遺産相続における不動産の分け方とは？主なトラブルと解決策について

相続の際、相続財産の中に不動産が含まれていると、分割が難しくなります。

相続人全員の共有名義にするケースもありますが、不動産の使用や管理で将来的にトラブルとなる恐れもあります。

売却して現金で分割したり、不動産のまま分割したりするほうが、余計なトラブルは防げるでしょう。

また、不動産全体の売却で意見が揃わない場合、自分の共有持分のみ売却する方法もあります。

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相続における遺産分割とは

親や配偶者などが亡くなった場合、相続が発生します。

相続では、相続人同士で被相続人の有する遺産を分割しますが、具体的にどんな遺産分割の手段があるのか分からないという人も多いのではないでしょうか？

遺産分割の手段として、以下の3つがあります。

1. 「法定相続割合」に基づく遺産分割
2. 「遺言書の内容」に基づく遺産分割
3. 「遺産分割協議の内容」に基づく遺産分割

それぞれの遺産分割の手段について詳しく見ていきましょう。

「法定相続割合」に基づく遺産分割

法定相続割合とは、民法に定められている各相続人の相続割合です。

誰が遺産を相続するのかによって相続割合は以下のように異なります。

相続人の組み合わせ	相続人	法定相続分
配偶者と子供	配偶者	2分の1
	子供	2分の1
配偶者と父母（祖父母）	配偶者	3分の2
	父母（祖父母）	3分の1
配偶者と兄弟姉妹	配偶者	4分の3
	兄弟姉妹	4分の1

※配偶者を除く相続人が複数人いる場合は均等に分割する
参照:国税庁　法定相続分について

例えば、子供2人と配偶者（妻）を有する夫が亡くなり遺産が5,000万円だったとします。

各相続人の相続財産は、配偶者が半分の2,500万円、子供は2人なので1,250万円ずつを受け取ります。

公平性の高い分割方法なので、遺産分割で比較的よく用いられる分割方法ですが、必ずしも全てのケースに適しているわけではありません。

遺産の大半を不動産が占めているケースでは相続割合に基づいて分割しにくいため、他の分割方法を選択するのが一般的です。

「遺言書の内容」に基づく遺産分割

被相続人が遺言書を作成していた場合は、遺言書の内容に基づいて遺産分割を行います。

例えば、子供2人と配偶者（妻）を有する夫が亡くなった場合は、妻に不動産を相続させて現金や証券といった他の財産を相続させます。

上記のように遺言書を作成して誰がどの遺産を相続するか指定していれば、相続発生後の相続人同士の争いを避ける、特定の財産を特定の相続人に相続させることが可能です。

しかし、遺言書の内容には必ず従わなければならないというわけではありません。

遺言書が公平性の低い内容であった場合には、相続人の最低限度の生活を保障するという観点から、一定額までの相続（遺留分）の請求が認められています。

遺留分も誰が遺産を相続するのかによって以下のように異なります。

相続人の組み合わせ	相続人	法定相続分
配偶者と子供	配偶者	4分の1
	子供	4分の1
配偶者と父母（祖父母）	配偶者	3分の1
	父母（祖父母）	6分の1
配偶者と兄弟姉妹	配偶者	2分の1
	兄弟姉妹	なし

※配偶者を除く相続人が複数人いる場合は均等に分割する

被相続人の作成した遺言書の内容が相続人の遺留分を下回っている場合、相続人は遺留分侵害額請求を提起することによって最低限の遺産を確保できます。

参照:法テラス　遺留分とは

「遺産分割協議の内容」に基づく遺産分割

遺産分割協議とは、どのように遺産分割を行うのかを相続人同士で話し合うことです。

遺産分割協議の結果は、法定相続割合通りでなければならないというわけではありません。

被相続人が遺言書を作成しておらず、遺産の大半を不動産が占めるケースでは相続割合に基づいて分割しにくいため、遺産分割協議が行われます。

遺産分割協議を行う際は、以下の2点に注意が必要です。

• 遺産分割協議には相続人全員が参加する
• 遺産分割協議の内容を書面に

遺産分割協議書に決まった形式はなく、手書きもしくはパソコンによる作成のどちらでも問題ありません。

しかし、遺産分割協議書を有効なものとするためには、遺産分割協議書であること、協議の内容・結果、実施した日付を明確にする、相続人全員の署名・押印は必須です。

参照:三井住友銀行　遺産分割協議について

相続で遺産に不動産が含まれる場合の4つの分け方

相続が発生して遺産が現金のみだった場合、遺産に占める不動産と他の遺産のバランスが良い場合は遺産分割でトラブルが生じにくいです。

しかし、遺産に占める不動産の割合が多い場合は、相続割合通りの分割が困難でトラブルが生じやすいため、トラブルを避けるような遺産分割を検討しなくてはなりません。

相続で遺産に不動産が含まれるケースでの分け方は、不動産を残す「現物分割・代償分割・共有」と不動産を残さない「換価分割」の4つがあります。

それぞれの分割方法について詳しく見ていきましょう。

不動産をそのまま分割する「現物分割」

現物分割とは、不動産をそのまま分割する遺産分割の方法です。

遺産に占める不動産と他の遺産のバランスが良い、不動産が分割しやすい土地の場合には現物分割が選ばれる傾向があります。

例えば、遺産が現金2,500万円、資産価値2,500万円の不動産、妻と子供2人の合計3人で遺産分割を行う場合、妻が不動産、子供2人が1,250万円ずつ現金を分け合います。

また、不動産が土地の場合は相続割合に基づいて分割（分筆）することが可能です。

仮に遺産が5,000万円の土地だった場合、妻が2,500万円分、子供が1,250万円分ずつの土地を相続することも現物分割に含まれます。

ただし、土地を分筆する場合、分筆の方法によって資産価値に差が生じる、分筆したことで資産価値が下がることもあるので注意が必要です。

土地を分筆したい場合は、トラブルを防ぐためにも不動産会社や土地家屋調査士といった専門家に相談しましょう。

相続人の1人が不動産を取得する「代償分割」

代償分割とは、相続人の1人が不動産を相続して、不足分を現金で他の相続人に支払う遺産分割の方法です。

相続人の1人が代表して不動産を相続する、遺産に占める不動産の割合が大きい場合には代償分割が選ばれる傾向があります。

例えば、遺産が現金1,600万円、資産価値2,000万円の不動産、妻と子供2人の合計3人で遺産分割を行う場合、妻が不動産、子供2人が800万円ずつ現金を分け合います。

子供2人の法定相続分は3,600万円の4分の1で900万円なので、これでは不公平です。そこで不足分の100万円を妻から子供にそれぞれ代償金として支払います。

ただし、遺産が現金1,000万円、資産価値5,000万円の不動産で妻が不動産、子供が現金を相続した場合、妻は不足分の1,000万円を子供にそれぞれ支払わなくてはなりません。

このように、代償分割は代償金を支払う側がある程度の資産を有している場合でなければ選択できないという点に注意が必要です。

相続人全員で不動産を使用する「共有分割」

共有分割とは、相続割合に基づいて不動産を実際に分割するのではなく、全員の共有状態にして相続人であれば誰でも使用できる状態にする相続方法です。

遺産分割協議を行ったものの相続人全員の同意を得られなかった、遺産分割をスムーズに行いたい場合には共有が選ばれる傾向があります。

例えば、妻と子供2人で遺産分割を行う場合、全員が不動産の取得を望んでいるケースでは一旦共有を選択して全員が不動産を使用できる状態にします。

共有にしても、共有持分に応じて使用や経年劣化による修繕などの行為は制限されません。

しかし、第三者に貸し出す利用（賃貸）やリフォーム・リノベーションなどの改良は過半数、売却や抵当権の設定などの処分は相続人全員の同意が必要です。

上記のように共有分割の場合は一部の行為が制限されるという点に注意しましょう。

公平性が高い「換価分割」

換価分割とは、不動産を売却して現金化し、現金を相続割合に基づいて分割する遺産分割の方法です。

相続人全員に不動産を使用する予定がない、遺産に占める不動産の割合が大きい場合には換価分割が選ばれる傾向があります。

例えば、遺産が現金1,000万円、資産価値5,000万円の不動産、妻と子供2人の合計3人で遺産分割を行う場合、売却による現金化で現金6,000万円にして、妻が3,000万円、子供が1,500万円ずつ相続します。

上記のように、現金化で遺産を分割しやすくなるため、公平性の高い遺産分割を行うことが可能です。

しかし、1人でも相続人が反対した場合は換価分割を選択できません。

そのため、換価分割は相続人全員の同意が得られる場合に限られているという点に注意が必要です。

遺産に不動産が含まれる場合に起きやすいトラブルと解決策

不動産は容易に遺産分割を行いにくく、遺産分割の際に何かとトラブルが生じやすいので注意が必要です。

トラブルを未然に防ぎつつ速やかに遺産分割を行うには、起きやすいトラブルと解決策を事前に把握してから遺産分割に臨むことをおすすめします。

起きやすいトラブルとして、以下の2つがあります。

• 遺産分割協議がうまくまとまらない
• 不動産の売却に対する同意を得られない

それぞれのトラブルと解決策について詳しく見ていきましょう。

トラブル：遺産分割協議がうまくまとまらない

遺産に不動産が含まれる場合は、相続割合通りの分割が容易ではないため、遺産分割協議を行うのが一般的です。

しかし、遺産分割協議を行ったものの不動産を相続したい人が多い、売却派と売却否定派で意見が分かれることも多いです。

「多数決で決めればいいのでは？」と思った人もいるかもしれませんが、遺産分割協議では相続人全員の同意を必要とするため、多数決で決めることはできません。

そのため、相続人全員の同意が得られるまで時間をかけて協議を継続する必要があります。

解決策：一旦不動産を相続人全員の共有状態にする

時間をかけて協議を継続すると言っても、時間に余裕はありません。

遺産分割協議に期限はありませんが、10ヶ月を過ぎても遺産分割協議を終了できなければ相続税を計算する際に適用できる減税制度を適用できなくなります。

そのため、速やかに遺産分割協議を終えなくてはなりません。

そこで登場するのが一旦不動産を相続人全員の共有状態にするという方法です。

一旦不動産を相続人全員の共有状態にすることで同意を得られた場合は、遺産分割協議を終了させることが可能です。

相続を確定させてからも遺産分割協議を継続できるため、後日ゆっくり時間をかけながら不動産をどのように扱うのかを話し合います。

共有状態の放置はトラブルにつながりやすいので注意

共有を選択する場合は、共有状態のまま放置してはいけません。

その理由は、共有状態のまま放置することで相続人が増えて、話し合いがさらに困難になる可能性があるためです。

例えば、不動産の共有者が妻と子供2人（結婚していて妻と子供あり）の合計3人だったとします。

仮に共有者の1人である子供が亡くなった場合には、その妻と子供が共有者に加わるため、相続人が増えることになります。

その結果、不動産を売却したいと思っても、相続人が増えることにより相続人全員の同意を得ることがさらに困難に。

速やかに不動産の扱いを決めるためにも、一旦共有を選択した後はなるべく早く不動産の扱いについて話し合いましょう。

トラブル：不動産の売却に対する同意を得られない

不動産を売却したいと思っても、共有状態の不動産を売却する場合は共有者全員の同意を得なくてはなりません。

しかし、既に誰かが不動産に住んでいる、不動産市場が冷え込んでいて売却に適していない時期だと全員の同意を得ることが用意ではありません。

特に先祖代々受け継いできた不動産が遺産の場合、誰も住んでいなくても売却することに抵抗があって同意を得られない可能性が高いことも視野に入れておく必要があります。

解決策：共有持分のみを売却する

不動産全体を売却する際は共有者全員の同意が必要ですが、共有持分のみを売却する際は同意が必要ありません。

共有持分のみであれば単独で売却できるため、今すぐに現金化したいという人は不動産の共有持分のみを売却するという方法をおすすめします。

しかし、共有持分のみを取得しても、実際に不動産を使用するには他共有者との話し合いが必要です。

買主にとって不動産の使用に実質的な制限があるため、共有持分のみを購入する人は少なくなります。

そのため、共有持分のみを売却するなら専門の買取業者に依頼しましょう。共有持分専門の買取業者なら、最短数日での高額買取が期待できます。

解決策：相続人に共有持分の買い取りを提案する

相続人の1人が不動産を独占している場合、独占している相続人に共有持分の買い取りを提案するのも選択肢の1つです。

相続人に共有持分の買い取りを提案するケースでは、買取価格が安いと贈与税が課される可能性があるため、周辺相場に近い価格で買い取ってもらえるのが一般的です。

しかし、共有持分の買い取りを提案しても、必ず買い取ってもらえるとは限りません。

少しでも高く売却したい人はこの方法をおすすめしますが、買い取りを提案する相続人が資金を有している場合に限られているという点に注意が必要です。

解決策：共有物分割請求訴訟を提起する

少しでも多くの現金を手に入れるために相続人の1人に共有持分の買い取りを提案する、不動産全体の売却を提案しても、同意が得られなければ実現しません。

そこで登場するのが共有物分割請求訴訟を提起するという方法です。

共有物分割請求訴訟とは、裁判所に共有状態の解消を行ってもらうための訴訟です。

裁判所は訴訟の内容を確認しながら最も合理的な解消方法が何なのか判断し、分割方法を裁定します。

共有物分割請求訴訟を提起することで共有持分のみの売却以外の選択も可能となるため、他の相続人の同意が得られない場合におすすめです。

しかし、共有物分割請求訴訟を提起する際は手間と時間がかかります。

共有状態を速やかに解消するためにも、共有物分割請求訴訟に対応している不動産会社や弁護士といった専門家に相談しましょう。
参照:イエコン　共有物分割請求訴訟について

まとめ

遺産が現金のみの場合は相続割合に基づく遺産分割が容易です。

しかし、不動産が含まれている場合には分割が容易ではなく、トラブルに発展しやすい点に注意が必要です。

この記事には、遺産に不動産が含まれる際の分け方、起きやすいトラブルと解決策についてまとめています。

事前にこれらの内容をよく確認してから遺産分割に臨めば、トラブルを未然に防ぎながら速やかに遺産分割を行えるでしょう。