共有持分の売却は仲介と買取のどちらがおすすめ？売却の流れや業者の選び方を解説

不動産の共有持分を売却したい場合、買取または仲介サービスを利用して売却するのが一般的です。しかし、どちらを選択すべきなのかよくわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか。買取・仲介の主な違いは以下の通りです。

項目	買取	仲介
買主	買取業者	不動産会社が探してきた第三者（個人・投資家など）
売却価格	仲介よりも安い傾向	買取よりも高い傾向
売却期間	数日～1ヶ月程度	半年〜1年以上かかる場合もある
仲介手数料	発生しない	発生する
契約不適合責任	免責されるケースが多い	原則として売主が負う
内覧対応	不要	必要
周囲に売却が知られるリスク	広告活動を行わないため、近隣住民や他の共有者に知られずに売却しやすい	広告活動を行う必要があるため、近隣住民や他の共有者に知られる可能性がある

買取と仲介にはそれぞれメリット・デメリットが存在し、「買取のほうが優れている」「仲介のほうが優れている」とは一概に言えません。不動産の状況・需要に応じて、自分に合った方法を選びましょう。

とはいえ、共有持分は一般的な不動産と異なり、自由に活用・居住ができないことから、一般的な市場で買い手がつくことはほぼありません。仲介で売却しようとしても、購入希望者が現れないまま売却が長期化するケースも珍しくないのです。

そのため、「とにかく早く手放したい」「他の共有者と早めに縁を切りたい」という場合は、すぐに現金化できる買取業者の利用が現実的でおすすめです弁護士と提携している買取業者なら、法的トラブルにも対応できます。

弊社株式会社クランピーリアルエステートは、全国1,500以上の士業・専門家と提携した法律に強い買取業者です。共有持分といった訳あり物件を専門に取り扱っているため、共有持分に関する豊富な買取実績とノウハウも持っています。ぜひ無料相談・無料査定からお気軽にご利用ください。

また、以下の記事では共有持分の売却相場を事例や査定のポイントを絡ませながら解説しているので、こちらもぜひ参考にしてください。

不動産の買取・仲介は何が違う？共有持分を売却する仕組みを解説

共有持分を売却する方法は、買取業者が直接買い取ってくれる「買取」、不動産会社が売主と買主を仲介して売買を成立させる「仲介」の2通りあります。買取と仲介には以下のような違いがあります。

項目	買取	仲介
買主	買取業者	不動産会社が探してきた第三者（個人・投資家など）
売却価格	仲介よりも安い傾向	買取よりも高い傾向
売却期間	数日～1ヶ月程度	半年〜1年以上かかる場合もある
仲介手数料	発生しない	発生する
契約不適合責任	免責されるケースが多い	原則として売主が負う
内覧対応	不要	必要
周囲に売却が知られるリスク	広告活動を行わないため、近隣住民や他の共有者に知られずに売却しやすい	広告活動を行う必要があるため、近隣住民や他の共有者に知られる可能性がある

買取と仲介にはそれぞれメリット・デメリットが存在し、どちらが最適な売却方法かどうかは共有不動産の状況や他の共有者との関係性、売主の希望などによって異なります。

共有持分を売却する際はこれらの違いをよく理解したうえで慎重に判断することが大切です。

不動産買取とは「買取業者が直接買い取ってくれる」

不動産買取とは、不動産会社が買取業者となって顧客の不動産を直接買い取る方法です。不動産会社側の査定額に納得できれば、共有持分でもすぐに売却できます。

買取後、業者は不動産をリフォームして賃貸物件として運用したり、転売して利益を得たりして収益を得ています。自社のノウハウやパイプを駆使して運用・売却することを前提にしているため、多少物件の状態が悪くても、不動産仲介より比較的短期間で売却や運用ができるのです。

なかには市場の価格相場が低めの「訳あり物件」を、積極的に買い取る買取業者も存在します。たとえば、弊社「株式会社クランピーリアルエステート」は、共有持分以外にも事故物件や再建築不可物件など、一般的には売却が難しい物件を専門に取り扱っています。豊富な買取実績と専門知識を駆使して、スムーズにご相談いただけるのが強みです。

また、共有持分を含めた訳あり物件の取引には、特有の法的問題が発生することがありますが、買取業者のなかには弁護士や司法書士などの士業と連携しているところもあります。そのため、共有者間でトラブルが発生しているようなケースでも、スムーズな対応が期待できるのが特徴です。

たとえば弊社「株式会社クランピーリアルエステート」では、全国1,500以上の士業と提携しており、共有持分のように複雑な不動産でも法的なサポートを受けながら安心してご相談いただける体制を整えています。

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不動産仲介とは「不動産会社が売主と買主と仲介する」

不動産仲介とは、不動産会社が仲介業者となって、売主と買主の売買を成立させる売買方法で、個人が不動産売買をする際によく利用されています。

不動産仲介では、売主の依頼を受けると、不動産会社が不動産の調査・査定をおこないます。その後、不動産情報を公開したり営業で売主の不動産を紹介したりして売主と買主をマッチングさせ、第三者への売却をサポートします。

売却先が決まった後も、下記のようなサポートを受けられるため、複雑な手続きも任せられるのがメリットです。

• 売買契約条件の調整
• 売買契約書の作成
• 双方のコミュニケーション
• 内覧希望の対応
• 引き渡し

また、買取とは異なり、不動産仲介では売主・買主の一方または両方から、売買契約の成立に対する仲介手数料をもらって利益を得ています。そのため、もしコンサルティング料金といった仲介手数料以外の不明瞭な料金を請求されたときは、契約内容を確認して不当な請求でないかを確認しましょう。

なお、売却価格は市場相場だけでなく、買主側のニーズや買主の人数、購入力などにも大きく影響されます。たとえば、東京23区のように強い需要があるエリアの場合は、価格が相場を上回ることもあるのです。

逆に、需要が少なかったり買主が見つからなかったりすると、売却価格が期待通りに上がらないケースもあります。そのため、売却する際は市場の動向をよく理解し、柔軟に対応することが求められます。

【迅速かつ円滑】共有持分を買取業者へ売却するメリット

共有持分を不動産の買取業者へ売却するメリットは、以下のとおりです。

• 売却後は他の共有者への対応を買取業者に任せられる
• 直接買い取ってくれるから確実に売れて現金化が早い
• 契約不適合責任免責が付いている
• 仲介手数料がかからない
• 周囲の人に知られずに売却しやすい

それぞれの詳細を見ていきましょう。

売却後は他の共有者への対応を買取業者に任せられる

買取業者に共有持分を売却した後は、下記のような他の共有者への対応は買取業者が行います。

• 他の共有者への連絡
• 他の共有持分の買取交渉
• 共有不動産の管理
• 共有物分割請求の手続き

不動産仲介での売却後、共有者から問い合わせやクレームが来た場合は、売主自身が説明をしなければなりません。とくに他の共有者と関係が悪い場合や、所在が分からない場合には、売却後もストレスを抱える可能性が高いです。

その点、共有持分に特化した買取業者では、これまでの実績や法的知識を生かし、売却後の共有者対応も一手に引き受けています。売却後、他の共有者と連絡を取る必要はないため、売主は面倒なやり取りの手間やストレスから解放されるでしょう。

他の共有者とのトラブルを避けたい方や、煩雑なやり取りから早く解放されたい方には、買取業者への売却が現実的な選択肢です。

直接買い取ってくれるから確実に売れて現金化が早い

買取業者は、共有持分を直接買い取ってくれます。そのため、不動産仲介のように買主を探す必要がなく、買取業者が買取の意思を見せれば確実に売却可能です。売主側も、買取業者が提示した買取条件に納得できればすぐに取引が成立するため、売却までのタイムラグが極めて短く、迅速な現金化が叶います。

通常、買取業者による売却は数週間から1ヶ月以内、場合によっては3営業日程度で完了します。実際に弊社でも、最短48時間で現金化が可能です。

一方、仲介業者に依頼した場合は買主が一般人となるため、買主が見つからない限り売却までに時間がかかることが多くなります。設定金額や立地条件によっては、買主が現れない恐れもあるでしょう。

特に、共有持分のように市場での需要が低い不動産の場合、買主が現れずに売却できない状態が長引き、値下げせざるを得なくなるケースもあります。

また、不動産仲介を通じて売却を進める際、下記のように交渉段階で予期しないトラブルが発生することもあります。

• 途中で共有者との合意が得られなくなった
• 内覧後に買主側からキャンセルされた

そのため、買主側の都合で売却のスケジュールを大幅に遅延するリスクもあるのです。買取業者に依頼する方が確実でスムーズに進みやすいため、特に現金化を急ぐ事情などがある場合は買取業者の方が良いでしょう。

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契約不適合責任免責が付いている

契約不適合責任とは、購入した不動産に契約内容と著しく異なる部分が見つかったとき、買主が売主に各種対応を請求できる権利です。本来、売主は契約不適合責任を負う必要があります。

契約と適合しない部分について、売主は修繕、代金減額、損害賠償請求、契約解除などの対応を求められます。売主に騙す意思がなくても、後から何かしらの瑕疵が見つかれば売主は対応せざる得ません。

しかし、契約不適合責任免責の特約を結んでいれば、売主は契約不適合責任を負わずに済みます。前述のとおり、訳あり専門の買取業者はリフォームすることを前提として買い取ります。そのため、買取業者と結ぶ不動産の売買契約には、契約不適合責任免責が付いているケースがほとんどです。

後から瑕疵が見つかっても、責任追及されるリスクを大幅に下げられるほか、仲介で売却するにはリフォームが必要な状態でもそのまま売却できます。そのため、老朽化が進んでしまったり手入れが行き届いていなかったりする場合も、買取業者への売却が適しているといえます。

関連記事
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いをわかりやすく解説！売却時の注意点なども説明

仲介手数料がかからない

買取業者への売却には仲介が一切発生しないことから、仲介手数料が一切かからないメリットがあります。仲介手数料は売却価格に応じて決定され、売却価格が高ければその額も増えます。たとえば、売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料は約72万円と高額です。

一方で買取業者への売却なら、数十万～数百万の仲介手数料を支払わずに売却益を得られます。売主は自己負担なしで売却を進められるので、費用の心配をせずにスムーズに現金化できるのが大きなメリットです。

仲介手数料の金額については、仲介手数料がかかるにて詳しく解説します。

周囲の人に知られずに売却しやすい

共有持分を売却しようとしていることが、周囲の人に伝わらないのも、買取業者を利用するメリットです。不動産仲介を通じて売却する場合、物件情報を広く公開するため、近隣住民や他の共有者に売却の意図が知られるリスクが高くなります。

特に、共有者間での合意が得られない場合や、売却に反対する共有者がいる場合、仲介を利用したことで不必要なトラブルや摩擦が発生する恐れもあるでしょう。

一方買取では、売主と業者の間での直接交渉・契約が行われ、取引は完全にプライベートに進められます。売却価格や条件に関する合意が成立すれば、すぐに手続きを進められるため、第三者に情報が漏れることは基本的にありません。

売却が完了するまで、他の共有者や近隣住民に知られることなく、安心して進められるでしょう。もし、共有持分を他の共有者に知られずに売却したい場合は、売却後に起こり得る不必要なトラブルを避けるためにも、専門的な知識を持った買取業者に依頼することをおすすめします。

【売却金額の下落に注意】共有持分を買取業者へ売却するデメリット

買取業者への共有持分売却ならメリットが多い反面、仲介業者と比べて売却価格が低くなりやすいというデメリットが存在します。

これは、買取業者が「購入した不動産を運用または再販することで利益を得る」ビジネスモデルを採用しているためです。仕入れ段階で十分な利益幅を確保しておかないと、後の売却・法的手続き・管理コストに対応できないため、査定の段階でリスクと手間を見越した価格調整を行います。

そのため、買取業者に共有持分を買い取ってもらう場合は、事前に不動産の相場を把握しておき、提示価格が相場から著しく低くないかを確認しておくとよいでしょう。あまりに低いようなら、買取価格を交渉する必要があります。

こちらの想定売却価格と、業者が提示する買取価格の差が埋まらないようであれば、他の買取業者を利用することも検討すべきでしょう。

買取業者の選び方については、共有持分の売却で利用する仲介業者・買取業者の選び方にて解説しています。

【高額売却に期待できる】共有持分を仲介で売却するメリット

不動産の買取業者ではなく、不動産仲介によって共有持分を売却する場合には、次のメリットがあります。

• 相場以上の高額売却ができる可能性がある
• 売却後に他の共有者とのトラブルになる可能性が少ない
• 買取業者のように一方的な意見ではなく購入希望者から意見を聞ける

それぞれの詳細を見ていきましょう。

相場以上の高額売却ができる可能性がある

不動産仲介で最終的な売却価格を決めるのは、売主と買主です。買主が高額買取してくれたり複数の買主によるオークション状態になったりすると、共有持分でも相場以上の金額で売れる可能性があります。

加えて仲介業者の、「仲介手数料」を受け取る成功報酬型のビジネスモデル自体も、高額売却できる要因の1つです。前述のとおり、仲介手数料は売却額によって上下するため、仲介業者にとっては、売却価格が高くなればなるほど収益が増える仕組みになっています。

つまり、「可能な限り高値で売却すること」が業者自身の利益にも直結するため、最も高く購入してくれる相手を探すことに尽力します。そのため、仲介の方が高額売却しやすい傾向にあるのです。

売却後に他の共有者とのトラブルになる可能性が少ない

仲介業者を利用した場合、不動産の売却後に他の共有者との間でトラブルが起こりにくくなります。売買契約が締結された後に、買主と他の共有者との間で無理な交渉が行われることがないためです。

仲介業者は、売主と買主を文字通り仲介するまでが役目です。そのため、買主が見つかり契約がまとまった後に、ほかの共有者と交渉することはありません。
一方で、買取業者に売却した場合、他の共有者との関係性や権利関係が複雑な不動産だと、買取後に業者と共有者の間でトラブルが生じるケースもあります。

たとえば、業者がほかの共有者に買取交渉を進めようとした際に、拒否や不満が出てトラブルに発展するケースもあります。ただし、これらのトラブル対応はすべて買取業者側が行うため、売主が対応に追われたり巻き込まれたりすることはありません。

なお、仲介業者を利用した場合でも、売却後に買主と他の共有者との間で認識のズレや権利主張をめぐるトラブルが発生するリスクはゼロではありません。仲介業者を選ぶ際は、過去の実績や共有持分売却への対応経験などを事前に確認しておくと安心です。

買取業者のように一方的な意見ではなく購入希望者から意見を聞ける

不動産仲介を通じて売却する場合、内覧に訪れた購入希望者の反応や意見を直接確認できます。これにより、売主自身が不動産の改善点やアピールポイントに気づき、より高値で売却できる可能性も高まるのです。

一方、買取業者による売却では、価格査定や条件提示はすべて業者側の判断に基づいて行われるため、売主が他の購入者の意見を聞く機会はありません。そのため、提示された金額が妥当かどうかを判断する基準が少なく、「言われるがままに売ってしまった」と感じる方もいます。

時間をかけてでも納得のいく価格で売却したい方には、購入希望者の声を反映できる仲介が向いているといえるでしょう。

【時間・費用大】共有持分を仲介で売却するデメリット

高額売却なら不動産仲介のほうが向いている反面、不動産仲介はかかる時間・費用が大きくなりやすいデメリットがあります。共有持分を仲介で売却するデメリットは次の通りです。

• 一般の人が買主になることはほぼない
• 仲介手数料がかかる
• 近隣住民や他の共有者に売却途中でバレる可能性がある

一般の人が買主になることはほぼない

買主が見つからない可能性があるのが、共有持分の売却を仲介業者に依頼するデメリットです。共有持分のみを仲介で売却する場合、一般の人が買主になることはほぼありません。

一般の人の多くは、自身が居住する目的で不動産を購入しますが、共有不動産は単独での自由な活用・処分が制限されており、他の共有者とトラブルになるリスクも抱えています。居住用の不動産を探している一般の人からすると共有持分をわざわざ購入するメリットはほぼありません。

そのため、共有持分の買主となってくれる人は、投資目的で不動産を探している投資家や不動産会社が主です。投資家や不動産会社は、共有不動産を活用して利益を得るための専門的なノウハウを持っているため、条件が良く収益が見込める物件であれば買主になってくれる可能性があります。

とはいえ、仲介市場で買主となる人の大半は居住用の不動産を探している一般の人であるため、共有持分のみを仲介で売却しようと思っても、買い手がなかなか現れず売却は非常に困難であるのが実情です。

仲介手数料がかかる

前述のとおり、仲介手数料が発生するのも、共有持分の売却に仲介業者を利用するデメリットです。仲介業者を利用する場合、法的手続きや契約書作成の代行を委託できる代わりに、仲介手数料を支払います。

仲介手数料の具体的な金額は、仲介業者によって異なるため、一概にはいえません。しかし、仲介手数料の上限金額は、宅地建物取引業法で以下のように定められています。

取引物件価格（税抜）	仲介手数料の上限額
400万円を超える部分	取引物件価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税
200万円を超えて400万円以下の部分	取引物件価格（税抜）×4%＋2万円＋消費税
200万円以下の部分	取引物件価格（税抜）×5%＋消費税

参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
参考：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

仮に、売却価格が2,000万円の場合と4,000万円の場合の仲介手数料の上限額は以下のようになります。

• 売却価格2,000万円：仲介手数料72万6,000円
• 売却価格4,000万円：仲介手数料138万6,000円

このように、仲介手数料だけでも高額になりやすい点は理解しておきましょう。

近隣住民や他の共有者に売却途中でバレる可能性がある

不動産仲介による売却だと、近隣住民や他の共有者に売却途中でバレる可能性があります。

不動産仲介を利用する場合、より広く物件情報を届けるために、不動産売却の広告がインターネット・情報誌に掲載されます。もし近所の人の広告を見られると、「何かトラブルがあったのでは」「無断で広告に載せられているのでは」といった誤解を招くかもしれません。

仮に他の共有者に共有持分の売却を秘密にしていた場合、その広告を目にした共有者に売却しようとしていることが知られる恐れがあります。共有持分の売却をよく思わない共有者だと、妨害行為や嫌がらせを始める可能性もあるでしょう。

関連記事
共有持分を内緒で売却したい時のガイド！共有者と揉めずに売却するための対策も解説

共有持分を買取・仲介のどちらがおすすめ？ケース別に解説

共有持分の売却に買取・仲介のどちらを選べばよいかは、共有不動産の状態と売主個別の状況によって変わります。買取・仲介のどちらがよいかの判断は、一般的に次のケースに分けられます。

	買取	仲介
向いているケース	・できるだけ早く現金化が必要な場合 ・近隣住民に売却に出していることを知られたくない場合	・物件の条件がよく、投資家からの需要が見込める場合 ・他の共有者との関係が良好な場合

それぞれ詳細を見ていきましょう。

共有持分の売却に買取がおすすめな場合

不動産買取なら、不動産会社が提示する査定価格に納得できればすぐに売却できるため、できるだけ早く共有持分を売却して現金化したい場合におすすめの方法です。

また不動産買取なら不動産売却の広告が打たれることもほぼないため、近隣の住民や他の共有持分の所有者に秘密にしたまま売却を進めやすいのもメリットです。

「一刻も早く売却して共有不動産の管理から離れたい」「他の共有者が苦手だからなるべくかかわらず売却したい」という人は、不動産買取のほうが向いていると言えるでしょう。

共有持分の売却に仲介をおすすめする人

共有持分を仲介で売却するのがおすすめなのは、共有不動産の条件が良く、投資家からの需要が見込めるケースです。具体的には、以下のような条件が揃っている場合に適しています。

• 立地が良い（東京や大阪などの主要都市の中心エリア、主要駅の近く、人気の住宅地など）
• 建物の状態が良好（築年数が浅い、リフォームやリノベーションが不要）
• 他の共有者との関係が良好で、他の共有持分の買取交渉や合意形成が図りやすい

投資家が共有持分を購入する目的は、共有不動産を賃貸物件として活用したり、他の共有持分も取得して不動産全体を売却したりして利益を得ることにあります。

立地や建物の状態が良く、他の共有者との合意形成が容易な物件は、安定した家賃収入や高額な売却益が見込める魅力的な物件であるため、仲介での高額売却も実現できる可能性が見込めるでしょう。
しかし、共有持分は単独名義の不動産と比べると需要が圧倒的に少ないため、いくら条件が良くても確実に売却できる保証はありません。よっぽど条件が良い物件でなければ買い手が付く見込みがないため、ほとんどの人は仲介での売却を実現するのは困難だといえます。

共有持分の売却で悩んだ時には専門の買取業者に相談する

共有持分の売却で悩んだ場合は、共有持分を専門に取り扱っている買取業者に相談するのがおすすめです。専門の買取業者は、共有持分に関する法的な知識や活用ノウハウ、買取実績が豊富にあります。

個々の状況に合わせた適切なアドバイスが可能であるため、買取業者に相談することで共有持分ならではの悩みやトラブルの解決が期待できます。

また、買取の場合は買取業者が買主になるため、仲介よりも売却できる確率が高いです。かつ売却手続きもスピーディーに完了するため、仲介では売れないような共有持分でもスピーディーな売却が望めます。共有持分で悩んだ時は専門の買取業者に相談することで、最善の解決策を見つけるための一歩を踏み出せるでしょう。

共有持分を仲介・買取で売却する流れ

共有持分を仲介や買取で売却する方法やメリット、デメリットについて解説してきました。どちらの方法を選択するべきか決まりつつある場合、次に気になるのが具体的な売却の流れでしょう。

そこで共有持分を仲介・買取で売却する流れについて解説します。具体的な流れは以下のとおりです。

• 共有持分の買取相場を把握する
• 査定を依頼する
• 必要書類・費用を準備する
• 契約を締結する
• 決済・登記を行う
• 確定申告・譲渡所得税の納税を行う

それぞれ詳しく解説します。

共有持分の買取相場を把握する

共有持分の売却の下準備として、買取相場を把握します。

共有持分を仲介で売却する場合、売主が売却価格を設定します。売却相場を知らなければ、安い価格で売却してしまったり、高すぎて買主が見つからなかったりとトラブルの原因になるので、相場は必ず把握しておきましょう。

一方で買取で売却する場合は、売却価格を設定する必要はありません。しかし、相場を把握しておけば、買取業者の提示金額が相場からかけ離れていないか判断ができるようになります。

提示金額によっては価格交渉が発生する可能性があるため、共有不動産がある周辺エリアの買取価格の相場は売却前にしっかりと調べておきましょう。

不動産価格や売出価格を調べる方法としては、国土交通省が運営する 不動産情報ライブラリや レインズ・マーケット・インフォメーション、不動産査定サイトを利用すればおおよその相場観を把握できます。

所有する不動産の最寄り駅や広さ、築年数など、似たような物件を探して販売価格を参考にする方法もあります。

査定を依頼する

不動産価格の相場が把握できたら、不動産会社に査定を依頼します。

査定時に重要になるのが、複数の不動産会社への査定依頼をお願いすることです。複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討すれば、平均的な相場価格を把握できるほか、高い査定金額や質のよいサービスの不動産会社かどうかを見極めやすくなります。

また、査定依頼後の対応のよさや態度にも注目するのがおすすめです。対応のよい不動産会社であれば、トラブルなく売却を依頼できる可能性が高いでしょう。

必要書類・費用を準備する

不動産の査定が完了したら、売却や契約に必要な書類や費用を準備します。

買取・仲介にかかわらず、共有持分の売買に必要な書類は以下のとおりです。

必要書類	取得場所
登記済権利証（登記識別情報通知）	・土地を購入した際に入手して保有している書類
土地測量図・境界確認書（土地が含まれている場合）	・土地測量図は手元になければ法務局で取得可能 ・境界確認書は不動取得時に測量図面一式の中に含まれている ・マンション売却の場合はいずれも不要
固定資産税納付通知書	・毎年自宅に送付される ・紛失した場合は管轄の役所で「固定資産税評価証明書」の交付を受ければ代用可能
印鑑証明書	・市区町村役場の窓口
住民票	・市区町村役場の窓口
実印	―
身分証明書	・運転免許証、パスポートなど
収入印紙	・郵便局のほか、法務局やコンビニエンスストアなどで購入可能 ・金額は売却価格によって異なる

また、不動産の売却契約が締結される際に発生する費用は以下のとおりです。

費用	目安の金額
印紙税	・印紙税額は不動産の売却価格によって異なる ・例えば売却価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、1万円の収入印紙が必要 ※2024年5月時点の金額、2027年（令和9年）3月31日まで軽減税率が適用
登録免許税	・不動産登記を行う際にかかる国税 ・課税額は不動産1個あたり1,000円
仲介手数料（仲介の場合）	・共有持分を仲介によって売却する場合に発生 ・仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円」を上限金額とすることが法律によって定められている
司法書士への報酬（手続きの代行を依頼した場合）	・抵当権抹消登記の手続きを司法書士に委託する場合に発生する報酬 ・5,000円から1万円程度が相場となるが、委託先によって金額が異なる

契約を締結する

不動産会社からの査定金額に納得し、必要書類の準備ができたら、売買契約を締結します。

契約締結の際、契約書を不動産会社が作成する場合は、売主にとって不利益な内容や条件が記載されていないか確認しておきましょう。契約書を自身で作成する場合も、内容に不備がないか、法的な誤りがないかを確認する必要があります。

とくに共有持分の売却は一般的な不動産にはないトラブルが想定されるため、リーガルチェックを怠ると大きな不利益を被る可能性が高くなるでしょう。

しっかり確認したい場合は、税理士や弁護士などの専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。

決済・登記を行う

買い手との売買契約が締結したら、売却価格の決済を行いましょう。

決済方法は銀行口座への振込となるケースがほとんどですが、なかには契約日当日に現金手渡しで決済が行われるケースもあります。

決済が完了したら、次におこなうのは共有持分の所有権移転登記手続きです。一般的には司法書士に登記を依頼し、その司法書士が管轄の法務局に出向いて手続きを行います。

手続きが完了すれば、売却に関する手続きは完了です。

確定申告・譲渡所得税の納税を行う

共有持分の売却が完了した後は、確定申告と所得税の納税が必要です。

確定申告は、売却が完了した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。なお、共有持分の売却によって発生する可能性がある税金は、譲渡所得税です。

土地や建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡（売却）することで発生する所得を譲渡所得といいます。ただし、事業用商品といった棚卸資産や、山林などの譲渡による所得は譲渡所得にはなりません。

譲渡所得と譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

なお、共有持分の対象となる物件に住んでいた場合、居住用財産と見なされ最大3,000万円までの控除が適用されます。そのため、共有持分を売却した際に売却益が3,000万円を超えなければ、譲渡所得税が発生することはほとんどありません。

仲介でも買取でも共有市場価格よりも安くなりやすい

共有持分のみを売却する場合、仲介でも買取でも売却相場は市場価格よりも安くなる傾向があります。これは、共有持分を購入しても不動産を単独で自由に活用・処分できないことが主な理由です。

前述のとおり、共有不動産を活用したり、リフォームやリノベーションをしたり、不動産全体を売却したりするためには他の共有者から同意を得る必要があります。合意形成を図る手間がかかるうえ、意見が対立して上手く不動産を活用できないリスクも伴うのです。

こういった背景から、共有持分は需要が圧倒的に少ないのが現状です。売却の際に一般人からの買い手はほぼつかないため、単独名義の不動産と比べて売却価格が安い傾向にあります。実際の売却価格は立地や建物の状態、市場ニーズなどさまざまな要因によって変動しますが、市場価格の30～50％程度が目安です。

たとえば、共有不動産の市場価格が3,000万円、持分割合が50％の場合は、売却価格の目安は450万～750万円になります。

そのため、本来仲介は買取よりも売却価格が高くなりやすいですが、共有持分は仲介であっても、市場価格に近い価格で売却できるケースは非常に珍しいです。ほとんどの場合は、市場価格よりも安くなる傾向にあると考えておくと良いでしょう。

共有持分の売却で利用する仲介業者・買取業者の選び方

共有持分の売却を望む場合、仲介業者もしくは買取業者を選ぶ必要があります。ただし、後からトラブルに巻き込まれるケースもあるため、業者は慎重に選ばなければなりません。

ここでは、共有持分の売却で利用する業者の選び方を紹介します。具体的には、以下のポイントを押さえて業者を選びましょう。

• 仲介・買取実績が豊富にあるか
• 円滑なコミュニケーションが可能か
• 弁護士などの士業と連携しているか

それぞれ詳しく解説します。

仲介・買取実績が豊富にあるか

実績が多い業者ほど、売却や買取に関するノウハウが豊富です。。共有持分は法的な制約や他の共有者との関係性など、通常の不動産とは異なる注意点があります。過去の対応経験が多い業者ほど、状況に応じた提案ができるため、無用なトラブルや手間を避けやすくなるのです。

また、資金力も高いケースが多いため、買取の場合でも早く高値で売却できる可能性があります。

一方、実績が少ない不動産会社に依頼すると、売却までに時間がかかったり、資金力の関係で高値での買い取りが難しかったりするリスクがあります。

共有持分の売却時には、業者のWebサイトでこれまでの実績を確認し、実績が豊富な業者を選ぶようにしましょう。

共有不動産がある地域での買取実績があるか

依頼予定の買取業者に、共有不動産が所在する地域での買取実績があるかも見ておきましょう。地域関係の実績が豊富にあれば、地域ごとの特殊な事情に基づいた適切な査定と買取が期待できます。

特に共有持分のように扱いが難しい不動産では、地域によって不動産の価値や活用のしやすさが異なるため、その地域での買取実績があるかどうかが重要です。

そのため、買取業者を選ぶ際は「この地域で実際に買取したことがありますか？」「似たような共有持分の事例はありますか？」といった点も確認しておくと安心でしょう。

円滑なコミュニケーションが可能か

共有持分を売却する場合は、コミュニケーションが取りやすい業者を選択するようにしましょう。共有持分に関する些細な相談でもできる業者でなければ、安心して売却を進められなくなってしまいます。

共有持分の売却は、初めて経験する人がほとんどです。そのため一般的な不動産の売却と比較して、わからないことが数多く発生することも珍しくありません。そのため、不明点を相談しやすい業者を選択したほうがよいでしょう。

コミュニケーションが取りやすい業者もしくは担当者を見極めるには、以下のポイントを意識することが大切です。

• レスポンスの早さ
• 質問した内容を調べてから回答してくれる
• ネガティブなことも正直に話してくれる

このような特徴がある業者・担当者は信頼しやすく、コミュニケーションが取りやすいといえるでしょう。

弁護士などの士業と連携しているか

共有持分を売却する際に利用する業者は、司法書士や弁護士といった士業と提携している業者を選択するのがおすすめです。

共有持分の売却では、共有者間で意見が食い違ったり、話し合いがまとまらなかったりすることで、トラブルに発展するケースも少なくありません。場合によっては、法的な対応が必要になることもあります。

そういったときに弁護士と提携している業者であれば、トラブルが発生してもスムーズに対応できます。また、すでにトラブルが発生している共有持分であっても、買い取りに対応できるケースも多いです。

たとえば弊社「株式会社クランピーリアルエステート」は、弁護士を含む全国1,500以上の士業事務所と提携済みです。共有持分に関する問題から共有者同士のトラブルなども、法的知識を持って適切に対処できます。

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共有持分を高値で売却するコツ

共有持分はその特殊性から、高値での売却が難しいと言われています。少しでも高値で売却したい場合は、以下のコツを押さえておくとよいでしょう。

• 事前に共有持分の買取相場を把握しておく
• 複数の業者に見積もりを依頼する
• 他の共有者との新たなトラブルを起こさない
• 利用予定の業者の口コミや評判を確認する

それぞれ詳しく解説します。

事前に共有持分の買取相場を把握しておく

共有持分を高値で売却したい場合は、事前に買取相場を把握しておくことが大切です。不動産の価格は物件の条件やエリア、時期によって変動するため、共有持分の相場も一律ではありません。

ただし、目安となる価格帯を知っておくことで、業者から提示される買取価格が適正かどうかを冷静に判断しやすくなります。

前述のとおり、買取業者は売却後の再販売や他の共有者との交渉なども見据えて価格を提示しています。そのため、提示額が相場より低くなりがちなのには一定の理由があるのです。

しかし、売主もあらかじめ相場を把握しておけば、提示された条件が自分にとって妥当かどうかを見極めやすくなります。そのうえで納得がいかない場合は、条件の見直しや価格交渉も前向きに検討できるようになります。

買取相場の把握方法は、共有持分の買取相場を把握するにて詳細を解説しています。

複数の業者に見積もりを依頼する

共有持分を少しでも高値で売却したい場合は、複数の業者に見積もりを依頼することが大切です。複数業者に見積もりを依頼することで、売却金額が高い業者を見極められるためです。

また、業者の対応の良さや相性などを比較できるため、スムーズに売却を進められる業者を見つけやすくなるでしょう。逆に1つの業者だけに見積もりを依頼した場合、他の業者のことがわからないため、よい業者に出会えない可能性もあります。複数の業者に見積もりを依頼して、条件の良い業者を見つけられるようにしましょう。

ただし、たくさんの業者に見積もり依頼を出しすぎても、連絡が疎かになるなど対応しきれないケースもあるため、見積もり依頼を出すのは3社程度に留めることをおすすめします。

他の共有者との新たなトラブルを起こさない

共有持分を高値で買い取ってもらうためにも、他の共有者と新たなトラブルを起こさないようにしましょう。前述のとおり、買取業者は不動産の活用や再販にかかるコストを考慮して買取価格を決定します。

共有不動産の場合、不動産の活用やリフォーム・リノベーション、不動産全体の売却などを行う際に他の共有者からの同意を得なければなりません。その際、他の共有者との関係が悪かったり、活用・売却方針を巡って意見が対立していたりすると、合意形成に手間がかかります。

トラブル解決のためのコストもかかるため、結果として買取価格が安くなってしまうのです。一方で他の共有者との関係が良好であれば、合意形成や他の共有者との買取交渉もスムーズに進みやすくなります。

不動産を活用・再販するためのコストを抑えやすいため、コストがかからない分買取価格も高額になる傾向があります。

利用予定の業者の口コミや評判を確認する

インターネットなどで、利用予定の不動産会社の口コミや評判は確認しておきましょう。実際にサービスを利用した人の実体験は、会社のホームページや担当者の説明だけではわからないさまざまな情報を得られます。

ただし、口コミ・評判を書き込んでいる側に問題があるケースもあるため、できる限り多くの口コミ・評判を確認して判断することが大切です。

まとめ

共有持分を売却する方法には仲介と買取があり、それぞれメリットとデメリットがあります。状況に応じて依頼する業者を使い分けることが大切です。1つの参考意見として、スムーズかつ迅速に売却したいときは買取、高額売却や買取業者とのトラブルを避けたいときは仲介を選ぶのがおすすめです。

売却を依頼する業者は、実績が豊富でコミュニケーションが取りやすい業者を選ぶようにしましょう。他の共有者とのトラブルに対応しやすくするために、弁護士などと連携している業者を選ぶことも大切です。

共有持分の売却を検討している場合は、本記事を参考に仲介か買取のどちらを利用するか考えてみてください。

弊社「株式会社クランピーリアルエステート」なら、共有持分の豊富な買取実績や弁護士と連携した法律に強い売却が可能です。「相続が絡んでいる共有持分」「他の業者には断られて共有不動産」などの扱いが難しい訳あり物件でも、弊社ならいつでも査定・買取できます。全国対応であるため、都市部・郊外に関係なく買取対応いたします。

無料相談・無料査定から利用できますので、ぜひ下記の窓口までご相談ください。

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