共有不動産の賃料収入を独り占めされた場合の対処法について徹底解説！

他の共有者に共有不動産の賃料収入を独り占めされていて困っている方もいるのではないでしょうか？

結論から言えば、独り占めされている賃料は、不当利得返還請求で賃料を回収できる可能性があります。他の共有者が勝手に賃貸借契約を結び、賃料収入を得ていた場合でも、共有不動産から得られた賃料は共有者全員のものとして扱われます。そのため、賃貸借契約に名前がなくても、不動産の共有者であれば賃料を請求できるのです。

賃料収入を独り占めしている共有者に賃料を請求する場合には、次のような流れで進めます。

• 賃料収入を独り占めしている共有者と話し合う
• 信頼できる弁護士に相談する
• 内容証明郵便で賃料請求の旨を知らせる
• 不当利得返還請求訴訟を提起する
• 判決をもとに賃料の支払いを受ける
• 今後の賃料を回収するために賃貸借契約書を作成する

ただし、賃料回収のために不当利得返還請求訴訟を提起する場合、次のような注意点もあります。

• 共有者との関係悪化は避けられない
• 賃料収入の独り占めが長期間続いていると黙認しているとみなされる
• 賃料を回収するまでに膨大な時間がかかる
• 弁護士費用の割に受け取れる賃料収入は大きくない

注意点を理解した上で、不当利得返還請求訴訟を提起するかどうかを検討するようにしてください。

本記事では、他の共有者に共有不動産の賃料収入を独り占めされた場合の対処法とその流れ、不当利得返還請求訴訟を提起する際の注意点について解説します。

他の共有者が共有不動産の賃料収入を独り占めしている場合には不当利得返還請求をする

他の共有者が第三者との賃貸借契約を結び、賃料収入を独り占めしている場合、賃料収入を分けてもらうことはできるのでしょうか。「自分はその契約に関わっていないから賃料収入を受け取れない」と考えてしまうことがあるでしょう。しかし、あなたが賃貸借契約に関与していない場合でも、独り占めされた賃料収入は分けてもらうことが可能です。なぜ賃料収入を分けてもらえるのか、賃料収入を分けてもらうにはどのようにすれば良いのかについて、以下の項目に沿って解説します。

• 共有不動産から得た賃料収入は共有者全員のもの
• 話し合いで解決できなければ不当利得返還請求をする
• 賃料金額が不明な場合は賃貸借契約書の提示を求める
• 賃借人に直接請求する方法はおすすめしない

共有不動産から得た賃料収入は共有者全員のもの

共有不動産から得た賃料収入は共有者全員のものです。賃料収入を独り占めしている共有者は「賃貸人として契約しているのは自分だけだから、他の共有者に賃料収入を渡せない」という主張をしてくるかもしれません。しかし、共有不動産から得た賃料収入は、賃貸借契約者のではなく、不動産の所有者全員のものです。

また、共有不動産から得られる賃料収入の割合は「不動産の持分割合」によって決まることも理解しておきましょう。例えば、あなたの持分割合が1/3である場合、賃料の1/3を受け取る権利があります。そのため、共有不動産の賃料収入を独り占めされてしまった場合には、正当に自身の持分割合に応じた分の賃料収入を請求できるのです。

話し合いで解決できなければ不当利得返還請求をする

独り占めされた賃料収入を分けてもらおうとする場合、話し合いで解決することが理想です。
しかし、相手方との話し合いがスムーズに進まなかったり、相手方が話し合いに応じてくれなかったりするなど、話し合いでの解決が難しいケースもあります。その場合は弁護士への依頼を検討してみてください。

弁護士に依頼する場合、一般的には内容証明郵便を使って相手方に通知をし、解決に至らなければ不当利得返還請求訴訟を提起します。内容証明郵便は、文書を送った日時や文書の内容を郵便局で証明できるため、通知をしたことを証拠として残しておく目的で活用するのです。また、不当利得返還請求訴訟を提起する場合、訴訟費用や弁護士費用がかかる上、解決に至るまでに長期間を要する可能性が高まります。そのため、不当利得返還請求訴訟は、あくまでも話し合いが全く解決に至りそうにない場合の最終手段として用いるようにすると良いでしょう。

賃料金額が不明な場合は賃貸借契約書の提示を求める

独り占めされた賃料収入を分けてもらおうとする際に、賃料金額が不明な場合があるでしょう。正確な賃料金額が分からなければ、受け取れる賃料収入の額も分からないため、賃貸契約書を提示してもらい、賃料金額を把握する必要があります。

賃貸借契約書の提示は、賃料収入を独り占めしている共有者や賃借人に依頼することも可能です。ただし、契約書を賃借人に見せてもらう場合、後述する賃借人に直接請求する方法と同じく、賃借人との間でトラブルになる可能性もあるため、注意して行う必要があります。

もし賃貸借契約書を見せてもらえない場合は、不当利得返還請求訴訟を起こすことも可能です。不当利得返還請求訴訟では、訴訟の手続きで賃貸借契約書の開示を求められます。

賃借人に直接請求する方法はおすすめしない

賃借人に、賃料を直接振り込んでもらうようにお願いすることも法律的には可能です。しかし、賃貸人以外から賃料を請求されると、相手は不審に感じてトラブルの原因になる可能性があります。また、仮に賃借人が直接振り込むことを受け入れてくれた場合、賃借人が複数の口座に毎月家賃を支払う手間をかけさせてしまうことになるでしょう。

このような点から、賃借人との直接交渉はおすすめしません。どうしても直接交渉したい場合は、自分で交渉するのではなく、弁護士に相談することをおすすめします。

賃料収入を独り占めする共有者に不当利得返還請求を起こす流れ

賃料収入を独り占めする共有者に不当利得返還請求を起こす流れは、次のとおりです。

• 賃料収入を独り占めしている共有者と話し合う
• 信頼できる弁護士に相談する
• 内容証明郵便で賃料請求の旨を知らせる
• 不当利得返還請求訴訟を提起する
• 判決をもとに賃料の支払いを受ける
• 今後の賃料を回収するために賃貸借契約書を作成する

賃料収入を独り占めしている共有者と話し合う

まずは、賃料収入を独り占めしている共有者と話し合うことをおすすめします。内容証明郵便を使って通知をしたり訴訟を提起したりせず、話し合いで解決できれば、賃料収入を独り占めしている共有者との関係悪化も最小限で食い止められるでしょう。また、いきなり内容証明郵便を使って通知をすると、相手が驚いてしまい、交渉の席についてくれなくなる可能性もあります。話し合えば解決できる可能性があるのであれば、まずは話し合いから始めるようにしましょう。

ただ、賃料収入を独り占めしている共有者と直接関わりたくない場合は、必ずしも話し合う必要はありません。その場合は、弁護士に依頼して内容証明郵便を使って通知をすることから始めるのも選択肢の1つに入れておくと良いでしょう。

信頼できる弁護士に相談する

話し合いがまとまらない場合やそもそも話し合いの席についてくれない場合、信頼できる弁護士に相談します。弁護士に相談することで、内容証明郵便を使用して通知したり不当利得返還請求訴訟を提起したりする際に、心強い味方になるでしょう。信頼できる弁護士を探す場合は、弁護士の実績だけでなく、自分との相性が良いかを確認しておくことも大切です。自分との相性が良い弁護士に依頼することで、ストレスが溜まりやすい状況であってもスムーズにやりとりを続けられるでしょう。

内容証明郵便で賃料請求の旨を知らせる

依頼する弁護士を選定したら、相手方に対して内容証明郵便で賃料請求の旨を知らせます。相手方に口頭で賃料請求をしても、その証拠が残りません。しかし、文書を送った日時や内容を郵便局で証明できる内容証明郵便を使えば、賃料請求の旨を知らせた事実が証拠として残せます。後述する不当利得返還請求訴訟では、すでに賃料請求をしているという証拠があることが判断材料の1つになるため、訴訟を提起する場合は内容証明郵便を使って相手方に賃料請求の旨を知らせると良いでしょう。

もちろん、内容証明郵便での通知により、相手方が賃料請求に応じる場合があります。その場合は、その時点で相手方と交渉をし、適切な賃料を請求すると良いでしょう。しかし、内容証明郵便での通知を無視された場合には、次のステップに進むことが必要です。

不当利得返還請求訴訟を提起する

相手方が内容証明郵便での通知に応じない場合は、不当利得返還請求訴訟を提起することになります。不当利得返還請求訴訟の手続きの大半は弁護士が対応してくれるため、あなた自身がしなければならないことは多くありません。ただし、証拠収集のための証人尋問が実施される場合は、弁護士とともに裁判所に出廷する必要がある点に注意してください。

判決をもとに賃料の支払いを受ける

裁判で勝訴した場合は、相手方に賃料を支払ってもらいます。判決が下されたのにもかかわらず、相手が支払いを拒み続ける場合は、裁判所に強制執行の申し立てが可能です。

強制執行では、相手方の給料や預金口座、自動車、貴金属類などを差し押さえ、強制的に賃料を支払わせることができます。なお、強制執行で差し押さえる財産は、裁判所が調査してくれるわけではありません。事前に自分で調査を行い、どの財産を差し押さえるのかを決める必要があるため、弁護士と協力して財産の調査を行うようにしましょう。

今後の賃料を回収するために賃貸借契約書を作成する

賃料の支払いを受けられても、これで終わりではありません。不当利得返還請求訴訟では過去分の賃料しか回収できません。そのため、今後も賃料の支払いを受け続けるためには、新たに賃貸借契約書を作成する必要があります。

もし賃貸借契約書を作成しない場合、賃料の不払いが発生したら、再び不当利得返還請求訴訟を提起しなければなりません。一方、あなたが賃料の支払いを受けられる旨の賃貸借契約書を作成する場合、賃料の不払いが発生したら、債務不履行として賃料を請求できるようになります。

不当利得返還請求を行う際の注意点

他の共有者が共有不動産の賃料収入を独り占めしている場合には、不当利得返還請求を行うことがおすすめですが、以下の点に注意する必要があります。

• 共有者との関係悪化は避けられない
• 賃料収入の独り占めが長期間続いていると黙認しているとみなされる
• 賃料を回収するまでに膨大な時間がかかる
• 弁護士費用の割に受け取れる賃料収入は大きくない

それぞれの注意点の詳細を確認し、不当利得返還請求を行うのが適しているのかどうかを確認してみてください。

共有者との関係悪化は避けられない

共有者を相手取り裁判を提起しようと考えている時点で、すでに共有者との関係が悪化していることが明らかです。さらに、裁判で勝訴し強制的に賃料回収することになると、より関係が悪化することは避けられません。

しかし、不当利得返還請求訴訟で勝訴しただけなら、関係が悪化していたとしても共有関係にある状態は継続されます。共有関係にある場合、不動産の管理や運用、処分方法を話し合ったり税金の支払いに関するやりとりをしたりする必要があるため、精神的なストレスを抱えてしまう可能性があります。

もし、「共有状態を継続させたくない」「精神的なストレスを抱えたくない」という場合は、共有状態を解消することも検討してみると良いでしょう。共有関係の解消にはいくつか方法がありますが、手っ取り早く共有状態を解消したいのであれば、共有持分専門買取業者への売却がおすすめです。

共有持分専門買取業者への売却を検討する場合は、クランピーリアルエステートにお任せください。全国どこにある物件でも対応でき、最短12時間で完了するスピード査定が大きな特徴です。弁護士や税理士と連携することにより、共有不動産に起こりがちな法律や税金の問題にも難なく対応できます。もし、共有状態を解消したいとお考えの方の中で、共有持分専門買取業者への売却を検討する場合は、クランピーリアルエステートにお気軽にご相談ください。

賃料収入の独り占めが長期間続いていると黙認しているとみなされる

賃料収入の独り占めが長期間続いていると、賃料収入の独り占めを黙認しているとみなされる可能性がある点にも注意してください。賃料収入を独り占めされていることを知っていたのに状況を放置していたとみなされると、も裁判所からは黙認していたと判断される可能性があります。

もちろん、「賃料収入を独り占めされていることを知らなかった」と主張すれば、黙認していたと判断される可能性は低くなるでしょう。しかし、それを証明するのは簡単ではありません。

もし賃料収入の独り占めを黙認しているとみなされてしまうと、賃料を回収することができません。裁判費用や弁護士への着手金を無駄に支払うことになってしまうため、訴訟を提起する場合は早めに行うことをおすすめします。

賃料を回収するまでに膨大な時間がかかる

賃料を回収するまでに膨大な時間がかかることも注意しておきましょう。不当利得返還請求訴訟は、1年以上にわたって行われることもあります。また、裁判で勝訴が確定したとしても、相手方が支払いにすんなり応じるとは限りません。相手方に差し押さえられる財産があれば強制執行により賃料回収が可能ですが、差し押さえられる財産がなければすぐに賃料を回収することはできず、回収できるまでにさらに数年間かかる可能性もあります。そのため、不当利得返還請求訴訟を提起する場合は長期戦になることも視野に入れておくと良いでしょう。

弁護士費用の割に受け取れる賃料収入は大きくない

高額な弁護士費用がかかる割に、受け取れる賃料収入は大きくない点にも注意が必要です。訴訟手続きを弁護士に依頼して勝訴した場合、着手金と成功報酬を合わせて50〜100万円程度の弁護士費用がかかります。

しかし、賃料収入を独り占めされている期間が短い場合やあなたの共有不動産に対する持分割合が小さい場合、相手方から回収できる賃料収入の額は大きくありません。場合によっては、弁護士費用のほうが高くなってしまい、裁判で勝訴をしても損失が発生してしまう可能性もあるのです。そのため、弁護士に依頼する場合は、受け取れる賃料収入の額と弁護士費用を計算してからにすることをおすすめします。

共有不動産の共有関係を解消する方法

共有不動産の賃料収入を独り占めされるなどのトラブルが起きるのは、不動産が共有関係にあるからです。共有名義を解消することで、不動産の所有者は一人になるため、「他の共有者に共有不動産の賃料収入を独り占めされた」というトラブルは起きなくなります。

また、共有関係を解消しておけば、共有状態が引き起こす賃料収入の独り占め以外のトラブルを未然に防げます。その上、自身の配偶者や子どもが共有状態が引き起こすトラブルに巻き込まれることを防ぐことも可能です。このような理由から、共有不動産の共有関係は早い段階で解消しておくことがおすすめです。

共有不動産の共有関係を解消するには、次の6つの方法があります。

• 他の共有者全員と合意して共有不動産全体を売却する
• 他の共有者に自己持分を売却する
• 他の共有者の共有持分を買い取る
• 共有物分割請求をする
• 自己持分を放棄する
• 自己持分を共有持分買取専門業者に売却する

それぞれの方法の詳細について以下で見ていきましょう。

以下の記事でも、共有関係を解消する方法について詳しく解説していますので、あわせてお読みください。

他の共有者全員と合意して共有不動産全体を売却する

1つ目の方法は、他の共有者全員と合意して共有不動産全体を売却する方法です。共有不動産全体を売却し、得られた売却益を持分割合に応じて各共有者が受け取ります。

ただ、なお、共有不動産全体を売却するには他の共有者全員が合意する必要があります。1人でも売却に反対する共有者がいなければ、共有不動産全体を売却することはできません。賃料収入を独り占めにしている共有者が共有不動産の売却に賛成するとは考えにくいでしょう。そのため、賃料収入を独り占めにされている状況では、共有不動産全体を売却することによる共有状態の解消は難しいと言えます。

他の共有者に自己持分を売却する

2つ目の方法は、他の共有者に自己持分を売却する方法です。共有持分の所有権を失う一方、共有関係が解消できるだけでなく、売却による利益を得られます。相手も、不動産の共有関係が解消することで、他の共有者のことを気にせず不動産の管理や運用、処分が自由にできるため、お互いにメリットが大きいと言えます。

ただし、売却価格をいくらにするかでトラブルになってしまう可能性がある点に注意が必要です。相場通りに売却できるのが望ましいのですが、相手方は必ずしも相場での買取に応じてくれない場合があります。賃料収入の独り占めに加え、新たなトラブルに発展する可能性もあるため、交渉する際には注意が必要です。

共有持分の売却相場は以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてお読みください。

他の共有者の共有持分を買い取る

3つ目の方法は、他の共有者の共有持分を買い取る方法です。先述した「他の共有者に自己持分を売却する方法」の逆パターンだと考えてください。しかし、この方法は1つ目の方法と同じく、賃料収入を独り占めにしている共有者が共有不動産を手放すとは考えにくいため、実現する可能性が低いと言えるでしょう。

共有物分割請求をする

4つ目の方法は、共有物分割請求をする方法です。共有物分割請求とは、共有状態の解消に向けた話し合いが共有者同士でまとまらない場合、裁判により共有状態の解消を目指す方法です。共有物分割請求で勝訴すれば、相手方の共有持分を「強制的」に取得できます。

しかし、共有物分割請求を起こしても、必ずあなたの主張が認められるわけではありません。裁判所は、以下の3つの方法から共有物の分割方法を決めます。

分割方法	概要
現物分割	不動産自体を分割する方法
代償分割	共有物を売却して売却益を分割する方法
価格賠償	分割の際の差額を金銭などで補償する

共有物の分割方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をあわせてお読みください。

自己持分を放棄する

5つ目の方法は、自己持分を放棄する方法です。自己持分を放棄すれば、放棄した持分は持分割合に応じて他の共有者に帰属します。自己持分を手放すことで共有状態を解消できますが、売却益を得られるわけではないため、金銭的なメリットは大きくありません。

自己持分の放棄は他の共有者の合意を得ずにすることが可能です。ただし、持分放棄により他の共有者に持分が移転する際の登記手続きでは、他の共有者にも協力してもらう必要があります。そのため、他の共有者との関係が悪化しており、持分放棄を認めてもらえない場合は持分放棄を行うことが難しい場合もあるでしょう。

自己持分を共有持分買取専門業者に売却する

6つ目の方法は、自己持分を共有持分買取専門業者に売却する方法です。自己持分だけを売却する場合、他の共有者の同意を得る必要がないため、自由に売却できます。しかし、自己持分だけを売却する場合、知らない誰かと共有状態になる不動産を買いたい人は一般的に少なく、通常の不動産業者では取り扱ってくれないことが多いのです。

一方、共有持分買取専門業者では、個人が購入を避けがちな共有持分だけの買取にも応じてくれます。買取価格で業者と一致すればすぐに売却できる場合が多いため、他の共有者とのトラブルから早く抜け出したいという方は、ぜひ自己持分を共有持分買取専門業者に売却する方法を検討してみてください。

まとめ

他の共有者に共有不動産の賃料収入を独り占めされている場合、不当利得返還請求により賃料を回収できる可能性があります。話し合いで解決できれば良いのですが、必ずしも話し合いでは解決できない場合があります。その場合は、弁護士に依頼して内容証明郵便を使って賃料請求の旨を通知した後に、不当利得返還請求訴訟を提起する方法が考えられます。ただし、相手方との関係が悪化したり賃料回収できるまでに時間がかかったりする注意点があります。また、賃料収入の独り占めが長期間続いていると、黙認しているとみなされてしまい不当利得返還請求が認められない場合もあるので注意してください。