離婚時に共有名義から単独名義に変更できる？住宅ローン状況別の手続きと注意点
離婚時に夫婦共有名義の家がある場合、「どちらが住み続けるのか」「名義はどう整理するのか」で悩む方は少なくありません。実務では、この初期判断を誤ることで、あとからローン契約や売却の場面で問題が表面化することがあります。
もっとも、法的には離婚に伴う財産分与として、共有名義の家をどちらか一方の単独名義に変更することは可能です。
実務では、基本的に次の流れで進めます。
- 離婚分割協議を行う
- 離婚分割協議書を作成する
- 住宅ローンを整理する
- 持分移転登記を行う
ただし、手続きの難易度は「住宅ローンの有無」「ローン契約者は誰か」「離婚後に誰が居住するのか」によって大きく変わります。
住宅ローンがない場合は、双方の合意があれば比較的スムーズに単独名義へ変更できます。一方で、次のようなケースでは住宅ローンの借り換えも同時に検討する必要があります。
- 共有名義の住宅ローン（ペアローン・連帯債務型）が残っている場合
- 単独名義の住宅ローンが残っており、契約者以外が住む場合
これらのケースでは、ローン契約と実際の居住者が一致しない状態になるため、金融機関への相談が必要です。多くのケースでは、居住者となる人が単独名義で住宅ローンを借り換え、既存ローンを完済したうえで単独名義に変更します。
借り換えの可否が確定する前に登記だけを進めてしまうと、名義は変更できても、ローン契約との整合が取れず、金融機関とのトラブルにつながるおそれがあります。そのため実務では、「登記より先にローンの整理を済ませる」ことを原則としています。
本記事では、離婚時に共有名義から単独名義に変更する方法を、ローンの有無や契約者などの状況別にわかりやすく解説します。基本の流れはもちろん、費用や税金、単独名義への変更が難しい場合の現実的な選択肢まで、実務目線で整理していきます。
目次
離婚時に共有名義から単独名義に変更できる？
離婚時に共有名義の家を単独名義に変更できるのか、気になる方もいるでしょう。結論として、離婚に伴う「財産分与」によって、夫婦共有名義の家をどちらか一方の単独名義へ変更することは可能です。
ただし、実務では「住宅ローンの有無」によって手続きの難易度が大きく変わります。
まず、住宅ローンの残債がない場合は、夫婦間で合意した内容を離婚協議書などにまとめ、財産分与による持分移転登記を行えば、単独名義に変更できます。比較的シンプルな手続きで進められるケースです。
一方、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。住宅ローンは、契約者の返済能力や居住状況、担保内容を前提に金融機関が審査したうえで契約します。そのため、金融機関に相談せずに登記上の名義だけを変更すると、契約違反と判断される可能性があります。
以下では、住宅ローンの有無や状況別に、必要な手続きと難易度を整理しています。
| ケース | 主な方法 | 難易度 |
|---|---|---|
| 住宅ローンなし | 財産分与による持分移転登記 |
金融機関の関与は原則なし 難易度：低 |
|
共有名義の住宅ローンあり （ペアローン・連帯債務型ローン） |
居住者が単独名義で住宅ローンを借り換え、既存ローンを完済後、財産分与による持分移転登記 |
金融機関の審査が必要 難易度：高 |
|
単独名義の住宅ローンあり （ローン契約者の単独名義にする場合） |
財産分与による持分移転登記 |
金融機関の関与は限定的 難易度：低〜中 |
|
単独名義の住宅ローンあり （ローン契約者以外の単独名義にする場合） |
居住者が単独名義で住宅ローンを借り換え、既存ローンを完済後、財産分与による持分移転登記 |
金融機関の審査が必要 難易度：高 |
状況別｜離婚時に共有名義から単独名義に変更する方法
離婚時に共有名義から単独名義へ変更する方法は、住宅ローンの有無や契約者、誰が住むかによって、現実的な進め方が変わります。
とくにローンが残っている場合は、登記上の名義だけを先に動かすとトラブルになりやすいため、「ローンの整理を行ったうえで名義変更する」のが実務の基本です。
なお、金融機関の判断によっては、共有名義のまま居住を継続できるケースもあります。これは“住み続けられるかどうか”の問題であり、単独名義への変更とは別の論点です。
居住を優先する場合の考え方については「金融機関の承諾を得て、既存ローンのまま住み続ける」で解説します。
状況別の単独名義への変更方法は、次のとおりです。
- 住宅ローンなし：財産分与による持分移転登記
- 共有名義の住宅ローンあり：居住者が単独で借り換え後に持分移転登記
- 単独名義の住宅ローンあり（契約者を単独名義に）：財産分与による持分移転登記
- 単独名義の住宅ローンあり（契約者以外を単独名義に）：居住者が借り換え後に持分移転登記
住宅ローンがない場合の変更方法
住宅ローンを完済している場合は、夫婦の合意が整えば、比較的スムーズに単独名義へ変更できます。基本は、離婚に伴う財産分与として、共有持分について持分移転登記を行います。
たとえば、夫と妻がそれぞれ1/2ずつ持分を持っており、離婚後に夫が家を取得するケースでは、妻の持分を夫へ移転する「持分移転登記」を行うことで、夫の単独名義になります。
なお、持分を財産分与する方法には、大きく分けて「現物分与」と「代償分与」の2つがあります。
現物分与とは、財産をそのままの形で分ける方法です。たとえば、夫が家を取得し、妻が預貯金を受け取るようなケースがこれにあたります。
一方、代償分与とは、不動産のように分割しにくい財産を一方が取得する代わりに、もう一方へ金銭を支払って調整する方法です。たとえば、夫が家を取得する代わりに、妻へ持分相当額の金銭を支払うといったケースです。
実務では、共有持分の評価額や他の財産とのバランスを踏まえて、どちらの方法を選ぶかを検討します。
| 方法 | 財産分与による持分移転登記 |
|---|---|
| 概要 | 離婚に伴う財産分与として共有持分を移し、単独名義へ変更する。 |
| 手順 |
1．離婚分割協議を行う 2．離婚協議書を作成する 3．法務局で持分移転登記を行う |
共有名義の住宅ローンがある場合の変更方法
「共有名義の住宅ローンがある場合」とは、ペアローンや連帯債務型ローンなど、夫婦双方が住宅ローンの契約者となっており、ローンの残債があるケースを指します。たとえば、ペアローンを利用しているものの、残債が残ったまま離婚し、離婚後は夫のみが居住するようなケースです。
ペアローンや連帯債務型ローンでは、夫婦双方の返済能力や居住状況、担保設定を前提に金融機関が審査・契約しています。
そのため、住宅ローンが残っているにもかかわらず、離婚を理由に一方が家を出たり、登記上の名義だけを単独名義へ変更したりすると、「契約者が居住していない」「担保となる不動産の名義が契約内容と一致しない」といった状態になる可能性があります。こうした状況は、契約違反と判断されるおそれがあります。
実務上は、まず金融機関へ相談し、住宅ローンの名義や契約関係を整理したうえで、登記上の名義を変更するのが基本です。
具体的には、居住者となる人が単独名義で住宅ローンを借り換えし、既存ローンを完済したあと、財産分与による持分移転登記を行います。
なお、借り換え審査に通らない場合は、単独名義への変更が難しくなることもあります。早い段階で金融機関へ相談し、借り換えの可否を確認しておくことが重要です。
| 方法 | 居住者が単独で借り換え後に持分移転登記 |
|---|---|
| 概要 | 居住者が単独名義のローンに借り換えし、既存ローン（ペアローン・連帯債務型）を完済。その後、共有持分を移し、単独名義へ変更する。 |
| 手順 |
1．離婚分割協議を行う 2．金融機関へ相談し、借り換えの可否を確認する 3．離婚協議書を作成する 4．住宅ローンを整理する（借り換え） 5．持分移転登記を行う |
単独名義の住宅ローンがある場合の変更方法
夫が単独名義の住宅ローンを組み、妻が頭金を出資するようなケースでは、住宅ローンは単独名義である一方登記上の名義は共有名義になっていることがあります。
このような状態で離婚し、登記上の名義を単独名義に変更する場合は、「誰の単独名義にするか」によって手続きの方法が変わります。
ここでは、次の2パターンに分けて解説します。
- ローン契約者を単独名義にする場合
- ローン契約者以外を単独名義にする場合
ローン契約者の単独名義にする場合
「ローン契約者の単独名義にする場合」とは、住宅ローン契約者と離婚後の居住者が一致しているケースです。たとえば、夫が単独名義で住宅ローンを組んでおり、離婚後も夫がそのまま居住し、引き続き返済を行うようなケースが該当します。
このケースの手続きは比較的シンプルです。基本的には、離婚に伴う財産分与として、配偶者の共有持分をローン契約者へ移転し、単独名義に変更します。
ただし、住宅ローンが残っている不動産には金融機関の抵当権が設定されています。ローン契約者と居住者が一致している場合は、実務上大きな問題になることは多くありませんが、担保不動産の権利関係が変わるため、念のため事前に金融機関へ確認しておくと安心です。
| 方法 | 財産分与による持分移転登記 |
|---|---|
| 概要 | 住宅ローン契約者に共有持分を移し、登記上の名義を単独名義に変更する。 |
| 手順 |
1．離婚分割協議を行う 2．離婚協議書を作成する 3．金融機関へ名義変更について相談する 4．法務局で持分移転登記を行う |
ローン契約者以外の単独名義にする場合
「ローン契約者以外の単独名義にする場合」とは、住宅ローン契約者と離婚後の居住者が一致しないケースです。たとえば、夫の単独名義の住宅ローンが残っているものの、離婚後に居住するのは妻であるようなケースが該当します。
住宅ローン契約は、契約者本人が居住し返済することを前提としているケースが多いため、この場合は原則として住宅ローンの整理が必要になります。
基本的には、居住者が新たに単独名義で住宅ローンを借り換え、既存ローンを完済したうえで、財産分与による持分移転登記を行います。
借り換え審査に通らない場合は、単独名義への変更が難しくなることもあります。早い段階で金融機関へ相談し、実行可能かどうかを確認しておくことが重要です。
| 方法 | 居住者が単独で借り換え後に持分移転登記 |
|---|---|
| 概要 | 居住者が単独名義のローンに借り換えし、既存ローン（配偶者の単独名義ローン）を完済。その後、共有持分を移し、単独名義へ変更する。 |
| 手順 |
1．離婚分割協議を行う 2．金融機関へ相談し、借り換えの可否を確認する 3．離婚協議書を作成する 4．住宅ローンを整理する（借り換え） 5．持分移転登記を行う |
離婚時に共有名義から単独名義に変更する際の流れ
離婚時に共有名義の家を単独名義に変更する際は、次の流れで進めるのが基本です。
- 離婚分割協議を行う
- 離婚分割協議書を作成する
- 住宅ローンを整理する
- 持分移転登記を行う
とくに住宅ローンが残っている場合は、ローンの契約関係を整理しないまま名義変更を進めると、後からトラブルになる可能性があります。登記の前に、ローンの状況を確認・整理しておくことが重要です。
1．離婚分割協議を行う
まずは、夫婦で財産の分け方を話し合い、「家を誰が引き継ぐのか」を明確にします。
ここで話し合うべき主なポイントは次のとおりです。
- 家を取得するのはどちらか
- 家以外の財産とあわせて公平に分けられるか
- 代償金の支払いが必要か
- 住宅ローンの整理が必要か
財産分与は、原則として夫婦の共有財産を1/2ずつに分けるのが基本です。もちろん、双方の合意があればきっちり半分である必要はありませんが、一方が家を取得する場合は、もう一方も同程度の財産を受け取るのが基本的な考え方です。
たとえば、評価額2,000万円の家と預貯金2,000万円が共有財産だった場合、夫が家を取得し、妻が預貯金を取得すれば、「現物分与」としてバランスが取れます。
一方で、評価額2,000万円の家と預貯金1,000万円が共有財産だった場合、総額は3,000万円です。1人あたりの取り分は1,500万円が目安になります。
夫が家を取得し、妻が預貯金1,000万円のみを取得すると、妻は500万円少ない状態になります。この差額500万円を夫が金銭で支払って調整する方法が「代償分与」です。
なお、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。不動産の財産分与は「評価額」だけでなく、「住宅ローンの残債」を差し引いた実質的な価値で考えるのが基本です。
たとえば、家の評価額が2,000万円でも、住宅ローン残債が1,500万円ある場合、実質的な財産価値は500万円となります。そのため、不動産の評価と残債の確認を行ったうえで、財産分与の方法を検討することが重要です。
また、次のようなケースでは住宅ローンの借り換えも同時に検討する必要があります。
- 共有名義の住宅ローン（ペアローン・連帯債務型）が残っている場合
- 単独名義の住宅ローンが残っており、契約者以外が住む場合
詳しくは「3．住宅ローンを整理する」で解説しますが、これらのケースでは協議と並行して金融機関に相談し、借り換えが実行可能かどうかを確認しておくことが重要です。
実際の財産分与では、不動産の評価方法や他の財産とのバランス、状況によっては税金の扱いも検討が必要になります。判断が難しいケースもあるため、不安がある場合は弁護士や司法書士などの専門家に相談しながら進めると安心です。
離婚時の財産分与については、次の記事でも詳しく解説しています。
2．離婚分割協議書を作成する
離婚分割協議の内容がまとまったら、その内容を「離婚協議書」または「財産分与契約書」として書面に残します。可能であれば、公正証書にしておくとより安心です。
この書面は、単独名義に変更するための持分移転登記の際に提出する「登記原因証明情報」としても利用できます。そのため、内容はできるだけ具体的かつ正確に記載することが重要です。
離婚協議書には、少なくとも次の事項を明記しておきましょう。
- 対象不動産の表示（登記簿どおりに正確に記載）
- どちらの持分を誰に移転するのか
- 財産分与として移転すること
- 代償金がある場合は、その金額と支払期限
たとえば、夫の持分を妻に移転し、妻が単独名義で住み続けるケースでは、離婚協議書には次のような条文を盛り込みます。あくまで一例ですが、実務ではこのような形式で記載されることが一般的です。
第〇条（財産分与）
甲と乙は、次の不動産（以下「本件不動産」という）について、財産分与として、甲の持分（〇分の〇）を令和〇年〇月〇日付で乙へ移転したことを確認する。
第〇条（所有権移転）
甲は乙に対し、本件不動産につき、離婚の日から〇か月以内に、財産分与を原因とする持分移転登記手続を完了させる義務を負う。
第〇条（費用負担）
前条の登記手続に要する費用（登録免許税・司法書士報酬等）は、乙の負担とする。
【不動産の表示】
所在：〇〇市〇〇町〇丁目
家屋番号：〇〇番〇
種類：居宅
構造：木造2階建
床面積：1階〇〇平方メートル、2階〇〇平方メートル
一方が住み続け、もう一方に持分相当額を支払う「代償分与」のケースでは、条文は次のようになります。
第〇条（財産分与・持分買取）
甲は乙に対し、本件不動産の持分を取得する対価（財産分与）として、金〇〇〇万円を令和〇年〇月〇日までに、乙指定の銀行口座へ振込により支払う。振込手数料は甲の負担とする。
第〇条（所有権移転）
乙は、前条の金員の受領と同時に、本件不動産につき、財産分与を原因とする持分移転登記手続に協力する。
第〇条（費用負担）
前条の登記手続に要する費用（登録免許税・司法書士報酬等）は、甲の負担とする。
【不動産の表示】
所在：〇〇市〇〇町〇丁目
家屋番号：〇〇番〇
種類：居宅
構造：木造2階建
床面積：1階〇〇平方メートル、2階〇〇平方メートル
また、代償金の支払いがある場合は、公正証書にして次のような「強制執行認諾文言」を付けておくと、万一の未払いにも備えられます。
第〇条（強制執行認諾）
甲は、本契約に基づく金銭債務の支払いを怠ったときは、直ちに強制執行に服する旨陳述した。
実務では、「贈与」と誤って記載すると税務上の扱いが変わる可能性があるため、原則として「財産分与」と明記します。文言の選び方ひとつで後々のリスクが変わることもあるため、不安がある場合は司法書士や弁護士に確認してもらうと安心です。
3．住宅ローンを整理する
住宅ローンが残っている場合は、登記よりも先にローンの整理を行います。
次のケースでは、居住者の単独名義の住宅ローンへの借り換えが必要です。
- 共有名義の住宅ローン（ペアローン・連帯債務型）が残っている場合
- 単独名義の住宅ローンが残っており、契約者以外が住む場合
「状況別｜離婚時に共有名義から単独名義に変更する方法」でも説明したとおり、これらのケースではローン整理をしないと、契約内容と実際の居住者が一致しなくなります。既存ローンのまま、登記上の名義のみを変更すれば、金融機関との契約違反となる可能性もあります。
まずは、金融機関に相談し、借り換えの可否や必要な手続きを確認しましょう。借り換えは「新たな住宅ローンを組む」扱いになるため、年収や勤務状況、他の借入状況などについて改めて審査が行われます。
審査に通れば、借り換えたローンで既存ローンを完済し、その後は居住者となる人のみが返済していくことになります。なお、現在の金融機関での借り換えに限らず、他の金融機関へ借り換えるケースもあります。
また、借り換えには事務手数料や保証料、抵当権設定費用などの諸費用がかかるため、あらかじめ資金計画も確認しておくと安心です。
4．持分移転登記を行う
最後に、法務局で持分移転登記を行います。
持分移転登記とは、共有名義となっている不動産について、一方の持分をもう一方へ移す手続きです。共有持分のすべてを移転すれば、単独名義になります。
登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。自分で申請することも可能ですが、書類の不備があると補正を求められるため、実務では司法書士へ依頼するケースが一般的です。
主な必要書類は次のとおりです。
| 書類 | 取得先 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 登記申請書 | 法務局 | 自作は無料、司法書士依頼は報酬に含まれる |
|
登記原因証明情報 （離婚協議書や財産分与契約書） |
当事者作成／公証役場 | 作成費用は内容次第、公正証書は数万円程度 |
|
登記識別情報 （登記済権利証） |
手元保管 | 無料（紛失時は別途費用） |
|
登記権利者の住民票 （持分を受け取る側） |
市区町村役場 | 300円前後 |
|
登記義務者の印鑑登録証明書 （持分を渡す側） |
市区町村役場 | 300円前後 |
| 固定資産評価証明書 | 市区町村役場 | 300～400円程度 |
登記申請書については、法務局の公式サイトで様式や記載例をダウンロードできます。自分で作成することも可能ですが、記載内容に誤りがあると受理されないため注意が必要です。
また、登記識別情報を紛失している場合は、「事前通知制度」や「本人確認情報（司法書士作成）」など別の本人確認手続きが必要になり、追加で1〜7万円程度の費用がかかることがあります。
とくに問題がなければ、通常1〜2週間程度で登記が完了し、新しい名義人に「登記識別情報通知書」が交付されます。
離婚時に共有名義から単独名義に変更する際の費用・税金
離婚時に共有名義から単独名義に変更する際は、主に次の2つの費用が発生します。
- 登録免許税：固定資産税 × 2％
- 司法書士報酬：5～10万円程度
また状況によっては、贈与税・不動産取得税・譲渡所得税が関係することもあるため、あわせて確認しておきましょう。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記手続きの際に発生する税金です。登記申請時に収入印紙で納付します。
離婚に伴う財産分与として持分移転登記を行う場合、税額は次の計算式で算出します。
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書や評価証明書に記載されている評価額を指します。共有持分のみを移転する場合は、移転する持分に対応する評価額をもとに計算します。
たとえば、評価額1,500万円の持分を移転する場合は「1,500万円 × 2％」で30万円の登録免許税が必要になります。
司法書士報酬
持分移転登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬が発生します。費用の目安は5〜10万円程度ですが、不動産の評価額や手続きの内容によって変動します。
事務所ごとに報酬体系が異なるため、事前に見積書を提示してもらい、業務範囲と内訳を確認したうえで依頼すると安心です。
なお、登記手続き以外の業務まで依頼する場合は、別途費用がかかることがあります。たとえば、次のようなケースです。
- 離婚協議書の作成サポート
- 登記識別情報を紛失している場合の本人確認情報の作成
- 住宅ローンが残っている場合の登記関係の段取り調整
とくに借り換えがある場合は、金融機関が指定する司法書士が手続きを担当することも多く、抵当権の抹消登記・新たな抵当権設定登記・持分移転登記を同日にまとめて行います。そのため、通常の持分移転登記のみの場合よりも費用が高くなる傾向があります。
状況によって注意が必要な税金
離婚に伴う名義変更では、主な費用は登録免許税と司法書士報酬です。ただし、財産分与の内容や不動産の状況によっては、次のような税金が関係することがあります。
- 贈与税
- 不動産取得税
- 譲渡所得税
いずれも通常の財産分与の範囲内であれば課税されないケースが多いものの、分与の内容や金額が不相当に大きい場合などは注意が必要です。
具体的な取扱いは個別事情によって異なるため、不安がある場合は税理士などの専門家に確認しておくと安心です。
贈与税
離婚に伴い、共有名義不動産の持分を一方へ移転する場合、通常は「贈与」ではなく、夫婦の財産関係を清算するための「財産分与」として扱われます。そのため、原則として贈与税はかかりません。
ただし、次のようなケースでは「財産分与の範囲を超えている」と判断され、贈与とみなされる可能性があります。
- 共有持分の評価額に比べて、著しく過大な財産を移転している場合
- 実質的に贈与を目的としていると判断される場合（例：税負担を避けるための形式的な離婚など）
万が一、贈与と判断された場合は、年間の基礎控除110万円を差し引いた残額に対して、10％〜55％の税率で贈与税が課されます。
共有持分の移転が財産分与の範囲内であれば問題になることは多くありませんが、評価額が大きい場合や分与の内容が特殊な場合は、事前に税理士へ確認しておくと安心です。
不動産取得税
離婚に伴う財産分与として共有持分を取得する場合は、原則として不動産取得税は課されないのが一般的です。
つまり、夫婦の財産を清算するために共有持分を移すのであれば、「新たに不動産を取得した」とは扱われないという考え方です。
ただし、分与の内容が著しく不公平である場合、実質的に贈与と判断されるような場合は、例外的に課税対象となる可能性があります。考え方としては、前述の贈与税と同じイメージです。
通常の範囲内の財産分与であれば問題になることは多くありませんが、評価額が高額な場合などは、念のため専門家に確認しておくと安心です。
譲渡所得税
共有名義不動産の持分を移転する場合は、財産分与であっても税法上は「譲渡」として扱われます。
そのため、取得時よりも不動産の価値が上がっている場合は、移転する持分の値上がり益に対して譲渡所得税が発生する可能性があります。
たとえば、購入時の取得費よりも現在の時価が高くなっている場合、その差額（持分相当額）が「譲渡益」として計算対象になります。
ただし、居住用不動産（マイホーム）の持分を財産分与する場合は、一定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除」が適用されます。そのため、実際には税金がかからない、または大きく軽減されるケースが多いのが実務の感覚です。
なお、この特例を利用するには確定申告が必要です。譲渡益が出る可能性がある場合は、早めに税理士などの専門家へ確認しておくと安心です。
離婚時に共有名義から単独名義に変更できない場合の選択肢
離婚時に「どちらか一方の単独名義にしたい」と考えても、住宅ローンの借り換え審査に通らない、収入要件を満たせないなどの理由で、単独名義への変更が難しいケースもあります。
そのような場合は、無理に単独名義にこだわらず、次のような方法も現実的な選択肢となります。
- 金融機関の承諾を得て、既存ローンのまま住み続ける
- 共有名義の家を売却して清算する
金融機関の承諾を得て、既存ローンのまま住み続ける
単独名義への変更が難しい場合でも、居住そのものを優先するという考え方があります。
たとえば、夫単独名義の住宅ローンが残っているが、離婚後は妻と子どもが住み続けたい場合や、ペアローンが残っているものの一方のみが居住するケースなどです。
ただし、住宅ローンは原則として「契約者が居住すること」を前提に組まれています。そのため、離婚によって居住者が変わる場合や、契約者が家を出る場合は、契約条件との整合性が問題になります。
このような場合は、必ず事前に金融機関へ相談しましょう。金融機関が契約上問題ないと判断すれば、登記上の名義やローン契約を変更せずに、居住を継続できるケースもあります。
ただし、これはあくまで「居住を認める」ものであり、「単独名義への変更を認める」という意味ではありません。
金融機関が居住継続を認めるケース・認めないケース
金融機関の判断は個別事情によって異なりますが、実務上は「返済の安定性」「居住継続の合理性」「合意内容の法的明確性」といった観点から総合的に判断します。主な傾向は次のとおりです。
| 承諾されやすいケース |
・これまで延滞がなく、今後も安定した収入で返済が継続できる見込みがある ・離婚協議書や公正証書に、居住者と返済負担者が明確に定められている ・子どもの養育や生活基盤の維持など、合理的な事情が説明できる ・事前に金融機関へ相談し、事情を正直に伝えている |
|---|---|
| 承諾されにくいケース |
・契約者が退去しているのに金融機関へ報告していない ・返済の遅れや信用情報に問題がある ・居住や返済の取り決めが書面化されていない ・「とりあえず住み続ける」という曖昧な説明しかできない |
共有名義のまま居住し続けるリスク
金融機関の承諾を得られれば、離婚後も共有名義のまま住み続けることは可能です。ただし、これはあくまで「当面の居住を認めてもらう」対応にすぎず、将来的なリスクがなくなるわけではありません。
主なリスクとしては、次のようなものが挙げられます。
- 元配偶者が住宅ローンを滞納し、競売などで家を失うリスクがある
- 固定資産税・修繕費・管理費などの負担割合で揉めやすい
- 元配偶者から共有物分割請求を受け、売却や分割を迫られる可能性がある
- 元配偶者が自分の持分だけを第三者に売却し、共有者が見知らぬ第三者になる可能性がある
- 元配偶者が死亡すると、その相続人が共有者になり、関係者が増えて話がまとまりにくくなる
- 将来、売却やリフォームをしたいときに、元配偶者の同意が必要になる
とくに実務上よくあるのが、数年後に「子どもの進学や独立を機に家を売りたい」と考えたものの、元配偶者と連絡が取れないというケースです。
共有名義のままだと、原則として売却には共有者全員の同意が必要になります。そのため、居住を優先する場合であっても、「将来いつ・どのように整理するのか」まで見据えて合意内容を決めておくことが重要です。
離婚後も共有名義を継続するリスクについては、次の記事も参考にしてみてください。
共有名義の家を売却して清算する
単独名義への変更が難しく、共有状態を続けることに不安が残る場合は、家を売却して現金で清算する方法も有力な選択肢です。
とくに実務では、「住み続けたい」という希望が強いほど、名義やローンの問題が長期化しやすい傾向があります。売却は心理的なハードルが高い選択ですが、共有関係とローン問題を同時に整理できるため、将来の紛争リスクを断ち切る方法でもあります。
売却を検討する際は、まず次のどちらの状態かを確認します。
- 売却価格がローン残高を上回る（アンダーローン）
- 売却価格がローン残高を下回る（オーバーローン）
アンダーローンの場合は、通常の仲介売却で進めるのが一般的です。売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで、残った資金を財産分与として分配します。
一方、オーバーローンの場合は注意が必要です。通常の売却ではローンを完済できないため、金融機関の同意を得たうえで売却する「任意売却」を検討します。
任意売却では、ローンが残ることを前提に金融機関と条件を調整しながら売却を進めます。競売よりも市場価格に近い金額で売れる可能性があり、引き渡し時期などもある程度調整できる点が特徴です。
ただし、金融機関との交渉が不可欠になるため、任意売却に慣れた不動産会社や専門家と進めるのが実務上は一般的です。
アンダーローンとオーバーローンについては、次の記事も参考にしてみてください。
まとめ
離婚時に共有名義の家を単独名義へ変更することは可能ですが、住宅ローンの有無や契約形態、そして離婚後に誰が住み続けるのかによって、取るべき対応は異なります。
住宅ローンがない場合は比較的シンプルに手続きを進められますが、住宅ローンが残っている場合は、借り換えや金融機関への相談などの対応が必要になることがあります。
登記上の名義だけを先に変更すると、思わぬトラブルにつながる可能性があるため注意が必要です。
単独名義への変更が難しい場合は、金融機関の承諾のもとで居住を継続する方法や、売却して清算する方法が現実的な選択肢になることもあります。大切なのは、「名義をどうするか」だけでなく、将来の生活設計やリスクまで見据えて判断することです。
よくある質問
離婚後、共有名義の家を名義変更しないとどうなる？
離婚後も共有名義のままにしておくこと自体は可能ですが、将来売却やリフォームを行う際には元配偶者との調整が必要になります。
また、住宅ローンが残っている場合は、契約形態によって債務や権利関係が複雑になる可能性があります。トラブルを避けるためにも、離婚時に登記とローンの名義を整理しておくことが望ましいでしょう。
離婚後、共有名義の家に妻がそのまま住むことは可能？
共有名義のまま、離婚後も住み続けられるケースはあります。たとえば、住宅ローンがない場合は、双方の合意があればそのまま居住が可能です。
ただし、共有名義の状態を続けると、将来、売却やリフォームを行う際に元配偶者の同意が必要になります。
また、夫名義の住宅ローンが残っている場合でも、金融機関が契約上問題ないと判断すれば、妻が引き続き居住できることがあります。承諾が得られない場合は、妻単独での住宅ローンへの借り換えなどが必要になります。
詳しくは、次の記事も参考にしてみてください。
共有名義・夫のみの住宅ローンの状態のまま離婚しても問題ない？
住宅ローンの名義人である夫がそのまま住み続ける場合は、基本的に問題はありません。一方、妻が居住する場合は、金融機関の承諾が必要となります。
また、このケースは離婚後も共有関係が続くため、不動産を売却・活用する際には元配偶者の同意が必要です。将来的なトラブルを避けるためにも、可能であれば登記上の名義と住宅ローンの整理を検討すると良いでしょう。
共有名義・夫のみの住宅ローンで離婚するケースについては、次の記事も参考にしてください。
