兄弟間の土地の名義変更をするには？必要書類・申請手続き・かかる税金など徹底解説

兄弟間で土地の名義変更をしたいと考えていても、「相続・贈与・売買のどれで進めるべきか分からない」「自分たちのケースだと何を選べばいいのか判断できない」と悩む方は少なくありません。

兄弟間の土地の名義変更は、主に「相続」「贈与」「売買」を原因として行われます。

同じ名義変更でも、どの原因で進めるかによって必要書類、手続きの流れ、かかる税金や費用が大きく変わります。違いを整理せずに進めると、後から想定外の負担が生じることもあるため、まずは各方法の特徴を押さえておくことが大切です。

親や兄弟が亡くなった後に土地を引き継ぐ場合は、法的には相続によって名義変更を行うことになります。もっとも、遺言の内容によっては遺贈として整理すべきケースもあります。

一方、兄弟の共有名義を解消して一方に名義を集約したい場合などには、贈与または売買のどちらかを検討します。

ここで重要なのは、「名義を変えられるか」だけでなく、税金や費用を踏まえて、どの方法が自分たちの状況に合っているかを見極めることです。

弊社は共有名義不動産・共有持分の買取相談を日々受けていますが、実務でも「とりあえず贈与で進めようとしたら贈与税が想像以上に重かった」「公平に整理したいのに条件が曖昧で話がまとまらない」といった問題から買取相談に至る方は少なくありません。

本記事では、兄弟間で土地の名義変更をする方法を相続・贈与・売買の3パターンに分けて整理し、起こりやすいトラブル、税金・費用のシミュレーション、名義変更が難しい場合の対処法まで、相続不動産や共有不動産などの買取業者である弊社が実務の観点からわかりやすくお伝えします。

兄弟間で土地の名義変更をする方法は「相続」「贈与」「売買」の3種類

兄弟間で土地の名義変更をする方法は、大きく分けて「相続」「贈与」「売買」の3種類です。どの方法を選ぶかは、基本的には「現在の所有者が存命かどうか」、そして「対価を支払うかどうか」で整理できます。

まずは、自分のケースがどれに該当するかを確認しましょう。

• 相続による名義変更：土地の持ち主が亡くなっており、遺産として引き継ぐ場合
• 贈与による名義変更：土地の持ち主は存命で、代金をもらわずに無償で名義を譲りたい場合
• 売買による名義変更：土地の持ち主は存命で、適正な代金を支払って確実に名義を買い取りたい場合

どの方法に当てはまるかを曖昧にしたまま進めると、必要書類の不足や税金の認識違いが起こりやすく、実務上も手続きが途中で止まる原因になりがちです。

相続で兄弟間の土地の名義変更をする方法

兄弟や親が亡くなり、土地を引き継ぐ人を決めて名義を整理する場合は、相続による名義変更を行います。

兄弟間の土地の名義変更といっても、実際には相続によって土地を承継し、その内容を登記に反映する流れです。なお、親の相続で子どもである兄弟が土地を相続する場合も、基本的な進め方は同じです。

相続によって、兄弟が土地の名義整理に関わるケースは次のとおりです。

• 兄弟が亡くなり、その兄弟に子どもや親がいないため、兄弟姉妹が土地を相続するケース
• 兄弟が亡くなり、遺言書に「土地を兄弟に相続させる」と記載されているケース
• 親が亡くなり、土地を兄弟で相続して共有名義にするケース

相続で名義変更する場合は、まず遺言書の有無を確認し、遺言がある場合は原則としてその内容に従います。 遺留分の問題や遺言の有効性によっては、そのまま適用できないケースもあります。

遺言がない場合に限り、相続人を確定したうえで遺産分割協議を行います。

実務上、相続関係の確認が不十分なまま進めると、必要書類が足りずに手続きが止まりやすいため、先に関係整理をしておくことが大切です。

相続で名義変更する具体的な流れや必要書類、費用・税金は、「相続で兄弟間の土地の名義変更をする方法」で詳しく解説します。

親名義の土地を兄弟で相続する際の流れや相続登記については、次の記事も参考にしてみてください。

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贈与で兄弟間の土地の名義変更をする方法

兄弟の一方が、もう一方に土地を無償で譲って名義を整理する場合は、贈与で進めます。兄弟間で贈与の内容を決め、その内容を登記に反映します。

兄弟間で贈与が選ばれる場面には、主に以下のようなケースがあります。

• 兄弟の共有名義になっている土地を、実際に使っている兄弟1人の名義にまとめたいケース
• 遠方に住んでいて管理できない兄弟が、自分の持分を使っている兄弟に譲りたいケース
• 親から相続して共有名義にした土地を、後から兄弟のどちらか1人の名義に整理したいケース
• 代金のやり取りはせず、土地や持分を無償で兄弟に渡したいケース

贈与で名義変更する場合は、兄弟間で贈与の内容を確認し、贈与契約書を作成したうえで、法務局で所有権移転登記を申請します。

実務上、兄弟間だからと口約束のまま進めると、「どこまで渡すのか」「後から撤回できると思っていた」といった認識違いが起こりやすくなります。

贈与では、登記原因を証する情報として贈与契約書の提出が必要になるため、条件は必ず書面で残しておく必要があります。

また、兄弟間の贈与は一般贈与として扱われ、直系尊属から子・孫への贈与に限って適用される「相続時精算課税制度」は利用できません。土地の評価額によっては贈与税の負担が重くなるため、税金まで含めて方法を選ぶ必要があります。

贈与で名義変更する具体的な流れや必要書類、費用・税金は、「贈与で兄弟間の土地の名義変更をする方法」で詳しく解説します。

売買で兄弟間の土地の名義変更をする方法

兄弟の一方が代金を支払い、もう一方から土地や持分を買い取って名義を整理する場合は、売買で進めます。

売買による名義変更は、無償で譲る贈与とは異なり、代金のやり取りを前提として権利関係を整理する方法です。兄弟間であっても、基本的な手続きは通常の不動産売買と同じです。

兄弟間で売買が選ばれる場面には、主に以下のようなケースがあります。

• 兄弟の共有名義になっている土地を、どちらか一方が買い取って単独名義にしたいケース
• 土地を使う予定のある兄弟が、使わない兄弟の持分を買い取りたいケース
• 親から相続して共有名義にした土地を、代金を支払って兄弟のどちらか1人の名義にまとめたいケース
• 無償で渡すのではなく、代金のやり取りを明確にして名義を整理したいケース

売買で名義変更する場合は、兄弟間で売買条件を確認し、売買契約書を作成したうえで、代金の支払いと同時に所有権移転登記を申請します。

実務上、兄弟間だからと価格や条件を曖昧にしたまま進めると、「思っていた金額と違う」「引き渡しの条件が認識とずれていた」といったトラブルにつながりやすいため、契約内容を明確にしておくことが重要です。

売買では、買主に不動産取得税、売主に譲渡所得税がかかる可能性があります。さらに、相場より著しく低い価格で取引すると、税務上は差額部分が贈与とみなされ、買主に贈与税が課されるおそれもあります。

売買で名義変更する流れや必要書類、費用・税金は、「売買で兄弟間の土地の名義変更をする方法」で詳しく解説します。

兄弟間の土地の名義変更はどの方法を選ぶべき？名義変更方法のフローチャート

兄弟間の土地の名義変更は、相続・贈与・売買のどれを選ぶかによって、必要書類だけでなく、かかる税金の種類や資金の準備も変わります。

兄弟や親が亡くなった際の名義変更は相続になりますが、共有名義を解消して一方に名義を集約したい場合などは、贈与と売買のどちらがよいか迷いやすいものです。

まずは、次のチェックリストで自分に適したケースを確認してみてください。

迷ったときは、まず「現在の名義人が亡くなっているか」を確認し、亡くなっていなければ「無償で渡すのか」「代金を払って整理するのか」で切り分けると考えやすくなります。

相続で兄弟間の土地の名義変更をする方法

相続で兄弟間の土地の名義変更をする場合は、遺言書の有無や相続人の範囲を確認し、誰が土地を引き継ぐのかを決めたうえで、法務局で相続登記を申請します。

実務上も、戸籍収集や遺産分割協議を後回しにしたまま進めると、必要書類の不足や相続人の漏れで手続きが止まりやすいため、まずは相続関係を整理することが重要です。

ここでは、以下の流れで相続による名義変更の進め方を解説します。

• 相続で兄弟間の土地の名義変更をする流れ
• 相続で名義変更する際の必要書類
• 相続で名義変更する場合にかかる費用・税金

相続で兄弟間の土地の名義変更をする流れ

相続で兄弟間の土地の名義変更をする場合は、いきなり法務局で登記申請をするのではなく、相続関係を整理したうえで順番に進めることが大切です。

手続きの流れは、次のとおりです。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 相続財産と相続人の調査を行う
3. 遺産分割協議で土地の取得者を決める
4. 法務局で相続登記の申請をする

1. 遺言書の有無を確認する

相続で兄弟間の土地の名義変更をする際には、まず被相続人が遺言書を残していないかを確認しましょう。遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って相続手続きを進めることになります。

遺言書には、主に次の3種類があります。

自宅などで保管されていた自筆証書遺言や秘密証書遺言は、まず家庭裁判所での手続きが必要です。 勝手に開封すると、後から「書き換えられたのではないか」などの疑いが生じるおそれがあるため、裁判所で遺言書の状態を確認したうえで進めることになります。

一方、公正証書遺言は検認が不要です。また、自筆証書遺言でも法務局の保管制度を利用している場合は、検認なしで手続きを進められます。

遺言書があとから見つかると、遺産分割協議がやり直しになる可能性があります。実務でも、親族間でいったん合意したあとに遺言書が見つかり、名義変更が止まってしまうケースは珍しくありません。

そのため、この確認工程は省かず、必ず最初に行いましょう。名義変更を急ぐ場合でも、まずは遺言書の有無を確定させてから次の手続きに進んだ方が、結果的に遠回りを防ぎやすくなります。

遺言書の作成については、次の記事でも詳しく解説しています。

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2. 相続財産と相続人の調査を行う

次に、相続財産と相続人を正確に把握する必要があります。

相続の対象となる財産は、土地や預貯金などのプラスの財産だけではなく、借金や未払いの税金といったマイナスの財産もすべて含まれます。そのため、必要に応じて相続放棄や限定承認の検討が必要になる場合もあります。

土地だけに着目して手続きを進めてしまうと、後になって想定していなかった負債が判明することもあるため、財産全体の調査が欠かせません。

たとえば、実家の土地だけを見て「長男が取得する」と決めたものの、後から多額の借入れや滞納税が見つかり、「その内容では合意できない」と話が戻るケースもあります。

相続人調査では、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して、法定相続人に漏れがないかを確認します。

被相続人が親の場合は、前婚の子どもや認知した子どもがいると、想定していた兄弟だけでは相続手続きを進められません。

また、被相続人が兄弟の場合は、その兄弟に子どもや直系尊属がいないか、すでに亡くなっている兄弟姉妹がいて代襲相続が発生していないかも確認が必要です。

実際、「相続人は兄弟2人だけだと思って話を進めていたら、後から別の相続人が判明した」というケースもあります。この場合、遺産分割協議をやり直す必要があり、その間は名義変更も進められません。

実務上も、 財産や相続人の調査が不十分なまま話し合いを進めると、後から前提が崩れて手続きが止まりやすいため、遺産分割協議に入る前の段階で相続関係と財産の全体像を整理しておくことが大切です。

3. 遺産分割協議で土地の取得者を決める

相続人が確定したら、相続人全員で遺産分割協議を行い、どの相続人が土地を取得するのかを話し合います。

土地は分割が難しく、遺産分割協議でも揉めやすい財産です。とくに兄弟間の相続では、「思い入れのある実家を残したい人」と「現金で公平に分けたい人」で意見が分かれやすく、話が止まりやすい傾向があります。

土地以外の財産が多めに遺されている場合は、特定の相続人が土地を取得し、他の相続人は現預金などを多めに取得する「現物分割」で調整できます。

たとえば、兄弟2人で親の遺産を相続する場合、兄が評価額1,000万円相当の土地を取得するなら、弟は1,000万円分の現預金を取得するといった形です。

一方、土地以外の財産が少ない場合は、土地の取得者が他の相続人に代償金を支払う「代償分割」という方法が考えられます。

たとえば、兄が評価額1,000万円の土地を取得する代わりに、弟へ1,000万円の現金などを支払うことで公平を図る方法が代償分割です。

兄弟の共有名義で土地を相続する方法もありますが、売却など重要な決定をする際に共有者全員の同意が必要となり、1人でも反対すると話が進まなくなります。

弊社への相談でも「とりあえず共有で相続したものの、その後に売るか残すかで意見が割れた」「固定資産税の負担割合が曖昧なまま揉めた」といったケースは珍しくありません。

そのため、将来的な売却や管理のしやすさまで考えるなら、相続の段階で単独名義にできないかを優先的に検討した方がよいでしょう。

遺産分割協議がまとまり全員の意見が一致したら、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には「土地を誰が取得し、そのほかの財産をどのように分けるのか」を明確に記載し、相続人全員が署名・捺印します。

また、遺産分割協議書は土地の名義変更の手続きを進める際に必要となるため、作成後は大切に保管しておきましょう。

単独名義にする方法については、次の記事でも詳しく解説しています。

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4. 法務局で相続登記の申請をする

遺産分割協議が完了したら、合意した内容に基づいて法務局へ相続登記の申請を行います。相続登記は、兄弟の誰が土地を取得するのかを正式に登記簿へ反映するための手続きであり、名義変更を完了させるためには欠かせません。

相続登記の申請では、遺産分割協議書のほか、被相続人の戸籍謄本や相続人の戸籍・住民票、固定資産評価証明書など、必要書類を揃えて法務局に提出します。

申請は、法務局の窓口への持参のほか、郵送やオンラインでも行えます。提出書類に不備がなければ、通常は1〜2週間ほどで登記が完了しますが、法務局や時期によってはそれ以上かかることもあります。

なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。また、遺産分割が後から成立した場合は、その成立日から3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく期限に遅れた場合、10万円以下の過料の対象となるため、兄弟間での土地の名義変更を検討している場合は早めに手続きを進めましょう。

相続登記については、次の記事も参考にしてみてください。

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相続で名義変更する際の必要書類

相続で土地の名義変更をする際は、主に次の書類を用意します。

実務では「戸籍のつながりが不足している」「住民票や評価証明書の準備が漏れている」「遺産分割協議書の不動産表示が登記簿と一致していない」といった理由で補正になることも少なくありません。

とくに兄弟間の相続は、相続人が複数になりやすく書類のやり取りも増えるため、申請前に必要書類をひと通り確認しておくことが大切です。

相続による登記申請書の書き方

相続による土地の名義変更では、登記の原因、相続人の住所・氏名、不動産の表示、課税価格、登録免許税などを記載します。

実務では、不動産の表示を住居表示で書いてしまう、課税価格を転記し間違える、添付情報の記載が不足するといった理由で補正になることもあるため、正確に作成することが大切です。

相続による土地の名義変更では、登記申請書に主に次の内容を記載します。

※テンプレートはあくまで例であるため、そのまま使うのではなく、司法書士に相談して正式に作成してください。

相続登記の申請書では、「原因」を遺産分割ではなく相続と書く点や、不動産の表示を登記簿どおりにそのまま記載する点でつまずきやすいです。

たとえば、遺産分割協議で兄が土地を取得する場合でも、登記原因そのものは「令和○年○月○日 相続」となります。

兄弟間の相続は、補正が入ると戸籍や協議書を見直す必要が生じ、相続人どうしの確認や郵送のやり取りも増えやすくなります。不安がある場合は、司法書士に確認しながら作成した方がスムーズです。

遺産分割協議書の書き方

遺産分割協議書は、戸籍で相続人の範囲を確定させたうえで作成することが大切です。相続人が1人でも欠けたまま作成すると、その協議書では相続登記を進められません。

一例として、親の土地を兄弟の1人が相続する場合の遺産分割協議書の書き方を紹介します。

※テンプレートはあくまで例であるため、そのまま使うのではなく、司法書士に相談して正式に作成してください。

実務で特に多いのは、不動産の表示が登記簿と一致していないケースです。 「実家の土地一式」などの書き方では足りず、所在・地番・地目・地積は登記簿どおりに正確に記載する必要があります。

また、相続人全員が署名し、実印で押印しているかも重要です。遺産分割協議書に押した印影と印鑑登録証明書の印影が一致していないと、登記の場面で補正になることがあります。

相続人や相続財産が増えると遺産分割協議書の記載方法も複雑化するため、誤りがないよう法務局へ提出する前にしっかりとチェックしましょう。

遺産分割協議書については、次の記事も参考にしてみてください。

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相続で名義変更する場合にかかる費用・税金

相続で名義変更する際には、主に次の費用・税金がかかります。

• 登録免許税（相続）：固定資産税評価額 × 0.4％
• 必要書類の取得費用：5,000円〜1万円程度
• 司法書士報酬：5～10万円程度が目安

登録免許税とは、登記を申請する際に必ず納める必要がある税金です。相続の場合、税率は固定資産税評価額の0.4％と定められており、贈与の2％に比べて大幅に低く設定されています。

たとえば、評価額2,000万円の土地を名義変更する場合、相続なら登録免許税は8万円です。贈与では40万円となるため、相続の方が登記時の税負担を抑えやすいといえます。

登録免許税は、相続登記の申請時に収入印紙等を申請書に貼って納付するのが一般的です。あらかじめ固定資産税の納税通知書や固定資産評価証明書で評価額を確認し、どの程度の登録免許税がかかりそうなのかを計算しておきましょう。

司法書士への報酬は、相続人の数や事務所の料金体系によって異なりますが、日本司法書士会連合会の調査によると、相続登記の報酬平均は約7万4,000円となっています。

司法書士への依頼は任意ですが、依頼すれば、煩雑な書類収集から法務局とのやり取りまで任せられます。

実務でも「古い戸籍が読み解けない」「法務局から何度も補正を求められて進め方が分からなくなった」といった理由で、途中から司法書士への依頼を検討する方は少なくありません。

そのため、手続きの確実性を高めたい方や、平日に動く時間が取れない方は、司法書士への依頼も検討するとよいでしょう。

贈与で兄弟間の土地の名義変更をする方法

贈与で兄弟間の土地の名義変更をする場合は、兄弟間で無償で土地を譲ることについて合意し、その内容を書面に残したうえで、法務局で所有権移転登記を申請します。

贈与は相続人調査や遺産分割協議が不要な分、「本当に無償で譲るのか」「贈与税は誰が負担するのか」といった条件を曖昧にしたまま進めると、後から揉めやすいのが特徴です。

ここでは、以下の流れで贈与による名義変更の進め方を解説します。

• 贈与で兄弟間の土地の名義変更をする流れ
• 贈与で名義変更する際の必要書類
• 贈与で名義変更する場合にかかる費用・税金

贈与で兄弟間の土地の名義変更をする流れ

兄弟間で土地を無償で譲る場合は、まず当事者どうしで条件を整理してから順番に進めることが大切です。

手続きの流れは、次のとおりです。

1. 兄弟間で土地の贈与に関する合意形成をする
2. 贈与契約書を作成する
3. 法務局で所有権移転登記の申請をする

1. 兄弟間で贈与の条件について合意する

兄弟間で土地を贈与する場合、まずは当事者同士で贈与の条件について合意することが前提となります。

贈与は、贈与者が土地を無償で渡す意思を持ち、受贈者がそれを受け取る意思を示すことで成立するため、どちらか一方の意思だけでは成立しません。

また、実務では「土地だけを譲るつもりだったのに建物も含むと思われていた」「贈与税や登記費用は相手が負担すると思っていた」といった認識違いも起こりやすいです。兄弟間だと口頭で済ませがちですが、後から揉める案件ほど、最初の条件整理が曖昧な傾向があります。

そのため、贈与の前に少なくとも次の点は確認しておきましょう。

• どの土地を贈与するのか
• 土地の全部を渡すのか、持分だけを渡すのか
• いつ贈与するのか
• 登記費用や贈与税を誰が負担するのか
• 土地上の建物や利用関係をどうするのか

とくに、親から相続した共有名義の土地を兄弟の一方にまとめたいケースでは、「共有を解消したい」という方向性だけ先に決まり、費用負担や税金の話が後回しになりやすいです。

贈与は無償で土地を渡せる一方、受け取る側に贈与税がかかる可能性があるため、名義変更後の負担まで含めて納得してから進めることが大切です。

2. 贈与契約書を作成する

兄弟間で土地の贈与について合意ができたら、その内容を証明するために贈与契約書を作成します。

贈与は法律上は口頭でも成立しますが、不動産の名義変更では登記手続き上、書面が必要になるため、実務では契約書の作成が前提となります。後々の誤解やトラブルを防ぐためにも、書面に残しておくことが非常に重要です。

実務でも、口約束の延長のような形で進めてしまい、「名義だけ先に移すつもりで、無償とは考えていなかった」「税金まで負担するとは思っていなかった」といった認識のずれが起こることがあります。

なお、贈与による土地の名義変更では、登記原因を証する情報として贈与契約書などの書面を添付するのが一般的であるため、 合意が取れた時点で作成しておくことをおすすめします。

自筆での署名や捺印は義務ではありませんが、客観的に贈与の事実を証明するためにも、署名・捺印をしておくのが望ましいでしょう。印鑑は、登記の場面も考えると実印でそろえておく方が後の手続きが進めやすいです。

3. 法務局で所有権移転登記を申請する

次に法務局で所有権移転登記の申請を行い、兄弟間での土地の名義変更を進めます。

贈与による名義変更では、申請時に贈与契約書のほか、登記識別情報通知や印鑑証明書、固定資産評価証明書などの書類が必要になります。

所有権移転登記の基本的な手続きの流れは共通しており、書類に不備がなければ通常1〜2週間ほどで名義変更が完了します。登記簿の所有者欄が受贈者に書き換わることで、正式に兄弟間の土地の名義変更が完了します。

実務では、贈与契約書の不動産表示が登記簿と一致していない、贈与者の登記識別情報通知が見つからない、印鑑証明書や住民票などの準備が漏れているといった理由で、補正になることがあります。

とくに兄弟間だと、「家族どうしだから後で調整できるだろう」と考えて書類確認が甘くなりやすいですが、法務局では通常の登記と同じように形式面が見られます。補正になると、兄弟間で再度書類をやり取りする必要があり、想像以上に時間がかかることもあります。

なお、贈与による名義変更は、贈与税の発生がネックとなるケースが多く、税負担まで含めて考えると、手続きが簡単だからという理由だけで贈与を選ばない方が安全です。

実際に贈与を行う際には、必要に応じて司法書士や税理士などの専門家に相談しながら進めると安心です。

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贈与で名義変更する際の必要書類

贈与で土地の名義変更をする際は、次のような書類を用意します。

実務では、贈与は相続より必要書類が少ない分、「簡単そうだから大丈夫」と考えて準備が甘くなりやすい傾向があります。

実際には、贈与者の登記識別情報通知や印鑑証明書が必要で、贈与契約書と登記申請書の記載が少しでもずれていると補正になることがあります。

相続に比べて書類の種類はシンプルになるケースが多いものの、不動産の状況によっては追加の書類や手続きが必要になる場合もあります。贈与特有の書類を落とさず確認しておくことが大切です。

贈与による登記申請書の書き方

贈与による土地の名義変更では、登記の原因、贈与者と受贈者の住所・氏名、不動産の表示、課税価格、登録免許税などを記載します。

一例として、兄が弟に土地を贈与する場合の登記申請書の書き方を紹介します。

※テンプレートはあくまで例であるため、そのまま使うのではなく、司法書士に相談して正式に作成してください。

贈与による申請書では、「原因」を相続ではなく贈与と記載する必要があります。また、権利者と義務者の欄を逆に書かないよう注意が必要です。

また、相続と違って贈与では登記識別情報通知や印鑑証明書が必要になるため、申請書だけ作れても添付書類が足りなければ登記は進みません。

兄弟間の贈与は手続き自体はシンプルですが、補正が入ると再度書類をやり取りすることになりやすいです。手間を増やさないためにも、提出前に司法書士へ確認しておくと進めやすいでしょう。

贈与契約書の書き方

兄弟間で土地を贈与する場合の贈与契約書には、贈与者と受贈者の氏名・住所、贈与する土地の表示、贈与日、費用負担などを記載します。

一例として、兄弟間で土地を贈与する場合の贈与契約書の書き方を紹介します。

※テンプレートはあくまで例であるため、そのまま使うのではなく、司法書士に相談して正式に作成してください。

実務で多いのは、不動産の表示が登記簿と一致していないケースです。「実家の土地を贈与する」といった書き方では足りず、所在・地番・地目・地積まで正確に記載する必要があります。

また、兄弟間の贈与では、当事者の関係が近い分だけ条件を曖昧にしがちですが、「どの不動産を、いつ、誰から誰に贈与するのか」は最低限明確にしておかないと、後から契約内容をめぐって認識のずれが生じやすくなります。

将来的な争いを避けるためにも、贈与の内容や贈与日、費用負担の有無はできるだけ明確に記載し、署名押印まで済ませておくことが大切です。

贈与契約書については、次の記事も参考にしてみてください。

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贈与で名義変更する場合にかかる費用・税金

贈与で土地の名義変更をする際には、主に次の費用・税金がかかります。

• 登録免許税（贈与）：固定資産税評価額 × 2％
• 不動産取得税：固定資産税評価額 × 4％（土地や住宅については多くの場合、軽減措置により3％が適用される）
• 贈与税：（土地の相続税評価額 － 基礎控除110万円） × 税率（10～55％） － 控除額
• 必要書類の取得費用：数千円程度
• 司法書士報酬：5〜10万円程度が目安

登録免許税とは、登記を申請する際に納める税金です。贈与による所有権移転登記では、税率は固定資産税評価額の2％です。相続の0.4％に比べると高く、同じ評価額の土地でも登記時の負担は重くなりやすいです。

また、贈与では受贈者に不動産取得税がかかる可能性があります。不動産取得税の税率は原則4％ですが、土地と住宅については令和9年3月31日まで3％です。

さらに、兄弟間の贈与では、受け取った側に贈与税がかかる可能性があります。1年間に受け取った財産の合計額が110万円を超える場合は、贈与税の課税対象になります。

たとえば、評価額2,000万円の土地を贈与で名義変更する場合は、次のような計算になります。（※実際の税額は特例や評価方法によって変わる点に注意が必要です）

司法書士への報酬は、事務所の料金体系や個別の事情によって異なりますが、日本司法書士会連合会の調査によると、贈与による所有権移転登記の平均報酬額は約5万3,000円でした。

贈与は相続に比べて税負担が重くなりやすく、実務でも税額を確認してから方針を見直すケースは少なくありません。

贈与で名義変更を進める場合は、「手続きができるか」だけでなく、「税金を含めても本当に贈与が適切か」を先に確認しておくことが大切です。不安がある場合は、司法書士や税理士に相談しながら進めると安心です。

売買で兄弟間の土地の名義変更をする方法

売買で兄弟間の土地の名義変更をする場合は、兄弟間で売買条件を合意し、売買契約書を作成したうえで、法務局で所有権移転登記を申請します。

相続や贈与と違って、売買では代金の支払いや価格設定が必要になるため、手続きの流れだけでなく、「いくらで売買するのか」「その金額が妥当か」まで整理してから進めることが重要です。

ここでは、以下の流れで売買による名義変更の進め方を解説します。

• 売買で兄弟間の土地の名義変更をする流れ
• 売買で名義変更する際の必要書類
• 売買で名義変更する場合にかかる費用・税金

売買で兄弟間の土地の名義変更をする流れ

兄弟間の土地売買は、家族間のやり取りであっても通常の不動産売買と同じように進める必要があるため、価格や費用負担を整理したうえで順番に手続きを進めることが大切です。

手続きの流れは、次のとおりです。

1. 兄弟間で売買価格や条件についての合意形成をする
2. 売買契約書を作成する
3. 決済と所有権移転登記を同時に行う

1. 兄弟間で売買価格や条件について合意する

兄弟間であっても、売買は通常の不動産取引として扱われるため、価格や条件を曖昧にしたまま進めると、後から認識違いが起こりやすいです。

そのため、売買の前に次の条件を整理しておきましょう。

• どの土地を売買対象にするのか
• 土地の全部を売るのか、持分だけを売るのか
• いくらで売るのか
• いつ代金を支払うのか
• いつ名義変更をするのか
• 登記費用や税金をどちらが負担するのか

共有名義の土地について一方の持分を買い取る場合は、「不動産全体の評価額 × 持分割合」で価格の目安を出すことが多いです。

ただし、実際の売買価格は一律ではなく、その土地の使われ方や売りやすさによって調整されます。

たとえば、買い取る兄弟がすでにその土地や建物を使っており、取得後もそのまま利用できる場合は、持分割合どおり、またはそれに近い価格でまとまりやすいです。利用メリットが大きいケースでは、持分割合をやや上回る価格で調整することもあります。

反対に、建物にもう一方の兄弟が住んでいてすぐに使えない場合や、第三者にそのまま売りにくい状況であれば、価格を下げて調整することもあります。

また、接道条件が悪い、再建築が難しい、古い建物が残っていて解体費用が見込まれるといった事情がある場合も、価格は下がりやすいです。

実際の価格を検討する際は、不動産会社の査定額や近隣の成約事例に加え、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で公示価格や取引価格情報を確認しながら、兄弟双方が納得できる水準を探るのが実務的です。

なお、相場より著しく低い価格で売買すると、税務上は贈与とみなされるおそれもあります。「身内どうしだから安くしておこう」と安易に決めるのではなく、なぜその価格にしたのかを説明できるようにしておくことが大切です。

必要に応じて不動産会社や税理士にも相談しながら、兄弟双方が納得できる価格と条件を決めましょう。

2. 売買契約書を作成する

兄弟間で土地の売買条件について合意ができたら、その内容を明確にするために売買契約書を作成します。

兄弟間の売買であっても、価格や費用負担を口約束のまま進めると、後から「そこまでは合意していない」と認識違いが起こりやすいため、書面に残しておくことが重要です。

また、土地の名義変更では、登記原因を証する情報として売買契約書などの書面を添付するのが一般的であるため、条件が固まった時点で作成しておきましょう。

売買契約書には、土地の所在地や面積、売買価格、引き渡し日、固定資産税の負担区分など、兄弟間で合意した内容を具体的に記載します。

とくに、どの土地を対象にするのか、持分だけを売るのか、代金をいつ支払うのか、登記費用をどちらが負担するのかは明確にしておく必要があります。

売買契約書を作成しておくことで、後になって合意内容を覆されるトラブルを防げるうえ、税務署や法務局でも取引の正当性を確認しやすくなります。

なお、売買契約書は自分で作成しても問題ありませんが、不動産会社に仲介を依頼することで作成を代行してもらえます。価格設定や契約内容に不安がある場合は、不動産会社や司法書士に確認しながら作成した方が進めやすいでしょう。

3. 決済と所有権移転登記を同時に行う

兄弟間で売買契約を締結したら、決済と所有権移転登記の申請を同時に進めます。兄弟間の売買でも、一般的な不動産取引と同じように、売買代金の支払いと名義変更を同時履行するのが原則です。

具体的には、買主である兄弟が売買代金を支払い、売主である兄弟は登記識別情報通知や印鑑証明書など登記に必要な書類を引き渡し、それと同時に所有権移転登記を申請します。

代金だけ先に支払って登記を後回しにすると、「お金は払ったのに名義が変わらない」「書類が揃わず登記できない」といったトラブルにつながりやすいため、通常は同じタイミングで進めます。

書類に不備がなければ、法務局で登記が受理された後、買主側に登記識別情報が通知され、名義変更が完了します。

なお、売買による名義変更では税金の取り扱いにも注意が必要です。不動産を取得した側には不動産取得税が課され、売却した兄弟には利益が発生した場合に譲渡所得税がかかることがあります。

兄弟間での売買だからといって税金が免除されるわけではないため、あらかじめ税負担も踏まえて売買条件を決めておきましょう。

売買で名義変更する際の必要書類

売買で土地の名義変更をする際は、次のような書類を用意します。

売買では、売主の登記識別情報通知や印鑑証明書、売買契約書の準備が重要です。

実務では、「売買契約書の内容と登記申請書の記載がずれている」「売主の登記識別情報通知が見つからない」「印鑑証明書の準備が漏れている」といった理由で補正になることも少なくありません。

申請前に必要書類をひと通りそろえ、売買契約書と登記申請書で、不動産の表示や当事者の氏名・住所、売買日などの内容が一致しているかを確認しておくことが大切です。

売買による登記申請書の書き方

売買による土地の名義変更では、登記の原因、売主と買主の住所・氏名、不動産の表示、課税価格、登録免許税などを記載します。

一例として、兄が弟に土地を売却し、売主と買主の2人で共同申請する場合の登記申請書の書き方を紹介します。

売買による申請書では、「原因」を贈与ではなく売買と記載する必要があります。また、権利者と義務者の欄を逆に書かないよう注意が必要です。

土地の売買による登録免許税は本則2％ですが、令和11年3月31日までは軽減税率が適用されるため、1.5％で計算します。

また、売買では売主の登記識別情報通知や印鑑証明書、売買契約書などが必要になります。申請書だけ作れても、添付書類が足りなければ登記は進みません。

売買契約書と申請書で不動産の表示や売買日、当事者の氏名・住所がずれていると、余計な手間がかかります。手間を増やさないためにも、提出前に司法書士へ確認しておくと進めやすいでしょう。

売買契約書の書き方

兄弟間で土地を売買する場合の売買契約書には、売主と買主の氏名・住所、売買代金、支払日、対象となる土地の表示、所有権移転登記の時期、費用負担などを記載します。

一例として、兄弟間で土地を売買する場合の売買契約書の書き方を紹介します。

※テンプレートはあくまで例であるため、そのまま使うのではなく、司法書士や不動産会社に相談して正式に作成してください。

実務で多いのは、不動産の表示が登記簿と一致していないケースや、売買価格は決めていても、登記費用・固定資産税の精算・代金の支払時期を書いておらず、後から揉めるケースです。

「兄弟間だから細かい条件は書かなくてよい」と考えるのではなく、金額や支払日、費用負担まで書面に残しておくことが大切です。

また、共有名義の土地の持分だけを売買する場合は、契約書でも「土地全部を売るのか」「持分のみを売るのか」を明確にしておく必要があります。持分売買なのに土地全体を対象とするような書き方になっていると、後の登記手続きで修正が必要になることがあります。

売買契約書は当事者どうしで作成することもできますが、価格設定や条件整理に不安がある場合は、不動産会社や司法書士に確認しながら作成した方が進めやすいです。

売買で名義変更する場合にかかる費用・税金

売買で土地の名義変更をする際には、主に次の費用・税金がかかります。

• 登録免許税（土地売買）：固定資産税評価額 × 2％（令和11年3月31日までは軽減税率1.5％）
• 不動産取得税：固定資産税評価額 × 4％（土地・住宅は令和9年3月31日まで3％）
• 印紙税：売買契約書の記載金額に応じて課税
• 譲渡所得税：譲渡所得 × 20.315％／39.63％
• 必要書類の取得費用：数千円程度
• 司法書士報酬：5〜10万円程度が目安

土地の売買による登録免許税は、本則税率は2％ですが、令和11年3月31日までは軽減税率が適用されるため、1.5％で計算します。

また、売買では買主に不動産取得税がかかる可能性があります。不動産取得税の税率は原則4％ですが、土地と住宅については令和9年3月31日まで3％です。

加えて、売買契約書には印紙税もかかり、軽減措置の適用期間中は、契約金額が1,000万円超5,000万円以下であれば1万円です。

たとえば、評価額2,000万円の土地を兄弟間で売買して名義変更する場合、買主側で見込む費用の目安は次のとおりです。

一方、売却した兄弟には、利益が出た場合に譲渡所得税がかかります。5年を超えて保有していれば長期譲渡所得として20.315％、5年以下なら短期譲渡所得として39.63％の税率で計算されます。

たとえば、所有期間10年の土地を兄弟間で売買し、売主側に300万円の利益が出た場合、売主側に次のような譲渡所得税が発生します。

ただし、譲渡所得税は売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対して課税されるため、利益が生じない限り発生しません。

司法書士報酬は事務所の料金体系や案件の難易度によって異なります。 日本司法書士会連合会の調査によると、売買による所有権移転登記の平均報酬額は約5万6,000円でした。

売買では、買主には登録免許税・不動産取得税・印紙税がかかり、売主には譲渡所得税が発生する可能性があります。

そのため、「名義をまとめたい」だけで価格を決めるのではなく、税金や費用まで含めて本当に売買が適切かを先に確認しておくことが大切です。

とくに、取得費が分からず譲渡所得税の見込みが読みにくい場合や、価格設定が相場とかけ離れている場合は、税理士や司法書士に相談しながら進めると安心です。

譲渡所得税については、次の記事でも詳しく解説しています。

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兄弟間の土地の名義変更では共有名義にしない方がいい理由

共有名義は、一見すると公平に見える方法です。とくに兄弟で土地を相続する場面では、「とりあえず共有にしておけばよい」と考えられがちです。

しかし、共有名義の買取相談に日々対応している弊社としては、兄弟間で土地の名義変更をする際は、できる限り共有名義を避けることをおすすめします。

実務では、共有名義にすると、売却・管理・相続のたびに共有者同士の調整が必要になり、不動産を動かしにくくなりやすいからです。

実際、弊社が共有名義の不動産を所有する全国の男女を対象に行ったアンケートでも、「共有名義不動産で困ったこと・トラブルがある」と回答した人は42％という結果が出ています。

トラブル内容の内訳を見ると、もっとも多かったのは「売却・処分」に関する問題で32％でした。

兄弟で共有名義にしたものの、あとから売却しようとすると「1人が反対して進まない」「価格や分け方で意見が合わない」といった理由で話が止まるケースは、実務でも少なくありません。

また、「権利・相続」と「管理・コスト」に関するトラブルもそれぞれ25％ありました。

兄弟で共有していた土地は、将来どちらかが亡くなると、その持分がさらに相続されて権利関係が複雑になりやすいです。加えて、固定資産税や修繕費などを実際にはどちらか一方だけが負担し続けているケースも多く、不満が蓄積して関係悪化につながることもあります。

兄弟間の土地の名義変更では、「とりあえず共有」にすると後で困りやすいため、できる限り単独名義にまとめる方向で検討した方が安全です。

兄弟間の土地の名義変更でトラブルになりやすいケースと対処法

兄弟間の土地の名義変更は、手続きそのものよりも、「誰が使うのか」「売るのか残すのか」「費用を誰が負担するのか」といった条件を曖昧なまま進めることで揉めやすくなります。

とくに、共有名義のまま放置している場合や、兄弟の一方だけが土地を使っている場合は、後になって不満が表面化しやすいです。

兄弟間の土地の名義変更では、次のような場合にトラブルが起こりやすいです。

• 兄弟の共有名義のまま土地を放置しているケース
• 特定の兄弟だけが土地を使っているケース
• 土地を残すか売却するかで意見が分かれているケース
• 親名義のまま相続登記をしていないケース
• 兄弟と連絡が取れない・判断能力に不安があるケース

以下では、弊社が実施したアンケートに寄せられた声も交えながら、兄弟間の土地の名義変更で起こりやすいトラブルと、その対処法を紹介します。

兄弟の共有名義のまま土地を放置しているケース

兄弟の共有名義のまま土地を放置しているケースは、実務でも相談が多いパターンの1つです。

共有名義の不動産は、売却や賃貸などの重要な処分をする際に共有者全員の同意が必要になるため、「今は使っていないからそのままでいい」と先送りにするほど、後で動かしにくくなります。

とくに問題になりやすいのは、共有者が増えていくケースです。兄弟2人で共有していた土地でも、どちらかが亡くなるとその持分が配偶者や子どもに相続され、話し合う相手が増えてしまいます。

当初は兄弟間だけで整理できたはずの問題でも、次の世代まで権利関係が広がると、名義変更や売却の合意形成が一気に難しくなります。

実際、弊社アンケートでも、共有者が増えたことで管理や処分の話し合いが進まなくなったという声が寄せられています。

このケースでは「とりあえず共有のまま維持する」のではなく、早い段階で単独名義にまとめられないかを検討し、難しければ共有持分の売却や不動産全体の売却、共有物分割請求も含めて整理した方がよいでしょう。共有者が増えてからでは、調整の手間も感情的な負担も大きくなりやすいです。

特定の兄弟だけが土地を使っているケース

特定の兄弟だけが土地や建物を使っているケースも、実務でよく相談を受けるパターンです。

住んでいる人からすると「自分が使っているのだから、このまま残したい」と考えやすい一方、使っていない側からすると「売却して整理したい」「管理負担だけが続くのは納得できない」と感じやすく、立場の違いがそのまま対立につながります。

とくに問題になりやすいのは、使用状況に差があるのに、費用負担や利益配分のルールが曖昧なままになっているケースです。家賃収入の分け方、固定資産税の負担、修繕費の立て替えなどが整理されていないと、双方に不満が溜まりやすくなります。

実際、弊社アンケートでも、特定の兄弟だけが土地や建物を使っていることで、売却の可否や費用負担をめぐって揉めているという声が寄せられています。

このケースでは、「使っている人が今後どうしたいのか」を先に明確にすることが大切です。住み続けたいのであれば、その兄弟が単独名義で取得できるよう代償分割や売買を検討しましょう。

すぐに名義をまとめられない場合でも、使用料や固定資産税、修繕費の負担ルールを文書で決めておいた方が、後のトラブルを防ぎやすくなります。

兄弟の1人が住んでいる場合の対処については、次の記事も参考にしてみてください。

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土地を残すか売却するかで意見が分かれているケース

土地を残すか売却するかで意見が分かれるケースは、弊社への買取相談でも非常に多いです。

とくに兄弟間では、「思い出があるから残したい人」と「維持費や管理の負担を考えて売却したい人」で考え方が分かれやすく、話し合いが長引きやすい傾向があります。

また、対象不動産が実家の場合は、価格や分配方法の問題だけでなく、不動産に対する気持ちの差が絡むため、感情的な対立に発展しやすいです。

しかも、結論が出ないまま空き家状態で放置されると、固定資産税や草刈り、修繕費だけが発生し続けます。実務でも、「売るか残すか」を決めきれないまま数年が経過し、その間の費用負担をきっかけに兄弟仲まで悪化してしまうケースは少なくありません。

このようなケースでは、感情論のまま話し合いを続けるのではなく、「残すなら誰が住むのか・管理するのか・費用を負担するのか」「売るならいつまでに方針を決めるのか」まで具体的に整理することが大切です。

残したい人がいるなら代償分割、全員が単独取得できないなら換価分割といったように、気持ちだけでなく、実際に実行できる整理方法まで落とし込んで検討した方がよいでしょう。

話し合いだけではまとまらない場合は、共有物分割請求なども視野に入れて整理した方が進めやすくなります。

親名義のまま相続登記をしていないケース

親名義のまま相続登記をしていないケースも、兄弟間の土地の名義変更でつまずきやすい場面の1つです。

親が亡くなった後も名義がそのままだと、そもそも誰がどの権利を取得するのかが登記上整理されていないため、売却も次の名義変更も進めにくくなります。

話し合いがまとまらないまま先送りにすると、その間にさらに相続が発生し、関係者が増えてしまうおそれもあります。実務でも、「いずれ売るつもりだったのに、親名義のままで手続に入れない」といった相談は少なくありません。

このケースでは、まず相続人と相続財産を確定させ、相続登記を先に進めることが最優先です。親名義のままでは、兄弟間での売買や贈与に進みたくても、その前提となる権利関係が整理されていないため、かえって手続きが遠回りになりやすいです。

今すぐ売却しない場合でも、相続登記だけは早めに済ませておいた方が安全です。放置するほど話し合う相手が増えたり、必要書類の収集が大変になったりしやすいため、まずは登記できる状態まで整理しておくことが大切です。

兄弟と連絡が取れない・判断能力に不安があるケース

兄弟と連絡が取れない、疎遠になっている、あるいは認知症などで判断能力に不安があるケースでは、兄弟間の土地の名義変更が進みにくくなります。

このケースで厄介なのは、条件を調整する以前に、連絡や意思確認そのものができないことです。手続きが入口の段階で止まりやすくなります。

実務でも、「相手と連絡が取れず話し合いの場を作れない」「判断能力の問題があり、本人の同意だけでは進められない」といった相談は少なくありません。

連絡が取れない共有者がいる場合は所在等不明共有者の持分取得・譲渡権限付与制度、判断能力が不十分な場合は成年後見制度の利用を検討することがあります。いずれも家庭裁判所の手続が関わるため、時間や手間がかかりやすいです。

このケースでは、通常の話し合いで解決するのが難しいため、早めに司法書士や弁護士へ相談し、所在等不明共有者の持分取得・譲渡権限付与制度や不在者財産管理人の選任を検討した方がよいでしょう。

共有者が行方不明や認知症になった場合の対処については、次の記事も参考にしてみてください。

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兄弟間の土地の名義変更をする際にかかる税金・費用のシミュレーション

兄弟間の土地の名義変更では、相続・贈与・売買のどの方法を選ぶかによって、かかる税金や費用が大きく変わります。とくに気になるのは「結局どの方法がもっとも負担を抑えやすいのか」という点ではないでしょうか。

ここでは、次の条件をもとに、相続・贈与・売買それぞれの場合にかかる税金・費用をシミュレーションします。

今回の条件で比較すると、もっとも費用を抑えやすいのは相続、次に売買、もっとも負担が重くなりやすいのは贈与という傾向がみられます。

ただし、相続は兄が亡くなっている場合に限られるため、実際には「今選べる方法の中で、どれがもっとも現実的か」を見極めることが大切です。

なお、以下のシミュレーションはあくまで目安です。実際の税額や費用は、土地の評価額、取得費、所有期間、ほかの相続財産の有無などによって変わるため、名義変更を進める際は税理士や司法書士にも相談しながら確認しましょう。

相続で名義変更する場合のシミュレーション

兄が亡くなり、弟が相続人として土地を相続するケースを想定してみましょう。相続人が弟のみの場合、遺産分割協議は不要で、そのまま相続登記の手続きを進めていきます。

このケースで発生する費用は以下のとおりです。

今回のシミュレーションでは、土地の価額が基礎控除内に収まる前提のため、相続税は発生しませんが、兄弟姉妹が相続人になる場合は、被相続人の一親等の血族ではないため、相続税が発生するときは相続税額の2割加算の対象になります。親の相続で子どもが相続する場合とは、税負担の扱いが異なる点に注意が必要です。

司法書士費用は、相続登記の相場である約7万円が発生したとします。結果として、兄弟間の土地の名義変更にかかる費用は合計13万円となります。

相続による土地の名義変更は、贈与や売買などと比べて税負担が少ない方法になります。

実務でも、兄弟仲が良く、すぐに売却や活用をする予定がない場合、将来的に弟が単独で相続する見込みがある場合は、今の時点で無理に贈与や売買をせず、相続のタイミングで整理した方がよいと判断するケースがあります。

ただし、土地の評価額が高い場合や、土地以外にも相続財産がある場合は相続税が高額になる可能性があるため、税理士に相談のうえ正確な税金を把握しておきましょう。

贈与で名義変更する場合のシミュレーション

兄が所有している土地を弟へ無償で贈与するケースを想定してみましょう。

このケースで発生する費用は以下のとおりです。

司法書士費用は、所有権移転登記の相場である約5万円が発生したとします。結果として、兄弟間の土地の名義変更にかかる費用は530万5,000円となります。

なお、登録免許税は土地を取得する人が支払うケースが多いですが、法的に定められているわけではないため、贈与者と折半にしても問題はありません。しかし、贈与税と不動産取得税については、受贈者（今回のケースでは弟）が支払う必要があります。

実務では、共有状態を早く解消したい、土地を使う人をすぐに決めたいといった場合には、贈与が選ばれることがあります。

一方で、兄弟間の贈与は税率が高めに設定されており、贈与税が高額になる傾向にあります。とくに、土地の評価額が高い場合は、あらかじめ税金を計算して納税資金を確保し、売買や相続も含めて比較しておくことが大切です。

売買で名義変更する場合のシミュレーション

※本シミュレーションでは、土地売買の登録免許税は本則税率2％で計算しています。なお、土地の売買による所有権移転登記は、令和11年3月31日まで軽減税率が適用され、1.5％となります。

兄が所有している土地を弟に売却するケースを想定してみましょう。

売却金額1,500万円、取得費1,000万円、譲渡費用100万円、所有期間10年以上と仮定します。このケースで発生する費用は以下のとおりです。

売買金額が1,500万円なので、印紙税は1万円（軽減措置）となります。司法書士費用は、所有権移転登記の相場である約5万円が発生したとします。

この場合、土地の売主である兄が負担する税金は81万2,600円（譲渡所得税）、買主である弟が負担する税金は合計75万円（登録免許税＋不動産取得税）となります。印紙税と司法書士費用（合計6万円）を兄弟で折半するのならそれぞれ3万円ずつ負担が増えます。

売買は贈与と比べて税負担が抑えられる傾向にありますが、売買金額を不当に安くするとみなし贈与とみなされ、贈与税が課されるリスクがあります。そのため、売買金額を決める際には不動産会社や税理士に相談してみてください。

実務では、共有状態を早く解消したい場合に加え、兄弟間で公平性を保ちながら名義を整理したい場合や、無償で譲ることで後から不満やトラブルが生じるのを避けたい場合に、売買が選ばれることがあります。

なお、価格を相場より大幅に下げてしまうと、兄弟間の売買であっても税務上は贈与と判断されるおそれがあります。価格を決める際は、不動産会社に相談し、査定額や近隣の成約事例なども参考にしながら、適正な水準かを確認したうえで進めましょう。

兄弟間の土地の名義変更をしないことのリスク

兄弟間で土地の名義変更を行わずに放置していると、時間の経過とともに権利関係が複雑化し、将来売りたい・使いたいと思ったタイミングで問題が表面化しやすくなります。

具体的には、以下のようなリスクが発生します。

• 共有名義になっていると土地を自由に売却・活用できない
• 相続が発生すると権利関係が複雑になり、名義変更が困難になる
• 固定資産税や管理の負担に関して、兄弟間のトラブルが起こりやすい
• 共有者の1人が認知症・病気・行方不明になると、名義変更が困難になる

とくに、親の土地を兄弟の共有名義で相続しているケースなどでは、上記のリスクが起こりやすくなります。

共有名義の土地は、単独名義の不動産と比べて自由度が大きく制限されます。売却や賃貸などをするには共有者の同意が必要になるため、弊社への買取相談でも「とりあえず共有のままにしていたが、いざ売ろうとしたら意見がまとまらない」といったケースは多いです。

また、名義変更をしないまま相続が発生すると、共有者が世代を超えて増え、権利関係が複雑化します。兄弟の子どもや孫も相続人に入ることで、兄弟間だけの問題では済まなくなり、話し合いが長期化しやすくなります。

さらに、共有不動産は固定資産税の支払いや維持管理などを誰がどの程度負担するのか曖昧になりやすく、実際に兄弟のうち1人だけが支払い続け、不満が蓄積して関係悪化につながるケースもあります。

加えて、共有者の1人が認知症になった場合は成年後見制度の利用が必要になることがあり、行方不明の場合は不在者財産管理人の選任などが必要になるケースもあります。 その結果、名義変更や売却を進めたくても、すぐには動けなくなるおそれがあります。

将来的に土地を売却したり活用したりする可能性がある場合は、早めに名義変更をしておくことがトラブルの防止につながります。「今は困っていないから大丈夫」と後回しにせず、動けるうちに名義を整理しておくことが大切です。

兄弟で共有名義にするリスクや共有名義の固定資産税については、次の記事で詳しく解説しています。

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兄弟間の土地の名義変更が難しい場合の対処法

兄弟間で土地の名義変更をしたくても、話し合いがまとまらない、代償金を用意できない、共有者が認知症や行方不明になっているなど、すぐには進められないケースもあります。

共有持分の売却、換価分割、分筆、家庭裁判所の手続など、状況に応じた対処法も含めて整理すると、出口が見えやすくなります。

実務では、代償金を用意できない、共有者と連絡が取れない、売却の方針がまとまらないなど、複数の問題が重なっているケースも少なくありません。

そのため、まずはどこが詰まっているのかを整理し、状況に合った対処法を選ぶことが大切です。放置するとさらに解決しにくくなることも多いため、早めに司法書士や弁護士へ相談して進め方を見極めましょう。

各対処法の詳細については、次の記事でも詳しく解説しています。

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まとめ

兄弟間の土地の名義変更は、相続・贈与・売買のどれに当てはまるかによって、進め方や必要書類、かかる費用・税金が変わります。

実際には、まず「死亡による承継か」「無償か有償か」を切り分けると、自分のケースに合う方法を整理しやすくなります。

とくに、共有名義を解消して一方に名義を集約したい場面では、贈与と売買のどちらが適しているか迷いやすいため、事情に合った方法を選ぶことが大切です。

なお、兄弟の共有名義のまま放置すると、売却や活用のたびに意見調整が必要になり、将来的に権利関係がさらに複雑になるおそれがあります。名義変更は後回しにするほど進めにくくなるため、必要書類や費用を確認したうえで、早めに方針を固めた方がよいでしょう。

手続きに迷う場合や、兄弟間で意見がまとまらない場合は、弁護士や司法書士、税理士などの専門家へ相談しながら進めると安心です。

よくある質問