共有名義不動産の家賃は請求できる？賃料請求の方法について解説

共有名義不動産において、各共有者は自分の持分割合にかかわらず不動産全体を使用する権利を有します。

通常、共有者が自分の持分割合以上に不動産を使用する場合、他の共有者に対して金銭を支払うことで利益のバランスを保ちます。しかし、共有不動産では、特定の共有者が不動産から発生した家賃収入を独占したり、不動産に居住したり、他の共有者の権利を侵害するトラブルが多く発生することもあります。

共有名義不動産を独り占めしている共有者がいる場合、他の共有者は家賃を請求できるのでしょうか？

実は、共有不動産の持分を超えて使用している共有者に対しては、「家賃相場×自己の持分割合」で算出される金銭を請求できます。ただし、相手が支払いを拒否したり、金額交渉が決裂したりすると、最終的には裁判所で調停や訴訟を起こさなければなりません。

このような共有不動産のトラブルから抜け出したい場合は、できるだけ早く共有状態を解消しておくのがおすすめです。

そこで本記事では、共有名義の不動産を他の共有者に独占・占有された場合の家賃請求の方法を詳しく解説します。

共有状態の解消には時間と手間がかかるうえ、他の共有者と大きな紛争になることも珍しくありません。できるだけ早く問題を解決する方法の1つとして、自分の共有持分を処分する方法についてもみていきましょう。

共有不動産の持分を超えて使用している共有者に家賃を請求できるケース

共有名義の不動産において、共有者全員が不動産全体を使用する権利を持っています。そのため、特定の共有者が自分の持分を超えて不動産を使用し、他の共有者の権利を侵害した場合、侵害された側は持分割合に応じた家賃の請求が可能です。

ただし、共有不動産の持分を超えて使用しているからといって、すべてのケースで家賃請求できるわけではありません。
家賃を請求できるのは、主に下記のケースです。

• 共有不動産の家賃収入を共有者が独り占めしている場合
• 共有者が共有不動産を占有している場合

それぞれどのような状況なのか詳しくみていきましょう。

共有不動産の家賃収入を共有者が独り占めしている場合

共有不動産で家賃収入が発生した場合、共有者全員が家賃収入の分配を受ける権利を有します。そのため、共有不動産における家賃収入を特定の共有者が独占した場合、不当に対価を得ているとして、他の共有者は金銭の請求が可能です。これは、民法第249条によって定められています。

「共有物の使用」
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
2 共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う
e-Gov法令検索 民法第249条

自分と不動産の居住者（賃借人・借主）との間に賃貸契約が締結されておらず、賃貸借契約書に名前がなくても、持分権者である限り、家賃収入を独占している共有者に対しては金銭の請求が可能です。

共有者が共有不動産を占有している場合

特定の共有者が自己持分の割合を超えて共有不動産を占有している場合も、共有者全員が各々の持分割合に応じた金額を占有している共有者に対して請求することができます。

共有不動産の占有とは、実質的に不動産を支配下に置いている状態を指します。たとえば、「特定の共有者が対象の不動産に居住している」「勝手に第三者に貸し出している」など、他の共有者は自己持分の権利を活かせない状態です。そのため、通常は共有不動産を占有する共有者は、占有の対価として賃料を他の共有者に支払います。

一方で、合意なく共有不動産を占有され、家賃相当の金銭も払われない場合、他の共有者は自身の持分に応じた不動産の使用を妨害されたとして「不当利得返還請求」が可能です。

つまり、占有した共有者に対して、他の共有者は不当利得返還請求権を行使し、金銭を要求することができるのです。

本来、賃貸借契約を締結していないと賃料は請求できません。しかし、特定の共有者が単独で不動産を使用することに他の共有者が合意していない場合は、たとえ賃貸借契約を結んでいなくても、占有の対価として家賃の請求が可能です。

ただし、対価分の金銭の請求はできますが、原則として明渡請求は認められていません。勝手に占有しているからといって強制的に立ち退かせることはできないのです。
不当利得返還請求について詳しく知りたい場合はこちら＞＞＞

共有名義不動産の家賃を請求できないケース

特定の共有者が自己持分を超えて使用している場合でも、他の共有者が家賃を請求できないケースもあります。

• 使用貸借が認められる場合
• 被相続人と同居してきた相続人がそのまま居住する場合
• 不動産を共有していた内縁の夫婦の一方が死亡した場合

家賃収入を得ている共有者・不動産を占有している共有者であっても、家賃請求ができるとは限りません。どのような状況の場合に、家賃請求ができないのか確認していきましょう。

使用貸借が認められる場合

口約束で不動産の管理を行っている親族間で起こりやすいのが、共有者同士で使用貸借契約を結んでいる、つまり占有の合意がなされている場合です。

この使用貸借契約が結ばれていたと認められると、たとえ特定の共有者が共有不動産を占有しても、合意の上の占有と判断され、家賃を請求できません。身内での使用貸借契約は口頭で結ばれることが多く、書面で期限や終了の条件が記録されていないため、言った言わないのトラブル原因となっています。

被相続人と同居してきた相続人がそのまま居住する場合

不動産の所有者が亡くなった後、それまで同居してきた相続人が不動産に引き続き居住する場合、相続人に対する家賃請求はできません。被相続人と被相続人から許諾を得て同居していた相続人の間には使用貸借契約があったとみなされるためです。被相続人の相続人の使用貸借契約は、被相続人が亡くなっても効力を発揮します。

ただし、被相続人との使用貸借契約が成立していたと認められるのは、遺産分割が終了するまでの間です。最高裁判所の過去の判例では、遺産分割協議が成立すると相続人も他の共有者と同じ立場になるため、不当利得返還請求が成立して家賃の請求を行えるようになるとしています。

不動産を共有していた内縁の夫婦の一方が死亡した場合

内縁の夫婦が不動産を共有しており、夫婦の片方が死亡した場合、相続人は内縁の相手に家賃を請求できません。これは「被相続人と同居してきた相続人がそのまま居住する場合」と同様に、内縁の夫婦間で使用貸借契約が成立しており、どちらかが死亡しても、その後はもう片方が単独で不動産の使用を続ける合意があったと推認されるためです。

最高裁でも、内縁の妻を保護する結論が出されています。

たとえば、内縁の夫婦AとBのうち、Aが亡くなった場合。Aの相続人Cは、Bに対して金銭も立ち退きも要求できないのです。

ここまで紹介した通り、共有不動産はさまざまなトラブルが想定されます。そのため「共有不動産は危険」として注意喚起されることもあります。共有不動産の危険性については、以下の記事を参考にしてください。

共有者に請求できる家賃の相場

特定の共有者が一方的に共有不動産を占有している場合、他の共有者が占有者に対して請求できる家賃は「家賃相場×自己の持分割合」で計算できます。他方で、共有者間で合意できれば、必ずしも家賃相場や持分割合から計算する必要はありません。

ここからは、共有者に請求する家賃の計算方法や金額について詳しく解説します。

共有者に請求できる家賃は「家賃相場×自己の持分割合」

特定の共有者が家賃収入を独占している場合や、一方的に不動産を占有している場合、その他の共有者は持分割合に応じた金額を受け取る権利があります。共有者が共有不動産に住んでいる場合など、いくらの利益があるか明確にできない場合においては、「家賃相場×自己の持分割合」の金額を不当利得として請求できます。

計算に使う家賃相場は、複数の類似する近隣物件の家賃の平均をとるなど、相場賃料を推計して出します。

共有者間で合意した金額でも請求できる

持分割合に応じた金額はあくまでも目安であり、共有者間で話し合って合意に至れば、占有者が支払う金額はいくらであっても構いません。家賃トラブルは当事者同士の問題なので、法的な制限などはなく、双方が納得していれば金額は問われないのです。

ただし、相場よりも極端に高い・低い金額は、誰かが損をしている状態になるため、合意に至りにくくなります。そのため、近隣物件から推計した家賃相場を参考にして、請求する金額を決めるのが一般的です。

共有者に賃料請求するときの方法【不当利得返還請求】

続いては、不当利得返還請求の訴訟を起こすまでの流れを紹介します。

1. 共有者同士で話し合う
2. 内容証明郵便で通知する
3. 民事調停を申し立てる
4. 不当利得返還請求の訴訟を起こす

不当利得返還請求訴訟は、民事訴訟を提起し、法廷で主張や反論を行わなければならないので、早い段階で弁護士に依頼するのがおすすめです。

共有者同士で話し合う

訴訟を起こすとなると、費用も時間もかかるうえ、心身への負担も大きなものとなります。話し合いで解決できるのであれば、それに越したことはありません。

まずは共有不動産の家賃収入を独占している、または不動産を占有している共有者に対して、電話やメールで家賃請求を行い、具体的な家賃の金額や返還方法などについて話し合いましょう。話し合いの前に、事前に周辺の類似物件から相場を算出しておくと、適正な金額での合意を目指せます。
話し合いがまとまったら合意内容を書面に漏れなく記載し、署名捺印して合意書を作成しましょう。

内容証明郵便で通知する

家賃請求や話し合いの連絡を行っても拒絶されたり、すでに金銭トラブルとして揉めている場合は、内容証明郵便で不当利得の返還を求める通知を送りましょう。

受取人は内容証明郵便を無視または受取拒否できますが、いずれの場合でも、差出人が受取人に対して意思表示した記録は残ります。内容証明で意思表示しておくことで、不当利得返還請求権の時効の完成を止めることができます。裁判になった際も、相手に通知を送ったことの証拠として認められます。

相手方が内容証明郵便を無視・受取拒否をしたら、弁護士を通して内容証明を再度送付してもらうことを検討しましょう。内容証明郵便は、通知の日時や内容を記録するだけでなく、相手にプレッシャーを与える効果もあります。弁護士から内容証明郵便が送られてくると法的な手段の予告となり、「裁判になるくらいなら…」と話し合いや家賃の支払いに応じてくれる可能性があります。

民事調停を申し立てる

話し合いや内容証明郵便の送付でも相手と合意できなかった場合は、簡易裁判所に民事調停を申し立てます。

申立て時は、簡易裁判所の受付や裁判所Webサイトにある調停申立書に必要事項を記入します。申立書は手続きの種類ごとに用意されており、記入欄も多いため、どれを選択したらいいのか、どのように記入したらいいのか分からない場合は、簡易裁判所の窓口で相談できます。

民事調停はあくまでも当事者間の話し合いなので、手続きも比較的簡単で、弁護士をつけなくても問題はありません。しかし、調停委員は原則として、弁護士のように有利・不利な主張に関する法的なアドバイスはしてくれません。そのため、不利にならないよう話し合いを進め、相手の合意を引き出すにはやはり弁護士がいたほうが安心です。

さらに、合意に至らず調停が不成立に終わった場合、次の段階である訴訟を起こすことになります。裁判に発展する場合に備えて、早めに弁護士に相談・依頼をしておくことをおすすめします。調停時点では依頼しない場合でも、不利にならない主張の相談は行っておくとよいでしょう。

不当利得返還請求の訴訟を起こす

調停で合意に至らなかった、相手が欠席して話し合いができなかった場合は、不当利得返還請求の訴訟を提起します。当事者間の話し合いができないことが明確な事案においては、民事調停の申立てをすることなく、いきなり訴訟に踏み切ることができます。

裁判で相手が不当利得を得ていることを立証できれば、裁判所が相手に対して返還命令を出します。相手が返還命令に従わない場合、強制執行（財産の差し押さえ）によって金銭を回収することが可能です。

訴訟も弁護士に依頼せず手続きすることができますが、法律の理解と有利な証拠集めが必要であることはもちろん、裁判で正しく主張・立証できないと不利な判決につながりかねません。また、不当利得返還請求については、裁判所Webサイトに詳細が記載されたページがなく、申し立て方法は裁判所に問い合わせるか、弁護士に相談する必要があります。

適切に裁判を進め、有利な判決を得るためには弁護士に依頼するのがおすすめです。

共有者との家賃トラブルは共有名義の解消で解決

共有名義の不動産は、特定の共有者による占有が起こりやすく、他の共有者と意見が合わないと売却や賃貸もできないため、トラブルになるリスクが高いといえます。そのため、共有名義の不動産では、できるだけ早く共有状態を解消することが重要です。

ここからは、共有名義の不動産の共有状態を解消する方法を5つ紹介します。

• 共有者全員が合意して不動産全体を売却する
• 他の共有者の持分を買い取り単独所有にする
• 他の共有者に自己の持分を買い取ってもらう
• 共有物分割請求訴訟を起こす
• 自己の持分を専門の買取業者に売却する

対象の不動産を自分で所有したいのか、手放したいのかなど、希望に合う方法を選びましょう。
共有名義の解消方法について、もっと詳しく知りたい人は下記の記事を参考にしてください。

共有者全員が合意して不動産全体を売却する

共有名義の不動産全体を売ってしまえば共有状態は解消され、共有者はそれぞれ持分割合に応じて分割された売却代金を受け取れます。共有名義の不動産は市場価値よりも売却金額が安くなりやすいものの、共有者全員が合意して売却活動が行えれば、相場通りの適正な価格で売ることが可能です。

一方で、共有者のなかに1人でも売却に同意しない人がいると、不動産の売却はできません。これは、民法第251条で共有者全員の合意なしに、共有物を売却できないことが定められているためです。すでに特定の共有者が一方的に占有しているケースだと、売却に合意してもらうのは難しいでしょう。

「共有物の変更」
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
e-Gov法令検索 民法第251条

また、売却する方向で合意をしても、いざ売るとなるとトラブルに発展することがよくあります。たとえば、「売却に合意した後に意見を変える」「売却価格に合意を得られない」「売却代金を受け取った代表者がお金を独り占めする」などです。

■不動産全体の売却が向いているケース 共有者全員が不動産を売りたい場合 できるだけ高く不動産を売却したい場合

他の共有者の持分を買い取り単独所有にする

他の共有者の持分を買い取れば、共有状態を解消し、不動産の単独所有が可能です。完全に自分の所有物になるので、誰かの許可なく自由に人に貸し出したり売却したりできるようになります。家賃収入がある場合は、全額が自分に入ります。

話し合いで相手が買取を拒否した場合、法的な強制力を行使し、買取請求をすることも可能です。民法上の強制力を行使できる買取請求は、「共有物分割請求」と「共有持分買取権の行使」です。共有物分割請求は、不動産における共有状態の解消を求める手続きで、本章「共有物分割請求訴訟を起こす」で詳しく解説します。共有持分買取権を行使すると、共有者が管理・維持費や税金を支払わない場合に、強制的に買取請求を成立させられます。

ただし、買い取るための資金が必要なこと、そして他の共有者から合意を得なければならないことが難点です。価値が高い不動産であればあるほど、各共有者の持分の価値も上がるため、大金を用意する必要が出てきます。また、家賃収入がある不動産だと、他の共有者が売却に合意しないことも十分に考えられます。共有者の人数が多くなるほど、不動産の価値が高いほど、交渉も合意も難しくなるでしょう。

■他の共有者の持分の買取が向いているケース 他の共有者は不動産を売りたい場合 自分は不動産を残したい（所有したい）場合 他の共有者の持分を購入する資金がある場合

共有持分は買取請求について詳しく知りたい場合はこちら＞＞＞

他の共有者に自己の持分を買い取ってもらう

他の共有者に、自身の自己持分を買い取ってもらうことで、共有状態を解消するのも一手です。他の共有者からすれば、自身の持分が増えることになるため、家賃収入がある場合などは合意を得られる可能性があります。

ただし、相手に買い取る意思があり、尚且つまとまった資金を有していないと実現しない方法です。また、いくらで買い取ってもらうのかの話し合いが必要で、買取後の他登記手続きもお願いすることになるため、共有者間の関係が良好でないと買い取ってもらうのは難しいでしょう。自分が他の共有者の持分を買い取るときと同様に、話し合いで合意が得られない場合は共有物分割請求訴訟の手続きを選択することもできます。

■他の共有者への自己持分売却が向いているケース 自分は不動産を売りたい場合 他の共有者は不動産を残したい（所有したい）場合 他の共有者が自分の持分を購入する資金を持っている場合

共有物分割請求訴訟を起こす

共有不動産の共有者には、民法256条によって共有物を分割（＝共有状態を解消）する権利が認められています。他の共有者との共有持分の売却交渉がうまくまとまらない場合には、共有物分割請求を行いそれが認められれば、強制的に共有状態を解消することができます。

「共有物の分割請求」
各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
２　前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五年を超えることができない。
e-Gov法令検索 民法第256条

• 現物分割

現物分割とは、持分割合に応じて物理的に分割し、それぞれを別の不動産として単独名義で所有する方法です。建物があると均等に分割できないため、対象の不動産が土地のみの場合に選択されます。

• 代償分割（価格賠償）

代償分割（価格賠償）とは、共有者の1人が不動産を取得し、その他の共有者が金銭（代償金）を取得する方法。特定の共有者が、他の共有者の持分を買い取ります。建物を含む不動産など現物分割ができない場合や、買取を希望する共有者がいる場合に選択されます。

代償分割には「一部価格賠償」と「全面価格賠償」の2種類があります。一部価格賠償は現物分割をした際に、均等に分けられず、差が生じている場合に、その差を金銭の支払いで調整する方法です。対して、全面価格賠償は、共有者の1人が単独ですべての共有持分を買い取る方法です。全面的価格賠償が認められると、他の共有者に金銭を支払って、強制的に自分が単独所有できるようになります。

• 換価分割（代金分割）

換価分割とは、不動産を売却してお金に換え、持分割合に応じて分配する方法です。任意売却と競売がありますが、競売になった場合、市場価格よりも安く取引されるため、共有物の価値を大きく下げる恐れがあります。そのため、その他の方法が選択できない場合に適用されます。

なお、共有物分割請求では、不当利得返還請求と同様に調停委員に仲介してもらって話し合いを勧める「共有物分割調停」も可能です。話し合いでの解決が困難であることが明白な場合は、調停を飛ばして共有物分割請求訴訟を起こせます。
ただし、共有物分割訴訟においては権利の濫用（らんよう）」を主張されることが多く、調停を飛ばしていきなり訴訟をして、権利濫用が肯定されると、請求自体が棄却され、共有分割は認められないので注意が必要です。

訴訟以前に任意の交渉を行っていないと権利濫用が肯定されやすくなるため、訴訟の棄却を避けるためには事前に調停を申し立てておくほうが安全です。調停をするのか、いきなり訴訟を提起するのかは、弁護士に相談しながら判断するようにしましょう。

■共有物分割請求訴訟が向いているケース ・すでにトラブルになっており、話し合いでは解決できなかった場合 ・確実に共有状態を解消したい場合 ・他の共有者の所在が不明で、話し合いができない場合

共有物分割請求訴訟について詳しく知りたい人は、こちらの記事をご確認ください。

自己の持分を専門の買取業者に売却する

話し合いでは解決できず、共有物分割請求訴訟を行う資金や時間がないという場合は、自己持分のみを第三者に売却することで、自分のみ共有不動産を手放せます。自己持分のみの売却であれば、その他の共有者の同意は不要です。不動産全体を売却し、売却代金を分配するよりは受け取る金額は低くなりますが、共有者間のトラブルを回避する方法としては有効です。

ただし、共有不動産は共有者間のトラブルが多いため、一般的な不動産業者では買取を拒否される、または著しく低い金額で取引される傾向があります。そのため、自己持分のみの売却では、共有名義の不動産を専門に買い取っている業者に相談するのがおすすめです。

■自己持分を専門買取業者に売却するメリット ・共有状態を解消できる ・他の共有者に相談せず、自分の意思で売却できる ・売却に時間がかからない ・他の方法より早期に現金が手に入る ・自分の相続人に迷惑がかからない ・一般的な不動産業者よりも高く買い取ってくれる

共有者持分のみを売却するときに注意したいのが、他の共有者とのトラブルです。他の共有者からすると、親族でも知人でもない業者と不動産を共有することは気持ちが良いものではありません。そのため、自己持分を第三者に売却する場合は、他の共有者に自分の共有持分の売却について知らせておくことをおすすめします。

■専門買取業者への自己持分売却が向いているケース ・できるだけ早く自己持分だけでも処分したい場合 ・他の共有者に知られず、自己持分を売却したい場合 ・他の共有者と連絡を取りたくない場合

クランピーリアルエステートは、共有持分不動産を専門に買い取っている不動産会社です。士業との連携が強みで、すでにトラブルになっている不動産も買い取れます。共有名義不動産の買取を専門にしているためトラブル解決のノウハウも豊富。他の共有者とのやり取りもすべて任せることができるため、依頼者自身は他の共有者に接触せず、自己持分の売却を完了できます。

共有名義不動産の売却をご検討の際は、クランピーリアルエステートにご相談ください。

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まとめ

本記事では、共有名義の不動産から発生する家賃収入を独占されている、または不動産を一方的に占有されている場合の家賃請求についてお伝えしました。

共有不動産の各共有者は、それぞれが不動産を使用する権利を持ちます。ただし、他の共有者の合意なく、自分の持分を超えて不動産を使用している場合は、他の共有者は共有不動産の利益の独占者に対して家賃の請求が可能です（不当利得返還請求権）。

共有不動産から不当に利益を得ている共有者に金銭を請求する方法はいくつかありますが、最終的には裁判所で調停や訴訟の手続きを取らなければなりません。

このように共有名義の不動産は非常にトラブルになりやすく、紛争の解決まで時間がかかります。そのため、一般的には不動産の共有状態は推奨されていません。共有名義の不動産を所有している場合は、早めに共有状態の解消を行う必要があります。

「トラブルになるくらいなら共有不動産の持分を手放したい」「すでにトラブルになっていて対応に困っている」という場合は、共有不動産専門の買取業者に相談しましょう。査定後、金額の合意ができれば、すぐにでも現金化できます。他の共有者と接することなく問題解決を図れるため、共有不動産の所有で悩みがある場合は、早めに手放してしまうことをおすすめします。

よくある質問