他の共有者の持分が競売にかけられたらどうなる？対処法や競売の流れを解説

共有名義不動産の他の共有者の持分が競売にかけられた場合、第三者との共有状態が発生します。

そのため、以下のようなトラブルが発生する恐れがあります。

• 自分が住んでいる場合は家賃請求されることがある
• 見知らぬ人が敷地内を出入りしても追い出せない

上記のようなトラブルに対処するためには、次に挙げる対策が必要です。

• 債権者に交渉して競売を取り下げてもらう
• 他の共有者の持分を競売で落札する
• 落札者と持分の売買を行う
• 自分の共有持分を専門業者に売却する

おすすめの方法は、自分の共有持分を専門業者に売却することです。

一般的には、知らない誰かとの共有状態になるからという理由で買い手がつきにくい共有持分でも、専門業者であれば高額で買い取ってくれることも多いためです。

今回は、他の共有者の持分が競売にかけられた場合の対処法や注意点を紹介します。また、競売の流れや共有持分の適正価格も解説するので、ぜひ参考にしてください。

共有者の持分が競売にかけられたら見知らぬ第三者との共有状態になる

不動産が共有状態にある状態で、他の共有者の持分が競売にかけられた場合、赤の他人と共有状態になる可能性があります。

第三者と共有状態を継続した場合、高値での買取や安値での売却、訴訟の提起、家賃請求など、さまざまなトラブルが発生する恐れがあります。

ここでは、競売によって起こり得るトラブルについて解説します。

具体的に発生する可能性があるトラブルは以下の通りです。

• 自分が住んでいる場合は家賃請求されることがある
• 見知らぬ人が敷地内を出入りしても追い出せない

それぞれ詳しく解説します。

自分が住んでいる場合は家賃請求されることがある

共有状態にある不動産に居住している場合、家賃を請求される場合があります。

共有者間で賃貸借契約が締結されていなくても、不当利得に該当するため、共有者は不動産使用の対価を居住者に請求できるためです。

共有不動産に居住していない共有者が請求できるのは、自分の共有持分に相当する金額です。

本来、不動産の賃料とは、貸主と借主との間に賃貸借契約が締結されている場合に、借主が貸主に対して支払うものです。賃貸借契約の締結があれば賃料を請求できますが、共有者間では賃貸借契約が締結されないケースがほとんどです。

そのため、本来の意味である賃料は請求できないものの、原則として不当利得分の請求が可能というわけです。

なお、共有者間で使用貸借契約（共有者間において無料で不動産を使用することを認める契約）が締結されていると評価される場合は、不当利得請求ができません。詳しくは割愛しますが、使用貸借契約が法律上の原因であり、不当利得に当たらないためです。

しかし、使用貸借契約は当事者間でのみ有効とされるため、その共有者が持分が競売となり第三者が落札した場合、第三者と不動産の利用者との間に使用貸借契約が締結されたとは評価されません。

そのため、共有者間では使用貸借契約が締結されたと判断される場合でも、第三者から不当利得請求される場合があります。

不当利得請求は、民法第249条第2項に明記されているため、請求された場合は従うほかありません。

共有持分を勝手に売りに出された場合の対処法や売却先について詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。

見知らぬ人が敷地内を出入りしても追い出せない

競売により第三者が落札した場合、見知らぬ人が敷地内を出入りしていても追い出せなくなります。

共有持分の所有者が見たこともない第三者であっても、不動産を利用する権利があるためです。

不動産の共有者は、その持分に応じて不動産を使用する権利を持っています。そのため、共有持分の落札者が敷地内に出入りしても、不法侵入には当たらず、共有不動産に居住している場合でも、追い出すことはできません。

他の共有者の持分が競売にかけられたときの対処方法

他の共有者の持分が競売となり、第三者に買い取られる可能性がある、もしくは実際に買い取られるケースがあります。

そのような場合、以下の4つの対処法があります。

• 債権者に交渉して競売を取り下げてもらう
• 競売で他の共有者の持分を落札する
• 落札者と持分の売買を行う
• 自分の共有持分を専門の買取会社に売却する

それぞれ詳しく解説します。

債権者に交渉して競売を取り下げてもらう

他の共有者の債務が原因で競売となる場合は、債権者に交渉して競売を取り下げてもらう方法があります。

裁判所が不動産の競売を決定したとしても、売却が実施されて売却代金が納付されるまでなら、競売の申し立ての取り下げが可能です。

また、売却が実施され執行官による最高価買受申立人が決定した後では、最高価買受申立人と次順位買受申立人の同意が必要になります。

そのため、申立人の意志のみで競売を取り下げるには、開札期日の前日までに執行裁判所に取り下げ書を提出しなければなりません。

ただし、債権者に交渉して競売を取り下げてもらうには、それなりの条件を提示する必要があります。

例えば、以下のような条件です。

• 不動産をして借金を返済する
• 競売よりも有利な条件で売却する

そのため、他の共有者と共同で不動産を一括売却したり、債務がある共有者に代わって負債を支払い、共有者の持分を取得したりする必要があります。

また、住宅ローンの残債がある場合は、任意売却によって競売よりも高い価格で不動産を売却することを債権者に承諾してもらうことも必要でしょう。

任意売却を選択した場合、売主の意志のもとで売却を進められるほか、市場価格に比較的近い金額で売却できるため、競売と比較して手元に残る金額が多くなるメリットがあります。

条件の提示や手間と時間がかかる方法ではあるものの、交渉できる余地はあるので選択肢の1つとして考えておくといいでしょう。

競売で他の共有者の持分を落札する

他の共有者の持分が競売となった場合、自分で持分を落札するという対処法もあります。

債権者との競売の取り下げ交渉がまとまらなかった場合、競売が実施されることになります。ただ、競売は条件を満たしていれば法人も個人も入札できるため、自分で落札できる可能性があります。

すべての入札者の中から、最高価買受人となった場合、その持分の買取が可能です。

なお、競売に入札できる条件は以下の通りです。

• 入札物件の売却基準価額の10分の2以上に当たる保証金を支払うこと
• 売却基準価額から20%減額した金額（買受可能価額）以上の金額で入札すること
• 入札書に添付書類を提出すること（個人の場合は住民票）

ただし、競売は入札制であり、不動産業者の参加者が多いため、絶対に落札できるとは限りません。

共有持分を確実に買い取りたい場合は、競売での落札以外での方法で買い取れる方法を選択し、不動産が競売にならないような対策が有効でしょう。

落札者と持分の売買を行う

どうしても共有状態にある不動産を保有し続けたい場合は、競売の落札者から持分を買い取ることも検討しましょう。

競売での落札を目指したものの、それが叶わなかった場合は、落札者に交渉を持ちかけるほかありません。

ただし、実際には落札者は共有物分割請求訴訟の提起を想定しているケースが多く、交渉を成立させるのは困難です。

ですが、全面的価格賠償という方法により、裁判所が時間と認めた金額で強制的に買い取れるため、その業者の言い値で買い取る必要はありません。

全面的価格賠償が認められる条件は以下の通りです。

• 特定の共有者がすべての持分を取得する相当な理由があること
• 適正な買取価格が提示されること
• 持分を取得する共有者に支払い能力があること

上記の条件を満たした上で、特定の共有者が持分を取得しても、共有者間での実質的公平を害しないと判断される特段の事情がある場合は、一部の共有者が反対していたとしても、全面的価格賠償が認められます。

一方、共有状態から脱したいだけなら、落札者に自分の共有持分を売却してもいいでしょう。ただし、落札者が悪質な場合、相場よりも安く買い叩かれてしまう恐れがあります。

なお、共有持分の適正な取引価格の詳細は後述します。

自分の共有持分を専門の買取会社に売却する

他の共有者が共有持分を競売にかけられた場合は、自分の共有持分を専門の買取会社に売却するのも1つの手段です。一般的な不動産業者は共有持分の買取に難色を示すケースが多いです。共有持分のみを買い取っても、その不動産を自由に活用できないためです。
そこで利用したいのが、共有持分の買取を専門に扱う不動産業者です。共有持分の買取業者に売却する場合は、不動産の査定をしてもらい、買取金額を提示してもらいます。

提示されて金額に納得できれば、自分の共有持分をすぐに売却でき、共有状態から離脱できるのが魅力です。

なお、共有持分の売却は他の共有者の同意が必要ありません。

共有持分の売却を考えている場合は、クランピーリアルエステートの利用がおすすめです。士業と連携して共有名義不動産を高値で買い取ってくれる業者で、年間の相談実績が3,000件以上と、実績も豊富です。

法律が絡む不動産問題にも強いため、他の共有者の共有持分が競売にかけられた場合でも、安心して利用できるでしょう。

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また、共有持分の相場について詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。

共有不動産が競売にかけられてしまうケース

ここまで、共有不動産が競売にかけられた場合のリスクや対処法について解説しました。ただ、共有不動産がどうして競売にかけられるのかよくわからない方もいらっしゃるでしょう。

そこで、共有不動産が競売にかけられてしまうケースについて解説します。競売にかけられるのは、以下のようなケースです。

• 住宅ローンの滞納
• 一般的な債務の滞納

それぞれ詳しく解説します。

住宅ローンの滞納

住宅ローンを滞納した場合、共有状態にある不動産が競売にかけられてしまいます。

共有不動産の共有持分に住宅ローンの抵当権が設定されている場合、その権利に基づいて強制執行を行えます。これを、担保不動産競売といいます。

住宅ローンの滞納により債務不履行となった場合、金融機関は抵当権を実行して担保に設定している不動産を競売にかけて、その落札金額で債権を回収します。

共有名義の不動産の場合、自分が住宅ローンを支払っていたとしても、共有者が住宅ローンの返済を滞納する恐れがあります。

このような状況が続いた場合、共有者の共有持分が競売にかけられ、第三者と不動産を共有する状況が発生します。

あなたと第三者で不動産の利用方針が合わなければ、共有物分割請求訴訟によって、その不動産に住めなかったり、手放さざるを得なくなったりする恐れがあります。

一般的な債務の滞納

一般的な債務の滞納があった場合も、共有持分が競売にかけられる場合があります。

住宅ローンの返済を滞納した場合は、抵当権の行使によって不動産が競売にかけられます。

ただし、抵当権を持たない一般の債権者の場合でも、債務の返済を滞納した場合は、差し押さえにより不動産が競売にかけられるケースがあります。このような競売を、強制競売といいます。

例えば、クレジットカードの利用料金やカードローンの返済などが滞った場合は、状況次第で不動産が競売にかけられます。

なお、一般債権者が不動産などの財産を差し押さえるためには、支払督促や訴訟などの方法で、差し押さえの根拠となる債務名義を取得する必要があります。

税金などの滞納

国や地方自治体は、税金の滞納を根拠に、納税義務者の財産の差し押さえが可能であるため、不動産を公売にかけられる可能性があります。

税金や各種保険料を滞納した場合、国や地方自治体が滞納処分を行う場合があります。

この場合、競売ではなく、公売と呼ばれる方法で、不動産が強制的に売却される恐れがあります。

なお、債権名義の取得が必要ないため、税金の滞納があった場合は直ちに財産の差し押さえができるようになっています。

特に、固定資産税の納付を滞納している場合、自分の共有持分だけではなく、不動産全体に対して差し押さえが実行されます。

共有状態にある不動産の固定資産税は、共有者全員に対して連帯納付義務が課せられるためです。そのため、共有持分の割合に関係なく、共有者全員が納税義務を負います。

それでも固定資産税の未納状態が続いた場合は、不動産全体が公売の対象となります。さらに、共有名義の不動産の固定資産税が対応された場合、共有者全員の財産も差し押さえの対象です。

そのため、一括もしくは分割などの方法で固定資産税を納付するか、不動産自体を売却するかを選択する必要があります。

なお、共有者が固定資産税を滞納するとどうなるか詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。

共有持分が競売になるときの流れ

ここからは、共有持分が競売になる場合の流れを紹介します。

競売手続きの流れと、競売の配当手続きの流れについて、それぞれ詳しく解説します。

競売手続きの流れ

まずは、競売手続きの流れを紹介します。具体的な流れは以下の通りです。

• 1.債権者が地方裁判所に不動産競売の申し立てをする
• 2.裁判所の執行官が対象不動産の現況を調査
• 3.不動産鑑定士が対象不動産の鑑定評価を行う
• 4.裁判所が不動産の売却基準額を決める
• 5.入札を開始
• 6.裁判所が最高価格での落札者への売却許可決定
• 7.落札者が代金を納付

1.債権者が地方裁判所に不動産競売の申し立てをする

共有持分が競売にかけられるには、債権者が地方裁判所に不動産競売の申し立てを行います。

共有物分割請求訴訟を起こしても和解が成立せず、裁判所から競売の命令が出た場合でも、それだけで競売を行われません。

債権者が競売の申し立てを行うことで、はじめて競売手続きが開始されます。

2.裁判所の執行官が対象不動産の現況を調査

競売手続きが申し立てられたら、家庭裁判所の執行官に競売の対象となる不動産の現況調査が命令されます。

不動産の形状や共有状態などが調査され、その内容は現況調査報告書にまとめられます。

3.不動産鑑定士が対象不動産の鑑定評価を行う

不動産の現況調査が完了したら、裁判所は不動産鑑定人に、対象不動産の評価を命令します。

不動産鑑定士は鑑定評価を行い、評価書を作成します。

4.裁判所が不動産の売却基準額を決める

不動産の評価が完了したら、裁判所は評価書を基に不動産の売却基準額を決定します。

売却基準額は市場価格の7割程度になるのが一般的です。また、裁判所は競売の対象となる不動産の売却条件を確定し、物件明細書を作成します。

物件明細書には、物件の表示のほか、売却することで成立する法定地上権の概要、回請け人の負担となる他人の権利、特記事項などが記載されます。

5.入札を開始

物件明細書が作成され、入札期間や開札期日、売却決定期日が決まったら、競売の入札が開始されます。

形式的競売では、基本的には入札もしくは競り売りによって買受人が決まります。

6.裁判所が最高価格での落札者への売却許可決定

落札者が決まれば、裁判所が売却許可決定を行います。

わかりやすく言い換えると、最高価格で入札した人が、不動産を買い取る権利を得たということです。

7.落札者が代金を納付

売却許可決定が出されたのち、落札者は決まった金額を納付して、不動産を買い取ります。

これで、競売手続きは完了です。

競売の配当手続

競売を執行した裁判所が買受人から落札価格の納付を受けたら、あらかじめ決めていた配当期日において配当方法を決定します。

これは、民事執行法第188条、85条第1項に明記されています。

不動産の売却代金は、不動産の共有者の共有持分割合に応じて分配されます。ただし、事前に共有者間で配当方法を決定している場合、その内容を配当期日に執行裁判所に伝えれば、決定された配当方法での配当が行われます。

なお、共益費用や抵当権者への支払いが必要になるため、実際にはこれらの金額を差し引いて分配されます。

共有持分の適正買取価格はどのくらい？

共有持分を競売にかけられた際の対処法として、自身の共有持分を売却する方法があります。ただし、共有持分の適正な買取価格を知らなければ、安く売却してしまう恐れがあります。

ここでは、共有持分の価格相場について解説するので、あらかじめ相場を把握しておきましょう。

共有持分の価格相場は「共有不動産の市場価格×持分割合」の半額

共有状態にある不動産の価格相場は、不動産の一般的な市場価格の半額程度となり、その金額に持分割合をかけ合わせた金額が共有持分の価格相場となります。

繰り返しになりますが、共有持分のみを売却する場合、買主のリスクが大きくなるため、価格相場はどうしても安くなります。

共有持分のみを購入しても、買主は不動産を自由に活用できないからです。また、共有持分を売りに出しても買い手が付きにくく、さらに安い金額で売却することになります。

共有持分は安くでしか売れないと考えておきましょう。

一例を挙げると、市場価格が5,000万円の不動産を夫婦で2分の1ずつ共有している状況で共有持分を売却する場合、買取価格の相場の目安は以下のようになります。

共有持分を高く売るには買取業者選びが重要

共有持分をできるだけ高く売却したい場合に大切なのが、買取業者選びです。

買取業者によって、売却価格に差が出やすいためです。

一般的な不動産業者は共有持分の買取に難色を示しやすいほか、買取に応じる場合でも必要以上に値切ってくるケースが多いといえます。

そのため、共有持分の売却は、共有持分の買取を専門に行う買取業者へ依頼するのがおすすめです。

専門の買取業者を選ぶポイントは、教諭持分の買取実績が豊富であることです。

実績が豊富であるほど、買取に関するノウハウが蓄積されている可能性が高いからです。その上で、丁寧かつ誠実に対応してくれる業者を選ぶといいでしょう。

さらに、共有持分の買取業者との間で発生しやすいトラブルについて詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。

よくある質問

まとめ

共有持分が競売にかけられた場合、トラブルが発生したり、不動産を低価で失ったりする恐れがあります。

他の共有者の共有持分が競売にかけられた、またはかけられそうで困っている場合は、本記事を参考に、競売の取り下げ交渉や、落札者との持分の売買、共有持分の売却といった対策を講じましょう。

また、共有持分の売却を検討する場合は、株式会社クランピーリアルエステートの利用を検討してください。共有持分の高額買取の実績が多く、士業と連携しているため相談もしやすくなっています。