共有持分を買取業者に売却した場合のトラブルは？トラブル回避のための業者の選び方も解説

共有持分を買取業者に売却することを検討している場合、「売却によって業者や共有者と何かトラブルは起きないだろうか」のような不安があるかもしれません。

結論から述べれば、共有持分を売却しても、売主と買取業者の間でトラブルが起きることは基本的にありません。

共有持分を買取業者に売却すると売主は共有者ではなくなり、買取業者が新たに共有者として加わります。そして、売却後は業者を含めた共有者間でその不動産に関する話し合いなどが行われ、売主は共有不動産に関する対応が不要になります。

つまり、売主は共有状態から抜け出せるため、共有不動産におけるトラブルに巻き込まれることはないのです。

ただし、共有持分を売却された共有者からすれば、不利益を被ったと感じてしまうケースは少なからずあります。その場合、「共有者から売主に対して報復行為を仄めかすような電話がくる」など、売主と共有者の間でトラブルが発生してしまい、関係性が悪化してしまう可能性はあります。

とくに、悪質な買取業者に依頼した場合には、共有者と売主の関係性が悪化するような原因を生みやすいため、共有持分を売却する際には信頼できる業者を選ぶことが大切です。

当記事では、共有持分の買取業者に売却した際に起こりがちなトラブルや、トラブルにならないための買取業者の選び方を解説していきます。実際に弊社が共有持分を買い取った際、売主様と共有者の間で起きたトラブル事例も紹介していきますので共有持分を買取業者に売却したい場合には参考にしてみてください。

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共有持分を買取業者に売却すると売主と業者でトラブルは起きる？

まず結論から述べますが、共有持分を売却して売主と買取業者の間でトラブルが起こるケースは少ないです。

前提として、共有持分を買取業者に売却すると、その業者が新たな共有者となり、売主は共有状態から抜け出せます。

そして、共有不動産や共有者とのやりとりは、売却した買取業者がすべて行い、共有不動産に関して売主が対応しなければならないことは基本的にないのです。

また、買取業者に共有持分を売却する前には、必ず査定が行われます。その後査定価格が提示されて、その金額で売却をしたいと売主が納得をすれば売買契約が締結されます。

売却価額がトラブルの種になることを懸念されている方もいるかもしれませんが、納得できる査定額を提示した買取業者を売主自身で選べるため、この点でトラブルが起きることはまずないと言えるでしょう。

ただし、悪質な業者の場合、「実際の売却価格が査定額よりも低かった」といったトラブルが起きる可能性は否定できません。そのため、詳しくは後述しますが、信頼できる業者の選び方を踏まえて、共有持分の買取先を探すのがよいでしょう。

買取業者に共有持分を売却したことで売主と共有者でトラブルが起きるケースはある

前述の通り、買取業者に共有持分を売却した後、売主は共有状態から抜け出せますが、共有者は買取業者と共有状態になります。そして、共有持分の買取業者は不動産全体を活用することを視野に入れつつ買取を行うため、共有者に対して交渉などを行うのが基本です。

悪質な業者でない限りは社会的なルールやモラルのもと交渉を行いますが、共有者としては自身が所有する不動産を手放すことも検討しなければなりません。つまり、共有持分を買取業者に売却すると、売主には共有状態から解放されるメリットがありますが、共有者からすれば交渉の手間がかかるなどのデメリットがあるのです。

とくに「共有不動産を占有している」「不動産を売却することに反対している」といった共有者からすれば、買取業者からの交渉に応じたくないと考えるのは自然なこととも言えます。このようなケースであれば、買取業者に共有持分を売却したことで売主と共有者でトラブルが起きることが考えられます。

実際に弊社が共有持分を買い取った事例として、「共有持分の売買が成立してから共有者から執拗に連絡がくる」との売主様からご相談がありました。

この事例では、嫌がらせ行為のように頻繁に連絡があったようで、「連絡があったとしても対応する必要はありません」とお伝えしたうえで、共有者との連絡はすべて弊社が行いました。売主様と共有者の方は元々疎遠な関係にあったとのことでしたが、共有持分の売却によって関係性がさらに悪化してしまった事例と言えます。

このように、共有者と売主の間でトラブルが起きることは否定できないため、共有持分の売却によるトラブルを防ぐためにも「事前に売却する件を伝えておく」といった対策を講じておくことをおすすめします。

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共有持分の売主と共有者でトラブルが起きてしまうケース

前述したように、共有持分を買取業者に売却したことで、売主と共有者でトラブルが起きてしまうケースはあります。まずは、起こり得るトラブルの例を紹介します。

• 買取業者から他の共有者へ強引な営業が行われるケース
• 相場よりも安く買い取られてしまうケース
• 賃料を請求されるケース
• 共有物分割請求訴訟を起こされるケース

トラブルが起きてしまう背景には、「共有者が持分売却のあったことを知らなかった」「売却先が悪質な業者だった」などがあります。

共有持分の買取を行う業者は、他の共有者の持分を買い取ることも視野に入れており、そのための交渉を共有者に行うのが基本です。

持分売却があったことを共有者が知らなかった場合に交渉があれば、「自分の持分を売らなければならないのか」と不安に思うのも頷けます。とくに、共有状態の不動産に住んでいる共有者の場合はなおさら不安になることでしょう。

また、共有持分の買取業者は、自社の利益だけでなく、売主の希望を汲んだうえで買取の方針を定めます。しかし、なかには自社の利益を優先し、悪質とも言える業者も存在します。

悪質な業者に依頼してしまうと、「相場よりも安く買い取られる」「強引な営業が行われる」といったトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあるのです。

そのため、他の共有者がトラブルに巻き込まれることなく共有持分を売却するには、可能であれば事前に共有者に売却することを伝えておき、信頼できる買取業者に依頼するのが得策です。

ここからは、共有持分の売却によって共有者に起こり得るトラブル例について、それぞれ紹介していきます。

買取業者から他の共有者へ強引な営業が行われるケース

当然ですが、共有持分だけよりも、不動産全体を所有している方が物件を活用しやすくなります。そのため、共有持分を専門とする買取業者は、他の共有者から持分を買い取ることを視野に入れつつ、共有持分の買取を行なっています。

本来は社会的なルールやモラルを守ったうえで交渉をするのが原則なのですが、悪質な業者に共有し持分を売却してしまうと、下記のような強引な営業が行われてしまう可能性があります。

• 早朝や深夜に共有者の家へ訪問してくる
• 他の共有者に何度も電話の営業をかけてくる
• 嫌がらせ行為のように手紙を投函してくる

共有持分の売却を考えていない共有者にとっては迷惑な行為になるため、共有持分の売却によるトラブルを避けたい場合、まずは信頼できる業者を探したうえで、その業者に売却することを共有者に伝えておくのが無難でしょう。

相場よりも安く買い取られてしまうケース

信頼できる業者であれば、物件の市場価格などから相場を伝えたうえで、売主に依頼したいと思ってもらえるような買取価格を提示します。

とはいえ、買取業者としても、可能であれば安く共有持分を買い取りたいのが本音です。買取先が悪質な業者であれば、相場より安い金額を提示してくることもあります。

金額がどれだけ安かったとしても売主が納得すれば売買契約は成立するため、悪質な買取業者に依頼したことで他の共有者が相場よりも安い金額で共有持分を手放してしまうケースもあります。

賃料を請求されるケース

共有持分の買取業者は、その不動産全体を活用することを視野に入れて買取をするのが基本です。しかし、多いとは言えませんが、賃料を得ることを視野に入れながら、共有持分を買い取っている業者も存在します。

前提として、共有持分を買い取った買取業者はその不動産の共有者になります。そして、民法第249条では共有物を使用する権利が認められています。

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
引用元 e-Gov「民法」

「使用する権利」には賃料収入などの利益を得る権利も該当するため、新たに共有者になった買取業者には、共有不動産における賃料を得る権利が法的に認められるのです。

共有不動産において賃料が発生するパターンとしては、「共有者が物件を独占している」「賃貸物件として使用している」というケースが挙げられます。

たとえば、共有者が独占している物件の共有持分を買い取った買取業者は、独占している共有者に対して持分に応じた賃料を請求できます。

また、すでに賃貸物件として活用している物件の場合も、共有者は持分割合に応じた賃料を請求できます。仮にアパート1棟すべての部屋を貸している場合、持分に応じた賃料の請求が可能です。

繰り返しますが、買取業者は不動産全体の活用を目的とするケースがほとんどですが、「家賃相場が高い」「空き部屋が少なく家賃収入が多い」といった物件の場合は相応の賃料を見込めるため、売却後に共有者へ賃料請求がされる可能性もあるのです。

不動産を使用している共有者からすれば、「突然知らない人に賃料を請求された」と感じるのは自然なことでしょう。しかし、新たな買い手からすれば当然の権利であるため、話し合いでは解決できずに、最終的に裁判にまで発展してしまうことも考えられます。

共有物分割請求訴訟を起こされるケース

不動産の共有者は、民法第258条によって下記のように権利が認められています。

共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
引用元 e-Gov「民法」

この請求によって発展した訴訟のことを「共有物分割請求訴訟」といいます。詳しく言えば、共有名義不動産の共有状態の解消を求めて裁判所へ申し立てる訴訟のことです。

共有不動産において、共有物分割請求をする権利はすべての共有者にあります。そのため、共有持分を売却すると、その買主である買取業者にも共有物分割請求の権利が認められます。

そして、共有者だけでは話がまとまらない場合、共有物分割請求訴訟を起こすことが可能です。

つまり、共有持分を買取業者に売却すると、その買取業者と他の共有者では共有状態などに関する話がまとまらない場合には、その業者から共有者に対して不動産の共有状態を解消するための訴訟が起きるケースがあるのです。

「共有不動産を独占している」「共有不動産を手放したくないと考えている」といった共有者がいる場合、強制的に共有状態を解消するための訴訟を起こされた際は、トラブルそのものであるといえるでしょう。

共有持分を買取業者に売却するメリット

前述したように、共有持分を買取業者に売却をすると、売主ではなく共有者がトラブルに巻き込まれるケースが多いです。

とはいえ、不動産の共有は権利関係が複雑になりやすく、共有状態が続くほどトラブルが起こる可能性も高まります。そのため、将来的なトラブルを回避する方法として、共有持分を売却することは1つの手といえます。

さらに、共有持分を買取業者に売却することには、下記のようなメリットがあります。

• 現金化までが速い
• 不動産仲介業者とは違い仲介手数料がかからない
• 契約不適合責任を負わずに済む
• 他の共有者にバレずに売却できる

「なるべく早く、スムーズに共有状態から抜け出したい」「自分が共有者と連絡を取ることなく共有持分を手放したい」といった場合には、買取業者に依頼することも検討してみてください、

ここからは、共有持分を買取業者に売却するメリットについて、それぞれ詳しく解説していきます。

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現金化までが速い

共有持分は一般の消費者にとって購入するメリットがほぼありません。そのため、不動産仲介業者に依頼してもなかなか買い手が見つからず、売買が成立しないことがほとんどです。

一方、買取業者に売却する場合は共有持分を直接買い取るため、仲介のように買主を探す必要がありません。また、共有持分の買取に関してノウハウがあるため、スムーズな買取に期待できます。

現金化できるまでの明確な期間は業者によって異なりますが、数日〜1週間程度で完了するのが一般的です。短期間で共有持分を手放して現金化したい場合は、買取業者に売却することも検討してみてください。

不動産仲介業者とは違い仲介手数料がかからない

不動産仲介業者に売却を依頼した場合は、売買が成立した際に成功報酬として仲介手数料を不動産仲介業者に支払う必要があります。

実際に仲介手数料として支払う金額は業者によって異なりますが、法律によって上限は定められており、以下の計算式で求められます。

売却価格（税抜）	仲介手数料の上限額
400万円超	（売却価格×3％＋6万円）＋消費税
200万円超～400万円以下	（売却価格×4％＋2万円）＋消費税
200万円以下	（売却価格×5％）＋消費税

例えば、共有持分の売却価格が1,000万円の場合は、仲介手数料の上限額は39.6万円となります。

一方、買取業者に共有持分を直接買い取ってもらう場合は、仲介が不要なため、仲介手数料をかけずに共有持分の売却が可能です。売却時のコストを抑えて共有持分を手放したい場合にも、買取業者を検討してみてください。

契約不適合責任を負わずに済む

契約不適合責任とは、売買を行う対象物に不備や欠陥があるなど、契約内容とは不適合な物を売却してしまった場合、売主に対して生じる責任のことです。不動産の場合、欠陥住宅のように不動産に発生している瑕疵（住み心地に影響する欠点）について告知なく売却された場合に発生します。

共有不動産も、家自体に欠陥がなくても不動産の売却や建て替え、活用は他の共有者からの同意がなければできないなど、通常の住宅に比べてデメリットが多い不動産です。そのため、告知なく売却した場合は契約不適合責任に該当します。

契約不適合責任が発生すると、買主から損害賠償を請求されたり契約解除を求められたりすることもあります。

しかし、買取業者であれば「契約不適合責任を問わない」という契約で売買されるのが基本です。そのため、共有持分を売却した後に買取業者から責任を問われる」のようなトラブルが起こることはありません。

他の共有者にバレずに売却できる

不動産会社に仲介してもらう場合は、買主を探すために広告や宣伝が行われるため、売却前に他の共有者にバレてしまう可能性があります。

売却前にバレてしまうと、他の共有者に売却を止められて思うように手続きを進めることができないおそれがあります。

買取業者を利用すれば、共有持分を直接買い取ってもらえるため、広告や宣伝から他の共有者にバレることなく売却可能です。

また、前述したように売却後は共有状態から抜け出せて買取業者が対応をするため、共有不動産に関するトラブルに巻き込まれる心配はありません。

共有持分の売却でトラブルにならないための買取業者の選び方

前述したように、悪質な買取業者に共有持分を売却すると、共有者がトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。そのため、トラブルを回避しつつ共有持分を売却する際には、買取業者の選び方が重要です。

共有持分でトラブルにならないための買取業者の選び方のポイントをまとめましたので参考にしてみてください。

• 宅地建物取引業の免許を持っている業者であるか確認する
• 売却代金を現金で受け渡し可能であるか確認する
• 移転登記と売却代金の受け渡しを同時におこなうか確認する
• 買取業者の口コミや評判を確認する
• 買取実績が十分にある業者を選ぶ
• 弁護士と提携している業者を選ぶ
• 複数業者から査定を取って比較する
• 担当者が誠実かつ丁寧である
• 相続物件についても知識が豊富である

ここからは、共有持分の買取業者を選ぶ際のポイントをそれぞれ詳しく解説していきます。

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宅地建物取引業の免許を持っている業者であるか確認する

宅地や建物の売買を行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。悪質な業者の場合、そもそも宅地建物取引業の免許を持っていない場合があるため、この点を確認しておくとよいでしょう。

宅地建物取引業の免許の有無については、国土交通省が用意する「宅地建物取引業者」のページで検索できます。

「免許を持っている＝信頼できる」とはいいきれないので注意

正規の不動産業者でも、「囲い込み」と呼ばれる手法で共有持分をキープしようとする業者もあります。

囲い込みとは、「買い取りができる」と言うもののいつまでも具体的な話を進めず、有効な使い道が決まるまで物件をキープする行為のことです。こうなると売却に時間がかかるだけでなく、「なかなか売れないので値段を下げましょう」などと値下げの交渉を持ちかけられる可能性があります。

本来なら、不動産買取業者は不動産の転売先や使い道を確保してから買い取りを進めるのが一般的であり、囲い込みは違法行為です。しかし中には囲い込みを行う悪質な業者も存在するため、宅地建物取引業の免許の有無だけでなく他の方法も併せて確認しましょう。

売却代金を現金で受け渡し可能であるか確認する

売却代金を現金で受け渡しできるかどうかも、買取業者を選ぶうえで重要なチェックポイントです。悪質な業者の場合、現金でなく小切手で払うと申し出る可能性があります。その際に換金できない小切手を渡されて、騙されるおそれがあるため注意が必要です。

小切手が本物だとしても、振り出す預金を残高不足にしておくなど「不渡り」の手口でお金が受け取れないことがあります。共有持分を売却する際は、現金以外の取引は断るのが賢明です。

移転登記と売却代金の受け渡しを同時におこなうか確認する

移転登記を売却代金の受け渡しよりも前にする業者にも注意が必要です。移転登記を行った後に代金を払うとして、実際には払わずに物件だけを騙し取るのは悪徳業者に多い手口です。そのため、必ず移転登記と売却代金の支払いが同時に行えるか確認しましょう。

なかには、取引の途中に「移転登記と代金の受け渡しは同時に行えない」などスケジュール変更を申し出てくる業者もいるかもしれません。その場合は「他の業者へ依頼する」など、強めに反対しても問題ありません。

ただし、悪徳業者はあの手この手で騙し取ろうとしてくる可能性もあります。確実に被害を防ぐには、弁護士や司法書士の立会の元で移転登記を行うと良いでしょう。

買取業者の口コミや評判を確認する

買取業者を探す際はインターネットを活用する人が多いでしょう。その際、業者のホームページだけでなく第三者視点の評価もチェックしておくのがおすすめです。

インターネットで「〇〇（買取業者名） 評判」などと調べれば、口コミや評判が確認できます。悪質な業者に捕まらないために、下記の口コミについて書き込みがないか、あらかじめ確認しておくと安心です。

• 買取価格は適正か
• 強引な営業はないか
• 売却者や他の共有者とトラブルになったことがないか

買取実績が十分にある業者を選ぶ

共有持分の買取に自信があったり、顧客からの信頼を得ていると自負していたりする業者は、ホームページに買取実績を掲載していることが多いです。買取実績が十分にある業者なら共有持分の取り扱いに慣れているため、安心して売却を任せられる可能性が高いでしょう。

一方で、ホームページがない業者や買取実績を公開していない業者は、共有持分の扱いが不得意である可能性が高いです。そのような業者では、他の共有者とのトラブルに発展しやすいなど、不安な面が多いと考えられます。

また、きちんとした業者の場合はホームページに「個人情報保護方針」や「プライバシーポリシー」が明記されています。こちらも忘れずチェックしましょう。

弁護士と提携している業者を選ぶ

共有持分の売買は、他の共有者とのトラブルなど法的トラブルが絡むことが少なくありません。トラブルのせいで売却が進められないといったケースも発生するため、スムーズに売却したい場合には弁護士と提携している業者がおすすめです。

弁護士と提携している買取業者であれば、他の共有者との交渉も弁護士を通してスムーズに行えます。交渉に余計なコストをかけずに済むため、結果的に高く売却できる場合も多いです。

また、弁護士と提携している業者なら、すでにトラブルになっている共有不動産の買取も積極的に行ってくれるでしょう。

担当者が誠実かつ丁寧である

少しでもよい条件で共有持分を売却したい場合、誠実で丁寧な対応の担当者がいる買取業者を選ぶのもよいでしょう。

残念ですが、すべての買取業者が必ずしもよい対応をしてくれるとは言い切れません。そのなかで、質問をした際に、すぐに答えが返ってくる担当者だと安心です。

ただし、レスポンスが早くてもいい加減なことを言う担当者には注意が必要です。もし質問の答えがわからなくても、きちんと調べて正確に答えてくれる業者なら信頼できるでしょう。

他にも売り主にとってのデメリットや、査定額について耳の痛い内容もしっかりと教えてくれるかも重要です。そのうえで、売り主の希望に沿った提案をしてくれる誠実な担当者を選びましょう。

相続物件についても知識が豊富である

共有持分は、夫婦や家族で共同で出資した場合だけでなく相続でも発生します。共有持分のなかでも相続に伴うものは、相続人同士のトラブルや税金対策など特に運用が難しいケースが多いです。

相続物件について知識が豊富な買取業者なら、共有持分の取り扱いも安心して任せられる可能性が高いでしょう。さらに税理士と提携していれば、相続税や売却の際にかかる税金への対策もできるため、さらに大きなメリットとなります。

相続によって共有している不動産であれば、相続物件について知識が豊富な買取業者に依頼することも検討してみてください。

共有持分の売却相場は市場価格よりも安くなりやすい

弊社には、「共有持分の売却価格は市場価格に持分割合をかけた金額になりますか」のようなご相談が多く寄せられます。

確かに、市場価格に持分割合をかけた金額がそのまま売却金額になることもあります。とくに、共有者同士で持分の売買をすることで単独所有にできる場合には、この金額で売買が成立するケースがほとんどです。

しかし、共有者以外に共有持分を売却する場合は、市場価格に持分割合をかけた金額よりも売却価格が低くなるのが基本と考えておくべきです。これは、買取業者以外に共有持分を売却する場合も同様です。

この理由としては、共有持分を購入したからといって、その物件を自由に活用できないことが挙げられます。

共有持分を所有している場合、共有不動産を使用する権利がありますが、物件の増改築をしたり売却・賃貸をしたりするには、他の共有者からの同意が必要になります。そのため、通常物件よりも活用するのが難しいです。

この背景から、一般の人が買い手になることはほとんどなく、不動産仲介会社に依頼しても断られてしまうケースも少なくありません。つまり、共有持分は一般的に需要が低く、売れづらいのが前提となります。

そして、弊社のような専門の買取業者では共有持分を積極的に買い取りをしますが、共有不動産の市場価値に持分割合をかけた金額から諸経費などを差し引いて買取金額を決定します。そのため、共有者に売却するよりも、共有持分の売却価格は低くなりやすいのです。

なお、あくまで目安ですが、共有持分の売却価格は市場価格の3割〜5割ほどが相場です。

たとえば、3,000万円の共有不動産を所有しており、持分割合が1/3であれば、売却価格の目安は300万円〜500万円となります。

「都心などの好立地」「築年数が浅い」といった場合には、この目安よりも高い金額が買取価格になることもありますが、共有持分の買取価格の相場を知りたい場合には、この目安をもとに計算するのもよいでしょう。

共有持分を買取業者に高値で売却するなら複数の業者に査定を依頼するのが得策

共有持分を買取業者に売却する場合、「できるなら高値で売却したい」と考えることでしょう。その場合、複数の業者に査定を依頼するのが得策です。

そもそも不動産における査定とは、土地や物件の売却金額の目安を算出することです。買取業者に査定を依頼すれば、「この程度の金額で共有持分を買い取ります」と買取金額の目安を提示してもらえます。

査定の方法や基準については買取業者によって異なるため、買取金額の目安にばらつきが出ると考えられます。そのため、複数の買取業者に査定してもらうことで、共有持分を最も高く買い取ってもらえるであろう業者を見つけられるのです。

なお、査定のみであれば無料で行ってもらえるのが一般的です。面倒に感じるかもしれませんが、少しでも高値で共有持分を売るためにも、複数の買取業者からの査定結果を比較検討しておくようにしてみてください。

共有持分のトラブルは買取業者との間でだけ発生するわけではない

共有持分についてのトラブルは、買取業者との間にだけ発生するというわけではありません。売却をせずに所有を続ける場合でも、共有者間でトラブルが起きることも珍しくありませんので注意が必要です。

共有不動産における共有者間のトラブルとしては、以下が挙げられます。

• 不動産の使用方法に関する意見の食い違いで共有者の関係性が悪化するリスクがある
• 相続により共有者が増えるリスクがある

ここからは、共有者間で起こり得るトラブルについて、それぞれ詳しく解説していきます。

不動産の使用方法に関する意見の食い違いで共有者の関係性が悪化するリスクがある

不動産を共有している場合、共有者全員に所有権があります。そのため、自分の一存で物件を自由に利用したり処分したりはできません。

共有持分を所有する人ができることには、内容によって制限が設けられていてその程度によって同意の要不要が定められています。

行為の種類	必要な要件	具体例
変更行為	共有者全員の合意が必要	・物件全体の売却 ・建物の取り壊し
管理行為	共有持分の過半数の合意が必要 （共有者の過半数ではなく持分割合で決する）	・賃貸借契約の締結や解除 ・増改築など不動産の価値や用途を変更するようなリフォーム
保存行為	合意がなくても単独で行為可能	・維持を目的とした補修などのリフォームやメンテナンス ・所有権を持たない人物に対しての明渡し請求

共有物件に居住したかったり賃貸に出したかったりしても、共有者の合意が得られなければ不可能です。また、維持費を誰が負担するのか、どのようにメンテンナンスしていくのかなどさまざまな面でトラブルになることがあります。

相続により共有者が増えるリスクがある

共有状態の不動産の相続を繰り返すと、共有者が増える場合があり、共有者を把握するだけでも難しい状況になり得ます。

たとえば、相続によって遠縁の親戚が共有者に加わった場合を想定します。共有名義の不動産の売却やリフォームをするには、共有者全員からの合意が必要なため基本的には話し合いを行いますが、住所や連絡先がわからなければ話のつけようがありません。

相続によって共有者が増えてしまえば、結果的に共有名義の不動産を活用したくてもどうにもできなくなる可能性もあります。共有者が増えすぎると、勝手に持分を売却されるなどのトラブルに発展する可能性も高くなるので、早目に共有状態を解消しておくのが望ましいです。

共有持分のトラブルを確実に防ぐなら共有状態を解消しておく

不動産の共有状態を解消しておくことで、共有持分のトラブルを確実に防げます。そのため、共有持分のトラブルを回避したい場合、共有状態そのものを解消することも検討することが大切です。

共有状態を解消するための方法としては、下記が挙げられます。

• ほかの共有者と協力して共有名義の不動産全体を売却する
• ほかの共有者に共有持分を買い取ってもらう
• ほかの共有者の共有持分を買い取る
• ほかの共有者に共有持分を贈与する
• 共有者が持っている不動産と共有持分を交換する
• 共有状態の土地を分筆する
• 共有物分割請求をする
• 共有持分を放棄する

ここからは、共有状態を解消する方法をそれぞれ解説していきます。

ほかの共有者と協力して共有名義の不動産全体を売却する

不動産の価値を損ねずに現金化したいなら、共有持分だけでなく物件全体の売却を考えましょう。ただし、不動産を共同で所有している場合、所有者それぞれに所有権があるため、単独の意思だけでは物件全体を売却できません。

不動産全体を売却するのは法律上「共有物の変更行為」にあたるので、共有者全員の合意が必要です。合意を得られないからといって、単独で勝手に売却するのは違法行為になります。共有者間で大きなトラブルにも発展するため、協議の上で全員の合意を得るのが重要です。

ほかの共有者に共有持分を買い取ってもらう

前提として、共有名義の不動産において持分割合の過半数を有することで、その物件を管理するための権限が得られます。

実際に、民法252条では下記のように定められています。

共有名義不動産における管理とは、賃貸借や不動産の小規模な増改築などが該当します。そのため、共有持分を買い取ることで持分割合の過半数を得られる場合、共有名義の不動産の活用方法に関する決定権も得られるのです。

「共有状態の不動産の使用方法を自分で決めたい」と考えている共有者がいれば、買取業者に依頼せずともその人に共有持分を売却できる可能性が高いです。とはいえ、共有持分を買い取ってもらうには、その共有者と交渉する必要があるうえに、買取に対して両者が同意できるだけの資金が必須です。

関係性が良好でなければ共有持分の売却に関する交渉さえできない可能性があるため注意が必要です。

ほかの共有者の共有持分を買い取る

他の共有者の共有持分をすべて買い取れば、共有不動産を単独で所有できます。不動産を単独で所有すれば、他の人の同意を得ることなく所有者の判断で不動産を自由に活用可能です。

ただし、共有者全員が共有持分の売買に応じてくれることや、すべての共有持分を買い取れるだけの資金を用意できることが条件になります。共有状態を解消するにはすべての共有持分を買い取らなければならないため、売買に応じてくれない共有者がいる場合や資金が足りない場合は共有状態を解消できません。

ほかの共有者に共有持分を贈与する

共有持分は売却だけでなく、贈与という形で手放すこともできます。他の共有者から合意を得るのが前提にはなりますが、自身の共有持分を贈与すれば共有状態から抜け出せます。

贈与の場合は特定の相手を選べるため、家族や友人、親戚などに譲りたい場合は贈与を検討しておくとよいでしょう。ただし、共有持分の贈与を受けた側には「贈与税」が課される可能性があるため注意が必要です。

共有者が持っている不動産と共有持分を交換する

「土地建物の交換をしたときの特例」により、土地や建物を同じ種類の不動産と交換した際は譲渡がなかったとみなされて税金がかかりません。この特例を利用すれば、税金を払わずに共有状態の不動産を単独所有できる場合があります。

たとえば、2,000万円の不動産をAとBで1/2ずつ共有していて、Aが別に1,000万円の不動産を所有しているとします。この場合、Aの持つ1,000万円の不動産とBの持つ共有持分を交換すれば、それぞれの不動産をAとBが単独所有できるのです。

ただし、交換する不動産には下記のような条件があります。

• 交換する不動産はいずれも土地と土地、建物と建物のように同じ種類である
• 交換する不動産の価値に20％以上の差がない
• 交換で取得した不動産の使用用途が、交換前と同じである

上記の条件に当てはまらない場合は、交換であっても贈与税が発生するため注意が必要です。

共有状態の土地を分筆する

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分けて登記をすることです。分筆によって土地を切り分ければ、各共有者が自分の持分に応じて土地を単独所有できます。

たとえば、300㎡の土地を3人で共有している場合を想定します。各共有者がそれぞれ1/3ずつ所有している場合で分筆をすると、土地が3つに分けられ、共有者は100㎡ずつの土地を単独所有できるのです。

共有物分割請求をする

前述の通り、不動産を共有している場合はすべての共有者に、共有物分割請求をする権利があります。共有物分割請求では、基本的に下記の方法で共有名義不動産の分割が検討されます。

分割方法	内容	注意点
現物分割	不動産を物理的に分割し、それぞれを各共有者が単独所有する方法	接道面積や日当たりなどで価格差が出るので考慮する必要がある 建物が建っている場合は境界線を作るのが難しい
代償分割	ひとりが単独所有する代わりに、他の共有者へ持分割合に応じた対価を支払う	単独所有する人の金額の負担が大きい
換価分割	不動産を売却し、売却金を共有者で分割する	共有者全員が売却に合意する必要がある

なお、他の共有者が話し合いに応じない場合、最終的には「共有物分割請求訴訟」という形で裁判を起こして強制的な共有状態の解消も可能です。

共有持分を放棄する

通常、単独所有している不動産の所有権は放棄できませんが、共有持分のみであれば放棄が可能です。持分を放棄する際は、放棄の意思を他の共有者に伝えたうえで持分放棄の登記を行います。

持分を放棄すれば共有状態から抜け出せるため、管理や維持費の支払いから解放されます。共有者間の交渉が困難だったり、売却が難しい場合などに有効な方法といえるでしょう。

ちなみに、放棄した持分は持分割合に沿って他の共有者へ帰属します。贈与のように割合を無視して特定の人物に持分を与えることはできません。

まとめ

共有持分を専門に扱う買取業者は、共有持分の売却を早く進めたい人にとって最適な売却先です。そして、買取業者に売却した後は共有状態から抜け出せるため、売主がトラブルに巻き込まれることは基本的にありません。

しかし、共有持分の売却によって、共有者がトラブルに巻き込まれてしまうことは否定できません。とくに悪質な業者に依頼をしてしまうと、強引な営業が行われたり、賃料を請求されたりといったトラブルが起きる可能性があります。

このようなトラブルを事前に防ぐためにも、共有持分を買取業者に売却する場合、当記事で紹介したポイントを踏まえて信頼できる業者かどうかを見極めるのが大切です。

そもそも、共有名義の不動産は共有者間でもトラブルが起きやすいものです。トラブルにならないためにも相続時に共有名義にしない、不動産そのものを売却するなどの対策を行いましょう。

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