共有名義不動産の管理費用はどう決める？支払いに応じない共有者への対処法も解説

共有名義不動産の維持・管理において、問題になりやすいのが管理費用の負担です。「誰が管理費用を払うべきなのか」「自分は住んでいないのに管理費用を支払わなければならないのか」「管理費用にはどのような出費が該当するのか」など、さまざまな疑問があるでしょう。

共有名義の不動産では、原則として共有者全員が持分割合に応じて管理費用を負担する義務があります。共有者の1人が代表して管理費用を立て替えている場合、他の共有者は持分割合に応じた金額を代表者に支払わなければなりません。

ただし、不動産にかかる全ての費用を共有者全員で分担する義務があるわけではなく、法律や過去の判例から管理費用に該当する費用はおおよそ決まっています。

とはいえ、住んでいない不動産の費用を払い続けることへの不満や、立て替えた費用を払ってくれない共有者とのトラブルは非常に多く見られます。こうした状態を放置すると、未払い分の請求や訴訟に発展するほか、固定資産税などの滞納によって財産を差し押さえられるおそれもあります。

金銭的な揉め事や、終わりの見えない維持費の負担から解放されるために、「自分の共有持分だけを売却して共有関係から抜け出す」というのも有効な解決策の一つです。

弊社では、1,600超の士業と連携し、共有者間でトラブルになっている物件や、持分のみの買取・査定を行っております。「理不尽な費用負担をなくしたい」「手放してトラブルから解放されたい」とお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

本記事では、共有名義不動産の管理費用の分担方法と管理費用に該当するもの・該当しないものを詳しく解説します。管理費用を支払いたくない場合や、他の共有者が管理費用を支払ってくれない場合の対処法についても確認していきましょう。

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共有名義不動産の管理費用の分担方法

共有名義の不動産における管理費用の分担方法のポイントは以下4点です。

• 管理費用は共有持分の割合で決められる
• 誰か一人が居住していても原則として持分割合で決める
• 管理費用は一人が立て替えるケースが多い
• 代表が滞納すると不動産全体が差し押さえられる場合がある

実際に不動産へ居住しているかどうかではなく、所有する共有持分の割合が負担額を決める基準となります。まずは、共有者間で管理費用をどのように分割し、支払うのかお伝えします。

管理費用は共有持分の割合で決められる

原則として、共有名義不動産の管理費用は、自身の所有する共有持分の割合に応じて決定されます。持分割合による管理費の分担は民法第253条で規定されています。

（共有物に関する負担）
第二百五十三条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
e-Gov法令検索 民法第253条1項

そのため、共有者間で負担割合を決めていない場合は、各共有者が持分割合に応じて管理費用を負担することになります。一部の共有者が一方的に支払いを拒んだり、自分の負担額を減らしたりすることはできません。

例えば、毎月8万円の管理費用がかかる不動産を、Aが持分2分の1、B・Cがそれぞれ持分4分の1で共有している場合、Aの負担額は8万円の2分の1に当たる4万円で、B・Cの負担額はそれぞれ8万円の4分の1に当たる2万円です。

誰か一人が居住していても原則として持分割合で決める

共有名義不動産の管理費用は、誰か一人が居住している場合でも、原則として共有持分の割合に応じて決まります。

民法第253条では、対象の不動産に居住しているかどうかにかかわらず、各共有者が持分に応じて管理費用を負担すると定めています。

そのため、共有者や賃借人が居住していたとしても、原則として共有者全員が管理費を負担する義務があるのです。言い換えれば、共有名義不動産に共有者の1人が住んでいるからといって、居住している共有者のみが管理費を全て負担する義務はありません。

ただし、一部の共有者が居住している場合、やはり居住していない共有者との間に不公平感が生まれます。この場合には、共有者全員が合意すれば、「居住者が全額負担する」「居住者が他の共有者よりも多く負担する」などと、居住している共有者の負担を大きく設定することができます。

これは、管理費の負担に関する法律は、当事者間の約束が優先される「任意法規」であるためです。

管理費用は一人が立替えするケースが多い

法律上は共有持分者全員が管理費用を分担すると定められているものの、共有者の持分割合に応じて各々に請求書が発行されるわけではありません。そのため、実際には共有者の代表者1人が立て替えて支払い、他の共有者は後から持分割合に応じた金額を代表者に支払うのが一般的です。

例えば、固定資産税の納付用紙は代表者1人に送られます。管理業務や修繕にかかる費用も、代表者1人に対して請求書が発行されます。代表者が立て替えた費用を他の共有者に請求することを「求償」と呼びます。求償された共有者は、自分の持分割合に相当する金額を代表者に支払わなければなりません。

代表が滞納すると不動産全体が差し押さえられる場合がある

管理費用は代表者1人が立て替えるケースが多く、他の共有者が自身の負担分を支払わないというトラブルが起こりがちです。

一部の共有者が自身の負担分を支払わない場合でも、固定資産税・都市計画税の納付を放置してはいけません。固定資産税・都市計画税を滞納すると、代表者以外の共有者の財産も差し押さえられるおそれがあるためです。

固定資産税・都市計画税の納税や管理費用の支払いには、連帯責任を負う制度「連帯納付義務（連帯債務）」があります。一方、修繕費などの管理費用は、民法第253条に基づき、原則として持分割合に応じて負担します。

とくに、固定資産税・都市計画税については、代表者が納付しない場合、他の共有者にも支払いを求められる点に注意が必要です。

固定資産税・都市計画税の納付書は代表者に送られますが、期限までに納付されなければ、代表者以外の共有者にも納付を求められる場合があります。督促状の送付日から起算して10日を経過しても完納されない場合、法律上は差し押さえが可能です。

督促を受けた共有者も納付しないと、文書・電話・自宅訪問などで催促を受け、財産調査を経て、最終的には財産の差し押さえが実行されます。差し押さえの対象は、預貯金や給与、不動産全体などです。

なお、共有者間で誰かが固定資産税・都市計画税を全額支払うことで合意していても、その合意内容によって他の共有者の納税義務がなくなるわけではありません。

納税の義務は全員にあり、どのような事情があっても支払いがなければ共有者全員で責任を取らなければなりません。「自分の持分に応じた金額しか払いたくない」も認められないので留意が必要です。

共有名義不動産の管理費用に該当する費用

共有者間で管理費用を分担する際に押さえておきたいのが、不動産にかかる費用のうち、どのような費用が共有者全員で分担すべき管理費用に含まれるのかという点です。時には、代表者から本来は管理費用に含まれないはずの出費まで請求される可能性もあるため、共有者全員が負担すべき費用をしっかり押さえておく必要があります。

• 必要費｜不動産の保存・管理・維持のための費用
• 有益費｜不動産の改良のための費用
• （共有者全員の合意がある場合）売却・建て替えの費用

共有名義不動産の管理費用に該当する費用について詳しく確認していきましょう。

管理費や修繕費、税金などの必要費

不動産の現状を維持し、使用可能な状態を保つための費用「必要費」は、不動産の管理に欠かせないため、共有者全員で負担すべき管理費用に該当します。具体的には、下記のような費用が必要費に含まれます。

• 自然災害や経年劣化による損傷の修復にかかる修繕費用
• 電気・ガス・水道など基本的な設備の修理・更新にかかる費用
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料・地震保険料
• （マンションの場合）管理費・修繕積立金
• （山林の場合）樹木の管理・侵入者対策などにかかる監守費用

有益費｜不動産の改良のための費用

不動産の価値や利便性を高めるための改良にかかる費用「有益費」も、共有者全員で負担します。具体的には、下記のような費用が有益費に含まれます。

• 建物の増改築費用
• 設備の高機能化・省エネ化にかかる費用
• 共有部の塗装・電灯設置にかかる費用
• 新しい設備の導入にかかる費用
• 庭園の造成にかかる費用
• 商店の模様替え

ただし、有益費は必要費と違って、不動産の維持管理に必ずしも必要な費用とは言い切れません。有益費か否かの判断は難しく、あくまでも不動産の価値が増加する場合に限って有益費として認められます。個人の嗜好・趣味と判断される行為にかかる費用は有益費として認められません。そのため、有益費の負担は事前に共有者間で合意を得るのが一般的です。

共有者全員が合意した場合の売却や建て替えの費用

共有者全員が合意した場合に限られますが、不動産の売却・建て替えにかかる費用も、共有者全員が負担すべき管理費用に該当します。

不動産全体の売却や建て替えなどは、原則として共有者全員の合意が必要です。そのため、一部の共有者が不動産を売却したいと思っても、反対する共有者がいれば不動産全体の売却はできません。共有者が単独の判断で売却できるのは、自身が所有する持分のみです。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
e-Gov法令検索 民法第251条

よって、変更にかかる費用は、共有者全員が合意した場合に限って持分割合に応じた金額を全員が負担することになります。

共有名義不動産の管理費用に該当しない費用

続いては、原則として共有物の管理費用に該当しない費用を紹介します。

• 管理会社への報酬
• 建物で使用する水道光熱費
• 個人の嗜好・趣味の造作にかかる費用

負担する義務のない費用まで無駄に支払ってしまわないように、管理費用に含まれない費用をしっかり把握しておきましょう。

不動産の管理を管理会社に任せた場合の報酬

不動産の管理を不動産管理会社に依頼した際の管理報酬は、管理費用に含まれない費用とされています。

民法には記載がないものの、「土地の管理報酬を必要費・有益費に含むことに疑問がある（東京地裁平成14年2月28日）」という判例に基づき、管理会社への管理報酬は管理費用に含まれないと解釈されています。そのため、土地や建物を不業者に委託して管理する場合は、原則として委託した共有者が単独で費用を負担しなければなりません。

ただし、この判例では「不動産の管理報酬が必要費・有益費に含まれない」と断言しているわけでもありません。実際の裁判では個別の事情が重視されるため、委託の必要性や共有者間の取り決めによっては、管理会社への報酬を共有者間で分担することも考えられます。

そのため、管理会社に管理を委託する場合は、委託の必要性や費用の負担方法について、事前に共有者間で合意しておくことが大切です。

建物を利用したときの水道光熱費

水道光熱費は、不動産の保存・管理・維持・改良のために必要な費用とは言えないため、管理費用に含まれない費用です。水道光熱費も管理会社への報酬と同様に、実際に契約した利用者のみが負担すべき費用といえます。

ただし、建物を共同で利用しており、代表者が水道光熱費を立て替えた場合は、他の利用者に対して費用を請求可能です。他の利用者が水道・電気・ガスを使用しながら、費用を負担せずに利益を得ている場合は、民法第703条に基づく不当利得返還請求が認められる可能性があります。

また、相手が自分が不当に利益を受け取っていることを認識していた場合は、第704条に基づいて利益に利息を付けて返還を求めることができます。

（不当利得の返還義務）
第七百三条　法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
e-Gov法令検索 民法第703条

（悪意の受益者の返還義務等）
第七百四条　悪意の受益者は、その受けた利益に利息を付して返還しなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。
e-Gov法令検索 民法第704条

なお、共有名義不動産における不当利得の取得は、共同利用時の費用よりも、一部の共有者が居住（占有）したり、第三者に貸し出して家賃収入を独占したりといった「独り占め」が問題になるケースが多いです。

趣味の造作にかかる費用など

一部の共有者の個人的な嗜好や趣味を実現させるための造作費用は、原則として管理費用に含まれない費用です。

造作とは、建物の構造に直接関わらない部材や設備に対する装飾や大工工事、仕上げ工事を指します。具体的には、床やドア、階段、水道設備、空調設備などです。

例えば、造作家具や造り付け収納、オリジナルの造作キッチン・造作洗面台は、使い勝手やデザインには大きな影響を及ぼすものの、不動産の保存・管理・維持や、不動産の価値を高めるために必要だとはいえません。

よって、造作物の設計や工事にかかる費用は、造作を依頼した本人が全額を負担するのが原則となります。

共有者が管理費用の支払いに応じない場合の対処法

法律上は共有者全員で管理費用を分担する義務がありますが、実際には一部の共有者が管理費用の支払いに応じないことは珍しくありません。管理費用の分担は共有者間のトラブルになりやすく、共有名義での不動産の所有が推奨されない大きな理由といえます。

ここからは、共有者が管理費用を支払わない場合の対処法を2つ紹介します。

• 求償請求訴訟で強制的に支払いを求める
• 買取請求で支払わない共有者の持分を強制的に買い取る

いずれも法的な知識と手間・労力が必要になるため、相手が素直に管理費用を支払わない場合は弁護士を入れて進めるのがおすすめです。

求償請求訴訟を提起する

他の共有者から管理費用が支払われないときは、「求償請求訴訟」を提起して支払いを求めることができます。

裁判を起こし、請求が認められれば、未払いの管理費用の支払いを命じる判決を得られます。立て替えた管理費用の請求権は、原則として権利を行使できると知った時から5年で消滅時効にかかるため、早めに対応しましょう。

判決を得ても相手が支払わない場合は、強制執行の申し立てをすることで預貯金や給与、不動産などの財産を差し押さえることも可能です。

求償請求訴訟は、強制的に未払いの管理費用を回収できる手段ではありますが、金銭的・精神的・時間的な負担が大きいため、手軽に使える手段とはいえません。

まず、裁判を起こすためには裁判所手数料がかかります。裁判所手数料は、申立方法などによっても異なるため、裁判所の最新の手数料早見表を確認しましょう。

裁判となると、法的な知識と手続きが必要になるため、弁護士に依頼するのが一般的です。
訴訟を提起する側は裁判所手数料などをいったん負担する必要があり、弁護士費用も原則として各自で負担するため、裁判を進めるにはまとまった資金が必要となります。

また、共有者は親族や知人であることが多く、裁判で争うとなると、相手との関係はほぼ確実に悪化します。場合によっては、裁判に参加しない親族・相手家族との関係にも影響する可能性があります。

裁判には通常1年、長ければ2～3年の期間が必要です。求償請求訴訟は、訴える側の諸々の負担が大きいので、できるだけ話し合いで解決できる道を探るほうがよいでしょう。

支払わない共有者の持分を強制的に買い取る

もう1つの解決策としては、「持分買取請求」によって管理費の支払いを拒んでいる共有者の共有持分を強制的に買い取ることができます。

民法第253条では、管理費用を滞納している共有者がいる場合、他の共有者は相当な対価を支払うことで、管理費用を滞納している共有者の持分を取得できることを定めています。あくまでも買取の制度であり、無償で相手の持分を没収することはできません。

（共有物に関する負担）
第二百五十三条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
２　共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。
e-Gov法令検索 民法第253条2項

持分買取請求を行うには、下記の条件を満たす必要があります。

• 請求者が他の共有者の管理費用を立て替えている
• 他の共有者が1年以上管理費用の支払いをしていない

共有持分買取請求では、まず口頭や文書、電話などで管理費の支払いを請求します。請求を無視されたり支払いを拒まれたら、買取を提案し、買取金額を決めるために話し合いの場を持ちましょう。一般的に、買取金額は不動産全体の評価額に滞納者の持分割合を乗じ、滞納分を差し引いて算出されます。不動産の価格の妥当性を担保するために、不動産の評価額は不動産鑑定士に見積もってもらいましょう。

当事者間での話し合いがまとまらない場合は、裁判所に仲介に入ってもらって話し合いを進める手続き「持分買取請求調停」を申し立てます。調停でも合意に至らなかった場合は、「持分買取請求訴訟」を起こして、裁判で決着をつけることになります。

裁判となると、求償請求訴訟と同様にまとまった資金が必要になるうえ、相手や家族間の関係が悪くなることが予想されます。

共有者に求償する際の注意点

管理費用を支払わない共有者がいる際は、まずは下記の2点に注意して支払いを請求しましょう。

• 管理費用に該当しない場合は求償できない
• 複数の共有者が一緒に居住している場合は不当利得請求を行う

管理費用に該当しない場合は求償できない

求償できるのは、管理費用に該当する費用に限られます。管理費用に該当しない費用に関しては、求償しても相手に支払い義務はないので回収できません。

求償できる費用	不動産の保存・管理・維持のための費用 不動産の改良のための費用 固定資産税・都市計画税
求償できない費用	共有者間の合意なく依頼した管理会社への報酬 建物で使用する水道光熱費 個人の嗜好・趣味の造作にかかる費用

ただし、マンション管理費や修繕積立金は、不動産の保存・管理・維持に欠かせないため、「管理費用」として認められます。よって、特定の共有者が他の共有者の負担分まで支払った場合は、単独で居住している共有者に対しても、その負担分を求償できます。

複数の共有者が一緒に居住している場合は不当利得請求を行う

水道光熱費は使用者のみが負担すべき費用です。ただし、共有名義不動産で複数の共有者が共同生活している場合、居住者全員が水道・電気・ガスを使用することから、利用状況に応じて使用者全員で費用を負担すべきであるといえます。使用した水道・電気・ガスの料金を支払わないことは、不当利得に当たり、返還義務があります。水道光熱費を立て替えた人は、費用を負担してくれない人に対して、不当利得の返還を請求しましょう。

不当利得返還請求を行うためには、まずは不当利得を得ている証拠を収集し、請求者の損失金額を算出しなければなりません。水道光熱費の領収書や預金口座の預金通帳や取引履歴、クレジットカードの明細などが証拠になりますが、個人で証拠を集め、証拠の証明力を判断するのは難しいため、弁護士に相談して進めるのが良いでしょう。

その後は、相手に費用の請求を行い、必要に応じて当事者間での協議・民事調停・不当利得返還請求訴訟を行うことになります。

なお、不当利得返還請求は、民法第703条に基づく請求であり、民法第253条1項に基づく管理費用の分担とは異なります。

居住していない共有名義不動産の管理費を支払いたくない場合の対処法

最後は、共有名義不動産の管理費用を払いたくない場合の対処法も確認しておきましょう。共有者であるにもかかわらず、「管理費用を支払っていない」「所有者としての義務を怠っている」という場合は、他の共有者から未払い分を請求される可能性があります。

管理費を支払いたくないという場合は、共有者全員で費用の負担方法を見直すか、自身の所有している持分を売却しましょう。

• 自分の持分を他共有者に売却する
• 共有持分専門の買取業者に売却する

自分の持分を他共有者に売却する

管理費を支払いたくないときは、まず自分の持分を他の共有者に買い取ってもらえるか交渉してみましょう。

売却する側は、管理費の支払いがなくなるだけでなく、対価として売却代金を得られます。買い取る側は、自身の持分を増やせる、または単独名義で不動産を所有できるようになります。買い取る側が不動産の所有を続けたいと考えており、買取資金を用意できる場合は有効な手段となるでしょう。

ただし、売買金額には注意が必要です。親族・知人だからといって、実際の価値よりも著しく低い金額で取引をすると、贈与とみなされ、贈与税が課される恐れがあります。

参考：国税庁「No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」

また、共有持分の売却によって利益が生じた場合は、売却した側に譲渡所得税が課されます。一方、著しく低い価額での取引によって贈与とみなされた差額については、買い取った側に贈与税が課されます。そのため、共有持分の売買が贈与とみなされた場合、買い取ってくれた親族・知人との金銭トラブルに発展することも考えられます。

共有者同士の取引でも、不動産鑑定士に評価額を調査してもらったり、弁護士や税理士などの専門家に相談したりしながら取引を進めるのがよいでしょう。また、不動産会社の査定書などで売買価格の根拠を残しておくことも、トラブル防止に役立ちます。

共有持分専門の買取業者に売却する

共有持分だけであれば、他の共有者の同意なしに、自分の判断だけで売却が可能です。そのため、管理費用を支払いたくないという場合は、不動産買取業者に売却するという手もあります。

不動産買取業者であれば、自社で直接買い取るため、速やかに共有持分を現金化できます。他の共有者に自身の持分を買い取れるだけの資金がない場合や、他の共有者と直接やり取りをしたくない場合は、不動産買取業者に売却しましょう。

不動産買取業者に共有持分を売却するときのポイントは、「共有持分の専門買取業者」に相談することです。

共有持分だけでは、不動産全体の活用や売却を単独で決められないため、通常の不動産会社では買取を断られたり、低い査定額を提示されたりする可能性があります。

対して、共有持分の専門買取業者であれば、共有名義不動産の活用・売却に関するノウハウ・経験があるため、通常の不動産会社よりも高額の査定を期待できます。

なお、管理費用を滞納している場合の買取の可否は、業者によって異なります。なかには、買取金額から管理費用の滞納分を精算する形で対応してくれる業者も存在します。「管理費用を滞納しているが、滞納分を支払えない」という場合も、共有持分専門の買取業者に相談してみましょう。

共有不動産の管理費用に関するよくある質問

まとめ

今回は、共有名義不動産の管理費用の分担方法と管理費用に該当する費用、他の共有者が管理費用を支払ってくれない場合の対処法、管理費用を支払いたくない場合の対処法をまとめて解説しました。

不動産の所有者である限り、原則として持分割合に応じて不動産の管理費用を負担する義務があります。管理費用を支払ってくれない共有者がいる場合は、まずは支払いを請求し、対応してくれなければ求償請求や持分買取請求で未払い分の回収を目指しましょう。

一方、今後の管理費用を負担したくないという場合は、自身の所有する持分を売却するのも選択肢のひとつです。専門買取業者に相談すれば、通常の不動産会社では取り扱いが難しい共有持分でもスムーズに売却できるでしょう。