住宅ローンは「夫のみ」vs「共有名義」どちらがおすすめ？メリット・デメリットを解説
住宅ローンを組むにあたり、夫のみで借りるべきか配偶者の収入とあわせて共有名義で借りるべきか迷っている方も多いでしょう。
夫のみの単独名義がよいのか、夫婦2人の共有名義がよいのかは、状況によって異なります。おすすめのケースの例を以下にまとめました。
| 単独名義がおすすめのケース | 共有名義がおすすめのケース |
|---|---|
| ・片方が専業主婦（夫）になる可能性のある場合 ・片方が正社員ではなく不安定な雇用形態の場合 ・離婚時のトラブルを回避したい場合 ・相続トラブルを回避したい場合 ・死別時にローンが残る可能性を無くしたい場合 |
・借入額を増やしたい場合 ・二人分の住宅ローン控除を受けたい場合 ・相続税対策をしたい場合 |
一方が専業主婦（夫）になる可能性があったり、不安定な雇用形態だったり、収入面での不安がある場合は途中で返済が滞る恐れがあることから、単独名義にした方が安心です。また単独名義であれば、離婚や相続、死別の際のトラブルも回避しやすくなります。
共有名義で住宅ローンを借りるメリットは、借入金額を増やせる点です。夫婦2人の収入で住宅ローンを借りられるため、1人の収入では希望する不動産の購入が難しい場合に有効です。
また、借入後も住宅ローン控除を二人分適用できるほか、一方が亡くなった際の相続税対策になるなどのメリットがあります。
この記事では、住宅ローンの単独名義と共有名義の違いやおすすめのケース、住宅ローンの種類別のメリット・デメリットを詳しく解説します。
住宅ローンの単独名義と共有名義の違いとは？
まず、住宅ローンの単独名義と共有名義の違いについて解説します。
- 単独名義：夫婦の一方が単独で住宅ローンを契約する
- 共有名義：夫婦二人で住宅ローンを契約する
単独名義：夫婦の一方が単独で住宅ローンを契約する
単独名義とは、1人の名義で不動産の登記をすることです。
単独名義の場合は住宅購入資金を1人ですべて出すのが原則となっており、頭金から住宅ローンまで1人の名義人が支払う必要があります。
そのため夫のみの単独名義で登記する際は、夫が頭金を支払い、夫の名義で住宅ローンを組むことになります。
なお、妻が住宅購入資金を頭金として用意すれば共有名義で登記するのが原則なのですが、贈与という形を取れば単独名義にすることも可能です。
たとえば3,000万円の家の頭金1,000万円を妻から贈与してもらい。残り2,000万円を夫の名義で住宅ローンを組むとします。
本来であれば夫2/3、妻1/3の共有持分になるのですが、妻から夫へ1,000万円の贈与を受けたものとすれば、夫の単独名義で登記できます。
ただし、贈与という形をとる場合は贈与税の対象となるため、翌年の確定申告が必要です。
なお、贈与税には1年間で110万円の基礎控除があります。共有持分の贈与分を含め、1月1日～12月31日までの贈与額が110万円未満であれば贈与税は発生せず、確定申告も必要ありません。
共有名義：夫婦二人で住宅ローンを契約する
共有名義とは、2人以上の複数人で住宅購入資金を出し合い、出資した金額に応じて持分割合を決めて登記することです。
たとえば夫が3,000万円、妻が2,000万円の住宅ローンをそれぞれ組んで不動産を購入する場合、夫が3/5、妻2/5を持分として共有名義とします。
なお、夫婦それぞれが住宅ローンを組まずとも、一方が自己資金から頭金を支払えば共有名義で登記することになります。
たとえば3,000万円の物件のうち1,000万円を妻の自己資金から提供し、残り2,000万円を夫が住宅ローンを組む場合です。
この場合、住宅ローン契約者は夫のみですが、住宅の持ち分は夫2/3、妻1/3の割合で共有名義にします。
出資した金額に応じて共有持分を設定すれば、贈与税が発生することはありません。
住宅ローンは「夫のみ」と「共有名義」のどちらが良いのか？
住宅ローンは夫のみの単独名義と共有名義のどちらが良いのか、おすすめのケースを以下にまとめました。
| 夫のみの単独名義がおすすめのケース | 共有名義がおすすめのケース |
|---|---|
| ・片方が専業主婦（夫）になる可能性のある場合 ・片方が正社員ではなく不安定な雇用形態の場合 ・離婚時のトラブルを回避したい場合 ・相続トラブルを回避したい場合 ・死別時にローンが残る可能性を無くしたい場合 |
・借入額を増やしたい場合 ・二人分の住宅ローン控除を受けたい場合 ・相続税対策をしたい場合 |
単独名義、共有名義それぞれおすすめのケースを紹介します。
住宅ローンは夫のみの単独名義がおすすめのケース
単独名義がおすすめのケースは以下のとおりです。
- 片方が専業主婦(夫)になる可能性がある場合
- 片方が正社員ではなく不安定な雇用形態の場合
- 離婚時のトラブルを回避したい場合
- 相続トラブルを回避したい場合
- 死別時にローンが残る可能性を無くしたい場合
それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。
片方が専業主婦(夫)になる可能性のある場合
借入時点で夫婦ともに収入があっても、夫婦いずれかが専業主婦（夫）になる可能性がある場合は単独名義がよいでしょう。
夫婦二人の収入で借入する場合、借入時点の収入に基づいて審査が行われるため、一人で借りる場合より借入金額が増えます。
そのため、住宅ローンを組んだあとに片方が仕事を辞めて収入が減った場合、返済が厳しくなってしまうかもしれません。
また、共有名義で住宅を購入したにもかかわらず、夫だけの収入で返済することになれば、夫から妻への贈与とみなされ贈与税が生じる可能性があります。
片方が正社員ではなく不安定な雇用形態の場合
片方がアルバイトやパートなど不安定な雇用形態の場合、単独名義がおすすめです。
二人の収入で住宅ローンを組む方法として、ペアローンと収入合算があります。のちほど詳しく解説しますが、パートやアルバイトでも収入合算で住宅ローンを組める金融機関は存在します。
ただし、住宅ローンは長期間の返済を前提とするものです。収入合算で借入金額を増やせても、雇用が不安定であれば、途中で収入が減った際に返済が厳しくなることも考えられます。
この点、夫のみの収入で住宅ローンを借り入れしている場合、共有名義と比べ借入金額は抑えられているため、一方の収入が減っても返済を続けやすいといえます。
勤務先の業績悪化や病気などで収入が減ったときも、配偶者の収入でカバーしやすいでしょう。
離婚時のトラブルを回避したい場合
離婚時のトラブルを回避したい場合も単独名義がおすすめです。
二人の収入で住宅ローンを組む場合、それぞれが支出した購入資金の割合に応じて登記することが原則です。たとえば夫が購入資金の7割、妻が3割であれば、持分は夫7/10、妻3/10で登記します。
一方、離婚時の財産分与は、それぞれの持分に関係なく原則1/2ずつです。婚姻期間中に形成した財産に対する貢献度は同程度であると考えられているためです。
そのため、財産分与にあたって持分とは異なる分け方になることで揉める可能性があります。
また、1/2ずつの持分の場合でも、売却するか否かで揉める恐れがあります。
不動産は物理的に2人で分割することはできないため、売却益を分け合う方法が財産分与の方法としては適しているのですが、家を売却するには共有者全員の同意が必要です。
そのため、夫は売却したくても妻がそのまま住み続けたいなど、意見が異なりトラブルとなる可能性もあります。
さらに、ペアローンで購入した場合、離婚してもそれぞれの住宅ローン返済義務は続きます。ペアローンの場合、それぞれがお互いの連帯保証人となるので、1人の返済が滞った場合、もう1人が返済しなければなりません。
離婚した相手の債務を負担する、あるいは返済方法について話し合う必要があるなどでトラブルになる可能性があります。
この点、夫のみの単独名義で購入した場合、財産分与は必要としても、共有者はいないため売却するか否かも夫が単独で決めることが可能です。
また、お互いが連帯保証人になることもないため、相手の債務を返済しなければならない状況にはなりません。
相続トラブルを回避したい場合
相続トラブルを回避したい場合も単独名義がおすすめです。
不動産の名義人が亡くなって相続が発生した場合、遺言がなければ原則として法定相続人が相続の対象者となります。
配偶者は常に法定相続人になるのですが、他の親族については以下の優先順位で法定相続人になります。
- 第1順位：被相続人の子供
- 第2順位：被相続人の両親（子供がいない場合）
- 第3順位：被相続人の兄弟姉妹（子供も両親もいない場合）
もしも夫婦間に子供がいない場合、被相続人の両親や兄弟姉妹が法定相続人となる可能性があります。
たとえば子供がいない夫婦で夫が死亡し、妻と夫の両親が共有持分を相続したとします。相続後に夫の両親が亡くなった場合、相続権は「夫の両親の子供（夫の兄弟姉妹）」になります。
夫の兄弟姉妹が複数名いる場合、妻にとって関係性が薄い人が共有者となる可能性があるため、共有関係が複雑になることが考えられるでしょう。さらに夫の兄弟姉妹が亡くなった場合、その子供（夫の甥・姪）が相続をすることになるので、どんどん共有持分が細分化されていきます。
共有持分が細分化されることによって関係性が薄い者同士が共有者になり、不動産の売却や活用方法で意見が合わず揉める恐れがあります。
単独名義にしておけば共有持分が細分化されるリスクを抑えられるため、とくに子供がいない夫婦の場合は、単独名義にした方がよいでしょう。
死別時にローンが残る可能性を無くしたい場合
夫婦の一方が亡くなった場合にローンの返済が残る可能性をなくしたい場合は、単独名義がおすすめです。
住宅ローン契約時には、民間の金融機関では団体信用生命保険（以下「団信」）の加入が必要です。フラット35は団信の加入は任意ですが、ほとんどの方は団信に加入します。
団信は、住宅ローン契約者が死亡したり高度障害状態になったりした際に、住宅ローンが完済される保険です。残された家族に大きな負債を残さないための保険といえます。
共有名義で購入する場合、ペアローンと収入合算があります。ペアローンはそれぞれが独立した契約ですので、仮に夫が亡くなっても住宅ローンが完済されるのは夫の分だけです。妻の住宅ローンには影響しません。
また、収入合算の場合も団信に加入できるのは、原則として主債務者だけです。そのため、連帯債務者が亡くなっても、住宅ローンは完済されず返済は続きます。
この点、単独名義であれば、契約者が万が一亡くなったときに住宅ローンは団信ですべて完済されます。
なお、夫婦2人で住宅ローンを組む場合でも、どちらか一方が死亡または高度障害になった場合に住宅ローン全額が完済される「夫婦連生団信」に加入することも可能です。
ただし、すべての金融機関で夫婦連生団信が扱われているわけではありません。また、加入には上乗せ金利があるため、住宅ローンの適用金利はその分高くなる点には注意が必要です。
住宅ローンは夫婦の共有名義がおすすめのケース
一方で、共有名義がおすすめのケースは以下のとおりです。
- 借入額を増やしたい場合
- 二人分の住宅ローン控除を受けたい場合
- 相続税対策をしたい場合
共有名義がおすすめのケースについて、次の項目から詳しく解説します。
借入額を増やしたい場合
住宅ローンの借入金額を増やしたい場合は、二人の収入で購入し共有名義にする方法がおすすめです。
不動産価格が高騰するなか、夫婦2人の収入でなければ予算的にマイホーム購入が厳しい場合もあるでしょう。
ペアローンの場合、それぞれの年収に基づいて2本の住宅ローンを契約するため、借入金額を増やすことが可能です。また、収入合算でも主債務者の収入に連帯債務者や連帯保証人の収入を合算できるため、借入金額を増やせます。
なお、夫婦2人の共有名義で購入することで借入金額を増やせますが、借り過ぎには注意が必要です。
変動金利型の住宅ローンなど返済期間中に金利上昇リスクがある住宅ローンの場合、借入金額が大きいほど金利上昇時の返済額は増えやすく、家計に対する影響も大きくなります。
また、万が一返済を継続することが困難となった場合、売却して住み替えることが考えられます。物件価格に対して住宅ローン借入金額が大きいほどオーバーローンの状況になりやすく、売却が難しくなる点に注意が必要です。
生活の状況や子供の有無、夫婦の収入に応じて適切な借入金額を設定するようにしましょう。
二人分の住宅ローン控除を受けたい場合
二人分の住宅ローン控除を受けたい場合も、共有名義にすることが考えられます。
年末時点のローン残高の0.7％を上限に、最大13年間減税されるため、経済的メリットは大きいといえるでしょう。
単独名義でも住宅ローン控除はありますが、毎年支払う所得税と住民税の一部が還付される制度のため、収入によっては控除額の上限まで使い切れないケースもあります。
この点、ペアローンや収入合算（連帯債務型）の場合、二人の収入が住宅ローン控除の対象となるため、控除額を増やせる可能性があります。
なお、住宅ローン控除額は、収入だけでなく借入金額によっても上限は変わります。共有名義にすることで、住宅ローン控除をどこまで有効活用できるかしっかりと確認することが大切です。
相続税対策をしたい場合
共有名義にすることで相続税対策となる場合もあります。
単独名義の場合、所有者が亡くなると不動産全体に対して相続税がかかります。一方、共有名義にしていると、亡くなった配偶者の持分のみが相続税の対象です。
相続税額は、遺産総額が多いほど税率が高くなるため、共有名義にすることで相続税を減らせる可能性があります。
なお、配偶者には相続税の税額の軽減があることから、配偶者の相続税については気にする必要がない場合もあります。
配偶者の税額の軽減とは、遺産分割や遺贈により取得した遺産総額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税がかからない制度です。
- 1億6千万円
- 配偶者の法定相続分相当額
また、相続した不動産を自宅に使用している場合、「小規模宅地等の特例」が適用され、相続税を軽減できます。小規模宅地等の特例とは、330㎡を限度面積として、不動産の評価額を80％引き下げる軽減措置の制度です。
たとえば評価額3,000万円の不動産を相続した場合、小規模宅地等の特例が適用されると「3,000万円×（1-0.8）＝600万円」に評価額が引き下げられます。これにより、残された家族に多額の相続税がかかることなく、引き続き不動産に住み続けることが可能です。
このほかに、共有名義で住宅を購入した場合は売却時に「3000万円の特別控除」の適用金額が増やせます。
「3,000万円の特別控除」は、一定の要件を満たすことで不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除できる制度で、不動産譲渡税の節税につながるものです。
共有者ごとに適用できるかが判断されるため、条件を満たせば2人分の控除が受けられます。すなわち、最大で6,000万円の控除を受けられる可能性があります。
ただし、譲渡所得が3,000万円あるいは6,000万円を超えるケースはまれなため、この特例の適用を受けるために共有名義で購入するケースは少ないでしょう。
住宅ローンの名義パターン別のメリット・デメリット
住宅ローンを2人の収入で組む方法には、ペアローンと収入合算があり、収入合算には、連帯債務型と連帯保証型があります。それぞれの特徴は以下のとおりです。
| ペアローン | 連帯債務型 | 連帯保証型 | |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン契約者 | 夫・妻それぞれが契約者 | 夫：契約者 妻：連帯債務者 |
夫：契約者 妻：連帯保証人 |
| 住宅ローン控除 | 夫・妻それぞれに適用 | 夫・妻それぞれに適用 | 夫：適用される 妻（連帯保証人）：適用されない |
| 団体信用生命保険 | 夫・妻それぞれ加入可能 | 夫：加入可能 妻（連帯債務者）：原則加入不可 |
夫：加入可能 妻（連帯保証人）：原則加入不可 |
| 所有権 | 夫・妻それぞれ持分あり | 夫・妻それぞれ持分あり | 夫：持分あり 妻（連帯保証人）：持分なし |
ここでは、上記3つの夫婦2人で住宅ローンを組む場合と、夫のみの単独名義で住宅ローンを組む場合のメリット・デメリットを解説します。
夫婦それぞれがローンを組む「ペアローン」
ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローンの借入金額を分け合い2本の住宅ローンを組む方法です。不動産の所有関係は共有名義となります。
夫婦それぞれがローンを組むペアローンのメリットとデメリットは以下のとおりです。
| ペアローンのメリット | ペアローンのデメリット |
|---|---|
| ・借入金額を増やせる ・夫婦どちらにも住宅ローン控除の適用や団信の加入が可能 ・金利タイプや特約付団信を夫婦の意向に合わせて選べる |
・諸費用が2回分発生する ・一方の返済が滞ったときは返済義務を負う |
ペアローンは夫婦それぞれが独立した住宅ローンを組むため、一人のときよりも借入金額を増やせます。また、住宅ローン控除も団信もそれぞれに適用可能な点はメリットといえるでしょう。
また、2本別々の住宅ローンのため、それぞれの住宅ローンの金利タイプや特約付団信をそれぞれの意向に合わせて違うものを選ぶことも可能です。
たとえば一方は変動金利タイプ、一方は全期間固定金利タイプにすることで、借入金額全体でみたときに変動金利の低金利の恩恵も受けながら、金利上昇リスクを抑えられます。
ただし、印紙代や登記費用などの諸費用は2回分発生してしまうため注意が必要です。
またペアローンの場合はお互いが連帯保証人となるため、一方が返済できない場合、他方の債務についても返済義務を負います。
夫婦連名でローンを組む「連帯債務型ローン」
収入合算の連帯債務型は、住宅ローン契約者（主債務者）の収入に配偶者などの収入を合算し、同時に配偶者が連帯債務者となる方法です。不動産の所有関係は、共有名義となります。
連帯債務型ローンのメリットとデメリットは以下のとおりです。
| 連帯債務型ローンのメリット | 連帯債務型ローンのデメリット |
|---|---|
| ・1本の住宅ローンのみで借入金額を増やせる ・夫婦どちらにも住宅ローン控除の適用が可能 |
・連帯債務者は団信に加入できない ・離婚しても連帯債務の解除は不可 |
連帯債務型は、主な住宅ローン契約者と連名で1本の住宅ローンを契約し、連帯債務者は債務全額について責任を負います。
ペアローンと異なり1本の住宅ローンで借入金額を増やすことができ、二人とも住宅ローン控除が適用される点はメリットです。
一方で、原則として連帯債務者は団信に加入できません。連帯債務者に万一があった場合でも住宅ローン返済義務はそのまま続きます。
また、離婚しても連帯債務を解除することはできないため、離婚後に契約者が返済を怠った場合は連帯債務者に請求の催促が届きます。
夫婦の一方が連帯保証人になる「連帯保証型ローン」
収入合算の連帯保証型は、住宅ローン契約者の収入に配偶者などの収入を合算し、同時に配偶者が連帯保証人となる方法です。不動産の所有関係は単独名義となります。
連帯保証型ローンのメリットとデメリットは以下のとおりです。
| 連帯保証型ローンのメリット | 連帯保証型ローンのデメリット |
|---|---|
| ・1本の住宅ローンのみで借入金額を増やせる ・単独名義のため離婚や相続のトラブルを回避できる |
・住宅ローン控除の適用はローンの契約者のみ ・団信への加入ができず、契約者に万が一のことがあっても保証がない |
連帯保証型も連帯債務型と同様、1本の住宅ローン契約で借入金額を増やせる点はメリットです。
また基本的には単独名義で登記するため、離婚や相続の際のトラブルを最小限に抑えられます。
一方、連帯保証人は債務者ではないため、住宅ローン控除の適用や団信に加入できない点はデメリットといえるでしょう。
とくに団信に加入できないデメリットは大きく、住宅ローンの契約者に万が一の事態が起きた場合は連帯保証人が残りのローンを返済しなければなりません。
夫婦一方の単独名義で組むローン
夫婦の収入を合算せず、一人の収入で住宅ローンを組む場合は単独名義で不動産の登記をします。
夫婦一方の単独名義でローンを組むメリットとデメリットは以下のとおりです。
| 単独ローンのメリット | 単独ローンのデメリット |
|---|---|
| ・無理のない金額でローンを組める ・配偶者の収入が減っても問題ない ・団信に加入すれば万が一の事態が起きたときも安心 |
・住宅ローンの審査が厳しくなる ・借り入れできる金額が少ない傾向にある |
単独名義で住宅ローンを組めば、一人の収入のみで借入金額が決定するため、無理のない範囲内でローンを組むことが可能です。
また配偶者には返済義務がないため、産休や育休を取るなどの事情により、一時的に収入が減少しても問題ありません。
さらにローン契約者が団信に加入しておけば、死亡や高度障害状態など万が一の事態が起きた場合でも配偶者は残債を返済する必要がなく、残された家族の住居は保障されます。
一方、二人の収入で住宅ローンを利用する場合と比べると、住宅ローン審査が厳しくなったり、借入できる金額は少なくなる可能性があります。
共有名義の住宅ローンに関するよくある質問
共有名義の住宅ローンについてよくある質問を紹介します。
共有名義で住宅ローンを組むときの団体信用生命保険の加入対象者とは？
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローン返済中に死亡や高度障害など万が一の事態が起きた際、住宅ローンの借入残高をゼロにして家族の住居を確保できる保険です。
民間の金融機関では団信に加入できない健康状態であれば、基本的に住宅ローンを契約することはできません。
団体信用生命保険の加入対象者は以下のとおりです。
- ペアローン：夫婦の双方
- 連帯債務型ローン：主債務者は加入できるが、連帯債務者は原則として加入不可
- 連帯保証型ローン：主債務者は加入できるが、連帯保証人は加入できない
連帯債務型の場合、連生団信を取り扱っている金融機関であれば、連帯債務者が亡くなった場合でも住宅ローン残高をゼロにする保険に加入することも可能です。
また、団信には死亡などを保障する一般団信のほか、がんや3大疾病、8大疾病といった特約付の団信があります。がん団信は、がんと診断された場合に住宅ローン残高がゼロになったり、半分になったりする保険です。
金融機関のなかには連生がん団信を取扱うところもあり、夫婦どちらかががんと診断された場合に住宅ローン残高がゼロになるものもあります。
ただし、連生団信、連生がん団信とも住宅ローン金利の上乗せがあるため、毎月の返済額を含め判断しましょう。
共有名義で住宅ローンを組んだ後に夫のみに名義変更することは可能？
住宅ローンを共有名義で組んだ後、夫のみの単独名義に変更するためには、妻の分の住宅ローンを完済する必要があります。
基本的に、住宅ローンが残っている状態で単独名義に変更することはできません。
ただし、金融機関によっては預貯金や夫の収入などの状況に応じて、単独名義への変更を認めてもらえる場合もあります。
ローンの一括返済が難しい場合は、一度金融機関に相談してみましょう。
まとめ
夫のみの単独名義で住宅ローンを組むべきか、配偶者と共有名義にすべきかは、借入時の状況やそれぞれのメリット・デメリットを踏まえて判断する必要があります。
住宅ローンを単独名義で組む場合、専業主婦になったり一方の収入が不安定になったりした場合でも無理なく返済を続けていけるでしょう。また離婚や相続、死別時のトラブルを最小限に抑えられます。
一方、借入金額を増やしたい場合は、夫婦の収入を合算して共有名義で住宅ローンを組む方法がおすすめです。ほかにも住宅ローン控除を二人分適用できたり、相続税対策になったり等のメリットがあります。
住宅ローンは長期間の返済を前提とするものであるため、返済中に状況が変わる可能性も考えられます。
単独名義、共有名義それぞれの特徴を踏まえ、どのような形で住宅ローンを組むのかを検討してみてください。