共有持分に抵当権を設定できる？リスクや手続きの流れを解説

「事業資金を確保したい」「急な出費に備えて融資を受けたい」といった理由から、所有する不動産を担保に資金調達を検討する方もいるでしょう。

共有持分だけでも、他の共有者の同意を得ずに抵当権を設定することは可能です。自分の持分なら、自分の判断だけで担保にできるためです。

ただし、共有持分を担保にした借入には注意が必要です。希望する金額を借りられないことがあるほか、返済できなくなると家族にも影響が及ぶおそれがあります。

自分の持分だけを担保にした場合、原則として家族など他の共有者の持分まで競売にかけられることはありません。一方で、自分の持分が競売で第三者に売却されると、その第三者が家族と不動産を共有することになります。

新たな共有者から持分の売買や共有関係の解消を求められ、家族が交渉や裁判に巻き込まれる可能性もあります。

また、共有持分は買い手が限られるため、金融機関から担保として低く評価されたり、融資を断られたりすることもあります。

共有持分への抵当権設定を検討するなら、こうしたリスクと返済計画を確認したうえで、手続きを進めましょう。

• 債権者と金銭消費貸借契約や抵当権設定契約を締結する
• 債権者や司法書士と協力して抵当権設定登記を行う
• 必要に応じて登記事項証明書を取得して債権者に提出する

当記事では、共有持分に抵当権を設定できる条件、注意すべきリスク、手続きの流れや費用、返済できなくなった場合に起こることを解説します。

共有持分だけに抵当権は設定できる

共有持分だけでも、抵当権を設定することは可能です。不動産全体を担保にする必要はなく、自分が所有する持分だけであれば他の共有者の同意は不要です。

抵当権とは、借りたお金を返せなくなった場合に、金融機関などが担保にした不動産を競売にかけ、その売却代金から返済を受けられるようにする権利です。

例えば、兄弟で土地を2分の1ずつ共有している場合、兄は自分の持分2分の1だけに抵当権を設定できます。このとき、弟の持分は担保の対象になりません。

共有持分だけを担保にできる根拠としても、法務局の登記資料にも「持分抵当権設定」の記載例があります。

ただし、法律上は設定できても、実際に融資を受けられるかどうかは別の問題です。共有持分は担保としての評価が低くなりやすく、金融機関によっては融資を断られることもあります。

また、共有持分への抵当権設定で特に注意したいのは、借りたお金を返せなくなった場合です。

抵当権が実行されて自分の持分が競売で売却されると、見知らぬ第三者が新たな共有者になる可能性があります。その結果、家族が持分の売買交渉や共有関係を解消するための裁判に巻き込まれるおそれがあります。

共有持分に抵当権設定することのリスク

共有持分に抵当権を設定する際は、返済できなくなったときに自分の持分や家族へどのような影響があるかを理解しておきましょう。特に注意したいリスクは、次の3つです。

• 返済できなくなると、自分の共有持分を失うおそれがある
• 競売で第三者が共有者になると、家族が交渉や裁判に巻き込まれることがある
• 抵当権が残っていると、持分の売却や相続時に負担が生じることがある

返済できなくなると、自分の共有持分を失うおそれがある

共有持分を担保に借りたお金を返済できなくなると、金融機関などが抵当権に基づいて競売を申し立て、担保にした持分が「競売」という方法で売却されるケースがあります。落札者が代金を納めると、その持分の所有権は落札者に移ります。

例えば、兄弟が実家を2分の1ずつ共有し、兄が自分の持分だけを担保にお金を借りた場合を考えてみましょう。

兄が返済できず競売になれば、売却の対象は原則として兄の持分です。弟の持分までこの抵当権によって直接競売にかけられるわけではありませんが、兄の持分は売却をしなければなりません。

また、競売の売却代金で借入金を返しきれなければ、原則として残りの返済義務も続きます。共有持分を失っても借入金が残るおそれがあることを理解しておきましょう。

競売で第三者が共有者になり、家族が交渉や裁判に巻き込まれることがある

自分の共有持分が競売で第三者に渡ると、その第三者が新たな共有者になります。他の共有者は自分の持分を失わなくても、知らない相手と不動産を共有することになります。

新たな共有者から「あなたの持分を売ってほしい」「私の持分を買い取ってほしい」と交渉を求められることがあります。また、民法第256条に基づき、共有状態の解消を求める「共有物分割請求」を受ける場合もあります。

話し合いがまとまらなければ裁判になる可能性があり、裁判所の判断によっては不動産全体を競売で売り、代金を分ける結果になることもあります。自分の持分だけに抵当権を設定しても、後から他の共有者が交渉や裁判に対応することになる点が、このリスクの重要なところです。

相談事例：弟の借入をきっかけに兄弟関係が悪化したケース

弊社に寄せられた相談では、兄弟で相続した実家の持分を弟が事業資金の担保にしていました。その後、返済できなくなり、弟の持分は競売で投資家に売却されました。

投資家から持分売買の連絡を受けた兄は、弟が実家の持分を担保にしていたことを知って困惑し、兄弟間の関係も悪化したといいます。自分の持分が担保になっていなくても、新しい共有者への対応や家族間の対立が生じ得ることがわかります。

相談事例：共有物分割請求を受け、売却先に悩んだケース

抵当権の実行による競売に限らず、共有持分が第三者に渡った後には、売買交渉や共有物分割請求をめぐる問題が起こることがあります。

弊社には、共有持分を取得した買取業者から共有物分割請求を受けた方からも相談がありました。その方は、もともと不動産を売りたくないと考えており、請求してきた業者も信用できないと感じていたため、その業者へ自分の持分を売却することは避けたいという意向でした。

そこで、不動産を残す方法や、売却するとしても別の相手を選べないかなど、今後の対応について弊社にご相談されました。このように、第三者が共有者になると、望まない交渉や共有関係の解消への対応を迫られることがあります。

抵当権が残っていると、共有持分の売却や相続時に負担が生じることがある

抵当権が付いた共有持分は売却自体が一律に禁止されるわけではありません。しかし、抵当権が残ったままでは買い手が競売のリスクを負うため、希望する条件で売却しにくくなることがあります。

売却するときは、売却代金で借入金を返済して抵当権を抹消できるか確認することが大切です。売却代金だけでは完済できない場合、抵当権を外すために金融機関などとの調整が必要になることもあります。売りたいときに、すぐ売れるとは限らないという点に注意が必要です。

また、抵当権は持分の所有者が亡くなっても自動的には消えません。その持分を相続する家族は、抵当権の内容や借入金が残っているかを調べ、持分をどう扱うか判断しなければならない場合があります。

亡くなった方自身が借主だったか、他人の借入のために担保を提供していたかなどによって、相続人の返済義務は異なります。

このように、抵当権を設定した影響は借入中だけではなく、将来その持分を売却したいときや、家族が相続するときにも及ぶ可能性があります。

共有持分に抵当権を設定するまでの流れ

共有持分を担保にお金を借りる場合は、まず融資に対応する金融機関などへ相談し、審査を受けます。融資が認められたら契約を結び、抵当権設定登記を進めます。大まかな流れは次のとおりです。

1. 融資を申し込み、審査を受ける
2. 借入契約と抵当権設定契約を結ぶ
3. 抵当権設定登記を行い、融資を受ける

融資を申し込み、審査を受ける

金融機関などに、必要な金額や借入目的を伝えて融資を申し込みます。共有持分だけを担保にできるかどうかは、申込先によって異なります。事前に取り扱いの有無を確認しましょう。

審査では、持分割合や不動産の状況、ほかの共有者との関係などに加え、申込者の収入・返済能力も確認されます。担保の評価額と借りられる金額が同じになるわけではありません。

借入契約と抵当権設定契約を結ぶ

審査に通ったら、お金を借りる条件を決める「金銭消費貸借契約」と、共有持分を担保にする「抵当権設定契約」を結びます。契約書が一体になっている場合もあります。

借入額、金利、返済期限に加え、どの不動産の誰の持分に抵当権を設定するかを確認してください。親族など別の人の借入を担保する場合は、共有持分の所有者と借主が異なることもあります。

抵当権設定登記を行い、融資を受ける

抵当権設定の契約後、不動産を管轄する法務局に抵当権設定登記を申請します。登記では、不動産全体ではなく、どの共有者の持分を担保にするのかを明確にします。

原則として、持分の所有者と金融機関などの抵当権者が共同で申請します。実際の申請は司法書士に依頼することが多く、金融機関が司法書士を指定する場合もあります。

融資の実行と登記申請は、同じ日に行うこともあります。登記完了後の登記事項証明書を誰が取得・提出するかも含め、金融機関と司法書士の案内に従って進めてください。

共有持分の抵当権設定登記で必要な書類

共有持分の抵当権設定登記で必要な書類は、所有者・抵当権者の属性や登記内容によって変わります。まずは、主なものを用途別に確認しましょう。

印鑑証明書は通常、発行後3か月以内のものを求められます。持分の所有者と借入金の債務者は、必ずしも同一人物ではありません。誰の書類が必要かは、契約・登記の当事者を確認して判断します。

書類をすべて自分で準備するとは限りません。抵当権設定契約書など金融機関が用意するものもあるため、事前に一覧を受け取るとスムーズです。申請書と記載例は法務局の公式サイトで確認できます。

共有持分の抵当権設定登記にかかる費用

抵当権設定登記には、登録免許税、司法書士への報酬、証明書の取得費用などがかかります。金額は借入の内容や登記する不動産の数などによって異なります。

登録免許税｜原則として債権額の0.4％

抵当権設定登記の登録免許税は、原則として債権額 × 0.4％で計算します。例えば、債権額1,000万円なら4万円です。共有持分だけを担保にする場合でも、通常の抵当権設定と同じ税率が基本です。

住宅の新築・取得などに伴う一定の抵当権設定登記では、要件を満たすと0.1％への軽減措置があります（2027年3月31日まで）。共有持分への設定だからといって自動的に軽減されるものではなく、事業資金の借入などは原則として対象外です。詳しくは国税庁の案内で確認してください。

司法書士報酬｜依頼先と手続きの内容によって異なる

司法書士に登記申請を依頼する場合、報酬がかかります。一般的な抵当権設定登記では3万～5万円程度を一つの目安とすることもありますが、統一料金ではなく事務所によって異なります。

共有持分の取得・登記経緯の調査や住所変更登記などが必要な場合、費用が増えることもあります。日本司法書士会連合会も、報酬は事務所ごとに決められると案内しています。依頼前に報酬と実費を分けた見積もりを確認しましょう。

書類取得などの実費｜取得方法によって異なる

登記事項証明書や印鑑証明書などの取得にも費用がかかります。例えば、登記事項証明書の手数料は次のとおりです。

※いずれも通常の50枚以内の手数料です。詳しくは法務省の登記手数料案内をご確認ください。

住民票や個人の印鑑登録証明書などの手数料は、自治体や取得方法によって異なります。ほかに郵送費・交通費がかかる場合もあります。

返済できず抵当権が実行された場合の流れ

返済が遅れたからといって、必ず直ちに競売になるわけではありません。返済ができない状態が続くと、借入の契約内容などに応じて、一括返済の請求や抵当権の実行につながる場合があります。

督促を受け、残額の一括返済を求められることがある

返済が遅れると、金融機関などから支払いを求める通知が届くことがあります。その際には遅延損害金が発生する場合もあります。

返済しない状態が続き、契約上の「期限の利益」（分割で返済できる権利）を失うと、残りの借入金を一括で返すよう求められる場合があります。保証会社が借主に代わって返済する場合でも、通常は保証会社に対する返済義務が生じます。

支払いが難しいときは、競売が始まる前に金融機関などへ相談してください。持分の売却で返済する方法もありますが、売却代金で完済できない場合は抵当権の抹消に向けた調整が必要です。

金融機関などが裁判所に競売を申し立てる

返済などによる解決ができなければ、抵当権者が不動産を管轄する地方裁判所に競売を申し立てる場合があります。

裁判所が競売開始を決定すると、対象となる共有持分について差押えの登記が行われ、物件の調査・評価などが進められます。その後、購入希望者の入札、売却許可の判断という流れになります。

具体的な競売の流れは、裁判所の案内でも確認できます。

落札者が代金を納付すると共有持分の所有権が移る

裁判所の売却許可が確定し、落札者が指定された期限までに代金を納付すると、担保となっていた共有持分の所有権が落札者へ移ります。所有権移転登記は裁判所の手続きで行われます。

競売代金は債権者への返済などに充てられますが、全額を返しきれなければ、原則として残った借入金の返済義務は続きます。

共有持分の抵当権についてよくある質問

よくある質問

まとめ

自分の共有持分だけに抵当権を設定することは、他の共有者の同意がなくても可能です。ただし、金融機関の審査によっては共有持分だけでは融資を受けられない場合もあります。

借入金を返済できなくなれば、担保にした持分が競売で売却され、家族が第三者と共有することになるおそれがあります。また、完済後には抵当権抹消登記が必要で、返済中の売却や相続では抵当権の取り扱いを確認しなければなりません。

資金調達を検討するときは、必要な融資額・返済計画・担保にする範囲を確認しましょう。すでに抵当権付きの共有持分を所有していて売却を考えている場合は、借入先と残債額、抵当権を抹消できる条件を整理したうえで、売却先や金融機関などに相談することが大切です。