自殺物件の売却方法！売却相場や注意点、告知義務についても解説

不動産内で自殺が発生したときは、自殺物件として事故物件扱いになります。自殺物件は買手にとって心理的抵抗や嫌悪感が大きいことから、一般の市場では売却ができないと思われる人もいるでしょう。

しかし、自殺があった旨を買主に伝える「告知義務」を果たしたうえで買手が購入の意思を見せれば、自殺物件でも問題なく売却できます。

自殺物件の売却に関する告知義務には、時効がありません。自殺発生から数年経過している、更地にする、建て替えする、自殺発生後にほかの人が住んでいるといった事実があっても、買主には自殺があったことを売主側から告げる必要があります。

売主に告知義務違反が認められるときは、民法に則って買主側から契約解除、損害賠償、売却価格の減額請求のいずれかの措置を講じられる可能性があります。自殺物件の告知義務は、必ず履行しましょう。

自殺物件の売却価格は、売却の予定の物件において自殺がなかった場合の相場価格から、30～50％ほど減額されるのが一般的です。減額幅は、自殺の状況や物件の価値によって変動します。自殺の状況が酷いときは減額幅が大きくなる一方で、物件そのものの価値が高いときは減額幅が小さくなる傾向があります。

とはいえ、上記の相場はあくまで一般的な傾向に過ぎません。実際の売却価格は取引相手のニーズ、交渉のやり方、時勢などさまざまな要因が複雑に絡み合って決定します。必ずしも売却価格が、3～5割の減額と決まっているわけではないので注意してください。売却価格がどれくらいになるかは、不動産会社の査定を受けるのがよいでしょう。

自殺物件を売却する際は、不動産会社の仲介または買取サービスの利用がおすすめです。とくに買取業者への売却なら、自殺物件でもスムーズに売却できる可能性が上がります。不動産会社を選ぶときは、事故物件に関する実績の確認や複数の業者との比較などをおこなうと、不動産会社選びの失敗を避けやすくなります。

弊社「クランピーリアルエステート」なら、自殺物件を含めた事故物件全般の買取対応が可能です。ぜひ無料査定や無料相談から、お気軽のご連絡ください。

本記事では、自殺物件売却時の告知義務、告知義務違反時の法的リスク、自殺物件の売却価格の相場と減額幅の決まり方、自殺物件の売却方法、自殺物件売却時の注意点を解説します。

自殺物件の売却は可能だが、告知義務を遵守する必要がある

自殺物件の売却について法的な制限はないため、売却自体は可能です。心霊系を気にしない人、物件を安く購入したい人などのなかには、あえて事故物件を狙って購入するケースがあります。

しかし自殺物件を売却する際には、必ず自殺があった旨を買手側へ告知しなければなりません。人死が発生した事案を含め、「相手が知っていれば取引をしなかった事実」を伝える義務を、「告知義務」と呼びます。

自殺物件が告知義務の遵守対象となる理由は、自殺の発生が「心理的瑕疵」に該当するからです。心理的瑕疵とは相手が知っていれば取引しなかった事実のうち、相手が心理的抵抗を感じるであろう事柄です。

＜一般的に心理的瑕疵に該当するもの＞

• 自殺・他殺が発生した
• 自然死や不慮の死のうち特殊清掃が必要なレベルで遺体の発見が遅れたもの
• 近くに墓地、火葬場、刑務所、下水処理場など嫌悪施設が存在している

以前は自殺物件を始めとする人死があった物件について、どこまで告知すべきかの基準が曖昧でした。しかし曖昧なままだと「すべてを告知すると物件を借りたいと思う人がいなくなる」といった貸主側の事情や、「告知義務を強制すると孤独死や病死の可能性がある高齢者への貸し渋りが発生する」といった社会的な問題を考える必要があります。

そこで国土交通省は2021年10月に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にて、人死にまつわる告知義務の範囲を策定しています、現在の不動産取引では、ガイドラインの判断基準を基に告知義務の有無を判断するのが一般的です。

とはいえ売買契約だと、告知義務が生じた自殺や他殺などの場合、告知義務に関する時効がありません。実際に東京地方裁判所の2000年8月31日の判決では、50年以上前の凄惨な殺人事件に関して告知義務違反があったとされています。

以上のことから、自殺物件を売却する際には買主側に自殺があった旨を必ず告知しましょう。

参考：国土交通省「「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました」
参考：国土交通省「心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について」

自殺後に入居者が入った場合でも告知義務は消えない

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、賃貸借契約に限り「自殺や他殺が発生しても、その事案から概ね3年経過すれば原則として告知義務はなくなる」と制定されました。しかしなかには、「自殺物件の賃貸でも一度人が入居すれば、その入居者以降に告知が必要ない」という話もあります。

結論としては、入居者が入った場合でも告知義務が消えるかはケースバイケースであり、告知義務は消えないという話は事実とは異なります。

確かに2007年8月10日の東京地方裁判所の判決だと、「自殺事件後の最初の賃借人には告知する義務がはあるが、その次の賃借人には特段の事情がない限り告知する義務はない」と判断されました。しかし、本判決は「首都圏のワンルームで近所付き合いが希薄だった」「事件後の最初の賃借人は2年ほど住んでいた」という、個別の事情が考慮されています。

ほかの判例でも、「自殺の事実は心理的瑕疵ではあるが、自殺事件後に新しい入居者が一定期間生活すれば嫌悪感は薄れる」と判決が出たケースもあります。しかし、新しい入居者が入った後の一定期間の日数や心理的瑕疵が消える日数などは、法律やガイドラインのいずれにも明記されていません。

そのため、自殺の状況、周知性、事件性、事件後の入居者の数や入居期間などによっては、自殺後に入居者が入った部屋でも告知義務が消えず、入居者から貸主側への損害賠償請求に発展する可能性があります。

また、告知義務の必要がないと判断されるケースであっても、買主側から人死についての事実確認があったときは、隠さずに告知しなければなりません。買主側の要請を無視したときも、告知義務違反に該当します。

告知義務が必要か否かの判断は、自己判断ではなく、不動産に強い弁護士や不動産会社の専門家などへ一度相談することを推奨します。

自殺物件の告知義務を怠ると法的なリスクがある

自殺物件の売却で告知義務があるにもかかわらず、告知義務を怠ると民法第562条等における契約不適合責任として、さまざまな法的リスクを負います。告知義務違反による法的リスクは、主に次の通りです。

• 契約解除
• 損害賠償
• 減額請求

それぞれの詳細を見ていきましょう。

契約解除

心理的瑕疵を隠したという告知義務違反が認められると、債務不履行として買主・借主側に、当該の契約に関する契約解除を申し出る権利が発生します。民法第564条における、「買主の損害賠償請求および解除権の行使」です。

契約解除になると、契約維持ではなく白紙になるため、売買や賃貸について1から再び新しい相手を探さなければなりません。心理的瑕疵である自殺物件の場合はリフォームや修繕レベルでの対応は解消が難しいことから、契約解除の申し出への異議も難しくなる可能性が高いでしょう。

損害賠償

心理的瑕疵を隠した告知義務違反にて、買主・貸主に対する損害の発生が認められた場合、買主・借主は売主・貸主に対して損害賠償を請求できる権利が生じます。契約解除と同じく、民法第564条における、「買主の損害賠償請求および解除権の行使」が根拠です。

自殺物件だと隠したことで発生する買主・借主側の損害は、主に次の通りです。

• 精神的苦痛や不安への慰謝料
• 自殺物件への引っ越しにかかった引っ越し代
• 自殺物件の購入に際して発生した登記費用
• そのほか売買契約・賃貸借契約に要した費用

減額請求

告知義務違反をした後も相手が自殺物件の売買・賃貸借契約の継続を希望する場合でも、売却代金や家賃について減額請求される可能性があります。民法第563条における、「買主の代金減額請求権」です。

どの程度の減額になるかは、相手側との交渉によります。交渉で適切な対応をすれば、自殺物件の売却でも先方に納得してもらいつつそのまま引き渡せる可能性があります。逆に自殺物件の売却相場からかけ離れた金額を掲示すると、交渉が決裂して契約解除や損害賠償に発展する可能性があります。

自殺物件の売却価格は、自殺の状況や物件の条件によって変動する

自殺物件である旨を告知して売却する場合、自殺がなかった場合と比較して売却価格は下がるのが一般的です。実際にどれくらい減額されるかは、自殺の状況や物件の条件によって変動します。

自殺物件の売却価格は一般相場の30～50％ほど減額されるケースが多い反面、物件自体が好条件で需要が見込まれれば大幅に減額されないケースも存在します。

以下では、詳細を見ていきましょう。

自殺物件は相場の30〜50%ほど減額されるケースが多い

自殺物件を売却する場合、自殺物件ではないと仮定した不動産の相場から30～50％ほど減額されるのが一般的です。4,000万円で売却するときは、2,000万～2,800万円まで下がります。

自殺物件の売却価格の変動幅は、自殺の状況に大きく左右されます。

＜売却価格の減額幅が大きくなるケース＞

• 物件内で亡くなった
• 体の欠損や血痕がともなう自殺だった
• 遺体の発見まで時間がかかり異臭や体液などが部屋に染み付いていた
• 一家心中など事件性、周知性、社会的影響が大きい事案だった
• 自殺が発生してから数日～数か月など時間がそこまで経過していない

＜売却価格の減額幅が小さくなるケース＞

• 死亡してからすぐに発見された
• 体の欠損や血痕がともわない自殺だった
• 死亡したのが救急車や病院などの搬送先だった
• 自殺が発生してから数年後など時間が経過している

要するに、買主側が嫌悪感を抱きにくい要素が多いほど、売却価格の減額幅が小さくなる傾向にあります。

公益社団法人 全日本不動産協会「不動産取引における心理的瑕疵について」でも、売買における価格への影響として「自殺は30％減額し、発見までに日数を要した場合は50％の減額」と記載されています。弊社クランピーリアルエステートのこれまでの取引でも、全体的には30％前後の減額となるケースが多いです。

物件自体が好条件なら大幅に減額されないケースもある

自殺物件の売却価格の相場は、物件自体の魅力や機能によっても変わります。物件自体が好条件なら自殺物件でもある程度の需要を見込めるため、減額幅を抑えた状態で売却できるかもしれません。

自殺物件でも大幅に減額されない可能性のある好条件の例は、主に次の通りです

• 築年数が浅い新しめの物件
• デパート、行政施設、病院、駅などが近く周辺環境が恵まれている
• 物件自体の間取り、広さ、設備、日当たりなどがよい

自殺物件の売却方法｜仲介と買取のメリット・デメリット

自分だけの販売活動だと、自殺物件を始めとする心理的瑕疵のある物件を売却するのは相当難しいでしょう。自殺物件の売却は、原則として不動産会社に依頼するのがおすすめです。

不動産会社を利用して自殺物件を売却する方法には、「仲介」と「買取」の2種類が存在します。いずれの方法にもメリット・デメリットが存在するため、あなたの希望や物件の状態などから、どちらがよいかを判断してください。

自殺物件を売却するケースを想定した場合に、仲介と買取の特徴について比較しました。

	仲介	買取
売却価格	買取と比較すると高く売れる可能性あり	仲介よりは低くなるのが一般的
売却スピード	自殺物件を買い取ってくれる人が見つかるまで 一般の不動産でも3～6か月かかる	買取業者が直接買い取り 合意が早ければ数日、遅くとも1か月程度で売却可能
売却時の物件の状態	特殊清掃や遺品整理などをしなければ売却は難しい	現状有姿で売却できる可能性あり
契約不適合責任免責	原則としてなし	原則としてあり
手数料	仲介手数料あり	仲介手数料がないがリフォーム代などは査定額から引かれているケースが一般的

以下では、それぞれのメリット・デメリットの詳細を見ていきましょう。

不動産会社に仲介してもらう

不動産会社の仲介とは、自殺物件の売手と買手を不動産会社が仲介し、売買契約を円滑に進めてくれる売却方法です。とくに事故物件の売り方を熟知している不動産仲介会社なら、減額率を抑えて自殺物件を売却できる可能性が上がります。

不動産会社に仲介してもらうメリットは次の通りです。

• 自殺物件の販売活動や契約書作成、内覧対応などをサポートしてくれる
• 自分の代わりに買手との交渉や重要説明事項の説明などをしてくれる
• 自殺物件である旨を買手へうまく伝えて心理的抵抗を取り除いてくれる
• 売却価格は売手と買手の合意で決まるため相場よりも高額で売却できる可能性がある

ただし、不動産会社の仲介を利用して売買契約が成立した場合は、仲介手数料の支払いが必要です。仲介手数料は、売買価格に応じて3～5％+消費税の範囲で上限が決まっています。

また、あくまで仲介であるため買手が見つからないと売却できないまま自殺物件を所有し続けることとなります。自殺物件は一般の人からの需要が低くなるケースが多く、通常の物件よりも買手を見つけるのが難しくなる可能性があります。

なお、不動産仲介でも買主側のニーズに合致すれば、自殺物件でもすぐに売却できるケースがあります。自殺物件でも立地条件や価格設定などによっては、仲介での売却も検討してみるのもよいでしょう。

買取業者に買い取ってもらう

不動産会社のなかには、仲介ではなく不動産を直接買い取る買取業者として対応しているところがあります。

なかでも自殺物件といった事故物件を重点的に取り扱っている買取業者への依頼には、不動産仲介にはないさまざまなメリットが存在します。買取業者に自殺物件を売却するメリットは、次の通りです。

• 買取業者が直接買い取るので数日～1か月で売却できる
• 契約不適合責任免責なら自殺物件でも売却後の契約解除や損害賠償などを回避しやすい
• 仲介手数料不要や現状有姿売却などのおかげで支出を抑えられる
• 事故物件に強い買取業者ならほかの不動産会社で断られた不動産でも取り扱ってくれる

一方で、仲介での売却よりも売却価格が低くなるのが買取のデメリットです。買取業者の査定には、買取業者が買い取った後のリフォーム・修繕などの代金も反映されているからです。とはいえ自殺物件でもスムーズに売却しやすいことを考えると、自殺物件の売却は買取業者の利用がおすすめです。

自殺物件を売却する際に注意したいポイント

自殺物件をスムーズかつできる限り高額で売却したいときは、以下のポイントを意識しましょう。

• リフォーム・解体は慎重に判断する
• 一社で決めず、複数の買取業者で比較する
• 不動産会社によっては事故物件・訳あり物件に対応していない場合がある

以下では、自殺物件を売却する際に注意したいポイントをまとめました。

リフォーム・解体は慎重に判断する

所有する不動産が自殺物件になってしまったときや、自殺物件を売却したくても買手が付かないときは、自殺物件のリフォームや解体をしてからの売却も視野に入ります。

特殊清掃とは別に、大規模なリフォームやハウスクリーニングなどで物件をきれいにしておくと、同じ自殺物件でも買手からの印象はよくなります。自殺の内容によっては、お祓いをすることで印象をより回復可能です。

また、自殺物件を完全に解体して更地にしてしまえば、事故物件としてのマイナスイメージを大きく払拭できます。

このように、自殺物件のリフォームや解体は売却するためには効果的な方法です。しかし安易なリフォーム・解体は避け、実施するかは慎重に判断しましょう。リフォーム・解体を慎重に判断すべき理由は次の通りです。

• リフォームや解体にかけた費用を売却時に回収できるとは限らない
• 更地にすると住宅用地の特例が外れて固定資産税が最大6倍になり、売却できるまでのランニングコストが高額になる
• リフォームや更地で対応しても告知義務自体はなくならない

一社で決めず、複数の買取業者で比較する

自殺物件を買取業者へ売却するときは、1社だけを確認するのではなく、複数の買取業者への査定や相談を依頼してそれぞれを比較しましょう。複数の買取業者を比較するメリットは次の通りです。

• 一番よい条件の買取業者を選び高値で売れる可能性が高まる
• サービス内容や実績、行政処分の有無を比較して信頼できる業者を見つけやすくなる
• 極端に低く提示したりサービス内容が不透明だったりする怪しい買取業者を避けやすくなる

不動産会社によっては事故物件・訳あり物件に対応していない場合がある

自殺物件は一般的には需要が低い不動産であるため、不動産会社によっては自殺物件を含めた事故物件・訳あり物件に対応していない場合があります。

一方で事故物件・訳あり物件に強い不動産会社に依頼できれば、自殺物件でもスムーズかつ高額で売却できる可能性が上がります。自殺物件を売却する際は、不動産会社が自殺物件の取り扱いや売却実績を持っているかをしっかりとチェックしましょう。

弊社「クランピーリアルエステート」は、自殺物件やそのほか人死が発生した物件でも、積極的に買取対応しています。オンラインによる全国対応や現状有姿での売却可能など、トラブルなく売却できるサポートにて買取が可能です。ぜひ無料査定や無料相談から気軽にお問い合わせください。

>>【無料相談】事故物件の買取窓口はこちら

まとめ

自殺物件の売却は可能ではあるものの、自殺があった旨の告知義務は消えることなく無期限で存在します。違反すると契約解除、損害賠償、減額請求などを買主側から求められる可能性が高いため、自殺物件の売却時には告知義務を遵守しましょう。

自殺物件の売却の売却相場は、自殺の状況や物件の条件によって30～50％程度減額されるのが一般的です。高額かつスムーズに売却したいときは、自殺物件の取引実績のある不動産会社の仲介または買取サービスを利用することをおすすめします。

不動産会社を利用した売却を検討する際も、「リフォーム・解体をすべきか慎重に考える」「複数の業者を比較検討して決める」「事故物件・訳あり物件に対応しているかを見る」の3つの注意点を意識することが大切です。

自殺物件の売却に関するよくある質問