共有持分の相続放棄を徹底解説！放棄費用・手続き・必要書類を紹介

親が所有していた実家や土地といった不動産の共有持分を相続したくない場合、「相続放棄」で回避する方法があります。相続放棄の期限は、「自己のために相続の開始があったことを知った日から、原則として3ヵ月以内」です。

ただし、相続放棄はその効力が非常に大きく、共有持分のほか、預貯金などのプラスの財産および借金などのマイナスの財産もすべて引き継がないことになります。共有持分だけを放棄するといった柔軟な選択はできませんし、高額の預貯金や高級車があったとしても、それらを相続することはできません。

一方で、将来起こり得る共有者間のトラブルを避けられるほか、共有持分に伴う固定資産税などの負担も原則として避けられるというメリットがあります。

一般的に、相続放棄の特徴やメリット・デメリットを踏まえると、実施を検討したほうがよいのは次のようなケースです。

• プラスの財産よりマイナスの財産が上回っている場合
• 相続トラブルを避けたい場合

とはいえ、相続放棄をすると放棄者は相続人として扱われなくなるため、「他の相続人の法定相続分が変わる」「相続放棄を理由とする代襲相続が発生しない」など、他の相続関係者にも影響が出ます。

相続放棄は一度受理されると原則として撤回できないことも考慮すると、共有持分を相続したくないという理由だけで安易に選択することは避け、専門家とも相談しながら慎重に判断することが大切になるでしょう。

本記事では、相続放棄の概要や放棄後の共有持分の動き、メリット・デメリット、相続放棄を検討したほうがよいケース、手続きの注意点・手順などを解説します。

共有持分は相続放棄できる？

共有持分を相続したくない場合は、民法に基づく相続放棄を行うことで、持分を引き継がずに済みます。

ただし、相続放棄は遺産全体を対象とした手続きとなるため、「共有持分だけ放棄して、預貯金などは相続する」といった部分的な放棄はできません。なぜなら、相続放棄すると、民法第939条の規定にしたがいその相続についてはじめから相続人ではなかったものとして扱われ、他の財産も含めて一切の相続権を失うことになるためです。

要するに、共有持分だけを選んで放棄すること自体が認められません。

相続放棄を希望する場合は、家庭裁判所に「相続放棄申述書」を提出することで手続きできます。相続放棄の申述期限や撤回については「共有持分を相続放棄する場合の3つの注意点」、手続きの流れについては「共有持分を相続放棄するやり方」で後述しています。

共有持分を相続放棄したらどうなる？ケースごとのシミュレーション

共有持分を相続放棄すると、「他の相続人が持分を取得する」「同順位の相続人全員が相続放棄した場合は次の順位の親族が相続人になる」「特別縁故者（被相続人と生計を共にしていた人など）に財産分与される可能性がある」など、状況によってさまざまな影響が出ます。

ここでは、共有持分の相続放棄によって実際に何が起こるのかを、下記の3パターンに分けて解説します。家族構成や相続人の状況に応じたケース別でわかりやすくシミュレーションしていきます。

• 他に相続人がいる場合：他の相続人が共有持分を取得する
• 相続放棄する人に子どもがいる場合：孫への代襲相続は発生しない
• 相続人が誰もいない場合：清算手続後も共有持分が残れば、他の共有者が取得する

なお、以下のシミュレーションは、遺言による指定や遺産分割協議による別の取り決めがなく、法定相続分にしたがって共有持分を取得する場合を前提としています。

共有持分を相続放棄して他に相続人がいる場合

相続放棄した人以外に法定相続人がいれば、その人たちが共有持分を相続します。ここでは、具体的なケースを挙げながら、相続放棄が共有持分の帰属にどう影響するのかを見ていきましょう。

もう1つ例を挙げてみましょう。

このように、相続放棄をすると相続人の構成が変わり、面識の薄い親族が共有者として加わる可能性もあります。相続のたびに共有者が増えると、不動産の管理や売却が複雑になり、トラブルの火種になるおそれもあります。

相続放棄する人に子どもがいる場合

被相続人の子どもが被相続人より先に死亡し、その子どもの子、要するに孫がいる場合は孫が代襲相続人になります。この場合は、孫は共有持分を含む相続財産について、亡くなった親が本来受けるはずだった相続分を引き継ぎます。

しかし、被相続人の子どもが死亡ではなく相続放棄したケースでは、代襲相続が発生しません。代襲相続は、相続人が被相続人より先に死亡した場合や、相続欠格・廃除によって相続権を失った場合に発生するためです。

そのため、相続放棄した人に子どもがいても、その子どもが相続放棄した人の代わりに共有持分を相続することはありません。

1つ例を見てみましょう。

なお、上記のケースで長男が夫より先に死亡していた場合は、長男の子どもが代襲相続人となります。その結果、妻・長女・孫という世代をまたいだ共有状態となり、将来的に持分がさらに細分化される可能性があります。

家族関係が複雑になるほど売却や管理に関する調整も難しくなるため、将来の相続まで踏まえて対応を検討することが大切です。

相続人がいない場合

相続人全員が相続放棄したり、そもそも相続人がいなかったりする場合は、遺産として遺された共有持分はどうなるのでしょうか。

この状況について、民法第255条には以下のように明記されています。

（持分の放棄及び共有者の死亡）
第二百五十五条　
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
引用元 e-GOV 法令検索

ただし、すぐに他の共有者に帰属するわけではありません。相続人不在の場合は、相続財産清算人の選任と清算手続きが必要になります。

相続財産清算人とは、相続人の存在が明らかでない場合に、被相続人の財産を管理・清算する人です。相続人全員が相続放棄し、結果として相続する人がいなくなった場合も選任の対象となります。

相続財産清算人は、債権者への弁済や残余財産の処理など、相続財産の管理・清算を行います。特別縁故者とは、被相続人と生前に生計を共にしていた人、看病をしていた人、内縁の配偶者などです。

相続人がいない場合の清算手続きの流れは以下のとおりです。

先述したとおり、「相続人がいない＝すぐに他の共有者が持分を取得する」わけではありません。相続人の捜索、債務の清算、特別縁故者への財産分与などを経て、共有持分が残った場合に他の共有者が取得します。

なお、共有持分以外の残余財産は、原則として国庫に帰属します。

共有持分を相続放棄することのメリット

共有名義の不動産は、売却や利用、管理にあたり、行為の内容に応じて他の共有者との調整や合意が必要になることがあります。そのため、「相続したはいいが、結局何もできない」「他の共有者とトラブルに発展した」など、ご相談をいただくことも多いです。

以下では、共有持分を相続放棄することによる以下のメリットを解説します。

• 不動産の共有によるトラブルを避けられる
• 共有名義不動産に関する税負担を原則として避けられる

不動産の共有によるトラブルを避けられる

相続放棄をすれば、被相続人の共有持分を引き継がないため、その持分を相続することで生じる共有者間のトラブルを回避できます。

具体的には、以下のようなトラブルを避けられます。

• 不動産の活用方法（居住や賃貸など）が決まらない
• 売却したい人と、住み続けたい人の間で話がまとまらない
• 固定資産税や管理費、修繕費の負担で揉める
• 相続を経るごとに共有者が増え、権利関係が複雑になる

共有名義不動産は、売却したり活用方法を決めたりする際に、共有者から合意を得るなどの調整が必要となることがあります。意見の違いによって、深刻な対立に発展するおそれもあります。

相続放棄を選べば、こうした管理や処分に関する面倒ごとに関わる必要がなくなり、精神的・時間的な負担から解放されます。

共有名義不動産に関する税負担を原則として避けられる

共有持分を相続放棄すれば、原則として、共有名義不動産に関する発生する固定資産税や都市計画税を負担せずに済みます。

具体的には、以下のような負担から解放されます。

• 毎年の固定資産税・都市計画税の支払い
• 相続財産に関する相続税の申告および支払い
• 修繕・維持管理費（マンションの管理費や修繕積立金など）
• 土地・建物の管理にかかる費用や労力
• 他の共有者との連絡・調整にかかる時間とストレス

共有持分を相続放棄することのデメリット

共有持分の相続放棄は、不動産の管理や売却をめぐる煩雑な手続き、他の共有者とのトラブルを回避できます。しかし、相続放棄による以下のデメリットも無視できません。

• 共有持分以外の財産も手放さなければならない
• 手続きに手間や費用がかかる

相続放棄によるメリット・デメリットを十分に理解したうえで、相続すべきか放棄すべきかを慎重に判断することが大切です。

共有持分以外の財産も手放さなければならない

相続放棄は「遺産の全部を放棄する」という手続きのため、共有持分だけを放棄して、預金や現金だけ相続するといった選択はできません。

具体的には、以下のような財産すべてを相続放棄することになります。

相続放棄すると現金や預金、土地建物などに対しても権利を失うため、プラスの財産が多い相続の場合は、大きな損失につながります。

手続きに手間や費用がかかる

相続放棄をするには、自己のために相続の開始があったことを知ったときから「原則3ヵ月以内」に、家庭裁判所へ「相続放棄申述書」を提出する必要があります。提出先は被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。

自分で相続放棄の手続きをすれば、費用は数千円程度に抑えられます。しかし、戸籍の取り寄せや申述期限の管理など、正確な準備が求められるため、自分で行うには手間や労力がかかります。

また、弁護士に相続放棄手続きの代理を依頼したり、司法書士に申述書類の作成を依頼したりする場合は、別途3万円から10万円程度の費用がかかります。

相続放棄にかかる費用の内訳は、以下のとおりです。

共有持分を相続放棄する場合の3つの注意点

相続放棄の手続きには期限や条件があり、状況によっては放棄自体が認められなくなる可能性もあるため、慎重な対応が求められます。

相続放棄する際は、以下の3つに注意しましょう。

• 相続放棄には期限がある
• 相続財産を処分すると相続放棄できなくなる場合がある
• 一度相続放棄すると撤回できない

相続放棄には期限がある

民法第915条にも定められているとおり、相続放棄は「被相続人が死亡した事実を知り、自分が相続人であることを知った日（自己のために相続の開始があったことを知った日）」から原則3ヵ月以内に行わなければなりません。この期間を熟慮期間といい、その間に相続するか放棄するかを判断します。

（相続の承認又は放棄をすべき期間）
第九百十五条　相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
引用元 e-Gov 法令検索

熟慮期間の伸長が認められた場合を除き、原則3ヵ月以内に限定承認または相続放棄をしなかった場合は、法定単純承認が成立します。つまり、借金や住宅ローン、税金の未納などがある場合でも、それらをすべて引き継ぐことになります。

相続開始後は、預貯金や不動産だけでなく、負債の有無や金額についてもすぐに調査を始めましょう。3ヵ月は意外と短く、財産調査に時間を要するケースも多いため、必要に応じて弁護士や司法書士に早めに相談するのも一つの手です。

相続財産を処分すると相続放棄できなくなる場合がある

相続放棄を検討している場合は、被相続人の財産を売却したり、私的に消費したりしないよう注意が必要です。民法第921条では、相続財産を処分するなど一定の行為をすると「法定単純承認」とみなされ、自動的に相続を受け入れたと判断されます。

（法定単純承認）
第九百二十一条　次に掲げる場合には、相続人は、単純承認をしたものとみなす。
一　相続人が相続財産の全部又は一部を処分したとき。ただし、保存行為及び第六百二条に定める期間を超えない賃貸をすることは、この限りでない。
二　相続人が第九百十五条第一項の期間内に限定承認又は相続の放棄をしなかったとき。
三　相続人が、限定承認又は相続の放棄をした後であっても、相続財産の全部若しくは一部を隠匿し、私にこれを消費し、又は悪意でこれを相続財産の目録中に記載しなかったとき。ただし、その相続人が相続の放棄をしたことによって相続人となった者が相続の承認をした後は、この限りでない。
引用元 e-Gov 法令検索

例えば、以下のような行為は相続財産の処分にあたり、法定単純承認が成立する可能性があります。

• 故人の不動産や車を売却・処分する
• 故人の不動産の名義変更手続きをする
• 故人の預貯金を引き出して使う
• 故人の家具や宝飾品などを売却・贈与する

法定単純承認にあたると判断されると、相続放棄ができず、たとえ借金や負債があってもすべて相続することになります。

また、相続放棄後でも、相続財産を故意に隠したり、私的に消費したりした場合は、法定単純承認が成立して相続放棄の効果を主張できなくなるおそれがあります。

相続放棄を検討している場合は、相続財産の売却や私的利用などは避けましょう。どうしても使用や修繕などが必要で判断が難しいときは、専門家に相談することが大切です。

一度相続放棄すると撤回できない

相続放棄は、一度家庭裁判所に受理されると、熟慮期間内であっても撤回できません。これは、民法でも明確に規定されています。

（相続の承認及び放棄の撤回及び取消し）
第九百十九条　相続の承認及び放棄は、第九百十五条第一項の期間内でも、撤回することができない。
引用元 e-Gov 法令検索

例えば、相続放棄をした後に高額な財産（不動産や預貯金など）が見つかった場合でも、原則として、その財産を相続することはできません。

そのため、相続財産に関する調査を入念に行い、そのうえで相続放棄を選択するかを慎重に判断する必要があります。

なお、以下のような特別な事情がある場合は、家庭裁判所に取消しの申述をすることで、例外的に取消しが認められることがあります。

• 詐欺や強迫によって、相続放棄させられた場合
• 法律上取消しの対象となる重大な錯誤があった場合

ただし、相続放棄の取消しは、家庭裁判所が厳格に審査するため、相続に詳しい弁護士への相談を検討しましょう。

共有持分を相続放棄した方が良いケース

共有名義不動産は管理や処分の際に複数人の合意が必要になるなど、相続後にトラブルの火種になることも少なくありません。そのため、状況によっては、あえて共有持分を相続放棄するという選択肢が有効な場合もあります。

以下のようなケースに該当する場合は、共有持分の相続放棄を検討してみましょう。

• プラスの財産よりマイナスの財産が上回っている場合
• 相続トラブルを避けたい場合

借金などのマイナスの財産のほうが多い場合

遺産のうち、マイナスの財産が多い場合は、相続放棄を選択する人が多い傾向にあります。相続放棄することで、債務や税金などの負担を引き継がずに済み、家計への悪影響を回避できます。

マイナスの財産が多い状況（債務超過）ですべての遺産を相続した場合、不足分を相続人が自己資金で補う必要があり、大きな経済的損失を被る可能性があります。

また、税金や健康保険料など一部の公的債務は、仮に相続人が自己破産をしても支払い義務が免除されません。そのため、リスクを考慮すると、安易に相続を引き受けるべきではありません。

相続の場面では、プラスの財産に目が向きがちですが、実務上、借金や滞納によるトラブルは非常に多く、想定外の負担を背負ってしまうケースも少なくありません。こうした背景から、債務超過の可能性がある場合には、相続放棄の検討をおすすめします。

なお、債務超過かどうかが不明な場合は「限定承認」も検討しましょう。

相続放棄や限定承認の判断を行うためには、財産の内訳を正確に把握する必要があります。以下のステップで調査を進めましょう。

1. 相続財産の負債額を調査する
   借入状況、ローンの残高、税金・保険料の滞納など、マイナスの財産を洗い出します。
2. プラスの財産を調査する
   預貯金、不動産、有価証券、車両などの価値を確認し、資産額を見積もります。
3. プラスの財産とマイナスの財産を比較する
   相続することで損になるか得になるかを判断し、相続・放棄・限定承認のいずれかを選びます。

相続財産の負債額を調査する

相続放棄をするかどうかを判断するためには、まず被相続人が遺した「負債額」を正確に把握することが重要です。

借金やローン、クレジットカードの未払い、保証債務など、マイナスの財産が多い場合は、相続放棄を選択したほうが後のトラブルを避けられます。

法定相続人は、信用情報機関に対し、被相続人の信用情報の開示を請求できます。そのため、開示請求を行えば、債務残高やローンなどの返済状況を調べられます。

個人信用情報を扱う機関は、以下の3つです。

• CIC（株式会社シー・アイ・シー）
• JICC（株式会社日本信用情報機構）
• KSC（全国銀行個人信用情報センター）

亡くなった方の信用情報の開示請求は、いずれの機関でも郵送で行います。必要書類や費用、手順は機関ごとに異なるため、事前に確認しておくとスムーズです。

実際の現場では、「あとから多額の借金が判明した」「保証人になっていたことに気づかなかった」といったトラブルも少なくありません。こうしたリスクを避けるためにも、財産のプラス・マイナスを丁寧に調査したうえで、相続放棄や限定承認などの選択肢を慎重に検討することが大切です。

プラスの財産を調査する

相続放棄の判断のためには、マイナスの財産だけではなく、プラスの財産の調査も必要です。

被相続人の遺産のうち、プラスの財産が多い場合は、相続放棄によってかえって損をしてしまう可能性があるためです。

プラスの財産の調査は以下のように行います。

• 金融機関の預貯金を調査する
• 株式などの有価証券を調査する
• 仮想通貨、保険積立金、ゴルフ会員権などを調査する
• 不動産の有無を調査する
• 貴金属や自動車、美術品などを調査する

プラスの財産が明らかに多い場合は、相続放棄ではなく相続承認を選択し、共有持分を取得したうえで売却するという選択肢もあります。

なお、共有持分の売却を視野に入れる場合は、事前に持分の価値を知っておくことが重要です。

ただし、共有持分の評価は単純に「不動産全体 × 持分割合」で決まるものではありません。評価額は、不動産の立地や利用状況、共有者の人数や関係性、土地・建物の名義バランスなど、さまざまな要因で左右されます。

さらに、買取業者によって提示される金額にも差があるため、複数の専門業者に査定を依頼して、比較検討するのが賢明です。

プラスの財産とマイナスの財産を比較する

プラスの財産とマイナスの財産を調査できれば、それぞれの総額を比較して、最終的な判断を下しましょう。

• プラスの財産のほうが多い場合
  相続を承認するのがおすすめです。相続登記をしたうえで共有持分を売却すれば、手元に残る金額を増やせます。
• マイナスの財産のほうが多い場合
  相続放棄を検討しましょう。借金や滞納税金といった負債の引き継ぎを避けることが可能です。

それぞれのケースで適切な判断は異なります。相続には金銭面だけでなく、将来的な共有不動産の管理トラブルなども影響します。判断が難しい場合は、相続に詳しい弁護士にも相談しながら、慎重に検討しましょう。

相続トラブルを避けたい場合

相続トラブルを避けたい場合には、共有持分を相続放棄するのも1つの手です。

相続が発生した際に遺言書がなく、かつ相続人が複数いる場合は、遺産分割協議によって遺産の分け方を決定する必要があります。しかし、遺産分割協議は相続人全員の合意が必要であり、1人でも反対すれば協議は成立しません。実務上、相続人の意見が食い違い、遺産分割調停や審判に発展することは珍しくなく、解決までに数年を要するケースもみられます。

相続放棄を選択すると、最初から相続人ではなかったものとして扱われ、遺産分割協議に参加する必要がなくなります。また、調停や審判に発展しても、放棄した人は関与しないため、煩わしい争いから離れられるメリットがあります。こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、状況によっては相続放棄を検討することをおすすめします。

共有持分を相続放棄するやり方

マイナスの財産が多い、あるいは相続トラブルを避けたいといった理由から、共有持分を含む財産を相続放棄したい場合は、家庭裁判所を通じて正式な手続きを行う必要があります。

以下の手順に沿って、速やかに手続きを進めましょう。

1. 家庭裁判所に申述書を提出する
2. 家庭裁判所から照会があった場合は回答する
3. 「相続放棄申述受理通知書」が送付される

なお、申述手続きに不安がある場合や、相続関係が複雑な場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

1. 家庭裁判所に申述書を提出する

相続放棄をするには、まず被相続人の「最後の住所地を管轄する家庭裁判所」へ、相続放棄の申述書を提出する必要があります。

申述書には以下の情報を記載します。

• 申述人（あなた）の氏名・住所
• 被相続人の氏名・最後の住所・死亡年月日
• 被相続人との関係（続柄）
• 相続の開始を知った日
• 相続放棄の理由
• 相続財産の概要

申述書の提出は、「被相続人が亡くなったこと」と「自分が相続人であること」の両方を知った日から3ヵ月以内に行う必要があります。期限を過ぎると、原則として放棄は認められず、相続を承認したとみなされてしまいます。

相続放棄の申述書は、裁判所の「相続の放棄の申述書(成人)」からダウンロード可能です。

引用元 相続の放棄の申述書(成人)

提出時には、以下の書類も併せて準備しましょう。

• 被相続人の住民票除票または戸籍附票
• 申述人の戸籍謄本
• 収入印紙800円分（申述人1人につき）
• 郵便切手
• 申述人の立場に応じて必要となる戸籍謄本

なお、戸籍謄本については、以下のように相続放棄する人によって準備する書類が異なります。

準備不足による差し戻しや期限超過を避けるためにも、早めの準備と正確な情報記載を心がけることが重要です。必要に応じて、司法書士や弁護士などの専門家への相談も検討してみてください。

2. 家庭裁判所から照会があった場合は回答する

相続放棄の申述書と必要書類を提出すると、家庭裁判所から「照会書」や「回答書」が郵送される場合があります。届いた場合は、必要事項を記入して期限内に回答書を返送しましょう。

一般的には提出から1～3週間程度で届きますが、裁判所や事案によって異なります。

• 照会書：相続開始を知った時期や相続放棄の意思、相続財産を処分していないかなどを確認する文書
• 回答書：照会事項への回答を記入し、家庭裁判所へ返送する書類

回答書には、以下の項目について、事実に基づいて丁寧に記入します。

• 被相続人の死亡を知った日付
• 把握している相続財産の内容（借金・預金・不動産など）
• 被相続人との関係（続柄）
• 相続放棄の意思が自分の判断によるものであること

記入内容に不明点がある場合は自己判断せず、家庭裁判所に問い合わせて確認しましょう。不備があると差し戻しになり、手続きが遅れる可能性があります。

返送後は一般に1～3週間程度で審査結果が通知されますが、裁判所や事案によって異なります。

なお、審査中に戸籍謄本などの追加書類を求められることもあるため、その場合は速やかに対応しましょう。

3. 「相続放棄申述受理通知書」が送付される

家庭裁判所が相続放棄の申述を受理すると、そのことを知らせる「相続放棄申述受理通知書」が申述人に送付されます。相続放棄の手続きは、家庭裁判所に申述が受理された時点で完了です。

もし、被相続人に借金などの負債がある場合、金融機関や貸金業者などの債権者から、「相続放棄申述受理通知書」の写しや「相続放棄申述受理証明書」の提出を求められることがあります。

相続放棄申述受理証明書は、相続放棄申述受理通知書とは異なり、自分で請求しない限り交付されません。債権者から受理証明書を求められた場合は、相続放棄を申述した家庭裁判所に別途請求しましょう。

共有持分を相続放棄せずに所有し続けることのリスク

不動産の共有状態は、トラブルの火種になりやすいのが実情です。

実際に弊社に寄せられる累計2万件超の不動産トラブル相談のうち、最も多い相談理由が「相続トラブル・親族間の確執（約26%）」です。

具体的には不動産を共有する場合、以下に挙げる5つのリスクが伴います。

• 他共有者の利用を防げない
• 自由に不動産全体を売却できない
• 自由に不動産全体を賃貸できない
• リフォームしたい場合も他共有者の許可が必要
• さらなる相続によって共有者が際限なく増えてしまう

このようなリスクが発生するのは、共有不動産に対する行為に対して、以下のような制限が設定されているためです。

不動産を共有で相続する場合のリスクについて詳しく解説します。

他共有者の利用を防げない

共有名義不動産では、各共有者が持分に応じて不動産全体を使用できると、民法第249条で定められています。

（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
e-Gov法令検索 民法第249条

例えば、1/10しか持分がなくても、不動産の一部分だけでなく全体を使用できます。ただし、持分割合を超えて単独で使用している場合は、他の共有者に対して使用料に相当する対価を支払う義務が生じることがあります。

実務ではこの点が大きなトラブルになりやすく、「相続で不動産を共有したが、他の共有者が勝手に使っていて困っている」といったケースも少なくありません。

具体的には、以下のようなトラブルが挙げられます。

• 兄弟で共有した実家を、どちらか一方が単独で使用している
• 使用していない側が不公平だと感じて賃料相当の金銭を請求したい
• 第三者への売却や賃貸をめぐって話がまとまらない

また、共有者同士で利用に関する協議を行わなかった場合、「使用できない側」から「使用している側」へ対価（使用料や賃料）を請求するケースもあります。

共有者間で利用に関するルールを事前に取り決めておくか、共有状態の解消を早期に検討することが、トラブル回避のカギになるでしょう。

自由に不動産全体を売却できない

共有名義不動産は、特定の共有者の判断だけで、自由に売却できません。不動産全体の売却は「変更行為」に該当し、民法第251条により共有者全員の同意が必要となるためです。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
e-Gov法令検索 民法第251条

例えば、4人で相続して共有状態になっている不動産を売却したい場合、4人全員の同意がないと売却はできません。1人でも反対する共有者がいれば、売却の手続きは進められず、結果として不動産の処分ができないまま、管理・維持だけが継続してしまいます。

実務でも、「相続で不動産を取得したけれど、他の共有者が売却に応じてくれない」「話し合いが進まず、固定資産税や維持費だけが発生して困っている」といった相談は多くみられます。また、共有者の数が多いほど意見が割れたり、連絡がつかなくなったりするケースが多く、売却の合意形成が難航します。

そのため、売却の予定がある場合や将来的なトラブルを避けたい場合には、持分を他の共有者に譲渡したり、第三者に売却したりして、早めに共有関係を解消する方法も検討しましょう。相続後に共有状態のまま放置すると、年数が経つほど売却も調整も困難になりやすいため、早めの対応が重要です。

自由に不動産全体を賃貸できない

共有名義不動産は、特定の共有者が「賃貸にして収益化したい」と考えても、自由に第三者へ貸すことはできません。

民法第602条に定める期間（建物3年・土地5年など）を超えない賃貸借は、法律上の共有物の管理行為に該当し、民法第252条に基づいて持分価格の過半数の同意が必要です。

その期間を超える長期の賃貸借には、原則として共有者全員の同意が必要になります。

（共有物の管理）
第二百五十二条　共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
引用元 e-GOV 法令検索

実務では「親から相続した空き家を有効活用したいが、共有者が音信不通」「兄弟間で意見が食い違って貸し出しに進めない」といった相談が少なくありません。特に、相続をきっかけに不動産を兄弟姉妹で共有するケースでは、「収益を得たい派」と「特に使うつもりのない派」で意見が対立し、話し合いが進まないまま、物件が空き家として放置されてしまうことも多いのが実情です。

賃貸で収益化するつもりで相続したにもかかわらず、共有状態が足かせになってしまい、結局管理費や固定資産税だけがかかってしまうケースもあります。

共有者間での協議が難航しそうな場合は、相続の段階で共有状態を避ける、または持分の整理・売却を検討するのが望ましいと言えます。

リフォームしたい場合も他共有者の許可が必要

不動産を共有名義で相続した場合、リフォームをするにも他の共有者の同意が必要になる場合があります。

現状を維持するための修繕は、保存行為として各共有者が単独で進められます。

一方、形状または効用の著しい変更を伴わない変更は持分価格の過半数、それを超える大規模なリフォームや建物の構造に関わる改修は、原則として共有者全員の同意が必要です。

実務では「相続後、空き家をリフォームして賃貸に出したい」「老朽化した家を住めるように改修したい」という相談がありますが、そのたびに問題となるのが、他の共有者の同意が得られないという点です。

特に共有者のうちの一人が遠方に住んでいたり、音信不通だったりすると、同意の取り付けすら難航し、結果としてリフォームが進まず、不動産が荒れたまま放置されるケースもあります。そのまま放置してしまえば、不動産の資産価値はどんどん下がってしまい、最終的には売却も困難になるリスクがあります。

このように、リフォームだけであっても、共有名義ではスムーズに進められないことが多いため、相続時に共有にするかどうかは慎重に判断すべきです。また、すでに共有になっている場合でも、持分整理や共有解消を視野に入れて対策を講じることが重要です。

さらなる相続によって共有者が際限なく増えてしまう

不動産が共有名義のまま放置されていると、時間の経過とともに共有者がどんどん増えてしまうリスクがあります。

例えば、現共有者の1人が亡くなり、その人の持分を配偶者と子ども2人が法定相続分どおりに共有で相続すれば、持分は3人に分かれて共有者の数が増えることになります。

同様に、自分自身が亡くなった場合も、子どもや孫などの相続人に持分が引き継がれ、世代を超えて共有者が増え続けるのです。

実際の相談でも「相続した不動産の売却を検討しているが、共有者が多すぎて誰がどこにいるかすら分からない」といったケースが多く見受けられます。なかには、海外に居住している共有者や、音信不通となっている親族も含まれており、話し合いがまったく進まない状況に陥ることもあります。

このように、共有者が増えるほど権利関係は複雑化し、売却や賃貸、建て替えといった「変更行為」や「管理行為」を進めるために必要な同意を得ることが極めて困難になります。

不動産全体の売却や建て替えのように共有者全員の同意が必要な行為は、共有者の1人でも反対すれば進められません。

相続不動産における共有名義は、一見すると「平等」で良さそうに思えますが、相続が重なることでかえって資産の活用を難しくする大きな要因となります。そのため、こうした将来のリスクを踏まえて、単独名義への変更や売却などによって共有状態を解消することをおすすめします。

まとめ

共有持分の相続放棄をしたい場合は、故人のすべての財産を放棄する必要があります。そのため、まずは遺産全体を調査し、プラスの財産とマイナスの財産のバランスを見極めたうえで、相続するか放棄するかを慎重に判断しましょう。

相続を承認する場合は、共有持分の相続登記を行ったうえで、自分の持分のみを売却することも可能です。この方法であれば、プラスの財産はしっかり受け取りつつ、共有名義不動産によるトラブルや煩雑な手間を避けられます。

一方、相続放棄を選ぶ場合は、「自己のために相続の開始があったことを知った日から3ヵ月以内」に手続きする必要があるため、早めの対応が必要です。手続きや書類の準備に不安がある場合は、相続に強い司法書士や弁護士など専門家への相談も検討しましょう。

共有持分の相続放棄についてよくある質問