配偶者居住権と共有持分の取得の関係は？取得方法やメリット・デメリットを解説
配偶者居住権は、配偶者が亡くなった場合に、残された配偶者が住み慣れた建物に住み続ける権利です。
配偶者居住権を取得するには、遺産分割協議においてすべての相続人の合意や遺言書、相続人間で合意できない場合は家庭裁判所の審判などが必要です。
配偶者居住権が認められると、原則として一生涯、無償でその建物に居住し続けることができます。ただし、通常使用していて必要となる修繕費用や固定資産税は、建物所有者ではなく配偶者が負担することが必要です。
また、配偶者居住権は、残された配偶者の住居を確保するため配偶者だけに認められた特別な権利であるため、第三者に譲渡できません。
建物所有者にとっても、配偶者が生涯無償で居住できる建物を購入する買主を見つけることは難しく売却できない可能性が高くなります。
そのため、配偶者居住権を設定するにしても、配偶者の住居確保とともに、建物の利用や処分が長期間制限される点も含めて判断することが大切です。
この記事では、配偶者居住権と同時に新設された配偶者短期居住権との比較も含めてメリット・デメリット、設定するための手続きについて解説します。
目次
配偶者居住権の概要
配偶者居住権とは、夫婦のどちらか一方が亡くなった場合に、残された配偶者が住んでいた家に亡くなるまで居住できる権利です（民法1028条）。
配偶者居住権ができた背景
配偶者居住権は、2020年4月1日施行の改正民法で新設された権利です。高齢化社会のなか、夫婦いずれか一方が亡くなったあと、残された配偶者が1人で生活する期間は長期化しています。
そのような状況のなか、残された配偶者の住居を確保する必要がある一方で、これまでの相続だけでは難しい面もありました。
住んでいた建物を相続できたとしても、遺産分割において建物を相続する代わりのお金を他の相続人に支払わなければならない、あるいは、住居以外の相続財産を取得できず、住む場所はあるものの老後の生活がままならないなどの問題がありました。
このような背景のもと、新たに設けられたのが配偶者居住権です。
配偶者居住権の成立要件
配偶者居住権が成立するための要件は次のとおりです。
- 残された配偶者が亡くなった人の法律上の配偶者である
- 相続発生時に、亡くなった配偶者が所有していた建物に居住していた
- ①遺産分割②遺贈③死因贈与④家庭裁判所の審判、いずれかによって取得する
配偶者には内縁の妻は含まれません。また、配偶者が生活の拠点としていたことが必要です。
また、相続時に亡くなった配偶者が所有していることが必要で、他の第三者と共有している場合は成立しません。
配偶者居住権の効果
配偶者居住権を取得することで、原則として生涯にわたり無償で、亡くなった配偶者が所有していた建物に居住し続けることができます。
ただし、配偶者期間の存続期間を別に定めた場合は、その期限が到来によって消滅します。
関連記事：不動産相続の流れや注意点とは？正しい手順をわかりやすく解説します！
配偶者居住権の取得方法と消滅するタイミング
配偶者居住権は、残された配偶者が原則として生涯にわたり無償で居住できる権利です。このような権利はどのように取得することができ、また、どのようなタイミングで消滅するのでしょうか。それぞれ解説します。
- 配偶者居住権の取得方法は「遺産分割」・「遺贈」・「死因贈与」のどれか
- 配偶者居住権が消滅するタイミングは権利保持者が亡くなった時
配偶者居住権の取得方法は「遺産分割」・「遺贈」・「死因贈与」のどれか
配偶者が配偶者居住権を取得するのは、遺産分割協議、遺贈（民法1028条1項）、家庭裁判所の審判（同1029条）のケースがあります。
配偶者居住権という権利も相続財産の一部です。それを配偶者に認めるかどうか、相続財産としていくらの評価にするのかといった点を相続人間で協議し、認められれば配偶者居住権を設定できます。
相続人間だけの話し合いでは解決できない場合は、調停や家庭裁判所の審判を仰ぐことも可能です。家庭裁判所は、配偶者居住権を設定することによって受ける建物所有者の不利益を考慮しながら判断します。
また、遺言書に遺産分割方法として、配偶者居住権を与える旨の記載があれば設定できます。
遺言と同様に、被相続人が亡くなることをきっかけに、特定の財産を特定の人に取得させる死因贈与でも配偶者居住権を設定させることが可能です。遺贈と死因贈与の違いは契約の有無です。
配偶者居住権が消滅するタイミングは権利保持者が亡くなった時
配偶者居住権は残された配偶者の住居を保護するための権利のため、原則として配偶者が亡くなるまでその権利は消滅しません。
ただし、例外的に、遺産分割協議や遺言、家庭裁判所の審判で期間を定めた場合、期間の終了とともに配偶者居住権は消滅します（民法1036条）。
また、地震などの自然災害によって建物全体が倒壊、滅失し、使用収益ができなくなった場合にも、その時点で配偶者居住権は消滅します。
なお、配偶者は、使用収益する建物を建物所有者の承諾なく、改築したり第三者に使用させることはできません。このような義務に反し、建物所有者の是正勧告にも従わない場合、建物所有者は配偶者居住権を消滅させることができます（同条4項）。
配偶者短期居住権の概要
配偶者居住権と似た権利に配偶者短期居住権がありますが、成立要件や取得した場合の効果もまったく異なる権利です。
配偶者居住権との違いを含めて、配偶者短期居住権の概要について解説します。
- 配偶者短期居住権は、被相続人の相続財産に配偶者が一定期間、無償で住み続けられる権利
- 配偶者短期居住権が消滅するタイミングは期限が過ぎた時、もしくは配偶者居住権を取得した時
配偶者短期居住権は、被相続人の相続財産に配偶者が一定期間、無償で住み続けられる権利
配偶者短期居住権は、相続発生時に残された配偶者が対象となる建物に無償で居住していた場合に、遺産分割が成立するまでなど短期間の居住を認める権利です（民法1037条）。
それまで住んでいた建物を遺言などで他の相続人が取得する場合でも、残された配偶者がすぐに出ていかなければならないとなると酷なため、短期的に建物の使用を認める権利といえます。
配偶者居住権と異なり、要件を満たせば配偶者はなんら請求する必要がなく配偶者短期居住権を取得します。
ただし、配偶者居住権のように登記はできず、建物を取得した第三者から立ち退きを求められた場合は、出ていかなければなりません。
また、建物全体を使用できる配偶者居住権と異なり、実際に居住していた部分のみを使用できます。そのため、財産的価値はなく相続税の対象となりません。
配偶者短期居住権が消滅するタイミングは期限が過ぎた時、もしくは配偶者居住権を取得した時
遺産分割をする場合、配偶者短期居住権は、遺産分割が成立した日、または相続開始から6ヶ月経過したいずれか遅い日に消滅します。配偶者居住権を取得した場合も必要なくなるため消滅します。
遺産分割は、相続人間の協議だけでなく、合意が得られない場合、家庭裁判所への調停申し立て、さらには裁判手続きまで進む可能性もあります。遺産分割が成立するまでは建物の使用が認められるということです。
また、配偶者以外の相続人が建物を遺贈などで取得した場合や配偶者が相続放棄した場合、建物の取得者は遺産分割成立後、いつでも配偶者短期居住権の消滅の申し入れができます。
申し入れがあった場合、その日から6ヶ月経過した日に配偶者短期居住権は消滅します。
下表は、配偶者居住権と配偶者短期居住権の違いをまとめたものです。
| 配偶者居住権 | 配偶者短期居住権 | |
| 設定条件 | 相続開始時点で亡くなった配偶者が所有していた建物に居住していること | 相続開始時点で亡くなった配偶者が所有していた建物に無償で居住していること |
| 取得する条件 | 遺産分割協議・遺言・死因贈与・家庭裁判所の審判によって取得 | 条件を満たせば自動的に成立 |
| 権利を行使できる期間 | 原則、終身。別段の定めがあればそれに従う | 最低6ヶ月の居住権を保障 |
| 権利の範囲 | 居住建物全体の使用・収益 | 実際に居住していた部分のみ使用 |
| 登記 | 義務づけられている | 登記できない |
| 対抗要件 | 登記によって第三者に対応できる | 第三者に対抗することはできない |
| 相続税 | 課税対象（財産的価値あり） | 課税されない（財産的価値なし） |
誰と不動産が共有状態かで配偶者居住権の取得しやすさは変わる
不動産の共有関係によって配偶者居住権が取得できるかが変わります。
- 相続開始時に夫婦2人で共有している場合は取得しやすい
- 相続開始時に夫婦以外の共有者がいると配偶者居住権は取得できない
相続開始時に夫婦2人で共有している場合は取得しやすい
相続開始時に対象となる建物を夫婦で共有している場合、ならびに亡くなった夫（もしくは妻）が所有者の場合、配偶者居住権を設定しやすいといえます。
夫婦が住んでいた家も相続財産として、他の相続人を含めて遺産分割の対象となりますが、他の共有者がいない分配偶者所有権を設定しやすいといえます。
相続開始時に夫婦以外の共有者がいると配偶者居住権は取得できない
一方、相続開始時に夫婦以外の共有者がいる場合、配偶者居住権を設定することはできません（民法1028条1項但し書き）。
他の共有者に不利益になりやすいだけでなく、相続トラブルにも発展しやすいためです。
関連記事：共有持分は相続時に売却がベスト！相続から売却までの流れを徹底解説！
配偶者居住権のメリット
配偶者居住権のメリットについて解説します。
- 不動産をそのまま相続するより評価額を抑えられる
- 無償で終身その家に住み続けられる
- 共有物分割請求や不当利得返還請求に対抗可能
不動産をそのまま相続するより評価額を抑えられる
配偶者居住権を取得することは、土地、建物をそのまま相続する場合と比べて相続財産の価値としては低くなります。
そのため、相続した家にそのまま住み続ける場合でも、他の相続人に対して相続分の代わりに支払う代償金を少なくできる点がメリットです。
また、土地建物を相続した結果、他の預貯金などの相続財産が取得できないという事態を避けやすくなります。
分かりやすく事例で紹介します。
相続財産ならびに相続人は、次の通りです。
【相続財産】
・土地：2,000万円
・建物：500万円
・預貯金：500万円
【相続人】
・被相続人の配偶者
・被相続人の長女
この場合、法定相続分に従って遺産分割すると、相続財産の3,000万円（2,000万円+500万円+500万円）を配偶者と長女で1/2ずつ分けることになるため、それぞれの相続分は、3,000万円×1/2＝1,500万円です。
このとき、配偶者が住み続けるために土地、建物を取得すると2,500万円の相続財産を取得することになるため、本来の相続分との差額1,000万円を長女に支払わなければなりません（代償分割）。
こういった代償金を支払うことができない配偶者の居住権を確保するためにできたものが配偶者居住権です。
配偶者居住権は、土地建物をそのまま相続する場合より評価は低くなるため、相続財産も少なくなります。
つまり、無償で住み続けられるだけでなく、他の相続人に支払う代償金の額を少なくできるということです。
特に、相続財産の大半を配偶者が住んでいる実家などが占めている場合に効果的といえるでしょう。
無償で終身その家に住み続けられる
配偶者居住権は、原則として無償で終身、その家に住み続けられる点はメリットといえます（民法1028条1項・1030条）。
配偶者居住権は、無償で使用・収益を認める権利です。有償で賃貸する場合のように、毎月の支出を心配せずに生涯住み慣れた家で過ごせます。
また、配偶者居住権は登記が義務付けられているため（民法1031条1項）、登記することで建物を取得した第三者にも対応することが可能です（同条2項）。
つまり、建物が譲渡され第三者が所有者となった場合でも、配偶者居住権を主張して住み続けられるということです。
共有物分割請求や不当利得返還請求に対抗可能
配偶者居住権を登記することで、他の相続人などからの共有物分割請求や不当利得返還請求に対抗することが可能です。
共有物分割請求は、不動産の共有者が他の共有者に対して、共有関係の解消を求める手続きです。共有状態だと共有持分に応じた権利した行使できないため、共有物を単独名義にするために共有物分割請求をするケースがあります。
建物を配偶者と被相続人の子どもが共有している場合に、子どもから母に対して共有物分割請求するなどです。
また、不当利得返還請求は、法的な根拠なく不当に利得を得ている場合にその返還を求める請求です（民法703条）。
建物の共有持分を持つ他の相続人から持分割合に応じた家賃に相当する金銭を配偶者居住権者に請求することが考えられます。
こういった請求に対しても、配偶者居住権を登記しておくことで対抗することができます。
配偶者居住権のデメリット
一方、配偶者居住権のデメリットについて解説します。
- 配偶者居住権は第三者に譲渡不可
- 建物の維持費の負担は居住者
- 建物を売却できない可能性がある
- 配偶者居住権を未登記の場合、所有者が変わった際に抵抗できない
配偶者居住権は第三者に譲渡不可
配偶者居住権は、第三者に譲渡できません（民法1032条2項）。
そのため、基本的には配偶者が亡くなるまで住み続けることになります。例外的に、建物所有者の承諾を得ることで、第三者に使用収益させることは可能です。
また、配偶者が認知症などで、施設や病院に入院した場合でも、配偶者居住権は生涯住み続けられる権利であるため、残り続けます。
そのため、配偶者居住権を設定する場合、誰も住まなくても権利だけが残ってしまう点にも注意する必要があります。
建物の維持費の負担は居住者
民法1034条1項では、「配偶者は、居住建物の通常の必要費を負担する」と規定されています。
この「通常の必要費」には、日常生活で使用するにあたって必要となる修繕費用のほか固定資産税等の負担も含まれるとされています。こういった維持費は配偶者が負担しなければなりません。
固定資産税や都市計画税については、その年の1月1日時点の所有者に納税義務があります。そのため、所有者が納税するとしてその費用を配偶者から支払ってもらうことになるでしょう。
なお、建物の修繕が必要にもかかわらず、配偶者が相当な期間修繕を行わない場合、所有者が代わりに修繕することができ、その費用を配偶者に請求することが可能です。
建物を売却できない可能性がある
配偶者居住権が設定されている建物は売却が難しくなります。
原則として配偶者が無償で住み続けられる権利が付いている建物を購入しても、住むことも賃貸することも難しく購入者にメリットがないため買主を見つけることは難しくなります。
配偶者は、所有権ではなく配偶者所有権を保有しているだけのため、配偶者の意思で売却することはできません。また、前述のとおり、配偶者が配偶者居住権を第三者に譲渡することもできません。
つまり、配偶者居住権を設定することで、長期間、建物の利用、処分が大きく制限される可能性も踏まえたうえで設定する必要があるということです。
配偶者居住権を未登記の場合、所有者が変わった際に抵抗できない
配偶者居住権が設定された場合、建物の所有者は、配偶者にその権利を登記させる義務を負います（民法1031条1項）。
この登記義務を果たさず未登記のままだと、建物の所有者が第三者に譲渡した場合に新しい所有者に対して配偶者居住権を対抗できません。
登記における対抗要件は、その順番で決まるため、配偶者居住権を取得するにば早めに登記することが大切です。
配偶者居住権は相続税が課される
遺産分割協議や遺言などによって配偶者居住権が認められた場合、相続財産として相続税の対象となります。
配偶者居住権の対象となる建物の価値は「配偶者居住権（建物の利用権）」と「配偶者居住権の負担がついた建物の所有権」に分けられます。
建物そのものを相続する場合と比べると、相続税評価額は所有権を持たない分、低く抑えられますが、他の相続財産とともに相続遺産の一部として課税対象です。
配偶者居住権の相続税評価額は、建物の耐用年数などで変わり、計算方法については、国税庁のホームページを参照してください。
なお、婚姻期間が20年以上の配偶者から配偶者居住権を遺贈された場合は、相続財産に含まれません（民法903条第4項）。
配偶者居住権を取得したら登記手続きを司法書士に依頼しよう
配偶者を取得した場合、建物の所有者となった相続人は、配偶者居住権は登記させる義務があります。
原則として、配偶者居住権の登記は、配偶者（権利者）と建物所有者（義務者）の共同申請が原則です。
もし、長男が建物を相続した場合、長男と配偶者で登記手続きを行います。万一、長男が配偶者居住権の登記に協力しない場合、訴訟を提起し確定判決を得られれば、配偶者からの単独申請も可能です。
配偶者居住権の設定登記に必要な一般的な書類は次のとおりです。
- 登記識別情報（権利証）
- 登記原因証明情報
- 建物所有者の印鑑登録証明書（交付から3ヶ月以内）
- 委任状（司法書士に依頼する場合）
登記識別情報は、従来の登記済権利証に代わるもので、不動産を売買などで購入した場合に法務局から通知される書類です。不動産の所有者であることを確認するために必要な書類です。
登記原因証明情報は、遺産分割協議書や遺言書など何を原因として配偶者居住権を設定するかを証明する書類です。
これらの必要書類を準備のうえ、法務局に備え付けの登記申請書に必要事項を記載し手続きします。登記申請は建物の所在地を管轄する法務局に行います。
ただし、一般の方が登記手続きを行うことは簡単ではありません。配偶者居住権を取得した際の登記手続きは司法書士に依頼するのがおすすめです。
関連記事：不動産名義の相続登記をするには？期限や必要書類も解説
まとめ
配偶者居住権は、残された配偶者の住居を確保することを目的する権利であるとともに、他の相続財産と同様、相続財産の1つでもあります。
配偶者所有権を設定するには、遺産分割協議で相続人全員の合意や遺言が必要です。
配偶者居住権は、原則として生涯にわたり無償で居住していた建物に住み続けられる権利です。建物そのものを相続するより財産的価値が低いため、他の相続分が増え、その後の生活資金にあてられるメリットもあります。
一方で、配偶者居住権を第三者に譲渡することはできず、また、建物所有者によっても、配偶者居住権の負担がついた不動産の売却は難しいでしょう。そのため、原則として配偶者が亡くなるまでの間、不動産の利用や処分は制限されることになります。
配偶者居住権を設定するとしても、メリットやデメリットを長期的な視点で判断することが大切です。
ぜひ参考にしてください。
配偶者居住権に関するよくある質問
最後に配偶者居住権に関するよくある質問を紹介します。
不動産の所有者が亡くなった場合、いつまでに名義変更を行う必要がありますか？
一般的に、相続が発生した場合、被相続人（亡くなった人）から不動産を相続した相続人に名義変更します。
相続にともなう所有権移転登記を相続登記といいますが、以前は必ずしも登記する必要はなく任意でした。
しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化され、原則として、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象となります。
