共有持分の税金一覧！計算方法・特例・税額シミュレーションを解説

共有持分に関する税金は、主に「所有しているとき」「売却するとき」「取得するとき」の3つの場面で発生します。

それぞれの場面で発生する主な税金は、以下のとおりです。

※表内の「場面」をクリックすると、それぞれの税金について詳しく解説した見出しに移動できます。

共有持分にかかる税金の種類は、単独名義の不動産と基本的に変わりません。ただし、固定資産税・都市計画税は共有者全員が連帯納税義務を負う一方、売却益に対する所得税・住民税は各共有者がそれぞれ計算・申告するなど、税金の種類によって負担方法が異なります。

また、相続税や贈与税は、取得した共有持分の評価額だけでなく、他の相続財産や贈与財産、適用できる控除などによっても税額が変わります。

本記事では、共有持分の所有・売却・取得時にかかる税金の計算方法や納付方法、利用できる軽減措置について解説します。さらに、共有持分を相続してから売却するまでの税額シミュレーションも紹介します。

共有持分を所有しているときにかかる税金

共有持分にかかる主な税金とその概要は、以下のとおりです。

自宅として利用している不動産や、賃貸していない土地・建物であれば、基本的には固定資産税・都市計画税を押さえておけばよいでしょう。

一方、共有名義不動産を賃貸して家賃収入などを得ている場合は、所得税・住民税も関係します。さらに、店舗・事務所や駐車場などを貸し付けている場合は、課税事業者に該当するかどうかなどによって、消費税の申告・納付が必要になることもあります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、土地や家屋などを所有している人に課される地方税です。原則として、毎年1月1日時点で登記簿などに所有者として登録されている人が、その年度の納税義務者になります。そのため、年の途中で不動産を売却した場合や、自分が住んでいない場合でも、納税義務が生じます。

固定資産税と都市計画税では、課税対象や税金の使い道が異なります。

都市計画税の課税対象となる土地や家屋には、原則として固定資産税と都市計画税の両方がかかります。

共有持分の固定資産税・都市計画税の計算方法

固定資産税・都市計画税の税額は、自治体から送付される「固定資産税・都市計画税納税通知書」で確認できます。

事前に税額の目安を把握したい場合は、以下の計算方法で確認してみてください。

※課税標準額は、固定資産税評価額をもとに、特例などを反映して算定されます。
参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

共有者間で負担する固定資産税・都市計画税の金額は、原則として不動産全体の税額に自身の持分割合を掛け合わせて計算します。

たとえば、不動産全体の固定資産税が50万円、自己持分が20％の場合、自分の負担額は「50万円 × 20％＝10万円」が目安です。

共有持分の固定資産税・都市計画税の納付方法

共有名義の固定資産税・都市計画税は、共有者ごとに分割して課税されるわけではありません。納税通知書は原則として代表者1人に送付され、代表者がまとめて納付したうえで、他の共有者と精算するのが一般的です。

共有者間では、特別な取り決めがない限り、持分割合に応じて負担するのが原則です（民法253条1項）。ただし、固定資産税・都市計画税には連帯納税義務があるため、代表者以外の共有者も税額全体について納税義務を負います（地方税法10条の2）。

そのため、代表者が納付しなかった場合、自治体が他の共有者に納付を求めることもあります。代表者に自分の負担分を渡していたとしても、実際に納付されていなければ納税義務は残ります。

一方、代表者が税金を全額納付したにもかかわらず、他の共有者が負担分を支払わない場合、その回収を自治体に任せることはできません。共有者間で精算する必要があります。

固定資産税が共有者間のトラブルにつながることも

固定資産税は毎年かかるものなので、「とりあえず自分が払っておこう」と、代表者が立て替えたままになりがちです。厄介なのは、それが何年も続いた後に「今まで払ってきた分を返してほしい」という話になることです。不動産の売却や共有関係の解消を話し合う段階になって、過去の税金をどう精算するかで話がまとまらないこともあります。

共有名義の固定資産税をめぐる実際のトラブル事例や、共有者が負担分を支払わない場合の対処法については、次の記事で詳しく解説しています。

共有持分の固定資産税・都市計画税が軽減・非課税になるケース

共有名義不動産でも、一定の要件を満たせば、固定資産税・都市計画税が非課税になったり、税額や課税標準額が軽減されたりすることがあります。

主なケースは以下のとおりです。

※2027年度から固定資産税の免税点は、家屋30万円、償却資産180万円に引き上げられます。土地30万円は変更ありません。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
参考：札幌市「家屋の固定資産税・都市計画税」

私道持分の固定資産税や非課税になる条件については、次の記事でも解説しています。

賃料収入などに対する所得税・住民税

共有名義不動産から家賃収入や駐車場収入などを得ている場合、原則として、収入から必要経費を差し引いた不動産所得が所得税・住民税の課税対象になります。

固定資産税・都市計画税とは異なり、所得税・住民税は各共有者が自分の不動産所得をもとに計算し、必要に応じて個別に申告・納付します。

賃貸不動産の共有持分における所得税・住民税の計算方法

共有名義不動産の賃料収入にかかる所得税・住民税は、賃料収入そのものではなく、必要経費を差し引いた「不動産所得」をもとに計算します。

不動産所得は、以下の計算式で求めます。

共有持分の場合は、原則として不動産全体の賃料収入と必要経費をそれぞれ持分割合に応じて按分し、各共有者の不動産所得を計算します。

不動産所得は原則として総合課税の対象となり、給与所得など他の所得と合算したうえで、所得控除を差し引いた課税所得をもとに税額を計算します。

所得税には課税所得に応じて5～45％の税率が適用されます。一方、住民税の所得割の税率は原則10％で、これに均等割などが加わります。

所得税の税率と控除額は、以下のとおりです。

参考：国税庁「No.2260 所得税の税率」

たとえば、年間の賃料収入300万円、必要経費100万円、共有持分50％、給与所得500万円の場合、所得税・住民税の計算イメージは以下のとおりです。

※所得控除・税額控除、復興特別所得税・森林環境税は考慮せず、住民税の均等割を4,000円と仮定した簡易試算です。

賃貸不動産の共有持分における所得税・住民税の納付方法

共有名義不動産から賃料収入を得ている場合、所得税の確定申告は共有者全員分をまとめて行うのではなく、各共有者が自分の不動産所得や他の所得に応じて個別に行います。

たとえば、1ヵ所から給与を受け取り、年末調整を受けている会社員でも、不動産所得を含む給与・退職所得以外の所得が年間20万円を超える場合は、原則として確定申告が必要です。

所得税の確定申告は、原則として翌年2月16日から3月15日までに行います。納付方法には、主に以下の種類があります。

• 振替納税
• ダイレクト納付
• インターネットバンキング等による納付
• クレジットカード納付
• スマホアプリ納付
• コンビニ納付
• 金融機関・税務署の窓口納付

各納付方法の手続きや利用条件については、国税庁「納税に関する総合案内」をご確認ください。

住民税は、所得税の確定申告を行っていれば、別途申告する必要はありません。一方、不動産所得があるものの、所得税の確定申告が不要なケースでは、住民税の申告が別途必要です。

住民税は、勤務先が給与から天引きする「特別徴収」または、自治体から届く納税通知書に基づいて自分で納める「普通徴収」によって納付します。

賃貸不動産の共有持分で必要経費にできる主な費用

賃貸不動産の不動産所得を計算する際には、固定資産税や修繕費など、賃貸経営に必要な費用を必要経費として差し引けます。

主な必要経費は以下のとおりです。

共有名義の場合、固定資産税や共通の修繕費などは、原則として持分割合に応じて各共有者の必要経費に按分します。一方、借入金利子や税理士報酬などは、各共有者の借入れや依頼内容、費用の負担関係によって扱いが異なります。

また、代表者が費用をまとめて支払っていても、その全額を代表者の必要経費にできるとは限りません。自宅部分や個人的な支出など、賃貸経営に関係しない費用も対象外です。

賃料収入などに対する消費税

共有名義不動産を事務所・店舗・倉庫などの事業用建物として貸し付けている場合、その賃料収入は原則として消費税の課税対象になります。駐車場も、区画の整備や車両の管理などを行って貸し付けている場合は課税対象です。

これらの課税対象となる賃料には、原則として10％（地方消費税を含む）の消費税率が適用されます。

一方、居住用住宅の貸付けは、貸付期間が1ヵ月未満の場合などを除き、原則として消費税が非課税です。通常の土地の貸付けも、原則として非課税となります。

消費税の納税義務がある場合は、賃料収入を含む課税売上げについて消費税を申告・納付します。申告期限は、原則として以下のとおりです。

• 個人事業者：翌年3月31日まで
• 法人：課税期間終了日の翌日から2か月以内

なお、共有名義の場合、消費税の納税義務は共有者ごとに判定します。たとえば、2人で持分2分の1ずつの店舗を貸していても、一方が別の事業の課税売上高などによって課税事業者に該当し、もう一方が免税事業者であれば、消費税の申告・納付義務が生じるのは前者だけです。

参考：国税庁「No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など」「No.6303 消費税および地方消費税の税率」「No.6601 申告と納税」

共有持分を売却したときにかかる税金

共有持分を売却する際は、売却によって利益が出た場合の所得税・住民税のほか、売買契約書の作成や抵当権の抹消登記などに伴って税金がかかることがあります。

共有持分の売却時にかかる主な税金と、その計算方法は以下のとおりです。

※譲渡所得の税率は、所得税・住民税・復興特別所得税を合計した原則的な税率です。
※印紙税の例は、2027年3月31日までの軽減措置を適用した金額です。

なお、上記の税金が、共有持分の売却時にすべてかかるわけではありません。売却益の有無や売買契約書の作成方法、抵当権抹消登記の要否、売却する不動産の種類などによって、発生する税金は異なります。

譲渡所得にかかる所得税や住民税

共有持分を売却して利益が出た場合は、原則として譲渡所得に対して所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。これらの税金は、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれることがあります。

共有持分の売却による譲渡所得にかかる税金は、共有者ごとに計算します。共有名義不動産の全体を売却する場合も、各共有者が自分の売却代金や取得費・譲渡費用などをもとに譲渡所得を計算します。

共有持分の譲渡所得税等の計算方法

共有持分の売却によってかかる譲渡所得税等は、まず売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引き、課税譲渡所得を求めます。

計算に使用する主な項目は以下のとおりです。

共有名義不動産全体を売却する場合、売却代金は原則として持分割合に応じて按分します。ただし、取得費や譲渡費用は、各共有者の取得状況や実際の費用負担などに応じて計算する必要があります。

一方、自分の共有持分だけを売却する場合は、実際の売却価格から、自分の持分に対応する取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。

課税譲渡所得が計算できたら、所有期間に応じた税率を乗じて税額を求めます。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

たとえば、共有名義の土地全体を以下の条件で売却した場合、持分30％を所有する共有者の税額を計算してみましょう。

つまり、この条件で持分30％を売却した場合、譲渡所得にかかる税金は合計30万4,725円となります。

譲渡所得にかかる税金の申告・納付方法

共有持分の売却によって譲渡所得にかかる税金が発生する場合は、原則として確定申告が必要です。3,000万円特別控除などを使って税額が0円になる場合も、確定申告をしなければ特例は適用されません。

確定申告は、共有者ごとに譲渡所得を計算し、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。申告の際は、確定申告書に加えて「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」などを作成します。適用する制度によっては、追加の書類も必要です。

所得税・復興特別所得税は、原則として確定申告の期限までに納付します。振替納税やインターネットバンキングなどを利用でき、詳しい納付方法は国税庁「納税に関する総合案内」で確認できます。

一方、住民税は確定申告の内容をもとに自治体が税額を計算し、原則として翌年度に特別徴収または普通徴収によって納付します。

共有持分売却時に使える主な特例

共有持分を売却する場合も、一定の要件を満たせば、譲渡所得にかかる税金を軽減できる特例があります。

主な特例は以下のとおりです。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」

共有名義不動産の場合、特例を適用できるかどうかは原則として共有者ごとに判断します。

たとえば、夫婦で共有するマイホームを売却した場合、夫婦それぞれが要件を満たしていれば、3,000万円特別控除を各自の譲渡所得から最高3,000万円ずつ適用できます。一方、家屋を所有せず敷地だけを共有している場合などは、同じ不動産の共有者であっても、原則としてマイホームの3,000万円特別控除を利用できません。

印紙税

印紙税とは、一定の契約書や領収書などの文書を作成したときに課される税金です。共有持分の売却時に紙の売買契約書を作成する場合は、契約書に記載された売買金額に応じて印紙税がかかります。電子契約の場合は、原則として印紙税はかかりません。

なお、2027年3月31日までに作成される不動産売買契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものには、印紙税の軽減措置が適用されます。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」「No.7140 印紙税額の一覧表」

共有持分だけを売却する場合、印紙税額は不動産全体の価格ではなく、その持分の売買契約書に記載された金額をもとに決まります。一方、複数の共有者が不動産全体をまとめて売却する場合は、契約書に記載された売買金額が基準となります。

印紙税は、原則として契約金額に応じた収入印紙を売買契約書に貼り付け、契約書と印紙にまたがるように消印して納付します。

一般的には、売主用・買主用に契約書をそれぞれ作成する場合、各自が保管する契約書に必要な収入印紙を貼付します。印紙代の負担方法は当事者間の取り決めによって異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。

抵当権抹消登記の登録免許税

抵当権とは、住宅ローンなどの借入れをする際に、不動産を担保にするために設定される権利です。抵当権が設定された不動産を売却する場合、一般的には抵当権を抹消して買主に引き渡します。抵当権抹消登記は売却前に済ませるか、売却代金でローンを完済する場合は、決済日に所有権移転登記とあわせて申請するのが一般的です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。たとえば、土地1筆と建物1棟の抵当権を抹消する場合は、原則として合計2,000円となります。

登録免許税の納付方法は、主に以下のとおりです。

• 収入印紙：申請書や納付用の台紙に貼り付けて提出する
• 現金納付：金融機関や税務署で納付し、領収証書を提出する
• 電子納付：オンライン申請の場合、インターネットバンキングやATM（ペイジー）を利用して納付する

抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬がかかります。一般的な手続きであれば1万～2万円程度が一つの目安ですが、不動産の数や手続き内容などによって異なります。

なお、抵当権が付いた共有持分だけを売却する場合、法律上は必ずしも抵当権を抹消する必要はありません。ただし、抵当権を残したまま売却すると、買主は抵当権の負担がある持分を取得することになるため、売却条件や金融機関との調整が必要になることがあります。

抵当権が付いた共有持分の売却や注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

売主が課税事業者の場合は消費税

売主が課税事業者に該当し、店舗・事務所や賃貸用建物など、事業に利用していた建物の共有持分を売却する場合は、原則として建物部分の売却代金に10％（地方消費税を含む）の消費税がかかります。

一方、土地や借地権の譲渡は、原則として消費税が非課税です。土地と建物をまとめて売却する場合は、売却代金を土地と建物に区分し、建物部分について消費税を計算します。

なお、居住用の賃貸住宅は家賃収入が非課税ですが、課税事業者が建物自体を売却する場合は、原則として消費税がかかります。

一方、個人が自宅として使用していた不動産の共有持分を売却する場合は、事業として行う取引ではないため、通常、消費税はかかりません。

参考：国税庁「No.3240 個人が事業用建物等を譲渡した場合の消費税」

共有持分を取得するとかかる税金

共有持分を取得する際は、売買・贈与・相続など、取得方法によってかかる税金が異なります。

主な税金の概要と計算方法は以下のとおりです。

※不動産取得税や登録免許税には、一定の要件を満たした場合に適用される軽減措置があります。

とくに、不動産取得税がかかるかどうかや、登録免許税の税率は、共有持分の取得経緯によって異なります。売買・贈与・相続など、どのような方法で共有持分を取得したのか確認しておきましょう。

印紙税の税額や納付方法については、前述の「印紙税」をご確認ください。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際に一度だけ課される地方税です。共有持分の場合は、売買・贈与・交換などで持分を取得したときや、他の共有者の持分放棄によって自分の持分が増えたときなどに課税対象となります。

共有持分だけを取得した場合は、その持分を取得した人が、取得した持分に応じた不動産取得税を納めます。一方、複数人で不動産全体を共同取得した場合は、原則として共有者全員が連帯納税義務を負います。ただし、全員がそれぞれ税額の全額を納めるわけではなく、共有者間で負担割合などを決めて精算します。

なお、相続によって共有持分を取得した場合は、不動産取得税が非課税となります。また、離婚時の財産分与についても、夫婦の共有財産の清算を目的とする場合は、非課税になることがあります。

共有持分の不動産取得税の計算方法

共有持分の不動産取得税は、原則として不動産の課税標準額に取得した持分割合と税率を乗じて計算します。

税率は原則4％ですが、2027年3月31日までに取得した土地や住宅については3％に軽減されています。住宅以外の建物は4％です。なお、2027年3月31日までに宅地や宅地評価土地を取得した場合は、固定資産税評価額の2分の1が課税標準額となります。

たとえば、固定資産税評価額が4,000万円の宅地について、新たに40％の共有持分を取得した場合を考えてみましょう。宅地の課税標準額を2分の1にする特例を適用すると、不動産取得税は以下のように計算できます。

※住宅用土地などに適用される税額の軽減措置は考慮していません。

共有持分の不動産取得税の納付方法

共有持分の不動産取得税は、不動産が所在する都道府県に納めます。共有持分だけを単独で取得した場合は、原則として取得者本人宛てに納税通知書が送付されるため、記載された納期限までに納付しましょう。

一方、複数人で不動産を共同取得した場合は、共有者全員に納税通知書が届き、代表者に納付書が送られる自治体もあります。この場合、通知書に記載された税額は共有者全員分の金額なので、二重に納付しないよう注意しましょう。

不動産取得税は、金融機関や都道府県税事務所の窓口、コンビニエンスストア、スマホアプリ、クレジットカードなどで納付できます。利用できる方法は自治体や納付書によって異なるため、納税通知書や同封の案内を確認してください。

共有持分の不動産取得税の軽減措置

一定の要件を満たす住宅や住宅用土地の共有持分を取得した場合は、不動産取得税の軽減措置を受けられることがあります。

主な軽減措置は以下のとおりです。

なお、共有持分だけを取得する場合は、取得した持分割合に応じて控除額を計算します。たとえば、新築住宅の持分2分の1を取得した場合、1,200万円の控除額に持分割合を乗じた600万円が控除額の目安となります。

また、軽減措置を受けるには、都道府県税事務所への申告や必要書類の提出が必要になる場合があります。詳しい適用要件や手続きは、不動産が所在する都道府県の案内をご確認ください。

参考：東京都主税局「不動産取得税」

相続登記や持分移転登記などの登録免許税

相続・売買・贈与・持分放棄・離婚時の財産分与などによって共有持分を取得し、所有権移転登記を行う場合は、登録免許税がかかります。また、新築住宅を共有名義で取得し、所有権保存登記を行う場合も同様です。

登録免許税の納付方法には、収入印紙による納付や金融機関などでの現金納付、オンライン申請時の電子納付などがあります。

登録免許税は、原則として以下の式で計算します。

税率は、登記の種類や共有持分を取得した原因、土地・建物の種類によって異なります。

※建物の軽減税率0.3％・0.15％は、2027年3月31日までの取得など、一定の要件を満たす場合に適用されます。
参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地について、2分の1の共有持分を売買によって取得した場合、登録免許税は以下のように計算できます。

贈与税

贈与税とは、個人から財産の贈与を受けた場合に課される税金です。不動産の共有持分を贈与された場合も、取得した持分の価額などに応じて贈与税がかかることがあります。贈与税が発生した場合は、原則として贈与を受けた人が申告・納付します。

なお、他の共有者が持分を放棄した場合も、その持分を取得した共有者に贈与税がかかることがあります。持分放棄は通常の贈与とは異なりますが、税務上は他の共有者が放棄された持分を贈与によって取得したものとみなされるためです。

共有持分の放棄については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有持分の贈与税の計算方法

共有持分の贈与税は、原則として相続税評価額をもとに計算します。土地は路線価方式または倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額を用いて評価します。課税方法には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類がありますが、ここでは暦年課税による計算方法を解説します。

まず、贈与された共有持分の評価額を求めます。

次に、その年の1月1日から12月31日までに贈与を受けた他の財産と合算し、基礎控除110万円を差し引きます。残った金額に税率を乗じ、所定の控除額を差し引いて贈与税額を計算します。

贈与税の税率は、贈与者と受贈者の関係や年齢によって「特例税率」と「一般税率」に分かれます。贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の人が、父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受けた場合は、以下の特例税率を適用します。

一方、兄弟間や夫婦間の贈与、18歳未満の子どもへの贈与などには、以下の一般税率を適用します。

※同じ年に特例贈与財産と一般贈与財産の両方を取得した場合は、それぞれの財産の価額に応じて税額を按分して計算します。

参考：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」「No.4602 土地家屋の評価」

たとえば、相続税評価額が2,000万円の土地について、親から18歳以上の子どもへ4分の1の共有持分を贈与した場合、贈与税は以下のように計算できます。

※その年に他の贈与を受けておらず、通常の無償贈与であることを前提としています。

なお、暦年課税の基礎控除110万円は、贈与した人ごとではなく、贈与を受けた人ごとに適用されます。たとえば、複数の共有者から同じ年に持分の贈与を受けた場合でも、それぞれに110万円の基礎控除が使えるわけではありません。

相続時精算課税については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有持分の贈与税の納付方法

共有持分の贈与税は、原則として贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに申告・納付します。

贈与税の納付方法には、主に以下の種類があります。

• 金融機関または税務署の窓口での現金納付
• クレジットカード納付
• ダイレクト納付（e-Taxによる口座振替）
• インターネットバンキング等による納付
• スマホアプリ納付（30万円以下）
• コンビニ納付（30万円以下）

なお、贈与税は申告後に税務署から納付書が自動的に送られるわけではないため、期限までに自分で納付手続きを行う必要があります。

なお、不動産の共有持分を贈与された場合、現金のやり取りがないため、贈与税がかかることを見落としがちです。持分の評価額によっては税額が高額になることもあるため、贈与を受ける前に納税資金を確保しておきましょう。

参考：国税庁「No.4429 贈与税の申告と納税」

共有持分の贈与税の軽減措置：配偶者控除

婚姻期間が20年を超える夫婦間で、居住用不動産の共有持分を贈与した場合は、贈与税の配偶者控除を利用できることがあります。この制度は、一定の要件を満たすことで、基礎控除110万円に加えて最高2,000万円まで控除できる特例です。

主な適用要件は以下のとおりです。

• 婚姻期間が20年を過ぎた後に行われた贈与であること
• 贈与された財産が、国内の居住用不動産またはその取得資金であること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、対象の居住用不動産に住んでいること
• 翌年3月15日以降も引き続き住む見込みであること
• 同じ配偶者からの贈与について、過去にこの配偶者控除を利用していないこと

なお、自宅の土地と建物を必ずしも一緒に贈与する必要はなく、一定の要件を満たせば土地や建物の共有持分だけを贈与する場合も対象になります。ただし、敷地の持分だけを贈与する場合は、居住用家屋の所有者などに関する条件があります。

また、配偶者控除によって贈与税が0円になる場合でも、特例の適用を受けるには贈与税の申告が必要です。

申告の際には、主に以下の書類を用意します。

• 贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本または抄本
• 贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
• 贈与を受けた不動産の登記事項証明書など、取得したことを証明する書類
• 贈与を受けた不動産の評価明細書など、評価額を確認できる書類

※登記事項証明書は、申告書に不動産番号を記載するなどの方法で、添付を省略できる場合があります。

参考：国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」「No.4455 配偶者控除の対象となる居住用不動産の範囲」

配偶者への共有持分の贈与については、以下の記事でも詳しく解説しています。

相続税

「1つの不動産を2人以上で相続した」「亡くなった親が共有持分を所有していた」といったケースでは、取得した共有持分も相続税の課税対象となります。

相続税は共有持分だけで計算するのではなく、預貯金や有価証券などを含めた遺産全体の価額をもとに税額を計算し、各相続人が取得した財産の割合などに応じて負担します。

なお、亡くなった人が不動産の共有持分だけを所有していた場合、相続の対象となるのはその持分のみです。他の共有者が所有する持分まで相続財産に含まれるわけではありません。

共有持分の相続税の計算方法

共有持分に相続税がかかるかどうかは、持分単体の評価額だけでなく、預貯金や有価証券などを含めた正味の遺産額をもとに判断します。

まず、相続する共有持分の評価額を求めます。亡くなった人が不動産の一部を共有持分として所有していた場合は、原則として不動産全体の相続税評価額に、被相続人の持分割合を乗じて計算します。

次に、共有持分の評価額を他の相続財産と合算し、債務や葬式費用などを差し引いて、正味の遺産額を求めます。正味の遺産額が以下の基礎控除額を超える場合は、原則として相続税の申告が必要です。

正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた金額が「課税遺産総額」です。課税遺産総額が求まったら、各法定相続人が法定相続分どおりに取得したと仮定し、それぞれの取得金額に以下の税率と控除額を適用します。

参考：国税庁「No.4155 相続税の税率」

この表を使って計算した各法定相続人の税額を合計すると、相続税の総額が求められます。その後、実際に取得した財産の割合などに応じて、各相続人の税額を計算します。

たとえば、以下の条件で共有持分を相続した場合を考えてみましょう。

この例では、相続税の総額は80万円です。ただし、実際に各相続人が納める税額は、取得した財産の割合や適用できる特例などによって異なります。

また、賃貸されている不動産などは評価方法が複雑になる場合もあるため、判断に迷う場合は相続税に詳しい税理士に相談するとよいでしょう。

土地・建物の相続税評価額の求め方や、共有持分の評価方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有持分の相続税の納付方法

相続税は、原則として各相続人が自分に課された税額を納付します。なお、相続税の申告書は、複数の相続人が共同で提出することも、別々に提出することもできます。

申告・納付期限は、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヵ月以内です。たとえば、1月10日に被相続人が亡くなり、その日に相続の開始を知った場合は、11月10日が期限になります。

申告先は、原則として亡くなった人の住所地を管轄する税務署です。納付方法には、金融機関・税務署の窓口納付、クレジットカード納付、インターネットバンキング等による納付などがあります。

なお、共有持分を誰が相続するか決まっていない場合でも、遺産分割協議が終わるまで相続税の申告・納付期限が延びるわけではありません。期限までに分割がまとまらない場合は、法定相続分などに基づいて申告・納付する必要があります。

また、相続税には、同じ被相続人から財産を取得した人同士の連帯納付義務があります。他の相続人が相続税を納付しない場合、一定の例外を除き、自分が相続によって受けた利益の価額を限度として、未納分の納付を求められることがあります。

参考：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」

共有持分の相続税の軽減措置

共有持分を相続し、相続税がかかる場合でも、一定の要件を満たせば軽減措置や控除を利用できることがあります。

主な制度は以下のとおりです。

なお、相続税の申告期限までに遺産分割が終わっていない財産については、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を原則として適用できません。ただし、申告時に所定の書類を提出し、原則として申告期限から3年以内に遺産分割が成立した場合などは、後から適用できることがあります。

共有持分を相続してから売却した場合の税金のシミュレーション

共有持分を相続で取得し、一定期間所有した後に売却すると、どのような税金がいくらかかるのでしょうか。ここでは、具体的なケースをもとに、取得時・所有時・売却時の3段階で発生する税金を計算し、合計額をシミュレーションします。

以下の条件をもとに試算します。

• 法定相続人：子ども2人
• 遺産総額：8,000万円
• 不動産全体の相続税評価額：6,000万円
• 不動産全体の固定資産税評価額：5,000万円
• その他の相続財産：2,000万円
• 各相続人が取得する遺産の価額：4,000万円ずつ
• 自分が相続した共有持分：40％（評価額2,400万円）
• 自分が取得したその他の相続財産：1,600万円
• 不動産の利用状況：住宅として使用し、賃貸収入はないものとする
• 相続後の所有期間：3年
• 被相続人の不動産所有期間：20年
• 不動産全体の市場価格：7,500万円
• 共有持分の売却先：他の共有者
• 共有持分の売却価格：3,000万円
• 売却する持分に対応する取得費・譲渡費用の合計：1,500万円
• 売却時期：2026年
• 売買契約書：紙で1通作成
• 相続税・譲渡所得に関する各種特例・特別控除：適用しないものとする

※このシミュレーションは、一定の条件を設定した試算です。実際の税額は、不動産の評価額や取得費、適用できる特例などによって異なります。

共有持分の取得時にかかる税金

共有持分を相続した場合、主に相続税と、相続登記の際の登録免許税がかかります。一方、相続による取得では、不動産取得税は原則としてかかりません。

今回の条件で計算すると、取得時の税金は以下のとおりです。

今回のケースでは、共有持分の取得時にかかる税金は合計243万円です。

なお、相続税は取得した共有持分の評価額だけで決まるわけではなく、遺産全体をもとに計算します。また、登録免許税は相続税評価額ではなく、原則として固定資産税評価額をもとに計算する点にも注意しましょう。

共有持分の所有時にかかる税金

共有持分を相続した後、所有している間は毎年、固定資産税・都市計画税がかかります。今回は、不動産全体の固定資産税評価額5,000万円の内訳を土地3,000万円、建物2,000万円とし、以下の条件で計算します。

• 固定資産税率：1.4％
• 都市計画税率：0.3％
• 土地全体が小規模住宅用地に該当する
• 都市計画税の課税対象区域に所在する

土地が小規模住宅用地に該当する場合、課税標準額は固定資産税では評価額の6分の1、都市計画税では3分の1に軽減されます。一方、建物にはこの住宅用地の特例は適用されません。

今回の条件で、不動産全体の税額と、自分の共有持分40％に応じた負担額を計算すると、以下のとおりです。

今回のケースでは、不動産全体の固定資産税・都市計画税は年間44万円で、そのうち自分の持分40％に応じた負担額は17万6,000円です。課税標準額などが変わらず、3年度分を負担した場合、合計52万8,000円になります。

ただし、共有名義不動産の固定資産税・都市計画税については、共有者全員が連帯納税義務を負います。上記は共有者間で持分割合に応じて負担する場合の目安であり、自治体から各共有者に持分割合どおりの税額が個別に課税されるわけではありません。

共有持分の売却時にかかる税金

最後に、相続した共有持分を3年間所有した後、他の共有者へ3,000万円で売却した場合の税金を計算します。売却時には、主に譲渡所得に対する所得税・住民税と、売買契約書にかかる印紙税が発生します。

相続した不動産の所有期間は、原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。今回は被相続人が20年前に取得した不動産を相続しているため、相続後3年で売却しても長期譲渡所得に該当します。そのため、譲渡所得に対する税率は20.315％（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315％）として計算します。

また、取得費・譲渡費用の合計は1,500万円とし、印紙税は軽減措置の適用期間中に紙の売買契約書を1通作成したものとして計算します。

※所得税・復興特別所得税の申告納税額は、100円未満を切り捨てて計算しています。
※印紙税の軽減措置は、2027年3月31日までに作成される一定の不動産売買契約書が対象です。

今回のケースでは、共有持分の売却時にかかる税金は合計305万7,200円です。なお、抵当権が設定されている場合は、売却に際して抵当権抹消登記が必要となり、別途登録免許税などが発生することがあります。

共有持分の取得から売却までにかかる税金の合計

今回のシミュレーションで、共有持分の取得時・所有時・売却時にかかる税金をまとめると、以下のとおりです。

今回のケースでは、共有持分を相続してから3年間所有し、売却するまでにかかる税金の合計は601万5,200円です。

ただし、実際には小規模宅地等の特例や相続税額の取得費加算の特例、居住用財産の3,000万円特別控除などを利用できる場合もあります。適用できる特例によって税負担は大きく変わるため、相続した共有持分を売却する際は、事前に税理士へ相談するとよいでしょう。

不動産の共有持分に関するよくある質問

まとめ

共有持分に関する税金を考える際は、持分割合だけでなく、不動産の取得経緯や評価額、売却時の取得費などを確認することが重要です。

とくに、共有持分を売却する場合は、売却価格だけで判断せず、譲渡所得にかかる税金や諸費用を差し引いた手取り額まで試算しておきましょう。相続した持分であれば、被相続人が不動産を購入した際の契約書などを確認することで、取得費を正しく計算できる場合があります。

また、贈与や相続では、要件を満たすことで税負担を軽減できる制度もあります。ただし、適用条件や申告手続きが定められているため、事前の確認が欠かせません。

共有持分の売却や名義変更を検討している場合は、必要な税金と適用できる特例を整理し、判断が難しいときは税理士などの専門家に相談しましょう。