共有名義で片方死亡後に放置するのは危険！放置するリスクと相続登記の手続きも解説

共有名義で不動産を所有していたものの、共有者の片方が死亡した際に対処法がわからず、放置してしまう方も少なくありません。実際、弊社でも「共有者の片方が死亡後、相続登記をしていないが買取はできるか」といったご相談をいただくことがあります。

共有名義の不動産で片方が死亡した場合、故人の共有持分は相続財産となり、相続人へと引き継がれます。そのため、自動的に他の共有者へ持分が移動するわけではありません。

そして、2024年4月から相続登記が義務化されており、相続が発生してから3年以内に名義変更をしなければ相続登記義務違反になるおそれがあります。

また、共有名義人の片方が死亡した場合に放置をすることには、以下のようなリスクも発生します。

• 共有名義不動産を売却などで処分するのが難しくなる
• 共有名義不動産のリフォームなども難しくなる
• 固定資産税を滞納してしまうおそれがある

共有名義人の片方が死亡した際に放置すると、相続を重ねるごとに共有者が増えてしまい、手続きも複雑化します。不動産の売却やリフォームには共有者の同意が必要となるため、不動産が活用できなくなる可能性もあります。

そのため、共有名義人の片方が死亡した際には、放置せず速やかに相続登記の手続きを進めましょう。「今は困っていないから」と放置してしまうと、後から大きな手間になってしまいます。相続登記の手続きに不安がある場合は、司法書士や弁護士などの専門家に相談するのがおすすめです。

弊社クランピーリアルエステートは、共有名義の不動産で生じやすい名義整理や相続手続きの負担を軽減することを1つの理念としています。

弊社では、相続登記に必要な戸籍収集や相続関係の整理、司法書士との連携、相続人同士の調整まで、一連の流れをワンストップでサポートできる体制を整えています。共有名義人の片方が死亡した後に放置しているような複雑なケースでも、司法書士や弁護士などの専門家と連携しながら柔軟に対応しています。

「共有名義人の片方が死亡したまま長年放置している不動産を処分したい」という方は、ぜひクランピーリアルエステートへご相談ください。

共有名義で片方死亡後の放置は相続登記義務の違反のおそれがある

共有名義の不動産で片方の共有者が死亡すると、その人が持っていた持分は相続財産として扱われ、法定相続人へと引き継がれます。他の共有者が自動的に持分を取得するわけではなく、あくまでも持分を承継する権利を持つのは法定相続人になります。

ただし、相続によって持分を受け継いだとしても、不動産の名義が自動で変更されるわけではありません。相続人が持分を引き継ぐためには、相続登記の手続きをおこない、登記簿上の名義を正式に変更する必要があります。

つまり、共有名義で片方が死亡した場合には、相続によって持分の承継先が決まるだけであり、放置しても名義は変わりません。相続人へ持分が移ったことを正式に証明するためには、相続登記の手続きが必須です。

また、相続登記は2024年4月1日から法律上の義務となりました。不動産登記法の第76条2項において、以下のように定められています。

（相続等による所有権の移転の登記の申請）
第七十六条の二　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
引用元： 不動産登記法｜e-Gov 法令検索

不動産を相続した人は、相続によって所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。遺産分割が成立して最終的な取得者が決まった場合には、その成立日から3年以内に登記を申請する必要があります。

正当な理由なく相続登記をせずに放置した場合は、相続登記義務に違反したとみなされ、10万円以下の過料の対象となります。

なお、2024年4月より前に相続が始まっていたケースでは、3年の猶予期間がもうけられています。具体的には、2027年3月31日までに相続登記を済ませなければなりません。

このように、共有名義で片方が死亡した場合に相続登記をせず放置すると、法律に違反してしまいペナルティを受けるおそれがあります。不動産の相続が発生した場合は、早めに相続登記の手続きを開始することが大切です。

参照：相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）｜東京法務局

実際に共有名義人が片方死亡した後に相続登記をしなかった物件の買取事例

共有持分や共有名義不動産の買取を専門とする弊社では、共有名義人が片方死亡した後に相続登記をしなかった物件に関するご相談をいただくことが多くあります。

ここでは、実際に弊社へ寄せられたご相談の中から、共有名義人が片方死亡した後に相続登記をしなかった物件の買取事例をピックアップして紹介します。

• 共有名義人が死亡後も相続登記をせずに放置された戸建てを買取した事例
• 共有名義人が亡くなったまま放置されて誰も管理しなくなった空き家を買取した事例
• 共有名義人の死亡後に相続人同士の意見が割れていた土地を買取した事例

共有名義人が死亡後も相続登記をせずに放置された戸建てを買取した事例

共有名義人である父親の死亡後も、名義変更をしないまま長期間放置されていた戸建てを買取した事例です。

このように、相続登記を長期間放置すると、相続人との連絡や調整が難しくなり、売却や管理の負担が大きくなります。自力で解決するのが難しい場合は、専門家に相談することを検討しましょう。

共有名義人が亡くなったまま放置されて誰も管理しなくなった空き家を買取した事例

共有名義人である父親が亡くなった後も名義変更をおこなわず、管理が行き届かなくなった空き家を買取した事例です。

共有名義人が亡くなった状態で空き家を放置してしまうと、管理不全によるリスクが高まるだけでなく、相続登記の手続きが複雑になっていきます。

相続登記の手続きが複雑化している場合は、司法書士に相談してまずは名義を整理し、そのうえで不動産の活用方法を検討しましょう。不動産を使用しておらず売却を検討している場合は、専門の不動産会社に相談することで、スムーズに手続きを進めやすくなります。

共有名義人の死亡後に相続人同士の意見が割れていた土地を買取した事例

共有名義人である父親の死亡後、相続人の間で意見がまとまらず、手続きが止まっていた土地を買取した事例です。

このように、共有者間で意見が分かれてしまうと、相続登記も売却も進まず、トラブルが長期化しやすくなります。共有状態を続けるほど調整が難しくなるため、早めに司法書士や不動産会社などの専門家に相談し、解決の道筋をつくることが大切です。

共有名義で片方死亡後に放置することの他のリスク

共有名義で片方が死亡した後に不動産を放置すると、相続登記義務に違反する可能性があるほか、以下のようなリスクを伴います。

• 共有名義不動産を売却などで処分するのが難しくなる
• 共有名義不動産のリフォームなども難しくなる
• 固定資産税を滞納してしまうおそれがある

共有名義不動産を売却などで処分するのが難しくなる

共有名義の不動産で片方が死亡した後、相続登記を放置してしまうと、売却や贈与などの「処分行為」が難しくなってしまいます。

上記のような処分行為を実施するためには、原則として共有者全員の同意が必要となります。民法第251条においても、共有物の変更について以下のように定められています。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索

共有者のうち1人でも反対する人がいれば、処分行為は実施できません。

共有者の1人が故人（被相続人）である場合、当然ながら同意を得ることはできないので、売却や贈与などの手続きは進められません。

この場合、相続登記を完了させたうえで共有者全員の合意を得て売却をする流れになります。具体的なケースは以下のとおりです。

このように、早めに相続登記を済ませて家族間で持分が承継されれば、処分行為を進めやすくなります。

しかし、相続登記を放置して長年が経過すると、本来の相続人が死亡してしまい、血縁関係が遠い人が共有者になったり共有者の数が増えてしまったりなどのリスクが生じます。共有者の数が増えた結果、意思統一を図るのが難しくなり、結果的に売却ができないといったケースも起こり得ます。

共有名義のまま放置すると、売却や担保設定など、不動産を活用するための手続きがストップしてしまいます。放置した期間が長期にわたるほど名義の整理が難しくなるため、少しでも早く対処することが大切です。

共有名義不動産のリフォームなども難しくなる

共有名義のまま片方が死亡し、相続登記をせずに放置してしまうと、売却だけでなくリフォームや修繕といった管理行為にも支障が出るリスクがあります。

上記のような管理行為を実施するためには、共有持分の過半数の同意が必要となります。共有物の管理については、民法第252条で以下のように定められています。

（共有物の管理）
第二百五十二条　共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索

ここでポイントになるのは、「共有者の人数の過半数」ではなく「持分の過半数」で決めるという点です。

たとえば不動産をA・B・Cの3人で共有していると仮定し、A50%、B25％、C25％の割合で持分を所有しているとします。人数だけ見ればBとCが賛成すれば過半数ですが、持分割合では過半数には達していません。この場合、Aが賛成しなければ管理行為をできないということになります。

共有名義人が死亡した後に相続登記をせず放置していると、名義が被相続人のままになっているため、過半数の同意を得ることが難しくなります。仮に被相続人と2分の1ずつの割合で持分を共有している場合、一方の持分だけでは過半数にはならず、リフォームを進めることはできません。

相続登記の放置は、売却だけでなく建物の維持管理の面でも大きなリスクになるため、早めに手続きを進めることが大切です。

固定資産税を滞納してしまうおそれがある

共有名義人が片方死亡した後に相続登記を放置すると、固定資産税を滞納してしまうリスクがあります。

固定資産税の納付書は、基本的に登記簿上の代表者宛に送付される仕組みになっています。
仮に死亡したのが代表者で、さらに名義変更されずに放置されていると、納付書が手元に届かず気付かないうちに滞納するおそれがあります。

代表者と共有者が別々の住居で暮らしている場合は、固定資産税を滞納するリスクが高まります。とくに代表者だった人が亡くなり、その家に誰も住んでいない状態が続いているケースでは、郵便物が放置され、納付書に気づかないまま期限を過ぎてしまうことがあります。

固定資産税を滞納すると、納期限の翌日から延滞金が発生します。さらに滞納が続けば市区町村から督促状が送られ、それでも支払いがおこなわれない場合には、不動産や預貯金などの財産が差し押さえられることもあります。

相続登記を進めておけば、固定資産税の納付書が実際の所有者に届くため、滞納するリスクがなくなります。まだ名義変更をしておらず、固定資産税の未払いや通知物の管理で不安がある場合は、お住まいの市区町村に問い合わせてみてください。

共有名義人が片方死亡した後はどうすればいい？

共有名義で片方が死亡した場合は、まず相続の手続きを完了させる必要があります。具体的な手順は以下のとおりです。

1. 遺言書があるかを確認する
2. 相続人と相続財産を確定させる
3. 遺産分割協議を行う
4. 相続登記を行う

遺言書があるかを確認する

共有名義人が片方死亡した際には、まず遺言書があるかどうかを確認しましょう。

遺言書がある場合は、基本的にその内容に沿って相続手続きを進めることになります。遺言書には、以下のように3つの種類があります。

遺言書の種類	概要	開封方法
自筆証書遺言	被相続人が全文を自筆で作成する方法	家庭裁判所で検認が必要
公正証書遺言	公証役場で公証人が作成する方法	家庭裁判所での検認は不要
秘密証書遺言	内容を他人に秘密にしたまま作成し、公証役場で存在だけを証明する方法	家庭裁判所で検認が必要

上記のうち、自筆証書遺言と秘密証書遺言は家庭裁判所の検認を経てから開封しなければなりません。そのため、自宅で遺言書が見つかったとしても、勝手に開封するのは避け、速やかに家庭裁判所へ手続きを申し出ましょう。

なお、自宅に遺言書が見当たらない場合でも、被相続人が生前に公正証書遺言を作成していた可能性があります。念のため公証役場に問い合わせ、遺言書が保管されていないか確認してみてください。

相続人と相続財産を確定させる

遺言書の確認が完了したら、相続人と相続財産を調査し、確定させる必要があります。もしも相続人や相続財産に漏れがあったことが後から発覚した場合、相続手続きがやり直しになってしまいます。

相続人調査では、民法で定められた法定相続人を一人ずつ確認していきます。配偶者は常に相続人となり、同時に相続する人は「子ども（直系卑属）」「父母など（直系尊属）」「兄弟姉妹」の順で優先される決まりです。

相続人を漏れなく調べるためには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を取得し、血縁関係をすべて把握しましょう。

相続人の確認と同時に、相続の対象となる財産も整理していきます。

対象となるのは、土地や建物などの不動産、預貯金、有価証券、貴金属といったプラスの財産だけではありません。住宅ローンや借金、未払いの税金など、マイナスの財産も含めて幅広く調べる必要があります。

相続財産の調査が完了した後は、財産を一覧でまとめた「財産目録」を作成しておくと、その後の遺産分割協議がスムーズに進めやすくなります。

なお、相続登記を長年にわたって放置しており、相続人や相続財産の調査が難しい場合には、司法書士などの専門家に依頼することも検討してみてください。

遺産分割協議を行う

遺言書が存在しない場合や、遺言書に記載されていない財産がある場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。

なお、相続は原則として遺言書の内容が優先されますが、相続人全員が「遺言書とは異なる内容で遺産を分割すること」に合意すれば、遺産分割協議を実施することが可能です。

遺産分割協議では、預貯金・不動産・株式などのプラスの財産だけでなく、借金や未払い税金といったマイナスの財産についても扱い、分割方法を決めていきます。

不動産については複数人で共有する形を選ぶこともできますが、共有名義になると売却や管理の場面で全員の同意が必要となり、将来の負担が大きくなるおそれがあります。

そのため、共有名義の片方が亡くなった場合、残りの共有者が不動産を引き継ぎ、単独名義にするのが望ましいでしょう。

話し合いがまとまったら、その内容を遺産分割協議書として書面に残し、相続人全員が署名・押印します。

なお、「相続人同士で意見が合わず協議が進まない」「参加しない相続人がいる」などのケースでは、家庭裁判所で遺産分割調停や審判の手続きを申し立て、裁判所もとで解決を図る方法もあります。

相続登記を行う

誰が不動産を引き継ぐのかが決まったら、次のステップとして相続登記をおこないます。

相続登記とは、亡くなった人の名義となっている不動産の所有権を、相続人へ正式に移すための名義変更手続きのことです。法務局に必要書類を提出することで申請できます。相続登記の必要書類は以下のとおりです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 固定資産課税明細書
• 新しく不動産の所有者になる人の住民票
• 遺産分割協議書または遺言書
• 相続関係説明図
• 登記申請書

上記の書類をすべて揃えれば、窓口・郵送・オンラインのいずれかで相続登記の申請が可能です。内容に問題がなければ、おおむね1〜2週間で登記が完了し、法務局から登記完了証が交付されます。

相続登記は自分でも申請できますが、長年の放置により手続きが複雑化しているケースでは、司法書士に依頼することも検討してみてください。

なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続した人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内、または遺産分割が成立した日から3年以内に申請しなければなりません。

共有名義の不動産で共有者の片方が死亡した場合は、早めに相続登記の手続きを進めましょう。

参照：相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等｜法務局

共有名義人の片方死亡後に共有名義のままにすることのリスク

共有名義人が亡くなったあとに共有名義のままにしておくと、時間の経過とともにトラブルが生じやすくなります。とくに、相続が繰り返されることで共有者が増えてしまい、管理や処分の合意形成が難しくなる点が大きな問題です。

共有名義人の片方死亡後に、共有名義のままにすることの主なリスクは以下のとおりです。

• 不動産全体の売却で共有者間の意見が合わない
• 不動産を活用・改良したいときに過半数の同意が得られない
• 相続が発生するごとに共有者が増え、権利関係が複雑化する
• 面識のない人と共有関係になる可能性がある
• 固定資産税や維持費の分担でトラブルになる
• 共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある

共有名義のままにすると、売却や大規模リフォームなど重要な判断をおこなう際に、共有者全員の同意が必要となります。共有者の中に反対する人がいれば手続きはストップしてしまい、関係性が悪化するケースも少なくありません。

また、相続を繰り返すことで共有者が代替わりし、会ったことのない親族や全く面識のない相続人と共有状態になる可能性もあります。

このようなリスクを避けるためにも、共有名義人の死亡後の相続手続きでは、単独名義で登記をするのが望ましいです。共有状態を解消しておくことで、売却や管理がスムーズになり、将来のトラブルを大幅に軽減できます。

まとめ

共有名義の不動産で片方が亡くなったまま名義を放置してしまうと、相続登記義務に違反するおそれがあり、過料の適用対象となってしまいます。

また、売却やリフォームが進められなくなったり、固定資産税の納付書が届かず滞納につながったりするなど、放置によるトラブルは時間とともに大きくなっていきます。

このようなリスクを避けるためには、共有名義人の片方が亡くなったときは早めに相続手続きを開始し、相続登記による名義変更を完了させましょう。このとき、一方の共有者が不動産を相続をすれば単独名義にできるため、共有名義によるリスクを避けられます。

弊社クランピーリアルエステートでは、共有名義の不動産や相続が絡む物件のご相談を多く受けており、名義整理から売却まで一連の流れをサポートできる体制を整えています。

相続登記や必要書類の収集、各相続人との調整など、手間のかかる工程もワンストップで対応しています。相続人が多いケースや、話し合いがまとまらない状況でも、司法書士や弁護士と連携しながら、法的なトラブルを避けつつ最適な方法をご提案することが可能です。

「相続登記をどう進めればいいか分からない」「共有名義を整理して売却したい」といったお困りごとがあれば、ぜひ一度クランピーリアルエステートへお気軽にご相談ください。

よくある質問