共有持分の使用貸借とは？認められる要件や終了する要件、トラブルへの対処法を解説

他の共有者が共有不動産を占有していたり、他人に貸したりしている場合、「共有不動産に住んでいる共有者に賃料を請求したい」「共有不動産に住んでいる他人に出ていってほしい」と納得がいかないこともあるでしょう。

しかし、これらの状況は「使用貸借」が成立しているおそれがあります。使用貸借とは、不動産を無償で貸す契約です。口約束でも契約が成立し、第三者が借主でも使用貸借が認められます。

共有不動産の場合、下記のような要件で使用貸借が認められます。

短期の使用貸借（建物3年以内・土地5年以内）	長期の使用貸借（建物3年超・土地5年超）
「持分割合の過半数の同意」で使用貸借が認められる	「共有者全員の同意」で使用貸借が認められる

なお、使用貸借の契約を結んでいなくても、無償で不動産を占有している状況を長らく黙認していた場合は黙示の合意とみなされ、使用貸借が成立してしまいます。

使用貸借が成立してしまうと、原則として「持分割合の過半数の同意」を得るか、借主が死亡するかしないと使用貸借が終了しないため、一人だけの意思で立ち退き請求したり賃料請求したりするのが難しくなります。その場合は、「共有者に対して共有物分割請求を行う」「自分の共有持分を売却する」といった対処法で共有状態を解消する方法も検討してみてください。

本記事では、共有持分の使用貸借が認められる要件や終了する要件について解説します。また、使用貸借を放置すべきでない理由、使用貸借で起こりうるトラブル事例や対処法についても触れていきます。

使用貸借とは不動産を無償で貸し借りすること

所有している共有不動産が下記のような状況であれば、「使用貸借」が成立している可能性があります。

• 他の共有者が共有不動産に居住しており、賃料をもらっていない
• 共有不動産を第三者である他人が住んでおり、賃料をもらっていない

使用貸借とは、不動産を無償で貸し借りすることです。例えば、事情があって借家から追い出されてしまった友達に、相続したまま使っていない空き家を貸しているような状態を使用貸借している状態といいます。

共有不動産では、持分割合に応じた制限こそ受けますが、各共有者には共有不動産全体を使用する権限があります。加えて、使用するのが共有者本人ではない場合でも、使用貸借が成立することで不動産を無償で貸し出すことができるのです。

そんな共有不動産における使用貸借には、次の4つの特徴があります。

• 口頭での約束でも成立する
• 借主は共有者以外の人でも認められる
• 使用貸借が認められれば不法占拠には当たらない
• 使用貸借が認められれば賃料を請求できない

それぞれの特徴について、以下で見ていきましょう。

口頭の約束でも成立する

一般的な賃貸借契約では、契約書を交わすのが普通です。しかし、使用貸借では、契約書を交わさず、口約束をするだけでも有効性が認められます。

先ほどの例で言えば、借家から追い出された友達から「家を無償で貸してほしい」と言われ、「いいよ」と返事をするだけで使用貸借は成立します。

ただし、契約書を交わさずに使用貸借を成立させた場合、その事実を知らない他の共有者と使用貸借が成立しているのかをめぐって争いになる可能性もあります。そのため、トラブル防止のためにも契約書を交わすことを推奨します。

とはいえ、使用貸借は口約束でも成立するため、「契約書がないから使用貸借は成立していない」と主張することはできないのです。

借主は共有者以外の人でも認められる

使用貸借の借主は、共有者以外の第三者にも認められます。共有者でない人であっても、不動産を貸した理由や借主が抱えている事情を考慮した上で、使用貸借できるかどうかが決められます。

そのため、他の共有者が自分の知らない人に対し不動産を無償で貸した場合でも、使用貸借が認められ、退去請求が認められにくくなるのです。

使用貸借が認められれば不法占拠には当たらない

たとえ口約束であっても、使用貸借が認められれば不法占拠には当たりません。一般的には、共有者でない第三者には不動産の占有権限は与えられません。しかし、使用貸借が認められれば、共有者から占有を認められていることになるため、当然ながら不法占拠には当たりません。

そのため、自分の知らないところで使用貸借が成立している場合は、建物の明け渡し請求を提起しても認められることはないでしょう。

使用貸借が認められれば賃料を請求できない

冒頭でも解説したように、使用貸借とは、不動産を無償で貸し借りすることです。つまり、使用貸借が認められると、不動産を占有している人に対して賃料を請求することができません。

そのため、賃貸借契約では賃料を支払わない借主に対する立ち退き請求は認められやすい傾向にありますが、使用貸借では賃料を支払わなくても立ち退き請求は認められない場合がほとんどです。

共有持分の使用貸借が認められる2種類の要件

「共有者である自分が合意していないのに使用貸借が成立するの？」と納得のいかない方もいるでしょう。

共有持分の使用貸借が認められる要件は、以下の2種類があります。

• 短期の使用貸借は「持分割合の過半数の同意」で認められる
• 長期の使用貸借は「共有者全員の同意」で認められる

各要件の具体的な内容について、以下で見ていきましょう。

短期の使用貸借は「持分割合の過半数の同意」で認められる

共有不動産に対して行う行為は、「保存行為」「管理行為」「変更行為」の3つに分類されます。共有不動産では、各行為ができる際に条件が設定されています。

行為	行為の概要	条件
保存行為	共有物の現状維持をする行為	共有者単独で実行可能
管理行為	共有物を利用したり改良したりする行為	「持分割合の過半数の同意」が必要
変更行為	共有物の形や性質を変更する行為	「共有者全員の同意」が必要

この中で、短期の使用貸借は管理行為に該当します。短期の使用貸借とは、建物であれば3年以内、土地であれば5年以内の使用貸借を指します。表にも示したように、共有不動産の管理行為には「持分割合の過半数の同意」が必要です。

ここで注意が必要なのは、共有不動産の管理行為を行うために必要なのは、「人数」ではなく「持分割合」の過半数である点です。

共有者が5人の土地で4人が使用貸借に反対していても、使用貸借に賛成している共有者の持分割合が2/3であれば、使用貸借は認められます。

長期の使用貸借は「共有者全員の同意」で認められる

一方、長期の使用貸借は変更行為に該当します。長期の使用貸借とは、建物であれば3年超、土地であれば5年超の使用貸借を指します。

先ほどの表の通り、共有不動産の変更行為には「共有者全員の同意」が必要です。短期の使用貸借では「持分割合の過半数の同意」があれば認められますが、長期の使用貸借では「共有者全員の同意」を得なければなりません。

なお、期間の明確な定めがない場合でも、客観的に長期間の利用が想定される場合は長期の使用貸借として扱われます。

ただし、以上に示した基準はあくまでも一般的な基準であって、変更行為、管理行為のどちらとして扱われるかの最終的な判断は裁判所により行われる点に注意してください。

使用貸借が終了する2つの要件

使用貸借が成立しても賃料は請求できないため、「懇意にしている人を助けるため」などの特別な理由がない限り、ほとんどメリットはありません。使用貸借の成立を知って「契約をなるべく早く終了させたい」と考える方もいるでしょう。

使用貸借が終了するのは、次の2つの要件の一方を満たした場合です。

• 「持分割合の過半数の同意」と解除事由がある
• 借主が死亡する

各要件の内容について、以下で見ていきましょう。

「持分割合の過半数の同意」と解除事由がある

使用貸借を終了させる行為は、不動産の「管理行為」にあたります。共有持分の使用貸借が認められる要件でも触れたように、共有不動産の管理行為を行うためには「持分割合の過半数の同意」が必要です。先ほど同様、「人数」ではなく「持分割合」の過半数が必要であることを頭に入れておきましょう。

「持分割合の過半数の同意」と下記のような解除事由があれば、使用貸借を終了できます。

• 借主が不動産にまだ住んでいない
• 借主が不動産の使用目的に違反している
• 使用貸借で定めた期間が経過した
• 使用貸借で定めた目的を達成した
• 使用貸借の期間・目的を定めていない

なお、期間・目的の取り決めがある使用貸借には注意が必要です。使用貸借の契約締結時に、期間・目的の取り決めをしていた場合、途中で終了させることができません。使用貸借や期間が満了したり目的が達成したりした場合に終了するため、それまでの間、途中で使用貸借を終了させることができないのです。

ただし、使用貸借の目的は曖昧に設定されている場合が多くあります。そのため、裁判で使用貸借の終了が認められるのかどうかは、使用貸借を結んだ経緯や使用貸借している人と共有者との人間関係などから判断されます。

借主が死亡する

借主が死亡することで、使用貸借は終了します。民法には、次のような規定が設けられています。

そのため、原則として借主が死亡すると使用貸借は終了します。

しかし、「持分割合の過半数の同意」による終了と同じく、事前に「借主の地位を相続人に引き継ぐ」などの取り決めがあれば借主が死亡しても使用貸借が終了しない場合があります。

民法597条3項の規定は必ず適用される規定ではなく、当事者の合意があれば当事者の合意が優先されるという「任意規定」であるからです。

つまり、民法597条3項で「使用貸借は、借主の死亡によって終了する。」と定めているけれども、当事者同士で「借主が死亡したら借主の子に地位を引き継ぐ」という取り決めをしていた場合、当事者の取り決めが優先されるのです。

貸主の死亡では終了せず、貸主の地位が相続人に引き継がれる

貸主が死亡しても使用貸借は終了しません。貸主が死亡した場合、貸主の地位が相続人に引き継がれて使用貸借が継続します。

ただし、貸主が死亡した際に使用貸借の期間が満了したり目的が達成したりした場合や、「貸主の死亡により使用貸借が終了する」という事前の取り決めがある場合には使用貸借は終了します。

なお、賃貸借契約を結んでいる不動産を相続した場合よりも、使用貸借契約を結んでいる不動産を相続した場合の方が相続税が高くなります。賃貸借契約の場合は、相続税評価額より借地権割合を控除できますが、使用貸借契約は控除ができないためです。

共有持分を使用貸借している人に賃料請求をするのは難しい

共有持分を使用貸借している人を退去させられない場合、共有持分を使用貸借している人に賃料請求はできないのか？と考えることがあるでしょう。

しかし、使用貸借が成立している場合、共有持分を使用貸借している人に賃料請求をするのも難しいのです。

以下では、なぜ賃料請求が難しいのか、賃料請求できるのはどのような場合かについて解説します。

使用貸借の黙認が続くと賃料請求はできない

使用貸借の状態を長い間黙認してしまうと、賃料請求をするのは難しくなります。

話し合いなどを経て使用貸借の契約が成立している場合はもちろん、話し合いをせず使用貸借についての合意をしていない場合でも、使用貸借が認められるケースがあります。つまり、使用貸借をしたという認識がなくても、不動産を無償で占有したという「事実」があり、長い間その状態を黙認してしまっていた場合、使用貸借がしてしまうのです。

使用貸借状態の黙認が続くと、打つ手が何もなくなってしまうため、誰かが不動産を占有する前に話し合うことで解決するしかありません。

不当利得に該当する場合は賃料請求が可能

一方、不動産の占有が不当利得に該当する場合は賃料請求が可能です。不当利得について、民法では以下のように定められています。

使用貸借に置き換えてみると、法的な手続きに基づかず不動産の占有を続けていると、不当利得に該当するといえます。

例えば、他の共有者の同意を得ずに勝手に不動産を占有し始めた場合などが挙げられます。一人の共有者が不動産を占有することを決定する行為は管理行為に該当し、「持分割合の過半数の同意」を得なければなりません。

しかし、他の共有者の同意を得ずに勝手に不動産を占有していれば、不動産の占有が法的な手続きに基づいていないため、不当利得に該当し、占有を始めた時点に遡って家賃を請求できます。

不当利得返還請求については、下記記事でも詳しく紹介しています。

共有持分の使用貸借を放置すべきでない2つの理由

共有持分の使用貸借を放置すべきでない理由として、以下の2つが挙げられます。

• 人に貸していても税金・維持管理費が発生する
• 借主が取得時効により不動産を乗っ取る可能性がある

なぜ共有持分の使用貸借を長期間続けてはならないのか、以下で詳しく見ていきましょう。

人に貸していても税金・維持管理費が発生する

共有持分を人に貸していても、税金や維持管理費は支払い続けなければなりません。具体的には、固定資産税や都市計画税などの税金や建物・土地の維持管理費用は共有者で負担する必要があります。

しかし、使用貸借は無償で不動産を貸し出す状態であるため、収入を得ることはできません。収入を得られないまま何十年にもわたって税金や維持管理費を支払い続けるのは賢い判断とは言えないでしょう。

一旦、使用貸借として貸し出す場合でも、その状態を放置せず、適切なタイミングで賃貸借契約に切り替えたり共有持分から抜け出したりするなどの対策を取るようにしましょう。

借主が取得時効により不動産を乗っ取る可能性がある

共有持分の使用貸借を放置していると、借主が取得時効により不動産を取得する可能性があります。取得時効とは、一定期間不動産を占有していると、その不動産の所有権を法的に取得できる制度です。

借主が他の共有者の了解なしに10年間もしくは20年間、不動産の占有を続けた場合でも、取得時効の主張が認められるリスクが高まります。取得時効の主張をされる事態を防ぐためには、可能な限り早めに使用貸借の状況から抜け出すようにしましょう。

共有持分の使用貸借で起こりうるトラブル事例

共有持分の使用貸借はトラブルを招きやすいため、早急に対処することをおすすめします。

共有持分の使用貸借で起こりうるトラブル事例として、以下の3つが挙げられます。

• 他の共有者が借主に対して建物の明け渡し請求を起こす
• 他の共有者が建物に居座り使用貸借を主張してくる
• 借主の相続人が退去しない

それぞれどのようなトラブルであるのかを、以下で詳しく見ていきましょう。

他の共有者が借主に対して建物の明け渡し請求を起こす

自分以外の共有者が、第三者と使用貸借を結んだ際のトラブル事例です。

上記のような状況では、使用貸借契約が成立していると考えられます。似た状況の過去の判例では、明け渡し請求が認められませんでした。

しかし、令和3年に行われた民法改正により、上記の場合でも「持分割合の過半数の同意」があれば、住んでいる人に退去を求められるようになりました。そのため、弟の持分割合が過半数を満たしていれば、兄の友人に対して退去を求めることが可能となります。

兄と弟で2分の1ずつの持分割合である場合は、過半数を満たすことができません。その場合は、下記のような対処が考えられます。

• 兄の友人の「住む場所が見つかるまで」という目的が達成されたら使用貸借契約を終了する
• 共有持分の割合に応じた賃料相当額を請求する
• 共有持分を売却して、不動産の共有を解消する

他の共有者が建物に居座り使用貸借を主張してくる

共有不動産に他の共有者が居住し、「使用貸借だから必要ない」と賃料を支払わない場合のトラブル事例です。

弟が兄が実家を占有していることを知らなかったのであれば、兄に対して持分割合に応じた額の家賃を請求することが可能です。無償で貸すことに合意していなければ、使用貸借が成立しないためです。

しかし、もし何らかの理由により、兄が実家を占有していることを知っていれば、兄による実家の占有を黙認していたとみなされ、使用貸借が認められてしまう可能性があります。使用貸借が認められれば、当然ながら家賃の請求ができなくなってしまう点に注意してください。

共有不動産の家賃の請求については、下記記事を参考にしてみてください。

借主の相続人が退去しない

借主が亡くなり、使用貸借契約が終了したにも関わらず、借主の相続人が家を出ていかないトラブル事例です。

使用貸借の大前提として、事前の定めがなければ借主の死亡により使用貸借は終了します。そのため、借主と相続人が同居していた場合、借主が亡くなったら相続人は使用貸借していた家から退去しなければなりません。

しかし、場合によっては借主の相続人が退去せず、ずっと使用貸借していた家で暮らし続けてしまうケースがあるのです。例えば、借主の介護をしていたため、仕事にありつくことができず、生活費を稼ぐのが難しい場合などが挙げられます。

とはいえ、事前の定めがなければ借主の相続人が住み続けられる法的根拠はないため、借主の相続人に対して不法占有を訴えられます。もし「借主の相続人が住み続けても良いけれど家賃は払ってほしい」と考えている場合は、訴訟を提起するのではなく、賃貸借契約を締結し、家賃を支払ってもらうこともできるでしょう。

共有持分の使用貸借におけるトラブルへの対処法

共有持分の使用貸借におけるトラブルには、以下の2つの対処法が使えます。

• 共有物分割請求を起こす
• 共有持分専門買取業者に売却する

それぞれの対処法について、以下で見ていきましょう。

共有物分割請求を起こす

共有物分割請求は、共有不動産の共有状態を解消するために、裁判所に分割を求める手続きです。使用貸借に関するトラブルが解決しない場合の最終手段として、共有物分割請求が使われることが多くあります。分割には「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3種類があります。

共有物分割請求は、共有状態を解消するための有力な手段ですが、手続きが複雑で費用もかかります。その上、請求に対する判決が出るまでに半年以上の期間がかかるため、慎重に検討する必要があります。特に、請求相手が親族である場合、関係悪化は避けられないため、その点も考慮した上で考えることがおすすめです。

共有物分割請求訴訟を提起する方法について詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてお読みください。

共有持分専門買取業者に売却する

共有持分専門買取業者に売却することは、共有者間でのトラブルを迅速かつ効率的に解決する方法です。自分の持分だけを売却する場合、共有者全員の同意が不要です。そのため、他の共有者に相談したり交渉したりする必要がないため、迅速にトラブル解決に導けるのです。

不動産の一部の共有持分を買ったところで使い勝手が悪いため、個人や投資家相手に売却しようとしても、買い手が現れなかったり買取価格が相場より著しく低く設定されたりします。

一方、専門買取業者は、不動産の共有持分を専門に扱っているため、個人や投資家相手に売却するよりも相場に近い価格で売却できる場合が多いでしょう。また、買取価格で業者と合意すればすぐに売却できるため、通常の市場よりも迅速に売却が進む場合が多くあるのです。

共有持分専門買取業者に売却する場合は、複数の業者から見積もりを取り、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

共有持分専門買取業者への売却を検討する場合は、クランピーリアルエステートにご相談ください。全国の物件に対応でき、最短12時間で査定が完了します。弁護士や税理士とのネットワークを築いているため、共有不動産で起こりやすい法律や税金の問題にも対応できます。

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共有持分の売却相場や売却方法については以下の記事で詳しく説明していますので、必要に応じて参考にしてみてください。

まとめ

共有持分の使用貸借は、短期の使用貸借は「持分割合の過半数の同意」、長期の使用貸借は「共有者全員の同意」で認められます。契約書を交わさなくても口約束があれば契約が成立するため、一般的な賃貸借契約に比べると効力が認められやすいと言えるでしょう。

共有持分の使用貸借を終了させるには、「持分割合の過半数の同意」を得るか、借主が死亡するかのいずれかを満たす必要があります。

なお、期間や目的の定めがある場合は定められた事項が優先されます。「使用貸借契約を終了させるのは難しそう」「いっそ不動産の共有状態を解消したい」といった場合は、「共有者に対して共有物分割請求を行う」「自分の共有持分を売却する」といった対処法も検討してみてください。