共有持分の譲渡方法とは？必要な費用や注意点を解説
不動産の共有持分を保有しているものの、自由に活用できないほか、維持費が負担になっていて、譲渡を検討している方もいらっしゃるでしょう。
しかし、どのような譲渡の方法があるのかわからないことが多いはずです。
共有持分は、売却・贈与・放棄・分割の4つの方法で譲渡できます。それぞれの内容は次のとおりです。
| 共有持分を譲渡する方法 | 発生する税金 | 発生する費用 |
|---|---|---|
| 売買 | 譲渡所得税 | 仲介手数料 登録免許税 印紙税 |
| 贈与 | 贈与税 | 登録免許税 印紙税 |
| 放棄 | 贈与税 | 登録免許税 |
| 分割 | 譲渡所得税（換価分割もしくは代償分割の場合） 贈与税（現物分割の場合） |
登録免許税 印紙税 |
今回は、共有持分の譲渡方法について詳しく解説するほか、譲渡で発生する税金や費用、注意点を紹介します。譲渡を検討している方は、参考にしてください。
共有持分を譲渡する方法
共有持分を誰かに譲渡したい場合、以下のような方法があります。
- 売買での譲渡
- 贈与での譲渡
- 放棄での譲渡
- 分割での譲渡
- 共有名義の不動産が土地であれば分筆して売却する
それぞれ詳しく解説します。
売買での譲渡
共有持分を誰かに譲渡する方法の1つが売買です。
共有持分のみの売却は、共有者が自分の意志で自由に選択できるため、他の共有者に合意を得る必要はありません。
ただし、第三者への売却はニーズが限定されるほか、市場価格の50%から80%程度に買取価格が下がるため、専門の買取業者を利用するのがおすすめです。
なお、一般的な不動産取引と同じように、持分の売却によって利益が発生した場合は、譲渡所得税がかかります。なお、長期間不動産を所有していた場合は軽減税率が適用されます。
譲渡所得税については、後ほど詳しく解説します。
共有持分の売却相場について詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。
贈与での譲渡
共有持分の譲渡方法の1つが贈与です。
売買と同じく、自分の共有持分のみの贈与は、共有者が自由に行えます。なお、贈与を行う場合は、贈与契約書の作成のほか、登記手続きが必要です。
家族間で共有持分の贈与を行うことで相続対策として活用でき、生前贈与の特例を利用できる場合があります。
ただし、贈与を受けた側（受贈者）は共有持分に応じた利益を得たと解釈されるため、贈与税が課せられるケースがあります。さらに、売買譲渡した場合でも相場と合わない場合は贈与税の課税対象となるケースがあります。
放棄での譲渡
共有持分を放棄した場合も譲渡が可能です。
共有者の意志のみで実行でき、他の共有者の合意が不要なため、簡単に行えるのが放棄するメリットです。
一方、持分の放棄によって、他の共有者に贈与税が課税される可能性があるほか、放棄した後も放棄前の債務や義務は負うことになるというデメリットもあります。
また、放棄する場合は、登記手続きが必要になりますが、移転登記を行う場合は他の共有者の協力が必要になります。
ちなみに贈与と放棄では、以下のような違いがあります。
| 放棄 | 贈与 | |
|---|---|---|
| 他の共有者の同意 | 他の共有者への意思表示のみ | 贈与者と受贈者の契約合意が必要 |
| 共有持分移転登記の申請 | 贈与者と受贈者による共同申請 | 他の共有者との共同申請 |
| 共有持分の譲渡先 | 他の共有者の共有持分割合に応じて分配 | 指定した贈与先 |
| 課税される可能性がある税金 | 贈与税 | 贈与税 |
| 売却時の取得費の計算 | 取得時期・取得費は引き継がれない | 取得時期・取得費が引き継がれる |
分割での譲渡
共有持分を譲渡する方法の1つが、分割によるものです。
共有不動産の分割とは、複数で共有している状態を解消し、単独所有にするための方法のことです。
分割を行う場合、共有者間での話し合いにて内容や方法を決めます。話し合いによって決めらない場合や、話し合いそのものができない場合は、共有物分割請求訴訟によって分割方法を決定します。
なお、共有者同士での合意があった場合、5年間は分割請求を行わない契約（共有物分割禁止特約）を締結できます。ただし、この契約を締結しても登記しなければ、他の誰かが共有物分割請求を行った場合に対応できません。
具体的な分割方法は、以下の3つです。
- 現物分割
- 等価分割
- 代償分割
それぞれ詳しく解説します。
現物分割
現物分割は、不動産を物理的に分けて共有者で分配する方法です。
ちなみに、共有物の分割方法として、現物分割が原則とされています。
例えば、OさんとPさんの2人で、140㎡の土地をそれぞれ10分の４と10分の3の割合で共有していたとします。
現物分割では、土地を80㎡と60㎡に分けてOさんが80㎡、Pさんが60㎡を受け取ることになります。
現物分割では、各共有者が単独名義で土地を持てるため、活用や譲渡がしやすくなります。
一方、土地の形状や建基法との関係、分割の仕方による不動産価値の変動が発生することから、面積だけで分割するのは難しいのが実状です。
等価分割
一例を挙げると、共有状態にある不意動をOさんが60%、Pさんが40%の割合で保有している場合、その不動産が4,000万円で売却できたならば、0さんに2,400万円、Pさんに1,600万円が分配されます。
等価分割は、不動産を換金してから分配するため、トラブルに発展しにくいほか、不動産の全体を売却するため、市場価格で売れやすいというメリットがあります。
ただし、分配された金額に応じて、譲渡所得税が課せられます。
代償分割
4,000万円の不動産をOさんが60%、Pさんが40%の割合で保有している状況でOさんを所有者とする代償分割を行った場合、OさんはPさんに対して1,600万円を支払うことになります。
この方法は、その時点での共有者の誰かの単独名義の不動産になるのが特徴です。一方、持分を売却した共有者には譲渡所得税が発生します。
共有名義の不動産が土地であれば分筆して売却する
共有状態にある不動産が土地の場合は、分筆によってそれぞれの単独名義にできるため、売却したり、活用したりできます。
ただし、土地の分け方によっては、位置関係や形状に差が生まれることがあるため、慎重に土地を分ける必要があるでしょう。
なお、共有持分の土地を分筆する方法を詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。
第三者に譲渡するなら専門の買取業者へ
共有持分を第三者に売却することを検討しているなら、専門の買取業者を利用するのがおすすめです。
そもそも、共有持分を売却することは難しいものです。共有持分のみを購入しても、その後に活用するためには、他の共有者たちの合意が必要になるためです。
ニーズが少ないため、一般の不動産業者ではほとんど買い取ってもらえないでしょう。
専門の買取業者であれば、共有持分であっても高額で買い取ってもらえる可能性があります。
また、共有持分では他の共有者とのトラブルが発生するリスクがありますが、買取業者に売却してしまえば、協議をする必要がなく、訴訟を起こされることもありません。また、無償譲渡や持分放棄の後のトラブルも避けられるでしょう。
専門の買取業者を利用する場合は、実績が豊富な業者を選んでください。また、士業と連携している業者であれば、安心して利用できます。
株式会社クランピーリアルエステートでは、共有持分の高価買取が可能です。買取実績も豊富で、多くのお客様からご相談いただいています。また、弁護士とも連携しており、共有者間でのトラブルにもしっかり対応できます。
共有持分の譲渡に必要な税金
共有不動産の自分の持分を譲渡する場合、以下のような税金が発生する可能性があります。
| 税金の種類 | 内容 | 金額 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 不動産を取得した人が支払う税金 | ・土地もしくは家屋を取得した場合｜課税標準×3% ・住宅以外の家屋を取得した場合｜課税標準×4% ※令和9年3月31日までは土地の課税標準額は価格の2分の1 |
| 登録免許税 | 登記の際に国に支払う税金 | ・土地の所有権移転登記｜課税標準×1.5% ・建物の所有権移転登記｜課税標準×2% ・相続登記｜課税標準×0.4% ・住所変更登記｜1件につき1,000円 ・抵当権抹消登記｜1件につき1,000円 |
| 譲渡所得税 | 持分が取得時より高く売れて利益が出た場合に支払う税金 | 譲渡所得×税率 ※譲渡所得とは、収入金額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いた金額 |
| 贈与税 | 個人から財産の贈与を受けたときに支払う税金 | 年間の贈与された財産総額によって税率が異なる |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代金 | 売買価格によって異なる |
それぞれ詳しく解説します。
不動産取得税｜土地と住宅は固定資産税評価額の3%、非住宅用の土地建物は4%
具体的には、土地や家屋を購入、贈与、新築、改築などによって取得した場合に、その不動産の所在地の都道府県が課すものです。取得時の1回のみ課税され、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。
税率は以下の通りです。
| 取得する不動産の種類 | 税率 |
|---|---|
| 宅地 | 3% ※令和9年3月31日までの軽減税率 |
| 住宅用の建物 | 3% ※令和9年3月31日までの軽減税率 |
| 住宅用以外の土地建物 | 4% |
不動産を取得してから4ヶ月から1年半程度の間に、都道府県から届く納税通知書を使用して納税します。
登録免許税｜不動産評価額の2%
持分の買主である受贈者と、売主である贈与者の両方が納付する義務を負いますが、一般的には受贈者が支払うケースがほとんどです。
不動産評価額（課税標準）に税率をかけて計算します。土地の所有権を移転する場合の税率は以下の通りです。
| 移転の内容 | 税率 |
|---|---|
| 売買 | 2% ※令和8年3月31日までに登記する場合は1.5% |
| 相続、法人の合併、共有物の分割 | 0.4% |
| 贈与、交換、収用、競売など | 2% |
また、建物の登記の税率は以下の通りです。
| 内容 | 税率 |
|---|---|
| 所有権の保存 | 0.4% |
| 売買、競売による所有権の移転 | 2% |
| 相続、法人の合併による所有権の移転 | 0.4% |
| 贈与、交換、収用などによる所有権の移転 | 2% |
譲渡所得税｜譲渡所得の20.315%か39.63%（不動産の保有期間によって異なる）
売買によって不動産を譲渡した売主は課税対象ですが、利益が生じていない場合は納税する必要はありません。
税額は、譲渡所得に税率をかけて計算します。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。
譲渡価額とは不動産の売却金額、取得費とはその不動産の購入金額、譲渡費用は売却にかかった諸費用を指します。
また、取得費に含まれるのは以下の費用です。
- 土地・建物の購入時に納めた登録免許税や不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
- 借主を立ち退かせるための立ち退き料
- 土地の埋め立てや土盛り、地ならしのための造成費用
- 土地の取得に支払った測量費用
- 所有権などの確保のための訴訟費用
- 当初から土地の利用が目的と認められる場合の建物の購入代金や取り壊し費用
- 土地や建物の購入に借り入れや資金の利子のうち、土地・建物を実際に使用する日までの期間の利子
- 土地の購入契約を解除して、他の物件を取得した場合の違約金
また、譲渡所得税の税率は、不動産の保有期間によって異なり、5年を基準に以下のようになります。
| 所得税 | 復興所得税 | 住民税 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（所有期間が5年以下） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（所有期間が5年超） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
贈与税｜10%から55%（課税価格に応じて異なる）
贈与や放棄によって共有持分の譲渡が実施された場合、持分を受け取った人に課せられる可能性があります。
また、売買によって財産を取得したときでも、時価よりも明らかに低い金額で譲渡された場合は、財産の時価と対価の差額に贈与税がかかることもあります。
贈与税の計算方法は以下の通りです。
その年の1月1日から12月31日までに贈与を受けた財産総額によって税率が異なり、税率は10%から55%となります。なお、１年間で贈与された財産総額が110万円以下の場合は、非課税となります。
印紙税｜200円から48万円（契約金額によって異なる）
収入印紙を購入することで、印紙税を支払います。また、印紙税は誰が支払うか明確に決められていません。
不動産の譲渡に関する書類を作成する際の印紙税額は以下の通りです。
不動産の譲渡に関する契約書、地上権や土地の賃借権の設定、譲渡に関する契約書にかかる印紙税額は次のとおりです。
| 契約書に記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
ただし、令和9年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約金額が10万円を超える場合に関しては、印紙税額が以下のように軽減されます。
| 契約書に記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
※不動産譲渡に関する契約書に記載された契約金額が10万円以下の場合は軽減税率の対象外（税額200円）、契約金額が1万円未満は非課税
※不動産の譲渡に関する契約書のうち、平成26年4月1日から令和9年3月31日まで作成される場合の軽減税率
参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
参考：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
共有持分の譲渡に必要な費用
共有持分の譲渡では、税金以外にもさまざまな費用が発生します。具体的には、以下の費用が必要です。
- 司法書士への報酬相場｜司法書士事務所により異なる
- 仲介手数料｜売買金額の3%〜5%（取引金額によって異なる）＋消費税
それぞれ詳しく解説します。
司法書士への報酬相場｜司法書士事務所により異なる
共有持分の譲渡では、司法書士への報酬が発生します。
不動産の登記を行う場合、司法書士に対応を依頼するのが一般的であり、その際に報酬を支払う必要があります。
報酬の一般的な相場金額は以下の通りです。
| 登記内容 | 相場金額 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 2万円～10万円 |
| 相続登記 | 2万円～10万円 |
| 住所変更登記 | 1万円～2万円 |
| 抵当権抹消登記 | 1万円～3万円 |
ただし、実際の報酬金額は司法書士事務所によって異なるため、Webサイトをチェックしたり、依頼する前に見積もりを出してもらったりして確認しましょう。
仲介手数料｜売買金額の3%〜5%（取引金額によって異なる）＋消費税
共有持分の譲渡では、仲介手数料が発生するケースがあります。
不動産の売却を不動産業者に依頼して、一般の個人へ売却できた場合、業者に対して手数料を支払います。
宅地建物取引業法によって仲介手数料の上限が定められていますが、一般的には上限に近い金額が請求されると考えておきましょう。
仲介手数料の上限金額は以下の通りです。
| 売買取引金額（税抜金額） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円を超える金額に対して | 売買金額×3%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の金額に対して | 売買金額×4%＋消費税 |
| 200万円以下の金額に対して | 売買金額×5%＋消費税 |
なお、共有持分の買取専門業者を利用する場合、仲介手数料は発生しません。
共有持分を譲渡する時の注意点
共有持分を譲渡する場合、以下のポイントに注意が必要です。
- 事前に譲渡することを他の共有者に伝えておく
- 共有名義の不動産に住宅ローンの残債がないか確認する
- 持分割合を確認しておく
- 譲渡所得が出た場合は確定申告を実施する
- 譲渡する時は持分移転登記を行う
それぞれ詳しく解説します。
事前に譲渡することを他の共有者に伝えておく
自分の持分を譲渡する場合は、事前に他の共有者に伝えておいた方がいいでしょう。
伝えずに勝手に売却した場合、他の共有者が赤の他人と共有関係になるため、トラブルとなる恐れがあるためです。
そもそも、自分の持分の売却に共有者の同意は不要ですが、譲渡について伝えたうえで売却するようにしましょう。
共有名義の不動産に住宅ローンの残債がないか確認する
共有持分を譲渡する場合は、住宅ローンの残債の有無を確認しましょう。
抵当権が抹消されていない場合、不動産を売却できないからです。
住宅ローンの残債は、融資を受けた金融機関に問い合わせて確認します。
ローンを完済している場合は、登記簿謄本で抵当権が抹消されているか確認し、抹消されていない場合は法務局で抵当権抹消登記が必要になるため、司法書士への依頼が必要です。
ローンが残っている場合は、金融機関の承認を得て任意売却を行います。売却金でローンを返済し、不足分は継続して返済します。
残債がある場合は、返済が必要になるため、共有者全員で売却するかどうかを慎重に検討しなければなりません。不動産売却を円滑に進めるために重要なため、必ず確認しましょう。
持分割合を確認しておく
共有持分の譲渡では、持分の割合も確認しておきましょう。
売却時にスムーズに査定が進められるためです。
持分割合は登記簿謄本に記載されており、法務局で確認できます。
譲渡所得が出た場合は確定申告を実施する
共有持分の譲渡によって利益（譲渡所得）が発生した場合、確定申告が必要です。
共有者の合意の上で、不動産全体を売却した場合でも、すべての共有者が確定申告をしなければなりません。
なお、確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15までに行います。自分でするのが難しい場合は税理士に相談しましょう。
譲渡する時は持分移転登記を行う
共有持分を譲渡する場合は、持分移転登記を行いましょう。
移転登記を行わなければ、登記上の所有者が変わらず、管理責任や納税義務が発生してしまうためです。
この場合も管轄の法務局での手続きが必要になります。専門的な知識が必要になるため、司法書士に対応を依頼することをおすすめします。
なお、共有持分の移転登記費用について詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。
まとめ
共有持分を譲渡する場合、売買や贈与、放棄、分割、分筆といった方法があります。選択した方法によっては税金や司法書士への報酬、仲介手数料が発生することも理解しておきましょう。
本記事を参考に、共有持分の譲渡方法について検討してみてください。