共有持分を勝手に売却されたらどうなる？対処法や主な売却先など解説

1つの不動産を複数人が共同で所有している不動産を、共有不動産と呼びます。共有不動産は共有者全員のものなので、不動産全体を売却したい場合は共有者全員の同意が必要となります。

共有不動産の場合、それぞれの所有権の割合に応じて共有持分が発生します。自分が所有する共有持分は他の共有者の同意なく売却が可能なため、勝手に売却される可能性もゼロではありません。

共有持分を勝手に売却された場合、まったく知らない他人と不動産を共有している状態になります。すると、下記のような問題が起こるおそれがあります。

• 共有不動産に住んでいる場合は家賃を請求されることもある
• 共有者が不動産に出入りする
• 共有物分割請求を申し立てられる
• 共有持分を買取・売却するよう求められる
• 新しい買主に税金滞納される可能性がある

こういった問題を防ぐためにも、他人との共有状態はなるべく早めに解消するのがおすすめです。共有状態を解消するには下記のような対処法があげられます。

対処法	内容	向いている人
買主との合意を得て不動産全体を売却する	共有者全員の同意を得て、不動産全体を売却する方法です。買主にも売却の気持ちがあり、交渉がうまくいきそうであればおすすめです。	不動産を手放しても良く、他共有者の合意を得られそうな人
他の共有者の持分を買い取る	共有持分の買主と交渉し、持分を買取する方法です。高値で買い取らずに済むように、価格相場を調査する必要があります。	まとまった資金があり、不動産を手放したくない人
自分が所有している共有持分を他の共有者に売却する	共有持分の買主と交渉し、自分の持分を売却する方法です。低い価格にならないように、価格相場を調査する必要があります。	不動産を手放しても良く、他共有者が持分の買取に意欲がある人、不動産全体の売却の交渉がうまくいかなかった人
共有物分割請求訴訟を申し立てる	裁判所へ申し立て、他の共有者全員を相手に不動産の共有状態の解消を求める方法です。判決によっては、不動産を手放さなければならないこともあります。時間や費用がかかるうえ、臨んだ結果にならないこともあるのであまりおすすめはしません。	共有持分の買主との買取・売却の交渉がうまくいかない人
共有持分の業者に買取を依頼する	共有持分買取業者に依頼し、自分の持分を買い取ってもらう方法です。自分の持分の売却なので、共有者の同意なく行えます。	早く不動産を手放したい人、共有持分の買主との交渉をしたくない人

なお、「売却されてはいないけれど、共有持分を所有している」といった場合は、勝手に売却される前に共有状態を解消しましょう。単独名義への変更や自分の持分を手放すことで共有状態を解消できます。

本記事では、共有持分を勝手に売却された場合に起こりうることや対処法、勝手に売却されるのを防ぐ方法を解説します。

共有持分を勝手に売却されることはある

共有不動産全体を売却する際には共有者全員の同意が必要です。他の共有者の同意なしに不動産全体を売却しようとする行為は法律違反に該当します。仮に、売買契約を結んだとしても契約は無効となる可能性があります。

共有不動産全体の売却には、共有者全員の同意に加えて共有者全員の必要書類、売買契約書には共有者全員の署名・捺印が必要であるため、勝手に売却することは現実的にも難しいといえます。

一方、共有持分の売却には他の共有者の同意は必要ありません。共有持分は個人の所有物とみなされるため、他の共有者に制限されることがないのです。

そのため、他の共有者が自己の共有持分を勝手に売却したとしても違法性はなく、責めることができません。

持分を売却された場合、残りの共有者にとっては知らない第三者と共有状態になる可能性があり、これが問題となることもあります。

共有持分を勝手に売却された際に起こりうること

共有持分を売却された場合、共有持分の買主と不動産を共有することになります。買主がまったく知らない第三者の場合、他人との共有状態となります。

親族関係にない相手と共有状態になると、下記のような問題が起こるおそれがあります。

• 共有不動産に住んでいる場合は家賃が請求されることもある
• 共有者が不動産に出入りする
• 共有物分割請求を申し立てられる
• 共有持分を買取・売却するよう求められる
• 新しい買主に税金滞納される可能性がある

それぞれのケースについて詳しく解説します。

共有不動産に住んでいる場合は家賃を請求されることもある

共有不動産に住んでいない人は、居住者に対して自分の共有持分相当の家賃を請求できます。

親族間で不動産を共有している場合は、無償で不動産を貸す「使用貸借契約」が結ばれているケースが多く、家賃のやり取りはないことも考えられます。

しかし、共有持分の売却によって親族関係にない相手と共有状態になれば、共有持分の買主から家賃を請求されるおそれもあります。

共有者が不動産に出入りする

共有不動産の共有者は、不動産に自由に出入りする権利をもちます。共有持分を売却された場合は、共有持分の買主が敷地内に入ってくることが考えられます。

共有者は敷地の調査や、居住している共有者に対して物件の売却を持ちかけたり、先述した賃料の請求をしたりといった交渉を持ちかける可能性があります。

共有物分割請求を申し立てられる

共有持分の買主から、共有物分割請求を申し立てられる可能性もあります。共有物分割請求とは、不動産の共有者に対して共有状態の解消を求めることです。

裁判所を通じて行う請求のため、共有状態の解消方法は判決によって決まります。

判決	内容
価格賠償	単独名義に変更し、名義人となった人が元共有者に対価を支払います。
現物分割	土地を分割して、共有者で分ける方法です。しかし、土地の分割は日当たりや使い勝手で公平に分けるのが難しい、土地が狭くなることで使い道が限られることから、あまり選択されません。
換価分割	土地を競売にかけて売却し、その対価を分ける方法です。競売による売却は、通常の売却よりも価格が低い傾向にあります。

判決によっては不動産を手放さなければならない場合もあります。

共有分割請求を申し立てられそうな場合は、弁護士への相談が必要となるでしょう。

買主から共有物分割請求訴訟を申し立てられた場合

すでに買主から共有物分割請求訴訟を申し立てられている場合、もし争うとなると数十万～100万円程度の高額な弁護士費用を払う覚悟が必要です。

また、裁判がすぐに結審するとは限らず数年にわたって争うことになるかもしれません。お金と時間をかけて争ったのに、最終的に裁判所の判断で競売にかけられて相場より安い価格で売却されることも考えられます。

もし共有物分割請求訴訟を申し立てられたら、争わずに買主以外の共有持分買取業者へ自分の持分を買い取ってもらうのがおすすめです。共有状態から抜け出してしまえば、裁判に向き合ってお金と時間を消費するリスクを避けられます。

共有持分を買取・売却するよう求められる

共有持分の買主が現れることで、共有持分の買取・売却を交渉される可能性も考えられます。

共有不動産は、管理や売却の際に他の共有者の同意が必要な場合があり、制限がある分、価値が低くなる傾向にあります。

そのため、市場価格を上げるためにも、持分を買い取って単独名義の状態にしたいと考える共有者もいるでしょう。買取の交渉がうまくいかない場合は、反対に売却の交渉をしてくることも考えられます。

新しい買主に税金滞納される可能性がある

共有不動産にかかる固定資産税などの税金は、共有者で負担します。共有持分が売却された場合、いままで親族間で行っていたお金の取り決めを、共有持分の買主である他人と調整しなければなりません。

共有者が税金の支払いを怠った場合は、自分の元に督促状が届いたり、延滞税の支払いを課されたりするおそれがあります。

共有持分を勝手に売却された場合の対処法

共有持分を勝手に売却されると、さまざまな問題が発生する可能性があります。問題が起こる前に、下記のような対処法を検討しましょう。

対処法	内容	向いている人
買主との合意を得て不動産全体を売却する	共有者全員の同意を得て、不動産全体を売却する方法です。買主にも売却の気持ちがあり、交渉がうまくいきそうであればおすすめです。	不動産を手放しても良く、他共有者の合意を得られそうな人
他の共有者の持分を買い取る	共有持分の買主と交渉し、持分を買取する方法です。高値で買い取らずに済むように、価格相場を調査する必要があります。	まとまった資金があり、不動産を手放したくない人
自分が所有している共有持分を他の共有者に売却する	共有持分の買主と交渉し、自分の持分を売却する方法です。低い価格にならないように、価格相場を調査する必要があります。	不動産を手放しても良く、他共有者が持分の買取に意欲がある人、不動産全体の売却の交渉がうまくいかなかった人
共有物分割請求訴訟を申し立てる	裁判所へ申し立て、他の共有者全員を相手に不動産の共有状態の解消を求める方法です。判決によっては、不動産を手放さなければならないこともあります。時間や費用がかかるうえ、臨んだ結果にならないこともあるのであまりおすすめはしません。	共有持分の買主との買取・売却の交渉がうまくいかない人
共有持分の業者に買取を依頼する	共有持分買取業者に依頼し、自分の持分を買い取ってもらう方法です。自分の持分の売却なので、共有者の同意なく行えます。	早く不動産を手放したい人、共有持分の買主との交渉をしたくない人

それぞれの方法を詳しく解説していきます。

買主との合意を得て不動産全体を売却する

不動産を手放しても良いと考えているのなら、不動産全体を売却することを検討してみましょう。不動産全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。新たに共有持分を得た買主を含めて、共有者全員から売却したい旨の合意を得ましょう

売却した結果得た不動産の代金は、共有者の持分割合に応じて分配されます。市場相場よりも低い金額で持分を購入していた場合、市場相場通りに不動産全体を売却できると買主にとってメリットとなります。そのため、不動産全体の売却について合意が得られる可能性は高いのではないでしょうか。

他の共有者の持分を買い取る

まとまった資金があり、不動産を手放したくないのであれば、買主へ持分を購入できるか交渉してみましょう。共有しているために起こるトラブルや、管理維持のしにくさを解消するためには、自分で単独所有してしまうのが一番です。

ただし、買主側も当初の購入金額よりも高値での買取を要求してくる可能性があります。要求された金額が妥当かどうかを判断するためにも、事前に相場価格を調査しておくのが重要です。不当に高い金額を提示された場合はすぐに決断せず、慎重に検討しましょう。

自分が所有している共有持分を他の共有者に売却する

不動産全体の売却の交渉がうまくいかず、不動産を手放しても良いので、共有状態を解消したいといった場合は、買主に共有持分を売却する方法もあります。

買主側から売却を持ちかけられているのなら、合意することで共有状態を解消できます。その際には、相手の持分を買い取る時と同じように、相場価格を調査しておくと安心です。

共有物分割請求訴訟を申し立てる

買主が不当な金額を提示してくるなど、共有持分の買主との買取・売却の交渉がうまくいかない場合は、共有物分割請求を申し立てる方法があります。

共有物分割請求を起こして裁判で争えば、不動産鑑定士に適正価格を鑑定してもらい、買主からその価格で買い取れる可能性も僅かながらあります。

ただし、共有物分割請求を申し立てると裁判所の判決によっては、物件が競売にかけられたり自分の持分を相手へ売却しないといけなくなったりと、共有持分を手放すことになる可能性も考えなければなりません。

また、裁判所が不動産鑑定士を採用するとは限らないため、事前に自分で鑑定を依頼しておくのも1つの方法です。

共有持分の業者に買取を依頼する

買主に不当に低い金額を提示されている場合や、いきなり現れた他人である買主と直接関わりたくない場合は、買主以外の共有持分買取業者などに買い取りを依頼するのも良いでしょう。

信頼できる業者に依頼できれば、市場相場から見た適正な価格で買い取ってもらえるはずです。信頼できる買取業者を探すには、複数社へ査定の相見積もりを取り、明確な根拠とともに査定額を提示している業者を選ぶのがおすすめです。

株式会社クランピーリアルエステートは、共有名義不動産のような訳あり不動産の買取専門業者です。共有持分の買取はもちろん、「高く・素早く・トラブルなく」買取を行います。

全国の弁護士や司法書士、税理士とのネットワークをもち、連携しながら手続きを行うため、トラブルを防いで安心して取引を進められます。

>>【無料相談】共有持分の買取窓口はこちら

共有持分を勝手に売却されるのを事前に防ぐには共有状態を解消しておくこと

共有持分を売却された後の対策も大事ですが、そもそも勝手に売却されないようにできる対策にはどのようなものがあるのでしょうか。

共有持分を勝手に売却されるのを事前に防ぐためには、下記のような方法で共有状態を解消しておくことが重要です。

方法	内容
共有持分を移転して単独の所有者を作る	1人の持分所有者が他の共有者の持分を買い取る、または譲り受けて単独所有者になることで、共有状態を解消します。 なお、相場よりも低い価格で売買したり、無償で譲渡したりする場合、贈与とみなされて贈与税が発生します。
土地を分筆する	1つ（1筆）の土地を切り分けて複数の土地にする手続きを、分筆登記といいます。分筆によってそれぞれの持分を切り分けると、各所有者が単独で所有することになるため共有状態が解消されます。 建物が建っている場合でも分筆は可能ですが、分筆登記をおこなうと分けられた土地それぞれに新しく地番が割り振られるため、あわせて建物の住所も変更する必要があります。
共有者全員の合意のもと不動産全体を売却する	共有者全員の合意が得られるのであれば、不動産全体を売却すれば、共有状態を解消できます。売却後の売却益は、共有者の持分割合に応じて分配します。
共有物分割請求訴訟を申し立てる	共有者間の話し合いがうまくいかない場合は、共有物分割請求訴訟を申し立てる方法もあります。共有物分割請求訴訟を起こすと、裁判所によって分割方法の判断が下され、強制的に共有状態が解消されます。 ただし、共有物分割請求訴訟では必ずしも自身が望む結果になるとは限りません。また、相手が争う姿勢を見せれば判決までに多くの時間を費やす可能性もあります。そのため、共有物分割請求訴訟は最後の手段と考えておくのが良いでしょう。
自分の共有持分を放棄する	自分の共有持分を放棄することで、共有状態を解消する方法もあります。放棄した持分は他の共有者へ分配されます。手元に何も残らなくても良いから、共有状態を解消したい場合に検討してみてください。
自分の共有持分を贈与する	他の共有者に共有持分を贈与する方法もあります。共有者が複数人いて、特定の誰かに持分を譲渡したい場合に検討すると良いでしょう。
自分の共有持分を売却する	他の共有者、もしくは買取業者に共有持分を売却する方法もあります。放棄や贈与は手元に何も残りませんが、売却であれば利益を得られます。

上記は、既に共有不動産を所有している人に向けた、共有状態の解消法です。「相続で共有持分が発生しそう」など、将来的に共有持分を所有することになりそうな場合は、あらかじめ共有状態にならないように対処しましょう。

例えば、遺言が可能なら誰か1人に不動産を渡すように指定してもらったり、遺産分割協議書において共有状態を避けたりすると良いでしょう。

まとめ

共有持分を勝手に売却された場合は、他人との共有状態になるだけでなく共有物分割請求訴訟を相手から申し立てられたり、持分の買取や売却を求められるなどさまざまなトラブルが起こる可能性があります。

そのため、売却されてしまった際には買主から買い戻したり、買主との合意を得て不動産全体を売却したりといった対処が必要です。

また、勝手に売却されても問題ないように、あらかじめ共有状態を解消しておくのも1つの方法です。共有状態の解消には持分の移動による単独所有や、土地を分筆するなどさまざまな方法があるので自身を含む共有者でよく話し合うと良いでしょう。

共有持分に関するよくある質問