共有持分の買取請求とは？請求された側の対処法や権利行使の流れを解説

共有名義の不動産は、不動産の活用や処分、管理費用の負担などをめぐってトラブルになることが多いといわれています。共有持分を所有している人の中には、早く共有状態を解消したいと考えている人もいるのではないでしょうか。

そんな時に一つの解決策となるのが「共有持分の買取請求」です。共有持分の買取請求とは、以下のような特定の条件を満たした場合に、他の共有者の持分を強制的に買い取れる制度のことです。

• 請求者が他の共有者の管理費用などの負担分を立て替えている
• 1年以上にわたって他の共有者が管理費用の支払いを拒んでいる

請求を行使された共有者は、これを拒否することができません。

ただし無償で共有持分を取得できるものではなく、適正な対価を支払う必要があります。また実際に請求する際は、管理費用を立て替えていることを証明する必要もあるので、支払いの証拠を示す書面などを準備しておくことが重要です。

本記事では、共有持分買取請求を行使するための条件や、具体的な手続き方法などを詳しく解説します。

なお、一般的に共有持分の買取請求には「法的効力のある買取請求」だけではなく「他の共有者に対して買い取らせてくれとお願いすること」の2つがありますが、今回の記事では「法的効力のある買取請求」の話を中心に説明します。

「他の共有者に対して買い取らせてくれとお願いすること」については「他共有者に買い取りたい旨を伝えて話し合う」にて解説していますので、参考にしてください。

また、共有者との関係性が悪化しており、なるべく早急に共有状態を解消したいと考えている場合は、共有持分を売却することも検討してみましょう。

共有持分の買取請求は主に2種類ある

「共有持分の買取請求」には以下の2種類があります。

• 民法上の強制力を行使する買取請求
• 共有者にお願いする買取請求

それぞれ詳しく解説します。

民法上の強制力を行使する買取請求

共有持分買取請求権（持分買取権）とは、民法上の強制力を持って他の共有者の持分を買い取る権利のことです。

通常、共有物件の管理費は持分の割合に応じて各共有者が負担することになっています。しかし、実際には一部の共有者が管理費を立て替えることも少なくありません。このような状況で、他の共有者が立て替え分の支払いを拒否し続けた場合、管理費を負担している共有者は、対価を支払ってその持分を強制的に買い取ることができるのです。

（共有物に関する負担）
第二百五十三条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
２　共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。
e-Gov法令検索 民法

この請求権が行使された場合、請求を受けた側はこれを拒否することができません。また、他の共有者の同意も必要なく、実際に管理費を負担している共有者が単独でこの権利を行使することが可能です。

共有者にお願いする買取請求

民法上の権利ではなく、他の共有者に「共有持分を買い取りたい」とお願いすることを「買取請求」と呼ぶ場合もあります。

共有持分に対しては各所有者が所有権を主張できるため、合意され得られれば自由に売買することが可能です。

詳しくは「他共有者に買い取りたい旨を伝えて話し合う」でも解説します。

共有持分買取請求を行使できる条件

民法上の共有持分買取請求権を行使するためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 他の共有者の負担分も含めて、不動産の管理費（修繕費や税金など）を肩代わりしていること
• 他の共有者に、立て替えた管理費用を請求したにもかかわらず、1年以上支払われていないこと

これらの条件を満たさない場合、共有持分買取請求を行使することはできません。たとえば、請求から1年が経過していない場合や、趣味の造作物の費用や、共有者自身が居住するために使用した水道光熱費などは管理費用には該当しないため、これらの費用を肩代わりしても買取請求権を行使することはできません。

共有持分買取請求権を行使する流れ

民法上の共有持分買取請求権を行使する流れは以下の通りです。

1. 管理費用を請求する
2. 持分買取請求権の行使を内容証明郵便で通知する
3. 買取の対価を決める
4. 対価が支払われる
5. 持分移転登記を行う

買取までの期間は一般的に1ヶ月程度ですが、相手が協力的でない場合は半年以上かかることもあります。

管理費用を請求する

共有持分にかかる管理費用を肩代わりした時点で、求償権が生じます。求償権とは、本来支払うべき共有者に対して、代わりに支払った費用を請求できる権利です。まずは他の共有者に対して、負担した税金や維持費などの管理費用を請求しましょう。

請求は口頭でも可能ですが、共有持分買取請求権を行使するためには、未払い期間が1年間必要です。この未払い期間は、相手に請求をした日から数えるので、請求の事実を証明できるように、内容証明郵便やメール、LINEなどで請求する方が安心です。

請求書面には、請求内容、請求理由、請求額、および支払い期限を記載しましょう。

持分買取請求権の行使を内容証明郵便で通知する

管理費用の請求から1年以内に支払いがない場合、その共有者に対して持分買取請求権を行使できます。この権利を行使する際は、管理費を支払わない共有者に対して「持分買取権を行使する」旨を明確に意思表示する必要があります。法律上、意思表示の方法に規定はありませんが、後のトラブルを防ぐために内容証明郵便で通知するのが望ましいでしょう。

通知書には、買取請求の理由、対象となる共有持分、希望する買取価格、支払い期限などを記載します。

買取の対価を決める

持分を買い取る際に支払う対価については、当事者間で協議を行い、金額を決定します。不動産の時価に持分割合を乗じた金額を基準とするケースが一般的です。

たとえば、時価が1000万円で持分が50%の場合、買取対価は500万円になります。滞納分の管理費がある場合は、買取代金から差し引くことも可能です。

ただし、時価には不動産業者の査定額や固定資産税評価額など複数の基準があるため、共有者間で争いが生じることがあります。公平性を確保するためにも、基本的には不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し、その結果をもとに協議するのが無難です。

協議がまとまらない場合は、調停や裁判に移行し、司法の場で解決を図ることになります。

民事調停を申し立てる

協議が難航する場合、裁判所に民事調停を申し立てることができます。調停は裁判所の「調停委員会」を間に挟んで話し合う手続きで、相手方の住所がある区域を管轄する簡易裁判所に申し立てを行います。訴訟ほど費用がかからず、数万円程度の負担で済むため経済的負担が少ないのが特徴です 。

ただし、調停はあくまで当事者同士の話し合いによる解決を目指すものであり、合意に至らない場合は最終的に裁判に移行することになります。

裁判所による判決

調停でも合意が得られない場合、裁判所に訴訟を申し立てて解決を図ります。最終的には裁判所が判決を下し、持分買取の対価が決定されます。

裁判には法的な知識が必要とされるため、訴訟対応については弁護士の助けを借りるのが一般的です。弁護士費用は50万円から100万円程度と高額になることもあります。

対価が支払われる

決定された対価は、滞納している共有者に対して一括払いで支払います。支払いが完了すると、滞納者の持分は持分買取権行使者の所有となります。

ただし、この権利関係は当事者間でのみ有効であり、第三者に対して主張するためには登記が必要です。

持分移転登記を行う

持分移転登記を行い、滞納している共有者の持分の名義を自身の名義に変更しましょう。

「滞納者」と「持分買取権行使者」の両方が共同で登記申請を行う必要があります。滞納者が協力的でない場合は「所有権移転登記手続請求訴訟」を地方裁判所へ申し立て、確定判決を得ることで単独で登記が可能です。

手続きが不安な場合は、弁護士や司法書士に依頼することも検討しましょう。

共有持分買取請求権の行使以外で買取を行う2つの手段

共有持分買取請求権は、共有者間でのトラブルを解消するための有効な手段ですが、それ以外にも共有持分を取得する方法があります。

• 他共有者に買い取りたい旨を伝えて話し合う
• 共有物分割請求で共有状態を解消する

以下で、それぞれの手段について、詳しく解説します。

他共有者に買い取りたい旨を伝えて話し合う

他の共有者に対して「持分買取のお願い」をし、話し合いを持ち掛けることで共有持分を買い取ることも可能です。共有持分は自由に売買できる権利であるため、価格や条件で合意が得られれば、共有状態を解消することができます。

ただし、これはあくまでも話し合いに基づくものであり、相手方が拒否する権利もあります。この点が、民法上の強制力を持つ共有持分買取請求権との違いです。適正な買取対価を決めるのが難しい場合は、あらかじめ弁護士に相談しておくと、交渉がスムーズに進むでしょう。

話し合いがまとまらない場合は共有物分割請求で共有状態を解消する

話し合いがまとまらない場合は「共有物分割請求」を利用して共有状態を解消する方法もあります。共有物分割請求とは、裁判の判決に基づいて強制的に共有状態を解消する方法です。

いきなり裁判を起こすことは少なく、共有者全員で共有物分割協議を行い、まとまらない時に訴訟を起こすという流れで手続きを進めるのが一般的です。ただしこの方法では、裁判所の判断によって、分割方法が決定されるため、必ずしも請求した人が、他の共有者の持分を買い取れるとは限りません。

共有物分割請求での不動産の分割方法

共有物分割請求が起こされた場合、最終的には以下いずれかの方法で不動産を分割することになります。

分割方法	内容
代償分割	共有者の一人が不動産を取得し、他の共有者に持分相当額を対価として支払う方法
換価分割	不動産を売却して、得た金額を持分割合に応じて分割する方法
現物分割	土地を切り分けて、元の共有割合に基づき、それぞれ単独で所有させる方法

現物分割が最も公平性が高いとされますが、建物など物理的に分割が難しい場合もあるので、代償分割や換価分割が選ばれることも少なくありません。

持分買取を行うには「代償分割」が必須

他の共有者の持分を買い取るためには、代償分割が認められる必要があります。ただし、自分が請求を起こしたからといって、必ずしも希望する分割方法が採用されるわけではありません。代償分割が成立するためには、持分取得希望者がその不動産に居住しているなど「持分取得希望者が持分を取得するのが相当であること」や「代償金の支払い能力があること」が条件です。

代償分割が認められず換価分割になった場合、不動産は競売にかけられ、相場より低い金額で売却されるリスクがあります。

共有持分の買取を行う際の3つの注意点

共有持分の買取を行う際は、以下の点に注意しましょう。

• 共有物分割請求が利用できないケースもある
• 請求する際に証拠を残す
• 無償で取得できるわけではない

それぞれ詳しく解説します。

共有物分割請求が利用できないケースもある

共有物分割請求は、共有状態を解消するための有力な手段ですが、以下のケースでは利用できません。

• 「共有物分割禁止特約」がある場合
• 「権利の濫用」にあたる場合

「共有物分割禁止特約」がある場合

「共有物分割禁止特約」が設定されている場合、共有物分割請求は利用できません。共有物分割禁止特約とは、共有者全員の同意に基づいて共有物分割請求を一定期間禁止するもので、民法256条1項に規定されています。

この特約における禁止期間は最長で5年間ですが、期間満了時に再び全員の同意があれば更新することも可能です。

「権利の濫用」にあたる場合

権利の行使が他者の利益を著しく損なう場合、それが「権利の濫用」と判断されることがあります。たとえば、共有不動産に居住していない共有者が分割請求を起こし、その結果として居住している共有者が住む場所を失うようなケースでは、権利の濫用とみなされる可能性があります。

権利の濫用と判断されると、共有物分割請求は認められません。

請求する際に証拠を残す

共有持分を強制的に買い取るために裁判を起こす場合、証拠が何よりも重要です。たとえば、自身が立て替えた管理費を他の共有者に請求する際には、その請求を立証するための証拠を確保しておく必要があります。

内容証明郵便を使用することで、請求内容や請求日を確実に記録し、トラブルの防止につなげることが可能です。

無償で取得できるわけではない

共有持分は基本的に無償で取得できるわけではなく、原則として、取得する共有持分の時価相当額を支払う必要があります。

共有持分買取請求権は強制力が伴う手続きではありますが、他の共有者から無償で持分を取得できるわけではありません。共有物分割請求を行った場合も同様で、公平な対価が求められます。裁判所の判決においても「一方の共有持分を無償でもう一方の共有者に譲渡する」といった不公平な結果が出ることは基本的にないため、適正な価格での買取を見越して準備することが重要です。

自分が共有持分の買取請求を起こされた場合の対処法

もし自分が共有持分の買取請求を受けた場合、その対応方法は請求の性質によって異なります。

相手が裁判所を通じて法的に買取請求を行使している場合は拒否できませんが、単に持分の買取をお願いされているだけなら拒否することも可能です。

以下では、それぞれの状況に応じた具体的な対処法について解説します。

裁判を起こされている場合

共有者が民法253条に基づき「共有持分買取請求」を行使し、裁判を通じて持分買取を求めている場合は、買取を拒否することはできません。このような状況では、提示された対価について話し合い、合意に達したら大人しく登記手続きに協力するのが最も現実的な対応です。裁判所の決定に従うことで、トラブルの拡大を防ぐことができます。

ただお願いされている場合

他の共有者から単に持分の買取をお願いされている場合、その請求には強制力がありません。この場合は、自分の利益や相手との関係性を考慮して対応を決めることが重要です。以下の選択肢を検討しましょう。

金額に納得できるなら応じよう

提示された金額に納得できるのであれば、持分を売却するのも一つの手です。持分だけを所有していても、不動産全体を自由に活用することは難しく、処分する場合も他の共有者の同意が必要です。また、売却する際も安値で買い叩かれることが多いため、現金化して自由に使える資産を得る方がメリットが大きくなることもあるでしょう。

さらに、不動産管理の手間や納税の負担から解放されるという利点もあります。特に相続で共有持分を手に入れ、他の相続人との関係を解消したいと考えている場合は、売却を検討する価値はあるでしょう。

不動産を手放したくないなら相手の持ち分を買い取ろう

不動産を手放したくない場合、相手に対して持分の買取を提案することも選択肢の一つです。相続をきっかけに共有持分が引き継がれ、権利関係が複雑になるのを防ぐために「とにかく共有状態を解消したい」といった理由で持分の買取をお願いされている場合などには有効な対処法になります。

自分に支払い能力があり、不動産全体を活用する意図がある場合は、この方法を検討してみてもよいでしょう。

手放してもいいが、相手に売りたくないなら第三者に売却しよう

共有者との関係が悪い、または相手の提示価格に納得できない場合は、第三者に持分を売却することも可能です。

ただし、共有持分を所有していても、共有不動産全体を自由に活用することはできないため、通常の個人や不動産業者には売りづらいことがあります。そのため、共有持分の買取を専門とする業者に依頼するのが一般的です。

話がまとまらないなら弁護士提携の買取業者に相談しよう

話し合いで売買が成立しない場合、共有物分割請求が行われることもあります。しかし、裁判に持ち込むと望むような結果が得られないことも少なくありません。たとえば、裁判で不動産が競売にかけられると、相場よりも低い金額で売却されることがあり、損失を被るリスクもあります。

そのような場合、弁護士提携の買取業者にあらかじめ相談しておくのも有効な方法の一つです。こうした業者は、共有持分を引き継いで共有者間の協議も代行してくれるため、面倒な話し合いから解放され、負担を減らすことができます。また、売却が共有者に知られることもありません。

ただし、買取価格は相場よりも低くなる傾向があるため、複数の業者で見積もりを取り、最良の条件で売却することを目指しましょう。

共有状態を抜け出したいなら共有持分の売却も視野に入れる

共有名義を解消したい場合は、自分の共有持分を売却することも検討してみましょう。

共有している不動産全体を売却する際は、共有者全員の同意が必要になりますが、自己の共有持分については、他の共有者と協議することなく、売買可能です。共有者とのトラブルからいち早く抜け出したい場合は、有効な手段になるでしょう。

ただし、共有持分を売却する場合は、買取価格が相場より安くなることも多く、買い手が見つかりにくいケースもあります。早急に共有名義を解消したい場合は専門の買取業者に売却するのがおすすめです。

まとめ

共有者が管理費の支払いなど、共有者としての義務を履行しない場合、他の共有者はその共有者に対して共有持分の買取請求を行うことができます。これは民法で認められた権利であり、権利が行使された場合、対象となる共有者はこれを拒否することができません。
買取請求を行う際は、まず権利の行使を通知し、その後、買取の対価を決めることになります。対価については当事者同士の話し合いで決定するため、トラブルを避けたい場合は、事前に弁護士や不動産鑑定士に相談しておきましょう。

また、共有持分買取請求権を行使できない場合でも、他の共有者にお願いする形で持分を買い取ることが可能です。ただし、その場合は、相手が納得できる条件を提示する必要があります。

もし話し合いがまとまらない場合は、共有物分割請求で共有状態を解消することも選択肢の一つです。しかし、この方法では必ずしも自分の希望通りに解決できるとは限りません。そのため、共有者の持分買取にこだわらず、弁護士提携の買取業者に相談して共有持分を手放すことも、負担を減らすためには有効といえるでしょう。

よくある質問