事故物件買取の完全マニュアル！買取相場や業者の選び方を専門家が解説

事故物件は「人が亡くなった家は少し抵抗感がある」「異臭や血痕が残っていないか負担」といった心理的抵抗が強くなりやすく、一般の買主が購入をためらいがちです。そのため、不動産仲介では売却が難しいと言われています。

そのため、実務の現場では「スムーズに現金化したい」「周囲に知られずに売却したい」という方ほど、事故物件専門の買取業者への売却を選択する傾向があります。

実際に弊社でも「事故物件を売却したいけど、クランピーリアルエステートの買取サービスにはどのようなメリットがありますか？」と、売主様からご相談をお受けすることがあります。

弊社のような専門の買取業者なら、仲介業者では売却が難しい事故物件でも買取に対応できます。買取業者に依頼するメリットは、次の通りです。

• 不動産仲介では扱いを断られる事故物件でも買取を期待できる
• 特殊清掃や残置物処理をせずそのままの状態で売却できる
• 契約不適合責任免責で契約解除や損害賠償などのリスクを防げる
• 1週間～1か月以内のスピード対応・現金化を期待できる
• 募集活動をしないので近所の方に知られずに売却できる
• 仲介手数料がかからない

ただし事故物件を買取業者へ売却する際には、「告知義務は果たす必要があること」「売却価格が市場価格よりも10～50％下がる」「自分の判断でリフォームや解体するとむしろ損失になる」などのポイントを意識しておきましょう。

本記事では、事故物件を買取業者へ売却するメリット、事故物件の売却相場、高く買い取ってもらいやすい事故物件の特徴などを解説します。

弊社「クランピーリアルエステート」は、事故物件を始めとする訳あり物件専門の買取業者です。人の死があった物件を再生・活用するノウハウが豊富にあるため、問題のある事故物件でも適切に査定・買取いたします。

事故物件を専門の買取業者に売却するメリット

事故物件の売却方法は、主に「買取業者に買い取ってもらう」「仲介業者に依頼して買主を探す」の2種類です。それぞれの違いを表にまとめました。

	買取業者	仲介業者
買主	買取業者自身	一般の買主を探して仲介
売却価格	仲介業者の売却相場よりも低くなる傾向あり	通常の物件の50～90％程度
契約	買取業者との売買契約	・仲介業者との媒介契約 ・買主との売買契約
平均売却スピード	1週間～1か月	3～6か月
販売活動	買取業者へ直接売却するので販売活動が必要ない	インターネットなどで募集広告を出すため周囲の人へ売却の事実が知られる可能性がある
仲介手数料	なし	あり

ただし、事故物件は売れる相手の少なさや取り扱いの難しさなどの要因で、一般の不動産会社では取り扱いできないケースも珍しくありません。

そこで事故物件を売却するなら、専門の買取業者への売却を検討してみてください。専門の買取業者へ、事故物件を売却するメリットは次の通りです。

• 不動産仲介では取り扱えない事故物件でも売却できる
• 特殊清掃や残置物処理をせずそのままの状態で売却できる
• 契約不適合責任免責で契約解除や損害賠償などのリスクを防げる
• 1週間～1か月以内のスピード対応・現金化を期待できる
• 募集活動をしないので近所の方に知られずに売却できる
• 仲介手数料がかからない

不動産仲介では取り扱えない事故物件でも売却を期待できる

専門の買取業者なら、不動産仲介などでは取り扱えない事故物件でも売却を期待できます。

事故物件はどれほど立地や条件がよくても、「過去に人の死や事件があった」という事実があるだけで、一般の方からのイメージダウンは避けられません。つまり、不動産仲介を利用してマッチングしても、売買契約が成立しない可能性が高くなります。

実際に株式会社クランピーリアルエステートが969人へ実施したアンケートによると、「事故物件に住むのに抵抗ない？」という質問に対し、「抵抗がある」「やや抵抗がある」と回答した人が、男性73.6％・女性92.4％と、ほとんどの人が抵抗を覚えているとの結果が出ていました。

しかし専門の買取業者なら、一般の人からは敬遠されがちな事故物件でも買取を期待できます。

専門の買取業者が、事故物件を買い取れる理由は次の通りです。

• 独自のリフォーム・活用ノウハウや販売ルートを通じて、心理的瑕疵が強い事故物件でも収益化できるから
• 事故物件に関する専門知識や取引実績を基にした、適切な査定が期待できるから
• 事故物件にまつわる瑕疵やトラブルへの対応力を有しているから

たとえば弊社「クランピーリアルエステート」も、事故物件を含むさまざまな訳あり物件の取り扱い実績があるからこそ、事故物件の適切な査定や買取が可能となっています。

特殊清掃や残置物処理をせずそのままの状態で売却できる

買取業者の多くは、不動産をそのままの状態で買い取ってくれる「現況有姿買取」に対応しています。

買取業者の現況有姿買取なら、特殊清掃や被相続人の残置物などをせずにそのまま売却できます。特殊清掃や残置物の処理などには数十万円の費用が発生するうえに、対応のための時間も必要です。

そのため、事故物件の現況有姿買取に対応してくれる買取業者の利用は、費用・労力面でも大きなメリットだと言えます。

契約不適合責任免責で契約解除や損害賠償などのリスクを防げる

買取業者との売買取引は、「契約不適合責任免責」とするのが通例です。

契約不適合責任を負う取引の場合、見つかった欠陥やキズがたとえ自分で一切気づかなかったものでも、契約解除や損害賠償になるリスクがあります。

その契約不適合が免責される取引なら、売却後に何かしらの瑕疵が発覚しても、こちら側は責任を負う必要がありません。そのため、売却後に買主とトラブルになるリスクを軽減できます。

ただし、瑕疵があるのを知っていながらそれを隠して売った場合、相手が買取業者であっても契約不適合免責が無効になる可能性が高いです。「この水漏れが知られたら査定額が下がるから隠す」など、自分都合な理由で瑕疵を隠すのは避けてください。

1週間～1か月以内のスピード対応・現金化を期待できる

買取業者へ事故物件を売却する場合、1週間～1か月以内でのスピード対応・現金化を期待できます。なぜなら、仲介業者と違って他の買主を探す必要がなく、広告での募集、内覧対応、住宅ローン審査などに取られる時間がないからです。

買取業者なら、売買契約を締結した時点ですぐに現金化できます。「相続税の支払いが迫っている」「遺品整理や引っ越し費用がすぐに必要」といった状況でも、すぐに資金を準備できるのが大きなメリットです。

スピードを売りにしている買取業者なら、即日査定・翌日決済で対応しているところもあります。クランピーリアルエステートなら、ご依頼から最短12時間、最短48時間以内での現金化が可能です。

一方で仲介業者だと、現金化まで平均3～6か月かかります。事故物件は一般の個人からの需要が低いことを考慮すると、1年以上かかったりそもそも買主が見つからなかったりする事態も想定されるでしょう。

募集活動をしないので近所の方に知られずに売却できる

買取業者への売却なら、インターネットやチラシなどでの買主募集活動をする必要がありません。そのため、近隣住民や親族・知人などに売却の事実を知られないまま売却できます。

仲介を利用する場合、販売活動の過程で「この家が売りに出てるらしい」といった情報が地域内で広まりやすく、理由を詮索されたり、親族から「なぜ売るのか」と質問されたりするケースも少なくありません。とくに事故物件は、噂や誤解を生みやすくなってしまいます。

余計な評判を立てたくないときは、プライバシー情報を伏せたまま取引できる買取業者の利用を検討してみてください。

仲介手数料がかからない

買取業者との取引は仲介が発生しないため、仲介手数料が一切かかりません。

一方で仲介業者を利用する場合は、売買契約が成立すると売却金額に応じた、仲介手数料を支払わなければなりません。

宅地建物取引業法で定められた金額を上限として、売主・買主で折半して支払うのが原則です。両者の合意があれば、支払割合を自由に設定できます。

売却金額	上限額の計算方法
200万円以下の部分	売却価格 × 5% ＋ 消費税
200万円超～400万円以下の部分	売却価格 × 4% ＋ 2万円 ＋ 消費税
400万円超の部分	売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税

たとえば2,000万円で売却した場合は、仲介手数料は72万6,000円、折半する場合は36万3,000円の支払いが必要です。売却価格が6,000万円以上になると、折半しても100万円以上の仲介手数料が発生します。

一方で買取業者なら、仲介手数料が引かれることなく、査定額が実際の受取金額に近くなります。

事故物件の売却価格は同条件の不動産よりも10～50％低下する

事故物件の売却価格は、同条件の不動産よりも10～50％低下します。やはり「殺人事件があった」「火事があった」などの心理的瑕疵が大きな不動産は敬遠されやすく、売却するには値下げせざるを得なくなるからです。

事故物件の場合は、事故物件となった原因や、社会に与えた影響力などで相場が大きく変化する傾向があります。事故物件となった要因別の変動幅のおおまかな目安を、以下でまとめました。

事故物件となった要因	値下げ幅
孤独死や病死その他自然死	・10～20％低下 ・遺体の発見が早く特殊清掃が必要なかったときは事故物件扱いにならず低下なしの可能性あり
自殺	10～30％低下
他殺	30～50％低下
火事	20～30％低下
さらに値下げとなる要因	・遺体の損傷が激しく血痕などの痕が強く残っている ・事件性が強い、凄惨な死因など心理的抵抗が強い事案があった ・全国ニュースなど社会的影響が大きい ・複数人の死があった ・半焼・全焼した

上記に加えて、事故物件の立地条件や面積など、通常の不動産の売却価格を左右する要素も加わって総合的に決まります。事故物件の売却価格を左右する要素は、「高く売れる・買い取ってもらいやすい事故物件の特徴」の章にて詳しく解説します。

買取業者の場合はさらに諸経費が査定額に反映される

買取業者へ売却する場合は、買取業者が提示する査定額には諸経費が反映されています。そのため、前述した相場価格よりもさらに安くなるのが基本です。

査定額に反映される諸経費とは、買取サービスの提供や買取後にかかる費用などが該当します。具体的には、次の通りです。

• 買取後の再販売や賃貸運営に備えた、内装・設備の改修や外壁補修などにかかる費用
• 売主が修繕義務を負わない代わりに潜在的な瑕疵リスクを引き受ける費用
• 書類作成、司法書士費用、各種手続きの人件費

どのくらい反映されるかは、買取業者や物件の状態によります。たとえば「雨漏りやシロアリがひどい事故物件」「特殊清掃が必要になる」といった不動産だと、ただでさえ下がる要素があるのに加えて、諸経費がよりかかるかもしれません。

詳細な査定額や査定根拠については、実際に買取業者へ依頼して確認しましょう。

高く売れる・買い取ってもらいやすい事故物件の特徴

事故物件の売却価格は、心理的瑕疵の状態などに加えて、通常の物件と同じく不動産の状態や立地によって変わります。事故物件であっても、高く売れる・買い取ってもらいやすい特徴を持っていれば、よい条件での取引ができるかもしれません。

高く売れる・買ってもらいやすい事故物件の特徴を、以下でまとめました。

高く売れる・買ってもらいやすい事故物件の特徴	概要
事故物件となった事案の発生から時間が経過した	自殺があってから3年以上経過するなど、人死や火事があったときから時間が経つと、社会的印象や人間心理的に抵抗感が軽減されやすい
特殊清掃が必要ない死だった	遺体の発見が早く、遺体の損傷が少ないケースなら、室内の臭気・汚れや心理的抵抗感が残りにくく資産価値減少を軽減できる
立地がよい	・近くに商業施設や病院があるなど周辺環境がよい ・駅から徒歩10分以内、交通の便がよいなど交通アクセスが良好 ・周辺に工場や墓地などの嫌悪施設がなく治安がよい
築年数が浅い	建築して10年以内など建築してから日が浅く、老朽化が進んでいない
不動産そのものの資産価値が高い	・付属設備が新しい ・面積が広い ・鉄骨造や鉄筋コンクリート造で作られている ・土地が整形地 ・収益性が高い

たとえ事故物件であっても、それを補うプラス要素があれば、事故物件でもスムーズに売却できるかも知れません。所有する事故物件が上記に該当する場合は、買取業者への売却を検討してみてください。

弊社クランピーリアルエステートは、特殊清掃士や司法書士など、事故物件の再生や相続に対応できる専門家と提携しています。特殊清掃、遺品整理、遺産分割協議、相続登記などのサポートにかかる諸経費を抑えられるので、その分を査定額に反映し高額買取できる体制が整っています。

事故物件の売却を検討されている方なら、ぜひ弊社の無料相談や無料査定からご利用ください。

事故物件は買取業者と仲介業者のどちらを選ぶべき？

事故物件の売却において、「買取業者に買い取ってもらうか」「仲介業者に依頼して一般の買主に売る」のどちらにすべきかは、不動産の状態や個々の状況で変わります。

ここからは、事故物件買取に多数の実績をもつ弊社クランピーリアルエステートが実務上の判断基準を踏まえて、事故物件の売却で買取業が向いてるケースと、仲介業者が向いているケースを紹介します。

事故物件の売却先	向いているケース
買取業者	・心理的抵抗が強い、損傷が激しいなど状態が悪い事故物件を所有している ・スピーディーに現金化したい ・清掃や修繕など売却にかかる労力を軽減したい
仲介業者	・資産価値が高くできる限り高値で売却したい ・立地がよいなど事故物件でも一定の需要が見込める

買取業者のほうが向いているケース

事故物件の売却に買取業者のほうが向いているケースは、主に次の通りです。

• 「殺人事件があった」「凄惨な死に方をした」など、人死などによる心理的抵抗感や不動産の損傷が大きく、一般の方からとくに敬遠されやすい事故物件となっている
• 「相続税や固定資産税の支払いが迫っている」「新しい建物を購入する頭金にしたい」など、すぐに現金がほしい状況にある
• 特殊清掃やリフォーム、修繕などの対応にかかる労力を削減し、スムーズに売却したい

買取業者は、売買に関するさまざまなリスクをすべて引き受けたうえで即時に現金化してくれます。そのため、「スピード重視」「労力削減」を優先したい方に最適です。

仲介業者のほうが向いているケース

事故物件の売却に仲介業者のほうが向いているケースは、主に次の通りです。

• 事故物件でも資産価値が高く、一般の方からの需要が十分に期待できる
• 買取業者への売却よりも高値で売りたいと考えている
• 売買が成立するまでの時間にこだわりがなく、時間がかかっても問題ない

買取業者でなくとも売れそうな事故物件なら、自分が思っている以上の高値での売却を期待できます。「時間がかかってもよいので、良条件での取引がしたい」という方は、仲介業者の利用を検討してみてください。

事故物件の買取業者の選び方

弊社へご相談いただく方のなかには、「どの買取業者に事故物件を売却すべきなのか」「クランピーリアルエステートにまかせてよいのか」と悩んでいるケースも珍しくありません。

実際に事故物件の買取を依頼する買取業者選びに失敗すると、「安い値段で買い叩かれる」「買い取りを約束したのに契約が進まない」などのトラブルが想定されます。

事故物件は通常の物件とは大きく異なるからこそ、「適切に取り扱えるか」「丁寧に対応してくれるのか」といった視点で、買取業者を慎重に選ぶことが大切です。

数々の訳あり物件の取引にかかわってきた弊社が考える、事故物件の買取業者の選び方は次の通りです。

• 事故物件の再生ノウハウや販売ルートが豊富にあるのか
• お祓いや遺品整理などに対応してくれるのか
• 事故物件の買取実績が豊富にあるか
• 事故物件が所在するエリアに対応できるか
• 相続や登記関係の事務手続きにも対応してくれるのか
• 利用者からの評判や過去の行政処分歴に問題はないか

事故物件の再生ノウハウや販売ルートが豊富にあるのか

事故物件を適切に買い取れる買取業者は、独自の再生ノウハウや販売ルートを豊富に持っています。収益化する術がなければ、わざわざ取り扱いが難しいうえに需要が低い事故物件を買い取る必要がないからです。

事故物件を収益化する体制が整っているからこそ、「この事故物件はどのくらいの利益を生めるのか」「リフォームや修繕をしたらどのくらい心理的抵抗を軽減できるのか」といった、一般的な買取業者にはない視点での査定が可能です。

そのため、買取業者を選ぶときは、公式サイトや問い合わせなどで買取体制や再生体制、リフォーム会社などとの提携状況を確認しておきましょう。

訳あり物件専門の買取業者である弊社クランピーリアルエステートは、これまでの事故物件取り扱い実績や専門知識を基にした、独自の事故物件の再生・販売ノウハウを有しています。この独自ノウハウがあるからこそ、他社に扱いを断られた事故物件でも、適切に査定したうえで高額買取が可能です。

お祓いや遺品整理などに対応してくれるのか

事故物件を売却する際には、お祓いや遺品整理など、物件に住んでいた人が亡くなった後のさまざまな対応に関するサポートも提供しているかも見てみましょう。

事故物件に強い買取業者のなかには、「懇意にしているお寺と協力してお祓いや供養に対応する」「遺品整理や残置物の処理、特殊清掃などもサポートする」といったところも存在します。そういった経験が豊富な買取業者なら、事故物件に関する現場経験が豊富であるとも判断しやすいです。

人死に関するさまざま手続き・行為に対応してくれる買取業者への売却なら、事故物件を手放すまでをスムーズに進めやすいでしょう。

たとえばクランピーリアルエステートなら、荷物・家具などの遺留品が残っている物件でも、現況有姿買取で対応しています。全国1,700以上の士業とも提携しており、遺品整理や相続対応についてのご相談もお受けできます。

事故物件の買取実績が豊富にあるか

依頼する買取業者が、これまで実際に事故物件の買取実績を豊富に持っているかは必ず確認しましょう。

どれだけ事故物件の高額買取を謳っている買取業者であっても、実際に事故物件を買い取った実績が少なければ、本当に適切な対応ができるのかが未知数です。

事故物件の買取実績が豊富だと分かれば、事故物件の査定、心理的瑕疵の影響判断、事故物件の売買サポートなどに関する知識・経験を持つと推測できます。

事故物件の買取は通常とは異なる点が多いからこそ、通常物件の取引では培えないさまざまな視点や経験が業者に求められます。事故物件の買取実績を堂々かつ詳細に公開している買取業者ほど、「ここは事故物件の取り扱いに自信があるんだな」と判断しやすいでしょう。

クランピーリアルエステートでも、事故物件の買取実績が豊富に存在します。買取実績については、「クランピーリアルエステートの事故物件買取事例」の章にて詳しく紹介します。

事故物件が所在するエリアに対応できるか

もし事故物件の豊富な買取実績や、専門知識を持つスタッフを持つ買取業者であっても、対応外のエリアの事故物件は買い取れません。そのため、依頼する買取業者の買取対象に、事故物件が所在するエリアが含まれているかは非常に重要です。

実際に「東京都中心とした全国対応」「大阪や兵庫などの関西エリアに特化」「神奈川県横浜市の地元密着型」など、買取業者によって買取範囲は大きく変わります。「どのエリアに対応しているのか」「エリア外は本当に対応してくれないのか」などは、必ず直接問い合わせておきましょう。

クランピーリアルエステートなら、「都心部を中心とした全国どこでも対応」です。弊社が拠点を構える東京・神奈川から離れたところにある事故物件でも、依頼者様へのヒアリングや打ち合わせなどを経て、適切に買取いたします。

相続や登記関係の事務手続きにも対応してくれるのか

弁護士や司法書士と提携している買取業者なら、相続や登記といった複雑な事務手続きにも対応してくれます。

事故物件の売却を考える方のなかには、「実家に住んでいた親が病死して1週間以上発見が遅れた」など、親族が亡くなったことで意図せず事故物件の相続をするケースも少なくありません。

親族がなくなった場合は、遺体・遺品の整理に加え、期限内の遺産分割協議や相続登記などの法的手続きも発生します。事故物件の処分と相続関係の事務手続きの同時進行は非常に負担が大きいため、基本的に弁護士や司法書士に手続きを依頼します。

そこで士業と提携する買取業者なら、買取相談と同時に相続や登記の事務手続きをワンストップで依頼可能です。別口で依頼する必要がなくなり、時間や労力を大きく軽減できます。

クランピーリアルエステートは全国1,700以上の弁護士・司法書士・税理士・土地家屋調査士の方々と連携しており、事務手続きから相続トラブル全般に対応できます。相続登記・遺産分割・税務申告など、関連するあらゆる法的・実務的手続きを一括でサポートできます。

利用者からの評判や過去の行政処分歴に問題はないか

「以前、サービスの質や買取実績に問題がなさそうな買取業者に依頼したけど、トラブルだらけで困っている」とご相談をお受けしたことがあります。

いくら公式サイトで専門知識や実績をアピールしていても、実際の対応が誠実であるとは限りません。なかには、契約内容の説明が不十分であったり、強引な営業をおこなったりする業者も存在します。

そのため、買取業者を選ぶときは「実際に利用した方からの評判や口コミ」を確認しましょう。併せて、買取業者が過去に犯罪行為・問題行為を起こして行政処分をされていないかも見てください。

悪い評判や行政処分歴があるところでも、100％トラブルになるというわけではありません。とはいえ、余程のメリットがない限り、わざわざリスクを取る選択をするのも避けたほうが無難です。

弊社の経験上、以下のような買取業者は避けたほうが無難です。

• 口コミのなかでも「説明が不十分」「営業がしつこい」など顧客のことを考えていない行動が目立つ
• 宅地建物取引業の免許を公開していない
• 悪質な事案による行政処分歴がある
• その他査定や対応について悪い評判が継続的に投稿されている

Googleの口コミサイトや不動産相談サイトなどでの口コミや、国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」になど複数の情報源を確認し、総合的に判断することが大切です。

買取業者へスムーズに売却するためのポイント

売主側が買取に関する確認や準備をあらかじめ進めておくことで、買取業者へよりスムーズに事故物件を売却できます。

具体的なポイントは、主に次の通りです。

• 自分でリフォームや解体をする前に実施してよいか確認しておく
• 買取業者が相手でも告知義務を怠らない
• 複数の買取業者を比較してから依頼先を決める
• 買取に必要な書類を準備しておく

自分でリフォームや解体をする前に実施してよいか確認しておく

事故物件の売却相談を受けると、売主様から「売却前に自分でリフォームや解体をしておいたほうがよいのか」とご質問をいただきます。

事故物件を売却する場合でも、リフォーム、修繕、解体などの対応を自分ですべきかは、必ず買取業者へ確認を取ってください。こちら側の善意が、むしろ損失につながるリスクがあるからです。

事故物件専門の買取業者の多くは、あらかじめ提携するリフォーム会社や解体業者、再生ノウハウを社内で持っています。自社のルールやコスト管理に基づいて再生計画を立てているため、売主が独自にリフォームを進めてしまうと、その内容が業者側の再生方針と合わなくなる可能性が高いです。

もし売主が勝手にリフォームや修繕を進めると、社内ルールと合わずやり直しの手間が発生するケースがあります。実際に同業者の方とも、「そのままの状態で売ってくれたほうが、基本的にコストがかからない」と意見が合うことが多いです。

また、売主自身がリフォームや解体対応すると、数十万円～数百万円の費用がかかります。せっかく高額の出費をしたにもかかわらず、逆に「再工事の手間の分、査定額が下がる」となるリスクも考えられます。

したがって買取業者に買取を依頼するときは、売主自身で事故物件のリフォームなどをおこなうメリットはほぼないと言えるでしょう。

買取業者が相手でも告知義務を怠らない

事故物件の売却相手が買取業者でも、告知義務はなくならないので注意しましょう。

事故物件に関する告知義務とは、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にて公表された、人死に関して買主・借主に伝えるべき情報における実務上の基準です。

人死の有無は、不動産関係の取引において重要な判断基準となります。後から知らされて「事故物件なら契約すべきではなかった」とならないよう、人死については原則として買主・借主に伝えなければなりません。

告知義務違反になると、買主側からの契約解除や損害賠償請求を受けるリスクがあります。これは、売却相手が買取業者であっても同様です。

とくに売買契約の場合はどれだけ時間が経とうとも告知義務が消えることがないため、買主側へ必ず情報を伝えましょう。事案があった物件を取り壊して更地にしようが、告知義務は残ります。

実際に告知義務が必要な死かどうかの判断基準は、厳格に定められているわけではありません。あくまでガイドラインの基準に基づき、不動産の状態、事件の内容・大小、社会的影響力の大きさなどを総合的に見て判断されます。とはいえトラブルを避けるためには、人死があった事実を隠すことはおすすめしません。

以下では、告知義務が必要な死、必要ない可能性がある死について一般的な傾向をまとめました。

告知義務がある事案	告知義務が必要ない可能性がある事案
・他殺 ・自殺 ・事故死 ・特殊清掃が必要な死	・不慮の事故による死 ・自然死や病死 ・集合住宅の共用部分で発生した人死

なお、事故物件に別の人が住み、その後もう一度売りに出されている場合も告知義務は原則として消えません。

複数の買取業者を比較してから依頼先を決める

買取業者を選ぶときは、複数の買取業者に査定を依頼し、査定額やスタッフの対応を比較してから依頼先を決めましょう。具体的なメリットは、次の通りです。

• 高額を提示してくれた買取業者を選べる
• おおまかな買取価格の相場を把握でき、不当な査定額を出している買取業者を見つけられる
• 査定の根拠、スタッフの対応力、サポートの内容などの部分も比較できる
• 他社の査定額をもとに価格交渉ができる

近年では、オンラインのみで査定が完了したり、一括査定サービスですぐに複数社からの見積もりが取れたりなど、複数への査定依頼が進めやすい環境が整ってきました。

弊社が運営するWebサイト「イエコン」でも、弊社の専門サポートセンターが査定申し込みから電話対応まですべて対応する「イエコン一括査定」を提供しています。

買取に必要な書類を準備しておく

買取業者と事故物件の売買契約を締結する際には、さまざまな書類の提出が求められます。スムーズに売買を済ませるためにも、必要書類はあらかじめ準備しておきましょう。

事故物件の買取に必要な書類は、主に次の通りです。

書類名	内容・目的	主な入手場所
登記識別情報通知	不動産の所有者であることを証明する書類	法務局（不動産購入時に交付）
固定資産税納税通知書・課税明細書	固定資産税評価額の確認・買取価格算定に使用	市区町村役場より毎年5〜6月に郵送
本人確認書類	運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど	各発行機関（警察署・市区町村役場など）
印鑑登録証明書	実印の登録証明で登記・契約書類で使用	住所地の市区町村役場・コンビニ交付可
実印	売買契約書・登記関係書類に押印	印鑑登録済のものを個人で準備
住民票	登記簿上の住所変更がある場合に必要	市区町村役場・コンビニ交付可
登記事項証明書（登記簿謄本）	不動産の登記内容（所有者・地目・面積等）を確認	管轄法務局・登記情報提供サービス
地積測量図・公図	土地の境界・面積確認用	法務局
建築確認済証・検査済証	建築基準法に適合して建てられたことを証明	建築確認を受けた自治体の建築指導課
建物の間取り図・パンフレット	物件概要を示す参考資料	手元の資料・施工会社・ハウスメーカー
ローン残高証明書	抵当権抹消や清算額算定のために使用	借入先の金融機関
管理規約・修繕積立金証明書	管理費・修繕積立金などの管理状況確認	管理会社・管理組合
境界確認書・隣地同意書	隣地所有者との境界確認資料	土地家屋調査士へ依頼して作成または過去の測量記録の確認
相続関係説明図・戸籍謄本一式	事故物件が相続物件だった場合に、相続登記に必要な関係資料として必要	市区町村役場・法務局
共有者全員の印鑑証明書・実印	事故物件が共有名義だった場合に、共有者全員の同意を確認するために必要	各共有者の住所地役場

事故物件を買取業者へ売却する際の流れ

実際に事故物件を買取業者へ売却する流れは、主に次の通りです。

• 買取業者への問い合わせや無料相談
• 査定依頼や買取条件の確認・交渉
• 売買契約の締結
• 売却代金の振込や物件の引き渡し
• 譲渡所得に応じて確定申告

買取業者への問い合わせや無料相談

まずは買取業者への問い合わせや無料相談で、事故物件を実際に売却すべきかを判断します。

買取業者の多くは、公式サイトの問い合わせフォームや問い合わせ用の電話番号・メールアドレスを準備しているので、そちらからコンタクトを取ってください。なお売却する意思がすでに固いのであれば、いきなり査定を依頼することも可能です。

クランピーリアルエステートの場合だと、Web問い合わせフォーム、電話、LINEなどで無料査定・無料相談を受け付けています。

事故物件について相談するときは、告知義務に違反しないよう「なぜ事故物件になったのか」「どのような対応をしたのか」などを、偽りなく報告しましょう。

なお、亡くなった方の詳細な氏名、住所、家族構成、遺体の状態や事件の背景など、本人および遺族の名誉を侵害する内容は知らせる必要はありません。

査定依頼や買取条件の確認・交渉

正式に査定を依頼した場合、まずは不動産情報や写真などで簡易的に確認する「机上査定」にておおまかな査定額が提示されます。

机上査定の内容を見て「より詳細な査定をお願いしたい」となったら、実際に担当者が事故物件を訪問して調査する「訪問査定」をお願いしましょう。訪問査定は建物の状態、周辺環境、告知内容を実際に確認するため、多くの場合訪問査定の金額がそのまま買取価格になります。

買取業者が提示した買取価格およびそのほかの買取条件を確認した後、条件に納得できなければ買取業者と直接交渉しましょう。このとき、複数社への査定をおこなっていれば、他社の条件を引き合いにした交渉も可能です。

売買契約の締結

査定結果と売買条件に納得できたら、買取業者と売買契約を締結します。前述した必要書類を準備し、買取業者に売買契約書を作成してもらいます。

売買契約を結ぶ前には、必ず契約書の内容について「話し合った内容と相違がないか」「不利な条件が追加されていないか」などを確認しましょう。仮に確認不足のまま契約を締結してしまうと、後から発見しても契約解除ができない可能性があります。

具体的にチェックすべき部分は、次の通りです。

• 買い取ってもらう事故物件の住所地や地番などの基本情報
• 売買金額
• 支払い方法
• 振込期限
• 引き渡し時期
• 所有権移転登記の時期
• 契約不適合責任について
• 心理的瑕疵・物理的瑕疵などの告知事項
• 遅延・解除・違約金条項
• 現況有姿・残置物の扱い

売却代金の振込や物件の引き渡し

売買契約締結後は、売却代金の振込や物件の引き渡しがおこなわれます。買取業者の場合だと、相談から現金化まで1週間程度、複雑な権利問題がある事故物件でも1～2か月程度で済むでしょう。

代金の入金を確認したら、物件を引き渡して売却手続きは完了です。引き渡す時期は、売買契約時に都合のよいスケジュールを設定しておいてください。

譲渡所得に応じて確定申告

事故物件の譲渡所得が出た場合は、売却年の翌年2月16日～3月15日の間に、譲渡所得税などの確定申告が必要です。

たとえば事故物件の売却価格が1,000万円、取得費700万円、譲渡費用100万円だった場合、譲渡所得は200万円です。

事故物件の所有年数が売却年の1月1日時点で5年以下なら、合計79万3,000円の所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。所有年数が5年超なら40万6,000円、10年超かつ居住用物件なら、28万4,000円です。

なお、取得費は「事故物件の購入費や建築費など」も含まれるため、売却価格が安い事故物件は「取得費＞売却価格」となり、譲渡所得が発生しない可能性も考えられます。譲渡所得がゼロ円なら、原則として確定申告は必要ありません。

「確定申告についてわからない」「何か節税できるところはないのか」という場合は、税理士に相談するのがよいでしょう。とくに事故物件のように特殊な事情がともなう場合、減価償却や必要経費などの扱いが変わるため、税理士のサポートを受けたほうがよいでしょう。

事故物件を買取業者へ売却する際にかかる費用

事故物件を買取業者へ売却する際、費用が発生します。売主側は買主側ほど金額はかからないものの、いくらくらいかかるかは把握しておくとよいでしょう。

売却の際にかかる費用	概要
印紙税	・売却価格に応じて200円～60万円 ・売却価格が2,000万円なら2万円、軽減措置込みなら1万円
抵当権抹消登記の登録免許税	1件あたり1,000円
相続登記の登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4％
住民票や印鑑証明書などの発行手数料	数千円
司法書士費用	・抵当権抹消登記1件あたり1万円前後 ・相続登記1件あたり3万～10万円前後
境界確定が必要な場合にかかる費用	20万～80万円

参考：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

クランピーリアルエステートの事故物件買取事例

ここからは、弊社クランピーリアルエステートの事故物件買取事例をいくつか紹介します。「実際に事故物件を売却するとどうなるか」というイメージの参考にしてください。

東京都品川区のマンションを1,000万円で買取

物件の種類	マンション
物件の所在地	東京都品川区
事故や事件の内容	1人暮らしの居住者が孤独死した物件
買取金額	1,000万円

東京都品川区のマンションに1人で暮らしていた部屋の脱衣所で亡くなり、近隣住民が異臭に気づいて通報したという事例です。

亡くなった住民は孤独死だったため、事件性のある死因ではありませんでした。しかし、異臭が発生するほど発見が遅れてしまい、「特殊清掃が必要な死」として、通常の物件よりも相場が落ちてしまうケースです。

しかし弊社は心理的瑕疵の強さを考慮し相場よりは低いものの、「品川区という人気の立地」「他殺や自殺ではない」といった面を評価し、1,000万円の査定額を提示させていただきました。

また、亡くなった方の相続関係の手続きについても、お話をお受けしたうえで対応しております。

千葉県松戸市の戸建てを500万円で買取

物件の種類	戸建て
物件の所在地	千葉県松戸市
事故や事件の内容	親子の変死
買取金額	500万円

千葉県松戸市にお住まいの親子が、建物内で変死していた事例です。

「発見が遅れたうえに変死」という強い心理的瑕疵が原因で2年以上買主が見つからず、相談者様も「本当に売れるのか」と不安に思われていました。しかし、クランピーリアルエステートの再生ノウハウがあれば十分に活用できると判断し、物件自体の資産価値および将来の収益性を考慮して500万円で買い取っています。

心理的抵抗が大きそうな事故物件を所有していて売れるか不安に思っている方も、ぜひクランピーリアルエステートへ一度ご相談ください。

東京都足立区のマンションを1,300万円で買取

物件の種類	マンション
物件の所在地	東京都足立区
事故や事件の内容	飛び降り自殺
買取金額	1,300万円

東京都足立区にあるマンションで、他の入居者も利用する共有部分で飛び降り自殺が起きた事例です。

このケースではマンション内で自殺があったものの、入居者が住んでいる部屋で発生したわけではなかったため、告知義務はありませんでした、弊社の査定では告知義務がないことを考慮し、査定額1,300万円を提示しています。

クランピーリアルエステートなら、事故物件の状態・状況に応じた調査をおこない、実態に合う買取を実施します。

まとめ

事故物件の売却は、心理的要因や法的手続きの煩雑さから、一般的な不動産売却よりも難易度が高いのが実情です。

しかし、事故物件の取り扱いに精通した専門の買取業者に依頼すれば、再販や再生のノウハウを活かしてスムーズな売却が可能になります。

仲介業者よりも売却金額が低くなる傾向にあるものの、事故物件をスムーズに売却するなら、事故物件専門の買取業者の利用がおすすめです。「時間をかけず確実に売却したい」「トラブルなく手放したい」とお考えの方は、ぜひ専門の買取業者の利用を検討してみてください。

買取業者を選ぶときは、「事故物件の再生ノウハウや買取実績」「対応業務・対応エリア」「実際に評判・過去の行政処分歴」などを確認し、あなたに合う買取業者を選ぶようにしましょう。

弊社「クランピーリアルエステート」は、事故物件を含めたさまざまな訳あり物件を専門に取り扱う買取業者です。相談実績は年間3,000件を超え、数千万円以上の事故物件買取実績を持っています。全国1,700以上の士業との連携により、相続や共有名義などの問題を抱える事故物件でも、法的にしっかりと対応が可能です。

事故物件の買取をご検討中の方は、まずは無料査定・無料相談からお気軽にご連絡ください。お問い合わせフォーム・電話・LINEのいずれからでも受付しております。

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