共有名義の片方死亡時の相続で持分はどうなる？誰が相続するかのルールや手続きの流れを解説

夫婦や親子など2人の共有名義不動産で片方が死亡した場合、「相続はどうすればいいのか」「死亡した共有者の持分はどうなるのか」といった疑問があることでしょう。

結論から述べれば、共有名義の片方が死亡した場合、亡くなった人の持分は相続人に承継されます。たとえば、夫婦でそれぞれ1/2ずつ所有している自宅で夫が死亡した場合、夫の持分は相続財産となり、妻や子どもといった相続人に引き継がれるのが原則です。

そのため、共有名義の片方が死亡しても、亡くなった人の持分が残された共有者に自動的に移るわけではありません。この点は実務でも勘違いが起こりやすく、弊社でも「共有者が亡くなれば、その持分は残された自分に自動的に移ると思っていた」という方から買取相談を受けることがあります。

また、共有名義で片方が死亡した際の相続で特に注意したいのは、相続をきっかけに共有者が増え、権利関係がこれまで以上に複雑になるケースがあることです。

このような状態を防ぐためにも、単に「誰が持分を相続するか」だけでなく、相続を機に共有関係を整理できないかまで検討することが重要です。「誰が住み続けるのか」「不動産を残すのか売却するのか」「今後も共有状態を続けるのか」まで考えたうえで、持分の取得者を決める必要があります。

共有名義の片方が死亡した場合は、亡くなった人の共有持分について、主に次の流れで相続手続きを進めます。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 戸籍を確認して相続人を確定する
3. 不動産・預貯金・ローンなどの財産・債務を確認する
4. 遺産分割協議で共有持分を誰が取得するか決める
5. 相続登記で共有持分の名義を変更する

相続後の不動産については、残された共有者に持分を集めて単独名義にする、複数の相続人で共有する、不動産全体を売却して代金を分けるなどの方法があります。将来的なトラブルを防ぐためには、相続手続きを終わらせることだけを目的にせず、相続後の不動産を誰がどのように所有・利用するのかまで決めておくことが大切です。

なお、すでに共有者同士で話し合いがまとまらない場合でも、自分の共有持分のみを売却して共有関係から抜ける方法があります。

弊社は共有持分の買取を専門としており、1,600超の士業と連携して共有による問題解決を目指している会社です。相続人とのトラブルや相続未登記といった場合でも、そのままの状態で査定・買取が可能ですので、共有持分の売却を検討している場合にはお気軽にご相談ください。

本記事では、共有名義の片方が死亡した場合に誰が持分を相続するのかを夫婦・親子・兄弟のケース別に整理したうえで、相続手続きの流れや注意点、税金・費用、相続後の共有状態を解消する方法まで解説します。

共有名義の片方が死亡すると亡くなった人の持分が相続対象になる

共有名義の片方が死亡した場合、亡くなった人の持分は配偶者や子どもといった相続人に引き継がれるのが原則です。そのため、亡くなった人と共有していた人へ自動的に持分が移るわけではありません。

民法896条では、相続が始まると、亡くなった人が持っていた財産上の権利や義務は原則として相続人に引き継がれると定められています。

共有持分も、預貯金などと同じように亡くなった人の財産の一つであるため、遺言書や遺産分割協議などに従って、指定された人や相続人へ引き継がれます。一方、残された共有者の持分は相続の対象にはならず、そのまま残された共有者が所有します。

亡くなった人の共有持分を誰が取得するかは、遺言書や相続人の有無によって、次のように分かれます。

• 遺言書がある場合：原則として遺言の内容に沿って相続する
• 遺言書がない場合：法定相続人が相続し、遺産分割で取得者を決める
• 相続人がいない場合：必要な手続きを経たうえで、最終的に他の共有者へ帰属することがある

なお、共有名義不動産では「誰が亡くなった人の持分を相続するか」だけでなく、「相続後に誰が不動産を利用するのか」「今後も共有状態を続けるのか」まで考えて取得者を決めることが重要です。

たとえば、残された共有者がそのまま自宅に住み続けるにもかかわらず、亡くなった人の持分を複数の相続人で細かく分けると、それまで2人だった共有者が3人、4人と増えることがあります。共有者が増えれば、将来の売却や不動産の利用、費用負担などについて意見を合わせる相手も増え、相続後に問題が生じるきっかけになります。

そのため、法定相続分どおりに持分を分けることを前提にせず、残された共有者へ持分を集められないか、不動産全体を売却したほうがよいかなど、相続後の利用方法まで踏まえて遺産分割を検討することも実務上は大切です。

遺言書がある場合は原則として遺言の内容に沿って相続する

共有名義の片方が死亡し、遺言書で共有持分の取得者が指定されている場合は、原則としてその内容に沿って持分が引き継がれます。

遺言書では、法定相続分とは異なる割合で相続人に持分を取得させたり、相続人ではない第三者に共有持分を遺贈したりすることも可能です。

そのため、残された共有者が配偶者や子どもなどの法定相続人であっても、遺言書で別の人が取得者に指定されていれば、亡くなった人の共有持分を取得できないケースもあります。

ただし、配偶者や子どもなど一定の相続人には、法律上、最低限保障される遺産の取り分である「遺留分」があります。遺言によって自分の取り分が遺留分に満たない場合は、遺言で財産を取得した人に対して、不足分に相当する金銭を請求できることがあります。

遺言書がない場合は法定相続人が相続し、遺産分割で取得者を決める

遺言書がない場合は、民法で定められた法定相続人が亡くなった人の共有持分を相続します。法定相続人になる人は家族構成によって異なり、配偶者は常に相続人となります。配偶者以外では、子ども、父母などの直系尊属、兄弟姉妹の順に相続人となります。

相続人が複数いる場合、亡くなった人の遺産はいったん相続人全員で共有する状態になります。そのうえで、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が共有持分を取得するかを話し合います。

なお、法定相続分は遺産を分ける際の基準となる割合であり、必ずその割合どおりに共有持分を分けなければならないわけではありません。

遺産分割協議で相続人全員が合意すれば、法定相続分とは異なる分け方もできます。たとえば、もともとの共有者が相続人であれば、その人に亡くなった人の持分を集めることも可能です。

特に、残された共有者がその不動産に住み続ける予定であれば、預貯金などほかの相続財産や代償金で相続人同士の取り分を調整し、できるだけその人へ持分を集められないか検討することをおすすめします。

ただし、相続人全員の合意が前提であるため、「もともとの共有者だから」「亡くなった人と同居していたから」といった理由だけで、亡くなった人の共有持分を優先して取得できるわけではありません。

相続人がいない場合は最終的に他の共有者へ帰属する

相続人がいない場合は、民法255条に基づき、亡くなった人の共有持分が最終的に他の共有者へ帰属することがあります。

（持分の放棄及び共有者の死亡）
第二百五十五条　共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索

ただし、相続人がいないからといって、亡くなった人の持分がすぐに他の共有者のものになるわけではありません。

他の共有者へ持分が帰属するのは、相続人がいないことが確定し、受遺者や債権者への対応、特別縁故者への財産分与などを経ても、その共有持分が残っている場合です。

相続人の存在が明らかでない場合は、家庭裁判所によって選任された相続財産清算人が、相続人や受遺者の確認、債権者への弁済などの手続きを進めます。

また、相続人がいない場合でも、亡くなった人と生計を同じくしていた人や療養看護に努めた人などの「特別縁故者」がいる場合は、家庭裁判所の判断によって相続財産の全部または一部が分与されることがあります。

このように、亡くなった人の持分が他の共有者へ帰属するのは、あくまで必要な手続きを経たあとの例外的な扱いです。「相続人がいなければ共有者が持分を取得できる」と単純に考えないよう注意しましょう。

共有名義の片方が死亡した場合に誰が相続するか【ケース別】

共有名義の片方が死亡した場合、亡くなった人の持分を誰が相続するかは、残された共有者との関係や、ほかにどのような相続人がいるかによって異なります。

以下では、遺言書がなく、法定相続分を基準に共有持分を分ける場合を例に、相続後の持分割合がどう変わるのかをケース別に見ていきます。

• 夫婦の共有名義で片方が死亡した場合の相続例
• 親子の共有名義で片方が死亡した場合の相続例
• 兄弟の共有名義で片方が死亡した場合の相続例

夫婦の共有名義で片方が死亡した場合の相続例

夫婦で不動産を共有している場合、相続の対象となるのは亡くなった配偶者の持分のみです。

たとえば、以下のケースで考えてみましょう。

配偶者と子どもが相続人になる場合、法定相続分は配偶者が1/2、子ども全体で1/2です。今回のように子どもが2人なら、長男・次男の法定相続分はそれぞれ1/4となります。

夫が所有していた1/2の持分を、それぞれの法定相続分に応じて分けると、取得する持分は次のようになります。

妻はもともと1/2の持分を所有しているため、相続した1/4を加えると、相続後の持分は次のようになります。

• 妻：3/4
• 長男：1/8
• 次男：1/8

ただし、実際の遺産分割では、必ずこの割合どおりに夫の持分を分ける必要はありません。たとえば妻が今後も自宅に住み続けるのであれば、預貯金や代償金などで子どもの取り分を調整し、夫の持分を妻に集めて単独名義にする方法も検討できます。

専門家のコメント

相続時に問題がなくても、数年後に事情が変わることがあります

夫婦共有の自宅を相続した直後は、子どもも「母親がそのまま住めばよい」と考え、共有することに問題を感じないケースもあります。
ただ、弊社への相談では、その後に子どもの生活状況や考え方が変わり、「自分は不動産を使わないので持分を現金化したい」と希望するケースもあります。相続した時点では円満でも、その状態が将来も続くとは限りません。
妻が今後も自宅に住み続ける予定であれば、相続人同士で話し合える段階で、妻に持分を集められないか検討しておくことをおすすめします。

なお、夫が死亡した場合の相続のルールやシミュレーション、具体的な手続き方法などについては、次の記事で詳しく解説しています。

親子の共有名義で片方が死亡した場合の相続例

親子で不動産を共有している場合も、亡くなった親の持分は相続財産となり、共有者である子が自動的にすべて引き継ぐわけではありません。

たとえば、以下のケースで考えてみましょう。

法定相続人は母親・長男・次男の3人です。法定相続分は母親が1/2、長男・次男がそれぞれ1/4となります。

父親が所有していた1/2の持分を、それぞれの法定相続分に応じて分けると、取得する持分は次のようになります。

長男はもともと1/2の持分を所有しているため、相続した1/8を加えると、相続後の持分は次のようになります。

• 母親：1/4
• 長男：5/8
• 次男：1/8

つまり、長男が父親と一緒に不動産を所有していたとしても、父親が死亡しただけで単独名義になるわけではありません。法定相続分を基準に分ければ、それまで不動産を所有していなかった母親や次男も新たな共有者になることがあります。

ただし、実際の遺産分割では必ずこの割合どおりに分ける必要はありません。たとえば、長男が今後もその不動産に住み続けるのであれば、預貯金や代償金などで母親・次男の取り分を調整し、父親の持分を長男に集める方法も検討できます。

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親の持分を誰が引き継ぐかは生前に話し合っておく

親子共有では、親と同居している子が「親が亡くなれば、その持分も自分が引き継ぐもの」と考えているケースも珍しくありません。
しかし、法定相続分どおりに分けると、母親や兄弟も新たな共有者になる場合があります。実務では、相続後に「このまま住み続けたい」「売却して現金化したい」など、それぞれの希望が分かれるケースもあります。
親の持分を将来特定の子に引き継がせたいのであれば、生前のうちに家族で方針を共有しておくことが大切です。必要に応じて、専門家に相談しながら遺言書を準備しておく方法もあります。

なお、親子共有名義で親が死亡した場合の相続パターンや持分のシミュレーション、相続手続き、費用・税金、共有を避ける方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

兄弟の共有名義で片方が死亡した場合の相続例

兄弟で不動産を共有していても、片方が死亡した際に、残された兄弟が必ず亡くなった人の持分を相続するわけではありません。

兄弟姉妹が相続人になるのは、亡くなった人に子どもや父母などの先順位の相続人がいない場合です。さらに配偶者もいなければ、残された兄弟が単独で相続するケースがあります。

たとえば、以下のケースで考えてみましょう。

今回のケースでは弟が唯一の法定相続人となるため、兄が所有していた1/2の持分をすべて相続します。

弟はもともと1/2の持分を所有しているため、兄から相続した1/2を加えると、不動産全体を所有することになります。

• 弟：100％（単独所有）

ただし、今回弟が兄の持分をすべて相続できるのは、「もともとの共有者だから」ではなく、弟が唯一の法定相続人だからです。

たとえば兄に配偶者や子どもがいれば、その人たちが相続人となるため、弟が兄の持分を取得できないこともあります。その場合は、これまで兄弟2人で共有していた不動産を、弟と兄の配偶者・子どもなどで新たに共有することになります。

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兄弟間で話がまとまっていても相続後は事情が変わる

実務では、兄弟の片方が死亡したことで、それまで問題になっていなかった不動産の使い方がトラブルにつながることがあります。
たとえば、兄弟間では「兄がそのまま住み続ければよい」と話がまとまっていても、弟が死亡してその配偶者や子どもが持分を相続すると、「自分たちは使わないので売却して現金化したい」と希望することがあります。兄弟間では成り立っていた関係性や暗黙の了解が、相続人にもそのまま引き継がれるとは限りません。
兄弟のどちらかが今後も住み続けるのであれば、関係が良好なうちに、その人の単独名義にできないか検討しておくことをおすすめします。

共有名義で片方死亡した場合の相続手続きの流れ

共有名義の片方が死亡した場合は、亡くなった人の共有持分について相続手続きを進めます。遺言書や相続人、相続財産を確認し、共有持分の取得者を決めたうえで相続登記を行うのが基本的な流れです。

主な手続きと期限の目安は、以下のとおりです。

表に記載した1〜6ヵ月という時期はあくまで目安ですが、相続放棄や限定承認は、原則として相続の開始を知った時から3ヵ月以内に手続きする必要があるため、遺言書や相続人、相続財産・債務の確認は早めに進めましょう。

また、相続税の申告が必要な場合は、相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内が申告期限です。申告・納税の準備をスムーズに進めるためにも、遺産分割協議は早めに進めておくとよいでしょう。

1. 遺言書の有無を確認する

共有名義人の片方が死亡した場合は、まず「亡くなった共有者に遺言書があるかどうか」を確認しましょう。遺言書の有無によって、被相続人の共有持分を誰が相続するのかが大きく変わるためです。

たとえば、遺言書で共有者に持分を相続させる、または遺贈する内容になっていれば、その共有者が亡くなった人の持分を取得することがあります。 一方、別の相続人などが持分を取得する内容になっていれば、残された共有者とは別の人が新たな共有者になることもあります。

遺産分割協議を終えた後に遺言書が見つかった場合も、原則として遺言の内容に従って相続手続きを進める必要があります。遺言書の内容によっては共有持分の取得者が変わり、手続きのやり直しになる可能性があります。

そのため、まずは自宅の金庫や書類の保管場所、貸金庫など、遺言書を保管していそうな場所を確認しましょう。遺言書の種類と主な保管場所は次のとおりです。

亡くなった人が公正証書遺言を作成していた可能性がある場合は、最寄りの公証役場に「遺言検索」を申し出ましょう。相続人などの利害関係人であれば、亡くなった人が公正証書遺言を作成していたか、どの公証役場で保管されているかを確認できます。申出には、亡くなったことがわかる除籍謄本等や、相続人であることがわかる戸籍謄本、本人確認書類などが必要です。

また、自筆証書遺言が法務局に保管されているか確認したい場合は、法務省「自筆証書遺言書保管制度｜証明書について」を確認し、「遺言書保管事実証明書」を請求します。相続人などであれば、全国の遺言書保管所で請求できます。

法務局で保管されていない自筆証書遺言や秘密証書遺言が見つかった場合は、家庭裁判所での検認が必要です。検認は、遺言書の存在や内容を相続人に知らせ、偽造や変造を防ぐために行われます。封印のある遺言書は自分で開封しないようにしましょう。

検認は、遺言書の保管者または発見した相続人が、亡くなった人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てます。必要書類や申立書の様式は、裁判所「遺言書の検認」で確認できます。

なお、検認は遺言書の有効・無効を判断するものではありません。遺言書の有効性に疑問がある場合は、弁護士へ相談するとよいでしょう。

2. 戸籍を確認して相続人を確定する

遺言書の有無を確認したら、次に亡くなった人の戸籍を集めて法定相続人を確定します。相続人が1人でも漏れていると、遺産分割協議をやり直す必要が生じるなど、その後の相続手続きに支障が出るため、相続人を漏れなく確認することが大切です。

相続人の範囲は家族構成によって決まります。配偶者は常に相続人となり、血族については以下の順位で決まります。

• 第1順位：子どもや孫（直系卑属）
• 第2順位：父母や祖父母（直系尊属）
• 第3順位：兄弟姉妹

相続人を確定するには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を集めて、家族関係を確認します。現在の戸籍だけでは、過去の結婚や離婚、認知、養子縁組、転籍などを確認できないためです。

なお、2024年3月1日からは、本籍地以外の市区町村窓口でも戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本などを請求できる「広域交付」が始まりました。複数の本籍地を移っている場合でも、最寄りの市区町村窓口でまとめて請求できます。

ただし、広域交付を利用できるのは本人・配偶者・直系尊属・直系卑属に限られ、兄弟姉妹の戸籍は対象外です。また、コンピューター化されていない一部の戸籍・除籍などは広域交付できないため、本籍地の市区町村へ請求しなければならない場合もあります。

戸籍の収集や相続登記に必要な書類の整理に不安がある場合は、司法書士に依頼する方法があります。一方、相続人同士で意見が対立している場合や、遺産分割協議の進め方で法的な判断が必要な場合は、弁護士へ相談することを検討しましょう。

3. 不動産・預貯金・ローンなど相続財産を確認する

共有名義の片方が死亡したら、相続人の確認と並行して、亡くなった人がどのような財産や債務を残しているか調べます。

相続では、共有持分や預貯金などのプラスの財産だけでなく、借金やローンなどのマイナスの財産（債務）も原則として引き継ぎます。相続手続きを進めるためにも、亡くなった人が残した財産と債務を漏れなく確認しておきましょう。

主な財産・債務と確認方法は、以下のとおりです。

なお、亡くなった人が所有していた不動産を把握できていない場合は、「所有不動産記録証明制度」を利用する方法があります。所有不動産記録証明書を請求すると、亡くなった人が登記名義人となっている不動産を一覧で確認できます。

共有名義不動産以外にも土地や建物を所有していた可能性がある場合は、相続登記が必要な不動産の確認に活用できます。

所有不動産記録証明書は、全国の法務局・地方法務局の窓口で請求できるほか、郵送やオンラインでも請求できます。相続人が亡くなった人について請求する場合は、相続人であることを確認できる戸籍謄本などの書類も必要です。請求方法や必要書類は、法務省「所有不動産記録証明制度について」で確認できます。

負債が多い場合は相続放棄・限定承認を検討する

財産を調べた結果、借金などの負債が多い場合や、財産と負債のどちらが多いかわからない場合は、相続放棄や限定承認を検討することがあります。

相続放棄や限定承認は、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヵ月以内に家庭裁判所で手続きする必要があります。

3ヵ月以内に財産や債務を調べても判断できない場合は、家庭裁判所に「相続の承認又は放棄の期間の伸長」を申し立てる方法もあります。

参考：裁判所「相続の放棄の申述」
参考：裁判所「相続の限定承認の申述」

住宅ローンが残っている場合は団信の加入状況も確認する

共有名義不動産に住宅ローンが残っている場合は、亡くなった共有者がローンの債務者になっているか、団体信用生命保険（団信）に加入しているかを必ず確認しましょう。

団信とは、住宅ローンの債務者が死亡した場合などに、保険金によって住宅ローン残債の全部または一部が返済される仕組みです。実際にどこまで残債がなくなるかは、住宅ローンの契約形態や団信の保障内容によって異なります。

共有名義不動産では、主に次の点を確認します。

• 亡くなった人が住宅ローンの債務者になっているか
• 生存している共有者もローンの返済義務を負っているか
• ペアローンや連帯債務を利用しているか
• 誰が団信に加入し、どこまで保障されるか

たとえばペアローンでは、夫婦や親子がそれぞれ別々に住宅ローンを組むため、亡くなった人のローンだけが団信で完済され、生存している共有者自身のローンはそのまま残るケースがあります。

連帯債務では、2人が同じ住宅ローンの債務者となります。一方が死亡したときに住宅ローンが全額返済されるのか、一部または全部が残るのかは、誰が団信に加入しているか、2人を保障する団信に加入しているかなどによって異なります。

また、生存している共有者が連帯保証人になっている場合は、主な債務者に団信が適用されるかに加えて、債務が残った場合の保証契約上の返済義務についても金融機関へ確認しておきましょう。

「団信に加入しているから住宅ローンはすべてなくなる」とは限りません。遺産分割協議を始める前に、住宅ローンの契約書などを確認し、わからない点は借入先の金融機関へ問い合わせましょう。

4. 遺産分割協議で共有持分を誰が取得するか決める

遺言書で共有持分の取得者が決まっていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が取得するかを決めます。

なお、残された共有者が相続人の1人であっても、遺産分割協議で亡くなった人の持分をその人が取得するには、相続人全員の合意が必要です。

共有名義で片方死亡した際の持分の相続では、次のような選択肢があります。

残された共有者が相続人ではない場合、遺産分割協議だけで亡くなった人の持分をその共有者に取得させることはできません。共有者に持分を集めたい場合は、いったん相続した人から共有者へ持分を売却するなど、別の方法を検討する必要があります。

また、相続人が1人でも反対している状態では遺産分割協議は成立しません。話し合いで持分の取得者を決められない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立て、解決を図る方法があります。

遺産分割協議で合意した内容は、「遺産分割協議書」として書面にまとめます。共有名義不動産については、登記事項証明書の記載に沿って不動産を特定し、亡くなった人の持分と、その持分を誰が取得するのかを記載します。

記載内容に不備があると相続登記を進められないことがあるため、遺産分割協議書の作成に不安がある場合は、司法書士や弁護士などの専門家へ相談するとよいでしょう。

遺産分割協議書の書き方や失敗例、専門家に依頼するメリットについては、次の記事を参考にしてみてください。

5. 相続登記で共有持分の名義を変更する

亡くなった人の共有持分を誰が取得するか決まったら、相続登記を行います。相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。窓口への提出や郵送のほか、オンラインで申請することも可能です。管轄する法務局は、法務局「管轄のご案内」で確認できます。

相続登記で必要となる主な書類は、以下のとおりです。

必要書類は、遺言書の有無や共有持分の取得方法によって異なります。登記申請書や記載例は、法務局「不動産登記の申請書様式について」で確認できます。

相続登記で手間がかかりやすいのが、亡くなった人の住所や戸籍をつなげるための書類収集です。たとえば、登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合は、住民票の除票や戸籍の附票などをたどって、同一人物であることを確認できるようにする必要があります。

また、亡くなった人が複数の不動産を所有しており、管轄する法務局が異なる場合は、それぞれの法務局で相続登記を進めます。

相続登記は自分でも申請できますが、必要書類の収集や共有持分の記載方法に不安がある場合は、司法書士へ依頼する方法もあります。相続登記にかかる登録免許税や司法書士への依頼費用については、後述の「共有名義の片方が死亡した場合にかかる税金・費用」で詳しく解説します。

共有名義の片方が死亡した際の相続登記申請書の書き方や記入例については、次の記事で詳しく解説しています。

共有名義の片方が死亡したときの相続の注意点

共有名義の片方が死亡した場合は、亡くなった人の持分を相続するだけでなく、相続登記や不動産の扱い、相続後の利用方法などにも注意が必要です。

手続きを曖昧なままにすると、共有者が増えて権利関係が複雑になったり、売却や費用負担をめぐってトラブルになったりするおそれがあります。

具体的には次の点に注意しましょう。

• 相続登記を放置しない
• 相続人全員の合意前に不動産全体の売却を進めない
• 共有のまま相続するなら利用方法や費用負担を決めておく

相続登記を放置しない

共有名義の片方が死亡しても、相続登記をしない限り、登記簿上の名義は亡くなった人のままです。固定資産税を支払っていたり、不動産に住み続けていたりしても、自動的に名義が変わることはありません。

相続登記を放置すると、主に次のようなリスクがあります。

• 正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象となる
• 亡くなった人の名義のままでは売却手続きを完了できない
• 次の相続が発生すると相続人が増え、権利関係や登記手続きがさらに複雑になる

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。また、遺産分割によって不動産の取得者が決まった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記が必要です。

正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

ただし、弊社が共有持分を扱う実務でより注意してほしいと考えているのは、過料だけではなく、相続登記を放置している間に次の相続が発生し、共有者や相続手続きに関わる人が増えてしまうことです。

弊社でも実際に、相続が何代にもわたって繰り返された結果、持分が細分化され、10人以上の共有状態になっていた不動産を扱ったことがあります。ここまで共有者が増えると、過去の相続までさかのぼって相続人や権利関係を確認する必要があるだけでなく、売却などを検討する際の話し合いも難しくなります。

「今すぐ売却する予定がないから」と相続登記を後回しにせず、次の世代へ権利関係を持ち越さないことが、共有名義不動産では特に重要です。

また、相続した不動産を売却する場合は、買主へ名義を移す前に相続登記を済ませる必要があります。売却を決めてから相続登記を始めると、戸籍などの必要書類の収集や登記手続きに時間がかかり、売却までのスケジュールが延びることもあります。

なお、遺産分割がまとまらず3年以内に相続登記ができない場合は、「相続人申告登記」を利用して申請義務を履行できます。ただし、その後に遺産分割が成立した場合は、成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記が必要です。

相続登記をしないリスクや相続人申告登記、相続登記を放置したことで起きたトラブル事例については、次の記事も参考にしてみてください。

相続人全員の合意前に不動産全体の売却を進めない

共有名義の片方が死亡した場合、遺産分割前に一部の相続人だけで不動産全体を売却することはできません。

遺言書がなく遺産分割前であれば、亡くなった人の持分は相続人全員の共有となるため、不動産全体を売却するには、残された共有者と相続人全員の合意が必要です。（民法898条）

たとえば、兄弟で1/2ずつ共有していた不動産で兄が死亡し、兄の相続人が妻と子どもだった場合、遺産分割前に弟と妻だけで不動産全体を売却することはできません。妻と子どもが兄の持分を共同で相続しているため、弟・妻・子どもの合意が必要です。

一方、遺産分割協議によって妻が兄の持分をすべて取得した後であれば、その後の不動産全体の売却について合意が必要なのは、共有者となった弟と妻です。

相続人を十分に確認しないまま遺産分割や売却を進め、後から別の相続人が判明すると、手続きをやり直すことにもなりかねません。遺産分割は相続人全員が参加して行う必要があるため、まず戸籍などで相続人を確定し、亡くなった人の持分を誰が取得するのか決めてから売却を進めましょう。

共有のまま相続するなら利用方法や費用負担を決めておく

共有名義の片方が死亡したあとも、亡くなった人の相続人と残された共有者で不動産を共有する場合は、誰が不動産を利用するのかだけでなく、固定資産税や修繕費などの負担方法まで決めておきましょう。

共有名義では、不動産を利用する人と利用しない人が分かれることがあります。たとえば、夫婦で1/2ずつ共有していた自宅で夫が死亡し、夫の持分を子どもが相続すれば、妻と子どもの共有名義になります。妻だけが住み続ける一方で、子どもも固定資産税や修繕費を負担していると、「自分は住んでいないのになぜ費用を負担するのか」と不満が生じることがあります。

弊社の買取相談でも、固定資産税の負担を曖昧にしたまま共有を続けたことで、後から共有者同士の関係が悪化したケースは珍しくありません。納税通知書が届いた共有者が固定資産税をまとめて支払い、ほかの共有者から負担分を回収できない状態が続き、「これ以上自分だけで払い続けたくない」と持分売却を希望されるケースもあります。

そのため、相続時点では関係が良好でも、「家族だから後で話せばよい」と曖昧にせず、少なくとも次の点は共有者同士で確認しておくことをおすすめします。

• 誰が不動産を使用するのか
• 固定資産税を誰が納付し、どのように負担するのか
• 修繕費や管理費をどのように分担するのか
• 費用を立て替えた場合に、いつ・どのように精算するのか
• 空き家になる場合は誰が管理するのか
• 将来的に売却するのか、単独名義にするのか

共有物の管理費用などは、原則として各共有者が持分に応じて負担します（民法253条）。また、固定資産税は共有者全員が連帯して納付義務を負いますが、共有者間で実際の負担方法を決めておくことは可能です。

負担割合や精算方法は口頭だけで済ませず、共有者同士で後から確認できる形に残しておくとよいでしょう。費用負担の認識がずれたまま長期間経過すると、それ自体が共有者同士の話し合いを難しくする原因になります。

また、誰も住まず空き家になる場合は、草木の手入れや修繕、防犯対策、近隣への対応などを誰が担うのかも決めておきましょう。特定の共有者だけに管理負担が偏ると、同じように不満につながる可能性があります。

専門家のコメント

固定資産税の負担をめぐる揉め事は、共有者同士の関係悪化につながりやすい

誰が不動産を使うのか、固定資産税や修繕費をどう負担するのかを共有者全員で納得したうえで、今後も共有を続けるのであれば問題ありません。ただ、弊社への相談を見ていると、時間が経つにつれて生活状況や不動産に対する考え方が変わり、当初の取り決めどおりに共有を続けることが難しくなるケースは多いです。
そのため、相続時には固定資産税の支払いルールを決めるだけでなく、「そもそも今後も共有を続けるのか」まで話し合っておくことをおすすめします。誰も不動産を残す必要がないのであれば、不動産全体を売却して共有関係そのものを解消することも、一つの選択肢です。

共有者が亡くなった際の固定資産税の負担者やルールについては、次の記事も参考にしてみてください。

共有名義の片方が死亡した場合にかかる税金・費用

共有名義の片方が死亡し、亡くなった共有者の持分を相続した場合には、状況に応じて相続税や登録免許税、相続登記を司法書士へ依頼する場合の報酬などがかかります。

主な税金・費用は、以下のとおりです。

相続税｜死亡した人の共有持分も相続財産として評価する

相続税は、亡くなった人の共有持分や預貯金など、相続財産の合計額をもとに計算する税金です。

共有名義不動産では、不動産全体ではなく、亡くなった人が所有していた共有持分の価額が相続財産に含まれます。

たとえば、相続税評価額4,000万円の不動産を夫婦で1/2ずつ共有していた場合、夫が亡くなると、原則として夫の持分にあたる2,000万円分が相続財産として評価されます。

ただし、すべての相続で相続税が発生するわけではなく、一定額までは課税されない「基礎控除」が設けられています。基礎控除額は、以下の計算式で求めます。

相続税の課税価格の合計額が基礎控除の範囲内であれば、原則として相続税はかかりません。基礎控除を超える場合は、超えた部分が課税遺産総額となり、法定相続分に応じて相続税の総額を計算します。

相続税の速算表は、以下のとおりです。

参考：国税庁「No.4155 相続税の税率」

また、共有持分などの財産を配偶者が取得する場合、一定の要件を満たしていれば「配偶者の税額軽減」を利用できます。

ただし、配偶者の税額軽減によって納税額が0円になる場合でも、この特例を適用するには原則として相続税の申告が必要です。

相続税のシミュレーション

ここでは、以下のケースを例に相続税を計算します。

• 被相続人：夫
• 相続人：妻・長男・次男の3人
• 共有不動産：相続税評価額4,000万円の自宅を夫婦で1/2ずつ共有
• 夫の共有持分：2,000万円（妻が取得）
• 預貯金：3,000万円（長男・次男が1,500万円ずつ取得）
• 借入やローン残債：なし
• 配偶者の税額軽減を適用

夫の共有持分2,000万円と預貯金3,000万円を合わせると、相続財産の合計額は5,000万円です。法定相続人は妻・長男・次男の3人であるため、基礎控除額は4,800万円となります。

相続税の総額を計算する際は、実際の遺産分割の内容にかかわらず、課税遺産総額を法定相続分に応じて取得したものとして計算します。

課税遺産総額200万円を法定相続分に応じて仮に分けると、妻100万円、長男50万円、次男50万円です。いずれも1,000万円以下のため税率10％が適用され、相続税の総額は20万円となります。

次に、相続税の総額20万円を、それぞれが実際に取得した財産の割合に応じて按分します。

• 妻：20万円 × 2,000万円 ÷ 5,000万円 ＝ 8万円
• 長男：20万円 × 1,500万円 ÷ 5,000万円 ＝ 6万円
• 次男：20万円 × 1,500万円 ÷ 5,000万円 ＝ 6万円

今回のケースでは、妻が実際に取得した相続財産は夫の共有持分2,000万円です。配偶者の税額軽減を適用すると、妻の相続税8万円は全額軽減され、納税額は0円になります。その結果、最終的な相続税額は、長男と次男がそれぞれ6万円ずつとなります。

不動産の相続税評価や適用できる特例によって実際の税額は異なります。相続財産が基礎控除を超える場合や、不動産の評価方法・特例の適用判断が難しい場合は、税理士へ相談するとよいでしょう。

共有名義不動産の相続税の計算方法や利用できる特例、相続税申告については、次の記事でも詳しく解説しています。

登録免許税｜死亡した人の持分部分をもとに計算する

亡くなった人の共有持分について相続登記を行う場合は、登録免許税がかかります。登録免許税は、不動産全体ではなく、亡くなった人が所有していた持分部分を基準に計算します。

計算時に用いられるのは市場価格ではなく、固定資産税評価額です。固定資産税評価額は、毎年自治体から送付される固定資産税納税通知書などで確認できます。

共有持分を相続した場合の登録免許税は、以下の計算式で算出します。

なお、登録免許税を計算する際は、課税標準となる不動産の価額について1,000円未満、算出した税額について100円未満の端数を切り捨てます。算出した税額が1,000円未満の場合は、原則として1,000円となります。

また、2027年3月31日まで、不動産の価額が100万円以下の土地を相続登記する場合など、一定の要件を満たせば登録免許税が免除される措置があります。

参考：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

登録免許税のシミュレーション

相続税のシミュレーションと同じく、夫婦で1/2ずつ共有していた自宅について夫が死亡し、妻が夫の共有持分を相続するケースで考えてみましょう。

相続税のシミュレーションでは自宅の相続税評価額を4,000万円としましたが、登録免許税は固定資産税評価額をもとに計算します。ここでは、自宅の固定資産税評価額を3,700万円と仮定します。

• 被相続人：夫
• 亡くなった夫の共有持分：1/2
• 夫の共有持分を取得する人：妻
• 自宅の固定資産税評価額：3,700万円

夫の共有持分1/2に相当する価額は1,850万円となるため、登録免許税は以下のように計算します。

今回のケースでは、妻が夫の共有持分1/2について相続登記を行う際の登録免許税は7万4,000円となります。

司法書士などへ依頼する場合は報酬もかかる

相続登記は自分で行うこともできますが、司法書士へ依頼する場合は登録免許税とは別に報酬がかかります。

司法書士には、相続登記の申請だけでなく、戸籍謄本などの収集や、登記に必要な遺産分割協議書・相続関係説明図の作成なども依頼できます。

司法書士の報酬には一律の料金がなく、依頼する司法書士や業務内容によって金額が異なります。相続人や不動産の数が多い場合、戸籍収集から依頼する場合などは、報酬が高くなることがあります。

また、登録免許税や戸籍謄本などの取得費用は、司法書士報酬とは別に必要です。依頼する際は、どこまでの手続きが報酬に含まれているのか、登録免許税や実費を含めた総額はいくらになるのかを見積もりで確認しておきましょう。

司法書士報酬のシミュレーション

日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果（2024年3月実施）」によると、土地1筆・建物1棟を法定相続人3人のうち1人が単独で相続し、戸籍謄本など5通の取得、遺産分割協議書・相続関係説明図の作成、相続登記の申請代理まで依頼したケースでは、司法書士報酬の平均は74,888円でした。

前述の登録免許税のシミュレーションと同じく、夫婦で1/2ずつ共有していた自宅について夫が死亡し、妻が夫の共有持分を相続するケースで考えます。

日本司法書士会連合会のアンケートとは不動産の評価額などの条件が異なりますが、ここでは費用の一例として、アンケートの平均額を参考に司法書士報酬を約7万5,000円と仮定します。また、戸籍謄本など5通の取得手数料や郵送費などの実費を約5,000円と仮定します。

登録免許税のシミュレーションで計算した7万4,000円と合わせると、相続登記にかかる費用の例は以下のとおりです。

今回のケースでは、登録免許税や司法書士報酬、戸籍謄本などの実費を合わせて、約15万4,000円が一例となります。

ただし、司法書士報酬は依頼内容によって異なり、戸籍謄本などの実費も取得する書類の種類や通数によって変わります。実際に依頼する際は、登録免許税や実費を含めた総額を事前に見積もりで確認しましょう。

共有名義のまま相続するとトラブルになりやすいため共有状態の解消も検討する

亡くなった人の共有持分を複数の相続人が取得すると、もともとの共有者に新たな共有者が加わり、不動産の権利関係が複雑になることがあります。

共有名義不動産では、誰か1人の判断ですべてを自由に決められるわけではありません。不動産全体を売却したり、建物を大きく変える増改築をしたりする場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。（民法251条）

建物の見た目や使い方を大きく変えない改修などの軽微な変更や、不動産の利用方法を決めるといった管理に関することも、持分価格の過半数で決めます。（民法252条）

そのため、相続によって共有者が増えると、売却や利用方法について意見をまとめる相手も増え、話し合いがまとまらないことで不動産を思うように活用・処分できなくなる可能性があります。

さらに、共有状態を残したまま次の相続が発生すると、共有持分がさらに細分化され、話し合いが難しくなる可能性もあります。そのため、相続をきっかけに、今後誰が不動産を利用するのか、売却する予定があるのかまで話し合い、必要に応じて共有状態の解消を検討するとよいでしょう。

主な方法と、トラブル対策につながる理由は以下のとおりです。

配偶者居住権は、共有状態そのものを解消する方法ではありませんが、配偶者の居住をめぐる相続人同士のトラブルを防ぐための選択肢の一つとして検討できます。

1人が不動産を取得して単独名義にする

相続後も不動産を残したい場合は、もともとの共有者など1人に持分を集め、単独名義にする方法があります。

たとえば、親子で1/2ずつ共有していた自宅で親が死亡し、共有者だった子のほかに兄弟姉妹も相続人となったケースを考えてみましょう。遺産分割協議で共有者だった子が親の持分1/2をすべて取得すれば、不動産全体をその子の単独名義にできます。

単独名義にすれば、他の兄弟姉妹と不動産を共有せずに済むため、その後の利用や管理、売却について相続人同士で意見を調整する必要がなくなります。

ただし、1人が不動産を取得すると、他の相続人との間で取得する財産のバランスを取りにくくなることがあります。不動産以外の財産だけでは調整が難しい場合は、不動産を取得する人が他の相続人へ現金を支払う「代償分割」も選択肢です。

たとえば、共有者だった子が親の持分をすべて取得する代わりに、他の兄弟姉妹へ代償金を支払うことで取得額を調整できます。

代償分割を利用する場合は、不動産を取得する人に代償金を支払えるだけの資金が必要です。また、不動産の価値について相続人の認識が異なると、代償金の金額をめぐって話し合いがまとまらないこともあります。

そのため、まずは誰が不動産を取得して利用するのかを話し合い、代償金が必要になる場合は、不動産会社の査定なども参考にしながら不動産の価値について認識をそろえておくとよいでしょう。

専門家のコメント

相続の段階で単独名義にできるのが理想

実務では不動産の共有によるトラブルが多く、とくに、共有者の一方が不動産に住み、もう一方は住んでいないケースでは、不動産に対する考え方が分かれやすくなります。
住んでいる人は「このまま残したい」と考えていても、住んでいない共有者は利用するメリットがないため、「早く売却して現金化したい」と考えることも少なくありません。
今後も住み続ける人が決まっているのであれば、将来の共有トラブルを避けるためにも、相続の段階でその人の単独名義に整理しておくことをおすすめします。

不動産全体を売却して代金を相続人で分ける

残された共有者や相続人の中に不動産を取得して住み続けたい人がおらず、不動産全体の売却について全員が納得している場合は、売却して現金化する方法があります。

不動産そのものを残さないため、相続後に共有関係が続くことを避けられ、将来の管理や売却をめぐるトラブルも防ぎやすくなります。

亡くなった人が所有していた持分については、遺産を売却してその代金を分ける「換価分割」の方法を取ることができます。不動産を現金化することで、相続財産を相続人の間で公平に分けやすくなります。

たとえば、兄弟2人で不動産を1/2ずつ共有しており、兄が死亡した場合、兄の持分1/2は配偶者や子どもなどの相続人に引き継がれます。もともとの共有者である弟と、兄の持分を引き継いだ相続人全員が不動産全体の売却に合意すれば、不動産全体を売却できます。

この方法を取るには、もともとの共有者と、亡くなった共有者の持分を引き継ぐ相続人の間で、不動産全体を売却することについて合意する必要があります。 そのため、自分が売却を希望している場合は、相手方にも売却に納得してもらえるよう交渉する必要があります。

交渉する際は、まず相手に今後その不動産を使用する予定があるか確認しましょう。使用予定がなければ、共有を続けることで管理や意思疎通の手間がかかることや、将来の相続で権利関係が複雑になりやすいことを伝え、売却を提案します。

また、不動産会社の査定をもとに、売却価格や持分に応じた受取額の目安を示すと、共有を続ける場合と売却する場合を比較してもらいやすくなります。

一方、不動産を今後も使用したい人がいる場合は、全体売却にこだわらず、その人に持分を集めて単独名義にする方法を提案することも検討しましょう。

専門家のコメント

売却には賛成でも「いくらで売るか」で止まるケースは多い

共有名義不動産の売却では、全員が「売ること」には賛成していても、いざ売却活動を始めると価格やタイミングで意見が割れるケースがあります。
たとえば、早く現金化したい人は多少値下げしてでも成約を優先したい一方、「せっかく売るなら少しでも高く」と考えて値下げに応じない人もいます。
この状態になると、購入希望者が現れても条件をまとめられず、売却の機会を逃してしまうこともあります。
そのため、売却を始める前に、不動産会社の査定をもとに「まずはいくらで売り出すか」「どこまでなら値下げを認めるか」「いつ頃までの売却を目指すか」まで共有しておくことをおすすめします。仲介手数料などを差し引いた後、それぞれの手元にいくら残るのかまで確認しておくと、さらに話を進めやすくなります。

配偶者が住み続けたい場合は配偶者居住権を活用する方法もある

配偶者居住権とは、一定の要件を満たす場合に、配偶者が自宅の所有権を取得しなくても住み続けられる権利です。配偶者の住まいと今後の生活費を確保しやすくなり、自宅とその他の財産をどのように分けるかをめぐる相続人同士のトラブルも防ぎやすくなります。

たとえば、夫婦で1/2ずつ共有している自宅があり、夫の持分の価額が1,000万円、ほかに夫名義の預貯金が2,000万円あるとします。夫が死亡し、相続人が妻と子ども1人の場合、夫の相続財産は合計3,000万円となり、法定相続分は妻と子どもそれぞれ1,500万円です。

妻が夫の持分1,000万円をすべて相続して自宅を単独名義にする場合、法定相続分どおりに分けると、次のようになります。

妻は住む家を確保できますが、今後の生活費として使える現金は500万円となります。

一方、配偶者居住権の価額を500万円、子どもが取得する所有権部分の価額を500万円と仮定し、配偶者居住権を活用した場合は次のように分けられます。

配偶者居住権を活用することで、妻が取得できる預貯金を500万円から1,000万円に増やしつつ、自宅での生活も続けられます。

配偶者居住権の成立要件や取得方法、メリット・デメリットについては、次の記事で詳しく解説しています。

共有関係から抜けたい場合は自分の共有持分を売却する方法もある

相続の段階で1人に持分を集めて単独名義にしたり、残された共有者と相続人で不動産全体を売却したりするのが難しい場合は、自分の共有持分だけを売却する方法もあります。

共有持分は各共有者の個別財産として扱われるため、他の共有者の同意を得ずに自分の意思で売却できます。（民法206条）

たとえば、兄弟で共有していた不動産で兄が死亡し、兄の持分を妻や子どもが相続した場合、もともとの共有者である弟は、自分の持分を売却して共有関係から抜けられます。反対に、兄の持分を相続した人が、相続した持分を売却することも可能です。

ただし、共有持分だけを取得しても不動産全体を自由に使用・処分できないため、一般個人への売却は難しいのが実情です。そのため、現実的な売却先としては、他の共有者や相続人などの利害関係者、共有持分を専門とする買取業者が挙げられます。

共有持分を売却する場合は、まず他の共有者や相続人に買取りの意思があるか確認してみるとよいでしょう。親族などの関係者に売却できれば、第三者が新たな共有者になることを避けられます。

他の共有者や相続人に買取りの意思がない、価格面で折り合わないといった場合は、共有持分を専門とする買取業者への売却を検討します。

専門の買取業者であれば、一般市場では売却しにくい共有持分だけでも直接買い取ってもらえるため、他の共有者との交渉がまとまらない場合でも共有関係から抜けられます。現金化を急ぎたい場合にも検討しやすい方法です。

専門家のコメント

「共有者に売れば高く売れる」とは限らない

共有持分の買取価格は、「市場価格×持分割合×1/3～1/2程度」が一つの目安です。ただし、実際の査定では、立地や持分割合、不動産の利用状況、ほかの共有者との関係なども考慮するため、目安を上回る価格になることもあります。
弊社へのご相談でも、先にほかの共有者へ買取りを打診したものの、低い価格を提示されたり、交渉が長引いたりして、最終的に弊社への売却を選ばれるケースがあります。そのため、共有者へ売却すれば必ず高く売れるとは限りません。
まずはほかの共有者へ買取りを打診するのがおすすめですが、その前に自分の持分がどの程度で売れそうか把握しておくと、価格交渉もしやすくなります。弊社でも共有持分の無料査定を行っていますので、相場を知るための一つの材料としてぜひご利用ください。

共有持分の売却先や価格、売却するまでの流れや発生する費用・税金については、次の記事で詳しく解説しています。

共有名義で片方が死亡した際の相続に関するよくある質問

まとめ

共有名義で片方が死亡した場合、亡くなった人の持分は配偶者や子どもなどの相続人が原則引き継ぎます。仮に、亡くなった人とこれまで共有していた人が相続人であっても、他に相続人がいない場合でなければ、亡くなった人の持分のすべてを相続できるわけではありません。

また、残された共有者が自動的に持分を取得できるわけでもないため、まずは遺言書や戸籍を確認し、亡くなった人の持分を誰が相続するのかを明確にすることが大切です。

相続が発生したときは、持分の名義変更だけでなく、今後その不動産を誰が所有し、どのように利用していくのかまで相続人や共有者の間で整理しておくことが重要です。

とくに、相続によって共有者が増えると、将来の売却や管理、費用負担について意見がまとまりにくくなる可能性があります。相続手続きを進める段階から、1人が持分を取得する、不動産全体を売却するなど、共有状態をそのまま残さない方法も含めて検討するとよいでしょう。