相続不動産の名義変更はどう進める？放置するリスクや手続きの流れを解説

相続不動産の名義を変更するには、相続登記の手続きが必要です。相続登記は、多くの方にとって一生に一度あるかないかの手続きであるため、「どうやって名義変更すればよいのかわからない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。

相続登記は2024年4月1日より義務化されており、不動産の取得を知った日から3年以内に法務局にて手続きしなければなりません。正当な理由なく期限内に申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になるので注意しましょう。

相続不動産の名義変更は、以下の流れで進みます。

• 相続人・相続財産調査をおこなう
• 遺産分割協議などで相続不動産の名義人を誰にするかを決める
• 相続登記を依頼する司法書士事務所を探す
• 相続登記に必要な書類を収集する
• 相続不動産の所在地を管轄する法務局にて申請する

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相続登記をせずに放置していると、「売却や担保の設定ができなくなる」「相続が重なる度に相続人が増えて権利が複雑化する」といった問題が出てきます。次世代の子どもや孫にトラブルを残さないよう、早めに対応しておきましょう。登記実務は非常に専門性が高いため、相続登記の実績が豊富な司法書士に代理を依頼することを推奨します。

相続登記の費用として、戸籍などの書類の取得に必要な実費が数千円程度、不動産の評価額に応じた登録免許税が数万円～数十万円程度必要です。加えて、司法書士報酬として5万～15万円程度かかります。

名義変更が完了した後は、「将来的に不動産をどう取り扱うか」についても検討しておいてください。ただ不動産を持っているだけでは、維持管理費や税金の支払いや不動産管理の労力が継続的に重くのしかかり、金銭面・精神面で大きな負担になってしまいます。

本記事では、相続登記による名義変更の具体的な流れ、登記を放置するリスク、手続きに関する必要書類・費用など、複雑な相続不動産の名義変更実務を徹底的に解説していきます。

相続不動産の名義変更には相続登記が必要

相続によって不動産の所有者が変わる場合、新しい所有者に名義を変更するには、相続登記の手続きが必要です。相続登記とは、土地や建物などの不動産の所有者が亡くなった際に、被相続人から相続人に名義を移す手続きのことです。

まずは相続手続きを通じて「誰が不動産を相続するか」を確定させたうえで、不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）にて相続登記を実施します。

相続登記をおこなうと、登記上の以下の不動産情報が変更・更新されます。

• 不動産の名義人
• 所有者の現住所
• 登記の目的
• 登記原因
• 所有権以外の権利における権利者
• 共有名義の場合は共有持分割合

上記の手続きに加え、登記手続きに関して課される登録免許税の納付が必要です。相続登記を司法書士に依頼した場合でも、完了するまで1か月～1か月半程度の時間がかかります。

なお、相続ではなく不動産の売買や贈与などで所有権が移転する場合は「所有権移転登記」をおこないます。所有権の一部である共有持分のみが移転する場合は、「持分移転登記」と呼ぶことが一般的です。

相続登記は2024年4月より義務化されている

2024年4月より、不動産登記法の改正によって相続登記が義務化されています。手続きの期限は、自己のために相続の開始があったことを知り、なおかつ不動産の所有権取得を知った日から3年以内です。

正当な理由なく期限内に登記がなされない場合は、法務局より申請を促す催告がおこなわれます。それでも催告にも応じない場合は、最大10万円の過料が科されます。

法務省 相続登記の申請義務化特設ページ

過料を避けるための正当な理由として挙げられるのは、「相続人が非常に多く、戸籍などの書類収集や調査に時間を要する」「遺産分割の争いが長引き、正式な所有者が決まらない」などです。

なぜわざわざ義務化されたのかと言うと、高齢化の進展によって今後さらに所有者不明土地が増加する見込みのなかで、公共事業や災害復興の妨げといった社会的危機が懸念されたからです。相続登記未了による問題については、「相続不動産の名義変更をしないデメリット」にて解説します。

不動産の相続方法に応じた名義変更のやり方

相続登記を含めた不動産登記は、不動産の所有者が「1人」か「2人以上いるか」で手続きや登記後の権利関係が異なります。

1人で相続した場合は単独登記

不動産を相続する方が1人のみだった場合は、相続人の単独名義にする「単独登記」を実施します。申請人は、不動産の相続人のみです。

単独登記の場合は名義人が1人だけになるので、相続不動産の売却や、不動産を担保にした融資、賃貸物件としての活用などがすべて1人の判断で可能になります。

2人以上で相続した場合は共有登記

不動産を2人以上で相続する場合に実施するのは、不動産を共有する全員に所有権を移転させる「共有登記」です。

共有名義は登記上の名義人が2人以上の状態になり、名義人全員が所有者としての権利を持つことになります。名義人1人あたりの所有権のことを「共有持分」、同一不動産を共有する方のことを「共有者」と呼びます。

たとえば、妻と子どもで同じ不動産を公平に相続する場合だと、共有持分は妻と子で50％ずつです。

申請人は、原則として名義人になる相続人全員です。ただし、委任状を持った代表者1人が全員分の登記を申請できます。不動産の名義人であることを証明できる「登記識別情報」の通知は、登記手続きに対応した方のみに通知されるので注意しましょう。

共有登記のメリットは、不動産を換金しなくても各相続人に公平な分配がやりやすい点です。一方で、不動産の売却やリフォームなどで共有者の同意が必要になるなど、不動産の処分や活用に制限がかかるデメリットがあります。

相続登記は司法書士に依頼するのが一般的

不動産登記の実務現場において、多くのご家庭や事業者では、相続登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士は、「不動産登記を始めとする各種登記手続きの代理」が認められた国家資格者であり、相続手続きから登記申請までを一貫して対応できます。

もちろん、法律上は司法書士に依頼せず自分だけで申請することも可能です。しかし、相続登記を不備なく遂行するには、専門知識や法律実務の経験が求められます。

たとえば、相続登記を自分だけで進めると、下記のトラブルが想定されます。

• 戸籍などの書類の収集に時間と労力がかかる
• 平日に市区町村役場、金融機関、法務局を何度も行き来する必要がある
• 相続登記の申請書の作成が難しく、法務局から何度も指摘されるケースがある
• 複数の相続不動産がある場合、登記漏れなどによって登記やり直しの可能性がある
• そもそも難しい専門用語や手続きが多く、理解するまでに時間がかかる

弊社の過去の相談事例のなかにも、「司法書士費用を惜しんで自分でやってみたが、最後まで完遂できなかった」という方が何人かおられました。

登記実務の専門家である司法書士なら、戸籍の収集、各機関とのやり取り、登記申請書の作成、法務局での手続きの代理を依頼できます。また、司法書士なら、相続人調査や遺産分割協議書の作成などにも法的に対応が可能です。

ただし、遺産分割協議など相続人同士で争いがある場合、その代理交渉や一定額以上の訴訟関係の対応は原則としてできません。相続争いについては、弁護士に依頼するのがよいでしょう。

相続登記による不動産の名義変更の進め方

相続登記による不動産の名義変更は、主に以下の流れで進みます。

1. 相続人・相続財産調査をおこなう
2. 遺産分割協議などで相続不動産の名義人を誰にするかを決める
3. 相続登記を依頼する司法書士事務所を探す
4. 相続登記に必要な書類を収集する
5. 相続不動産の所在地を管轄する法務局にて申請する

相続登記をスムーズに進行するには、登記申請だけではなく、前段階の相続手続きも正確に完了させる必要があります。

相続人・相続財産調査をおこなう

相続登記を完了するには、「名義人になる可能性があるのは誰か」「相続財産のなかに不動産はあるのか」などを確定させる必要があります。

相続人を確定させる際には、遺言書の確認が最優先事項です。なぜなら、遺言書の効力は非常に強く、後述する遺産分割協議の合意内容や民法における法定相続分よりも優先されるからです。

たとえば、亡くなった父親が「母親に実家をすべて相続させる」と遺言書を残していれば、遺言書の内容や形式に不備がない限り、相続登記は父親から母親への単独名義変更として進みます

遺言書の有無を確認した後は、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍を辿り、誰が相続人になるかを調査しましょう。具体的には、被相続人の戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）や除籍謄本（除籍全部事項証明書）、改製原戸籍謄本を収集し、1つひとつ辿っていきます。

次に、相続の対象になる被相続人の財産がどれくらいあるかを調査します。不動産の場合は、「登記簿謄本（登記事項証明書）」や「固定資産税納税通知書」、「登記識別情報通知書や権利書」「市区町村役場で取得する固定資産評価証明書」などで確認が可能です。

遺産分割協議などで相続不動産の名義人を誰にするかを決める

相続人や相続財産が確定したら、「誰にどの財産をどれくらいの割合で分配するのか」を決めます。ここで不動産を相続すると決まった方を、新しい名義人として相続登記することになります。

遺言書で指定されていない限り、相続人全員で分け方を話し合う「遺産分割協議」を実施するのが基本です。遺産分割協議で全員が合意すれば、相続する人や相続割合は自由に決定できます。

遺産分割協議で合意した内容は必ず「遺産分割協議書」にまとめ、相続人全員で署名・押印してください。合意内容に法的な効力をもたせるとともに、相続登記の申請時に法務局へ提出する書類になるからです。

遺産分割協議をしない場合は、民法で定められた「法定相続分」に応じて相続財産を分配します。たとえば父親が亡くなって不動産の相続人が母親と子ども2人の計3人だった場合、「母親の持分は50％」「子どもの持分は25％ずつ」の共有名義になります。

法定相続分については、以下の関連記事をご覧ください。

相続登記を依頼する司法書士事務所を探す

相続登記を依頼する司法書士事務所を探す方法として、主に以下の方法が有効です。

• Googleなどの検索エンジンで「司法書士 お住いの地域」などを入力して検索する
• 日本司法書士会連合会「しほサーチ」で探す
• 「相続会議」などの司法書士ポータルサイトで探す
• お住いの都道府県などにある司法書士会に問い合わせる
• 相続登記の経験がある知人・友人から司法書士を紹介してもらう
• 法テラスを利用する
• 市区町村役場の無料相談回などで相談してみる

依頼する司法書士事務所を選ぶ際は、まず「相続登記や相続手続きの実績が豊富か」を最優先で確認します。司法書士にも「株式会社などの商業が得意」「不動産売買関係の登記が中心」など得意分野が存在し、相続手続きの経験がない事務所もあるからです。

また、「料金体系が明確か」「土日祝日も対応してくれるのか」「スタッフの対応力や返信スピードに問題はないか」なども、公式サイトや電話問い合わせで確認しておきます。

相続税申告、遺産に関する訴訟対応、相続後の不動産売却といった関連手続きも一括で依頼したい場合は、弁護士や税理士が在籍、または連携済みの事務所を選ぶのがよいでしょう。

上記の内容を踏まえて、自分の希望や状況に合う司法書士を探してみてください。

相続登記に必要な書類を収集する

司法書士に相続登記を依頼する場合、相続登記に必要な書類の収集は司法書士に任せられます。たとえば、戸籍謄本や除籍謄本などの被相続人の戸籍一式や住民票なら、司法書士は職務上請求に基づいて収集が可能です。

一方で、不動産の登記簿謄本、固定資産評価証明書、相続人の印鑑証明書などの書類は、依頼者自身で集める必要があります。とはいえ、被相続人の戸籍一式に比べて集める手間はかかりません。

相続登記で必要な書類については、当記事「相続登記で名義変更する際に必要な書類」の章にて詳しく解説しています。

相続不動産の所在地を管轄する法務局にて申請する

相続登記は、相続する予定の不動産の所在地を管轄する法務局にて申請します。司法書士に相続登記を依頼する場合、こちらが準備する必要書類を司法書士に渡せば、司法書士が法務局にて申請代理人として手続きを進めてくれます。

ご自身で申請する場合は、法務局の窓口に直接足を運ぶか、郵送を利用しましょう。

インターネット環境があるなら、登記・供託オンライン申請システムを利用したオンライン申請が可能です。しかし、相続登記に必要な書類には戸籍一式など電子化されていないものが含まれるため、戸籍一式をスキャンして電子化したり、別途書類を提出したりなどの対応が必要です。

書類に不備がなければ、申請した内容で登記が完了します。書類に不備があったり追加書類の提出が必要だったりする場合は、法務局の指示にしたがって修正してください。

また、登記申請にあたって登録免許税の納付も忘れないようにしましょう。

相続登記で名義変更する際に必要な書類

相続登記によって不動産の名義変更をおこなう場合、相続方法によって準備する書類に少し違いがあります。「遺産分割協議」「遺言書」「法定相続」の3パターンで、それぞれ必要な書類を、以下でまとめました。

【遺産分割協議】

対象者・作成者	書類の名称	入手先	備考
被相続人	出生から死亡までのすべての戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍	・本籍地の市区町村役場 ・各市区町村役場で一括請求が可能	相続人を確定するために、在籍していたすべての戸籍・除籍謄本が必要
被相続人	住民票の除票または戸籍の附票	最後の住所地または本籍地の市区町村役場	登記簿上の住所・本籍と、住民票上の記録をつなぐために利用
相続人	戸籍謄本または戸籍抄本	各相続人の本籍地の市区町村役場	・被相続人の死亡時点の法定相続人であることを証明する書類 ・死亡日以降に発行されたもの
相続人	印鑑登録証明書	・各相続人の住所地の市区町村役場 ・遺産分割協議書へ押印した印鑑が登録されているもの	遺産分割協議書に実印を押印するために添付
相続人	遺産分割協議書	相続人全員で作成	不動産の取得者・持分など遺産分割の内容を明記し、相続人全員の署名・実印押印が必要
新しい所有者となる相続人	住民票	住所地の市区町村役場	相続登記後の登記簿に記載される住所を証明する書類
新しい所有者となる相続人	固定資産評価証明書または固定資産課税明細書	・不動産所在地の市区町村役場 ・登記申請をする年度のもの	登録免許税の課税価格を確認するために使用
新しい所有者となる相続人または代理人	登記申請書	法務局ウェブサイトからダウンロード、または法務局窓口で入手	「相続による所有権移転登記」の申請内容を記載する書類
新しい所有者となる相続人または代理人	相続関係説明図	自作する	・提出すると戸籍類の原本還付を受けやすくなる任意書類 ・戸籍の原本の返還が必要ない場合は不要
新しい所有者となる相続人と代理人	委任状	自作する	代理人が登記申請を行う場合に必要

【遺言書】

対象者・作成者	書類の名称	入手先	備考
被相続人	戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍	・本籍地の市区町村役場 ・各市区町村役場で一括請求が可能	遺言書の内容に基づき必要な分を取得する
被相続人	住民票の除票または戸籍の附票	最後の住所地または本籍地の市区町村役場	登記簿上の住所・本籍と、住民票上の記録をつなぐために利用
被相続人	遺言書	・自筆証書遺言なら自宅または法務局（保管制度利用時）など ・公正証書遺言なら作成した公証役場	・自筆証書遺言は原則として家庭裁判所の検認が必要 ・自筆証書遺言でも保管制度を利用している場合は検認不要 ・公正証書遺言は検認不要
相続人	戸籍謄本または戸籍抄本	各相続人の本籍地の市区町村役場	・被相続人の死亡時点の法定相続人であることを証明する書類 ・死亡日以降に発行されたもの
新しい所有者となる相続人	住民票	住所地の市区町村役場	相続登記後の登記簿に記載される住所を証明する書類
新しい所有者となる相続人	固定資産評価証明書または固定資産課税明細書	・不動産所在地の市区町村役場 ・登記申請をする年度のもの	登録免許税の課税価格を確認するために使用
新しい所有者となる相続人または代理人	登記申請書	法務局ウェブサイトからダウンロード、または法務局窓口で入手	「相続による所有権移転登記」の申請内容を記載する書類
新しい所有者となる相続人または代理人	相続関係説明図	自作する	・提出すると戸籍類の原本還付を受けやすくなる任意書類 ・戸籍の原本の返還が必要ない場合は不要
新しい所有者となる相続人と代理人	委任状	自作する	代理人が登記申請を行う場合に必要

【法定相続】

対象者・作成者	書類の名称	入手先	備考
被相続人	出生から死亡までのすべての戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍	・本籍地の市区町村役場 ・各市区町村役場で一括請求が可能	相続人を確定するために、在籍していたすべての戸籍・除籍謄本が必要
被相続人	住民票の除票または戸籍の附票	最後の住所地または本籍地の市区町村役場	登記簿上の住所・本籍と、住民票上の記録をつなぐために利用
相続人	戸籍謄本または戸籍抄本	各相続人の本籍地の市区町村役場	・被相続人の死亡時点の法定相続人であることを証明する書類 ・死亡日以降に発行されたもの
相続人	印鑑登録証明書	各相続人の住所地の市区町村役場	原則として提出は不要だが、申請内容によっては求められる場合あり
新しい所有者となる相続人	住民票	住所地の市区町村役場	相続登記後の登記簿に記載される住所を証明する書類
新しい所有者となる相続人	固定資産評価証明書または固定資産課税明細書	・不動産所在地の市区町村役場 ・登記申請をする年度のもの	登録免許税の課税価格を確認するために使用
新しい所有者となる相続人または代理人	登記申請書	法務局ウェブサイトからダウンロード、または法務局窓口で入手	「相続による所有権移転登記」の申請内容を記載する書類
新しい所有者となる相続人または代理人	相続関係説明図	自作する	・提出すると戸籍類の原本還付を受けやすくなる任意書類 ・戸籍の原本の返還が必要ない場合は不要
新しい所有者となる相続人と代理人	委任状	自作する	代理人が登記申請を行う場合に必要

参考：法務省「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

上記の他には、登記申請書を作成する際や、不動産の所在確認のために登記簿謄本（登記事項証明書）があると便利です。

以下では、相続登記に必要な書類のなかでも、とくに確認しておきたいものをピックアップしました。

司法書士が代理で取得してくれるものも多いですが、どのような書類で何を申告するのかを知っておけば、司法書士とのやり取りもスムーズになるはずです。

登記申請書

登記申請書には、登記の目的、相続人・被相続人、不動産情報など、相続登記に必要な内容を記入し提出します。

法務局 不動産登記の申請書様式について

司法書士に作成を依頼する場合でも、登記簿謄本や固定資産評価証明書といった、登記申請書の作成に必要な書類は自分で取得し提出しておきましょう。

戸籍関係の書類一式

戸籍関係の書類一式とは、主に戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本の3つです。

戸籍関係の書類	概要
戸籍謄本	・個人の出生、結婚、死亡などの一生が記録された戸籍簿の写し ・戸籍がコンピュータ化された自治体では戸籍全部事項証明書という名称になる
除籍謄本	・個人の戸籍に記載されていた全員が結婚や死亡などで除かれ、戸籍上に誰もいなくなった状態の戸籍簿の写し ・戸籍がコンピュータ化された自治体では除籍全部事項証明書という名称になる
改製原戸籍謄本	戸籍法が改正される前の旧様式の戸籍関係の謄本

戸籍関係の書類は、司法書士が職務上請求を使って収集できます。自分で集める場合も、2024年3月より始まった「広域交付制度」によって、被相続人の本籍地が遠方であっても、近くの市区町村役場で戸籍一式を一括請求できるようになりました。

遺産分割協議書や遺言書

遺産分割協議で相続財産を分けた場合は遺産分割協議書の写し、遺言書での相続があった場合は遺言書の写しが必要です。

遺産分割協議書や遺言書の様式は厳密には決まっていないものの、法務局などで記載例が公開されています。

法務局 相続（遺産分割のとき）記載例

法務局 自筆証書遺言書の文例集

遺言書が自筆証書遺言だった場合は、検認を実施したことを証明する検認調書の提出も必要です。家庭裁判所に検認を申し立てる場合は、以下の書類を家庭裁判所に提出します。

裁判所 遺言書の検認の申立書

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書とは、自治体が所有する固定資産課税台帳に登録されている不動産について、評価額を証明する書類です。固定資産評価証明書には、不動産の固定資産評価額、共有持分割合、所在地、地積・床面積などが記載されています。

東京都 固定資産評価証明書の見方

なお、被相続人の自宅に固定資産税納税通知書や固定資産課税明細書が届いていた場合は、固定資産評価証明書の代替とすることができる可能性があります。とはいえ、私道の非課税土地などはこれらの書類には情報が載っていないため、基本的には固定資産評価証明書の取得がよいでしょう。

相続不動産の名義変更をしないデメリット

相続登記の義務化の背景にもある通り、相続不動産の名義を被相続人から変更しないと、法律面・実務面のいずれにおいても問題が発生するリスクが増大します。相続不動産の名義変更をしないデメリットは、次の通りです。

• 不動産の売却ができなくなる
• 不動産を担保に入れられなくなる
• 相続が重なって相続人が増えすぎてトラブルになる
• 相続人の負担が大きくなる可能性がある

不動産の売却ができなくなる

不動産売買は、登記上の名義人本人が売主となるのが実務上の原則です。厳密には契約締結自体は法律上可能ではあるものの、実務上の理由で取引が進められなくなるからです。

たとえば、売主が名義人ではない場合、買主視点だと「購入後に本来の名義人から権利を主張され損害賠償や契約解除になるのでは」というトラブルが懸念されます。そもそも、所有権移転登記ができるのは現在の名義人であり、名義人ではない売主では登記対応ができません。

以上のことから、名義人と売主が異なる不動産は、買主から敬遠される傾向があります。また、名義人と売主が異なる時点で取り扱いを断る不動産会社も珍しくありません。

相続不動産の売却を検討している場合は、相続登記は確実に完了させておきましょう。

不動産を担保に入れられなくなる

登記上の名義人が被相続人のままだと、金融機関は抵当権の設定ができません。抵当権は、亡くなった方との間では設定できないからです。

相続登記していない場合、相続不動産を売却しようにも買主が住宅ローンを組めません。また、自分も不動産を担保にした事業融資やリフォームローンは利用できないと考えておきましょう。

相続が重なって相続人が増えすぎてトラブルになる

相続が開始されて相続登記が完了するまでは、不動産の所有者は法定相続分に応じた相続人全員の共有状態になると実務上解釈されます。この状態で相続登記せずに放置していると、世代を超えて相続人が雪だるま式に増えるリスクがあります。

たとえば、相続人がA氏・B氏・C氏の3人だった場合、相続登記が完了するまで不動産は3人の共有状態です。もしB氏が亡くなってB氏の相続人がD氏・E氏の2人だと、不動産はA氏・C氏・D氏・E氏の4人の共有状態になります。

このように、共有状態での相続が繰り返されると、不動産の共有者が増え続けることになります。弊社の相談事例のなかには、「相続登記が放置されたままの土地を調べたら、共有者が20人も存在した」といった方が過去におられました。

相続人が増えるほど、以下のトラブルに見舞われるリスクが高まります。

• 連絡が取れない人が出てくる
• 不動産管理の分担が曖昧になり、不動産の管理がうまくいかない
• 売却やリフォームなどについての意思統一が取れず争いになる

相続人の負担が大きくなる可能性がある

相続登記を放置し続けると、自分の子どもといった次世代以降の相続人にかかる負担が大きくなるリスクがあります。想定されるリスクは、次の通りです。

• 「自分より1つ前の相続登記をおこなう」「その後に自分名義の相続登記をおこなう」など、2段階以上の相続登記の対応や登録免許税の納付が必要になる
• 収集する戸籍関係の書類が数十～数百通規模に増え、相続登記の対応に手間や費用がかかる
• 管理責任の所在が曖昧で放置され続け、特定空き家などに指定されて固定資産税が6倍になる
• 不動産の共有者同士での意見対立や感情的な争い、事案によっては調停・訴訟に発展する

相続不動産の名義変更にかかる費用・税金

相続不動産の名義変更には、書類取得にかかる実費、登録免許税、専門家への報酬などがかかります。かかる費用のおおまかな目安は、次の通りです。

名義変更にかかる費用・税金	金額
書類取得にかかる費用などの実費	数千円程度
相続登記手続きにかかる登録免許税	固定資産税評価額2,000万円の不動産なら8万円
司法書士に相続登記を依頼する際の費用	5～15万円
相続人や相続財産調査を弁護士に依頼する際の費用	20万～50万円以上

書類取得にかかる費用などの実費

相続登記に必要な書類を取得するには、1枚あたり数百円程度の費用がかかります。金額は自治体ごとに異なりますが、大まかな目安を以下で紹介します。

書類	1枚あたりの金額
戸籍謄本 戸籍全部事項証明書	450円
除籍謄本 除籍全部事項証明書	750円
改製原戸籍謄本	750円
戸籍の附票の写し	300円
住民票の写し	300円
戸籍の附票の写し	300円
印鑑証明書	300円
固定資産評価証明書	200～400円

すべての書類を取得する場合、おおよそ数千円程度の費用がかかります。司法書士に相続登記を依頼する場合も、書類取得にかかる費用は依頼者側での負担が原則です。

上記の他には、司法書士事務所や各機関にかかる交通費や、その他の実費などがかかります。

相続登記手続きにかかる登録免許税

相続登記の登録免許税額は、以下の計算式で算出します。

たとえば、相続不動産の固定資産税評価額が2,000万円だった場合、納める登録免許税は8万円です。

ただし、遺言書によって民法上の相続人以外が不動産を取得する場合、登記発生原因が相続ではなく「遺贈」となり、登録免許税の税率が少し高くなります。

遺贈で取得した不動産の固定資産税評価額が2,000万円だった場合、納める登録免許税は40万円と高額になります。

登録免許税は、「金融機関や税務署の窓口にて納税書を使って支払う」「インターネットバンキングやクレジットカードなどを利用する」などの方法で納付しましょう。

登録免許税額が3万円以下だった場合は、納税額分の収入印紙を申請書に貼り付けて提出すれば納付したことになります。

司法書士に相続登記を依頼する際の費用

司法書士に相続登記を依頼する場合の報酬は、不動産1件につき5万～15万円が目安です。詳細な金額は、司法書士事務所の料金体系や事案の複雑さなどによって変動します。

【司法書士報酬が変動する要素】

• 登記する不動産の数
• 登記する不動産の価額
• 相続人の数
• 収集する戸籍の数
• 遺産分割協議書などの相続関係の手続きの有無

相続人や相続財産調査を弁護士に依頼する際の費用

相続人や相続財産調査、遺産分割協議のサポートなど、相続手続き全般の対応を弁護士に依頼する場合は、着手金や成功報酬を合わせて20万～50万円程度を見込んでおきましょう。遺産総額が高額だったり、訴訟関係も依頼したりする場合は、100万円以上かかるケースも想定されます。

とはいえ、相続登記以外の相続手続きも、法律・実務の知識がなければスムーズに進めるのは難しいでしょう。そのため、司法書士に依頼する場合と同じく、相続手続きについては弁護士に依頼するケースが一般的です。

特殊なケース下で相続不動産の名義変更をする際の対処法

ここからは、普通の相続登記とは異なり、特殊なケース下で相続不動産の名義変更をする際の対処法を紹介します。

相続不動産が被相続人の名義ではなかった場合

相続不動産が被相続人の名義ではなかった場合、まずはその前から放置された相続登記まで遡って対応する必要があります。

たとえば、祖父→父親→自分と相続が続いた際、不動産の名義が祖父だった場合は、祖父→父親の相続登記を先におこないます。父親に加えて、祖父に関する戸籍関係の書類を収集し、誰が相続人であったかを1つひとつ確認していきましょう。

相続人が行方不明だったり認知症だったりする場合

遺産分割協議で財産の分配を決める場合、相続人全員の合意が必要です。しかし、相続人が行方不明だと連絡が取れず、合意を得ることができません。また、重度の認知症の相続人には意思能力が認められないため、その状態の相続人が合意の意思を示しても認められません。

相続人が行方不明になった場合は、家庭裁判所にて「不在者財産管理人」の選任を申し立てて認められれば、不在者財産管理人が代わりに遺産分割協議に参加してもらえます。

次に相続人が重度の認知症などにより意思能力を欠く場合は、家庭裁判所にて「成年後見人」の選任を申し立てて認められれば、代わりに成年後見人に判断してもらえるようになります。

不在者財産管理人や成年後見人から合意を得られれば、遺産分割協議による遺産分割を進めることが可能です。

不動産を未成年が相続する場合

不動産は、未成年の相続人でも相続自体は可能です。

ただし、未成年者単独で何かしらの法律行為を実施することは、日本の法律で禁止されています。たとえば、未成年の相続人は、遺産分割協議に参加して内容に合意することはできません。

通常、未成年者の法律行為は、親権者などが法定代理人となって代わりに遂行します。しかし、法定代理人も同じく相続人だった場合、「親が遺産分割協議に参加し、自分が多く遺産をもらえるよう誘導する」「子どもだけ相続放棄させる」といった、親と子の利益相反が懸念されます。このような利益相反が発生する場合、親権者は法定代理人になれません。

上記のようなケースでは、家庭裁判所に「特別代理人」の選任を申し立てて、未成年者の代わりに遺産分割協議に参加してもらいます。

名義変更した後の相続不動産を放置するリスク

相続登記によって不動産の名義変更が完了した後は、法律上、所有者として不動産を適切に管理する義務を負うことになります。面倒だからと管理を怠り放置していると、さまざまな深刻なリスクが発生します。

以下では、弊社クランピーリアルエステートに寄せられる相談を分析し、名義変更後に相続不動産を放置することでよく起こるトラブルをまとめました。

名義変更した後の相続不動産を放置するリスク	詳細
特定空き家や管理不全空き家に認定されて固定資産税が6倍になる	放置すれば倒壊、景観、衛生などの面で問題が起きると判断された「特定空き家」、または放置すれば特定空き家になると判断された「管理不全空き家」に認定されると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が最大6倍になる
固定資産税や維持管理費の負担が続く	不動産の所有者は固定資産税や都市計画税の納付、建物の維持管理費・修繕費などを負担する義務があり、年間数十万円～数百万円の負担が続くリスクがある
管理負担や周辺住民とのトラブルなどで苦労する	・不動産の所有者は、建築基準法などの法律に基づき、不動産の敷地、構造、設備を常に適法な状態に維持するよう努める必要がある ・草木の繁茂、外壁の劣化、害虫・害獣の発生など景観・衛生面などに問題が出ると、周辺住民からのクレームにつながり、損害賠償にまで発展するリスクがある
共有名義特有の「使用・処分における制限」が適用される	・共有名義不動産は、民法第251条に基づき、共有者全員の同意がなければ売却や建て替え、長期賃貸借契約などの変更（処分）行為が自由にできない ・民法第252条に基づき、共有持分の過半数の同意がなければ軽微なリフォームや土地の分筆、短期賃貸借契約などの管理行為が自由にできない ・変更行為や管理行為の実施について他の共有者と意見が対立するリスクがある

不動産を相続する方は、名義変更の対応だけでなく、「不動産を相続した後、どのように管理していくのか」まで念入りに検討しておきましょう。

名義変更した相続不動産の活用方法

「名義変更した後、相続不動産をどう活用してよいのかわからない」と、弊社にご相談いただくケースがあります。不動産を所有しているだけでは、維持管理費の負担や管理保全の労力ばかりかかるだけで、むしろマイナス面が大きくなってしまいます。

名義変更した相続不動産の活用方法として、代表的なものは次の通りです。

• 売却して換価分割したり相続税の支払いに充てたりする
• 賃貸物件として活用する
• 更地にして駐車場や借地契約などの土地活用をおこなう

売却して換価分割したり相続税の支払いに充てたりする

相続した不動産を自分で使う予定がない場合や、管理費用・税金の負担から早めに解放されたい場合は、思い切って売却を検討するのも有力な選択肢です。

相続不動産を売却するメリットは、次の通りです。

• 換価分割によって不動産を現金化してから相続人に分ければ、公平な財産分配がやりやすい
• 売却代金を、相続税、登録免許税、固定資産税の支払いなどに充てられる
• 売却で所有権を手放せれば、不動産管理の実務や維持管理費・税金の支払いから解放される
• 周辺住民や共有者に関する人間関係のトラブルが発生しなくなる

相続不動産を売却すると、譲渡所得（売却益）に応じた譲渡所得税・住民税の確定申告や納税が必要です。

ただし、相続不動産を売却する場合は「No.3302 マイホームを売ったときの特例」、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」など、さまざまな節税制度が利用できる可能性があります。

とはいえ、不動産売買を進めるには、不動産の査定、売買契約書の作成、取引相手との交渉、内覧対応など、多岐にわたる専門的な業務をこなさなければなりません。

売買については不動産会社に依頼すれば、売買取引に関する幅広いサポートを受けられます。なかには、相続登記、遺産分割協議、相続税申告などに対応できる士業と連携している不動産会社も存在します。

賃貸物件として活用する

相続不動産が賃貸物件として活用できそうであれば、賃貸運用することで安定収入を得られます。

「物件がアパートじゃないから賃貸は難しそう」と思われる方もいるかもしれませんが、近年は一戸建ての賃貸や、空き家を部分的に貸すシェアハウスなど、多様な賃貸方式が登場しています。

賃貸に向いている不動産の特徴は、主に次の通りです。

• 駅から徒歩10分圏内など交通アクセスがよい
• 築浅で設備が新しい、またはリフォームで十分競争力を確保できる
• 周辺に商業施設、病院、銀行などの生活利便施設が充実している
• 周辺地域で再開発などが進んでいる、人口が増えているといった将来性がある
• 周辺の賃貸物件の入居率が高い

ただし、賃貸運用は初期リフォーム費用などの出費、入居者の募集・トラブル対応、管理・経理の実務など、大変な部分が多いのも事実です。

賃貸運用を検討する際は、管理会社に委託することも視野に入れてみてください。月額管理手数料として家賃収入の5％程度がかかりますが、賃貸物件の管理全般を任せられます。

更地にして駐車場や借地契約などの土地活用をおこなう

建物の老朽化などが原因で、「賃貸どころか自分で住むのも難しい実家を相続してしまった」と悩む方もおられます。そのような場合は、建物を解体して土地として活用するのも1つの手です。

土地活用の具体例は、次の通りです。

• 月極駐車場
• コインパーキング
• 資材置き場
• 底地として第三者に貸し出し

建物を解体しておけば、建物が倒壊したり周辺の景観を破壊したりなどのトラブルを防ぎやすくなるのもメリットです。ただし更地にすると原則として宅地ではなくなり、住宅用地の特例が外れて固定資産税が増額するので注意しましょう。

まとめ

不動産の名義変更は、相続登記によっておこないます。相続登記の期限は、相続があったことを知り、かつ所有権の取得を知った日から3年以内です。

相続登記の手続きをスムーズに進めるには、まず相続人・相続財産調査を正確におこない、遺産分割協議で誰が名義人になるかを確定させる必要があります。戸籍収集や申請書作成の手間、そして法律実務の複雑さを考えると、登記実務の専門家である司法書士に依頼することがもっとも確実な方法です。

名義変更をせずに放置すると、不動産の売却や担保設定ができなくなるだけではなく、次の世代で相続人が雪だるま式に増えるリスクを招きます。また、名義変更後も所有するだけで放置していると、管理費用や固定資産税の継続的な負担、周辺住民や共有者とのトラブルも想定されます。

「名義変更が終わった後に、不動産をどう扱うのか」についても、事前に検討しておくのがよいでしょう。