共有名義で不動産を相続するメリットやデメリットは？相続トラブルを避ける方法についても解説
不動産を所有していた人が亡くなり、相続が発生した際に、親族内で不動産を共有名義で相続することは珍しくありません。しかし、実は「不動産を共有名義で相続するのは危険！」といわれるほど、共有不動産の相続はトラブルが付き物です。
不動産を共有名義で所有するということは、管理の手間や費用も分担しなければなりません。さらに、法律により、共有者の同意なしに不動産を売ったり活用したりすることもできなくなります。一見、不動産の権利を家族がそれぞれ持つだけに思えますが、単独名義で不動産にはない様々な制約・リスクが発生するのです。
本記事では、共有名義で不動産を相続するメリット・デメリットと、トラブルを回避するために不動産の共有化を避ける方法、既に共有名義になっている不動産の共有状態を解消する方法について解説します。
株式会社クランピーリアルエステートは、共有不動産の共有持分を専門に扱う不動産買取業者です。共有名義の不動産を相続することになり、「他の相続人と不動産の処分について意見が合わない」「自分の共有持分だけでも売却したい」と処分にお困りの方はぜひご相談ください。当社なら親族間で既に相続トラブルになっていても買取が可能です。
目次
相続で発生する不動産の共有とは
被相続人が亡くなって不動産の相続が発生すると、遺産分割まで相続人全員が法定相続分に沿って所有権をそれぞれ相続することになるため、対象の不動産は共有状態になります。そのまま遺産分割協議を行わなければ、共有状態のまま不動産を所有していくことになるのです。なお、複数人に分割された不動産の所有権は「共有持分」と呼ばれます。
法定相続分とは、民法が定める相続人が2人以上いる場合に、各相続人が相続できる財産の割合。法定相続人は死亡した人との関係によって順位が付けられている。
・配偶者＝常に相続人
・第1位：子供／子供がいない場合は孫／子・孫がいない場合はひ孫
・第2位：父母／父母がいない場合は祖父母
・第3位：兄弟姉妹／兄弟姉妹がいない場合は甥・姪
| 相続人の構成 | 配偶者 | 第1位 （子供） |
第2位 （父母） |
第3位 （兄弟姉妹） |
|---|---|---|---|---|
| 配偶者・子供 | 1/2 | 1/2 | – | – |
| 配偶者・両親 | 2/3 | – | 1/3 | – |
| 配偶者・兄弟姉妹 | 3/4 | – | – | 1/4 |
参考：法定相続分とは？ケース別で見る相続の割合や計算方法をわかりやすく解説
相続人が増えれば増えるほど、不動産の共有者（所有者）も増えていきます。共有持分を受け継いだ相続人が将来的に亡くなれば、さらに不動産の所有権は細分化され、誰かの手に渡ります。共有状態を発生させないためには、遺言書や遺産分割協議で誰か1人が単独名義で不動産を相続する必要があります。
対象の不動産が相続される時点で誰かと共有状態にあった場合は、さらに権利関係が複雑です。共有者の1人が死亡すると、死亡した共有者の相続人に共有持分が相続されます。被相続人と不動産を共有していた共有者に、引き継がれるわけではありません。
不動産の共有状態を解消するためには、不動産の全共有者が誰かの単独名義にすることを認めなければなりません。誰か1人でも共有状態の解消に反対している、または一部の共有者の所在がわからないという場合には、さらに共有状態解消の難易度が上がります。
なお、単独名義での相続でも、共有名義での相続でも相続登記の手続きは必要です。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、不動産の名義人を被相続人から相続人に変更するための手続き。2024年4月より相続登記が義務化され、不動産を相続した相続人は相続を知った日から3年以内に必ず相続登記の申請をしなければならない。義務に違反すると、10万円以下のペナルティが科せられる。
共有名義で不動産を相続するメリット
共有名義で不動産を相続するメリットが皆無というわけではなく、いくつかメリットが存在します。
- 公平に遺産を分けられる
- 売却時の節税効果が高くなる
しかし、共有名義で不動産を相続するメリットが、デメリットを上回るケースはあまりありません。よほどの事情がない限りは、不動産の共有名義になるのを避ける、既に共有不動産であるならできるだけ早く共有状態を解消することが推奨されています。
公平に遺産を分けられる
公平に遺産を分けやすいという点は、共有名義で不動産を相続するメリットです。
現金や有価証券であれば、相続人同士で公平に遺産を分割できます。一方で、不動産の場合は、土地や建物を公平に分割して各々が相続するのは、物理的に困難です。そこで、所有権という形のない財産であれば、不動産の現物を分割することなく相続できます。
「相続人の1人が単独で不動産を相続する」という内容の遺産分割よりも、「公平に分ける」という内容のほうが、受け入れやすくなります。共有名義になるデメリットをふまえても、遺産分割協議で話がまとまらないときの解決策となるでしょう。
ただし、公平に遺産を分けるための共有名義は、問題の先送りでしかありません。あくまでも今回の相続においては、「公平」であるように見えますが、将来的には不公平な状態になることは多くあります。
売却時の節税効果が高くなる
不動産が居住用財産（マイホーム）である場合は、共有名義で相続することで売却時の所得税の節税対策になる点もメリットです。
居住用財産には 「居住用財産の3,000万円特別控除」という特例が設けられています。これは、居住用財産である住居や建物を売却した際、譲渡所得額から最高3,000万円を控除できる特例です。
所有者が複数人いる場合、 「居住用財産の3,000万円特別控除」は共有者ごとに適用できるかが判断されます。例えば、2人で不動産を共有する場合、2人とも特例を適用できると判断されれば、最大で6,000万円の控除を受けられるのです。もちろん、控除を受けるためには要件を満たす必要があり、必ずしも特定の適用を受けられるとは限りません。
参考：国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」
共有名義の土地のメリット・デメリットについては、下記で詳しく解説しています。
共有名義で不動産を相続するデメリット
共有名義で不動産を相続するデメリットはメリットよりかなり多く、いずれも共有者の金銭的・精神的・肉体的な負担が大きいものです。
- 相続が発生するたびに共有者が増えていく
- 共有者全員が合意しないと共有不動産全体を売却できない
- 共有持分の過半数が合意しないと不動産を貸し出せない
- 他の相続人とのトラブルになるおそれがある
それぞれどのような問題が起こり得るのか確認していきましょう。
相続が発生するたびに共有者が増えていく
共有不動産の共有者では、相続が発生するたびにねずみ算式に共有者の人数が増加していきます。共有者が増えれば増えるほど、全員の意見を一致させることが難しくなっていきます。
初めはAとBの2人の共有名義だった不動産は、AとBが亡くなり、Aの持分がCとDに、Bの持分がEとFに相続されると、この時点で共有者はC・D・E・Fの4人に増えます。そして、C・D・E・Fが亡くなり、Cの持分がGとHに…というように、相続が発生する度に共有者が増えるのです。
いずれ共有者同士の関係性が薄れ、「共有者が誰なのか」「どこに住んでいるのか」さえ分からなくなっていきます。
共有者全員が合意しないと共有不動産全体を売却できない
共有不動産の共有者は全員が不動産を所有する権利を有しているため、共有者全員の合意がないと不動産全体を売却できません。これは、民法251条によって共有物の変更行為について、下記のように定められているためです。
「共有物の変更」
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
e-Gov法令検索 民法第251条
「共有物の変更」とは、共有物の性質を変える行為を指し、売却・建替え・解体を含む処分行為も含まれます。そのため、誰か1人でも反対する共有者がいると、強制的に不動産の所有が維持されます。
自身が所有している共有持分のみであれば、共有者の合意なしに売却は可能です。しかし、共有持分は不動産としての価値が低く、買い手が見つからない、または不動産全体を売却して受け取れる売却益を持分割合で分割するよりもはるかに低い金額でしか売れません。
共有持分の過半数が合意しないと不動産を貸し出せない
共有名義の不動産は、貸し出す際にも制約があります。不動産の貸出しは、法律的には管理行為に該当します。そして、民法252条により、管理行為は共有者の共有持分の過半数から合意を得ることが規定されています。
「共有物の管理」
共有物の管理に関する事項（中略）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
e-Gov法令検索 民法第252条
そのため、共有者が3人以上いる共有不動産においては、共有者のうちの1人が自由に他の第三者へ貸し出すことは制限されるのです。共有不動産にすることで、売却できないだけでなく、貸し出して家賃収入を得るということもできない可能性があります。
他の相続人とのトラブルになるおそれがある
共有不動産はさまざまなトラブルの原因となっており、親族間の関係悪化に繋がるおそれがあります。特に、共有者が多いほど意見の不一致が生じやすく、トラブルも起きやすくなります。
■よくあるトラブル①維持管理費用の負担
不動産は所有しているだけでお金がかかる資産です。通常、不動産の所有・管理にかかる費用は、共有者全員が持分割合に応じて負担します。しかし共有持分に応じて分割してそれぞれに請求されるわけではないので、実際に支払いを行うのは代表者1人です。他の共有者は代表者に自分の負担分のお金を渡すことになります。しかし、支払いを拒否したり、居場所が分からず費用を請求できなかったりするケースが後を絶ちません。
不動産にかかる税金の納税義務は連帯責任です。他の共有者からお金を徴収できなかったからといって、税金を払わなくても良いとはなりません。他の共有者が支払わなかった場合、他の共有者が立て替えて支払わないと、不動産を差し押さえられるリスクもあります。
■よくあるトラブル②第三者への共有持分売却
共有者が勝手に共有持分を売却し、気が付いたら見知らぬ第三者と不動産の権利を共有していたというケースもあります。親族間だとうまく管理できていた共有不動産も、第三者が介入すると揉め始めることは珍しくありません。
また、他の共有者が不動産業者に共有持分を売却し、その業者から共有持分の売却を迫られて、初めて気付くということもあり得ます。不動産業者が資産価値が低い共有持分のみを買い取るのは、その他の共有者の持つ共有持分も取得して、最終的に不動産全体を売却、または賃貸で活用するためです。悪質な業者から脅されたり嫌がらせをされたりして、買取を迫られるというトラブルも起きています。
兄弟姉妹の場合、実家を共有名義で相続する可能性が高いので要注意です。よくあるトラブルの詳細については、下記の記事で詳しく解説しています。
不動産は単独名義が理想的！相続時に共有名義を避ける方法
相続に際して、「公平に遺産分割をしたい」「いつか売る時に節税できるかもしれない」からと安易に不動産を共有状態にしてしまうと、得ることも活用することもできず、ただただ維持管理にかかるお金を支払うことになる可能性もあります。共有不動産が原因で、良好だった家族との関係が壊れてしまうこともあるでしょう。
そのため、遺産分割協議に時間がかかっても、不動産は単独名義で相続するのが理想です。ここからは、相続時に共有名義を避けつつ、うまく相続する方法を紹介します。
相続する前の対処法
相続が発生してしまうと、どうしても相続人の間で不動産の扱いを話し合わなければなりません。遺産分割協議での話し合いで揉める可能性もあるため、不動産の現所有者（被相続人になる人）が、生きている間に相続時にトラブルが発生しないよう対策しておくのがおすすめです。
- 相続に分割しやすいように不動産を売却して現金化しておく
- 生前に誰の単独名義にするかを相続人間で決めておく
- 生前に共有名義から単独名義に変更しておく
- 不動産の所有者が遺言書を作成しておく
遺言書を作成する場合は、法的な効力を持つように定められた方式・要件を満たして作成する必要があります。また、遺言書で誰に不動産を相続するのか指定していても、法定相続人が最低限相続できる遺産「遺留分」を侵害していては、不動産の遺産分割が発生してしまいかねません。遺言書を作る時は、行政書士・弁護士・司法書士・税理士といった法律の専門家に依頼しましょう。
相続してしまった後の対処法
不動産の所有者が亡くなり、相続が発生した場合でも、共有名義を避ける手段はいくつもあります。
| 共有者全員で合意して不動産全体を売却する | 共有者全員の持ち分をまとめて第三者に売却して、売却代金を持分割合に合わせて分配する方法 |
|---|---|
| 他の共有者の持分を買い取り単独名義にする | 不動産を手放したい共有者がいる場合に、他の共有者に共有持分を売却する方法 |
| 自分の持分を他の共有者に売却する | 自分が不動産を手放したい場合に、他の共有者に共有持分を売却する方法 |
| 土地の場合は分筆する | 土地は切り分けて分割して、分筆する方法 |
| 共有物分割請求を起こす | 共有者同士の話し合いで遺産分割が決まらない場合に、裁判所に分割を決めてもらう方法 |
| 持分を放棄する | 自分の共有者を放棄して、他の共有者に不動産を譲る方法 |
| 自分の持分を専門の不動産業者に売却する | 自分の共有持分を不動産業者に売却して、共有持分を手放す方法 |
自分の共有持分を不動産業者に売却して、共有持分を手放す方法
もっとも手元にお金が残りやすいのは、全員の同意を取って、不動産全体を売却する方法です。難しい場合は、共有者同士で共有持分を売買することもできますが、買い取る人に資金力が必要なので、経済的な理由で選択できないこともあります。
また、土地だけの相続だった場合は、土地を切り分けてからそれぞれの土地を単独名義に変更する「分筆」が選択できます。ただし、分筆にすると土地が狭くなったり活用がしにくくなったりすることで、評価額は下がるのに、固定資産税は上がるという可能性があります。
分筆については下記で詳しく解説しています。
共有持分は放棄が可能なので、「他の共有者と関わりたくない」「維持管理費だけかかって不動産の所有者であるメリットがない」「○○さんが住むなら譲ってもいい」などの理由から、他の共有者に無償で譲ることができます。この場合、共有持分の放棄は本人の意思表示のみで成立しますが、放棄をする際は持分移転登記を共有者全員で法務局に申請する必要があります。
共有持分を相続放棄したい場合は、下記の記事をご確認ください。
「手っ取り早く手放したい」「他の共有者と一切関わりたくない」「共有者と話し合っても折り合いがつかない」という場合には、自分の持分を専門の不動産業者に売却するのがおすすめです。自分の持分だけの売却なら他の共有者の同意はいりません。
ただし、共有持分は普通の不動産会社で買取を拒否される、または非常に安い値段で買い叩かれるということもあるため、共有持分を売却するなら専門に買取を行っている業者に依頼するのがおすすめです。
共有名義の解消法や共有名義から単独名義に変更する方法について詳しく知りたい人は、下記の記事を参考にしてください。
どうしても共有名義不動産での相続トラブルが解決できないときは遺産分割調停も視野に入れる
どうしても「不動産の共有状態が解消できない」「相続トラブルが話し合いで解決できない」という場合は、裁判所による遺産分割調停や遺産分割審判という選択肢も検討しましょう。
- まずは相続人同士で話し合いをする
- 話し合いがまとまらないときは「遺産分割調停」を申し立てる
- 遺産分割調停が不成立の場合は「遺産分割審判」へと進む
1ステップずつ順を追って解説します。
まずは相続人同士で話し合いをする
遺産分割では、相続人同士での解決を目指すのが基本です。遺産分割協議で、遺産について誰が何をどう相続するのか必ず相続人全員で話し合いましょう。相続人が全員揃っていない状態で遺産分割行儀を行った場合、遺産分割協議自体が無効になります。
遺産分割協議をせずに放置すると、一部の相続人が遺産を使い込んでしまったり、相続税を減らすための特例を受けられなくなったりする可能性があるため要注意です。遺産分割協議をいつまでにすればいいのかという法律上の定めはありませんが、一般的には四十九日を過ぎた辺りから始めることが多いようです。
また、必ずしも相続人全員が全て遺産をきっちり平等に分けなければいけないという定めもありません。例えば、「実家に住んでいる母親に不動産の権利を全て譲る」「長男は不動産を、次男は車を、長女は預貯金（現金）を相続する」など、全員が合意すれば臨機応変に遺産の分割方法や割合を決めることができます。
遺産分割協議で合意された内容は遺産分割協議書にまとめられ、相続人全員の署名と実印による押印を行いましょう。
話し合いがまとまらないときは「遺産分割調停」を申し立てる
相続人間の話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所に請求して「遺産分割調停」を申し立てることができます。
遺産分割調停とは、裁判官と調停委員が当事者の間に入り、話し合いのサポートを受けながら合意を目指す手続きです。遺産分割調停では、裁判官や調停員が中立な立場で各相続人の主張を聞き取り、具体的な解決策の提案や解決のために必要な助言をしてくれます。第三者に介入してもらうことで合意に至りやすくなるでしょう。
遺産分割調停は、あくまでも当事者同士の話し合いです。そのため、弁護士を付けなくても申立て・調停を進められます。ただし、裁判官や調停委員（多くは弁護士や公認会計士）は、当事者の味方というわけではありません。どちらかに「こうすれば法律的に有利になる」というアドバイスもくれません。法的知識がないと自分だけが損をする内容で合意してしまう可能性もあるため、できれば弁護士を入れて話し合いに臨むほうがよいでしょう。
遺産分割調停が不成立の場合は「遺産分割審判」へと進む
遺産分割調停でも話し合いがまとまらなかった場合は、「遺産分割審判」を申し立てることができます。
遺産分割審判とは、裁判所が遺産分割の方法や内容を決める手続きです。家庭裁判所は、法定相続分を基準としつつ、相続人の主張や提出された資料の内容から、遺産分割の方法を決定します。
遺産の分割方法は以下の3つです。
現物分割とは、遺産を物理的に分割する方法。不動産の場合、土地を切り分けて単独名義にする「分筆」が該当する。建物は切り分けられないので、基本的に現物分割できない。
代償分割とは、一部の相続人が遺産（現物）を相続し、他の相続人には代償金を支払う方法。不動産を取得した相続人が、その他の相続人に不動産の評価額に見合う現金を支払う。
換価分割とは、遺産を売却して、売却益（現金）を相続人で分割する方法。不動産全体を売却し、法定相続分の持分割合を基準に現金を分配する。
遺産分割調停はあくまでも当事者である相続人同士の話し合いだったので、合意しなければ遺産分割は成立しませんでした。しかし、遺産分割審判で審判が確定すると、相続人全員がその審判に従う義務が発生します。審判に従わない相続人がいる場合は、強制執行が可能になります。
遺産分割審判は、遺産分割の最終手段です。遺産分割は裁判所に結論を出してもらうことができますが、親族間の関係性は修復できません。また、審判の多くが半年程度で終わりますが、長引くと3年ほどかかるケースもあります。審判のたびに出頭したり弁護士の報酬がかかったりと、金銭的・精神的・肉体的な負担が大きくなるため、できれば審判以前の方法で合意できるほうがよいでしょう。
まとめ
本記事では、相続に際して不動産を共有名義で相続するメリット・デメリットを紹介しました。共有名義の不動産は、共有者同士の金銭的なトラブルになりやすく、人間関係を壊す原因になりかねません。また、相続を重ねるごとに共有者がねずみ算式に増えるため、適切な維持や管理も困難になります。
公平に遺産を分けやすいため、相続時は簡易な遺産分割協議でも不動産の相続方法を決められるでしょう。しかし、子どもや孫の代で、いずれ改めて不動産の扱いをどうするのか考え、手間と時間をかけて共有状態を解消しなければならないタイミングが訪れます。
問題を先送りにせず、できるだけ不動産を共有名義にしないで済む分割方法を遺産分割協議で話し合うことをおすすめします。
「既に共有不動産を相続してしまった」「共有持分の処分に困っている」という場合は、共有持分を専門に買取を行っているクランピーリアルエステートにご相談ください。当社なら、親族間で相続トラブルになっていたり、権利関係で他の共有者と揉めている共有持分でも買取可能です。