共有私道に接する土地を売却したい人必見！注意点とトラブル解決策を徹底解説
共有私道とは、複数人が共有して所有している私道のことです。国や自治体が管理している公道とは異なり、個人が所有しているため修繕なども共有者が協力しておこないます。また、個人のものでもあるため、所有者以外が勝手に通行することはできないという特徴もあります。
共有私道に接する土地の売却は可能です。ただし、共有私道を通るための承諾（通行承諾）が必要になったり、ライフラインを引くために私道を掘削する場合に承諾（掘削承諾）が必要になったりすることから、共有私道に接する土地は買い手からすると不安材料が多く、高値で売却するのは簡単ではありません。
そのため、共有私道に接する土地を高値で売却したいなら、通行承諾や掘削承諾を得ておくことが重要です。
また、共有私道の持分を明確にすることも大事です。共有私道の持分割合が分からないと、私道の補修費用の負担額を判断する材料が少なくなり、買い手にとっての不安材料となってしまいます。
ほかにも、私道が建築基準法を満たしていない場合は、道路の幅を広くするために土地の一部を道路にする必要があります。そのため、事前に私道が建築基準法を満たしているかどうかは必ず確認しなければいけません。
このように共有私道を売却する際は、確認・注意しておくべき点が数多くあります。
そこで本記事では、共有私道に接する土地を売却する際に覚えておきたい注意点やトラブルの解決法などを紹介します。ぜひ参考にしていただき、高値で土地を売却しましょう。
なお買取専門の業者に依頼することも一つの手です。共有私道に接する土地は売却の際のトラブルが多いですが、買取業者であればトラブルが発生している状態でも買い取ってもらえるので、面倒な手続きをする必要はありません。
ご自身に合った方法で、共有私道に接する土地を売却してください。
共有の私道には2つの種類がある
国や自治体が管理している道路である「公道」に対して、個人や法人が管理・所持している道路は「私道」といいます。
見た目では公道も私道も大きな違いはなく、見分けるのは簡単ではありません。「私道につき通行禁止」という看板があれば私道であると考えられますが、看板を立てていない私道も数多く存在します。
所有している土地が共有私道に接しているかどうかは、土地を購入したときの「重要事項説明書」や、法務局の「登記簿謄本」から確認できます。
なお、共有私道には「共同所有型」と「相互持合型」の2種類があります。土地を売却する際は、設置している共有私道がどちらに該当しているのかを正しく把握しておきましょう。
私道を複数人で共有する「共同所有型」
「共同所有型」の私道は、1本の私道を共有している状態です。たとえば、1本の私道をA,B,Cの3人で共有している場合、Aは3/6、Bは2/6、Cは1/6というように、それぞれが1本の私道のうち自分の持分だけ所有しているイメージです。
つまり、共有物であるため、舗装などの管理をする場合や、売却などの変更行為をする場合などは、共有者から許可を得る必要があります。どれだけの許可が必要なのかは、私道に対してどのような行為をするかによって変わります。
| 保存行為 | 管理行為 | 変更（処分）行為 | |
|---|---|---|---|
| 共有者からの許可 | 不要（1人でおこなえる） | 持分の過半数となる共有者からの許可が必要 | 全員の許可が必要 |
| 具体例 | 私道に溢れた落ち葉を掃除する 私道で雪かきをする |
傷んだ私道の補修をする | 私道全体を売却する |
なお、ご自身が所有している共有持分のみを売却する場合、許可は不要です。
このように、共有物であることから、私道の管理方法がまとまらず、共有者とトラブルになるケースもあります。
私道を分筆してそれぞれ所有する「相互持合型」
「相互持合型」の私道は、1本の私道を分筆して、それぞれが1区域を所有している状態です。たとえば、1本の私道をA,B,Cの3人で共有している場合、私道を3つの区域に分け、Aは北側の区域、Bは南側の区域、Cは中央の区域を所有しているイメージです。自分が所有している区域は共有物ではなく、100％自分が所有している私道（不動産）となります。
「相互持合型」なら「共同所有型」とは違い、ご自身が所有している私道を管理する場合は共有者の許可を得る必要はありません。しかし、水道や電気などのライフライン確保のために掘削工事をして、ほかの所有者の私道に影響を与えてしまう場合は、ほかの所有者から許可を得るか、掘削権を得る必要があります。
そのため、ライフラインを引くための掘削工事がスムーズに行えないというトラブルが発生し得ます。また、ほかの所有者の私道を通行しなければ土地への出入りができない場合は、通行権を得る必要も出てきます。「相互持合型」の私道に接する土地を売却する場合は、特に掘削権や通行権の確認は重要になるでしょう。
共有の私道に接する土地を売却する際の5つの注意点
共有の私道に接する土地を売却する際は、以下の注意点を確認しておきましょう。
- 通行承諾の有無を確認する
- 堀削承諾の有無を確認する
- 共有私道の持分を明確にする
- 共有私道の持分がない場合は共有者から購入を検討する
- 私道が建築基準法を満たしているか確認する
これらの内容を確認していないと、売却がスムーズに進まなかったり、売却価格に影響が出たりします。それぞれの注意点を詳しく解説していきます。
通行承諾の有無を確認する
通行承諾の有無は必ず確認しておきましょう。「共同所有型」の私道であれば、共有者全員が1本の私道を所有しているため、通行承諾を得る必要はありません。
しかし「相互持合型」の私道だと、土地に出入りする際に、ほかの所有者の私道を通行しなければならないケースも考えられます。このような状態で通行承諾がないと「無断通行をした」「私有地に踏み入れられた」と主張され、トラブルになる可能性があります。
そのため、その土地に出入りする際に他人の私道を通行しなければいけない場合は、通行権・通行承諾を得なければいけません。
今までは近所付き合いが良好で通行承諾がない状態で問題にならなかったとしても、土地を売却する場合は買い手からすると大きな不安要素となります。結果として通行承諾がないまま売却をすると買取価格が低くなってしまうでしょう。
そのため、通行承諾がない場合は、売却の前に得ることを検討してください。
また、通行承諾を得るだけでなく、承諾書を作成することも大事です。通行承諾を得ていることを証明し、今後も通行権を得るためには、承諾書が必要です。
自分で私道の通行承諾書を作成することも可能ですが、内容に不備があれば今後問題が発生したときに効力を発揮しない可能性も否めません。そのため、万全を期すなら弁護士などの専門家に作成してもらうと良いでしょう。どちらにしても、口約束だけでは承諾を得ていると見なされないので「通行承諾を得る＝通行承諾書を作成する」と考えましょう。
堀削承諾の有無を確認する
通行承諾だけでなく、堀削承諾の有無があるかどうかも、共有私道に接する土地を売却する際に非常に重要です。
土地を売却して、今後土地を購入した人が家を建てたり、立て替えたりする場合、電気や水道などのライフラインを確保するために私道の掘削をすることがあります。そのときに私道の共有者から掘削承諾の許可が取れていないと、工事がスムーズに進みません。
なお、2023年4月の民法改正によって「ライフラインの設備の設置・使用権」に関する問題が改善され、最終的には掘削承諾の許可を得られなかったとしても、ライフラインを引くことは可能になりました。しかし、法律の手続きは必要になるため、掘削承諾の許可がない場合は手間が発生することに変わりはありません。
結果として、堀削承諾がない、有無が分からない場合は、土地の買取価格は下がってしまうでしょう。そのため、共有私道に接する土地を売却する場合は、堀削承諾の有無を確認し、承諾がない・もらえない場合は、弁護士などに相談して許可を得ましょう。
また、通行承諾と同じように、口約束では意味がないので、承諾を得る場合は必ず掘削承諾書という形として残しましょう。
共有私道の持分を明確にする
共有私道の持分は明確にしておきましょう。
私道の管理をする際は、持分によって管理のしやすさが異なります。私道の補修をするといった管理行為は、持分の過半数となる共有者からの許可があればおこなえます。つまり、過半数の持分があるなら、その1人だけで私道の管理行為ができるということなので、管理のしやすさを考えるなら持分が多い方が良いです。
また、私道の持分の割合に応じて、私道の管理・維持費用を負担する場合は、持分の割合が今後の維持費に直結します。このように共有私道の持分は、今後の私道の管理のしやすさや維持費を考えるうえで非常に重要で、買い手からすると、特に知っておきたい項目となっています。
「相互持合型」なら私道のどの区域がご自身の持分となっているのか確認し「共同所有型」ならご自身の持分割合を確認しましょう。
私道の持分は「登記簿謄本」から確認できます。法務局の「登記事項証明書（土地・建物），地図・図面証明書を取得したい方」へアクセスして、案内通りに進めていけば1週間程度で確認できます。急いでいる場合は管轄法務局の窓口からでも受取可能です。
なお、登記簿謄本を受け取る手続きをする場合、公図から地番を確認する必要があります。地番がわかる場合はすぐに手続きできるものの、地番が分からない場合は公図の取得から行いましょう。
公図の取得方法
公図の主な取得方法は以下の通りです。
- インターネットからダウンロードする
- インターネットで申請して窓口や郵送で取得する
- 法務局の窓口で取得する
手早く確認したい場合は、法務局の窓口で取得してそのまま登記簿謄本も受け取ると良いでしょう。窓口であれば不明点もその場で質問できて便利です。
なお、管轄の法務局は「管轄のご案内」から確認できます。
土地と土地の境界線を明確にする「境界確定測量」を行う
必要に応じて「境界確定測量」も行いましょう。「境界確定測量」とは、土地と土地の境界線を明確にする作業です。
買い手によっては「境界確定測量」をして共有者全員と境界確認書を締結することを求めてくる場合もあります。つまり、私道の境界を共有者が正しく把握し、トラブルがない状態にしておくことで、買い手が見つかりやすくなるということです。
しかし、境界確認書の締結は、共有者が多い場合は特に大変な作業です。また、境界確定測量にかかる費用は少なくとも10万円、高額なら80万円近くになることも考えられます。
そのため、境界確定測量の負担が大きく感じるなら、不動産仲介業者に買い手を探してもらうのではなく、買取専門業者に依頼して売ってしまうのも一つの手です。
共有私道の持分がない場合は私道持分の取得を検討する
共有の私道に接する土地を売却する際、私道の持分がないという人もいるでしょう。このような場合は、私道持分の取得を検討するというのも一つの手です。
私道持分がない場合は、買い手からすると今後私道の管理に携わることができませんし、高額な通行料を請求されるリスクも発生してしまいます。そのため、買取価格に大きな影響を及ぼしてしまう可能性も考えられます。
持分がある私道に面した土地なら、私道の管理に携われますし「共同所有型」なら1本の私道すべてを自由に通行できるので通行料を請求されることもありません。
私道持分を取得することで、土地の買取額が上がる可能性もあるので、検討してみてください。
私道が建築基準法を満たしているか確認する
私道が建築基準法を満たしているかどうかも非常に重要です。現行の建築基準法は1981年6月に改正されており、以降の道路は現在の建築基準法を満たしていない可能性があります。
たとえば、現行の建築基準法では、幅4m以上の道路に面した土地でなければ建物は建築できないようになっています。このような土地は、道路の幅を確保するために土地の一部を道路にする、いわゆる「セットバック」をすることで、建築できるようになるものの、その分制限があるため買い手は見つかりづらくなります。
つまり、建築基準法を満たしているか否かで、その土地での建築や改築に大きな制限がかかるということです。そのため、建築基準法を満たしているかどうかは確認しておきましょう。
関連記事：再建築不可物件を再建築可能にするにはどうする？物件種別の抜け道・裏ワザを7種類紹介
共有私道を売却する際のトラブルと解決方法
共有私道を売却する際は「掘削承諾が得られない」「建築基準を満たしていない」といったトラブルが発生することも少なくありません。このような状態だと、買い手は見つかりにくくなってしまいます。
そのため、トラブルに合わせて正しく対処を行い、少しでも高値で売れるようにしましょう。
なお、トラブルの解決が難しい場合は、買取専門業者に相談するのも一つの手です。たとえ訳ありの不動産でも、買取専門業者ならすぐに買い取ってもらえますし、トラブルを解決する必要もありません。
掘削承諾が得られない場合は弁護士に相談してみる
前述したように、他の所有者の私道で掘削工事をする際は、掘削承諾を得る必要があります。掘削承諾を得なければライフラインを確保できないという場合は、掘削承諾があるかどうかは非常に重要です。もし、掘削承諾を得られないという場合では買い手を見つけるというのは困難でしょう。
そのため、掘削承諾が得られない場合は弁護士に相談してみてください。掘削承諾の許可を得られなかったとしても、ライフラインを引く権利はあるので、弁護士に相談して、弁護士から私道の所有者に交渉してもらうことで承諾を得やすくなるでしょう。
なお、私道の所有者から許可を得られなかった場合は、最終的に法的な手続きをすることになります。
多少手間はかかりますし、弁護士に相談する費用も発生するものの、高値で不動産を売却したいなら検討してみましょう。
建築基準を満たしていない場合はセットバックを検討する
セットバックとは、道路の幅が狭くて建築基準を満たしていない土地で建物を建築できるようにするために、土地の一部を道路にすることです。
建築基準を満たしていない不動産は、土地を更地にしセットバックしたうえで売却することで、買い手からするとより土地を活用しやすくなり、高値で売りやすくなります。
なお、建築基準を満たしていない不動産はセットバックして私道の幅が広がれば建築ができるようになるものの、新しく私道になった部分の地目変更をしなければ宅地扱いのままになってしまいます。売却時に地目に問題があると買い手が見つかりづらくなる可能性があるので、必ず済ませておきましょう。
また、セットバックによってかかった手間や費用に伴って高値で売却しやすくなるとは限りません。「家を更地にしてセットバックまでしたのに買い手が見つからない」となるケースもあるので、慎重に検討しましょう。
建物があるなら更地にするのではなくリフォームして売却したり、セットバックの工事に必要な費用を想定しその分値引きして売りに出すというのも一つの手です。
私道が荒れている場合は補助金を活用して修繕する
公道とは異なり、私道は所有者が管理しなければいけません。そのため、私道が荒れている場合は私道の所有者が負担する形で私道の修繕を行わなければいけません。
私道に接する土地を売却をする場合は、私道が荒れていると印象が悪くなり買い手が見つかりづらくなるため、売却をする前に私道の修繕をするのが望ましいです。
自治体によっては私道の補修に補助金が出る場合があるので積極的に活用しましょう。たとえば、川崎市は舗装補修工事なら「市長が定める基準による標準工事費の7/10相当」を助成してもらえます。自治体によって内容は異なるので、確認してみましょう。
ほかの共有者が金銭的な問題で私道の修繕を避けていたとしても、補助金があることで同意を得られる可能性もあります。一度自治体の補助金の内容を確認したうえで、共有者に相談してみてください。
私道の修繕ができれば、土地の印象も良くなり買い手が見つかりやすくなるでしょう。
共有の私道に接する土地の売却は専門業者に相談するのがおすすめ
これまで紹介したように、共有私道に接する土地を売却する方法は、大きく分けると「問題を解決してから売却する」「問題を解決せずに売却する」の2通りがあります。問題を解決してから売却すれば買い手が見つかりやすいですし、問題を解決しない場合は買い手が見つかりづらいという特徴があります。
しかし、買取専門の業者なら、たとえ私道に関する問題が発生している土地でも、すぐに買取可能です。そのため「買い手が見つからない」「私道の問題を解決するのが面倒」という場合には特に適しています。
特に私道に関係する問題は、たとえご自身で解決したとしても、その分高値で売れるとは限りません。私道の持分を購入したり、家を更地にしてセットバックしても、不動産仲介業者では買い手が見つからない可能性は十分考えられます。
面倒な手間や、不確定要素などをなくして、シンプルに共有私道に接した土地を売却したい場合は買取業者に一度相談してみましょう。
満足する査定額になればそのまま売れば良いですし、査定額に納得がいかない場合は、私道の問題解決に努めたり、不動産仲介業者を利用したりすると良いでしょう。
まとめ
共有私道に接する土地を売却する際は、堀削権や通行権について確認したり、承諾書を作成したり、建築基準法を満たしているか確認したりと、非常に面倒な手続きが多いです。
共有私道が抱えている問題をすべて解決したうえで売りに出せれば、高値での売却も期待できますが、簡単ではありません。特に共有私道の権利関係は複雑で自力で解決するのは難しいでしょう。
そのため、共有私道に関する問題を解決したい場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。承諾書の作成方法や、承諾が得られないときの交渉、最終的な裁判などで手を貸してくれます。
ただし、弁護士に依頼して問題を解決したところで、共有私道に接する土地が実際に高値で売れるとは限りません。
「問題解決のためにお金をかけるのはリスクがあって不安」と考えているなら不動産の買取専門業者に相談してみてください。堀削権や通行権など、共有持分の私道に関する問題が発生していても、現状のまま買い取ってもらえるため重宝するでしょう。