共有名義不動産は建て替え・取り壊しできる？条件・費用や反対されたときの対処法

共有名義の家が古くなり、「そろそろ建て替えたい」「誰も使っていないから取り壊したい」と考えても、自分の判断だけで解体・新築工事を進めることはできません。
共有名義の建物を建て替えたり取り壊したりするには、原則として建物の共有者全員の同意が必要です。たとえ自分が大部分の共有持分を持っていても、他の共有者の同意なく解体を強行すれば、損害賠償や工事の差止め、場合によっては刑事責任を問われる可能性があります。

また、共有者全員から同意を得られたとしても、それだけで工事を問題なく進められるとは限りません。住宅ローンや抵当権の有無、土地・建物それぞれの権利関係などによっては、手続きが途中で止まることもあります。

さらに確認しておきたいのが、「そもそも建て替え・取り壊しをすることが適した選択なのか」という点です。

建て替え・取り壊しは、あくまで問題を解決するための手段の1つです。同時に、不動産の状態を大きく変える重要な判断でもあります。「リフォームで使い続けられないか」「売却したほうが負担を減らせないか」など、他の方法とも比較したうえで判断しましょう。

「建て替えられるか」だけでなく、「建て替えることで今抱えている問題を本当に解決できるのか」まで他の共有者と話し合い、納得のいく形で進めることが大切です。

「共有者の1人が行方不明で同意を得られない」「本当に取り壊すべきなのか判断がつかない」といった場合は、無理に自分たちだけで結論を出す必要はありません。建築士や弁護士、司法書士、不動産会社などの中から、悩みの内容に合った専門家へ相談してください。

この記事では、共有名義不動産を建て替え・取り壊すための条件をはじめ、工事前に確認しておきたいこと、手続き・費用、建て替え・取り壊しを行うべきかの判断ポイント、共有者に反対された場合の対処法まで解説します。

なお、「他の共有者の同意が得られず建て替え・取り壊しを進められない」「このまま共有名義の不動産を持ち続けるべきか迷っている」という場合は、自分の共有持分を売却して共有関係から抜けることも選択肢の1つです。

クランピーリアルエステートでは、共有持分の査定・買取に対応しています。共有者同士の話し合いが進んでいない場合や権利関係が複雑な場合でも、必要に応じて提携士業と連携しながら対応できる体制を整えています。
「取り壊すべきか、売却したほうがよいのか迷っている」という段階でもご相談いただけますので、このような場合でもお問合せください。

共有名義不動産の建て替え・取り壊しの条件は「共有者全員の同意」が原則

共有名義の建物を建て替えたり取り壊したりするには、原則として「建物の共有者全員の同意」が前提条件です。

共有不動産については、「共有者全員の同意を得ないとできないこと」「持分所有者が単独でできること」などが民法で定められています。

建て替えに伴う既存建物の解体や、建物全体の取り壊しは、共有物を大きく変える「変更行為」にあたります。そして変更行為は、共有者全員の同意が必要であると民法で決まっているのです。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
e-Gov法令検索 民法第251条

例えば、建物を3人で共有しており、そのうち1人が建て替えや取り壊しを検討しているときは、あとの2人から同意を得る必要があります。極端に言えば、共有者の2人が全体の共有持分（不動産における所有権の割合）の99％を取得していても、残りの1％を持つ共有者から同意を得なければ建て替えや取り壊しが進められません。

「建て替えたいのに、共有者が反対していて話が進まない」「費用負担の話になると折り合いがつかない」といったケースは、共有名義不動産におけるトラブルの典型例です。もし他の共有者の同意なく勝手に工事を進めてしまうと、損害賠償請求や刑事事件にまで発展するかもしれません。

もし他の共有者から賛同を得られない場合は、「建築計画や費用の分担方法を見直して改めて話し合う」ほか、「他の共有者の持分を買い取り、単独所有にしてから建て替える」などが対策として考えられます。

また、建て替えへの同意が得られなくても、売却に全員が合意すれば、不動産全体を売却する方法があります。全体売却にも合意できず、自分が共有関係から抜けたい場合は自分の共有持分のみの売却も1つの選択肢です。
具体的な選択肢については、後述の「建て替え・取り壊しに反対されたときの対処法」で詳しく解説します。

未登記建物でも共有者全員の同意なしに取り壊すことはできない

もし、共有している建物が未登記だった場合でも、原則として共有者全員の同意がなければ取り壊せません。

「登記がないのなら、誰の所有物でもないのでは？」と思われることもありますが、未登記なことと、所有権がないこととは話が別です。

例えば、建物を新築して1カ月以内に行うべき「建物表題登記」がされていなくても、法律上は建物を取得した人が所有権を持っています。所有者が亡くなっていれば、相続人が権利を引き継いでいる可能性もあります。

つまり、複数人で購入したり相続したりした建物は、取得時の登記がなくても所有権が認められれば、建て替えや取り壊しには全員の同意が必要になるのです。

未登記建物だった場合は、まずは所有者を調べてから適切な方法で解体を進める必要があります。未登記建物の所有者を調べる方法は、以下の通りです。

• 建築当時の土地所有者や、その相続人に確認する
• 建築・売買の契約書、遺言書、遺産分割協議書などを確認する
• 固定資産税課税台帳・名寄帳や建築計画概要書を確認する

ただし、固定資産税の納税義務者や建築計画概要書に記載された「建築主」が、現在の所有者とは限りません。複数の資料を照らし合わせても権利関係がはっきりしない場合は、司法書士や弁護士に相談してみてください。

勝手に取り壊すと損害賠償・工事差止め・刑事責任を問われる可能性がある

他の共有者の同意が得られないからといって、無断で建て替えや取り壊しを実行すると、損害賠償を請求されたり、工事の開始・続行を止めるよう求められたりする可能性があります。
場合によっては、刑法に規定されている「建造物損壊罪」に該当することもあります。

（建造物等損壊及び同致死傷）
第二百六十条　他人の建造物又は艦船を損壊した者は、五年以下の拘禁刑に処する。よって人を死傷させた者は、傷害の罪と比較して、重い刑により処断する。
e-Gov法令検索 刑法 二百六十条

建造物損壊罪には「5年以下の拘禁刑（懲役と禁錮を一体化した刑罰）」が定められています。「自分にも持分があるから問題ない」と考えて取り壊すことは避け、必要な同意や手続きを確認してから進めましょう。

専門家のコメント

ここで注意したいのは、「取り壊しの同意」と「建て替えの同意」が必ずしも一緒ではないという点です。

共有者が取り壊しに同意していても、新築後の建物の名義、建築費の負担、土地の利用方法まで了承しているとは限りません。過去には、「取り壊しの同意を得た＝建て替えてもよいと同意を得た」と解釈して勝手に工事を進めたところ、後から聞いていないと工事の差止めを要求されたという相談者様がおられました。
建て替えを予定している場合は、解体だけではなく新築する旨をはっきり伝え、共有者で同意した範囲を書面に残すようにしましょう。

倒壊の危険など緊急性がある場合は同意を得ずに取り壊せる可能性がある

倒壊の危険が切迫している場合など緊急性がある場合は、例外的に「保存行為」として、共有者全員の同意を得ずに取り壊しが認められる可能性があります。

ただし、倒壊のおそれがあるというだけで、建物全体の解体が当然に認められるわけではありません。あくまで例外的な話であり、もし専門家でない人の独断で解体した後に緊急性が認められなかった場合、法的な問題が生じる可能性があります。

「単に家が古くなった」「資産価値がないと思う」「もう利用することはない」といった主観的な事情だけで、同意なく取り壊せると判断するのは必ず避けましょう。

一方で、危険な建物を放置し続けることにもリスクがあります。建物の安全性に問題があり、倒壊して隣人や通行人などに損害を与えた場合には、建物の占有者や所有者が損害賠償責任を負うことがあります。
「倒壊のおそれがあるかもしれない」と思った場合は、まずは建築士などに建物の状態を確認してもらい、自治体の空き家担当窓口や弁護士に相談してください。

なお、仮に保存行為で進められる場合でも、後のトラブルを防ぐために他の共有者とは建物の状態や専門家の調査結果を共有しておくことを推奨します。

専門家のコメント

緊急性のある場合とは、主に「すぐに倒壊しそうなほど建物が傾いている」「屋根や外壁に大きな亀裂が入り、実際に崩落が始まっている」といった、危険が差し迫っている状態が1つのイメージです。もちろんですが、見た目だけで保存行為にあたると判断するのは避けましょう。

共有名義不動産の建て替え・取り壊しをする前に確認すべきこと

共有名義不動産の建て替えや取り壊しについて共有者全員の同意を得ても、それだけでトラブルなく解体・建築工事を進められるとは限りません。不動産全体の権利関係や、解体に際して発生する負担・費用などを明確にしておかないと、手続きが止まったり解体後にトラブルが発生したりする可能性があります。

建て替え・取り壊しを具体的に進める前に、次のポイントを確認しておきましょう。

• 住宅ローンや抵当権が残っている場合は金融機関に確認を取ること
• 建て替え・取り壊しの合意内容は書面に残すこと
• 取り壊しの時期によって土地の固定資産税が変わるので事前に確認すること
• 土地・建物の所有者が異なる場合はお互いの権限の範囲を確認すること

住宅ローンや抵当権が残っている場合は金融機関に確認を取ること

住宅ローンが残っている建物を取り壊したり建て替えたりする場合は、工事を始める前に金融機関へ相談しましょう。

住宅ローンを利用する際には、金融機関が土地や建物を担保とするために、「抵当権」を設定しているのが一般的です。住宅ローンの滞納が続いて返済の見込みもない場合に、抵当権を実行することで、金融機関はその不動産を競売で売却してその分のお金を回収できます。

もし、住宅ローンの返済中に担保となっている建物を勝手に取り壊すと、金融機関から見れば「ローンの担保がなくなる・価値が下がる」ことになります。

そのため、一般的な住宅ローンは、金融機関の承諾なく建物を取り壊すと契約違反です、無断で取り壊してしまうと、「期限の利益」を喪失して一括返済を求められる可能性が高くなります。

「共有者全員が工事に賛成しているから問題ない」と考えず、抵当権が設定されている場合は金融機関側の条件も確認してから計画を進めましょう。

建て替え・取り壊しの合意内容は書面に残すこと

共有者全員から建て替え・取り壊しについて同意を得たときは、共有者間で協議して決めた内容・条件を、合意書といった書面で残しておきましょう。

後から「そんな費用を負担するとは聞いていない」「新しい家まで共有名義になるとは思っていなかった」と主張されても、共有者全員の署名・捺印がある合意書があれば、合意した内容を証明しやすくなります。

少なくとも、次の内容は事前に共有者同士で確認しておくことをおすすめします。

合意内容が曖昧だったり、公序良俗や法律に反する内容が含まれていたりすると、合意の範囲が争われたり、一部または全部の効力が認められなかったりする可能性があります。

無効を主張されないためには、あらかじめ弁護士などの専門家に作成のアドバイスを受けるのがよいでしょう。

取り壊しの時期によって土地の固定資産税が変わるので事前に確認すること

住宅を取り壊す時期も、実務でよく挙げられる確認ポイントです。

住宅が建っている土地は、一定の要件を満たしている場合「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税や都市計画税の課税標準が軽減されています。

この特例の対象は、原則として「人が住むための建物が建っている土地」です。住宅を取り壊して土地が更地になると、住宅用地の特例が適用外となり、翌年度以降の土地の固定資産税・都市計画税が上がる可能性があります。

固定資産税や都市計画税は、原則として「1月1日時点で土地や建物がどのような状態か」を基準に、その年の課税内容が判断されます。住宅を取り壊して更地のまま1月1日を迎えると、住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があります。
ただし、「1月1日を過ぎてから取り壊せばよい」と判断するのも少し早計です。

建て替えの場合は、1月1日時点で旧住宅が取り壊されていても、一定の要件を満たせば建て替え中の土地として住宅用地の特例が継続される場合があります。一方で、建物を残していても、管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けるなど、特例の対象外となるケースもあります。

安易に自己判断するのではなく、建て替えのスケジュールの見通しが立った時点で、土地がある自治体の固定資産税担当窓口に確認しておくのがよいでしょう。

専門家のコメント

建て替えに関して住宅用地の特例が継続するケースとして主に挙げられるのは、「以前から住宅用地として利用している土地で建て替える」「同じ敷地で新しい住宅を建てる」「一定の時期までに新築工事へ着手する」などです。

ただし、具体的な要件や申告方法は自治体によって異なるため、工事前に固定資産税の担当窓口へ確認しましょう。

土地・建物の所有者が異なる場合はお互いの権限の範囲を確認すること

不動産実務でもよく見られるのが、「親の土地に子どもが家を建てている」などで、土地と建物の所有者が異なるケースです。

この場合、「建物を取り壊せる人」と「その土地に新しい建物を建てられる人」が同じとは限らないので注意しましょう。建物と土地の所有権は別個のものであり、同じ不動産を所有する共有状態とは原則として別の話です。

例えば、建物がAさんとBさんの共有、土地がCさんの単独所有だった場合、今ある建物を取り壊すかどうかは、原則として建物所有者であるAさんとBさんが判断します。一方、土地の所有者であるCさんは、自分の判断だけでAさんとBさんの建物を取り壊すことはできません。

しかし、取り壊した後にAさんとBさんが新しい建物を建てるには、その土地を利用する権利が必要になります。

土地と建物の所有者が異なる場合は、借地権・地上権・賃貸借契約などを確認し、新しい建物への建て替えが認められているか、土地所有者の承諾が必要かを確認しましょう。

また、土地そのものを複数人で共有している場合も、新しく建物を建てる際には土地の共有者との調整が必要になることがあります。建て替えを予定している場合は、土地の所有者や土地を利用する権利まで確認してから工事を進めることが重要です。

共有名義不動産の建て替え・取り壊しを行うべきかの判断ポイント

ここまで共有名義不動産の建て替え・取り壊しをするための条件を解説してきましたが、「じゃあ、自分のケースでは建て替えや取り壊しをやるべきなのか」という実際の判断とはまた違ってきます。

大切なのは、「この工事によって、今抱えている問題が本当に解決できるのか」まで考えることです。

まず、共有名義かどうかにかかわらず、次のようなポイントを確認します。

• 建物の老朽化や耐震性の面で問題がないか
• 解体費・建築費・仮住まい費などを含む総額を負担できるか
• 建て替えによって、建物の価値や利便性がどの程度変わるか
• 取り壊し後の土地の利用方法や維持費を確認しているか

加えて、共有名義不動産の建て替え・取り壊しにおいて重要になるのが、自分だけではなく他の共有者との兼ね合いです。

他の共有者の希望・状況や、共有者の関係性、共有者全員が抱える問題などをしっかり話し合い、建て替え・取り壊しをしないという結論も含めて、全員が納得する答えを出す必要があります。

建て替え・取り壊しについて判断に迷っている場合は、弊社が考える以下の「共有名義不動産の建て替え・取り壊しを行うべきかの判断ポイント」をぜひ参考にしてみてください。

• 建て替え後の建物や取り壊し後の土地の活用方法について具体的に決まっているのか
• 取り壊し・新築・完成後の利用方針について共有者全員が合意できるか
• 現状が空き家などの場合に他の共有者が今後その空き家を使う予定があるか
• 共有名義不動産の存在が共有者間のトラブルの原因になっていないか
• 建て替えや取り壊し以外に売却や大規模リフォームなどで問題は解消できないか

建て替え後の建物や取り壊し後の土地の活用方法について具体的に決まっているのか

まず確認しておきたいのは、「工事が終わった後、この不動産を誰がどう使うのか」が具体的に決まっているかです。
「建て替えた家には長男夫婦が住む」「実家を取り壊して、近くに住む共有者が駐車場として使う」「建て替え後は賃貸住宅として貸し出す」といった具体的な計画があれば、建て替え・取り壊し後の不動産の利用・処分について迷うことは少ないでしょう。

避けたいのが、共有者全員が「もう建物が古いし、更地にしてから考えよう」「更地にしておけば、誰かが勝手に使うだろう」と曖昧に捉えたまま、安易に工事を進めてしまうことです。

例えば、土地と建物のいずれも共有者A・B・Cの共有名義にしている場合、解体後の活用方法が決まっていなければ、その後も草刈りや清掃などの管理や、固定資産税などの費用負担は残ります。解体した建物が住宅の場合、住宅用地の特例が適用されなくなってより負担が大きくなるかもしれません。

また、共有名義の場合、「誰も使わない土地なのに、草刈りをしているのは1人だけ」「固定資産税だけ毎年みんなで負担している」といった状態になると、後から不満が表面化することがあります。

上記の問題を回避するためにも、共有名義の建物を取り壊す前には、取り壊した後の活用方法について共有者同士で具体的に決めておくのがよいでしょう。

取り壊し・新築・完成後の利用方針について共有者全員が合意できるか

共有名義の場合、取り壊し・建て替えによって得られるメリットがどれだけ大きくても、それに対して共有者から納得を得られなければ計画を進められません。

共有名義不動産の建て替え・取り壊しを検討する場合、「そもそも他の共有者全員と合意できる可能性があるのか」「権利関係を整理しきれるのか」などを確認する必要があります。

「全員が賛成しているか」だけではなく、以下のように「何についてどこまで賛成しているのか」までを1人ひとり細かく見たうえで、「話し合いすれば同意を得られるのか」「いくら交渉しても見込みがなさそうか」を判断しましょう。

• 建物を取り壊すことは問題ないのか
• 取り壊しに同意しても新しい建物を建てることには反対していないか
• 「建てた建物に住む」「更地を貸し出す」といった工事後の活用方法に納得しているか
• 解体費や建築費の負担割合に文句は出ていないか
• 完成後の共有持分割合は具体的に決まっているのか

加えて、実家といった共有者個人にとって思い出深いものを取り壊す場合は、感情面での納得も必要です。共有者同士の話し合いを通じて、こうしたハードルを乗り越えられる見込みがあるかも確認しておきましょう。

現状が空き家などの場合に他の共有者が今後その空き家を使う予定があるか

相続した実家などが空き家になっている場合は、「なぜその建物を残しておくのか」を共有者同士で一度整理してみましょう。現在は使っていなくても、他の共有者に将来の具体的な利用予定があるなら、取り壊す前にその利用予定と比較してどっちがよいかを見る価値があります。

例えば、自分には利用する予定がなくても、他の共有者が「定年後に戻りたい」「将来的に子どもに住ませたい」と考えているケースなどが挙げられます。

とはいえ、「いつか使うかもしれない」という曖昧な話だけで建物を残すと、結論だけが何年も先送りになることも実務上珍しくありません。

具体的な利用予定がなく、管理を続けることも難しい場合は、結論を先延ばしにせずに取り壊しや売却を含めて早めに方針を決めることが大切です。

共有名義不動産の存在が共有者間のトラブルの原因になっていないか

同じ不動産を共有している場合、金銭的な負担、管理の労力、利用方針などをめぐって、共有者間でトラブルに発展するケースが多く見られます。共有名義不動産の建て替えや取り壊しをきっかけに、共有状態や管理ルールの見直しなどができるかどうかも、工事を進める判断基準となります。

検討する際には、工事によって解消できる負担と、その後も残る問題を洗い出してみましょう。建て替え・取り壊しだけでは解決が難しそうなら、費用分担や管理ルールの見直し、共有関係の整理も含めて全体的に確認することが大切です。

建て替えや取り壊し以外に売却や大規模リフォームなどで問題は解消できないか

建て替え・取り壊しを決める前に、修繕や大規模リフォーム、売却など、他の方法と比較してどれがよいかを検討してみてください。

例えば、建て替えの目的が「安全で住みやすい家にしたい」ということなら、建築士などに建物の状態を確認してもらい、既存の建物を改修して使い続けられないかを考える余地があります。

「現在の不動産を手放したい」「取り壊した後の土地を活用する予定がなく、今後の管理負担も避けたい」という場合は、全員の同意を得て不動産全体を売却できないかも検討できます。

「不動産を残したい人」と「手放したい人」で希望が分かれているなら、残したい共有者が他の持分を買い取る方法もあるでしょう。
共有名義不動産の今後を考えるうえで陥りやすいパターンが、建て替えや取り壊し自体が目的になってしまうことです。

一番考えるべきは、「建て替えや取り壊しによって、抱えている問題を解決できるかどうか」です。「住みやすくしたい」「管理の負担を減らしたい」「共有者との関係を整理したい」といった目的に立ち返り、建て替えなどにこだわりすぎず、費用や手間に見合う方法を選びましょう。

専門家のコメント

例えば、売却も選択肢に入っているなら、先に建物を取り壊すのではなく、「古家付きのまま売った場合」と「解体して更地にした場合」の両方で査定を取っておくと判断しやすくなります。

更地にすれば売却価格が上がるケースもありますが、解体費や固定資産税の変化まで考えると、手元に残る金額が必ず増えるとは限りません。

各方法を選んだ場合の費用や、売却後に手元に残る金額を具体的にシミュレーションしましょう。

共有名義不動産を建て替え・取り壊しするときの流れ

共有不動産を建て替え・取り壊すときの流れは、以下の通りです。

1. 建物や土地の権利関係を確認する
2. 共有者全員から建て替え・取り壊しの同意を得る
3. 共有名義不動産を取り壊して更地にする
4. 取り壊しから1カ月以内に「建物滅失登記」を申請する
5. 更地に新しい共有名義不動産を建てる
6. 建物完成後1カ月以内に「建物表題登記」を申請する
7. 「所有権保存登記」や「抵当権設定登記」などを申請する
8. 建て替えた後も共有名義が続くなら管理ルールなども見直す

取り壊しのみで新築しない場合は、5〜7の手続きは不要です。取り壊し後も土地などに共有関係が残る場合は、管理ルールも確認しておきましょう。

なお、共有者が亡くなっているときや所在が分からない場合など、権利関係によっては通常よりも手続きに時間がかかることを念頭に置いてください。

1.建物や土地の権利関係を確認する

まずは、土地と建物それぞれの所有者・共有持分割合・抵当権の有無を確認します。土地と建物で所有者が異なることもあるため、「誰の同意を得ればよいのか」を整理するところから始めましょう。

基本的な登記上の所有者や権利関係は、不動産の「登記事項証明書」で確認できます。登記事項証明書は、法務局の証明書発行窓口やオンラインで請求できます。

その他、「登記情報提供サービス」を利用して、インターネット上で登記情報を確認する方法もあります。登記事項証明書とは異なり証明文や公印は付されませんが、登記上の名義や持分を調べる際に利用できます。

確認したい内容ごとの主な確認方法・資料を、以下にまとめました。

上記の書類のうち、登記の全部事項証明書などは、取得時に数百円程度の手数料がかかるので注意しましょう。

2.共有者全員から建て替え・取り壊しの同意を得る

権利関係を確認したら、共有者全員から建て替え・取り壊しの同意を得ます。前述したとおり、共有建物の取り壊しには、原則として建物共有者全員の同意が必要です。

建て替えを予定している場合は、取り壊しへの同意だけでなく、新築後の所有者や費用負担、土地・建物の利用方法についても合意しておきましょう。具体的な合意事項は、前述の「建て替え・取り壊しの合意内容は書面に残すこと」で解説した内容を確認してください。

ただし、共有名義不動産に関するトラブルの中には、「共有者の所在が分からない場合」や「認知症などが原因で判断能力に問題がある場合」など、本人から直接同意を得ることが難しいケースもあります。

ここでは、共有者から同意を得るのが難しい4つのパターンについて、それぞれの対処法を解説します。

• 共有者の所在が分からない場合
• 共有者の判断能力が欠けている場合
• 共有者が亡くなっている場合
• 共有者に未成年がいる場合

共有者の所在が分からない場合は裁判所の手続きを検討する

必要な調査を尽くしても共有者が誰なのか、またはその所在が分からない場合は、裁判所の手続きを検討できます。

例えば、民法251条2項に基づく「共有物の変更の裁判」は、所在等不明共有者以外の共有者全員の同意により、裁判で認められた範囲の変更を行える制度です。実際に建物の取り壊しについても、この手続きを案内している自治体があります。

他にも、「所在等不明共有者の持分取得制度」なら、行方不明の共有者の持分を取得できる可能性があります。所在等不明共有者の持分取得制度とは、他の共有者が誰か、またはその所在が分からない場合に、裁判によってその人の持分を取得するための制度です。
この制度で所在が分からない共有者の持分を取得できれば、その共有者から同意を得る必要はなくなります。

ただし、持分取得後も他に共有者が残る場合は、その共有者全員の同意が必要です。また、利用するには、持分の時価相当額を考慮して裁判所が定める金額を供託しなければなりません。

建て替える場合は、上記に加えて土地利用や建築条件なども確認しましょう。

なお、上記の制度を利用できるかは、建物や共有者の状況に左右されます。「裁判所の手続きを使えば、すべて自分だけで決められる」と考えず、希望する工事と権利関係に合った制度を確認してください。

共有者が認知症などで判断能力を欠く場合は成年後見制度を検討する

共有者が認知症などで判断能力を欠く場合は、成年後見制度の利用を検討します。
成年後見制度とは、認知症や精神障害などによって判断能力が不十分な人の財産管理や契約などを支える制度です。本人の判断能力や選任された支援者の権限に応じて、成年後見人などによる代理や同意を通じて、工事を進められる場合があります。

「法定後見」と「任意後見」があり、利用する制度や本人の判断能力によって、支援する人の権限が異なります。

法定後見の成年後見人が本人の居住用不動産を取り壊す場合には、家庭裁判所の許可が必要です。

法定後見を利用する場合は、医師の診断書を用意したうえで、家庭裁判所へ後見・保佐・補助開始の申立てを行う必要があります。手続きが複雑になることも多いため、弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。

共有者の判断能力が低下した場合の対処法などは、以下の記事で詳細を解説しています。

共有者が亡くなっている場合は相続人を確認する

共有者が亡くなっている場合は、その持分を引き継いだ相続人など、現在の権利者から同意を得る必要があります。不動産の所有者が亡くなった場合、原則としてその持分は、他の財産と同じように相続人に引き継がれるためです。

まずは、登記事項証明書で持分の名義人が相続人のうち誰であるかを確認します。もし相続登記が済んでいなければ、亡くなった人の名義が残ったままになっています。

この場合は、戸籍や遺言書、遺産分割協議書などを確認し、誰が持分を引き継いだのかを調べなければなりません。

遺産分割などが済んでおらず、亡くなった人の持分を複数の相続人が共有している場合は、原則としてその全員の同意が必要です。一方、遺産分割などによって特定の相続人が持分を取得している場合は、その権利者を確認して同意を得ましょう。

共有者が未成年の場合は法定代理人に同意を確認する

共有者が未成年の場合は、親権者などの「法定代理人」を通じて、建て替え・取り壊しへの同意を確認します。

ただし、親と子の利益が相反する行為では、親がそのまま子を代理することはできず、家庭裁判所で「特別代理人」を選任する必要があります。
親権者も共有者の1人である場合は、持分の移転や費用負担など、予定している合意の内容を弁護士や司法書士に伝え、特別代理人が必要か確認しましょう。

3.共有名義不動産を取り壊して更地にする

共有者全員の同意を得られたら、次に不動産を取り壊して更地にします。

不動産の取り壊しを業者に依頼する場合は、工事に必要な建設業許可または解体工事業登録を受けた業者を選びましょう。悪質な解体業者に依頼すると、トラブルに巻き込まれるおそれがあるため、業者選びは慎重に進めてください。

悪質な解体業者に依頼した場合に起こり得るトラブルは以下の通りです。

• 不当な追加工事で予算を大幅に超える
• 必要な許可・登録を受けずに解体工事を行う
• 近隣に対して配慮をしない
• 損害賠償保険に加入していない
• 廃棄物を不法投棄する

これらのトラブルを回避するためには、適切な解体業者選びが重要です。解体業者を選ぶ際は、以下の点を確認しましょう。

• 工事に必要な解体工事業登録または建設業許可があるか
• 損害賠償保険に加入済みか
• 担当者の対応は誠実か
• 解体費用は高額すぎないか
• 下請けではなく自社で工事を行っているか

はじめに見つけた1社にすぐ決めてしまわず、複数の業者を比較することも大切です。

また、解体を進める前には「住宅ローンや抵当権が残っていないか」「取り壊す時期によって住宅用地の特例の適用がどう変わるか」を確認しておきましょう。

取り壊しにかかる費用の詳細については、「取り壊しにかかる費用は120〜320万円程度」で後述します。

4.取り壊しから1カ月以内に「建物滅失登記」を申請する

登記されている建物を取り壊したら、建物が滅失した日から1カ月以内に「建物滅失登記」を申請しましょう。建物滅失登記とは、建物がなくなったことを登記に反映する手続きです。

申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局となります。

もし正当な理由なく申請を怠ってしまうと、10万円以下の過料の対象です。「建物を取り壊したら手続きも終わり」と考えず、期限内に申請してください。
建物滅失登記は、共有者のうち1人が単独で申請できます。申請に備えて、解体業者から建物滅失証明書などの必要書類を受け取っておいてください。

建て替え後の建物表題登記も予定している場合は、土地家屋調査士へまとめて相談すると、必要な書類や時期を整理しやすくなります。

なお、未登記建物だった場合は、そもそも閉鎖する登記記録がないため建物滅失登記は必要ありません。自治体の固定資産税担当窓口へ、家屋滅失届などの必要な手続きを確認してください。

5.更地に新しい共有名義不動産を建てる

更地にした土地に、新たな建物を建築します。施工は建設業許可を持つ建設業者へ依頼しましょう。
以下は、解体前の準備を含めた建て替えのスケジュールの一例です。再建築の可否や建築計画、予算・融資の見通しは、既存建物を取り壊す前に確認しておきましょう。

なお、以下の「着工」は新築工事の着工を指します。

1. 予算やプランを業者と話し合い比較・検討する（着工の約6カ月前）
2. 建て替え業者を決める（着工の約5カ月前）
3. 建て替え業者と契約する（着工の約4カ月前）
4. プラン決定、見積もりの提出（着工の約2カ月前）
5. 各種申請・仮住まいへ引っ越し（着工の約1カ月前）
6. 基礎工事～棟上げ（着工から約1カ月後）
7. 竣工（着工から約2～5カ月後）

ただし、上記はあくまで一般的な目安です。建物の規模・工法・仕様のほか、共有者間の調整や各種手続きの状況によっても期間は変わります。

建て替えにかかる費用については、「建て替えにかかる費用」で後述します。

6.建物完成後1カ月以内に「建物表題登記」を申請する

新築した建物の所有権を取得したら、1カ月以内に「建物表題登記」を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料が課せられるため注意しましょう。

（建物の表題登記の申請）
第四十七条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
e-Gov法令検索 不動産登記法 第四十七条

（過料）
第百六十四条　第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。）、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条、第五十八条第六項若しくは第七項、第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。
e-Gov法令検索 不動産登記法 第百六十四条

表題登記とは、建物の物理的な状況を記録するための登記です。登記を行うことで、以下の情報が法務局に備わります。

• 建物の所在
• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積
• 所有者の住所・氏名

表題登記は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。自分でも申請できますが、現地調査や建物の計測、建物図面の作成など、専門知識が必要になるためハードルが高いでしょう。

土地家屋調査士や司法書士は、建築業者から紹介を受けられる場合もあります。自分で手配する必要があるかどうか、業者に確認しておきましょう。

なお、建て替えた建物の共有持分割合は、「新築した建物の費用負担割合」に応じて登記するのが基本です。新築建物の建築費の負担割合と登記された持分割合が異なると、その差額について贈与税の問題が生じる可能性があるため注意しましょう。

例えば、新築建物の建築費3,500万円を父親が全額負担した場合、建築費の負担割合に合わせるなら、新しく建った建物は父親100％の持分となります。しかし、登記の際に父と子の持分を50％ずつにすると、子は費用を負担せずに建物の50％を取得することになります。

上記のケースでは、子の持分に対応する1,750万円相当が贈与税の対象となる可能性があります。

贈与税を負担するのは、贈与を受けた人です。ただし、実際の税額は年間110万円の基礎控除や適用する制度などによって異なります。夫婦や親子といった家族間であっても贈与税が課される場合があるため、資金負担と登記する持分割合が異なる場合は、事前に税理士へ確認しましょう。

7.「所有権保存登記」や「抵当権設定登記」などを申請する

建物表題登記のあとは、「所有権保存登記」や、住宅ローンを利用する場合の「抵当権設定登記」などを進めます。これらは、建物の物理的な状況を記録する表題登記とは異なり、所有権や担保権などを記録する手続きです。

所有権保存登記には、表題登記のような一律の申請期限はありません。ただし、抵当権設定登記をするには、その前提として所有権保存登記が必要です。「抵当権を設定する契約」と「抵当権設定登記」は別の手続きである点にも注意してください。

また、将来売却する際の所有権移転登記にも、所有権保存登記をしていることが前提となります。住宅ローンを利用しない場合でも、今後の取引に備えて手続きを進めておきましょう。
住宅ローンを利用する場合は、融資や引渡しの日程に合わせて、保存登記と抵当権設定登記を進めることになります。金融機関・施工会社・司法書士の間で、申請時期や必要書類を調整してもらってください。

8.建て替えた後も共有名義が続くなら管理ルールなども見直す

建て替えた後も共有名義が続く場合は、新しい建物の所有者や利用方法に合わせて、管理ルールも見直しましょう。
工事前に決めた合意内容を基に、少なくとも次の点を確認しておくと、完成後の管理を進めやすくなります。

• 固定資産税・保険料・修繕費などを、誰がいつ、どの割合で負担するか
• 居住者や利用方法の変更、修繕・売却などについて、誰を窓口として話し合うか
• 合意書・領収書・点検記録などを、誰が保管し、共有者へどう共有するか

例えば、建て替え後に一部の共有者だけが住む場合、「住んでいないのに修繕費を負担するのか」「住んでいる人の判断だけで工事を進めてよいのか」といった認識の違いが生じることも考えられます。工事のたびに一から話し合うことがないよう、費用負担と意思決定の方法を分けて整理しておきましょう。
建物を単独名義にしても、土地の共有関係が残る場合は、土地についての調整が引き続き必要です。取り壊しのみで更地にする場合も、土地の利用方法や維持管理費について合意を残しておくことが大切です。

建物の建て替えや取り壊し費用の相場

共有不動産の建て替え・取り壊しでは、建物の解体費や新築費だけでなく、登記費用や保険料などの諸経費もかかります。主な費用の目安は以下の通りです。

• 30〜40坪程度の住宅の取り壊し費用：120〜320万円程度
• 注文住宅を建て替えた世帯の住宅建築資金：平均6,135万円、中央値4,000万円
• 諸経費：工事金額や建物の価額、専門家への依頼の有無などによる

建物の構造や面積、工事内容などによって実際の費用は大きく変動します。取り壊しにも建て替えにも決して安くはない費用がかかるため、あらかじめ必要な費用を把握して資金計画を立てておきましょう。

取り壊しにかかる費用は120〜320万円程度

住宅の取り壊しにかかる費用は、建物の構造によって価格が変動します。例えば、木造よりも軽量鉄骨造、軽量鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造のほうが解体費用は高くなる傾向があります。
一般的な住宅（30〜40坪）を解体する際にかかる費用の、構造別相場は以下の通りです。

30〜40坪程度の住宅であれば、解体費用は120〜320万円程度が1つの目安です。

なお、自治体によっては、空き家の解体費用や建て替え費用の補助制度が用意されている場合があります。取り壊してしまってからでは補助を受けられなくなる可能性があるため、共有不動産を取り壊す前に建物のある自治体へ相談してみるのがおすすめです。

建て替えにかかる住宅建築資金は平均6,135万円

建て替えにかかる費用は、建物の延べ床面積や工法、設備、仕様などによって大きく異なります。

国土交通省の「令和7年度住宅市場動向調査」によると、2024年4月から2025年3月に注文住宅を建て替えた世帯の住宅建築資金は、全国平均6,135万円、中央値4,000万円でした。

参照：令和7年度住宅市場動向調査報告書｜国土交通省
平均額は一部の高額な住宅によって引き上げられることもあるため、建築費の目安を考える際は中央値もあわせて確認するとよいでしょう。

なお、この調査の「住宅建築資金」を、そのまま解体費や仮住まい費などを含めた「建て替え全体の総額」と考えるのは適切ではありません。

実際に必要な金額を確認するときは、建物本体の工事費だけでなく、解体費や設計費、各種登記費用、引っ越し・仮住まい費なども含めて見積もることが大切です。

また、建築費の目安だけで住宅会社を決めてしまうと、後からオプション費用が大きく膨らむこともあります。そのため、設計自由度が高い会社なのか、価格帯があらかじめ明示されている会社なのかといった点を比較しながら、複数社に相談することが重要です。

建物の建て替え・取り壊しにかかる諸経費

取り壊し・建て替えの費用以外にも、以下のような諸経費がかかります。

上記はあくまでも目安であり、実際にいくらかかるかは建物や契約内容、利用する制度などによって異なります。

とくに登録免許税には一定の要件を満たす住宅用家屋に対する軽減措置があり、共有持分を移転する場合も、売買・贈与・相続などの登記原因によって税率が異なります。

また、土地家屋調査士や司法書士などへ依頼する場合の報酬も、物件や手続きの内容によって変わります。正確な費用を把握したい場合は、工事を進める前にそれぞれ見積もりを取りましょう。

参照：不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

建て替え・取り壊し費用は共有持分割合を基準に決めるのが一般的

建て替え・取り壊し費用は、共有持分割合を1つの基準として負担方法を考えるのが一般的です。ただし、既存建物の取り壊し費用と、新しく建てる建物の建築費では考え方が違ってきます。
まず、既存の共有建物を取り壊すための費用は、その建物の共有持分割合を基準に話し合うのが基本です。民法でも、共有者は持分に応じて管理費用やその他共有物に関する負担を負うと定められています。

（共有物に関する負担）
第二百五十三条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
e-Gov法令検索 民法第253条

例えば、既存建物をAが60％、Bが40％の持分で共有しているなら、取り壊し費用についてもAが60％、Bが40％を負担する方法を基準に話し合うことになるでしょう。

ただし、共有者全員が合意すれば、持分割合と異なる負担方法を決めることも可能です。「建て替え後の建物を利用する人が多めに負担する」「1人の共有者が取り壊し費用を全額負担する」など、事情に応じて調整できます。

一方、新しい建物を共有名義にする場合は、旧建物の持分割合をそのまま引き継ぐのではなく、実際の建築資金の負担割合と完成後の建物の持分割合を対応させることが基本です。
新築建物の持分割合を決める際の基本的な考え方は、以下の通りです。

建築費4,000万円の建物についてAが2,400万円、Bが1,600万円を負担するなら、資金負担に対応する持分割合はAが60％、Bが40％となります。

しかし、実際の建築費の負担割合と登記する持分割合が異なると、その差額について贈与税の問題が生じる可能性があります。そのため、「以前の建物も半分ずつだったから、新しい建物もとりあえず半分ずつにする」といった決め方は避け、実際の資金負担と取得する持分を対応させましょう。

なお、旧建物の解体費、土地に関する費用、税金、登記費用などは、新築建物の建築費とは分けて確認するのが適切です。費用の負担方法が複雑になる場合や、実際の資金負担と登記する持分に差が生じる場合は、登記前に税理士などの専門家へ確認を取っておくようにしてください。

建て替え・取り壊しに反対されたときの対処法

共有者の1人でも建て替え・取り壊しに反対している場合は、原則としてそのまま工事を進めることはできません。

まず確認したいのは、「取り壊しそのものに反対しているのか」「新築後の費用や名義、利用方法に納得していないのか」という点です。反対理由によっては建築計画を見直すことで合意できる可能性があります。

それでも意見がまとまらない場合は、他の共有者の持分を買い取って単独所有を目指す、自分の持分を売却して建て替えの話し合いから離れる、共有物分割請求によって共有関係そのものを整理するといった方法を検討しましょう。

以下では、他の共有者から共有名義不動産の建て替え・取り壊しに反対されたときの対処法を解説します。

• 費用負担や建築計画を見直して同意が得られないか確認する
• 他の共有者の持分を買い取る
• 自分の持分だけを売却して共有関係から抜ける
• 共有物分割請求で共有関係の解消を求める

費用負担や建築計画を見直して同意が得られないか確認する

反対された場合は、共有者が建て替え・取り壊しのどの部分に反対しているのかを確認します。
「建物が古いので解体することには賛成だが、新築費までは負担したくない」「取り壊しには賛成だが、新しく建てた家に誰が住むのか決まっていない」といったように、解体と新築では意見が異なることもあります。

重要なのは、「建て替えに賛成してほしい」と単に交渉するのではなく、相手が不満に思っている点を具体化して、その不満を解消できる案が存在するかを確認することです。

例えば、親から相続した実家を兄弟2人で共有しており、兄は「古くなった実家を建て替えて自分の家族で住みたい」と考えている一方、弟はすでに「別の場所に自宅があり、建て替え後の家を利用する予定がない」という場合、解体や新築に関して弟に費用負担を求めても反対される可能性があります。

その場合は、「建て替え後の建物は兄が所有し、建築費も兄が負担する」と提案するなど、建て替え後の利用実態に合わせて費用負担や所有関係を調整することで、合意に近づけるかもしれません。

他の共有者の持分を買い取る

「自分は建て替えを進めたいけど、他の共有者は今後その不動産を利用する予定がない」という場合は、他の共有者の持分を買い取り、土地や建物を単独所有に近づける方法があります。
もし、他の共有者の持分をすべて取得できれば、共有者間で解体や新築のたびに同意を取り付ける必要がありません。

建て替え後の建物を自分だけが利用したい場合は、工事前に共有関係を整理しておくと、新築後の利用・管理もスムーズに進めやすいという実務上のメリットがあります。

ただし、任意で持分を買い取るには、買取について相手の合意が必要です。また、建築費とは別に持分の取得資金も必要になるため、建て替え総額だけを見て資金計画を組まないようにしましょう。

共有者間の持分売買や価格の決め方については、以下の記事で詳しく解説しています。

自分の持分だけを売却して共有関係から抜ける

話し合いを重ねても建て替え・取り壊しの方針がまとまらず、「今後もこの不動産について調整を続けるのは難しい」「不動産の管理や費用の負担をしたくない」という場合は、自分の共有持分だけを売却して、共有関係から抜ける方法があります。
自分の持分のみであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。

持分を売却しても、不動産全体の共有関係や建て替え問題そのものが解消するわけではありません。しかし、少なくとも売却した本人は、今後の解体費・建築費・利用方法などについて、当事者として他の共有者と深く関わることを避けられます。

共有持分の売却方法や買取価格については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有物分割請求で共有関係の解消を求める

建て替えについて話し合っても意見がまとまらず、共有状態そのものを解消したい場合は、「共有物分割請求」を検討する方法があります。
共有物分割請求とは、他の共有者に対して共有関係の解消を求める手続きです。請求した後は、共有者同士で「不動産を誰が取得するのか」「売却するのか」などを話し合います。

例えば、「自分はこの土地で建て替えたいが、他の共有者は今後利用する予定がない」という場合は、他の共有者の持分を取得し、自分の単独所有とする内容で合意できないか交渉します。合意できれば、共有関係を解消してから建て替えを進めることが可能です。

一方、共有物分割請求をしても共有者同士で合意できない場合は、共有物分割請求訴訟を提起し、裁判所に分割方法を決めてもらうことができます。
裁判による主な分割方法は、以下の通りです。

• 現物分割：共有名義の不動産を物理的に分け、それぞれが取得する
• 代償分割：特定の共有者が不動産を取得し、他の共有者に代償金を支払う
• 換価分割：不動産を競売して換価し、売却代金を共有者の持分割合に応じて分配する

例えば、裁判で建て替えを希望する共有者が不動産を取得し、他の共有者へ持分相当額の金銭を支払う方法が認められれば、単独所有にしてから建て替えを進められる可能性があります。

ただし、共有物分割請求訴訟を行えば、建て替えを希望する人が必ず不動産を取得できるわけではありません。資力や不動産の性質、共有者の希望などを踏まえて裁判所が分割方法を判断するため、競売による換価分割となる可能性もあります。

また、共有物分割請求や訴訟を行っている間に、当然に建物を取り壊したり新築したりできるようになるわけではありません。共有関係を整理してから建て替えたい場合の選択肢として、工事の計画とは分けて考えましょう。

共有物分割請求や共有物分割請求訴訟の詳しい流れについては、以下の記事で解説しています。

共有名義不動産の建て替えや取り壊しについての悩みは適した専門家に相談しよう

共有名義不動産の建て替え・取り壊しでは、建物の状態だけでなく、共有者との権利関係、登記、税金、売却など複数の問題が関係します。

相談内容によって対応できる専門家が異なるため、「何について判断したいのか」を明確にしてから、適した相談先を選びましょう。

主な相談先と対応できる内容は、以下の通りです。

例えば、「建物が古いので建て替えるべきか、それとも売却すべきか」で迷っている段階なら、建築士や施工会社から建て替えの可否・費用を確認するとともに、不動産会社から現在の不動産価格や売却した場合の見込み額を確認すると比較しやすくなります。

一方、共有者が建て替えに反対している、所在が分からない共有者がいるなど、権利関係について法的な対応が必要な場合は、弁護士への相談を検討しましょう。
不動産会社が査定や売却方法を提案したり、売買に向けた調整を行ったりすることはできますが、共有者間の法的な紛争について一方の代理人として交渉したり、訴訟を代理したりすることはできません。
また、建て替えを実際に進める段階では、土地家屋調査士・司法書士・税理士など複数の専門家が関わることもあります。

すべてを1人の専門家だけで解決しようとせず、「建て替えられるか」「共有関係をどうするか」「登記や税金をどう処理するか」を分けて、それぞれ適した専門家へ相談しましょう。

まとめ

共有建物の取り壊しや建て替えは、原則として共有者全員の同意を得て進める必要があります。同意を得ずに取り壊しを強行すると、損害賠償や工事の差止め、刑事責任を問われる可能性もあるため注意が必要です。

建て替えでは単に取り壊しへの同意を得るだけでなく、新築後の所有者・持分割合、建築費の負担、完成後の利用方法まで事前に決めておくことが大切です。土地と建物の所有関係や抵当権、再建築の可否なども確認し、「解体したものの予定していた建物を建てられない」という事態を防ぎましょう。
もし共有者から反対された場合は、まず反対理由を確認し、費用負担や建築計画を見直して合意できないか話し合います。それでも難しい場合は、他の共有者の持分を買い取って共有関係を整理する、共有物分割請求を行うといった方法も視野に入れましょう。

一方、「建て替えにはこだわらず、自分が共有関係から抜けたい」という場合は、自分の共有持分のみを売却することも選択肢です。

建て替えること自体を目的にせず、その不動産を今後誰が利用するのか、共有関係を続ける必要があるのかまで考えて判断することが大切です。

建築できるか分からない場合は建築士や施工会社、共有者との交渉や法的手続きなら弁護士、登記なら土地家屋調査士・司法書士、税金なら税理士など、悩みに応じて適した専門家へ相談してください。