共有持分を勝手に売りだされたらどうなる?対処法や主な売却先など解説!

共有持分を勝手に売りだされたらどうなる?対処法や主な売却先など解説!

1つの不動産を複数人が共同で所有している場合、それぞれの所有権の割合に応じて共有持分が発生します。もし他の共有者が勝手に持分を売りに出してしまうとどうなるのか、気になる人もいるのではないでしょうか?共有持分を勝手に売却されると、全く知らない他人と不動産を共有している状態になります。新たに共有者となった他人から、家賃を請求されたり共有物分割請求を申し立てられたり、共有持分の買取や売却を求められるかもしれません。また、新しい買主が税金を滞納すると不動産の差し押さえなどのリスクがあります。

このようなトラブルを回避するためにも、共有持分を売り出されたら何らかの対処をとらなければいけません。対処法は「共有持分を譲渡したくない場合」と「共有持分を譲渡しても良い場合」「買主から共有物分割請求訴訟を申し立てられた場合」で異なります。

また、そもそも共有持分を売りに出されないためにできる対策もあります。例えば共有持分を移転して単独所有にしたり、土地を分筆したり、自分の持分を売却してしまうのも1つの方法です。いずれにしても、共有状態を解消するのが目的です。自分の持分を売却する場合は、買取専門業者か他の共有者が主な売却先となります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、自身にとって最適な売却先を選びましょう。

共有持分を勝手に売り出され、他人との共有状態となるのは精神的にもストレスがかかります。本記事では、共有持分が売りに出された場合の対処法や売りに出す場合の主な売却先を解説します。ぜひ、参考にしてください。

共有持分とは?

共有持分とは、複数人で共同所有している不動産において個人が持つ所有権の割合のことです。共有持分が発生する理由には、主に以下のようなケースがあります。

  • 夫婦の共同名義で不動産を購入した
  • 二世帯住宅を購入する際に親子で資金を負担した
  • 親が亡くなった際に不動産を複数の相続人で相続した

共有持分は必ずしも共有者全員で等分されるわけではなく、費用の負担割合や相続割合によって決まります。

共有持分は不動産における個人の「所有権」です。不動産そのものを売却するには共有者全員の同意が必要ですが、共有持分のみなら個人の意思で売却できます。また、共有物の修繕や所有権の保存登記なども個人で行えますが、大規模なリフォームや共有不動産に他人を住まわせる行為(賃貸借契約)は共有者の過半数の同意が必要です。

共有持分を勝手に売り出されたらどうなる?

共有持分は個人の意思で売却できると前述しましたが、では共有者が勝手に持分を売却した場合どのような問題が起こるのでしょうか。主に5つのケースが想定されます。

  • 他人と不動産の共有状態になる
  • 共有不動産に住んでいる場合家賃が請求されることもある
  • 共有物分割請求を申し立てられる
  • 共有持分を買取・売却するよう求められる
  • 業者や新しい買主に税金滞納される可能性がある

それぞれのケースを詳しく解説します。

他人と不動産の共有状態になる

売却された持分は購入者のものとなるため、購入者との共有状態になります。購入者が全く知らない第三者の場合、他人との共有状態となるでしょう。親族関係にない相手と共有していると、管理を巡って意見が対立するなどトラブルに発展するケースが想定されます。また、共有持分を売却する相手が不動産買取業者や投資家などの場合もあり、他の共有者の持分を購入しようとしたり、購入した持分を売却して利益を得ようとする可能性もあるでしょう。

共有不動産に住んでいる場合家賃が請求されることもある

共有不動産に住んでいない人は居住者に対して自分の共有持分相当の家賃を請求できます。たとえば、家賃相場が10万円の不動産をAさんとBさんが1/2ずつ共有していて、Aさんのみが住んでいると仮定します。その場合は、BさんからAさんに対して自分の持分である1/2の家賃(5万円)を請求できます。

とはいえ、実際には親族間で共有している場合には使用貸借(無償で貸し出す契約)が結ばれているケースが多く、家賃のやり取りが発生していないことがほとんどです。しかし、共有持分を売却して買主が新たな共有者になったことで、買主から家賃を請求される可能性があります。

共有物分割請求を申し立てられる

新たに共有者となった買主には、「共有物分割請求」を申し立てる権利があります。共有物分割請求とは、共有されている不動産の共有状態を解消するよう求める請求です。1つの不動産を複数人で共有していると、使用用途や所有者の権利に制約があります。そのため、共有物分割請求によって共有状態を解消する権利が認められています。土地の場合は持分ごとに分筆したり、現物が分割できない不動産の場合は単独所有する側が手放す側へ対価を支払うなど、さまざまな方法があります。

また、当事者間での話し合いがまとまらない場合には、裁判所へ共有物分割請求訴訟を申し立てられます。裁判所では不動産を競売にかけ、現金を分割する判断が下されることもあります。こうなると不動産の所有権を手放すだけでなく、通常の売却方法よりも低い価格で売られてしまう可能性も高くなります。ただし、共有物分割請求訴訟を申し立てられても判断が下される前なら、当事者間での和解が可能です。もし、買主に共有物分割請求訴訟を起こされたら、共有不動産や共有持分に詳しい弁護士などの専門家に相談しましょう。

共有持分を買取・売却するよう求められる

共有持分の買主から、持分の買取について話を持ちかけられることがあります。共有持分のある不動産は管理などが面倒なため、一般的に価格が落ちやすい傾向にあります。残りの持分をすべて買い取り、単独所有にすることで市場価値を高めるために買取を求められるかもしれません。

また、逆に購入した持分を購入した金額よりも高く他の共有者へ売却して、利益を出すパターンもあります。買主が不動産買取業者や投資家の場合は、何らかの利益を得るために持分を購入しています。そのため、買取や売却を求められる可能性が高いと覚えておきましょう。もし買主が悪質な不動産ブローカーの場合、早朝や夜間を問わずに連絡してきたり、執拗に電話をかけてきたりなど強引な手段を取られる可能性もあります。

業者や新しい買主に税金滞納される可能性がある

不動産に対してかかる固定資産税は、所有者が支払わなくてはいけません。共有持分がある場合は、持分割合に応じて共有者それぞれが負担します。持分が売却されると当然買主も負担することになりますが、揉めてしまった場合などスムーズに支払えない状況になると税金を滞納してしまう恐れがあります。固定資産税を滞納すると延滞金が発生する他、督促状が届いても払えないと財産や物件が差し押さえられるリスクがあります。

共有持分を勝手に売り出された場合の対処法

共有持分を勝手に売却されると、さまざまなリスクが発生する可能性があります。共有持分を売り出された場合、どの様に対処すればいいのでしょうか。

  • 共有持分を譲渡したくない場合
  • 共有持分を譲渡してもいい場合
  • 買主から共有物分割請求訴訟を申し立てられた場合

それぞれの状況ごとに、取るべき対処方法を説明します。

共有持分を譲渡したくない場合

共有持分を相手へ譲渡したくない場合は、買主から共有持分を買い戻す方法と、共有物分割請求を申し立てる方法があります。

共有持分の買主から買い戻す

どうしても不動産を手放したくない場合、まずは買主へ持分を購入できるか交渉してみましょう。共有しているために起こるトラブルや、管理維持のしにくさを解消するためには自分で単独所有してしまうのが一番です。ただし、買主側も当初の購入金額よりも高値での買取を要求してくる可能性があります。要求された金額が妥当かどうかを判断するためにも、事前に相場価格を調査しておくのが重要です。不当に高い金額を提示された場合はすぐに決断せず、慎重に検討しましょう。

共有物分割請求を申し立てる

買主が不当な金額を提示してきている場合、それでも適正な価格で買い取りたいのなら共有物分割請求を申し立てるという方法があります。共有物分割請求を起こして裁判で争えば、不動産鑑定士に適正価格を鑑定してもらい、買主からその価格で買い取れる可能性も僅かながらあります。

ただし、共有物分割請求を申し立てると裁判所の判決によっては、物件が競売にかけられたり自分の持分を相手へ売却しないといけなくなったりと、共有持分を手放すことになる可能性も考えなければなりません。また、裁判所が不動産鑑定士を採用するとは限らないため、事前に自分で鑑定を依頼しておくのも1つの方法です。

共有持分を譲渡してもいい場合

共有持分を手放してもいい場合には、持分を誰かに売却することになります。その際の売却方法は以下の3種類です。

  • 買主との合意を得て不動産全体を売却する
  • 買主に所有している共有持分を売却する
  • 共有持分を業者に買取を依頼する

それぞれを詳しく見ていきましょう。

買主との合意を得て不動産全体を売却する

不動産全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。新たに共有持分を得た買主を含めて、共有者全員から売却したい旨の合意を得ましょう。売却した結果得た不動産の代金は、共有者の持分割合に応じて分配されます。市場相場よりも低い金額で持分を購入していた場合、市場相場通りに不動産全体を売却できると買主にとってメリットとなります。そのため、不動産全体の売却について合意が得られる可能性は高いのではないでしょうか。

買主に所有している共有持分を売却する

共有者が物件全体の売却に合意しない場合、買主に所有している共有持分を買い取ってもらえば共有状態を解消できます。買主側から売却を持ちかけてくる場合もあるでしょう。ただし、注意しないといけないのは買主が悪質な不動産ブローカーなどのケースです。そのような場合は不当に低い買取価格を提示してくることがあるため、慎重に交渉するのが重要です。相手の持分を買い取る時と同じように、相場価格を調査しておくと安心です。

共有持分を業者に買取を依頼する

買主に不当に低い金額を提示されている場合や、いきなり現れた他人である買主と直接関わりたくない場合は、買主以外の共有持分買取業者などに買い取りを依頼するのも良いでしょう。信頼できる業者に依頼できれば、市場相場から見た適正な価格で買い取ってもらえるはずです。信頼できる買取業者を探すには、複数社へ査定の相見積もりを取り、明確な根拠とともに査定額を提示している業者を選ぶのがおすすめです。

買主から共有物分割請求訴訟を申し立てられた場合

すでに買主から共有物分割請求訴訟を申し立てられている場合、もし争うとなると数十万~100万円程度の高額な弁護士費用を払う覚悟が必要です。また、裁判がすぐに結審するとは限らず数年にわたって争うことになるかもしれません。お金と時間をかけて争ったのに、最終的に裁判所の判断で競売にかけられて相場より安い価格で売却されることも考えられます。

もし共有物分割請求訴訟を申し立てられたら、争わずに買主以外の共有持分買取業者へ自分の持分を買い取ってもらうのがおすすめです。共有状態から抜け出してしまえば、裁判に向き合ってお金を時間を消費するリスクを避けられます。

共有持分を勝手に売り出されるのを防ぐ方法

共有持分を売却された後の対策も大事ですが、そもそも勝手に売却されないようにできる対策にはどのようなものがあるのでしょうか。主な対策は以下の4つです。

  • 共有持分を移転して単独の所有者を作る
  • 土地を分筆する
  • 共有物分割請求訴訟を申し立てる
  • 自分の共有持分を放棄・売却する

具体的にどうすればいいのか、それぞれの対策について解説します。

共有持分を移転して単独の所有者を作る

勝手に共有持分を売却されないようにするためには、共有状態を解消してしまうのが得策です。共有者同士の間で持分を移転し、単独所有者を作れば共有状態は解消できます。具体的には1人の持分所有者が、他の共有者の持分を買い取る、または譲渡を受けて単独所有者になります。

ただし、この方法は単独所有者となる人が他の持分を買い取る資金がないと成立しません。取引の価格は共有者同士の協議で決められるため相場よりも低い価格を設定するのも可能ですが、あまりに低い価格で売買すると税務署に贈与とみなされ贈与税が発生する可能性があります。無償で譲渡した場合も贈与税がかかるため、注意が必要です。

土地を分筆する

1つ(1筆)の土地を切り分けて複数の土地にする手続きを、分筆登記といいます。分筆によってそれぞれの持分を切り分けると、各所有者が単独で所有することになるため共有状態が解消されます。ただし、土地によっては分筆ができない場合もあるので注意しましょう。自治体ごとに土地面積についての条件が定められている場合もあるので、各自治体に確認すると良いでしょう。

また、建物が建っている場合でも分筆は可能ですが、分筆登記をおこなうと分けられた土地それぞれに新しく地番が割り振られるため、あわせて建物の住所も変更する必要があります。分筆した複数の土地にまたがるように建物が建っているケースでは、建物面積の広い方の地番を採用したり、出入り口のある方の地番を採用する場合があります。

共有者全員の合意のもと不動産全体を売却する

いっそのこと、不動産全体を売却して売却益を共有者の持分割合に応じて分配してしまうのも、共有状態の解消に有効です。例えば、市場価格が6,000万円のアパートをAさんとBさんの2人で1/2ずつ共有しているとします。この例では不動産全体を6,000万円で売却し、AさんとBさんにそれぞれ3,000万円ずつを分配すれば共有状態が解消できます。

ただし、共有者全員の合意がないと不動産全体の売却は不可能です。そのため、売却に向けて共有者全員の足並みが揃っている場合や、前向きに協議ができる関係である場合におすすめです。

共有物分割請求訴訟を申し立てる

前述した3つの方法は、どれも共有者全員の合意がないと成立しない方法です。しかし、いくら話し合っても共有状態の解消に応じてくれない場合もあります。その場合は、共有物分割請求訴訟を申し立てるという方法も検討しましょう。共有物分割請求訴訟を起こすと、裁判所によって分割方法の判断が下され、強制的に共有状態が解消されます。

ただし、共有物分割請求訴訟では必ずしも自身が望む結果になるとは限りません。また、相手が争う姿勢を見せれば判決までに多くの時間を費やす可能性もあります。そのため、共有物分割請求訴訟は最後の手段と考えておくのが良いでしょう。

自分の共有持分を放棄・売却する

最後に紹介するのは、自分の持分を放棄、または売却して共有状態から抜ける方法です。持分を放棄すれば、放棄した分は他の共有者へ分配されます。とはいえ、放棄をしてしまうと手元には何も残らない結果になるため、持分を売却するのがおすすめです。売却する先については、次の見出しにて説明します。

共有持分の主な売却先

共有持分の売却先は、主に「買取専門業者」と「他の共有者」に分けられます。それぞれにメリットとデメリットがあるため、自身にとって最適な売却先を選びましょう。

買取専門業者

不動産の買取を行う業者の中でも、共有不動産の買取を専門に扱う業者だと安心です。共有持分の売買に関するノウハウを多く持っているため、効率的よくスピーディに売却できます。他の共有者と関わらずに持分を手放したい際も、買取専門業者に依頼するのがおすすめです。

一方で、売却価格は他の方法や市場価格よりも低くなる傾向にあります。買取専門業者は持分を買い取った後、物件を再活用して収益をあげるために数年単位で他の共有者との交渉などを行います。その間にかかる人件費や税金などさまざまな費用を見越す必要があるため、相場よりも低い価格にせざるを得ないのです。

他の共有者

他の共有者との関係が良好な場合は、共有者に買い取ってもらう方法もあります。この場合は買取専門業者に依頼するケースとは異なり、自分自身で他の共有者に交渉する必要があります。他の共有者へ売却する場合は、共有者との関係性が重要です。親族など親しい間柄で、気軽に会話ができるなら比較的スムーズに売却が進められるでしょう。

しかしあまり面識がない相手の場合、交渉が難航する可能性があります。条件面で折り合いが付かないなど、揉める可能性もあるため慎重に交渉する必要があります。

まとめ

共有持分を勝手に売り出された場合は、他人との共有状態になるだけでなく共有物分割請求訴訟を相手から申し立てられたり、持分の買取や売却を求められるなどさまざまなトラブルが起こる可能性があります。そのため、売却されてしまった際には買主から買い戻したり、買主との合意を得て不動産全体を売却したりといった対処が必要です。また、勝手に売却されても問題ないように、あらかじめ共有状態を解消しておくのも1つの方法です。共有状態の解消には持分の移動による単独所有や、土地を分筆するなどさまざまな方法があるので自身を含む共有者でよく話し合うと良いでしょう。もし自分の持分を売却してしまうのなら、専門の買取業者か他の共有者へ売却するのが一般的です。どちらにもメリット・デメリットがあるため最適な売却先を選びましょう。

共有持分が勝手に売り出された際によくある質問

共有持分は民法では同意がなくても売却可能ですが、実情はどうですか?

自分の共有持分については、共有者の同意がなくても売却可能です。しかし実際には、共有者に告知せず売却するケースはほとんどありません。共有者の同意を得ずに持分を売却すれば、他の共有者との関係性が悪くなる可能性があります。勝手に売却された他の共有者からすれば第三者と不動産を共有することになるので、トラブルを危惧する人もいるでしょう。これまで築いた信頼関係にヒビが入りかねないため、共有者全員の同意を得ておくに越したことはありません。

縁もゆかりもない他人と不動産の共有状態を続けるのは問題ないですか?

他人と不動産を共有するのは問題ありませんが、親族と共有する場合よりも面倒事は増えやすいでしょう。例えば、不動産に対して共有者全員や過半数の同意が必要な改修や変更を行いたいと相手側が思っている場合、その内容について相手と話し合う必要があります。他人とそのような議論を交わすのは、大きなストレスになる可能性が高いといえるでしょう。議論がまとまらない場合は頻繁に連絡を取る可能性もあり、精神衛生上あまり良くありません。他人と不動産を共有することになったら、なるべく売却や買い戻しをするなど共有状態を解消するよう動くのが賢明です。

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