共有持分の割合の決め方・計算方法とは?購入する場合と相続する場合に分けて解説

共有持分の割合の決め方・計算方法とは?購入する場合と相続する場合に分けて解説

不動産を2人の収入で購入、あるいは複数の相続人で相続する場合など、それぞれの共有持分が生じることがあります。

共有持分は、購入資金の負担割合に合わせて決めることが原則です。なぜなら、負担割合と持分が異なると贈与税の負担が生じる可能性があり、あるいは住宅ローン控除を有効に活用できない場合があるためです。

住宅ローンの組み方にも、「連帯保証型」、「連帯債務型」、「ペアローン」がありますが、それぞれ出資割合に応じて共有持分を設定することが原則です。

また、親から住宅資金の提供を受ける場合、「贈与を受ける」「借入する」「出資してもらう」という方法がありますが、贈与税の負担が生じる可能性を含めて進めることが必要です。

一方、相続で不動産を取得する場合、遺言があれば基本的にそれに従って遺産分割を進めます。遺言がなければ、法定相続分で分けることもできますし、相続人間で遺産分割協議のうえ、法定相続分とは異なる分け方も可能です。

この記事は、共有持分の割合の決め方や計算方法、注意すべきポイントについて解説します。

共有持分とは?

共有持分とは、不動産を複数人で所有する場合のそれぞれの持分割合を意味します。

例えば、親の土地を3人の兄弟姉妹が相続した場合、法定相続分に従って分けると、それぞれの共有持分は1/3ずつとなります。

不動産を共有するきっかけとしては、複数人が土地・建物を相続する場合のほか、夫婦や親子で資金を出資して住宅を購入する場合などが考えられます。

不動産購入時の共有持分の割合の決め方・計算方法

では、不動産を複数人の資金や借入で購入するとき、共有持分はどのように決まるのでしょうか。共有持分の考え方と計算方法について解説します。

  • 購入費用の負担割合と同じ割合に設定するのが基本
  • 持分が割り切れない場合
  • 住宅ローンを利用して不動産を購入した場合

購入費用の負担割合と同じ割合に設定するのが基本

不動産を複数で購入する場合、共有持分は自由に決めることができます。ただし、共有持分は、特別な事情がない限り出資割合にあわせて決めることが必要です。

なぜなら、出資割合と異なる共有持分を設定すると贈与税などの負担が生じる可能性があるためです。

例えば、4,000万円の家を夫婦それぞれが夫3,000万円、妻1,000万円ずつお金を出し合って購入したとします。この場合、出資割合に応じて共有持分を設定すると、共有持分は次のとおりです。

・夫の共有持分:3/4(3,000万円÷4,000万円)
・妻の共有持分:1/4(1,000万円÷4,000万円)

これを、これを持分は均等にしたいと夫婦それぞれ1/2ずつの共有持分を設定し。登記した場合、夫から妻へ贈与があったものとして贈与税が発生する可能性があります。

この場合、本来妻の持分は1/4(出資額1,000万円)です。それを超えて1/2(出資額でいうと2,000万円)を所有することになるため、夫から妻へ1,000万円の贈与があったとみなされるためです。

そのため、共有持分は、購入費用の負担割合に応じて設定することが基本となります。

持分が割り切れない場合

共有持分は出資割合に応じて決めるのが基本だとしても、出資割合通りだと割り切れない場合もあります。

例えば、6,000万円の家を購入するために、夫4,080万円、妻1,920万円を出資した場合、出資割合に応じて共有持分を設定すると夫:4080/6000。妻:1920/6000です。

この通りに持分を登記することも可能ですが、共有持分をキリの良い数字に調整することも可能です。

この場合であれば、夫の持分を:4000/6000(2/3)とし、妻の持分を2000/6000(1/3)とする持分が分かりやすくなります。

この場合、妻の持分が本来の出資額より増える分、夫から妻へ贈与があったものとみなされ贈与税の対象となります。

ただし、贈与税はその年の1月1日から12月31日まで1年間の間に贈与された価格に対して課税されますが、110万円の基礎控除額があります。

そのため、贈与とみなされる金額を110万円に抑えることで贈与税はかかりません。

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合

夫婦など2人の収入で住宅を購入する方法には収入合算とペアローンがあります。収入合算はさらに連帯保証型と連帯債務型があります。

ここでは、それぞれの方法について、共有持分の割合の決め方を解説します。

  • 連帯保証型
  • 連帯債務型
  • ペアローン

連帯保証型

収入合算とは、住宅ローンの契約者の収入に配偶者などの収入を合算して1本の住宅ローンを組む方法です。

そのなかで、連帯保証型は、住宅ローン契約者(債務者)の収入に配偶者などの収入を合算し、連帯保証人となる組み方です。債務者が返済できなくなった場合、連帯保証人は返済義務を負うことになります。

連帯保証型の場合、債務者は住宅ローン契約者1人です。そのため、2人の収入を合算して購入することは可能ですが、基本的に単独名義であり連帯保証人に共有持分はありません。

例えば、3,800万円の家を購入する場合、200万円の諸費用(取得費)がかかるとします。この場合、住宅購入資金は、3,800万円+200万円=4,000万円です。

債務者が200万円の諸費用を自己資金で支払い3,800万円のローンを組む場合、連帯保証人の共有持分はなく債務者の単独名義となります。

一方、連帯保証人が共有持分を持つためには、頭金などの資金を出資することが必要です。

例えば、先の事例で連帯保証人が頭金を1,000万円出資したとします。債務者は、残りの諸費用200万円と住宅ローン2,800万円(3,800万円-1,000万円)を借り入れした場合、共有持分は次のようになります。

・債務者(住宅ローン契約者):3/4(200万円+2,800万円)/4,000万円)
・連帯保証人:1/4(1,000万円/4,000万円)

なお、連帯保証型の住宅ローンは、債務者は1人だけのため、住宅ローン控除の対象となる収入は債務者の収入だけで連帯保証人の収入は対象となりません。

また、団体信用生命保険(以下「団信」)についても、対象となるのは住宅ローン契約者だけであり、連帯保証人には適用されません。そのため、万が一連帯保証人が亡くなった場合でも住宅ローン債務は影響を受けず、返済を継続しなければなりません。

団体信用生命保険は、住宅ローン契約者が亡くなったり、高度障害状態になった場合に、住宅ローン残債務が完済される保険。残された家族に住宅ローンという大きな負債を残さないための保険です。

連帯債務型

収入合算のうちの連帯債務型は、主債務者と連帯債務者が連帯して住宅ローンを支払う組み方です。

連帯債務者も主債務者と同様に、住宅ローン借入金額全額の返済義務を負い、連帯債務者も住宅ローンの債務者であるため、共有持分があります。共有持分は、基本的にそれぞれの出資割合や住宅ローン返済額に合わせて決めます。

なお、連帯債務型の場合、主債務者だけでなく連帯債務者の収入も住宅ローン控除の対象となるため、所得税や住民税など還付される税額が増える場合がある点はメリットです。

ただし、連帯債務型の場合、金融機関によって連帯債務者に団信が適用されない場合があります。「連生団信」と呼ばれる主債務者と連帯債務者とともに加入できる団信を取り扱っている金融機関もあります。

ペアローン

ペアローンは、必要な住宅資金を分割して2人がそれぞれ住宅ローンを組む方法です。

4,000万円の借入が必要な場合、それぞれが2,000万円ずつ2本のローンを組む場合などです。諸費用を含めて出資割合に応じて、持分登記します。

ペアローンは、それぞれが独立した住宅ローンのため、住宅ローン控除も団信もそれぞれに適用されます。それぞれが違う金利タイプや団信の内容を変えてローンを組むことも可能です。

ペアローンの場合、通常、それぞれが相手の連帯保証人となります。そのため、返済期間中に病気やケガ、勤務先のリストラなどで収入が減り返済ができなくなった場合、もう1人が返済義務を負うことになります。

親から不動産購入の資金援助を受けた場合

ここでは親から住宅購入資金の贈与や借入した場合の持分割合について解説します。

  • 贈与
  • 借入
  • 出資

贈与

親から住宅購入資金の贈与を受ける場合です。
このとき贈与を受けたお金は、受贈者(贈与を受けた人)の出資金として計算することができます。

例えば、次のような形で4,000万円の住宅購入資金を準備するとします。

・夫:2,500万円
・妻:1,000万円
・夫の親からの資金援助:500万円

この場合、夫の親からの贈与500万円は夫の出資金として計上できるため、夫の資金は3,000万円(2,500万円+500万円)となります。

そのため、それぞれの共有持分は、夫:3/4(3,000万円÷4,000万円)、妻:1/4(1,000万円÷4,000万円)です。

なお、夫の親からの贈与については贈与税の対象となります。ただし、住宅資金については、両親や祖父母など直系尊属から贈与を受ける場合、一定の要件を満たすことで、省エネ住宅は1,000万円、その他の住宅は500万円の非課税枠となります。

贈与税には110万円の基礎控除額があるため、特例を活用すれば610万円~の贈与資金については非課税です。

参照:国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

借入

住宅資金として親から借り入れするケースです。
贈与と同様に、借入資金についても借り入れした人の出資金に計上できます。

注意しなければならないのは口頭での約束だけでなく、必ず借用書を作成することです。なぜなら、借入金であることを証明できなければ贈与税がかかる可能性があるためです。借用書と返済履歴が確認できれば贈与とみなされることはありません。

借用書を金銭消費貸借契約書といいますが、一般的な記載事項は次のとおりです。

  • 貸主と借主の氏名
  • 借入金額
  • 返済期限・返済方法
  • (利息がある場合は)利率
  • 契約日
  • 貸主と借主の署名・捺印

自分で作成することが難しい場合、行政書士や弁護士などに依頼してもよいでしょう。

出資

夫婦以外にも親が住宅資金の一部を出資するケースです。

この場合、親も出資割合に応じて共有持分を持つことになります。この場合、贈与にはあたらないため贈与税が生じることもありません。

ただし、共有者が夫婦2人から親を加えた3人に増えると権利関係は複雑になり、のちのちトラブルになりやすくなる点には注意が必要です。

例えば、将来的に家を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。また、自宅を賃貸したいとなった場合は、民法252条の管理行為にあたり共有持分の過半数以上の同意が必要です。

そのため共有者が多いほど意見の違いがによって揉めやすく、不動産の処分や活用がしにくいといえるでしょう。

また、共有者が多いほど相続が発生する可能性も高くなるため、さらに権利関係が複雑になり持分が細分化される可能性もあります。

共有者同士の関係が薄くなるほど、コミュニケーションや連絡はとりづらく揉める可能性もあります。

相続時の共有持分の割合の決め方・計算方法

相続が発生した場合の共有持分がどのように決めるかについて解説します。

  • 法定相続分によって分けるのが基本
  • 遺言書が遺されている場合
  • 遺産分割協議で決める場合

法定相続分によって分けるのが基本

相続が発生した場合、遺言がなければ法定相続分に従って遺産分割するのが原則です。

民法では、法定相続人と相続順位を定めています(民法900条)。亡くなった人(以下「被相続人」)の配偶者は常に相続人となります。配偶者と同時に相続人になる人と順位は、以下のとおりです。

相続順位 相続人となる人
第1順位 子もしくは代襲相続人
第2順位 両親、祖父母(直系尊属)
第3順位 兄弟姉妹もしくは代襲相続人

第1順位の相続人がいない場合に第2順位が相続人となり、第1順位、第2順位の相続人がいない場合に第3順位が相続人となります。

また、代襲相続とは、相続人が亡くなった時点で相続人である子ども、あるいは兄弟姉妹がすでに亡くなっている場合、その子どもが代わりに相続することです。例えば、被相続人の子どもが亡くなっている場合,その子ども(被相続人の孫)が相続人となります。

これらの前提で法定相続分をまとめると次のようになります。

配偶者と子が相続人の場合 配偶者:1/2 子:1/2
配偶者と直系尊属が相続人の場合 配偶者:2/3 直系尊属:1/3
配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合 配偶者:3/4 兄弟姉妹:1/4

子どもや兄弟姉妹が複数いる場合、それぞれの相続分は均等です。

例えば、配偶者と子どもが2人(長男と長女)いる場合、法定相続分は以下のようになります。

・配偶者:1/2
・長男:1/2×1/2=1/4
・長女:1/2×1/2=1/4

遺言書が遺されている場合

被相続人が遺言書を残して亡くなっている場合、遺産分割は遺言書に従って行います。

例えば、遺言内容が「自宅は配偶者に、マンションは長男と長女に譲る」となっている場合、自宅は妻の単独名義になり、マンションは法定相続分通りに分けるとすれば、それぞれ1/2ずつの共有持分となります。

なお、兄弟姉妹以外の法定相続人(配偶者と子、直系尊属)には遺留分が認められています(民法1042条)。遺留分とは、法定相続人に最低限認められた相続分です。

遺言書に遺留分を侵害する内容が含まれている場合、その部分については無効となります。

遺産分割協議で決める場合

最後に、遺産分割協議で遺産分割方法を決める場合です。相続において遺言がない場合、相続財産を確定させ、相続人間で遺産分割の方法について話し合いを行います。これが遺産分割協議です。

また、遺言がある場合でも、相続人全員が合意すれば自由に遺産の分け方を決めることができ、遺言の内容と異なる分割方法にすることも可能です。例えば、財産のすべてを配偶者に相続させるということも可能です。

遺産分割協議で遺産分割に合意ができれば、遺産分割協議書を作成します。書式が決まっているわけではありませんが、次のような事項を記載します。

  • 被相続人の死亡日・住所・氏名
  • 各相続人が取得する相続財産の具体的な内容
  • 相続人全員が合意していること
  • 作成後に新たな相続財産が見つかった場合の取扱い
  • 相続人全員の署名・捺印

不動産を複数で共有する場合は、それぞれの共有持分についても記載します。

共有持分の割合を決めるときに注意すべきポイント

共有持分を決めるときに注意すべきポイントについて解説します。

  • 住宅ローンがどの種類かをチェックする
  • 贈与とみなされないようにする
  • 住宅ローン控除を無駄なく利用する

住宅ローンがどの種類かをチェックする

住宅ローンの組み方として、収入合算における「連帯保証型」「連帯債務型」あるいはペアローンについて紹介しました。

組み方によって共有持分は左右されるため、どの方法でどういった割合で住宅ローンを借りるかをしっかり確認が必要です。

連帯保証型であれば単独名義にすることも可能ですし、ペアローンで夫婦それぞれの収入にあわせて借入金額を設定すると、共有持分も同じになってしまう可能性があります。

2人の収入で住宅ローンを組む場合、借入金額の設定の仕方で共有持分が変わる可能性がある点を意識しながら検討することが大切です。

贈与とみなされないようにする

2人の収入で住宅を購入する場合、それぞれの負担割合と共有持分が異なると贈与税が生じる場合があります。

また、身内から住宅購入資金の援助を受ける場合も、贈与税の対象となります。借用書を作成し借入する場合、あるいは贈与者の共有持分を設定する場合は、贈与税の問題は生じませんが、単に住宅資金として贈与してもらうと贈与税が生じる可能性がある点には注意が必要です。

住宅ローン控除を無駄なく利用する

住宅ローン控除を有効に活用できるように共有持分に注意することが必要です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7%が、13年あるいは10年間にわたって所得税や住民税の一部が控除される制度です。

控除対象となる金額は購入する住宅によって変わり、最大5,000万円の住宅ローン残高が対象となります。

例えば、4,000万円の住宅ローン残高がある年であれば、28万円(4,000万円×0.7%)の税金の還付を受けられる可能性があります。最大13年間の控除期間があるため、経済的メリットは大きく有効活用すべきです。

ただし、夫婦2人で住宅ローン控除を適用させる場合、共有持分と借入金額の設定に注意が必要です。

例えば、次のような形で夫婦で住宅ローンを組んで、それぞれの持分を登記したとします。

住宅ローンの年末借入残高:4,000万円
夫婦それぞれの借入残高:夫:3,000万円 妻:1,000万円
共有名義の持分割合:夫:1/2 妻:1/2

この場合、夫の住宅ローン控除の対象は3,000万円のため、控除額は3,000万円×0.7%=21万円となるとも思えます。

しかし、この場合。共有持分が夫、妻それぞれ1/2のため、夫の住宅ローン控除の対象額は、4,000万円×1/2=2,000万円となり、控除額は2,000万円×0.7%=14万円となります。

つまり、夫の住宅ローンの控除額は7万円少なくなるということです。

一方、妻の住宅ローン控除の対象となる額は、持分は1/2の有しているものの、借入残高である1,000万円となります。あくまでも住宅ローン控除は「住宅購入資金の借入金」に対して税金が還付される制度だからです。

このように、借入金額と共有持分の設定の仕方で住宅ローン控除額に影響する点を踏まえて判断することが大切です。

なお、実際に住宅ローン控除で還付される金額は、支払っている所得税や住民税額、借入金額によって変わります。

参照:国土交通省「令和6年度住宅税制改正概要」

共有名義不動産の持分割合を確認する方法

最後に、共有名義の不動産の持分割合を確認する方法について解説します。

  • 登記簿情報を確認する
  • 固定資産税通知書を確認する

登記簿情報を確認する

不動産の共有持分を含めた権利関係を知るためには、法務局で登記事項証明書を取得する方法があります。登記制度は、不動産取引の安全のために不動産の情報や権利関係を公示する制度のため、誰でも閲覧可能です。

登記事項証明書を取得あるいは閲覧する方法として、次の4つがあります。

  • 法務局の窓口で申請
  • インターネットで申請し、窓口あるいは郵送で取得
  • 郵送で申請し、窓口や郵送で取得
  • オンラインでダウンローンして閲覧

それぞれの方法に応じて手数料が必要です。なお、オンラインでダウンロードして閲覧する場合、登記事項を確認できますが証明書としての効力はありません。

参照:法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」

固定資産税通知書を確認する

固定資産税納税通知書あるいは固定資産税評価証明書で共有持分を確認できます。

固定資産税納税通知書は、毎年1月1日時点の所有者に、4~6月頃に送られてくる書類です。ただし、共有名義の場合、共有者全員に送られるわけではなく、登記時に申し出た代表者に送付されます。

また、納税通知書がない場合でも、市区町村役場(東京都は都)には、地、建物などの固定資産の評価額を証明する固定資産税評価証明が備えられています。不動産の情報として、所有者と持分も記載されているため、共有持分の確認が可能です。

ただし、固定資産税評価証明を取得できるのは、原則として所有者本人あるいはその関係者(同居人や相続人など)に限られます。

まとめ

共有持分は不動産を複数で所有する場合のそれぞれの持分割合です。夫婦で住宅購入する場合や相続が発生することで、共有名義となるケースがあります。

持分割合は共有者で自由に設定することは可能ですが、住宅を取得する場合、購入資金の負担割合に合わせなければ贈与税が発生する可能性があります。

また、多くの人が住宅ローンを利用して購入するなか、住宅の出資割合と共有持分が異なる場合、住宅ローン控除額に影響する可能性もあるため注意しましょう。

一方、相続の場合、遺言があれば基本的にその内容に従って遺産分割を行いますが、なければ、法定相続分で分けるもしくは相続人間の遺産分割協議で決めることになります。

複数の相続人で相続した場合、不動産を共有する方法もありますが、将来、売却したり、賃貸して活用する場合などに他の共有者の同意が必要です。

そのため、共有不動産を所有し続けることは、不動産の使用や活用が制限される可能性がある点も考慮して分割方法を決めることが必要です。

ぜひ参考にしてください。

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