共有持分を勝手に売却するとどうなる？売主・他の共有者のリスクと注意点を解説

「相続した実家をめぐって他の共有者と意見が合わない」「共有関係から早く抜けたい」などの理由から、共有持分を他の共有者に知らせず売却したいと考えることもあるでしょう。

共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずとも売却できます。

民法では、所有者は自分の財産を原則として自由に処分できると定められています。共有持分も各共有者が個別に所有する財産にあたるため、自分の持分だけを売却する場合、他の共有者の許可を得る必要はありません。

ただし、これはあくまで「法律上、売却できる」という話です。共有持分を売却すると買主が新たな共有者になるため、「売れるかどうか」だけでなく「売却後に誰に何が起きるのか」まで理解しておくことが重要です。

共有持分の売却によって売主は共有関係から抜けられますが、残された共有者は面識のない第三者と不動産を共有することになります。実際に弊社でも、持分を買い取った後に他の共有者から売主様へ抗議が入り、感情的な対立に発展したケースや、持分を取得した第三者から残された共有者へ使用料が請求された相談を扱っています。

当記事では、共有持分を売却できる法的な理由を必要な範囲に絞って説明したうえで、売却後に売主・残された共有者・買主の関係がどう変わるのかを、クランピーリアルエステートの実務事例を交えて詳しく解説します。

共有持分だけなら他の共有者に知らせず売却できる

共有名義不動産を売却できるかどうかは、「何を売却するのか」によって異なります。

民法第216条では、所有者は法令の制限内で自分の所有物を使用・収益・処分できると定められています。

一方、共有名義不動産全体を売却するには、すべての共有者が持つ持分を買主へ移転する必要があります。

また、自分以外の共有者の持分を本人に代わって売却する場合は、本人が売買契約や登記手続きに応じるか、正式な代理権が必要です。代理権がないまま他人の持分について売買契約を結んでも、民法第213条により、本人が追認しない限り原則として本人に契約の効力は生じません。

共有持分を売却すると売主・買主はどうなる？

自分の共有持分を第三者へ売却すると、持分そのものが消えるわけではありません。これまで売主が持っていた持分を買主が取得し、買主が新たな共有者になります。

ここからは、売却後に起こり得ることを具体的に見ていきます。

事前に相談しなかったことで他の共有者との関係が悪化する

何も知らせずに共有持分を売却すると、他の共有者との関係性が悪くなってしまうリスクがあります。

共有持分を売却すると、売主は共有関係から抜け、持分を取得した買主が新たな共有者になります。つまり、これまで家族や親族だけで共有していた不動産に、突然、面識のない第三者が加わることになります。

共有名義不動産には「相続した実家なので、住んでいなくても大切に残したい」「家族や親族だけで所有し続けたい」など、共有者それぞれの思いが込められていることも少なくありません。事前に何も知らされないまま第三者が新たな共有者になると、他の共有者は「この人は誰なのか」「家族の大切な不動産なのだから、売る前に一言相談してほしかった」と感じることがあります。

売却自体は法律で認められているとしても、相談されなかったことへの不信感から、共有者同士の関係が修復できないほど悪化してしまうケースもあります。

買主から共有物分割を求められ、最終的に不動産全体の売却へ進むこともある

共有持分を購入した買主は、新たな共有者になります。そのため、不動産を使用する権利だけでなく、民法第256条に基づいて共有状態の解消を求める「共有物分割請求権」も取得します。これは、買取業者などの第三者が持分を取得した場合も同じです。

前提として、専門業者へ共有持分を売却したからといって、直ちに共有物分割請求訴訟や競売になるわけではありません。

裁判上の共有物分割については、民法第248条で、土地などを物理的に分ける「現物分割」や、共有者の1人または複数人に不動産を取得させ、他の共有者へ金銭を支払わせる方法などが定められています。これらの方法で分割できない場合や、分割によって共有物の価格が著しく減少するおそれがある場合には、競売が命じられることがあります。

そのため、持分を売却した時点で不動産全体の処分が決まるわけではありませんが、買主が新たに共有物分割を求められる立場になることは理解しておく必要があります。

共有持分を売却するとどのようなリスクがある？

共有持分の売却による影響は、売主だけにとどまりません。残された共有者は、これまで関わりのなかった第三者と不動産を共有することになり、下記のような影響を及ぼしかねません。

• 共有不動産を単独で使用している共有者が使用料を請求されることがある
• 新しい共有者から不動産の利用状況の確認や立入りを求められることがある
• 新しい共有者から共有持分を買取・売却するよう求められる
• 固定資産税や修繕費の負担をめぐってトラブルになることがある

こうした影響を知らないまま売却すると、他の共有者を想定外のトラブルに巻き込む可能性があります。

共有不動産を単独で使用している共有者が使用料を請求されることがある

共有不動産に一部の共有者だけが住んでいる場合、持分を取得した新しい共有者から、家賃に相当する使用料を請求されることがあります。

民法第250条では、各共有者に対し、共有不動産の全部を持分に応じて使用する権利が認められています。

その一方で、一部の共有者が自分の持分を超えて不動産を使用している場合は、別の取り決めがない限り、ほかの共有者に対して使用の対価を支払う必要があると定められています。

◻︎相談事例：兄弟の持分が売却され、月5万円の使用料を請求されたケース

• 相談時の状況
  兄弟で2分の1ずつ共有していた戸建てに、共有者の1人だけが住んでいました。これまでは親族間で使用料を請求されることなく、実家に住み続けていたケースです。
• 売却後に受けた請求
  もう1人の共有者が自身の持分を投資家へ売却したところ、新たな共有者となった投資家から「物件全体の家賃相場は月10万円なので、持分2分の1に相当する月5万円を支払ってほしい」と請求されました。
• 相談者様が困っていたこと
  相談者様は、それまで家賃を支払わずに実家へ住んでいたため、突然、毎月5万円の支払いを求められたことに強い不安を感じ、弊社へ相談されました。

このように、親族間では問題なく無償で使用できていた不動産でも、共有持分が第三者へ売却されることで、使用料の請求をめぐる問題が生じることがあります。共有持分を売却した本人にそのつもりがなくても、残された共有者に毎月の金銭的な負担が発生する可能性があります。

なお、上記は「実際に月5万円を請求された相談事例」であり、持分が2分の1なら必ず家賃相場の半額を支払うという意味ではありません。実際の支払義務や相当額は、共有者間のこれまでの合意や不動産の使用状況などによって異なります。

新しい共有者から不動産の利用状況の確認や立入りを求められることがある

共有持分を取得した買主は、売主からの説明だけでは分からない不動産の利用状況を確認するため、残された共有者へ連絡することがあります。

• 現在、誰が不動産を使用しているか
• どのような経緯で使用しているか
• 鍵を誰が管理しているか
• 建物や敷地の状態を確認できるか

そのうえで、空き家であれば建物や敷地の状況を確認します。居住者がいる場合には、居住者の了承を得たうえで日時を調整し、必要に応じて室内の現況確認をお願いすることがあります。

トラブルにつながることがあるのは、買主から利用状況を確認する連絡が入ったことで、残された共有者が初めて持分の売却を知るケースです。

買主にとっては不動産の状況を把握するための確認でも、何も知らされていない共有者からすれば、面識のない第三者から突然、自宅や実家の使い方を聞かれ、立入りを求められることになります。「なぜ売却前に知らせてくれなかったのか」「今後どこまで関わってくるのか」という不信感が生じ、その後の話し合いまで難しくなることがあります。

新しい共有者から買取・売却するよう求められる

共有持分を取得した買主から、残された共有者に対して、持分の買取りや売却を提案されることがあります。

買主は共有持分だけを取得しても、不動産全体を自由に使用したり売却したりできません。そのため、共有状態を解消する方法として、主に次のような提案を行います。

• 買主が取得した持分を買い取ってほしい
• 残された共有者の持分を売ってほしい
• 共有者全員で不動産全体を売却したい

これらの提案に応じる義務はありません。ただし、それまで売却を考えていなかった共有者でも、買主からの提案にどう対応するかを検討する場面が生じます。買主の持分を買い取る、自分の持分を売却する、提案に応じず共有状態を継続するなど、状況に応じて対応を判断する必要があります。

とくに共有不動産に住んでいる場合、買主の持分を買い取るにはまとまった資金が必要になる一方、自分の持分を売却すれば住み替えが必要になる可能性があります。そのため、どちらの提案にも簡単には応じられず、対応に困るケースも少なくありません。

固定資産税や修繕費の負担をめぐってトラブルになることがある

共有者が変わると、固定資産税や修繕費などの負担について、新しい共有者との調整が必要になることがあります。

弊社への相談では、「共有不動産を使っていないのに自分だけ固定資産税を払い続けている」「税金や管理の負担から早く抜けたい」といった理由から、共有持分の売却を検討するケースもあります。ここで重要なのは、実際に誰が税金を払ってきたかと、登記上の所有者・持分割合は別だという点です。

売却後に費用負担を整理する際は、これまでの納付状況、滞納の有無、共有者間でどのような取り決めをしていたかも確認する必要があります。

共有不動産の管理にかかる費用は、原則として各共有者が持分に応じて負担します（民法第253条）。また、共有不動産にかかる固定資産税は、共有者が連帯して納付する義務を負います（地方税法第10条の2）。

なお、自治体に対する固定資産税の納付義務と、共有者同士で最終的に誰がいくら負担するかという内部の費用調整は、分けて考える必要があります。

親族間では、「住んでいる人が固定資産税を払う」「修繕費は必要になったときに相談する」といった曖昧な取り決めのまま管理していることも少なくありません。しかし、第三者が新たな共有者になると、これまでの費用負担の状況や未精算の費用がないかを確認され、今後の固定資産税や修繕費をどのように負担するか調整が必要になることがあります。

また、建物の修繕が必要になれば、工事の必要性や金額、依頼する業者をめぐって意見が分かれることもあります。残された共有者にとっては、費用が増える可能性だけでなく、これまで親族間で曖昧にしていたお金の問題を、面識のない第三者と調整しなければならないことも負担です。

他の共有者に知られずにいることは難しい

自分の共有持分だけを売却する場合、他の共有者の同意や事前通知は原則として必要ありません。そのため、査定から売買契約、所有権移転登記まで、他の共有者へ知らせずに進めることは可能です。

ただし、売却手続きを内密に進められたとしても、売却後まで持分を売ったことを隠し続けるのは難しいと考えておきましょう。

実際、弊社には「親族や元配偶者に査定・売却の相談を知られたくない」「売却後も相手から自分へ連絡が来ないようにしたい」といった相談が多く寄せられています。

こうしたケースでは、「査定・契約の段階を他の共有者へ知らせずに進められるか」と「売却後も相手に知られず、連絡も生じないか」は分けて考える必要があります。前者は対応できる場合がありますが、後者は買主が新たな共有者になる以上、約束できるものではありません。

持分の所有権が買主へ移ると、不動産の登記簿には新しい所有者が記録されます。さらに、買主は新しい共有者として今後の対応を検討するため、残された共有者へ連絡することがあります。

共有持分を買取業者に売却すると、その後どのような確認・調整が行われる？

弊社が共有持分を買い取った場合、取得後の共有状態を整理などを目的として、主に次のような点を確認します。

• 現在、誰が不動産を使用しているか
• どのような経緯で使用しているか
• 固定資産税や修繕費を誰がどのように負担してきたか
• 共有者間に利用方法や費用負担について取り決めがあるか
• 建物・敷地の状態や鍵の管理状況はどうなっているか

こうした情報を確認したうえで、状況に応じて「弊社が取得した持分を他の共有者へ売却する」「他の共有者の持分を買い取る」「共有者全員で不動産全体を売却する」といった共有状態の解消方法について、他の共有者へ提案したり、話し合ったりします。

つまり、売主が他の共有者へ知らせずに売却しても、買主が取得後の調整を始めた時点で、他の共有者が売却を知る可能性があります。トラブルにつながることがあるのは、売主から何も聞いていない状態で、買主から突然利用状況の確認や持分売買の提案を受けるケースです。

また、売却が完了すると、買主は独立した権利を持つ共有者になります。売主が「他の共有者には連絡しないでほしい」「使用料を請求しないでほしい」「持分の売買を求めないでほしい」と希望しても、売却後の買主の行動まで自由に制限できるわけではありません。

そのため、買取業者へ売却する場合は、契約前に、他の共有者へいつ・どのような方法で連絡する予定なのか、売却の経緯をどのように説明するのかを確認しておきましょう。売却後に他の共有者から抗議を受けた場合、業者からも説明してもらえるか確認しておくと安心です。

他の共有者と話し合える関係であれば、売却への同意を求める必要はなくても、「持分の売却を検討している」「売却後に買主から連絡が入る可能性がある」と事前に伝えることで、突然知らされることによる反発を抑えられる場合があります。

一方、関係が著しく悪化している、連絡によって嫌がらせや売却妨害を受けるおそれがあるなど、事前に知らせない方がよいケースもあります。その場合は無理に自分で連絡せず、事情を買取業者へ伝えたうえで、売却後の連絡方法まで相談しておきましょう。

共有持分の売却先は「他の共有者」か「専門の買取業者」

自分の共有持分だけを売却する場合、現実的な売却先は主に「他の共有者」と「共有持分を扱う専門の買取業者」です。

共有持分だけを購入した買主は、単独名義の不動産のように自由に利用・売却できるわけではありません。そのため、共有持分だけを購入したい一般個人は少なく、通常の不動産と同じように仲介で買主を探すことは難しいのが実情です。弊社でも、売主様の希望に応じて共有持分の仲介売却に対応できる体制はありますが、一般個人が買主となった共有持分単体の仲介実績はほとんどありません。

他の共有者に購入意思と資金力があるなら、まず他の共有者への売却を検討する価値があります。第三者が共有関係へ入らずに済み、専門業者へ売る場合より高い金額で合意できるケースもあるためです。

一方、「共有者と連絡を取りたくない」「関係が悪く交渉できない」「相手に購入資金がない」といった場合には、専門の買取業者への売却が選択肢になります。自分の共有持分だけを専門業者へ売却する場合、他の共有者を売買手続きに参加させる必要はなく、査定から契約・決済まで進められます。

ただし、査定額だけで売却先を決めるのではなく、買取後に他の共有者へいつ・どのように連絡するのか、使用料の請求や持分売買の提案をどのような方針で行うのか、売主へ抗議があった場合に相談対応してもらえるのかまで確認しておきましょう。

売却先ごとの価格の考え方、査定から契約・登記までの流れについては、下記の記事で詳しく解説しています。

共有持分を売却することに関するよくある質問

まとめ

自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意や事前通知がなくても原則として売却できます。一方、不動産全体を売却するには共有者全員が売却に参加する必要があり、他の共有者の持分まで本人の意思なく売ることはできません。

重要なのは、「法律上売却できること」と「売却後に問題が起こらないこと」は別だという点です。持分を第三者へ売却すると買主が新たな共有者となり、残された共有者は、利用状況の確認、使用料の請求、持分売買の提案、共有物分割の請求などに対応する可能性があります。また、売主自身も、他の共有者から抗議を受けるなど人間関係の問題が残ることがあります。

他の共有者と話し合えるのであれば、まずは「他の共有者へ自分の持分を売る」「共有者全員で不動産全体を売る」という選択肢を検討する価値があります。一方、関係が悪く話し合えない、連絡が取れないなどの場合には、自分の共有持分だけを専門業者へ売却する方法を検討できます。

専門業者へ売却する場合は、査定額だけでなく、買取後に他の共有者へどのように連絡するのか、共有状態をどのような方針で整理するのか、売却後に売主へ抗議が入った場合も相談できるのかまで確認してから契約しましょう。

弊社クランピーリアルエステートでは、他の共有者と話し合えない共有持分や、周囲に知られず売却手続きを進めたいケースについてもご相談を受けています。査定だけでなく、「他の共有者へ売るべきか」「持分だけを売るべきか」を含めて状況に応じた方法を検討できます。