏名の漢字を間違えた場合にも更正登記を行います。氏名に変更がある場合の必要書類は以下の通りです。

必要書類 補足説明
戸籍謄本(抄本) 婚姻などによる氏名の変更の履歴、氏名を間違えた場合は登記した時点で氏名が誤っていたことを証明するために必要
住民票または戸籍の附票 登記名義人と戸籍謄(抄)本に記載されている人物が、同一人物であることを証明するために必要
※本籍地の記載があるものを添付すること

共有持分の更正登記費用の目安

共有持分の更正登記を申請するには、どのくらい費用が必要なのでしょうか。所有権更正登記には主に「登録免許税」と「司法書士報酬」が必要です。登録免許税は、不動産の数✕1,000円で計算します。土地と建物の持分をそれぞれ更正した場合は、不動産の数が2つとみなされ登録免許税が2,000円かかります。

司法書士報酬は依頼する司法書士によって異なります。相場は3~5万円程度ですが、事前に費用について確認しておくと安心です

更正登記をする際の4つのポイント

更正登記をする際には、手続き上注意するべきポイントがあります。

  • 更正登記は持分に影響のある共有者全員で行う
  • 共有者以外の承諾が必要なケースがある
  • 共有者と連携が難しい場合は登記名義の回復を検討する
  • 登記申請をした直後なら「登記の補正」ができる場合がある

スムーズに更正登記を行うためにも、各ポイントをしっかりと押さえておきましょう。

更正登記は持分に影響のある共有者全員で行う

持分割合を修正する場合は、持分が増える人を「登記権利者」、持分が減る人を「登記義務者」として権利者と義務者が共同で登記申請をします。登記官は登記の可否を申請書の情報と添付書類で判断しなければなりません。持分に影響がある共有者全員(=登記権利者と登記義務者)が共同で申請することで、虚偽の登記が行われるのを防止しています。

ただし、もし本人が登記申請をできない場合は、代理人による申請も可能です。その際は登記権利者または登記義務者からの委任状を申請時に添付する必要があります。

共有者以外の承諾が必要なケースがある

持分に影響のある共有者以外の人の承諾が必要なケースもあります。たとえば、以下の場合には共有者以外の承諾を得なければ更正登記を申請できません。

  • 所有者が新たに加わる場合
  • 抵当権が設定されている場合

それぞれのケースについて、誰の承諾が必要なのか詳しく解説します。

所有者が新たに加わる場合

単独所有から共有へ修正したり、登記名義人を追加したりといった所有者が新たに加わるケースでは、前所有者と共同で更正登記をする必要があります。たとえば、AとBの共同名義で登記したものをAとBとCの3人の共有に修正する場合、ABCの3人に加えてAやBが所有者移転登記を受ける前の所有者も一緒に更正登記をしなければいけません。

抵当権が設定されている場合

抵当権がついている不動産の場合は、更正の前後で持分割合や所有者が変わると抵当権の範囲も変わる可能性があります。たとえば、AとBの共有状態になっている不動産を更正登記でAの単独所有に変更した場合、Bの持分に対して設定されていた抵当権が消滅してしまいます。そのため、更正登記で持分割合が変わったり所有者の変更がある際には、抵当権者(金融機関)の承諾が必要となることがあります。承諾が必要かどうかはケースバイケースですが、念の為更正登記を申請する前に金融機関へ相談すると良いでしょう。

また、抵当権が設定されている不動産の場合は所有権更正登記と同時に、抵当権の変更登記も必要です。上記のケースでは、Bの持分に対して効力のある抵当権が消滅しているため、改めて不動産全体に抵当権を設定する必要があります。

共有者と連携が難しい場合は登記名義の回復を検討する

共有者や権利関係者との連携が難しい場合は、「真正な登記名義の回復」登記が可能です。真正な登記名義の回復とは、本来の権利者以外の名義になっている登記を更正するのではなく、移転登記を行うことで本来の権利者名義へ正す方法です。

先ほど説明した所有者が新たに加わるケースでは、前所有者の協力が必要です。しかし、申請の際には権利書や実印、印鑑登録証明書、登記原因証明情報など多くの書類を揃えるのがハードルとなり、協力を得られない可能性も考えられます。また、抵当権者には更正登記に協力するメリットがあまりない点や、手続きが煩雑な点から抵当権者からの承諾を得られないのもよくあるケースです。

このように前所有者や抵当権者からの協力や承諾がない場合は更正登記はできませんが、代わりに真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記で正しい登記名義へ修正が可能です。ただし、真正な登記名義の回復を原因とする所有者移転登記は、あくまで例外的な制度です。そのため要件が厳しく、詳細な登記原因証明情報が必要となるため司法書士などの専門家に相談するのがおすすめです

登記申請をした直後なら「登記の補正」ができる場合がある

登記の誤りが即日訂正できるような軽微なもの、たとえば押印忘れや単純な記入漏れ、誤字脱字などの場合は「登記の補正」ができる場合があります。他にも添付書類の不足や登録免許税の計算間違いなども、補正で対応できることが多いでしょう。ちなみに、補正のみなら料金もかかりません。また、登記申請後に法務局から不備を指摘される場合があります。この場合は登記所に赴いて、指示に従って補正することで申請を受理してもらえる可能性があります。

共有持分の更正登記手続きの流れ

共有持分の更正登記手続きは、専門的な判断が必要だったり手続きが煩雑だったりと個人で行うのが難しいケースがあります。間違った登記を繰り返さないよう、迷ったらすぐに司法書士に相談するのが良いでしょう。司法書士へ依頼する場合の手続きの流れは以下の通りです。

  1. 司法書士へ「登記の間違い」「訂正したい内容」を伝える
  2. 司法書士から依頼人へ準備する書類を指示
  3. 依頼人が指示された書類を揃え、司法書士へ提出
  4. 司法書士が登記申請書を作成し、書類とともに法務局へ登記を申請
  5. 約10日~1ヶ月後、登記完了
  6. 法務局から「全部事項証明書(登記簿)」や「登記識別情報通知」などの書類を司法書士が受け取り、依頼者へ返却

法務局へ登記を申請してから完了するまでの機関は、各法務局によって異なりますがおよそ10日~1ヶ月程度かかります。

まとめ

共有不動産の持分割合を誤って登記してしまった際には、更正登記が必要です。持分割合が間違ったまま放置していると控除や税金面でのリスクがあるため、誤った持分割合はきちんと更正しましょう。また、更正登記では登記権利者と登記義務者で必要書類が異なったり、変更内容によって用意するべき書類があるので注意が必要です。持分を修正する必要のある共有者が共同で申請しないといけない点などいくつかポイントもあるため、不安な場合は司法書士へ相談すると良いでしょう。

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