共有名義不動産の相続で名義変更するには？相続から名義変更の手順・必要書類・費用を徹底解説

共有名義不動産では、共有者の誰かが亡くなると、その人が持っていた持分について相続が発生します。相続が起きた共有持分は、被相続人（亡くなった人）から相続人へ名義を変える「相続登記」が必ず必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、共有名義不動産も相続があった際には名義変更をしなければなりません。不動産を相続または遺贈によって取得した場合は、取得を知った日から3年以内、または遺産分割協議が行われた場合はその成立日から3年以内が原則の期限となります。

そして、共有名義不動産の相続から相続登記をするまでには、以下のような手順を踏む必要があります。

1. 亡くなった共有名義人の遺言書がないかを確認する
2. 相続人を確定させる
3. 亡くなった共有名義人の共有持分の承継方法を決める
4. 相続登記の申請手続きを行う

遺言書が後から見つかったり、親族が把握していない相続人が見つかったりすれば、相続手続きがやり直しになる可能性があります。そのため、手順を飛ばさずに慎重に進めることが重要です。

なお、共有名義不動産の買取を数多くサポートしてきた弊社としては、相続後に共有名義のまま放置することはおすすめできません。「他に遺産がない」「とりあえず共有にしておき相続後にまた考える」などと共有名義で相続をするケースは多くみられますが、共有名義はさまざまなトラブルの原因になります。

実際、弊社には「売却したいのに他の共有者が同意してくれない」「固定資産税や修繕費を負担してもらえない」といったご相談が多く寄せられ、最終的に売却を選択するケースが多くみられます。

本記事では、共有名義不動産を相続した際の名義変更（相続登記）の手順、必要書類、費用をわかりやすく解説します。さらに、共有名義のまま相続することで起こりやすいリスクや、弊社が実際に対応したトラブル事例、共有トラブルを避けるための対策についても触れていきます。

なお、弊社クランピーリアルエステートは、全国1,700を超える士業と連携して不動産買取を行っている業者です。

弁護士・司法書士・税理士と連携しているため、遺産分割協議や相続登記など法的・税務的な手続きが必要となる場面では、提携士業をご紹介し、専門家が対応します。弊社は、不動産の査定や売却の流れをご案内し、共有者・相続人の方との調整が必要な場合でも、士業と連携しながら円滑に進められる体制を整えています。

共有名義や相続不動産でお困りの方は、お気軽に無料相談をご利用ください。

>>【無料相談】共有名義不動産・相続不動産の買取窓口はこちら

共有名義不動産の相続による名義変更は義務化されている

2024年4月1日から、不動産を相続した際の名義変更手続きである「相続登記」が法律で義務化されました。

相続によって不動産を取得した場合は、「被相続人が亡くなったことを知り、自分が相続人になったと知った日」から3年以内に相続登記を行う必要があります。

また、遺産分割によって所有権を取得した場合は、「遺産分割で自分がその不動産を取得したと知った日」から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。手続きを放置すると、10万円以下の過料の対象になります。

また、この義務化は2024年4月より前に発生していた相続にも適用されます。すでに相続している不動産がある場合は、2027年3月31日までに名義変更を済ませる必要があります。共有名義不動産を相続した場合も同様です。

共有名義不動産は、1つの不動産を複数人で所有している状態です。複数人いる所有者は「共有者」、共有者がそれぞれの持っている権利の割合は「共有持分」と呼ばれます。

親子の共有名義不動産の場合は、親と子それぞれが共有者、半分ずつの割合で共有しているのであれば、共有持分は1/2となります。 親が亡くなり、その共有持分を子どもが引き継ぐ場合は、親（被相続人）から子（相続人）へ名義を変更する相続登記が必要になります。

共有名義不動産の相続で名義変更が必要なケース

共有名義不動産では、共有者の誰かが亡くなった時点で、その人が持っていた共有持分に相続が発生します。相続が起きた共有持分は、必ず相続人の名義へ変更する相続登記が必要です。相続登記が必要になる主なケースは次のとおりです。

• 親が亡くなり、親の共有持分を相続する場合
• 配偶者が亡くなり、夫婦で共有していた不動産の共有持分を相続する場合
• 兄弟姉妹が亡くなり、その共有持分を相続する場合（兄弟姉妹に配偶者や子どもがいないなどのケース）
• 祖父母が亡くなり、孫が共有持分を相続する場合（代襲相続が発生するケース）
• 亡くなった人の遺言により、「共有持分を誰に引き継ぐか」が指定されている場合

なお、親子や夫婦、兄弟姉妹の共有名義不動産で、すでに自分の名義が入っている不動産であっても、亡くなった人の持分については別途、相続登記が必要です。

たとえば、親子で1/2ずつ共有している不動産で親が亡くなった場合、親の持分1/2を子どもが相続し、自分の名義に変更します。この手続きを終えると、子どもが不動産の全持分を取得するため、単独名義の不動産になります。

共有名義不動産の相続で名義変更をする手順

共有名義不動産で共有者が亡くなり、その共有持分を相続人へ引き継ぐ場合は、相続登記をして名義を変更する必要があります。手続きは次の流れで進めます。

1. 亡くなった共有名義人の遺言書がないかを確認する
2. 相続人を確定させる
3. 亡くなった共有名義人の共有持分の承継方法を決める
4. 相続登記の申請手続きを行う

相続人を確定しないまま進めたり、他の相続人の合意を得ずに手続きを進めたりすると、後からやり直しになることがあります。トラブルを避けるためにも、必ず手順どおりに進めましょう。

1. 亡くなった共有名義人の遺言書がないかを確認する

まず亡くなった共有名義人が遺言書を残していないかを確認します。遺言書に「共有持分を誰に引き継ぐか」が記されている場合は、その内容に従って遺産分割を行う必要があります。

遺言書がないと思い込んで遺産分割協議を進め、後から遺言書が見つかった場合、協議をやり直すことになってしまいます。そのため、最初に遺言書の有無をしっかり確認することが大切です。

遺言書が保管されている可能性がある主な場所は次のとおりです。

• 自宅（机の引き出しやタンス、金庫、仏壇の奥など）
• 法務局（自筆証書遺言保管制度を利用している場合）
• 公証役場（公正証書遺言を作成している場合）
• 銀行の貸金庫
• 信託銀行
• 弁護士・行政書士などの事務所

なお、自宅で遺言書を見つけた場合は、その場で開封してはいけません。公正さを保つため、家庭裁判所で「検認」という手続きが必要になります。

2. 相続人を確定させる

相続手続きを進めるうえで重要なのが、誰が相続人になるのかを正しく確定させることです。法定相続人は、亡くなった人との関係によって次のように決まります。

たとえば、夫婦と子ども2人の家庭で夫が亡くなった場合、法定相続人は妻と子ども2人です。しかし、夫に前妻との子どもがいたり、認知している子どもが別にいたりすると、その人たちも相続人になります。

親族の認識だけで相続人を確定してしまうと、後から新たな相続人が判明して手続きがやり直しになるリスクがあります。

正式に相続人を確定するには、亡くなった人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を取り寄せて確認する必要があります。戸籍をたどることで、結婚・離婚、養子縁組などの記録が把握でき、正確な相続人を確定できます。

3. 亡くなった共有名義人の共有持分の承継方法を決める

遺言書がない場合は、相続人同士で財産をどのように分けるかを話し合う「遺産分割協議」を行います。協議の対象は、共有名義不動産の共有持分に加え、預貯金や有価証券、車などのほかの財産も含まれます。

なお、相続ではプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も引き継ぐ可能性があるため、すべての財産状況を把握したうえで協議を進めることが大切です。

亡くなった共有名義人の共有持分の継承方法には、主に次の2種類があります。

• 法定相続分による分割：民法で定められた割合で、財産を分ける方法
• 遺産分割協議による分割：相続人が話し合って、自由に割合で財産を分ける方法

法定相続分による分割

法定相続分による分割とは、民法で定められた相続割合（法定相続分）に従って、遺産分割することです。法定相続分は、相続人の構成によって以下のように変動します。

相続人の構成	法定相続分
配偶者・子ども	配偶者：1/2 子ども：1/2 ⇒子どもが2人なら、1人あたり1/4ずつ
配偶者・両親	配偶者：2/3 両親：1/3 ⇒父母のどちらも健在なら、1人あたり1/6ずつ
配偶者・兄弟姉妹	配偶者：3/4 両親：1/4 ⇒兄弟姉妹2人なら、1人あたり1/8ずつ

たとえば、夫婦と子ども2人の家庭で夫が亡くなった場合、法定相続分は妻が1/2、子ども2人がそれぞれ1/4ずつです。

夫婦で1/2ずつ共有していた不動産がある場合、夫の共有持分1/2が相続対象となり、法定相続分で分けると次のようになります。

遺産分割協議による分割

遺産分割協議による分割は、相続人同士で話し合い、自由な割合で財産を分ける方法です。特定の相続人に財産を集中させたい場合や、不動産・車など分けにくい財産がある場合に利用されます。

つまり、法定相続分とは異なる割合で相続するケースが該当します。

例として、以下のような家族構成・相続財産のケースを挙げます。

相続財産の合計は4,000万円で、妻と子ども2人が相続人です。法定相続分は、妻が1/2、子どもがそれぞれ1/4ですが、話し合いで次のように決めることもできます。

この場合、妻が3/4、子ども2人がそれぞれ1/8を相続する形となり、法定相続分とは異なる分け方になります。しかし、相続人全員が合意していれば、法定相続分以外の割合で相続しても問題ありません。

なお、遺産分割協議がまとまったら、その内容を「遺産分割協議書」として文書にまとめておくことが重要です。

相続人全員が署名・押印した協議書を残しておくことで、後になって「言った・言わない」のトラブルになるのを防げます。相続登記の際にも提出を求められる書類のため、必ず作成しましょう。

4. 相続登記の申請手続きを行う

相続人が確定し、共有持分を誰が引き継ぐか決まったら、共有名義不動産の相続登記を行います。相続登記は、不動産がある場所を管轄する法務局で手続きを行います。

申請方法は次の3つがあります。

• 法務局の窓口で申請する
• 必要書類を郵送して申請する
• 登記・供託オンライン申請システムを利用してオンラインで申請する

申請書や添付書類に不備がなければ、通常は1週間から10日ほどで審査が完了します。登記が完了すると、「登記識別情報通知」が交付されます。

登記識別情報通知は、不動産を売却するときや、銀行から融資を受けるために不動産を担保に入れるときなどに必要となる重要な書類です。紛失しないよう、確実に保管しましょう。

なお、相続登記に必要な書類は「共有名義不動産の相続で名義変更する際に必要な書類一覧」、必要な費用や税金は「共有名義不動産の相続から名義変更までに必要な費用・税金」で詳しく解説します。

共有名義不動産の相続で名義変更する際に必要な書類一覧

共有名義不動産の名義変更（相続登記）を行う際には、以下のような書類が必要です。

書類	必要なケース	入手方法・費用
登記申請書	必ず必要	相続人本人が作成（司法書士に依頼可） 1通あたり450円程度
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本	必ず必要	各本籍地の市区町村役場（広域交付制度の利用が可能） 1通あたり300円前後
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票	必ず必要	亡くなった方の住所地または本籍地の市区町村役場（広域交付制度の利用不可） 1通あたり300円前後
相続登記する相続人の住民票	必ず必要	名義人となる相続人の住所地の市区町村役場（コンビニ交付可） 1通あたり300円～400円程度
不動産の固定資産評価証明書	必ず必要	不動産所在地の市区町村役場 1通あたり300円～400円程度
相続人全員の現在の戸籍謄本	・法定相続分による相続登記 ・遺産分割協議による相続登記	各相続人の本籍地の市区町村役場（広域交付制度の利用が可能） 1通あたり450円前後
遺産分割協議書	・遺産分割協議による相続登記	相続人で作成（司法書士に依頼可） 自作であれば無料、司法書士に依頼する場合は、3～5万円程度
相続人全員の印鑑証明書	・遺産分割協議による相続登記	各相続人の住所地の市区町村役場（コンビニ交付可） 1通あたり300円前後
相続登記する相続人の戸籍謄本	・遺言による相続登記	各相続人の本籍地の市区町村役場（広域交付制度の利用が可能） 1通あたり450円前後
遺言書	・遺言による相続登記	被相続人が作成

書類が不足していたり内容に誤りがあると、法務局から差し戻しとなり、手続きが遅れてしまうことがあります。 取得する戸籍が多い場合や、書類の読み解きに不安がある場合は、相続に詳しい司法書士に依頼することを検討すると安心です。

相続手続きの完了後に不動産の売却も検討している場合は、ぜひ弊社にご相談ください。弊社では相続に詳しい司法書士と連携し、相続登記は提携司法書士が担当、不動産の査定・売却は弊社が担当する形で、相続手続き後の売却までをワンストップでサポートしています。

手続きの流れがわからない方や、複雑な共有名義の整理で不安がある方でも、状況に応じて最適な進め方をご提案いたします。お気軽にお問い合わせください。

>>【無料相談】共有名義不動産・相続不動産の買取窓口はこちら

必ず必要な基本書類

共有名義不動産の相続登記では、相続方法に関わらず、次の書類が必ず必要になります。

• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続登記する相続人の住民票
• 不動産の固定資産評価証明書

登記申請書

e-Gov法令検索 法務局｜不動産登記の申請書様式について

相続登記を法務局へ申請する際に提出する書類です。相続内容、不動産の情報、相続人の情報などを記載して提出します。

登記申請書は、法務局の窓口や、法務局のホームページで申請書と記載例をダウンロードすることが可能です。

申請書は相続人本人が作成しますが、司法書士に依頼することも可能です。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までのすべての戸籍を指し、改製原戸籍や除籍謄本が含まれる場合もあります。

被相続人の家族関係（結婚・離婚・子どもの有無など） を確認し、相続人を確定させるために必要な重要書類です。

戸籍謄本は、各本籍地の市区町村役場で取得できます。広域交付制度を活用すれば、一部の古い戸籍などを除き、全国どこでも取得可能です。

費用は、1通あたり450円程度です。ただし、本籍地が移動している場合は複数取得が必要となるため、その分、費用がかかります。

被相続人の住民票の除票または戸籍の附票

「住民票の除票」は住民票から除かれた履歴、「戸籍の附票」は住所の履歴情報を示す書類です。

被相続人（亡くなった人）の住所と、不動産の所在地の結びつきを確認するため、相続登記ではどちらかの提出が必要になります。

「住民票の除票」は被相続人の最終住所地、「戸籍の附票」は本籍地の市区町村役場で取得可能できます。費用は、1通あたり300円前後です。なお、「戸籍の附票」は広域交付制度の対象外です。

相続登記する相続人の住民票

共有持分の新たな名義人となる人の現住所を証明するための書類です。法務局が登記簿の住所を正確に記載するために必要となります。

住民票は、相続人本人の住所地の市区町村役場で取得可能です。マイナンバーカードがあればコンビニ交付も利用できます。費用は、1通あたり300円前後です。

不動産の固定資産評価証明書

市区町村が算定した不動産の「評価額」が記載された証明書です。相続登記の登録免許税を計算するために提出します。

不動産が所在する市区町村役場で取得でき、費用は1通あたり300円～400円程度です。

法定相続分による相続登記に必要な書類

民法で定められた相続割合（法定相続分）で相続登記を進める場合は、基本書類に加えて「相続人全員の現在の戸籍謄本」が必要です。

各相続人が現在どの戸籍に属しているかを示す書類で、法務局が相続人本人の情報（氏名・続柄・本籍など）を正確に確認するために用いられます。

法定相続分で相続登記を行う場合は、相続人全員の身元を確実に証明する必要があるため、この書類の提出が必須となります。

戸籍謄本は、各相続人の本籍地の市区町村役場で取得できます。広域交付制度を利用すれば、全国どこの市区町村でも取得可能です。費用は、1通あたり450円前後です。

遺産分割協議による相続登記に必要な書類

相続人同士の話し合い（遺産分割協議）で相続する割合を決める場合は、基本書類のほか、次の書類が必要になります。

• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書

相続人全員の現在の戸籍謄本

各相続人が、現在どの戸籍に属しているかを示す書類です。遺産分割協議で合意した内容をもとに相続登記を行うため、法務局が「相続人全員の身元が正しく確認できるか」を判断するために必要です。誰が協議に参加すべき相続人なのかを証明する役割もあります。

戸籍謄本は、各相続人の本籍地の市区町村役場で取得できます。広域交付制度を利用すれば、全国どこの市区町村でも取得可能です。費用は、1通あたり450円前後です。

遺産分割協議書

相続人全員で話し合って決めた財産の分け方をまとめた書類です。共有名義不動産の共有持分を「誰が」「どの割合で」相続するかを明確に記載します。

法務局が、遺産分割の内容を確認するために必要な書類です。相続人全員が署名・押印して作成します。自作したものでも構いませんが、内容に不安がある場合は司法書士に作成を依頼することも可能です。

司法書士に依頼する場合は、3～5万円程度の費用が発生します。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に押した「実印」が本物であることを証明する書類です。協議書が正式な合意であることを示すために必要になります。

印鑑証明書は、各相続人の住所地の市区町村役場で取得可能です。マイナンバーカードを持っていれば、コンビニ交付もできます。費用は1通あたり300円前後です。

遺言による相続登記

遺言書の内容にもとづいて名義変更を行う場合は、基本書類に加えて次の書類が必要です。

• 相続登記する相続人の戸籍謄本
• 遺言書

相続登記する相続人の戸籍謄本

遺言によって不動産を相続する人（受遺者）が、本人であることを証明するための戸籍謄本です。法務局が「遺言に指定された人物が本当に本人か」を確認するために必要となります。

相続登記を行う相続人（受遺者）の本籍地の市区町村役場で取得できます。広域交付制度を利用すれば、全国どこの市区町村でも取得可能です。費用は1通あたり450円前後です。

遺言書

被相続人（亡くなった人）が生前に作成した、財産の承継方法を示す書類です。「誰に」「どの財産を相続させるか」が記載されており、遺言書の内容に従って不動産の名義を変更します。

遺言書は、遺産分割協議を行わずに相続手続きを進められる根拠資料となるため、相続登記でも必ず法務局に提出します。

遺言書の保管場所については、「1. 亡くなった共有名義人の遺言書がないかを確認する」を参考にしてみてください。

共有名義不動産の相続から名義変更までに必要な費用・税金

共有名義不動産の相続から名義変更までの手続きには、以下のような費用や税金が発生する可能性があります。

費用・税金	発生するケース	概要	金額の目安
相続税	相続財産の合計額が基礎控除額を超える場合	相続財産に対して課税される国税	財産額に応じて、税率10〜55％ 基礎控除額「3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の人数）」の範囲内であれば課税されない
登録免許税	相続登記を行う場合	法務局で名義変更する際の税金	固定資産税評価額 × 0.4％
司法書士への報酬	登記手続きの代行を依頼する場合	書類作成・登記申請の代行費用	約5万〜15万円前後
必要書類の取得費用	戸籍・住民票・評価証明書などを取得する場合	相続登記に必要な書類の発行手数料	約5,000〜1万円程度
不動産取得税	法定相続人以外への遺贈（特定遺贈）で不動産を取得した場合	遺贈を受けた場合の地方税	固定資産税評価額 × 4％（軽減で3％の可能性あり）

相続税

相続税とは、被相続人（亡くなった人）の財産を相続するときに課税される税金です。共有持分だけでなく、預貯金、有価証券、車、貴金属など、すべての財産を合算して課税額を判断します。

なお、相続税には基礎控除額「3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の人数）」が設けられており、この範囲内であれば相続税はかかりません。

たとえば、法定相続人が配偶者と子ども2人の場合は、4,800万円が基礎控除額となるため、財産の総額が4,800万円以下であれば相続税はゼロです。

基礎控除額を超える場合は、以下の国税庁の税率で課税されます。

金額	税率	控除金額
1,000万円以下	10％	–
1,000万円超3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超1億円以下	30％	700万円
1億円超2億円以下	40％	1,700万円
2億円超3億円以下	45％	2,700万円
3億円超6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

参照：国税庁｜相続税の税率

登録免許税

法務局で登記を行う際に必ず必要となる税金で、相続登記の際にも発生します。相続登記の登録免許税の費用は、以下の計算式で算出します。

仮に、評価額1,000万円の共有持分の相続登記を行うのであれば、4万円の登録免許税が発生します。登録免許税は、収入印紙を購入して登記申請書に貼り付ける形で納税します。

司法書士への報酬

相続登記の手続きを司法書士に依頼する場合に必要な費用です。一般的な相場は、約5万〜15万円程度です。

相続人の人数が多い、戸籍が多い、遺産分割協議が複雑などの場合は費用が高くなる傾向にあります。司法書士事務所ごとに料金体系が異なるため、依頼前に見積書をもらうと安心です。

登記に必要な書類の取得費用

「共有名義不動産の相続で名義変更する際に必要な書類一覧」で説明した戸籍謄本や住民票などの取得費用です。

書類1通あたり300～450円程度で、合計約5,000円〜1万円程度で納まるケースがほとんどです。相続人が多かったり、取得すべき戸籍が多かったりする場合は、費用が高くなる傾向にあります。

不動産取得税

不動産取得税は、相続ではなく「特定遺贈」扱いとなる場合に課税される税金です。具体的には、亡くなった方の遺言によって、法定相続人以外の人（例：兄弟、甥・姪、友人、内縁の妻など）が不動産や共有持分を取得した場合に発生します。

一方、遺言書に「配偶者や子どもなどの法定相続人に相続させる」と記載がある場合は、通常の相続と同じ扱いとなり、不動産取得税は課税されません。

不動産取得税の計算式は次のとおりです。

仮に、固定資産税評価額が1,000万円の共有持分を遺贈によって取得した場合は、「1,000万円 × 4％ = 40万円」の不動産取得税がかかります。

なお、本則では税率4％ですが、住宅用不動産の場合は各都道府県の軽減措置により、税率3％が適用されるケースもあります。軽減の適用条件（居住要件や床面積など）は自治体ごとに異なるため、事前に確認しておくと安心です。

不動産を共有名義のままで相続することのリスクを実際の相談事例をもとに紹介

相続前から共有名義だった不動産でも、相続が発生すると権利関係が大きく変わる場合もあります。これまでは身内同士で柔軟に話し合えていたとしても、相続後に見知らぬ親族が共有者になる、共有者の人数が増えるなど、これまで起きなかったトラブルが突然発生することも珍しくありません。

ここでは、弊社に寄せられた実際の相談事例をもとに、相続後も共有名義のままにしておくことで発生しやすいリスクを紹介します。

• 相続によって見知らぬ人と共有することになる
• 新しい共有者から同意が得られずに共有名義不動産が売却できない
• 新しい共有者が固定資産税などの維持管理費を負担してくれない
• 新しい共有者から賃料を請求される
• 次に相続があった場合はさらに権利関係が複雑になる

共有状態のまま放置してしまうと、将来のトラブルリスクが高まり、手続きも複雑化してしまいます。状況によっては、早めに共有名義を解消しておくことが重要です。

弊社では、不動産の買取を通じて、共有名義解消のサポートを行っています。全国の弁護士・司法書士と連携しており、共有者とのトラブルや相続登記などの法的手続きについては提携士業が対応し、弊社は不動産の査定・買取を担当することで、売却までの流れを一括して進めることが可能です。

相続によって見知らぬ人と共有することになる

相続前は話しやすい身内との共有名義であっても、相続が発生すると状況が変わることもあります。見知らぬ親族や疎遠だった家族が新しい共有者になることで、これまで問題なく暮らしていた家でも、急に不安やトラブルが発生するケースが少なくありません。

相続によって見知らぬ人が新たな共有者になると、「管理や税金負担に協力してもらえない」「売却の同意が得られない」などの問題が生じるリスクがあります。

相続後に慌てないためにも、早い段階で単独名義に整理したり、売却したりといった方法で、共有状態を解消しておくことをおすすめします。

>>【無料相談】共有名義不動産・相続不動産の買取窓口はこちら

新しい共有者から同意が得られずに共有名義不動産が売却できない

共有名義不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。相続前は話し合いができていたとしても、相続後に共有者が増えたり、新しい共有者が全く別の考えを持っていたりすると、売りたくても売れない状況に陥るリスクがあります。

共有名義不動産の売却は、1人でも反対する共有者がいる場合は実現できません。実務でも、相続によって新たな共有者が現れることで、まとまりかけていた売却話が頓挫するケースは珍しくありません。

「売りたくても売れない」事態を避けるためにも、単独名義に整理したり、共有状態を早めに解消しておいたりすることが重要です。共有者全員の合意が難しい場合は、持分のみを売却するという選択肢もあります。

新しい共有者が固定資産税などの維持管理費を負担してくれない

共有名義不動産では、本来、固定資産税や修繕費などの維持管理費を共有者全員で負担する必要があります。しかし、相続後に共有者が変わると、突然負担を拒否されてしまうことも珍しくありません。

相続によって共有者が変わると、これまで問題なく続けられていた固定資産税や維持管理費の負担が突然滞るケースは珍しくありません。

売却の意向がある場合は、共有者に早めに伝え、話し合いができるうちに手続きを進めることが重要です。状況がこじれると、売却も管理も進まず、あなた一人が負担し続けることになりかねません。

新しい共有者から賃料を請求される

相続によって共有者が変わると、これまで住み続けていた家に対して、新しい共有者から賃料を請求されることがあります。相続前は身内同士で暗黙の了解が成立していたとしても、相続後は共有者の考え方が変わり、これまでの関係性が通用しないことがあります。

共有名義不動産に住み続ける場合は、共有のままにせず、早めに持分を買い取って単独名義にするか、売却してトラブルを防ぐことが重要です。

次に相続があった場合はさらに権利関係が複雑になる

共有名義不動産は、相続が発生するたびに共有者が増え、権利関係がどんどん細分化していくという大きなリスクがあります。すると、誰がどれだけの持分を持っているのか把握しづらくなり、管理・売却の話し合いも進まない状態に陥ることが多く、放置すればするほど手続きは複雑化します。

共有名義不動産は、相続が発生するたびに共有者が増え、「話し合いがまとまらない」「連絡が取れない共有者が出る」「管理費の負担割合でもめる」といった問題を招きやすくなります。

細分化した持分がさらに次の世代へ引き継がれる前に、早めに共有状態を解消しておくことが、トラブルの回避策です。

共有名義不動産の相続時に共有トラブルを避けるための対策

共有名義不動産のまま放置すると、共有者が亡くなり、相続が発生した際に新たな共有者とトラブルになるリスクがあります。そのため、相続時に共有名義を避けたり、できるだけ早く共有状態を解消したりすることが望ましいです。

具体的には、以下のような対策が挙げられます。

方法	概要	選択できるタイミング
共有名義不動産を現物分割で分配する	不動産を1人が相続し、他の相続人には現金・預貯金など他の遺産を分配して釣り合いを取る方法。共有名義を避けられる。	相続時（遺産分割協議）
共有名義不動産を売却して売却代金を分配する	不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法。現金化することで、共有名義にせずに済む。	相続時（遺産分割協議）
共有名義不動産を相続人1人の単独名義に変更する	不動産を1人が相続し、他の相続人へ資産価値に応じた「代償金」を支払う方法。共有を避けつつ不動産を残せる。	相続時（遺産分割協議）
相続後に共有持分だけを専門業者に売却する	自分の共有持分だけを買取業者へ売却する方法。他の共有者との話し合いがまとまらない場合に、向いている。	相続後
他の共有者に共有持分を売却する	自分の共有持分を他の共有者に買い取ってもらう方法。共有者に買い取りの意思や資金がある場合に向いている。	相続後

共有名義不動産を現物分割で分配する

現物分割とは、不動産を相続人のうち1人が単独で相続し、他の相続人には現金や預貯金、車などの別の財産を分けることで「全体の公平性を保つ」分割方法です。

不動産を複数人で共有する必要がなくなるため、相続後の共有トラブルを避けられます。

たとえば、相続人が兄弟2人で、相続財産が「評価額2,000万円の不動産」「現金1,000万円」「有価証券1,000万円」だったとします。この場合、兄が不動産、弟が現金と有価証券を相続すれば、財産の質を変えて公平に分けられます。

「相続財産のバランスが比較的整っている場合」「不動産を残したい人がいる場合」に向いている方法です。

一方で、「不動産以外の財産が少ない」「誰も不動産を相続したくない」といったケースでは実施が難しく、ほかの分割方法を検討する必要があります。

共有名義不動産を売却して売却代金を分配する

不動産そのものを売却して、現金で分ける方法もあります。「換価分割」と呼ばれる相続方法で、不動産だけでなく車などの資産にも適用できます。

共有名義を避けられるのはもちろん、現金にするため、相続の公平性を保ちやすいのがメリットです。

たとえば、相続人が兄弟2人で、相続財産が「評価額2,000万円の不動産」「評価額300万円の車」「現金700万円」だったとします。この場合、不動産と車を売却すれば、相続財産は現金3,000万円となり、兄弟で1,500万円ずつに分けられます。

「不動産を残したい人がいない場合」「現金化して公平に財産を分けたい場合」に向いている方法です。

ただし、立地条件の悪い土地や、老朽化している建物などの場合は、仲介では買主が見つからず、売却が長期化するケースもあります。実務では、やむなく共有名義のまま放置されてしまうこともあります。

「できるだけ早く売却したい」「リフォームなどの費用をかけずに現金化したい」といった場合は、弊社にご相談ください。

相続不動産や共有名義不動産の買取実績が豊富で、買取後の再販売コストを抑えられるため、その分を査定額に反映しやすいのが当社の強みです。

相続登記や名義整理が必要なケースでは、提携している司法書士をご紹介できるため、手続きと売却の流れをスムーズに進められる体制を整えています。相続した不動産の扱いに迷っている方は、ぜひ無料相談・無料査定をご利用ください。

>>【無料相談】共有名義不動産・相続不動産の買取窓口はこちら

共有名義不動産を相続人1人の単独名義に変更する

相続人の1人が不動産を相続し、その代わりに他の相続人に不動産の資産価値に応じた「代償金」を支払う方法です。代償分割と呼ばれる相続方法で、共有名義を避けつつ、不動産を残せるのがメリットです。

たとえば、相続人が兄弟2人で、相続財産が「評価額2,000万円の不動産」「現金1,000万円」だったとします。この場合、相続財産の合計額は3,000万円で、法定相続分で分けるなら1,500万円ずつ分け合うのが目安となります。

兄が不動産（2,000 万円）、弟が現金（1,000 万円）を受け取ると、弟は 500 万円分損をすることになります。そこで、兄が弟へ500 万円を代償金として支払えば、双方の受け取る価値が均衡し、代償分割が成立します。

この方法は「不動産を残したい場合」「代償金を支払う資金がある場合」に向いています。

一方で、「不動産を相続したい人がいない場合」「相続財産のほとんどが不動産で、代償金の負担が大きくなりすぎる場合」には実現が難しくなります。

相続後に共有持分だけを専門業者に売却する

すでに共有名義になっている不動産でも、自分の共有持分だけを売却することで、共有トラブルから抜け出すことができます。共有持分の売却に関しては、他の共有者の同意がなくても売却可能です。

とはいえ、仲介で共有持分の買主が見つかるケースはほぼないため、買取業者に売却するのが現実的な選択肢です。

買取業者であれば、売主と業者の二者間で売却が成立するため、短期間で売却が完了します。「手間をかけずに売却したい場合」「費用よりも現金化のスピードを優先したい場合」に向いている方法です。

一方で、共有持分の売却価格は「不動産全体の価格 × 持分割合 × 1/3～1/2」が目安となり、単独不動産の売却より価格が低くなる傾向があります。そのため、少しでも高く売りたい場合は、まず他の共有者に買い取ってもらえないか交渉すると良いでしょう。

共有持分の売却をご検討中であれば、ぜひ弊社にご相談ください。弊社は共有持分や訳あり不動産の買取に特化しており、最短12時間で査定金額をご提示、最短48時間での現金化も可能です。

共有名義の整理や相続が絡むケースでは、必要に応じて提携している弁護士・司法書士をご紹介できるため、売却に向けた手続きをスムーズに進められる体制を整えています。

売却後に共有者との意見の相違が生じた場合でも、専門家によるサポートを受けながら適切に対処できますので、共有名義でお悩みの方は、お気軽に無料相談・無料査定をご利用ください。

他の共有者に共有持分を売却する

他の共有者に共有持分を売却する方法もあります。共有者同士の売買であれば、売却価格は一般的に「不動産全体の価格 × 持分割合」が基準となり、買取業者へ売却するより高く売却できる可能性があります。

この方法は「少しでも高く売却したい場合」「他の共有者に、共有持分を買い取る意思・資金がある場合」に向いている方法です。

一方で、共有者との関係が悪い場合や、そもそも買い取りの意思がない場合には成立しません。また、市場価格とかけ離れた金額で売却すると、差額部分が贈与とみなされて贈与税が発生するリスクがあります。

そのため、共有者への売却を進める際は、事前に不動産会社に査定を依頼し、適正な価格を把握したうえで進めることが重要です。必要であれば、専門家を交えて交渉をサポートしてもらうと安心です。

まとめ

共有名義不動産を相続する場合は、不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する「相続登記」を必ず行う必要があります。

相続登記を進めるには、遺言書の有無の確認や相続人の確定、遺産分割協議などの手続きを正しい順に進めることが重要です。手順を飛ばしてしまうと、書類の不備や相続人間の意見不一致により、手続きがやり直しになることもあります。

また、共有名義のまま相続すると、相続のたびに新しい共有者が増え、「売却に同意してもらえない」「固定資産税や維持費を負担してもらえない」「居住者が賃料を請求される」などのトラブルが起こるリスクがあります。

こうしたトラブルを避けるためには、現物分割や換価分割、代償分割などの相続方法で共有名義を避けることをおすすめします。どうしても共有名義になってしまう場合は、共有持分のみを売却する方法も検討してみてください。

よくある質問