共有持分の売却でトラブルは起こる？実際のトラブル事例と防ぐための対策

共有名義不動産は、他の人と共同で所有している不動産であるため、「自分の共有持分だけを売却すると、他の共有者とトラブルになるのではないか」と不安に感じる方もいるでしょう。

実際に、共有持分の売却をめぐるトラブルは実務上も発生しており、弊社にもトラブルを抱えた共有持分に関する相談が寄せられています。また、共有持分の売却トラブルは、売却前だけでなく、売却後にも起こる可能性があります。

具体的には、以下のようなトラブルが挙げられます。

特に、売却前は「売主と他の共有者」「売主と買取業者」、売却後は「売主と他の共有者」「新しい共有者となった第三者と残された共有者」の間でトラブルになるケースが考えられます。

こうしたトラブルは、事前に対策を講じたとしても、必ず防げるとは限りません。

しかし、他の共有者への売却の伝え方や、買主が持分取得後にどのような対応をするのかなど、想定されるトラブルに応じた対策を講じることで、トラブルが起こるリスクを減らせる可能性があります。

そのため、共有持分を売却する際は、売却前後にどのようなトラブルが起こり得るのかを把握し、それぞれに適した対策を検討しておくことが大切です。

当記事では、共有持分の売却前後に起こる具体的なトラブルを弊社に寄せられた相談事例などとともに紹介し、トラブルを防ぐための対策や、すでにトラブルが起きている場合の相談先について解説します。

共有持分の売却前に起こるトラブル

共有持分を売却する場合、売却をする前にトラブルが起こるケースがあります。主には、下記のようなトラブルが想定されます。

• 他の共有者に持分の売却を反対されて関係性が悪化する
• 他の共有者と売買価格や条件で揉める
• 相続登記や抵当権などの権利関係が問題で売却が進まない
• 買取業者との契約でトラブルになる

実務的にもこれらのトラブルは起こることはあり、特に「売主と共有者」「売主と買取業者」の間でトラブルに発展してしまうケースは起こりやすいです。

ここからは、共有持分の売却前に起こりやすい具体的なトラブルについて、弊社に寄せられた相談事例とともに紹介していきます。

他の共有者に持分の売却を反対される

共有持分の売却を反対されても、自分が所有する持分だけなら原則として売却できます。ほかの共有者が持つ権利まで売るわけではないため、その人の許可を得る必要はありません。

ただし、話し合いの進め方によっては、共有持分の売却前から親族関係が悪化してしまいトラブルに発展してしまうケースがあります。

たとえば、兄弟で相続した実家に一方が住んでいる場合、共有持分を売りたい側は「自分の財産を現金化したい」と考えていても、住んでいる側は「第三者が家の所有者になったら、いずれ出ていかなければならないのではないか」と受け止めることがあります。

このようなケースでは、お互いの意見が対立してしまい、共有者との関係性が売却前に悪くなってしまうこともあるのです。実際に、弊社に寄せられた共有持分の買取相談では下記のような事例があります。

このように、自分の共有持分だけを売却しようとした場合でも、他の共有者が第三者への売却に反対し、売却前から親族間のトラブルに発展することがあります。

他の共有者と売買価格や条件で揉める

共有持分は不動産会社以外にも他の共有者に売却するケースも実務的にあります。

他の共有者へ共有持分を売る場合は、双方が価格と支払条件に合意しなければ取引できません。第三者の介入を避けやすい一方、買う側が資金を用意できなかったり、これまで負担した税金・修繕費を考慮してほしいと主張したりして、売買の交渉が止まることがあります。

そして、この交渉の進め方によっては、他の共有者と売買価格や条件で揉めてしまいトラブルに発展することもあります。

実務上、トラブルの原因になりやすいのは、共有者同士で考える「持分の適正価格」が一致しないケースです。例えば、兄弟2人で相続した不動産の市場価格が4,000万円で、それぞれ2分の1ずつ持分を所有しているとします。

弟は自分の持分を2,000万円で兄に買い取ってほしいと考えていても、兄は「これまで固定資産税や修繕費を負担してきたのだから、その分を差し引いてほしい」と主張することがあります。

また、売買価格について合意できたとしても、買い取る側が一括で代金を用意できず、分割払いを希望することで交渉がまとまらないケースも考えられます。

このように、共有持分の売却価格だけでなく、過去の費用負担や代金の支払方法について意見が対立し、親族間のトラブルに発展する可能性があります。

実際に、弊社に寄せられた共有持分の買取相談では、下記のような事例があります。

この事例は、価格交渉以前に相手が買取自体に応じなかったケースですが、他の共有者への売却は、売主が希望しても買主となる共有者の意思や条件が合わなければ成立しないことが分かります。

相続登記や抵当権などの権利関係が問題になる

相続登記が未了だったり、抵当権の処理方法が決まっていなかったりすると、共有持分の買主が見つかっても、契約や決済が予定どおり進まないトラブルが起こることがあります。

まず相続登記が未了の場合、亡くなった方の名義のままでは、売主がどの持分を取得したのかを登記上確認できず、そのまま買主への所有権移転登記を進めることができません。 そのため、基本的には相続関係を整理し、相続登記を行ってから売却手続きを進めます。

例えば、父親が所有していた実家を兄弟2人で相続し、弟が自分の持分だけを売却しようとしたケースを考えてみましょう。

弟は不動産会社と売却の話を進めていましたが、実家の名義が亡くなった父親のままで、相続登記が済んでいませんでした。この場合、買主への持分移転登記を行うために、先に相続登記を済ませる必要があります。

相続人の確認や必要書類の収集に時間がかかれば、予定していた決済日に間に合わなくなる可能性があります。さらに、遺産分割が必要な状況で兄弟間の話し合いがまとまらなければ、売却手続きが長期化することも考えられます。

実際に、弊社に寄せられた共有持分の買取相談では、下記のような事例があります。

また、抵当権が残っている場合は、買主が持分を取得した後も担保権の影響を受ける可能性があるため、売却条件が問題になります。

抵当権とは、住宅ローンなどの返済が滞った際に、金融機関が担保となっている不動産から優先的に債権を回収できる権利です。

例えば、兄弟で共有している実家に住宅ローンの抵当権が設定されており、弟が自分の持分だけを売却しようとしたケースを考えてみましょう。

買主が抵当権のない状態での取得を希望していても、ローンが残っており、金融機関と抵当権を抹消するための条件がまとまっていなければ、その条件では売買を進められません。担保の範囲やローン残高、金融機関との取り決めによっては、売却条件の見直しや決済の延期が必要になる可能性があります。

このように、相続登記や抵当権などの権利関係が整理されていない場合、共有持分を売却する意思があっても、査定や売買手続きを進められないトラブルが起こることがあります。

買取業者との契約でトラブルになる

共有持分を第三者に売却する場合、選択肢の1つになるのが買取業者です。共有持分専門の買取業者に売却する場合にも、売買契約のタイミングでトラブルが起こるケースもあります。

たとえば、買取業者が強引に共有持分の売買契約を進めるケースが挙げられます。
「この場で契約をしてくれればこの金額で共有持分を買い取る」のように無理に買い取りを迫るケースや、契約内容を把握できないまま手続きを進めようとする業者もいるため、共有持分の買取業者は信頼できる業者に依頼するのが大切です。

実際に、弊社に寄せられた共有持分の買取相談では、下記のような事例があります。

このように、共有持分の買取業者との取引では、売主と業者の間でトラブルになることがあります。

共有持分の売却後に起こるトラブル

共有持分の売却トラブルは、売却をした後に特に起こりやすいため注意が必要です。実務的には、買取業者のような第三者に持分売却した場合にトラブルが起こりやすく、「共有者と買取業者」「売主と共有者」の間のトラブルが挙げられます。

• 売却したことで他の共有者との関係が悪化する
• 新しい共有者から持分の買取や不動産全体の売却を求められる
• 新しい共有者から使用料を請求される
• 新しい共有者から物件への立ち入りや退去を求められる
• 家賃収入の分配や賃貸管理をめぐって揉める
• 共有物分割請求訴訟に発展する

ここからは、共有持分の売却後に起こりやすい具体的なトラブルについて、弊社に寄せられた相談事例とともに紹介していきます。

売却したことで他の共有者との関係が悪化する

共有持分は原則として他の共有者の同意なく売却できますが、売却後に他の共有者から「なぜ勝手に売ったのか」と責められ、親族関係が悪化するトラブルが起こることがあります。

特に、相続した実家など、これまで家族だけで所有してきた不動産を第三者へ売却した場合は注意が必要です。

共有持分を売却すると、買主が新たな共有者になります。つまり、残された共有者にとっては、今まで一緒に不動産を所有していた家族が、突然、面識のない第三者に変わることになります。

例えば、兄弟で相続した実家について、弟が兄に知らせず自分の共有持分を買取業者へ売却したとします。兄としては、今後も実家を残したいと考えていたにもかかわらず、知らない業者から突然連絡が入り、持分の買取や不動産全体の売却について話し合いを求められるかもしれません。

このような状況では、持分を売却したこと自体よりも、事前に相談されなかったことへの不信感が強まり、親族間のトラブルに発展する可能性があります。

実際に、弊社が共有持分を買い取った後、他の共有者との間でトラブルが起こった事例があります。

このように、共有持分を売却して共有関係から抜け出せたとしても、それまでの親族関係まで円満に整理できるとは限りません。

そのため、他の共有者と話し合える関係であれば、売却前に意向を伝えておくことがトラブルの防止につながります。一方、すでに関係が悪化している場合は、無理に直接連絡せず、買取業者と売却後の対応方針まで相談しておくことが大切です。

新しい共有者から持分の買取や不動産全体の売却を求められる

共有持分を第三者へ売却すると、新しく共有者となった買主から、残された共有者に対して持分の買取や不動産全体の売却を求められ、トラブルになることがあります。

共有持分の現実的な買主としては、専門の買取業者や不動産会社の仲介を通じて共有持分を購入した個人投資家や、不動産投資会社などが挙げられます。こうした買主は、取得した共有持分を活用したり、将来的に売却したりするために、ほかの共有者との権利関係を整理したいと考えるケースがあります。

そのため、持分を取得した後、残された共有者に対して次のような提案をする場合があります。

• 残された共有者の持分を買い取る： 買主が残りの持分も取得し、不動産の単独所有を目指す方法
• 自分が取得した持分を買い取ってもらう： 残された共有者に買主の持分を売却し、利益を出す方法
• 共有名義不動産全体を売却する： 共有者全員の合意を得て不動産を売却し、代金を分ける方法

問題になるのは、残された共有者が不動産や持分を売却するつもりがない場合です。

例えば、兄弟2人で共有している実家に兄が住んでおり、弟が自分の共有持分を不動産会社の仲介によって個人投資家へ売却したケースを考えてみましょう。

投資家は将来的に不動産全体を売却したいと考え、兄に対して残りの持分を売ってほしいと提案しました。

しかし、兄は今後も実家に住み続けたいと考えているため、売却には応じられません。一方、投資家は共有状態を解消したいと考えており、何度も売却について話し合いを求めるようになりました。

その結果、実家を残したい共有者と、共有関係を解消したい買主との間で意見が対立し、売却をめぐるトラブルに発展する可能性があります。

実際に、弊社に寄せられた共有持分の相談では、下記のような事例があります。

このように、共有持分が第三者へ売却されると、残された共有者が望んでいなくても、持分の売買や不動産全体の売却について話し合いを求められることがあります。

新しい共有者から使用料を請求される

共有不動産に共有者が住んでいる場合、持分を取得した新しい共有者から使用料を請求され、金銭的なトラブルになることがあります。

民法249条2項では、別段の合意がある場合を除き、共有物を使用する共有者は、自己の持分を超える使用の対価を他の共有者に償還する義務があると定められています。

そのため、共有者から使用料を請求されること自体が法的に問題がある行為ではありません。しかし、突然知らない第三者から使用料を請求された場合には、感情的な対立によってトラブルが起きてしまうケースがあります。

例えば、兄弟2人で実家を2分の1ずつ共有しており、兄だけが住んでいるケースを考えてみましょう。

これまでは弟も兄の無償での居住を認めていたため、兄は家賃を支払わずに生活していました。しかし、弟が共有持分を買取業者へ売却すると、業者が新たな共有者となります。

買取業者は兄弟間の無償使用についての考えを必ずしも共有していないため、兄に対して持分割合に応じた使用料を請求することがあります。その結果、これまで家賃を支払わずに住んでいた共有者が、突然毎月の使用料を請求され、支払いをめぐるトラブルに発展する可能性があるのです。

実際に、弊社に寄せられた共有持分の買取相談では、下記のような事例があります。

このように、親族間では問題なく利用していた共有不動産でも、共有持分が第三者へ売却されることで、使用料の請求をめぐるトラブルが発生することがあります。

ただし、請求された金額を必ず支払わなければならないわけではありません。従来の無償使用に関する合意の内容や法的効力、使用状況、金額の算定根拠などによって判断が変わるため、請求を受けた場合には条件を確認する必要があります。

新しい共有者から物件への立ち入りや退去を求められる

共有持分を売却すると、持分を取得した新しい共有者から物件への立ち入りや退去を求められ、トラブルに発展することがあります。

共有持分を買い取った側は、取得後の権利調整や不動産の活用を検討するために、物件の利用状況を確認することがあります。特に、他の共有者が実際に居住している場合には、誰がどのような経緯で住んでいるのか、建物の状態はどうなっているのかなどを把握する必要が生じます。

しかし、残された共有者からすれば、突然知らない業者から自宅への立ち入りを求められることになります。

例えば、兄弟で共有していた実家に兄が住んでおり、弟が共有持分を買取業者へ売却したケースを考えてみましょう。

業者は持分を取得した後、建物の状態を確認するために室内の調査を申し入れました。しかし、兄は知らない業者を自宅に入れることに不安を感じ、調査を拒否しました。

その後、業者から今後の居住や共有状態の解消についても話し合いを求められたことで、兄は「このまま住み続けられなくなるのではないか」と警戒するようになり、両者の関係が悪化してしまうことが考えられます。

このように、買主にとっては必要な現況確認であっても、残された共有者にとっては生活を脅かされるように感じられ、トラブルになる場合があります。

なお、共有持分を取得した業者は新しい共有者となりますが、それだけを理由に居住者の意思を無視して建物へ立ち入ったり、一方的に退去させたりできるわけではありません。

特に退去については、居住者がどのような権限で住んでいるのか、共有者間でどのような取り決めがあるのかによって対応が変わります。

立ち入りや退去を求められた場合には、要求の目的と根拠を確認し、強引な対応が続く場合は弁護士などの専門家への相談を検討しましょう。

家賃収入の分配や賃貸管理をめぐって揉める

共有している賃貸物件の持分を売却すると、新しい共有者との間で家賃収入の分配や管理方針をめぐるトラブルが起こることがあります。

共有不動産を第三者に賃貸している場合、家賃収入は原則として共有者の持分割合に応じて帰属します。ただし、実際の家賃の受け取りや費用負担については、共有者間で別途取り決めていることもあります。

例えば、兄弟2人で共有している賃貸アパートについて、これまでは兄が代表して家賃を受け取り、管理会社への支払いや修繕費の精算も担当していたとします。その後、弟が自分の共有持分を買取業者へ売却すると、業者が新しい共有者として家賃収入の分配を求めることがあります。

しかし、兄はこれまで家賃の一部を建物の修繕費や管理費に充てていたため、受け取った家賃をそのまま持分割合で分けることには納得できません。

一方、買取業者は、実際にどのような費用がかかっていたのかを把握できなければ、家賃から差し引く金額が適切なのか判断できません。

その結果、新しい共有者は家賃収入の分配を求め、これまで管理していた共有者は費用負担を考慮するよう主張するなど、収益の分け方をめぐってトラブルに発展する可能性があります。

さらに、賃貸物件では家賃収入だけでなく、今後の管理方法についても問題になる場合があります。

例えば、空室が発生した際に新しい入居者を募集するか、大規模な修繕を行うか、管理会社を変更するかといった方針について、新しい共有者と意見が一致しないことも考えられます。

なお、家賃を受け取る権利や賃貸管理の権限は、持分割合だけでなく、賃貸借契約の内容やこれまでの共有者間の取り決めなども踏まえて判断する必要があります。

そのため、賃貸物件の共有持分を売却する場合は、家賃収入の分配方法だけでなく、管理に関する契約や過去の費用負担についても整理しておくことが重要です。

固定資産税や修繕費などの負担をめぐって揉める

共有持分を売却すると、持分を取得した新しい共有者との間で、固定資産税や修繕費などの負担をめぐるトラブルが起こることがあります。

共有不動産の管理に必要な費用は、原則として各共有者が持分割合に応じて負担します。一方、固定資産税については共有者が連帯して納付する義務があり、実際に誰が支払うかは共有者間で取り決めていることもあります。

特に親族同士で共有している場合、これまでの費用負担が曖昧なままになっているケースでは注意が必要です。

例えば、兄弟2人で共有していた実家について、これまでは実際に住んでいる兄が固定資産税や修繕費を支払っていたとします。

弟が共有持分を買取業者へ売却すると、兄は新しい共有者となった業者に対して、今後は持分割合に応じて費用を負担してほしいと考えるかもしれません。一方、業者としては、これまで兄がどのような費用を負担してきたのか、今後予定されている修繕が本当に必要なのかを確認する必要があります。

兄が屋根の修繕を希望していても、業者が工事の必要性や金額に納得できなければ、修繕を進めるかどうかで意見が対立してトラブルになることがあります。

このように、共有持分の売却によって共有者が変わると、それまで親族間で曖昧にしていた費用負担の問題が表面化し、金銭的なトラブルに発展する可能性があります。

なお、固定資産税は原則として毎年1月1日時点の所有者等を基準に課税されるため、年の途中で持分を売却しても、その年度の納税義務者が自動的に切り替わるわけではありません。

そのため、売却後の費用負担については、過去の立替金、今後の管理費・修繕費、固定資産税の精算を分けて考え、売買契約や共有者間の取り決めを確認することが重要です。

共有物分割請求訴訟に発展する

共有持分を第三者へ売却した後、新しい共有者との話し合いがまとまらず、共有物分割請求訴訟に発展するトラブルが起こることがあります。

共有物分割請求訴訟とは、共有者同士で共有状態を解消する方法について合意できない場合などに、裁判所へ分割方法の判断を求める手続きのことです。共有持分を買い取った業者も新しい共有者となるため、原則として共有物の分割を求める権利があります。

例えば、兄弟で共有していた実家の持分を業者が買い取った場合、業者は残された共有者に対して、持分の売買や不動産全体の売却を提案することがあります。

しかし、残された共有者が実家に住み続けたいと考えている場合には、売却の提案に応じないこともあるでしょう。業者としては共有状態を解消したい一方、居住者は実家を手放したくないため、話し合いがまとまらない状況になります。

このような場合、任意の交渉では共有状態を解消できないと判断した買主が、裁判所へ共有物分割を請求し、トラブルが訴訟に発展する可能性があります。

共有物分割請求訴訟では、裁判所が主に以下の方法を検討します。

• 現物分割：土地などを物理的に分けて共有状態を解消する
• 価格賠償：一方が他の持分を取得し、その対価を金銭で支払う
• 競売：不動産を売却し、代金を共有者間で分ける

例えば、実家に住み続けたい共有者が業者の持分を買い取れる資金を持っていれば、価格賠償によって不動産を残せる可能性があります。一方、建物の性質上、現物分割が難しく、持分を取得するための資金も用意できない場合には、競売が命じられる可能性もあります。

つまり、訴訟になったからといって必ず競売になるわけではありませんが、裁判所の判断によっては、住み続けたい実家を手放さなければならない可能性があるということです。

実際に、弊社に寄せられた相談では、買取業者から共有物分割請求を示唆され、不安を感じていたケースがあります。

このように、共有持分が第三者へ売却された後、共有関係の解消に向けた話し合いがまとまらなければ、共有物分割請求訴訟をめぐるトラブルに発展する可能性があります。

共有持分の売却トラブルを起こさないための対策

共有持分の売却トラブルは、対策を事前に講じておくことで避けられるケースもあります。そのため、共有持分売却を検討している場合には、可能な限りトラブル対策を講じておくことをおすすめします。

なお、前述の通り、共有持分の売却トラブルは、売却の前後の両方で起こる可能性があります。ここからは、売却前と売却後ごとに、共有持分の売却トラブルを起こさないための対策について解説していきます。

共有持分の売却前に起こるトラブルを防ぐための対策

共有持分の売却前に起こるトラブルを防ぐには、自分が置かれている状況に応じて、適切な対策を講じることが重要です。具体的には、以下のように状況によって取るべき対策が異なります。

他の共有者への伝え方や売却の進め方を慎重に決める

他の共有者とのトラブルを防ぐには、相手との関係性や売却に対する考え方を踏まえて、売却の意向を伝える方法やタイミングを慎重に決めることが大切です。

例えば、普段から問題なく話し合える関係であれば、自分の共有持分を売却したいことを事前に伝え、相手に買い取る意思があるか確認する方法があります。

他の共有者に売却できれば、面識のない第三者が新しい共有者になることを避けられるため、売却後の親族間トラブルを防ぎやすくなります。

ただし、相手が買取を希望していても、価格や支払条件がまとまらなければ売買は成立しません。持分の売却価格だけでなく、これまで負担した固定資産税や修繕費の扱い、代金の支払時期、購入資金の見通しについても確認しておくことが重要です。

一方、すでに売却を強く反対されていたり、話し合いのたびに口論になったりする場合は、無理に直接交渉を続けることで関係がさらに悪化する可能性があります。

そのような場合は、弁護士を通じて連絡する方法や、他の共有者の同意を得ずに自分の持分だけを第三者へ売却する方法を検討しましょう。

なお、共有者に知らせず売却する場合でも、売却後に買主から他の共有者へ連絡が入る可能性があります。売却前の話し合いだけでなく、売却後に誰がどのように説明するのかまで考えておくことが大切です。

相続登記や抵当権などの権利関係を確認する

相続登記の未了や抵当権が原因で売却手続きが止まるトラブルを防ぐには、売却前に登記事項証明書を取得し、所有者の名義や持分割合、抵当権の有無を確認しておくことが重要です。

特に、相続した不動産を売却する場合は、土地と建物の登記名義がそれぞれ誰になっているのかを確認しましょう。

亡くなった親や祖父母の名義のままになっている場合は、戸籍や遺産分割協議書などをもとに相続関係を整理し、売却に必要な相続登記を進めます。

相続人が複数存在し、自分が取得する持分割合も明確になっていない場合は、査定や売却手続きを進められないことがあります。そのため、相続登記が未了の場合は、売却できる状態にするためにどのような手続きが必要か、司法書士へ事前に相談しておくとよいでしょう。

また、抵当権が設定されている場合は、住宅ローンなどの借入残高や担保の範囲を確認する必要があります。

抵当権があるからといって必ず売却できないわけではありませんが、買主が抵当権のない状態で取得することを希望している場合は、売却時に抵当権を抹消できるかが重要になります。

そのため、金融機関に売却予定を伝え、借入金の返済方法や抵当権の抹消条件を確認しておきましょう。

相続登記や抵当権の問題を売買契約の直前になって把握すると、決済の延期や売買条件の変更につながる可能性があるため、早い段階で権利関係を確認しておくことが大切です。

複数の査定を比較して買取価格の根拠を確認する

共有持分買取業者との価格トラブルを防ぐには、複数の業者に査定を依頼し、提示された買取価格だけでなく、その金額になった根拠や減額される条件まで比較することが重要です。

共有持分の査定価格は、不動産全体の市場価格だけでなく、持分割合や他の共有者の居住状況、権利関係の整理に必要な費用などによって変わります。

そのため、買取業者によって共有持分の査定額に差が生じることがあります。

例えば、A社から2,000万円、B社から1,700万円の査定額を提示された場合、金額だけを見ればA社の方が魅力的です。しかし、A社の査定額が現地調査前の概算価格で、B社の査定額が建物の状態や権利関係まで確認した価格であれば、単純にA社の方が好条件とは判断できません。

実際に、売却先を決めた後で建物の状態や共有者との調整リスクを理由に、大幅な減額を提示されるトラブルも考えられます。

こうしたトラブルを防ぐために、査定時には次の点を確認しておきましょう。

• 不動産全体の市場価格をいくらと評価しているか
• 持分の買取価格を算出する際、どのような費用やリスクを考慮しているか
• 提示された査定額は概算なのか、調査を終えた後の金額なのか
• 契約前に価格が変更されるとしたら、どのような条件があるか

高額な査定を提示された場合でも、価格の根拠や変更条件について十分に説明を受け、納得したうえで売却先を決めることが大切です。

契約内容や費用負担を十分に確認しておく

共有持分買取業者との契約トラブルを防ぐには、売買契約書の内容を事前に確認し、売買代金や費用負担、契約解除の条件、売却後に負う責任について理解したうえで契約することが重要です。

特に、共有持分の売買では、買主が取得した後に他の共有者との権利調整が必要になることがあります。そのため、売却後に売主が共有者との交渉へ協力する必要があるのか、どこまでの対応を求められるのかについても確認しておきましょう。

例えば、売却後は他の共有者と一切関わりたくないと考えていても、契約書に共有者との交渉への協力義務が定められていれば、売却後も対応を求められる可能性があります。

また、契約不適合責任についても確認が必要です。契約不適合責任とは、売却した権利や物件が契約内容に適合していない場合に、売主が負う責任のことです。

共有持分の売買でも、建物の不具合や権利関係などについて、売主がどこまで責任を負うのかは契約内容によって異なります。

売却後のトラブルを避けるためにも、契約不適合責任の範囲や費用負担、契約解除時の条件など、不明な点を残したまま契約しないことが大切です。

買取業者から契約を急かされた場合でも、その場で署名せず、契約書案を受け取って内容を確認しましょう。説明を受けても理解できない条項や納得できない条件がある場合は、弁護士などの専門家へ相談することも検討してください。

共有持分の売却後に起こるトラブルを防ぐための対策

共有持分の売却後に起こるトラブルを防ぐには、売却後の他の共有者への影響を考慮し、買主との間で連絡方法や対応方針、費用の精算方法を事前に確認しておくことが重要です。

具体的には、以下のように状況によって取るべき対策が異なります。

このように、売却後の親族関係に関するトラブルと、新しい共有者による権利の行使や費用負担に関するトラブルでは、必要な対策が異なります。

売却後に起こり得る問題を確認し、自分の状況に合った対策を売却前から講じておきましょう。

売却後に他の共有者へ連絡する方法やタイミングを決める

共有持分の売却後に親族関係が悪化するトラブルを防ぐには、他の共有者へ売却の事実をどのように伝えるのか、誰がいつ連絡するのかを事前に決めておくことが重要です。

特に、他の共有者に売却を知らせないまま第三者へ持分を売却する場合は注意が必要です。

例えば、売却後に買主から突然「共有持分を取得したので、今後の不動産の利用について話し合いたい」と連絡が入ると、他の共有者は売却されたことを初めて知り、元の共有者に対して不信感を抱く可能性があります。

こうした事態を防ぐため、買主とは売却前に次の点を確認しておきましょう。

• 他の共有者への連絡は売却前と売却後のどちらに行うのか
• 最初の連絡は電話・書面など、どのような方法で行うのか
• 売却の経緯について誰が説明するのか
• 他の共有者から売主へ抗議が入った場合、買主がどこまで対応してくれるのか

他の共有者と話し合える関係であれば、事前に売却の意向を伝えておくことで、突然第三者が共有者になることへの不安を軽減できる可能性があります。

一方、すでに親族間で深刻な対立がある場合は、無理に直接連絡を取る必要はありません。その場合は、買主に事情を説明し、売却後の連絡方法や対応窓口を相談しておきましょう。

売却後の親族関係まで必ず円満にできるわけではありませんが、連絡方法や説明の順番を事前に決めておくことで、突然売却を知らされることによる混乱を抑えやすくなります。

売却後の共有者への対応方針を買主に確認する

共有持分の売却後に、買主と他の共有者の間でトラブルが起こるのを防ぐには、買主が持分取得後にどのような方法で共有関係を整理する予定なのか、契約前に確認しておくことが大切です。

買主によって持分を取得する目的は異なり、他の共有者の持分を買い取って単独所有を目指す場合もあれば、自分の持分を他の共有者へ売却したり、不動産全体の売却を提案したりする場合もあります。

そのため、売却先を決める際には、買取価格だけでなく、次のような対応方針も確認しておきましょう。

• 持分の買取や不動産全体の売却： 他の共有者に売買を提案する場合、どのような手順で話し合いを進めるのか
• 使用料の請求： 居住している共有者に使用料を求める場合、従来の無償使用の合意や請求額の根拠をどのように確認するのか
• 物件への立ち入りや退去の要求： 他の共有者が居住している場合、現地調査や今後の居住についてどのように協議するのか
• 共有物分割請求訴訟： 話し合いがまとまらなかった場合、裁判所での手続きを検討する方針なのか

例えば、実家に他の共有者が住んでいる場合、買主が早期の売却を希望しているのか、居住者の意向を確認しながら共有関係の解消を目指すのかによって、売却後の対応は大きく変わります。

また、使用料の請求や物件への立ち入りについても、従来の共有者間の取り決めや居住者の権利を確認せずに進めれば、トラブルにつながる可能性があります。

共有関係を解消するための交渉や、共有物分割請求訴訟を検討すること自体が問題なのではなく、他の共有者の事情や権利を踏まえて対応するかどうかが重要です。

そのため、売却先を選ぶ際は「トラブルなく対応します」といった説明だけで判断せず、実際にどのような順番で交渉を進め、問題が起きた場合に誰が対応するのかまで確認しておきましょう。

ただし、買主も共有持分を取得すれば共有者としての権利を持つため、売主が将来の行動をすべて制限できるわけではありません。売却後の対応方針について納得できる説明を受け、必要に応じて合意できる事項を書面に残しておくことが大切です。

家賃収入や固定資産税・修繕費などの精算方法を明確にする

家賃収入の分配や固定資産税・修繕費の負担をめぐるトラブルを防ぐには、売却前に収入・支出の記録と共有者間の取り決めを整理し、買主へ正確に引き継ぐことが重要です。

具体的には、以下の情報を確認しておきましょう。

これらを確認したうえで、売主と買主の間でどの費用を精算するのか、売却前の未精算分をどのように扱うのかを売買契約時に明確にしておきましょう。

共有持分の売却ですでにトラブルが起きている場合の相談窓口

もしも共有持分の売却ですでにトラブルになっている場合は、状況に合った窓口に相談することを検討してみてください。

例えば、他の共有者や買取業者から不当と思われる要求を受けている場合や、すでに訴訟に発展している場合は、法律上の対応を検討するために弁護士への相談が適しています。

一方、他の共有者との関係が悪化しており、これ以上話し合いを続けずに自分の持分を売却したい場合は、共有持分の買取を扱う不動産会社への相談も選択肢になります。

共有持分の売却トラブルに関するよくある質問

まとめ

共有持分の売却では、売却前後にトラブルが起こる可能性があります。

売却前には、他の共有者からの反対や売買条件の対立、相続登記などの権利関係、買取業者との契約をめぐるトラブルが考えられます。また、売却後には、新しい共有者から持分の買取や不動産全体の売却、使用料の支払いなどを求められ、残された共有者との間でトラブルに発展することもあります。

こうしたトラブルを防ぐためには、他の共有者との関係性や不動産の権利状況を確認したうえで、売却先を慎重に選ぶことが大切です。特に第三者へ売却する場合は、買取価格だけでなく、買主が取得後に他の共有者へどのような対応をするのかも確認しておきましょう。

なお、すでに他の共有者との間でトラブルが起きていても、共有持分は売却できます。

弊社クランピーリアルエステートでは、すでにトラブルが起きている場合でも共有持分の買取に対応しています。売主様がトラブルに巻き込まれないよう、売却後のアフターサポートにも対応しておりますので、売却トラブルを懸念されている場合にはお気軽にご相談ください。