共有持分の時効取得の要件は5つ！時効取得できない場合の対処法も解説

共有物件に長年住んでいる場合、時効によって所有権を得ることができるのか疑問に思っている人もいるのではないでしょうか。時効取得は他人のものを一定期間占有した人が占有権を取得できる制度ですが、成立には5つの要件を満たす必要があります。

• 所有の意思がある占有である
• 平穏かつ公然の占有である
• 一定期間継続して占有している
• 他人のものを占有している
• 短期取得時効の場合、占有開始時に善意無過失である

共有不動産は持分を取得した際にすでに「共有物である」という認識があるのが一般的です。そのため「所有の意思がある占有である」「占有開始時に善意無過失である」の2つの要件を立証することが難しく、共有不動産の時効取得の成立は難しいといえるでしょう。ただし、「相続時に親から単独所有と説明されていて、居住後も不動産の管理や固定資産税の支払いを1人で行っていた」かつ「登記が前の所有者の単独名義になっている」というケースでは時効取得が認められる可能性もあります。しかし、これはかなり特殊な例なので、共有持分の時効取得を認めてもらいたい場合は、弁護士に相談するのがおすすめです。

また、時効取得ができない場合でも不動産を共有状態にしたままでは、改修や売却時に共有者全員の同意が必要だったり、他の共有者から家賃を請求される可能性があったりとトラブルになるかもしれません。共有状態を解消するための方法はいくつかありますが、共有持分の売却を考えるなら持分専門の買取業者へ依頼しましょう。本記事では、他にも時効取得する際の流れについてや時効取得できない場合の共有状態の解消方法についても詳しく説明するので、ぜひ参考にしてください。

時効取得は他人のものを一定期間占有した人が所有権を取得できる制度

時効取得とはある一定期間他人のものを占有した場合に、占有者が所有権を取得できる制度です。

時効取得は民法第162条に定められています。

（所有権の取得時効）
第百六十二条　二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２　十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
引用元：e-Gov法令検索

たとえばAの所有している建物をBが一定期間占有し時効取得が成立すれば、その建物はBのものとなりAは所有権を失います。また、時効取得は共有持分についても対象となるため、要件を満たせば不動産の共有持分を取得可能です。

共有持分の時効取得の要件

時効取得は民法に定められた制度ですが、成立には以下の要件を満たす必要があります。

• 所有の意思がある占有である
• 平穏かつ公然の占有である
• 一定期間継続して占有している
• 他人のものを占有している
• 短期取得時効の場合、占有開始時に善意無過失である

10年の時効取得を主張する場合は5つの要件全て、20年の場合は「占有開始時に善意無過失である」要件を除いた4つを満たさないといけません。それぞれの要件を詳しく解説します。

所有の意思がある占有である

所有の意思がある占有とは、占有者が不動産を「自分のもの」と認識している状態のことです。たとえば、賃貸契約を結んで住んでいる場合は他人の所有物であることを前提として住んでいるため、時効取得の対象にはなりません。

所有の意思がある占有と認められるには、占有者の意思の面だけでなく客観的な判断が必要です。不動産の固定資産税を払っていたり、移転登記を行っていたりといった判断材料があれば認められやすくなります。

平穏かつ公然の占有である

占有が暴行や脅迫、高圧的な態度などによって行われず「平穏」になされていなければなりません。本来の所有者を脅して追い出したなどの場合は、時効取得の対象外です。

また、自分が占有していることを周囲に隠すことなく、「公然」の占有である必要があります。周囲にその場に長く住んでいると認識されていたり、占有している土地に自分の家を建てているなど第三者から見てわかりやすく証明しなくてはいけません。

一定期間継続して占有している

時効取得の成立には10年及び20年の間、途切れることなく占有している必要があります。10年の占有で時効取得が適用される条件は、他人のものであると知らなかった場合です。占有の時点で他人のものとわかっている場合は、20年占有し続ければ時効取得を主張できます。

他人のものを占有している

前述した民法第162条では時効取得の対象を「他人の物」と定めているため、当然自分の物は対象外です。そもそも、自分の物は占有するしないにかかわらず、自分のものであることに変わりはありません。

共有不動産の場合も自分の持分は時効取得の対象外ですが、他の共有者の持分は対象となります。

短期取得時効の場合、占有開始時に善意無過失である

「善意無過失」であるとは、「自分に所有権がある」と信じていて、その信じたことに過失がなかった状況を指します。10年の時効取得を主張する際には、善意無過失であることの証明が必要です。もし、途中で他人の物だとわかった際には10年の時効取得は適用されません。

共有持分の時効取得が難しい2つの理由

共有不動産の時効取得は、法律上は不可能ではありません。しかし、共有不動産の場合「普通は誰かと共有している事実を認識している」ことと、「善意無過失になる可能性が低い」ことの2つの理由から、時効取得の成立はかなり難しいでしょう。ただし、中には共有不動産でも時効取得が成立するケースもあります。時効取得が難しい理由と共に、どんな場合に成立するのかを確認しましょう。

普通は誰かと共有している事実を認識しているため

共有不動産の場合、通常は占有時から「この不動産は共有である」と認識しています。相続で取得した場合も、普通ならば共有不動産と知ったうえで相続しているため「所有の意思」の要件を満たせません。

共有不動産で時効取得が認められるのは、相続開始時から自分1人の所有物と信じて住み続けていて、不動産の手入れや固定資産税の支払いなども行っている場合です。さらに、単独所有と信じて住んでいることに誰からも指摘を受けていない場合と、かなり特殊なケースに限られるでしょう。

善意無過失になる可能性も低いため

善意無過失とは、前述した通り「自分に所有権があると信じ、そのことに過失がない」状態です。共有不動産では、通常はその物件が共有状態であると認識しているため善意無過失の要件を満たす可能性は低いと考えられます。

特殊なケースとして、「相続時に親から単独所有と説明されていて、居住後も不動産の管理や固定資産税の支払いを1人で行っていた」ことに加えて、「登記が前の所有者の単独名義になっている」場合に善意無過失の要件が認められる可能性があります。

共有持分を時効取得する際の流れ

共有不動産の場合、持分を時効取得するためには要件を満たしているかを確認した後、手続きを正しい手順で行わなければいけません。

1. 他共有者に対し時効の援用を行う
2. 同意した場合は所有者移転登記を行う

間違った手続きを行わないよう、流れを正しく把握しておきましょう。

1.他共有者に対し時効の援用を行う

時効取得を主張するには、「時効の援用」手続きが必要です。「時効の援用」とは、時効の期間が経過して効果が発生したことを相手に伝える手続きです。時効の援用を行わない限り、時効の効果は発生しません。共有持分の時効取得要件を満たしたら、まず共有者に対して時効の援用を行いましょう。

時効の援用は口頭で行っても構いませんが、口頭では証拠が残りません。時効を援用した証拠を残すためには、配達証明付きの内容証明郵便を利用するのがおすすめです。

2.同意した場合は所有者移転登記を行う

時効の援用を行い、共有者が時効取得に同意すれば共有持分の「所有者移転登記」を行います。持分の所有者移転登記を行うことで共有状態にあった不動産が単独所有となりますが、手続きは共有者が共同で行わないといけません。そのため、時効取得で持分を失う共有者の協力が必要です。もし共有者が移転登記に協力してくれない場合は、共有持分の移転登記請求訴訟を申し立てる必要があります。請求が認められて判決が下されると、時効取得者単独での所有者移転登記が可能になります。

なお、所有者移転登記には登録免許税や不動産取得税などの税金のほか、司法書士や土地家屋診断士などへの報酬などさまざまな費用が必要なことに注意しましょう。

時効取得の同意が取れなかった場合の5つの対処法

時効の援用を行ったものの他の共有者から時効取得の同意が得られなかった場合は、そのまま住み続ける際に賃料を請求されたり、自由に不動産を管理できなくなったりとトラブルが発生する可能性があります。トラブルを回避するためには、不動産の共有状態を解消しましょう。

• 他共有者の持分を買い取る
• 他共有者に自分の持分を買い取ってもらう
• 共有物分割訴訟を起こす
• 他共有者の同意を得て不動産全体を売却する
• 自分の持分を第三者に売却する

共有状態の解消には上記の5つの方法があります。そのまま住み続けたい場合や、不動産を手放したい場合などケースによって対策が異なるのでどのような方法があるのかを把握しておきましょう。

他共有者の持分を買い取る

今後も共有不動産に住み続けたい場合は、他の共有者の持分を買い取れば単独所有にできます。共有状態のまま占有していると、他の共有者から利用料を請求される可能性があるため、買い取ってしまう方が面倒事が少なくて済みます。大規模な修繕や売却をする際も、共有状態では共有者全員の同意が必要ですが単独所有なら自分の一存で決められます。

ただし、共有者の持分を買い取るには相応の資金が必要です。価格は共有者間で自由に決められますが、不動産の相場価格よりも著しく低い価格で売買すると贈与税の対象になる可能性があることにも注意しましょう。

他共有者に自分の持分を買い取ってもらう

他の共有者に持分を買い取ってもらうのも、共有状態を解消する1つの方法です。不動産の取得を諦め自分の持分も手放すことになりますが、売却代金が手に入るといったメリットがあります。ただし、持分を買い取って貰うには当然ながら共有者の同意が必要です。他の共有者が持分の買い取りを望まなければ、売却は難しいでしょう。

また、売却時には税金や諸費用の支払いが必要です。

• 譲渡所得税
• 契約印紙代金
• 仲介手数料

譲渡所得税は保有期間が5年以上の場合売却利益に対して20.315％、印紙代金は5千円～3万円程度、仲介手数料は売却金額に応じて上限額が決まっていますが、数十万円必要です。売却利益から仲介手数料等を差し引くこともできるため、税理士や不動産会社へ相談すると良いでしょう。

他共有者の同意を得て不動産全体を売却する

不動産全体を売却して、共有状態を解消することも可能です。ただし、自分の持分だけなら自由に売却できますが、共有不動産全体を売却する際は共有者全員の同意が必要な点に注意しましょう。長年1人が共有不動産を占有している状態で、他の共有者が不動産の管理に無関心だった場合は売却に関して同意してくれる可能性が高いかもしれません。

ちなみに、共有不動産の売却だけでなく建て替えや大規模な改修にも、共有者全員の同意が必要です。誰か1人でも反対する人がいれば、売却や建て替えは不可能となります。

共有物分割訴訟を起こす

共有物分割請求訴訟とは、共有者の1人が共有状態の解消を求めて裁判所に提起する訴訟です。共有者間の持分売買や、共有不動産全体の売却の同意が他の共有者から得られない場合、また共有不動産の活用方法について意見がまとまらないために共有状態が続けられない場合は、共有物分割請求訴訟で不動産の分割方法を裁判所に決めてもらうことになります。裁判所が決定する共有状態の解消方法は、以下のいずれかとなります。

分割方法	内容
現物分割	共有物そのものを物理的に分割する
代償分割	不動産を取得した人物が、持分を失った人物へ相応の金銭などで賠償する
換価分割	不動産を競売にかけ、落札代金を持分割合に応じて分割する

裁判所は完全に公平な立場から判断するため、必ずしも自分の望む分割方法になるとは限りません。ただし、確実に共有状態を解消できるといったメリットがあります。

自分の持分を第三者に売却する

他の共有者ではなく、第三者に自分の持分を売却することもできます。ただし、持分のみを買い取っても不動産を自由に活用できないなどの理由から、買い取りに応じてくれる人は少ないでしょう。共有持分を売却したい場合は、共有持分専門の買取業者へ依頼するのが一般的です。専門の買取業者なら持分の売買に関するノウハウを持っているうえに、他の共有者と話し合いをする必要もないためスムーズに売却できるでしょう。

持分の売却価格は相場よりも低くなる傾向があります。複数社にしっかりと見積を取り、比較検討することが重要です。

まとめ

自分の所有物だと信じている状態で10年及び20年不動産を占有していると、時効取得できる可能性があります。しかし、共有不動産の場合は相続時に共有物だと認識しているのが一般的なため、時効取得は難しいでしょう。しかし、不動産を共有している状態では、さまざまなデメリットがあります。時効取得ができない場合は、共有状態の解消がおすすめです。

共有状態の解消には共有物分割請求訴訟の他、相手の持分を買い取ったり、自分の持分を売却したりといった方法があります。自分の持分を売却する際は一般の買い手は中々つかないため、共有持分専門の買取業者へ依頼しましょう。クランピーリアルエステイトなら、共有持分の高価買取が可能です。持分の売却を検討している人は、ぜひ一度問い合わせてみてはいかがでしょうか。