共有持分割合の決め方は？基礎知識から購入・相続時の計算シミュレーションまで解説

共有持分割合とは、複数人が同じ不動産を所有している「共有名義不動産」において、それぞれの共有者がどれだけの所有権を持つかを「2分の1」「3分の1」などの分数で表したものです。

共有持分割合は、購入の場合は各人が実際に出したお金の割合によって、相続の場合は相続の方法によって決まります。

※「購入」「相続」をクリックまたはタップすると、それぞれの決め方と計算シミュレーションの見出しに移動します。

決まった共有持分割合は、固定資産税や修繕費の負担、家賃収入や売却代金の分け方、管理方法の決定などの基準になります。共有持分割合を正しく把握していないと、これらに関して共有者の間で意見が対立することも少なくありません。

また、購入時に各人が出したお金と共有持分割合がずれていると、贈与税がかかったり、住宅ローン控除の対象額が減ったりするおそれがあります。思わぬ税金の負担や共有者同士のトラブルを避けるためにも、共有持分割合を決める前に正しい考え方を確認しておきましょう。

当記事では、共有持分割合の基礎知識から、購入・相続時の計算シミュレーション、共有持分割合によって共有者の権利や負担がどう変わるのか、決める際の注意点まで解説します。また、割り切れない場合の考え方や、現在の共有持分割合の調べ方なども紹介しています。

共有持分割合とは「不動産全体に対する所有権の割合」

共有持分割合とは、同じ不動産を複数人で所有している「共有名義不動産」において、それぞれの共有者がどれだけの所有権を持つかを表したものです。

共有持分割合は、不動産全体を「1」とした場合に、「2分の1」「3分の1」などの分数で表します。同じ不動産の共有者全員の持分を足すと、必ず1になります。

共有持分の分け方の簡単な例は、次の通りです。

共有持分割合は、不動産に関する費用の負担や、家賃・売却代金の分け方、管理方法の決定などの基準になる重要な情報です。共有持分割合を正しく決めておかないと、負担や収益などを分けるときや、不動産全体の管理ルールを決めるときに、共有者間でトラブルが生じるおそれがあります。

このように共有持分割合は費用や収益、管理の基準になるものですが、不動産のどの部分を使えるかを決めるものではありません。実際に弊社に共有持分のご相談をいただく方の中には、「共有持分割合は、不動産を物理的に使える範囲を決めている」と勘違いされている方がよくいらっしゃいます。

例えば、「持分が2分の1だから、2階だけを自分専用に使う」「土地の共有持分割合が4分の1なので、100㎡のうち25㎡だけを使用して建物を建てる」といった考え方は誤りです。共有持分割合は、使える場所や広さではなく、共有名義不動産全体に対して持つ所有権の大きさを表しています。

共有持分割合を決める主なタイミングは、「夫婦でお金を出し合ってマイホームを購入する」「親から不動産を兄弟で相続する」といった購入・相続の2つです。購入の場合は各人が出したお金の割合、相続の場合は法定相続分・遺言・遺産分割協議をもとに決めるのが基本です。

決まった共有持分割合は、共有者全員の氏名・住所とあわせて登記します。共有者ごとの持分割合も登記する内容に含めることは、不動産登記法第59条第4号で定められています。

原則として共有持分は均等に分けるというのは本当？

結論からいうと、共有持分を均等に分けるのが原則というわけではありません。

民法第250条では、各共有者の持分割合は等しいものと「推定する」と定められています。これは、共有持分割合が明らかでない場合に、ひとまず等しいものとして扱うという考え方です。

購入時の出資額や相続の内容が明らかな場合は、それらをもとに共有持分割合を決めます。

購入の共有持分割合の決め方と計算シミュレーション

不動産を何人かで協力して購入するときは、各人が実際に出し合ったお金の割合に合わせて、共有持分割合を決めるのが基本です。土地を購入して家を建てるときや、中古物件を購入する場合も考え方は同じです。

購入時の共有持分割合は、お金を貸す金融機関や登記を行う司法書士が決めるものではありません。不動産を購入した人同士が、「誰が」「いくら出したのか」をもとに決定します。

購入資金の出し方ごとの基本的な割合の決め方は、次の通りです。

以下では、上記の3パターンそれぞれについて、共有持分割合の決め方および計算シミュレーションについて解説します。なお、当記事では共有持分割合をわかりやすくするため、諸経費を考慮せずに計算しています。

購入時の共有持分割合を決める際の諸経費の考え方

不動産を購入する際には、購入代金以外にも、仲介手数料、不動産取得税、登記にかかる費用などの諸経費がかかります。共有持分割合の計算に諸経費を含めるかどうかは、法律では定められていません。

実務では、購入代金に取得に伴う諸経費を加えた総額をもとに、各人の負担割合を計算するのが一般的です。例えば、4,000万円の不動産を購入し、持分の計算に含める諸経費が500万円の場合は、各人が負担する購入代金と諸経費の合計を、4,500万円で割って計算します。

なお、引っ越し代や家具の購入費などは、不動産を取得するための費用ではないため、基本的に持分の計算には含めません。

費用の内容や誰が負担したかによっては、共有者の間でお金を精算する必要が出たり、贈与税の問題が生じたりする場合もあるため、税務上の扱いは税理士、登記する持分割合については司法書士に確認しましょう。

自己資金で不動産を購入した場合の共有持分割合

夫婦がそれぞれお金を出し合うなど、自己資金のみで不動産を購入する場合、各人が負担した金額を、不動産の購入代金で割れば共有持分割合を算出できます。自己資金とは、預貯金や現金など、借入ではない自分のお金のことです。

以下では、具体的な計算シミュレーション例を3つ紹介します。

□計算例1：夫婦で5,000万円のマイホームを自己資金だけで購入する場合

□計算例2：3人で5,000万円の賃貸アパートを自己資金だけで新築する場合

□計算例3：夫が2,000万円の土地を購入し、その上に夫婦で3,000万円のマイホームを新築する場合

住宅ローンを借りて購入する場合の共有持分割合

金融機関から住宅ローンを借りて住宅を購入・新築する場合、「自分で用意したお金（自己資金）」と「その人が返す分の借りたお金（借入元本、利息は含めない）」を足した金額をもとに、持分割合を計算します。

例えば、5,000万円の不動産をA・Bの2人で購入すると仮定します。

Aは自己資金で2,500万円を支払い、Bは住宅ローンで2,500万円を借りて支払います。この場合、2人とも2,500万円ずつ出したことになるため、共有持分割合はA・Bでそれぞれ2分の1です。

ただし、住宅ローンにはいくつかの借り方があり、借り方によって「誰が借りたお金」として計算するかが変わります。住宅ローンでよくある3つの借り方は、次の通りです。

一方だけが借りる場合（単独ローン・連帯保証型）

夫婦のうち一方だけが借りる単独ローンの場合、借りたお金はすべて借りた人が支払ったものとして共有持分割合を決めます。

例えば、夫が自己資金2,000万円に加えて住宅ローンを2,000万円借りた場合は、借りた分も含めて、夫が4,000万円を出したものとして計算します。

□計算例：5,000万円のマイホームを単独ローンと自己資金で購入する場合

仮に、妻が夫の単独ローンの連帯保証人になっても、返済を保証する立場になるだけで、妻自身が購入資金を出したことにはなりません。連帯保証人になること自体は、共有持分割合には影響を及ぼしません。

なお、連帯保証人の妻が夫の代わりにローンを返済したとしても、立て替えた分だけ妻が共有持分を取得するわけではないので注意しましょう。

妻が代わりに返済した分は、夫に対して後から請求できます。そのため、妻は夫の借金を一時的に立て替えただけであり、不動産を購入するためにお金を出した扱いにはならないのです。

立て替えたお金の代わりに持分を受け取りたい場合は、夫婦の間で、その内容をはっきり取り決めておく必要があります。持分を受け取る際は、登記の手続きや税金も関わるため、司法書士や税理士に相談しながら進めてください。

それぞれが別々に借りる場合（ペアローン）

ペアローンとは、夫婦などがそれぞれ自分の名義で、住宅ローンを1本ずつ借りる方法です。一般的なペアローンは、夫婦それぞれが購入する住宅の持分を持つことが、融資の条件となっています。

ペアローンの場合、夫は夫が借りた分、妻は妻が借りた分を自己資金に足して共有持分割合を計算します。

□計算例：5,000万円のマイホームについて、夫が1,000万円、妻が2,000万円を借りるペアローンを使い、残額を夫婦それぞれの自己資金で均等に支払う場合

1本のローンを共同で借りる場合（連帯債務型）

連帯債務型の住宅ローンを利用する場合、借りた人全員が、金融機関に対して借りたお金の全額を返す責任を負います。

一方で、実際に誰がいくら返済するかは、お金を借りた人で話し合って決めます。この金額を「内部負担」といい、連帯債務型ではこの内部負担に応じて共有持分割合を決めるのが一般的です。

例えば、夫婦が連帯債務型の住宅ローンで3,000万円を借りて3,000万円の家を購入し、内部負担を夫1,500万円・妻1,500万円とした場合、共有持分割合は夫婦で2分の1ずつになります。

もし夫が3,000万円全額を返済したとしても、購入時にはすでに内部負担が決まっているため、返済を理由として夫の共有持分が増えることは基本的にありません。

内部負担は、借りる人それぞれの収入や返済できる額を踏まえて決定し、実際の返済もその取り決め通りに行うことが大切です。

□計算例：5,000万円の家を、連帯債務型のローン4,000万円と夫婦の自己資金で買う場合

親から資金援助を受けた場合の共有持分割合

親からお金を援助してもらう場合は、そのお金が「贈与してもらう」「お金を借りる」「親自身も購入者としてお金を出す」のどれにあたるかによって、誰の持分として計算するかが変わります。

親から贈与・借入を受けた場合は、原則として受け取った人の購入資金として共有持分割合を決めます。

例えば、妻が自己資金1,000万円に加えて親から3,000万円の贈与を受けた場合は、親から受け取った分も含めて、妻が4,000万円を出したものとして計算します。

□計算例1：5,000万円のマイホームを購入する際、自己資金に加えて、妻が親から3,000万円の贈与または借入を受けて全額を購入資金に充てた場合

一方、親自身も購入者としてお金を出した場合は、出した金額に応じて親も共有持分を取得します。

□計算例2：5,000万円のマンションを、夫婦と夫の父親の3人でお金を出し合って購入する場合

もし親が共有者になると、親が亡くなったときに親の持分が相続の対象となり、共有者が増えて売却や管理の話し合いがまとまりにくくなるおそれがあります。親と共有状態になるべきかどうかは、購入前に検討しておきましょう。

なお、親から贈与や借入を受けてマイホームを購入した場合、契約内容、金額、購入後に登記した共有持分割合などによっては、別途贈与税が発生する可能性があります。詳細は、当記事の「余計な贈与税が発生しないように持分割合を確認する」をご覧ください。

相続時の共有持分割合の決め方と計算シミュレーション

相続においては、家を購入したときのように、出したお金をもとに共有持分割合を計算するわけではありません。

亡くなった人の共有持分を誰がどれだけ受け継ぐかは、「法律で決まった割合はどうか」「遺言があるか」「相続人の話し合いでどう決めたか」によって決まります。

このうち、もとになるのは法律で決まった割合である法定相続分です。ただし、遺言があれば原則として遺言の内容が優先されます。

また、相続人全員が話し合う遺産分割協議で合意すれば、法定相続分とは異なる割合で分けることもできます。

ここからは、父親が亡くなり、母親と子ども2人が相続するケースで、基準となる法定相続分から順に3つの決め方を解説します。

相続で取得した共有持分には相続税がかかる可能性がある

相続によって共有持分を引き継いだ場合、引き継いだ持分の割合に応じた「相続税評価額」が、相続した財産として数えられます。

例えば、相続税評価額が3,000万円の不動産の共有持分を3分の1相続した場合は、1,000万円分の財産を相続したものとして扱われます。

亡くなった人の遺産の総額が基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超えると、相続税がかかる場合があります。例えば、相続人が母親と子ども2人の場合、基礎控除額は4,800万円です。

法定相続分に従う場合の共有持分割合

遺言書や遺産分割協議で相続割合を決めない場合は、民法で定められた相続割合である法定相続分に従って、不動産の共有持分割合を決定します。

法定相続分で共有持分割合を決める際は、まず「誰が相続人になるのか」を確認する必要があります。民法では、亡くなった人との関係によって相続順位（相続人になる順番）が決まっており、どの順位の人が相続人になるかによって、法定相続分も変わるためです。

※子ども、直系尊属、兄弟姉妹がそれぞれ2人以上いる場合は、原則としてその割合を均等に分けます。
※配偶者がいない場合は、もっとも順位の高い人たちが相続人となり、遺産全体を相続します。

亡くなった人の配偶者は、常に相続人になります。

配偶者以外の人は、上の表の順位で配偶者と一緒に相続人になります。前の順位の人がいる場合、後の順位の人は相続人になりません。

□計算例1：父親が亡くなって母親と子ども2人が父親の単独名義不動産を相続する場合

一方で、相続する不動産が単独名義ではなくもともと共有名義だった場合、相続対象となるのは亡くなった人の共有持分のみです。

例えば、両親が2分の1ずつ所有していた不動産で父親が亡くなった場合は、父親の共有持分2分の1のみが相続され、母親の持分は原則として動きません。

□計算例2：父親と母親が2分の1ずつ共有していた不動産を、母親と子ども2人が法定相続分で相続する場合

母親はもともと持っていた2分の1に、父親の持分から受け継いだ4分の1が加わり、相続後の共有持分割合は4分の3になります。

不動産の相続における法定相続分や相続順位の考え方については、以下の記事で詳細を解説しています。

有効な遺言書が残っている場合の共有持分割合

亡くなった人が遺言で「不動産を誰にどれだけ受け継がせるか」を決めていた場合は、原則として遺言の内容に沿って共有持分割合を決めます。遺言とは、亡くなった人が生前に、自分の財産を誰にどう引き継がせるかを書き残したものです。

遺言の内容は、原則として遺産分割協議や法定相続分よりも優先されます。そのため、遺産分割協議や法定相続分で財産を分けた後に有効な遺言書が見つかると、遺産の分け方をやり直さなければならない場合があります。

□計算例：父親が単独で所有していた不動産について、遺言書で取得割合を指定していた場合

ただし、配偶者や子ども、父母など一定の相続人には、法律で最低限保障された取り分である「遺留分」があります。遺言によって取り分が遺留分を下回った相続人がいる場合は、遺言や贈与で財産を受け取った人に対して、不足分のお金を請求できる可能性があります。

遺留分を請求しても、不動産の共有持分割合が自動的に変わるわけではありません。2019年7月1日以降に始まった相続では、遺留分は原則としてお金で請求する必要があり、共有持分を直接取得できるわけではないためです。

遺産分割協議で遺産を分ける場合の共有持分割合

相続人全員で、遺産を誰がどれだけ受け継ぐかを話し合うことを「遺産分割協議」と呼びます。遺産分割協議で不動産の分け方を決めた場合は、その内容に従って共有持分割合が決まります。

遺産分割協議の特徴は、原則として相続人全員の合意さえあれば、どのような割合で分けても成立することです。

法定相続分は、あくまで話し合いがまとまらなかったときの目安であるため、相続人全員が納得していれば法定相続分とは異なる分け方にもできます。

遺言書がある場合でも、前述の通り、相続人全員と、受遺者や遺言執行者がいればその人たちも合意することで、遺言書の内容と異なる割合で分けられる場合があります。

□計算例：父親が単独で所有していた不動産について、子ども2人のみに相続させるよう遺産分割協議で合意した場合

上記のケースのように母親が不動産を受け取らない場合、そのままでは母親が受け取る遺産が少なくなってしまいます。遺産分割協議を円滑に進めるためには、母親に預貯金など他の遺産を多めに分けるといった方法が考えられます。

共有持分割合によって不動産の権利や負担・収入の分け方はどう変わる？

民法上の原則として、共有持分割合は、不動産に関する費用の負担や収入の分配、管理方法の決定などの基準となります。

以下では、共有持分割合が影響する権利や負担・収入などについて解説します。

共有名義不動産全体の使用

共有持分を持つ人は、民法第249条に基づき、持分割合の大小にかかわらず、不動産の全体を持分に応じて使用できます。

そのため、他の共有者が持分割合の大小だけを理由として、住んでいる共有者を一方的に追い出すことは原則として認められません。

ただし、共有者の間で特別な約束がない限り、自分の持分を超えて不動産を使っている共有者は、他の共有者に使用の対価を支払う義務があります。

例えば、共有持分を2分の1ずつ持つ共有者AとBがいて、Aだけが住んでいてBがまったく使えない状態だとします。この場合、Aは自分の持分を超えて使っていると判断されやすく、BはAに対して、Bの持分に相当する家賃相当額の支払いを求められる可能性があります。

請求できる金額は、使い方や共有者の間の約束などによって判断されます。トラブルを防ぐために、「誰が住むのか」「使用料を払うのか無料にするのか」などを、あらかじめ共有者の間で決めておきましょう。

なお、持分割合の過半数で使い方を決めた場合など、住んでいる共有者に明け渡しを求められるケースもあります。管理ルールへの違反などによる明け渡し請求については、以下の記事をご覧ください。

不動産の管理行為に関する持分割合の考え方

管理行為とは、不動産の性質を変えずに、利用したり改良したりするための行為です。主な例は、次の通りです。

• 誰が住むか、どの部分をどう使うかを決める
• 共有名義不動産全体の管理者を選ぶ・やめさせる
• すでに結んでいる賃貸借契約を解除する
• 外壁や屋上防水の大規模修繕など、形や用途を大きく変えない工事（軽微変更）を行う

民法第252条における共有名義不動産への管理行為が認められるかは、共有者の人数ではなく、行為について同意する人の持分割合の合計が過半数（2分の1を超える）かどうかで決まります。民法上は「持分価格の過半数」と難しい表現が用いられていますが、実務上は共有持分割合の過半数と考えて差し支えありません。

そのため、共有持分割合が大きい人ほど、管理行為をするかどうかを決めるときの影響力が大きくなります。

例えば、共有者3人の持分割合が、Aは5分の3、BとCは5分の1ずつの場合、Aは1人で過半数を持っているため、原則としてAの意思だけで管理行為を決められます。

逆に、BとCの2人が同意しても、2人の持分割合の合計は5分の2で過半数に達しないため、管理行為は認められません。人数では3人中2人と多数派でも、持分割合で見ると少数派になるということです。

管理行為以外の行為に必要な同意について

雨漏りの修理など、不動産の現状を維持する「保存行為」は、共有持分割合にかかわらず各共有者が1人でできます。また、自分の共有持分のみの売却や贈与などは、自分の持分は自分のものであることから、他の共有者の同意なく自由にできます。

一方で、建物の増改築など形や用途を大きく変える「変更行為」や、不動産全体の売却などの「処分行為」には共有者全員の同意が必要です。また、一般的な賃貸借契約で不動産全体を貸し出す場合も、原則として全員の同意が必要になります。

例えば共有持分割合100分の99の賛成を得たとしても、100分の1が反対すれば、これらの行為は原則として認められません。

固定資産税や修繕費などの不動産に関する負担

民法第253条では、共有名義不動産の共有者は、不動産にかかる管理費用や税金などを共有持分割合に応じて分け合うのが原則と定められています。

下記の負担が、例として挙げられます。

• 共有名義不動産にかかる固定資産税・都市計画税
• 雨漏りや外壁のひび割れなど、建物の老朽化に対応するための修繕費
• 台風や地震などで損傷した共有名義不動産の修繕費
• 共有建物を対象とする火災保険料
• 共有名義のマンションの一室にかかる管理費・修繕積立金
• 借地上の建物を共有している場合の敷地の地代

□計算例：共有者3人で100万円の修繕費を負担する場合

なお、上記のルールはあくまで原則であるため、共有者間で別途合意をしている場合、負担割合は自由に決められます。

また、固定資産税や都市計画税については、共有者全員が納税義務を負う連帯納付義務（地方税法第10条の2第1項）が適用されるので、他の共有者が支払わない場合に肩代わりの必要が出てくるかもしれません。肩代わりした共有者は、支払わなかった共有者に対して、共有持分割合や共有者間の取り決めに基づく負担分を請求できます。

共有名義不動産にかかる費用の負担については、以下の記事で解説しています。

固定資産税の負担や連帯納付義務については、こちらの記事をご覧ください。

共有名義不動産の貸し出しや売却によって得られる収益

共有名義不動産全体の貸し出しや売却によって得られる収益は、負担と同じく、共有持分割合に応じて分けるのが原則です。

以下では、諸経費の支払いを考慮せず、家賃収入や売却代金を持分割合に応じて分ける計算例を紹介します。

□計算例1：共有者3人で月額50万円の家賃収入を分け合う場合

□計算例2：共有者3人で不動産全体の売却代金5,000万円を分け合う場合

得られた収益について所得税の確定申告や納税が必要な場合は、原則として共有者それぞれが税務手続きを進める必要があります。例えば、上記の全体売却の場合、それぞれの持分に応じた売却益（譲渡所得）について、確定申告が必要かどうかを確認します。

共有物分割請求訴訟による分割後の分け方

共有者同士の話し合いで共有状態の解消方法が決まらない場合は、民法第258条に基づき、裁判所に分け方を決めてもらう「共有物分割請求訴訟」を起こせます。

裁判所がどの方法で分ける場合であっても、各共有者が取得する部分の価値や受け取るお金の額は、共有持分割合が基準になります。

以下では、裁判所が決める分け方と、それぞれでの持分割合の使われ方についての例をみていきましょう。

□計算例：Aの持分が5分の3、Bの持分が5分の2の場合の分け方

なお、上記の表の金額は、不動産の価値以外に精算することがない場合の簡単な計算例です。実際の裁判においては、不動産価値の判断や他の事情によって金額が変わったり、裁判上の和解によって共有持分割合とは別の分け方になったりする可能性があります。

共有物分割請求訴訟の流れや注意点については、以下の記事をご覧ください。

共有持分割合を決める際の注意点

共有持分割合を決める際には、以下3つの注意点を必ず確認してください。

• 共有者が出したお金と割合がずれていないか
• 住宅ローン控除をどこまで適用できるのか
• 決定した共有持分割合を正しく登記しているか

上記の3つを確認しなければ、思わぬ贈与税がかかったり、住宅ローン控除を十分に受けられなかったり、売却や次の相続のときに登記の手続きが進められなかったりするかもしれません。

以下では、それぞれの注意点の詳細と、何を確認すればよいかを具体的に解説します。

余計な贈与税が発生しないように持分割合を確認する

共有者が実際に出したお金よりも多くの共有持分を取得した場合、他の共有者から共有持分の贈与を受けたとみなされ、その分の贈与税が課せられる可能性があります。

□計算例：5,000万円のマンションを、夫3,000万円・妻2,000万円を出して購入したにもかかわらず、持分を2分の1ずつで登記した場合

上記の計算例だと、妻は2,000万円しか出していないのに、2,500万円分の持分を持っていることになります。

この差の500万円が、夫から妻への贈与があったと税務署にみなされる可能性があります。もし贈与とみなされた場合に、その年に他の贈与がなければ、妻に課せられる贈与税は、「（500万円 － 基礎控除110万円） × 20% － 25万円 ＝ 53万円」です。

また、他にもみなし贈与扱いになる可能性がある以下のケースが存在します。

• 不動産の購入にあたってお金を出した人が、共有持分を取得せず、その分だけ他の共有者の持分割合を増やしている
• 他の共有者が負担するはずの住宅ローンの返済を代わりに続け、その分を相手に請求していない

さらに、親から借りたお金を購入資金に充てる場合も注意が必要です。

例えば、返済条件が「ある時払いの催促なし」「出世払い」のように返済の約束があいまいな場合は、借りたお金そのものが贈与として扱われる可能性があります。また、利息をつけずに借りた場合は、本来支払うはずの利息の分が贈与とみなされることもあります。

親からの借入を贈与と判断されないためには、次のような対策を行いましょう。

• 金銭消費貸借契約書（借用書）を作り、借入額・返済期間・毎回の返済額・利率を書いておく
• 返済は手渡しではなく口座振込にして、記録を残す
• 収入から無理なく返せる金額にとどめる
• 契約書どおりに返済を続ける

みなし贈与の判断に迷う場合は、税理士に相談してください。

住宅ローン控除を適用できる範囲を確認しておく

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、年末の借入残高に応じて、毎年の所得税（控除しきれない分は住民税の一部）が軽減される制度です。

共有持分割合を決める際に住宅ローン控除について注意したいのが、控除の対象になるのは借入金の全額ではなく、「自分の持分を取得するために充てた借入金」に限られる点です。夫婦間でも、夫が妻の持分の分までまとめて控除を受けることはできません。

例えば、5,000万円の住宅を、夫が単独で借りた住宅ローン5,000万円で全額支払い、持分を夫婦で2分の1ずつにしたとします。この場合、夫の控除の対象になる借入金は、5,000万円ではなく自分の持分に対応する2,500万円までです。

さらにこのケースでは、妻の持分2,500万円分の代金を夫が負担したことになるため、夫から妻への贈与とみなされる可能性もあります。詳しくは、当記事の「余計な贈与税が発生しないように持分割合を確認する」をご覧ください。

妻も自分の持分について控除を受けたい場合は、主に次の要件を満たす必要があります。

• ペアローンや連帯債務などで妻も住宅ローンの債務者となり、自分の持分の取得代金を借入金で負担していること
• 控除を受ける最初の年分について、妻自身が確定申告を行うこと

なお、控除で差し引けるのは本人の所得税と住民税だけなので、妻に収入がほとんどない場合は、控除を十分に受けられない点にも注意しましょう。

住宅ローン控除は土地も対象になる？

住宅とあわせて取得した土地のための借入金も、要件を満たせば控除の対象になります。ただし、土地の借入金を控除の対象にするには、建物の持分（単独所有を含む）を持っていることが必要です。

具体的には、夫婦がペアローンで2,500万円ずつ借り入れ、建物と土地をそれぞれ2,500万円で取得したとします。建物を夫、土地を妻の単独名義にすると、妻は建物の持分がないため控除を受けられません。

土地・建物ともに2分の1ずつにすれば、2人とも控除を受けられる可能性があります。共有持分割合を決める前に、税理士に確認しておくとよいでしょう。

購入・相続をした後は決まった共有持分割合について登記を忘れないようにする

不動産を購入したり相続したりして共有持分割合が決まった後は、割合を含めて必要事項を正しく登記しましょう。

原則として、不動産は登記をすることで、はじめて「この持分は自分のものだ」と第三者に主張できるようになります。

もし登記しないまま放置を続けると、自分のものであると主張できなかったり、売却や次の相続のときに実際の持ち主と登記上の名義人が一致せず手続きを進められなかったりするおそれがあります。

以下では、共有持分割合を決めた後に行う登記申請の種類と申請義務について簡単にまとめました。

法律上、申請する義務がない登記でも、自分の権利を守るために早めに済ませておくことをおすすめします。

相続した共有持分の名義変更や、相続登記の手順・必要書類については、以下の記事をご覧ください。

共有持分割合に関するよくある質問

まとめ

共有持分割合とは、建物や土地などの不動産全体に対して、共有者それぞれがどれだけの所有権を持っているかを表す割合です。固定資産税や修繕費の負担、家賃収入や売却代金の分け方、管理方法の決定などの基準になります。

不動産を買うときは、自己資金や住宅ローンなど、それぞれの共有者が実際に出したお金をもとに計算します。

親などから贈与や借入で受け取ったお金を購入代金に充てた場合は、受け取った人の負担額に含めます。一方で、親が贈与や貸付ではなく、自分も購入者としてお金を出した場合は、親も共有持分を取得します。

親から援助を受ける場合は、資金援助の内容や援助の条件などを確認して区別しましょう。

相続によって共有持分を取得した場合は、法定相続分、遺言書、遺産分割協議のどの方法で引き継いだかを確認し、その内容に従って割合を決めて相続登記を進めてください。

購入時に出したお金と共有持分割合がずれていると、贈与税がかかったり、住宅ローン控除の対象額が減ったりすることがあります。共有持分割合が決まったら正しく登記し、現在の割合は登記事項証明書で確認しましょう。

持分の決め方に迷ったときや、共有持分を動かすときは、贈与税などの税金関係は税理士、登記申請は司法書士、共有者同士の揉めごとは弁護士など、内容に合った専門家に相談しましょう。