共有名義の場合で不動産取得税はどうなる？
不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に課税される税金であり、固定資産税評価額を基準として税額が計算されます。
共有名義の場合、税負担は持分割合に応じて整理されます。ただし、通知書の表示や送付単位は自治体によって差があるので、「自分はいくら負担か」を一度手元で割り戻すのが実務的です。
不動産取得税の税率は本則4％ですが、土地・住宅は令和9年3月31日までに取得した不動産であれば軽減税率3％が適用されます。現場では「契約日」ではなく、登記原因日（取得日）の整理でズレが出ることがあるため、期限が絡む案件は取得日の扱いを先に確認するのが安全です。
不動産取得税の税率は原則4％ですが、土地や住宅については、令和9年3月31日までに取得した不動産であれば軽減税率3％が適用されます。
これを踏まえると、不動産取得税は原則として下記のように計算します。
なお、実務では「土地は課税標準の特例が入る」「住宅は控除が入る」「新築は評価額確定まで時間がかかる」などの理由から上記の計算式と実際の税額がズレることも多いため、最終的には通知書の課税標準・特例適用を前提に確認するのが良いでしょう。
また、不動産取得税は、不動産を取得したからといって必ずかかるものではありません。課税になりやすい取得類型は次のとおりです。特に相続だから非課税と思い込んで、分割の組み方（代償金・持分調整）で課税になってしまうのが現場で多い落とし穴です。
- 売買により共有名義で不動産を取得した場合
- 共有持分の贈与によって共有名義になった場合
- 相続人以外への遺贈で共有名義になった場合
- 代償分割・換価分割などで持分を取得した場合
相続は、自らの意思で不動産を取得するわけではないため、原則として不動産取得税は発生しません。ただし、代償分割で他の相続人から不動産の持分を受け取ったり、相続人以外の人物が持分を取得した場合には不動産取得税が課税されます。
不動産取得税は、共有名義で持分を取得した人全員に支払う義務があります。しかし、実務上は代表者1人が不動産取得税を立て替えて支払い、その後、他の共有者に対して持分割合に応じた金額を請求する流れになります。
なお、不動産取得税には「住宅用不動産に対する軽減措置」や「都道府県ごとに設けられている軽減制度」があります。共有名義の場合でも適用対象になる可能性があるため、事前に確認しておくことが大切です。
本記事では、共有名義の場合に不動産取得税が課税されるケースや計算方法、軽減措置・特例などについて詳しく解説します。これから共有名義で不動産を取得する予定がある方は、ぜひ参考にしてください。
目次
共有名義の場合も不動産取得税は原則として課税される
不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に課される税金です。売買だけでなく、贈与や遺贈などにより不動産の権利を取得した場合も対象となり、不動産の所在地を管轄する都道府県に納めます。
不動産を共有名義で取得した場合であっても、不動産取得税は原則として課税されます。共有名義では、各共有者が取得した持分割合に応じて、それぞれに不動産取得税が課税される仕組みになっています。
共有名義で持分を取得した場合には、自分が取得した持分について、法務局で名義を登録する必要があります。不動産登記によって「不動産全体のうち〇％がその人の権利である」という点が法的に明確になり、第三者に対しても保護される権利として扱われます。
実務では、この持分の置き方が「後の売却・借換え・相続・離婚」で効いてくるので、税だけでなく将来どうするかも見据えて持分を決めるのがポイントです。
共有名義の場合であっても、持分という形で不動産の権利を取得したとみなされるため、原則として不動産取得税が発生することになります。
共有名義だからといって非課税になることはなく、単独名義で不動産を取得した場合と同様に課税対象になる点には注意が必要です。
共有名義の場合で不動産取得税が課税されるケース
共有名義で不動産を取得した場合は原則として不動産取得税が課されますが、相続の場合は非課税となります。
相続は「自分の意思で新しく不動産を取得した」のではなく「被相続人の権利を承継した」とみなされるためです。あくまでも不動産の所有者が変わっただけであり、新たな経済的価値を手に入れたものではないという考えから、相続では不動産取得税が課されません。
共有名義の場合で不動産取得税が課税されるケースは、主に以下のとおりです。
- 売買により共有名義で不動産を取得した場合
- 共有持分の贈与によって共有名義になった場合
- 相続人以外への遺贈で共有名義になった場合
- 代償分割・換価分割などで持分を取得した場合
売買により共有名義で不動産を取得した場合
売買によって共有名義で不動産を取得した場合には、不動産取得税が課税されます。
不動産取得税は、売主ではなく、不動産を購入した買主側が負担することになります。共有名義の場合は、各共有者が取得した持分に応じて、それぞれ不動産取得税の納税義務が生じます。
たとえば、夫婦がペアローンを利用して住宅を購入し、共有名義で登記したケースでは、夫婦それぞれが取得した持分割合に応じて不動産取得税が課されます。
また、不動産会社を通じて購入した場合に限らず、親族間で売買を行った場合でも、不動産を売買により取得している以上、不動産取得税の課税対象になります。身内同士の取引であっても、不動産取得税が発生する点には注意が必要です。
共有持分の贈与によって共有名義になった場合
共有持分の贈与によって不動産を取得し、共有名義になった場合にも、不動産取得税は課税されます。不動産取得税を負担するのは、持分を贈与によって取得した受贈者となります。
たとえば、生前贈与として親から子どもへ共有持分を贈与し、親子で共有名義になるケースが挙げられます。この場合、生前贈与を受けた子どもが不動産取得税を支払うことになります。
親族間の生前贈与であっても、共有持分を取得した事実に変わりはないため、原則として不動産取得税が発生します。
相続人以外への遺贈で共有名義になった場合
前述したとおり、相続によって不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税は課税されません。しかし、遺贈によって相続人以外の人が共有持分を取得した場合には、不動産取得税の課税対象となります。
遺贈とは、遺言書によって、被相続人の財産を相続人以外の人に譲渡する行為を指します。相続人が不動産の持分を承継する場合は、被相続人の立場を引き継ぐものと扱われるのに対し、遺贈の場合は新たに不動産の権利を取得したものと扱われます。
そのため、相続人以外の人が遺贈によって共有持分を取得した場合には、新たな経済的利益を得たものとみなされ、売買や贈与と同様に不動産取得税が課税されます。
たとえば、遺言書に「不動産の持分〇％を▲▲さん（お世話になった人など）に譲る」と記載されているケースで遺言に従って遺贈が行われると、共有持分を新たに取得した人に対して不動産取得税が課されます。
なお、遺贈は受け取る側の意思によって拒否することも可能です。遺贈を放棄した場合には、その人が持分を取得しないため、不動産取得税も発生しません。
代償分割・換価分割などで持分を取得した場合
代償分割や換価分割は、相続において不動産を分けるための方法ですが、分割の内容や取得の形によっては、不動産取得税が課税されるケースがあります。
代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人へ代償金などを支払う方法です。基本的には現金で支払われることが多いですが、代償金の代わりに不動産を譲渡するケースでは、その不動産を取得した人に不動産取得税が課されます。
換価分割とは、不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。この場合、原則として不動産取得税が課されるのは買主のみです。
ただし、換価分割の途中で特定の相続人が「やっぱり持分を買い取りたい」と主張して持分を取得する場合、自分の法定相続分を超える分については、相続ではなく売買とみなされます。そのため、本来の持分を超えて取得した部分に対しては、通常の売買取引と同じように不動産取得税が課されます。
また、不動産を売却するためには、被相続人から相続人への名義変更が必要となります。その際、相続人以外の人が持分の登記を行うと、相続による名義変更とはみなされず、不動産取得税の課税対象となる可能性があります。
このように、代償分割や換価分割であっても、取得内容や名義変更の方法によっては不動産取得税が発生する場合があるため、注意が必要です。
共有名義の場合で不動産取得税は誰が払う？
共有名義で不動産を取得した場合、不動産取得税は持分割合に応じて、共有者全員が負担するのが原則です。これは、地方税法の第10条においても以下のように定められています。
第十条の二 共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。
引用元： 地方税法｜e-Gov 法令検索
たとえば、夫婦で不動産を2分の1ずつの持分割合で購入したケースでは、夫婦それぞれが不動産取得税の2分の1ずつを負担することになります。仮に不動産取得税が20万円だとすると、夫婦それぞれが10万円ずつを支払う形です。
ただし、実務上では、不動産取得税の納税通知書は代表者1人のもとに、送付されるケースが多いです。そのため、代表者が不動産取得税を立て替えて支払い、その後、他の共有者に対して持分割合に応じた金額を請求する流れになります。
共有名義の代表者は「代表者指定届」を提出している人になるのが基本ですが、届出を提出していない場合は各市区町村の判断で決まります。判断方法は市区町村によって異なりますが、持分割合が多い人や、登記簿に最初に名前がある人になるケースが多いです。
共有名義の場合の不動産取得税の計算方法
共有名義の場合、不動産取得税は固定資産税評価額と持分割合、税率に基づいて決定します。具体的な計算方法は以下のとおりです。
不動産取得税の税率は原則4％ですが、土地や住宅については、平成20年4月1日から令和9年3月31日までに取得した不動産なら軽減税率3％が適用されます。税率の内訳は以下のとおりです。
| 不動産の種類 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 土地 | 本則4％／軽減3％（期限あり） | |
| 家屋 （住宅） |
本則4％／軽減3％（期限あり） | |
| 家屋 （住宅以外） |
本則4％（原則軽減なし） |
ここでは、以下2つのパターンに分け、共有名義の場合の不動産取得税の計算方法について解説します。
- 固定資産税評価額が3,000万円の土地を取得した場合の不動産取得税シミュレーション
- 固定資産税評価額が5,000万円の住宅を取得した場合の不動産取得税シミュレーション
固定資産税評価額が3,000万円の土地を取得した場合の不動産取得税シミュレーション
固定資産税評価額が3,000万円の土地について、親と子ども2人の計3人で、3分の1ずつの持分割合で取得したケースを想定します。
今回のケースでは土地の取得であり、軽減税率が適用されるため、税率は3％とします。この場合の不動産取得税の計算方法は、以下のとおりです。
3,000万円×3％＝90万円
【共有者1人当たりの不動産取得税】
90万円×1/3＝30万円
不動産取得税は土地全体で90万円となり、それぞれの持分に応じて按分することで、共有者1人当たりの不動産取得税は30万円という結果になりました。不動産取得税の納税義務は持分を新たに取得した人全員に課されるため、それぞれ30万円ずつ負担することになります。
固定資産税評価額が5,000万円の住宅を取得した場合の不動産取得税シミュレーション
固定資産税評価額が5,000万円の住宅について、夫婦2人で2分の1ずつの持分割合で購入し、共有名義で取得したケースを想定します。
今回のケースでは建物の取得ですが、住宅には軽減税率が適用されるため、税率は3％とします。この場合の不動産取得税の計算方法は、以下のとおりです。
5,000万円×3％＝150万円
【共有者1人当たりの不動産取得税】
150万円×1/2＝75万円
不動産取得税は住宅全体で150万円となり、夫婦それぞれの持分に応じて按分することで、1人当たりの不動産取得税は75万円という結果になりました。そのため、夫婦それぞれが75万円ずつ不動産取得税を支払うことになります。
このように、不動産の固定資産税評価額が上がれば不動産取得税の課税額も増えてしまうため、事前にシミュレーションして納税資金を確保しておきましょう。
共有名義の場合で使える不動産取得税の軽減措置・特例
不動産取得税には軽減措置や特例が用意されており、共有名義の場合でも適用できるケースがあります。不動産取得税で使える主な軽減措置・特例は以下のとおりです。
- 住宅用不動産に対する不動産取得税の軽減措置
- 都道府県による軽減制度
住宅用不動産に対する不動産取得税の軽減措置
住宅用不動産を取得した場合には、不動産取得税の負担を軽減するため、主に2種類の軽減措置が用意されています。共有名義で住宅を取得した場合でも、要件を満たせば適用される可能性があります。
1つ目は、税率に関する特例措置です。通常、不動産取得税の税率は4％ですが、住宅取得の負担を軽減し、住宅の取得や流通を促進する目的から、住宅を取得した場合には税率が3％に軽減されます。軽減税率は、令和9年3月31日までに住宅を取得した場合に適用されます。
2つ目は、課税標準に関する特例措置です。住宅の取得にかかるコストを抑え、良質な住宅の建設や流通を促進するため、一定額を課税標準から控除できる制度が設けられています。
新築住宅を取得した場合には、固定資産税評価額から1,200万円を控除した金額が課税標準となります。また、中古住宅を取得した場合でも、新築時に適用される控除額と同額が課税標準から控除される仕組みになっています。
たとえば、固定資産税評価額が5,000万円の住宅を夫婦で2分の1ずつの割合で購入したとします。通常であれば5,000万円に4％の税率が適用されるため、住宅全体の不動産取得税は200万円となり、夫婦それぞれ100万円ずつを負担します。
一方、税率と課税標準の特例措置を適用した場合、不動産取得税は以下のように計算されます。
3,800万円×3％＝114万円
114万円×1/2＝57万円
本来なら1人あたり100万円の不動産取得税が、57万円まで抑えられるという結果になりました。
このように、税率の軽減だけでなく、課税標準の控除が適用されることで、不動産取得税の負担を大きく抑えられます。住宅を共有名義で取得する場合には、特例の適用要件をあらかじめ確認しておきましょう。
都道府県による軽減制度
不動産取得税の軽減制度は、国が定める特例措置だけでなく、都道府県ごとに独自の制度が設けられている場合があります。そのため、同じ不動産を取得した場合でも、所在地によって税額が変わることがあります。
代表的なものとして、住宅用地の取得に関する税額軽減があります。一定の要件を満たす場合には、不動産取得税の税額から以下いずれか高い方が控除されます。
- 45,000円
- 土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸あたり上限200㎡）×住宅の取得持分×3％
上記は、東京都や青森県、石川県などで実施されている制度ですが、他の都道府県でも実施している可能性があります。
軽減制度の有無を調べるためには「○○市（不動産所在地） 不動産取得税 軽減」などのキーワードで検索し、市区町村や税事務所の公式ホームページを確認してみましょう。
ホームページ上で制度の詳細が見つからない場合や、適用の可否が判断しにくい場合には、市区町村や税事務所へ直接電話で問い合わせる方法が確実です。共有名義の場合でも軽減措置が適用されるケースがあるため、事前に確認することをおすすめします。
共有名義の場合の不動産取得税の納付方法
共有名義の場合の不動産取得税の納付方法は以下のとおりです。
- 不動産取得税の納付対象になるのかを確認する
- 不動産取得税の納税通知書が届くのを待つ
- 納税通知書の内容が正しいかをチェックする
- 軽減措置を使う場合は都道府県へ申告する
- 修正後の税額を確認し納付期限までに支払う
- 納付後の書類を保管しておく
不動産取得税の納付対象になるのかを確認する
不動産を取得した場合、まず行うべきことは、不動産取得税の納付対象になるかどうかを確認することです。
売買や贈与、遺贈などによって不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税の課税対象になります。共有名義の場合であっても、持分という形で不動産の権利を取得していれば、単独名義と同じように不動産取得税がかかります。
一方、相続によって不動産を取得した場合には、原則として不動産取得税はかかりません。相続は、被相続人の権利を引き継ぐ行為と考えられており、新たな取得には該当しないためです。
ただし、相続後に他の相続人から持分を譲り受けた場合や、代償分割などによって持分を取得した場合には、新たに不動産を取得したものとみなされ、不動産取得税が発生します。
不動産取得税の納付対象になるのかを調べた結果、課税対象となりそうな場合は次のステップに進みましょう。
不動産取得税の納税通知書が届くのを待つ
不動産取得税の納税通知書は、不動産を取得してすぐに届くものではありません。市区町村によっても異なりますが、法務局での登記が完了してから、約4ヶ月～6ヶ月ほど経過した後に送付されます。
ただし、新築不動産を取得した場合には注意が必要です。新築の場合は、固定資産税評価額を決定するための価格決定手続きが行われるため、納税通知書の送付までに1年以上かかることがあります。
目安としては、新築以外の不動産であればおおむね1年以内、新築不動産であれば1年半以内に納税通知書が届くものと認識しておきましょう。期間を過ぎても納税通知書が届かない場合には、不動産の所在地を管轄する市区町村や税事務所に問い合わせてみてください。
なお、不動産取得税の納税通知書は共有者全員に送付されますが、実際に税金を納めるための「納付書」は代表者1名にのみ送付されるケースが多いです。
納税通知書の内容が正しいかをチェックする
不動産取得税の納税通知書が届いたら、記載されている内容が正しいかを必ず確認しましょう。具体的には、固定資産税評価額だけでなく、課税標準の考え方や適用税率、軽減措置の有無が、想定どおり整理されているかを確認することが重要です。
なお、共有名義の場合でも、納税通知書には不動産全体の課税標準を基準とした不動産取得税が記載されているケースが多く、通知書の表示方法は自治体ごとに差があります。
実務では、物件全体の課税標準ベースで表示されており、共有者ごとの負担額が直感的に読み取れないことも少なくありません。そのため、持分割合で一度割り戻して確認する癖をつけておくと安心です。
課税自体は持分割合を前提に整理されますが、通知書上は必ずしも共有者ごとの税額が明示されるとは限らないため、自分の持分割合を正確に把握したうえで内容をチェックする必要があります。
そのうえで、不動産全体の税額をもとに持分割合を掛け、自分が負担すべき不動産取得税額を整理しておくと、代表者による立替払いや共有者間での精算の場面でもスムーズに対応できます。
軽減措置を使う場合は都道府県へ申告する
不動産取得税の軽減措置を利用する場合には、都道府県への申告が必要です。
申告先は税務署ではなく、不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所です。不動産取得税は地方税であり、国税である所得税や相続税とは異なるため、申請先を間違えないよう注意しましょう。
不動産を取得した後、軽減措置を受けるための申請書を都道府県税事務所へ提出します。
軽減の要件自体は「不動産（住宅）」側の条件で決まることが多い一方、申告書の提出方法（誰が出すか・添付書類・期限）は自治体運用で差が出ます。
実務では、代表者がまとめて提出するケースが多いものの、共有者ごとの署名・委任状を求められることもあるため、県税事務所で事前確認が確実です。
ただし、都道府県による軽減制度は自治体によってルールが異なるため、共有者全員の申告が必要になる可能性もあります。
申告期限は自治体で差があります。「60日」を目安にしている自治体は多い印象ですが、実務は通知書が届いてから申告で間に合うケースもあるので、期限は県税事務所に確認してしまうのが早いです。
なお、申告期限を過ぎてしまった場合でも、納付期限までに申告すれば納付書を差し替えてもらえます。もしも納付期限内に申告できそうにない場合は一旦支払いを済ませ、後から還付請求をすることも可能です。還付請求の期限は不動産を取得してから5年以内です。
軽減措置を確実に利用するためにも、共有名義不動産の取得後は都道府県税事務所へ問い合わせを行い、申請期限や必要書類を事前に把握しておきましょう。
修正後の税額を確認し納付期限までに支払う
軽減措置の申告を行い、適用が認められると、不動産取得税の税額が修正された納付書が交付されます。まずは、軽減措置が正しく反映されているかを確認し、修正後の税額に誤りがないかをチェックしましょう。
税額に問題がなければ、記載されている納付期限までに不動産取得税を支払います。納付期限を過ぎると、延滞金が発生するおそれがあるため、期限までに必ず納付しましょう。
なお、共有名義の場合は代表者が不動産取得税をまとめて支払う形になります。
納付後の書類を保管しておく
不動産取得税の納付が完了すると、領収証書などの書類が発行されるため、大切に保管しておきましょう。
領収証書は納付が完了した証明になるだけでなく、将来的に不動産を売却する際に経費として計上することができます。そのため、現在は売却する予定がなかったとしても、将来のことを見据えて納付後の書類は保管しておくのが得策です。
共有名義の場合で不動産取得税以外にかかる税金
共有名義で不動産を取得した場合、不動産取得税以外にも税金がかかる可能性があります。税金の種類と課税タイミングを以下にまとめました。
| 税金 | 課税タイミング | |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 共有名義の不動産を売却して利益を得たとき | |
| 所得税・住民税 | 共有名義の不動産を売却や賃貸などで一定の所得が発生したとき | |
| 贈与税 | 共有名義の不動産の贈与を受けたとき | |
| 相続税 | 共有名義の不動産を相続したとき | |
| 登録免許税 | 共有名義の不動産の名義変更をしたとき | |
| 固定資産税・都市計画税 | 共有名義の不動産を所有しているとき |
このように、共有名義の不動産の売買や贈与、相続があったときには、税金が発生する可能性があります。また、名義変更をする際には登録免許税という登記費用が必ずかかり、さらに共有持分を所有していると固定資産税や都市計画税の支払い義務も生じます。
共有持分にかかる税金については、以下の記事で詳しく解説しているため、あわせて参考にしてみてください。
まとめ
共有名義の場合であっても、不動産を新たに取得した際には、原則として不動産取得税が課税されます。
不動産取得税が課されるのは、売買や贈与、遺贈などによって共有持分を取得したケースです。相続による取得は原則として課税対象外ですが、取得内容によっては不動産取得税が発生する場合もあるため、注意が必要です。
共有名義の場合、不動産取得税は持分割合に応じて、共有者全員が負担するのが原則です。ただし、納付書は代表者1人のもとに届くケースが多く、実務上は代表者が不動産取得税をまとめて支払い、後から他の共有者の持分割合に応じた金額を請求する流れになります。
また、不動産取得税には特例や軽減措置が設けられており、要件を満たせば税負担を軽くできる可能性があります。共有名義で不動産を取得する場合には、事前に適用対象となる制度を調べておきましょう。
よくある質問
共有持分を放棄した場合は不動産取得税はどうなりますか？
共有者の1人が持分を放棄した場合、その持分は原則として他の共有者に帰属します。このとき、持分を新たに取得した共有者については、不動産を取得したものとみなされ、不動産取得税が課されることになります。
なお、持分の放棄があっても法務局で「持分移転登記」の手続きをしなければ、不動産取得税は発生しません。法務局で正式な名義変更をしない限り、持分の所有者は変わっていないものとみなされます。
不動産取得税の連帯納付義務とは何ですか？
不動産取得税の連帯納付義務とは、共有名義で不動産を取得した場合に、共有者のうち誰か1人に対して全額の納付を求めることができる仕組みのことです。
本来、不動産取得税は持分割合に応じて各共有者が負担しますが、納付が行われない場合などには、都道府県が共有者の1人に対して全額の納付を請求することがあります。その後、立て替えて支払いをした共有者が、他の共有者に対して持分割合に応じた金額を求める形で精算するのが基本です。
共有名義の持分割合を後から変更した場合、不動産取得税は再度かかりますか？
共有名義の持分割合を後から変更した場合、持分が増えた人については、新たに不動産を取得したものとみなされ、不動産取得税が課されるのが原則です。
ただし、当初の登記内容に誤りがあり、それを訂正するために更正登記を行う場合には、不動産取得税は課されません。この場合は、新たな取得ではなく、本来あるべき権利関係を修正する手続きと判断されるためです。
