共有持分の使用貸借とは？認められる要件や終了する要件、トラブルへの対処法を解説

相続などで不動産の共有持分を取得したところ、共有者ではない親族や他の共有者の知人などが無償で不動産を利用しており、トラブルに発展するケースがあります。

しかし、その第三者が「使用貸借」に基づいて使用している場合、直ちに「勝手に住んでいる」とは判断できません。

使用貸借とは、不動産などをタダで貸し、契約が終われば返してもらう契約です。共有名義不動産を第三者へ無償で貸すことを共有者間で決める際は、契約内容によって必要となる同意が異なります。

実務上の基本的な目安は、次の通りです。

使用貸借は、書面がなくても口約束で成立し、当事者の言動などから黙示の合意が認められることもあります。親族同士など近しい間柄で交わした口約束でも、契約として成立していれば、無償使用を認めた貸主は契約が続く間にその約束に反して家賃を請求できません。
ただし、使用貸借が成立していても、契約期間が満了した場合や、契約違反を理由に契約を解除できる場合には、返還を求められます。「貸した覚えがないからすぐに追い出せる」「使用貸借だから何もできない」と決めつけず、契約内容と使用の経緯を確認しておきましょう。話し合いが進まず、共有関係そのものから離れたい場合は、不動産の分け方を決めて共有状態を解消する「共有物分割」や、自分の共有持分だけを売却する方法も選択肢です。

本記事では、共有名義不動産の使用貸借に必要な同意や終了条件、家賃相当額の請求や明け渡しを求められるケース、トラブルへの対処法を解説します。

クランピーリアルエステートでは、他の共有者や第三者が使用している不動産の共有持分の買取についてもご相談を承っています。「退去を求めるより自分の持分を手放したい」「今の状態でも売れるのか知りたい」という方は、お気軽にご相談ください。

共有持分がある不動産における使用貸借の基本ルール

「子どものマイホーム新築のために親が土地をタダで貸している」「相続した実家に、亡くなった親の兄弟が以前から無償で住み続けている」といったケースでは、貸している不動産の共有持分を所有している人の立場から見て、使用貸借が成立しているかが問題になることがあります。

共有名義不動産を無償で使用している人がいる場合、最初に確認すべきなのは、その人が共有者本人か、共有者以外の第三者かです。

共有者本人は、持分に基づいて共有名義不動産全体を使用できるため、家賃を払っていないだけで使用貸借とは判断できません。ただし、共有者本人であっても、他の共有者との間で無償使用を認める合意が成立している場合があります。一方、第三者には共有者本人としての使用権がないため、誰から、どのような条件で使用を認められたのかを確認する必要があります。こうした使用者の立場や合意内容によって、他の共有者が使用対価や明け渡しを請求できるかが変わるため、正確に確認しておくことが大切です。

まずは、共有持分がかかわる使用貸借について、前提となる基本的なルールを見ていきましょう。

共有持分を持つ人の使用は必ずしも使用貸借ではない

共有者が無償で不動産を使っている場合、それが必ずしも使用貸借に基づくものとは限りません。

共有者は、民法第249条第1項によって、共有名義不動産全体について持分に応じた使用が認められています。仮に共有持分割合が1％だった場合でも、建物の1％の場所しか使えないというわけではなく、原則として不動産全体についての使用が可能です。

例えば、兄弟で相続した実家に兄が住んでいる場合、兄は自分の持分を根拠に使用していることがあります。この場合、「家賃を払っていない」という事実だけで、兄弟間に使用貸借が成立したと判断するのは難しいでしょう。
一方、持分があるからといって、建物全体を無償・無断で独占できるわけではありません。兄弟間で無償使用を認める別段の合意がなければ、兄は自己の持分を超える使用について対価を支払う義務を負います。弟は、自分の持分に応じた使用対価を請求できます。

共有者ではない第三者への使用貸借でも口頭・黙示の合意で成立し得る

弊社に相談いただいた事例のなかには、「共有者でも相続人でもない被相続人の親族や知人が勝手に不動産を使って困っている」というケースがいくつかあります。このような第三者の使用に関してですが、実は口頭・黙示の合意が成立している可能性があり、直ちに「勝手に住んでいる」とは言い切れません。
まず、使用貸借は、契約書を作成しなくても当事者同士の口頭の合意で成立します。また、明確な言葉で約束していなくても、当事者の言動や使用を始めた経緯などから、無償で使わせる意思の一致が認められることがあります。これが「黙示の合意」です。つまり、契約書がないという理由だけで、「使用貸借は成立していない」と判断することはできないのです。

ただし、当事者間で「無償で貸す約束をした」「そのような約束はしていない」と認識が食い違うこともあります。その場合は、当事者の説明だけでなく、使用開始までの経緯やメッセージ、費用負担などの事情も判断材料になります。

• 貸主と借主の関係性
• 使用開始時の不動産の所有者・共有者
• 鍵の交付や入居の経緯
• 居住・建物所有などの使用目的と実際の利用状況
• 期間や返還時期に関する発言
• 固定資産税・修繕費・光熱費などの負担状況
• 貸主が被相続人の場合は、相続発生前の同居状況

例えば、長期間にわたって無償使用を黙認していたという事情だけで、必ず使用貸借が成立するわけではありません。

使用貸借が認められると使用対価・退去請求が難しくなることがある

使用貸借が成立して契約が続いている間は、少なくとも無償使用に合意した貸主との関係では、借主は無断で不動産を使用していることにはなりません。そのため、その貸主は無断使用を理由として、使用対価や明け渡しを求めることは原則としてできません。

ただし、共有名義不動産においては少し複雑なところがあり、「この使用貸借を共有者のうち誰が認めているか」が非常に重要です。

使用を認めていない共有者が、借主に明け渡しを求めることができるのか、持分に応じた使用対価を請求できるのかは、使用を認めた共有者や契約内容などによって変わります。

「共有持分に関する使用貸借が終了・解除となる要件」や「共有名義不動産の無償使用に対して使用対価や明け渡しを請求できるケース」については、記事の後半で詳しく解説しています。

借主が長年使用しても取得時効は原則として成立しない

「不動産を使用貸借で貸しているが、取得時効で乗っ取られていないか心配」と、以前ご相談いただいた売主様が不安を口にされたことがあります。

結論から申し上げると、使用貸借の借主が長年不動産を使用しているというだけで、取得時効が成立することは原則としてありません。

取得時効とは、他人の物を自分の所有物として一定期間占有した人が、法律上の要件を満たすことで所有権を取得できる制度です。民法第162条では、所有する意思をもって平穏かつ公然と占有した場合、原則として20年、占有開始時に善意かつ無過失（自分の所有物だと信じ、そう信じたことに過失がないこと）だった場合は10年で取得時効が成立すると定められています。

しかし、使用貸借の借主は、他人の所有物であることを認めたうえで借りています。そのため、通常は「自分の所有物として占有している」とは解されません。このような占有を、法律上「他主占有」といいます。法律上の言葉ではわかりにくいかもしれませんが、他人から借りる契約をしている以上、使用期間が長いというだけで借主の所有物になるわけではない、と考えるとわかりやすいでしょう。

したがって、長期間無償で使用させていることや、共有者が異議を述べていないことだけで、借主に所有権を取得されるわけではありません。

ただし、借主が貸主に対して、途中から自分の所有物として占有する意思を明確に示したなど、占有の性質が変わった事情がある場合は別途判断が必要です。実際に取得時効を主張された場合は、弁護士へ相談しましょう。

共有名義不動産の使用貸借が認められる要件は契約内容で異なる

「自分は貸すことに同意していないのに、他の共有者が第三者へ無償で貸してもよいのか」と疑問を感じる方もいるでしょう。

実をいうと、共有名義不動産では共有者1人と第三者との間で使用貸借が成立する場合があります。ただし、その約束だけで、他の共有者が不動産を使う権利まで自由に制限できるわけではありません。
共有名義不動産の貸し方を決める際は、契約期間や使用目的などによって、持分価格の過半数で決められる場合と、共有者全員の同意が必要になる場合があります。以下では、法律上・実務上の行為に応じた、必要な共有者の同意の範囲をまとめました。

上記の基準は、賃貸借契約における「長期賃貸借」や「短期賃貸借」を分ける基準としてよく紹介されます。使用貸借は賃貸借ではないのですが、同じく「共有物に行う行為」として、契約期間に応じて管理行為か変更・処分に該当するかが変わります。

以下では、使用貸借が管理として決められる場合と、共有者全員の同意が必要になる場合をそれぞれ解説します。

管理の範囲に収まる使用貸借は持分価格の過半数で決める

使用貸借が管理行為の範囲に収まる場合は、民法第252条第1項に基づき、持分価格の過半数で決められます。

ここでいう過半数の判断基準は、共有者の人数ではなく持分割合です。例えば、5人の共有者のうち4人が反対していても、賛成する1人が3分の2の持分を所有していれば、管理行為については過半数の要件を満たします。

また、民法第252条第4項では、持分価格の過半数で設定できる賃借権などについて、建物は3年、通常の土地は5年を超えないという期間基準が定められています。

使用貸借についても、実務上はこの基準を用い、建物3年以内・通常の土地5年以内であれば管理行為として扱うことが多いと思っておいてください。

ただし、期間内であれば必ず過半数だけで決められるわけではありません。すでに共有者間の合意や決定に基づいて共有名義不動産を使用している共有者へ大きな不利益を与える場合などは、その共有者本人の承諾も必要になることがあります。

長期間の利用など管理の範囲を超える使用貸借は全員同意が必要になることがある

建物で3年、通常の土地で5年を超える使用貸借では、管理の範囲を超える変更・処分行為として、共有者全員の同意が必要になることがあります。

ただし、期間だけで一律に決まるわけではなく、使用目的や返還時期、建物の新築・建替えを認めるか、他の共有者がどの程度不動産を利用できなくなるかなども判断材料になります。

期間を定めず長期間使用させる場合や、土地上への建物の新築・建替えまで認める場合は、契約内容を確認したうえで、必要に応じて弁護士へ相談しましょう。

「共有持分を貸すこと」と「共有名義不動産の使用を認めること」は異なるので注意

「共有持分という権利そのもの」を第三者へ貸す形の使用貸借は、原則として認められないと解されています。共有持分は、建物の半分といった物理的な場所ではなく、共有名義不動産全体に対する所有権の割合だからです。

一方、共有者の1人が、自分の持分に基づいて第三者へ共有名義不動産の使用を認めることはあります。この場合、第三者には、使用を認めた共有者の持分に基づく範囲で、不動産を使用する権利が認められることがあります。

ただし、第三者に認められるのは、あくまで使用を認めた共有者の持分に基づく範囲での利用です。共有者1人から使用を認められたからといって、他の共有者との関係でも共有名義不動産全体を自由に使用できる権利まで得られるわけではありません。
他の共有者が明け渡しや使用対価を請求できるかは別の問題となるため、後ほど詳しく解説します。

共有持分に関する使用貸借が終了・解除となる要件

すでに使用貸借が成立している場合でも、契約期間が満了した場合や、使用目的に沿った利用が終了した場合には、契約は終了します。また、法律上・契約上の解除事由がある場合は、貸主が借主へ解除の意思を伝えることで契約を解除できます。

使用貸借が終了・解除となる主なケースは、次の通りです。

• 「契約期間が満了する」または「使用目的に沿った利用が終了する」
• 借主が死亡する
• 解除事由があり必要な共有者間の決定を経て借主へ解除の意思を伝える

「契約期間が満了する」または「使用目的に沿った利用が終了する」

使用貸借の契約期間を定めている場合は、その期間が満了すると契約も終了します。また、契約期間を定めず、使用目的だけを決めている場合は、借主がその目的に沿った利用を終えた時点で終了します（民法第597条）。

例えば、「自宅を建て替えている間の仮住まいとして使用する」という目的で建物を貸した場合、自宅が完成して仮住まいの必要がなくなれば、使用貸借も終了するという考え方です。

一方、「居住するため」とだけ決めている場合は、いつ目的に沿った利用を終えたのかが明確ではありません。契約書がない場合は、「不動産を貸した経緯」「貸主と借主の関係」「これまでの使用期間」「土地上に借主所有の建物があるか」などから、契約の目的や終了時期を判断します。

契約期間の満了や使用目的に沿った利用の終了は、貸主が解除を申し入れなくても契約が終了する原因です。

借主が死亡すると原則として使用貸借は終了する

借主が死亡した場合、使用貸借は原則として終了します。これは、民法第597条第3項に定められています。

使用貸借は、貸主と借主の個人的な信頼関係に基づいて無償で貸す契約です。そのため、借主としての地位は、原則として相続人へ引き継がれないと解されているのです。

ただし、借主の死亡後も相続人に使用させる旨をあらかじめ合意していた場合は、使用貸借が継続することがあります。

例えば、借主が建物を所有する目的で土地を借りていた場合は、契約の目的や締結の経緯から、借主の死亡後も相続人による継続使用を当事者が予定していたと判断されることがあります。

解除事由があり必要な共有者間の決定を経て借主へ解除の意思を伝える

共有者が共同で貸主となっている場合、貸主側から解除するには「民法や契約に基づいて使用貸借を解除できる事情」があり、原則として「持分価格の過半数で解除を決定する必要」があります。

例えば、次のような場合には貸主から解除できます。

• 契約期間と使用目的のどちらも定めていない
• 契約期間を定めずに使用目的だけを定め、その目的に照らして十分な期間が経過した
• 借主が契約で定めた使用目的や使用方法に違反した
• 借主が貸主の承諾を得ず、第三者に不動産を使用させた
• 契約で「この場合は解除できる」と定めた事情が生じた
• 使用貸借の当事者の信頼関係が破壊されていると認められた

このうち、「十分な期間が経過したか」は、契約から何年たったかだけでは判断できません。契約の目的や経過した期間、不動産を貸した経緯、当事者の関係などを踏まえて判断します。

また、持分価格の過半数で解除を決定しただけで、使用貸借が自動的に終了するわけではありません。解除できる事情があることを確認したうえで、借主へ解除の意思を伝える必要があります。

解除や明け渡しをめぐって争いがある場合は、勝手に鍵を交換したり、借主の荷物を処分したりせず、弁護士へ相談しましょう。

共有名義不動産の無償使用に対して使用対価や明け渡しを請求できるケース

共有名義不動産を無償で使用している人がいる場合でも、使用貸借の有無や、使用者が共有者か第三者か、誰が使用を認めたかによって、請求できる内容は異なります。

主に次のような請求が考えられます。

• 無償使用に同意していない共有者は使用対価を請求できることがある
• 不動産を使用する権利がない場合は明け渡しを請求できる
• 共有者間で決めた利用ルールに反している場合は是正や明け渡しを求められることがある

以下の請求が認められるかは、使用貸借の有無や相手が不動産を使用する根拠などによって変わります。当事者間で見解が分かれる場合や、相手が請求に応じない場合には法的手続きが必要になることもあるため、弁護士へ相談するとよいでしょう。

無償使用に同意していない共有者は使用対価を請求できることがある

使用貸借がそもそも成立していない場合や、一部の共有者だけが第三者の無償使用を認めている場合には、他の共有者が自分の持分に応じた使用対価を請求できることがあります。

例えば、ある共有者が他の共有者に相談せず、知人の無償使用を認めたケースです。第三者には、使用を認めた共有者の持分に基づいて不動産を使用する権利が認められることがありますが、他の共有者の持分についてまで無償で使用できるとは限りません。

そのため、無償使用を認めていない共有者は、自分の持分に応じた家賃相当額を不当利得（法律上の根拠なく得た利益）として請求できる場合があります。

例えば、第三者が不動産全体を単独で使用しており、その家賃相当額が月10万円、請求する共有者の持分が40％であれば、単純計算では月4万円が目安です。

ただし、実際の請求額は、第三者が占有している範囲や使用状況などによって変わります。

不動産を使用する権利がない場合は明け渡しを請求できる

使用する権利のない第三者には、所有権に基づいて明け渡しを請求できます。代表例は以下のようなケースです。

• 共有者の誰からも使用を認められておらず、賃貸借など別の権利もない人が居住している
• 期間満了や適法な解除で使用貸借が終了し、他に使用する権利もない借主が退去しない

使用貸借関係で明け渡しを求める際には、「期間満了や解除などによって本当に契約が終了しているのか」「契約を終了させるために必要な共有者間の意思決定が行われているのか」などをまず確認しましょう。

解除が必要な場合は借主へ解除の意思を伝え、すでに契約が終了している場合は明け渡しを求める旨を通知します。通知した内容や日付を証拠として残すため、内容証明郵便を利用する方法がよいでしょう。

それでも相手が明け渡しに応じない場合は、不動産の明渡請求訴訟を検討しましょう。訴訟中に占有者を別の人へ変更されるおそれがある場合などには、必要に応じて「占有移転禁止の仮処分」を申し立てることもあります。

共有者間で決めた利用ルールに反している場合は是正や明け渡しを求められることがある

管理行為の範囲内で、共有者の持分価格の過半数により有効に決めた利用ルールに反している場合は、違反する使い方を止めるよう求めたり、明け渡しを求めたりできることがあります。

例えば、次のようなケースです。

• 「Aが使用する」と決めた建物を、別の共有者Bがその決定に反して単独使用している
• 「1階はA、2階はBが使う」と決めたのに、Aが2階まで独占している
• 「第三者には使わせない」と決めたのに、共有者が知人へ無償で貸している

共有者間で有効に決めた利用ルールに反して第三者を使用させた場合は、その共有者や第三者に対して、使用の中止や明け渡しを求められることがあります。

ただし、ルール違反があれば必ず退去を求められるわけではなく、違反内容に応じた対応が必要です。また、有効な使用貸借契約は、共有者が後から利用ルールを変更しただけでは終了しません。

従来の合意や決定に基づいて使用している共有者に大きな不利益が生じる変更では、本人の承諾も必要になることがあります。請求する前に、利用ルールの内容・決め方と既存の契約を弁護士へ確認しましょう。

共有名義不動産の使用貸借を長期間放置する場合の注意点

自分が共有持分を有している共有名義不動産において、使用貸借の状態を長期間放置してしまうと、以下の問題が懸念されます。

• 無償で貸していても固定資産税の納税義務は共有者に残る
• 長期化すると契約内容や返還時期を確認しにくくなる

無償で貸していても固定資産税の納税義務は共有者に残る

共有名義不動産を使用貸借によって第三者へ貸しても、固定資産税や都市計画税の納税義務者が借主へ変わるわけではありません。固定資産税などは原則として毎年1月1日時点の所有者に課され、使用貸借で貸しただけでは借主へ納税義務が移らないためです。

かといって、無償使用に合意した貸主は、契約が続いている間にその合意に反して借主へ使用対価を請求できません。そのため、「人に貸しているのに、その分の収益が得られないまま税金の負担だけが続く」という状態になります。

とはいえ、税金や維持管理費のすべてを、共有者が最終的に負担するとは限りません。

別の取り決めがなければ、民法第595条では、通常の修繕費など、不動産を使用するうえで通常必要となる費用は、使用貸借の借主が負担すると定められています。

判例上、固定資産税などが借主の負担する費用に含まれると判断された例もあります。

費用負担が曖昧な場合は、誰が何を負担するのかについて、貸主・借主や他の共有者と確認しておきましょう。賃料を受け取る契約へ切り替える場合も、貸主側から一方的に変更することはできないため、借主や必要な共有者との合意が必要です。

長期化すると契約内容や返還時期を確認しにくくなる

契約書や記録がないまま使用貸借が長期化すると、契約の成立経緯や返還時期を確認しにくくなります。

使用貸借は親族や知人の間で行われることが多く、口頭や黙示の合意だけで始まっているケースも珍しくありません。当初は問題がなくても、年月の経過によって当事者の記憶が曖昧になったり、メールなどの記録が失われたりすることがあります。

その後、貸主が死亡して貸主の地位が相続人へ引き継がれたり、借主の死亡後もその家族が使用を続けたりすると、当時の事情を知らない関係者の間で、次のような点について認識が食い違うおそれがあります。

• 誰が不動産の使用を認めたのか
• いつから使用を始めたのか
• どのような目的で貸したのか
• 契約期間や返還時期を決めていたのか
• 税金や修繕費を誰が負担する約束だったのか

こうした認識の食い違いがあると、使用貸借が終了しているか、使用対価や明け渡しを請求できるかの判断も難しくなります。

契約書がない場合でも、メールやメッセージ、費用の支払記録などを保管し、双方の認識が一致している内容は確認書などで残しておくとよいでしょう。すでに認識が食い違っている場合は、無理に署名を求めず、弁護士へ相談してください。

共有持分に関する使用貸借で起こりうるトラブル事例

共有持分に関する使用貸借で起こりうる主なトラブルとして、以下の3つが挙げられます。

• 他の共有者が借主に対して建物の明け渡しを求める
• 他の共有者が建物に居住し、使用貸借を主張してくる
• 借主の相続人が退去しない

問題が生じた場合は、早めに対応することをおすすめします。

他の共有者が借主に対して建物の明け渡しを求める

自分以外の共有者が、第三者と使用貸借を結んだ際のトラブル事例です。

上記のような状況では、兄と友人との間で使用貸借契約が成立している可能性があります。似た状況の過去の判例では、一部の共有者から使用を認められた第三者に対する明け渡し請求が認められませんでした。

一方、現在の民法では、一部の共有者の承諾だけに基づいて第三者が共有物を使用している場合でも、持分価格の過半数で別の利用方法を決められることがあります。

そのため、兄の友人が兄の承諾だけに基づいて使用しており、弟が持分価格の過半数を有する場合には、弟が「今後は自分が使用する」などと適法に利用方法を決めたうえで、友人に明け渡しを求められることがあります。

ただし、持分価格の過半数で利用方法を決めても、友人の使用貸借が当然に終了するわけではありません。弟との関係でもその契約を主張できるかや、契約がすでに終了・解除されているかは、別に確認する必要があります。

兄と弟が2分の1ずつの持分割合である場合は、一方だけでは持分価格の過半数に達しません。その場合は、以下のような対応が考えられます。

• 「住む場所が見つかるまで」といった使用目的が契約内容として定められている場合は、その目的が達成された後に使用貸借を終了できるか確認する
• 自分の持分に応じた家賃相当額を請求できるか確認する
• 自分の共有持分を売却して、共有関係から離れる

他の共有者が建物に居住し、使用貸借を主張してくる

共有名義不動産に他の共有者が居住し、「使用貸借だから家賃を支払う必要はない」と主張する場合のトラブル事例です。

兄が建物全体を単独で使用するなど、自己の持分を超えて使用しており、弟が無償使用に合意していなかった場合は、弟は自分の持分に応じた使用対価（家賃相当額）を請求できます。

一方、兄の居住を知っていた場合でも、それだけで無償使用に合意したことにはなりません。ただし、過去のやり取りや、長期間にわたって無償使用を認めていた事情などから、黙示の合意が認められる場合があります。

無償使用の合意が認められた場合は、その合意が有効な期間について使用対価を請求することは難しくなります。

共有名義不動産の家賃・使用対価の請求については、下記記事を参考にしてみてください。

借主の相続人が退去しない

借主が亡くなって使用貸借契約が終了したにもかかわらず、借主の相続人が家を出ていかないトラブル事例です。

使用貸借は、借主の死亡によって終了するのが原則です。そのため、借主の死亡後も契約を継続する合意などがなく、相続人自身にも別の契約などに基づく使用権がなければ、相続人に建物の明け渡しを求められます。

しかし、場合によっては借主の相続人が退去せず、そのまま家で暮らし続けてしまうことがあります。例えば、借主の介護をしていたため仕事に就けず、すぐに新しい住居を確保することが難しいケースなどです。

このような場合でも、相続人に使用する権利がなければ、建物の明け渡しを請求できます。
一方、「住み続けてもよいけれど家賃は払ってほしい」と考えている場合は、必要な共有者間の決定・同意を得たうえで相続人と合意できれば、新たに賃貸借契約を結んで家賃を支払ってもらう方法もあります。

共有持分に関する使用貸借トラブルへの対処法

共有名義不動産の使用貸借をめぐるトラブルが解決しない場合は、共有関係そのものを解消したり、自分が共有関係から離れたりする方法も検討できます。

• 共有物分割請求訴訟を起こす
• 共有持分専門の買取業者に売却する

それぞれの対処法について、以下で見ていきましょう。

共有物分割請求訴訟を起こす

共有物分割請求とは、他の共有者に共有状態の解消を求めることです。共有者同士で分割方法の話し合いがまとまらない場合などは、共有物分割請求訴訟を提起し、裁判所に分割方法を決めてもらえます。

共有物分割請求訴訟は、使用貸借そのものを終了させる手続きではありません。しかし、使用貸借をめぐる話し合いが進まず、共有関係そのものを解消したい場合の選択肢になります。

分割方法には、主に「現物分割」「代償分割（賠償分割）」「競売分割」の3種類があります。

共有物分割請求訴訟は、共有状態を解消するための有力な手段ですが、手続きが複雑で費用もかかります。事案によっては、判決まで半年以上かかることもあります。特に請求相手が親族の場合は、関係が悪化するおそれもあるため、その点も踏まえて慎重に検討しましょう。

共有物分割請求訴訟を提起する方法について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。

共有持分専門の買取業者に売却する

共有持分を専門の買取業者へ売却しても、使用貸借そのものが終了するわけではありません。しかし、自分の持分を売却すれば、自分は共有関係から抜けられます。自分の持分だけを売却する場合、他の共有者の同意は必要ありません。他の共有者から売却の同意を得るための交渉も必要ないため、共有関係から早期に抜けたい場合の選択肢となります。

共有持分だけを取得しても不動産全体を自由に利用・処分できないため、一般の個人が買主になることは少なく、仲介で売り出しても買主が見つかりにくい傾向があります。

一方、専門の買取業者は、共有持分の査定や、権利関係が複雑な不動産の買取に慣れています。

そのため、一般市場では買主が見つかりにくい共有持分でも、買い取ってもらえる可能性があります。また、買取条件に合意できれば、仲介で買主を探す場合よりも短期間で売却できる傾向があります。

共有持分専門の買取業者へ売却する場合は、複数の業者から査定を取り、信頼できる業者を選びましょう。

共有持分専門の買取業者への売却を検討している場合は、クランピーリアルエステートへご相談ください。全国の物件に対応しており、お問い合わせから最短12時間で買取金額を査定します。弁護士や税理士とのネットワークを築いており、法律・税務の個別判断が必要な場合は、各専門家と連携しながら共有持分の査定・買取を進めます。

共有持分の売却方法については、以下の記事で詳しく説明しています。

まとめ

共有名義不動産を第三者へ無償で貸す場合、必要な共有者の同意は、契約期間だけでなく使用目的や他の共有者への影響によって変わります。また、使用貸借は契約書がなくても、口頭の約束や当事者の言動から成立することがあるため、「書面がないから使用貸借ではない」とは判断できません。

使用貸借が成立していても、契約期間の満了や使用目的に沿った利用の終了、借主の死亡などによって契約が終わることがあります。解除事由がある場合には、共同で貸主となっている共有者の持分価格の過半数で解除を決め、借主へ解除の意思を伝えることが原則です。

一方で、必要な同意を得ずに第三者へ貸していたとしても、それだけで借主を当然に退去させられるとは限りません。明け渡しが難しい場合でも、無償使用を認めていない共有者が自分の持分に応じた家賃相当額を請求できるケースもあります。

使用貸借をめぐる話し合いがまとまらず、共有関係そのものから離れたい場合は、共有物分割によって共有状態の解消を求める方法や、自分の共有持分を売却する方法も選択肢です。現在の契約内容や使用状況を整理し、自分が「相手に明け渡してもらう」「使用対価を支払ってもらう」「共有関係から離れる」のどれを望むのかに応じて対応を検討しましょう。