共有者全員持分全部移転を徹底解説！申請書の作成方法や手続きの流れ

「共有名義の不動産を整理したいが、登記の方法がわからない」という状況において、実務上でも選ばれる手続きのひとつとして「共有者全員持分全部移転」があります。

共有者全員持分全部移転とは、共有名義となっている不動産について、共有者全員がそれぞれの持分をすべてまとめて移転し、共有状態を解消するための手続きです。

実務の現場では、共有関係が長期化するほど共有者間の利害関係が複雑になり、名義整理を後回しにしたことで手続きが困難になるケースも少なくありません。実際、弊社にも「共有名義がもとでトラブルが生じた」という相談が寄せられることが非常に多くあります。

このような背景から、共有名義を解消するための手段のひとつとして、共有者全員持分全部移転という形で名義を整理する方法が選ばれることがあります。弊社の実務経験においては、主に以下のような場面で共有者全員持分全部移転が必要になる印象があります。

• 共有名義の土地・建物を売却する場合
• 共有持分を特定の1人に集約して単独名義にする場合
• 相続により一時的に共有となった不動産を遺産分割で整理する場合
• 住宅ローンの返済が困難となり、任意売却を行う場合

共有者全員持分全部移転を行うためには「共有者全員から同意を得ていること」「共有者全員が意思能力を有していること」「登記上の共有者と実際の共有者が一致していること」などの要件をすべて満たす必要があります。

もっとも、実務上はこれらの要件をすべて問題なく満たせるケースばかりではありません。たとえば「共有者の1人に反対されている」「認知症の共有者がいる」「相続登記が放置され、共有者が誰かわからなくなった」などの事情が判明し、手続きに着手できないまま止まってしまうケースは実際の事例でもよくあります。

そのため、専門家の立場として、共有者全員持分全部移転を検討する際には、まず共有者が誰なのかを確認のうえ、今後の方向性をしっかりと共有者間で話し合うところから始めることをおすすめします。

本記事では、共有者全員持分全部移転の基本的な概要から、実務経験をもとにした事例、必要書類、手続きの流れなどを詳しく解説します。共有名義不動産の名義整理を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

※なお「共有者全員持分全部移転」は法律上の正式名称ではなく、共有名義不動産において、共有者全員の持分が一括して移転する場合に用いられる登記実務上の表現です。

共有者全員持分全部移転とは共有する不動産の全持分をまとめて移転する登記手続き

共有者全員持分全部移転とは、共有名義となっている不動産について、共有者全員がそれぞれの持分をすべてまとめて移転する登記手続きのことです。一部の共有者だけが持分を移すのではなく、「全員の持分が一括で移転される」という点が大きな特徴です。

たとえば、弊社でもよくある事例として、兄弟3人で相続した1つの土地を共有しているケースがあります。この土地を第三者に売却することになった場合、兄弟3人それぞれが持つ持分は、すべてまとめて買主である第三者に移転されます。

結果として、兄弟3人の共有関係は解消され、土地の名義は第三者の単独名義となります。このように、共有者全員の持分を一括して移転する手続きのことを共有者全員持分全部移転と呼びます。

共有者全員持分全部移転は、売買だけでなく、贈与や相続などで特定の1人に名義を集中させる場面でも行われることがあります。実務上も、「共有のままでは管理や処分が難しいため、名義を整理したい」という理由から、共有者全員持分全部移転を選択するケースは少なくありません。

共有者全員持分全部移転と所有権移転の違い

共有者全員持分全部移転は共有名義不動産の持分をすべてまとめて移転する手続きであるのに対し、所有権移転は単独名義不動産の所有権すべてを別の人に移す手続きです。具体的な違いを以下の表にまとめました。

項目	所有権移転	共有者全員持分全部移転
不動産の種類	単独名義の不動産	共有名義の不動産
登記申請者	所有者1人	共有者全員
決定権の範囲	所有者1人の意思で可能	共有者全員の同意が必要
各種書類 (印鑑証明書など)	1通	共有者全員分
司法書士費用	基本報酬のみ	基本報酬＋人数分の加算

※司法書士費用の加算については事務所の方針によって異なります。

実務経験上、とくに多くみられるのが、相続をきっかけに親の単独名義だった不動産を子どもへ引き継ぐケースです。たとえば、親が単独で所有していた不動産を子ども1人、または複数人が取得する場合、もともと不動産は単独名義であるため、登記の種類としては共有者全員持分全部移転ではなく、所有権移転が用いられます。

この場合、登記申請の手続きでは、親から子へ所有権が移転したことを反映させるため、登記申請書の登記の目的欄には「所有権移転」と記載する必要があります。共有名義の持分すべてを移す共有者全員持分全部移転とは異なり、権利のすべてを一括で移すことになります。

このように、登記の対象となる不動産が単独名義か共有名義かによって、手続きの種類は異なります。手続きの種類を誤ると登記申請のやり直しや補正が必要になるため、事前に確認しておくことが大切です。

共有者全員持分全部移転が必要になる場面の例

共有名義の不動産は、所有しているだけで直ちに問題が生じるわけではありませんが、売却や相続などの場面になった途端、手続きが一気に複雑化するという特徴があります。

実務の現場でも「共有名義のままでは前に進めない」「何かを決めようとすると全員の合意が必要になる」といった理由から、対応に行き詰まってしまうケースは少なくありません。

とくに、共有関係が長期間続いていたり、共有者の人数が多かったりする不動産ほど、利害関係や認識のズレが表面化しやすくなります。その結果、共有名義を整理するために共有者全員持分全部移転が必要になる場面が生じます。

ここでは、実務経験を踏まえつつ、どのような状況で共有者全員持分全部移転が必要になるのか、代表的な場面ごとに具体例を交えて解説していきます。

• 共有名義の土地・建物を売却する場合
• 共有持分を特定の1人に集約して単独名義にする場合
• 相続により一時的に共有となった不動産を遺産分割で整理する場合
• 住宅ローンの返済が困難となり、任意売却を行う場合

共有名義の土地・建物を売却する場合

共有名義となっている土地や建物を不動産全体として売却する場合には、共有者全員持分全部移転の登記手続きが必要になります。

なぜなら、売却によって不動産の所有者が「共有者全員」から「買主である第三者」へと一括で変更されるためです。共有者のうち一部だけが関与する登記では、買主へ完全な所有権を移すことができません。

あくまでも共有持分の買取を専門とする弊社の実務経験上ですが、主に以下のような場面で共有者全員持分全部移転が行われることが多いです。

• 兄弟3人で相続した実家について、誰も使う予定がなく、管理の負担を避けるために売却するケース
• 親子で共有していた土地について、固定資産税の負担や管理の手間が重荷となり、手放す判断をしたケース
• 投資用不動産を友人同士で共有していたものの、運用方針の違いや収益性の低下を理由に、共同運用を終了して売却するケース
• 共有している土地と隣地の境界が曖昧になっており、隣地所有者に土地を買い取ってもらうケース

このように、共有名義の不動産全体を売却する場合には、共有者全員の持分をまとめて買主へ移転する必要があるため、共有者全員持分全部移転の登記を行います。

なお、この場合の登記原因は「売買」となり、登記申請書の原因欄にも「売買」と記載することになります。

共有持分を特定の1人に集約して単独名義にする場合

共有持分を特定の1人に集約し、単独名義に変更する場合にも、共有者全員持分全部移転の登記手続きが必要になります。

特定の1人の単独名義にするためには、他の共有者が持っているすべての持分をまとめて譲渡する必要があるためです。一部の持分だけを移転しただけでは、共有状態は解消されません。

共有持分の買取を専門とする弊社の立場としては、共有名義はリスクが高い状態であるため、できるだけ単独名義にすることを推奨しております。不動産全体を売却すれば共有名義は解消されますが、「不動産を活用したい」と希望する共有者がいる場合には、共有者全員持分全部移転で特定の1人に持分を集中する形が検討されることもあります。

弊社で実際にご相談を受けた事例として、以下のようなケースが挙げられます。

• 兄弟で共有している実家について、長男が引き続き居住することになり、将来のトラブルを避けるため単独名義に整理するケース
• 親子共有となっている不動産について、将来の相続対策として子どもの名義に集約するケース
• 共有者の一部が遠方に住んでいる、または非協力的で、日常的な管理や判断を1人に任せたいケース
• 共有者間で管理費や修繕費の負担をめぐる意見がまとまらず、責任の所在を明確にするために名義を一本化するケース

このように、共有持分を特定の1人に集約する場合、他の共有者はそれぞれの持分を譲渡することになります。そのため、登記の原因は、持分をどのような方法で譲渡したかによって異なります。

たとえば、無償で持分を譲る場合は「贈与」、持分の取得者が対価を支払って買い取る場合は「売買」となります。実務では譲渡方法に応じて、登記申請書の原因欄に記載すべき内容も変わるため、事前に確認しておきましょう。

相続により一時的に共有となった不動産を遺産分割で整理する場合

相続をきっかけに不動産が一時的に共有名義となり、その後の遺産分割によって名義を整理する場合にも、共有者全員持分全部移転の手続きが必要になります。

専門家の視点では、相続による共有状態はあくまで相続発生時の暫定的な状態であり、共有関係をそのまま放置すると、将来的に管理や処分の場面で支障が生じやすくなるという難点があります。そのため、最終的には特定の1人に持分を集中させるか、不動産全体を売却して共有状態を解消することが現実的な選択肢となります。

実際、相続直後の判断を先送りにした結果、後から手続きが複雑化してしまったというケースも少なくありません。

弊社の実務経験上では、主に以下のようなケースで相続後に共有者全員持分全部移転の手続きが選ばれるケースが多くみられます。

• 相続人3人が法定相続分で登記を行った後に話し合いをし、1人が不動産を取得することになったケース
• 相続人全員で協議した結果、不動産を売却して売却代金を分ける前提で名義を整理することになったケース
• 相続税の申告を優先し、とりあえず共有名義で登記した後、落ち着いた段階で名義を整理し直すケース
• 相続人の一部が遠方に住んでおり、管理や活用を1人に任せるため持分を集約するケース

登記の原因は、手続きを行うタイミングによって異なります。相続登記が完了する前に共有者全員持分全部移転を行う場合、登記原因は「相続」となります。

一方、すでに法定相続分などで相続登記が完了しており、その後に持分をまとめて移転する場合には、「遺産分割」を原因とします。

ただし、相続登記を済ませてから数年が経過した後に持分全部移転を行う場合、実務上は「遺産分割」とは扱われず、贈与とみなされる可能性が高くなります。この場合、登記原因は「贈与」となり、税務上の取り扱いも大きく変わるため、相続後は早めに名義を整理することが大切です。

住宅ローンの返済が困難となり、任意売却を行う場合

住宅ローンの返済が困難となり、任意売却を行う場合には、共有者全員持分全部移転の登記手続きが必要になります。

任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった際に、金融機関の承諾を得たうえで、担保となっている不動産を売却する手続きです。不動産の一部や特定の持分だけを処分するのではなく、不動産全体を売却することが前提となるため、共有名義の場合は共有者全員の持分をまとめて移転する必要があります。

弊社が今までにご相談を受けた事例として、任意売却による共有者全員持分全部移転が行われたケースは以下のようなものが挙げられます。

• 夫婦の共有名義で自宅を購入したものの、収入減少などを理由に住宅ローンの返済が困難となり、任意売却を選択するケース
• 親子で共有名義とし、親が主債務者、子が連帯保証人となって住宅ローンを組んでいたが、返済不能に陥ったケース
• 共有名義のまま住宅ローンを抱えており、競売を回避するため金融機関と協議のうえで任意売却を進めるケース
• 離婚後も共有名義のまま住宅ローンが残っており、返済が行き詰まったため任意売却に踏み切るケース

このように、任意売却では不動産全体を第三者へ売却することになるため、共有者全員持分全部移転の登記を行います。

なお、任意売却の場合の登記原因は「売買」となり、登記申請書の原因欄にも「売買」と記載することになります。任意売却であっても、登記上の取り扱いは通常の売買と変わりません。

弊社のように共有不動産の相談を受ける立場から見ると、共有名義が絡む任意売却は、通常の売却以上に時間がかかるケースが多いです。

というのも、任意売却するためには共有者全員の同意が必要になるからです。実際、共有者の事情や立場が異なることで意思決定が遅れ、競売のリスクが高まってしまうケースも多く見られます。

そのため、住宅ローンの返済が滞った段階で早めに任意売却を検討し、共有者間の認識をすり合わせておくことが大切です。

共有者全員持分全部移転をするための要件

共有者全員持分全部移転は、共有状態を一括で解消できる登記手続きですが、実際に行うためには以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 共有者全員から同意を得ていること
• 共有者全員が意思能力を有していること
• 登記上の共有者と実際の共有者が一致していること

実務の現場では、「手続きを進めようとしたが、登記の要件を満たしていなかった」というケースも少なくありません。ここでは、共有者全員持分全部移転をするための要件について、専門家の立場からそれぞれ詳しく解説します。

共有者全員から同意を得ていること

共有者全員持分全部移転を行うためには、共有者全員の同意を得ていることが前提となります。共有名義不動産は、1人の判断だけで処分や名義変更ができるものではなく、全員の意思がそろって初めて次の手続きに進むことができます。

共有名義不動産の取り扱いについては、民法第251条でも以下のように定められています。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
引用元：民法｜eGov 法令検索

ここでいう「変更」には、不動産全体の売却や贈与、共有状態を解消するための名義変更などが含まれます。共有者全員持分全部移転は、共有関係そのものを終了させる手続きであり、共有物の変更に該当するため、共有者全員の同意が必要になります。

弊社がご相談を受ける中でもとくに多いのが、「不動産を売却したいと考えているが、共有者の1人から反対されており、共有者全員持分全部移転ができない」というケースです。感情的な対立や将来への考え方の違いから話し合いが進まず、手続きが止まってしまうことも少なくありません。

このような場合、やむを得ず自分の共有持分だけを第三者に売却するという選択肢が取られることがあります。ただし、専門家の立場から見ると、共有持分のみの売却は不動産全体を売却する場合と比べて価格が大きく下がりやすく、あまり望ましい方法とはいえません。

そのため、共有者の1人が頑なに反対しており、どうしても同意が得られないといった事情がない限り、共有者間で足並みをそろえ、共有者全員持分全部移転を目指すことが大切です。

共有者全員が意思能力を有していること

共有者全員持分全部移転を行うためには、共有者全員が意思能力を有している必要があります。意思能力を欠いた状態では、売却や贈与などの同意が成立せず、共有者全員持分全部移転の手続きを進めることはできません。

この点について、民法第3条の2では以下のように定められています。

第三条の二　法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。
引用元：民法｜eGov 法令検索

意思能力とは、登記や売却といった法律行為について、内容や結果を正しく理解し、自らの判断として意思表示ができる能力のことです。単に署名や押印ができるかどうかではなく、「何が起きるのか」「どのような権利関係の変化が生じるのか」を理解したうえで判断できることが求められます。

たとえば、認知症を発症している場合や、病気の後遺症により意思表示が困難な場合、精神疾患の影響で正常な判断ができない場合などは、意思能力を有していないものとみなされます。

弊社が実務で相談を受ける中では、「親が認知症になってしまい、名義を整理したかったが手続きが進められなくなった」というケースが非常に多く見られます。共有名義の不動産は、時間の経過とともに当事者の判断能力に変化が生じやすく、結果的に名義整理が困難になることがあります。

そのため、共有者全員持分全部移転を検討している場合には、共有者全員が意思能力を有しているうちに、できるだけ早く手続きを進めることが重要です。

登記上の共有者と実際の共有者が一致していること

共有者全員持分全部移転を行うためには、登記上の共有者と実際の共有者が一致していることが前提となります。

登記簿に記載されている名義人が実際の所有者と異なっている状態では、共有者全員の同意や意思確認を取ること自体ができず、共有者全員持分全部移転の手続きを進められません。

弊社の実務経験上、非常によく見られるのが「共有者の一部が亡くなっているにもかかわらず相続登記がされていない」「世代交代が起きているのに、名義が何十年も前のままになっている」といったケースです。

登記簿上では祖父母や親の名義のままでも、実際には子どもや孫が権利を引き継いでいるという状況は決して珍しい事例ではありません。

「共有名義を解消したいが、そもそも誰が共有者なのかわからない」「相続人が増えすぎて把握できていない」といったご相談は非常に多く受けます。この場合は共有者全員持分全部移転を行うことはできず、段階的に名義を整理していく必要があります。

具体的には、まず実際の所有者を確認のうえ、登記簿上の名義を現状に合わせるための登記を行います。所有者と名義人を一致させれば、共有名義を解消するための共有者全員持分全部移転に進むことが可能となります。

共有者全員持分全部移転のために必要な書類

共有者全員持分全部移転を行うためには、事前に以下のような必要書類をそろえておく必要があります。

• 登記原因証明情報
• 売買契約書
• 印鑑証明書
• 登記識別情報
• 登記申請書

なお、実務では登記原因によって必要書類が異なるケースもあるため、司法書士の案内に従って書類を集めるのが基本となります。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは「なぜその登記が必要になったのか」「持分の所有権が移動するのは事実なのか」を証明するための書類です。

登記原因証明情報として何を用意するかは、以下のように登記の原因によって異なります。

登記原因	必要書類
売買	売買契約書
贈与	贈与契約書
相続	遺産分割協議書
財産分与	離婚協議書

なお、売買を原因とする場合には、登記の際に売買契約書の提出を求められることから、登記原因証明情報として代替されるケースもあります。

いずれの場合も、登記の根拠となる書類を適切な形式で作成する必要があります。自分で書類を作成することも可能ですが、実務では記載内容の不備や原因日の誤りによって補正を求められることも多く、司法書士に作成を依頼するのが基本となります。

一例として、共有者全員持分全部移転を行うときの贈与契約書の記載例は以下のとおりです。

登記原因証明情報の内容に誤りがあると共有者全員持分全部移転の手続きが止まってしまうため、書類作成の段階から司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

売買契約書

売買契約書とは、不動産の売買条件について買主と売主が合意したことを証明するための書類です。

専門家の視点としては、共有名義不動産の売却は複数人の売主が関係することから、売却時に権利関係が複雑になる傾向があります。そのため、売買契約書には取引条件を正確に落とし込み、かつ共有者全員の納得を得ることが大切です。

以下は、共有名義の不動産を売却するときの売買契約書のサンプルです。

なお、弊社が実務で関与するケースにおいて、売買契約書は親族間取引や知人同士の売却であっても、不動産会社が作成したものが用いられることがほとんどです。専門知識がなければ正確な契約書を作るのは難しいため、基本的には不動産会社へ依頼しましょう。

印鑑証明書

印鑑証明書とは、市区町村に登録した実印が本人のものであることを公的に証明するための書類です。共有者全員持分全部移転の登記手続きにおいても、各共有者が確かに意思表示を行っていることを確認するために求められます。

出典：印鑑登録証明書サンプル｜青梅市

売買契約書や遺産分割協議書、贈与契約書など、名義を変更する重要な書類には、原則として実印を押印します。

これらの書類に印鑑証明書をあわせて提出することで、「その押印が本人によるものであるか」「本人の意思に基づいて作成された書類であるか」を確認することが可能となります。

印鑑証明書は市区町村の窓口や、コンビニなどで発行することができます。

登記識別情報

登記識別情報通知とは、不動産の名義人となった際に、法務局から交付される本人確認用の情報です。いわゆる「登記権利証」に代わるもので、現在の登記実務では、登記識別情報を用いて名義人本人であることを確認します。

共有者全員持分全部移転を行う場合、相続・贈与・売買・財産分与いずれの方法であっても、原則として共有者全員分の登記識別情報通知が必要になります。登記識別情報通知のサンプルはこちらです。

出典：登記識別情報通知の見本｜法務局

共有名義不動産の場合、登記識別情報を共有者全員が個別に管理しているとは限らず、代表者の1人が保管しているケースも多く見られます。また、相続の場合は被相続人の遺品の中から登記識別情報通知が見つかることもあるため、手続きを進める前に所在を確認しておきましょう。

なお、登記識別情報通知は再発行ができない書類です。実際の現場では紛失しているケースも多く、その場合は法務局へ申請したうえで、本人確認情報の提供など別途手続きを行う必要があります。

登記申請書

登記申請書とは、法務局に対して名義変更を申請する際に提出する書類であり、共有者全員持分全部移転の手続きでも提出が求められます。

登記申請書の記載内容は、売買・贈与・遺産分割・財産分与など、登記原因によって異なります。サンプルはこちらです。

出典：不動産登記の申請書様式について｜法務局

登記申請書の書式は、法務局の窓口で入手できるほか、法務局の公式サイトからダウンロードすることも可能です。

制度上は本人が作成して提出することもできますが、実務では登記原因証明情報や契約書類との整合性を確保するため、司法書士が登記申請書を作成し、申請まで一括して対応するのが基本となります。

共有者全員持分全部移転の場合の登記申請書の作成方法

共有者全員持分全部移転の登記申請書は、原因となる取引内容によって記載方法が大きく異なります。とくに共有者全員持分全部移転は、当事者が多く、各共有者の持分や権利関係を正確に反映させる必要があるため、登記申請書の書き方が複雑になります。

ここでは、共有者全員持分全部移転の登記申請書について、売買・贈与・財産分与・遺産分割の原因ごとに、どのような点に注意して作成すべきかを具体的に解説していきます。

• 売買の場合の登記申請書の作成方法
• 贈与の場合の登記申請書の作成方法
• 財産分与の場合の登記申請書の作成方法
• 遺産分割の場合の登記申請書の作成方法

なお、以下で紹介するテンプレートはあくまでもサンプルであるため、そのまま使うのではなく、司法書士に相談して正式に作成してください。

売買の場合の登記申請書の作成方法

売買によって共有者全員持分全部移転をする場合の登記申請書の作成方法を紹介します。

このケースにおける登記申請書の記載例は以下のとおりです。

※テンプレートはあくまで例であるため、そのまま使うのではなく、司法書士に相談して正式に作成してください。

売買を原因とする共有者全員持分全部移転では、登記申請書の「登記原因」欄に、売買契約日を原因日として「売買」と記載します。また、義務者には共有者全員を漏れなく記載する必要があり、1人でも欠けると登記は受理されません。

実際の登記においては、売買契約書の内容と登記申請書の記載内容が一致しているかが厳しく確認されるため、原因日や当事者の表記にはとくに注意が必要です。

贈与の場合の登記申請書の作成方法

贈与によって共有者全員持分全部移転をする場合の登記申請書の作成方法を紹介します。

このケースにおける登記申請書の記載例は以下のとおりです。

※テンプレートはあくまで例であるため、そのまま使うのではなく、司法書士に相談して正式に作成してください。

贈与を原因とする共有者全員持分全部移転では、登記申請書の「登記原因」欄に贈与契約を締結した日付を原因日として「贈与」と記載します。

また、売買と異なり金銭の授受がないため、登記原因証明情報として贈与契約書などの添付が必要となります。実務では、贈与の意思が共有者全員について明確に確認できるよう、共有者や日付の記載に漏れがないかを慎重に確認することがポイントです。

財産分与の場合の登記申請書の作成方法

財産分与によって共有者全員持分全部移転をする場合の登記申請書の作成方法を紹介します。

このケースにおける登記申請書の記載例は以下のとおりです。

※テンプレートはあくまで例であるため、そのまま使うのではなく、司法書士に相談して正式に作成してください。

財産分与を原因とする共有者全員持分全部移転では、登記申請書の「登記原因」欄に、財産分与が成立した日付を原因日として「財産分与」と記載します。

また、登記原因証明情報としては、離婚協議書や調停調書、判決書など、財産分与の内容が確認できる書面が必要になります。

遺産分割の場合の登記申請書の作成方法

遺産分割によって共有者全員持分全部移転をする場合の登記申請書の作成方法を紹介します。

このケースにおける登記申請書の記載例は以下のとおりです。

※テンプレートはあくまで例であるため、そのまま使うのではなく、司法書士に相談して正式に作成してください。

遺産分割を原因とする共有者全員持分全部移転では、登記申請書の「登記原因」欄に、遺産分割協議が成立した日付を原因日として「遺産分割」と記載します。

この場合、義務者には取得相続人以外の相続人全員を記載する必要があり、1人でも漏れると登記は受理されません。また、遺産分割協議書の内容と登記申請書の記載内容が一致しているかが厳しく確認されるため、相続人や取得内容を正確に記載することが重要です。

共有者全員持分全部移転の流れ

共有者全員持分全部移転は、専門知識があれば問題なく進められる手続きですが、実務では「何から着手すればよいのかわからない」「補正が入ってしまった」というケースも多く見られます。

ここでは、共有者全員持分全部移転を行う際の基本的な流れについて、実務での注意点を交えながら解説していきます。

1. 共有者全員持分全部移転に必要な書類を用意しておく
2. 不動産がある地域を管轄する法務局に申請する
3. 登記識別情報が発行される

共有者全員持分全部移転に必要な書類を用意しておく

共有者全員持分全部移転を進めるにあたって、まず行うべきなのが必要書類の確認と準備です。

売買・贈与・財産分与・遺産分割など登記の原因によって必要書類は異なりますが、いずれの場合でも、必要書類が1つでも欠けていると法務局で登記申請を受け付けてもらえません。

もしも書類を提出してから不備が見つかり、補正や再提出を求められると、その分だけ手続きが長引くことになります。

なお、実際に共有者全員持分全部移転を行う際には、司法書士に依頼するケースがほとんどです。この場合、司法書士の案内に従って必要書類を収集し、まとめて司法書士へ提出すれば問題ありません。

不動産がある地域を管轄する法務局に申請する

必要書類がそろったら、次に行うのが法務局への登記申請です。共有者全員持分全部移転の申請は、不動産がある地域を管轄する法務局に対して行います。

実務でよく見られる誤りとして、「不動産所有者の住所地を管轄する法務局に提出してしまう」というケースがあります。申請先は所有者の所在地ではなく、対象となる不動産を管轄する地域の法務局であるため、注意が必要です。

登記申請は窓口での提出だけでなく、郵送やオンライン申請といった方法もあります。

司法書士に依頼すれば適切な方法で対処してもらえますが、自分で申請する場合は窓口での提出がおすすめです。法務局には予約制の登記手続案内があり、登記申請書の作成などに必要な情報を教えてもらえるためです。

登記識別情報が発行される

登記申請が受理され、内容に問題がなければ、法務局による審査を経て登記が完了します。

共有者全員持分全部移転の場合も、登記が完了すると、新たな名義人に対して登記識別情報通知が発行されます。

以上で共有者全員持分全部移転の手続きは完了です。

共有者全員持分全部移転でかかる費用・税金の一覧

共有者全員持分全部移転を行うにあたっては、費用や税金がどの程度かかるのかを事前に把握しておくことが大切です。主な費用・税金の一覧は以下のとおりです。

費用・税金の種類	目安費用・税率
登録免許税	相続：固定資産税評価額の0.4％ 売買：固定資産税評価額の2％（令和8年3月31日までの登記なら1.5％） その他：固定資産税評価額の2％
司法書士への報酬	約4万円～10万円
必要書類の取得費	420円～500円

登録免許税

登録免許税とは、共有者全員持分全部移転の登記申請を行う際に発生する税金です。登録免許税の税率は、以下のように登記原因によって異なります。

• 相続：固定資産税評価額の0.4％
• 売買：固定資産税評価額の2％（令和8年3月31日までの登記なら1.5％）
• その他：固定資産税評価額の2％

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産の共有者全員持分全部移転を行うケースであれば、税額は以下のようになります。

固定資産税評価額が高い不動産ほど登録免許税の負担も大きくなるため、事前に納税通知書などを確認のうえ、金額を計算しておきましょう。

登録免許税は、登記申請時に一括で納付するのが原則となっており、金融機関で納付した領収書を登記申請書に添付して提出します。

なお、司法書士に登記を依頼する場合、実務では登録免許税を実費として司法書士に預け、納付手続きを一任する形が取られるケースが多く見られます。

参照：登録免許税の税額表｜国税庁

司法書士への報酬

司法書士への報酬は、共有者全員持分全部移転の登記申請を司法書士に依頼した場合に発生する費用です。登記申請書の作成から必要書類の確認、法務局への申請までを一任する報酬として支払うものになります。

報酬額は司法書士事務所ごとに設定されており一律ではありませんが、日本司法書士連合会が実施したアンケート調査によると、所有権移転登記の報酬額は4万円～10万円程度が平均となっています。

ただし、共有者全員持分全部移転の場合は、単独名義の所有権移転登記と比べて当事者の人数が多く、確認すべき書類や利害関係も複雑になりやすいという特徴があります。実際の登記手続きにおいては、共有者の人数や登記原因によって作業量が増えるため、報酬額が上記の平均より高くなるケースも見られます。

なお、専門家の立場としては、費用だけで判断するのではなく、共有名義不動産や相続案件の対応実績があるか、説明が丁寧かといった点も含めて検討することが大切です。

そのため、事前に複数の司法書士事務所へ問い合わせを行い、報酬額と対応内容を比較したうえで依頼先を選ぶことをおすすめします。

参照：司法書士の報酬｜日本司法書士連合会

必要書類の取得費

共有者全員持分全部移転にあたって必要となる書類のうち、登記原因証明情報や売買契約書、登記申請書については、自分で作成する場合には費用はかかりません。書式を用意し、内容を正しく記載できれば、書類作成自体は無料で行えます。

一方、司法書士に依頼する場合は、これらの書類作成や内容確認も含めて対応してもらうことになるため、個別に書類作成費が発生するというよりは、司法書士報酬の中に含まれる形となります。

印鑑証明書は、以下のように請求方法によって手数料が異なります。

• 書面請求：500円
• オンライン請求・送付で受領：450円
• オンライン請求・窓口で受領：420円

共有者が複数いる場合は、その人数分の費用が必要になります。たとえば共有者3人が書面請求をする場合、合計1,500円の費用が発生します。

まとめ

共有者全員持分全部移転は、共有名義となっている不動産を整理し、共有状態を解消するための手段として選ばれることがあります。将来的に不動産の管理や処分が難しくなりそうな場合、共有名義を解消することでトラブルを防ぐ効果が期待できます。

もっとも、すべてのケースで共有者全員持分全部移転ができるわけではありません。共有者全員の同意を得ること、共有者全員が意思能力を有していること、登記上の名義人と実際の共有者が一致していることなど、複数の要件を満たす必要があります。

共有名義を専門に取り扱っている弊社には「共有者の一部が売却に反対して話し合いが進まない」「親が認知症になってしまい、名義整理が困難になった」などの相談が数多く寄せられています。

「名義の整理は後からでも良いだろう」と後回しにしていた結果、共有者全員持分全部移転をすることが難しくなってしまったというケースが非常に多いです。

そのため、共有名義の解消を検討しているのであれば、早めに共有者同士で現状や将来の方針について認識をすり合わせ、共有者全員持分全部移転に向けて動き出すことが大切です。

どのように進めればよいのかわからない場合や、要件を満たしているか判断が難しい場合は、司法書士などの専門家に相談することが問題解決の第一歩となります。

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