相続した土地を共有名義にするメリットは？デメリットともに判断基準を解説
土地などの不動産は、相続の際に複数の相続人で共有名義として引き継ぐことが可能です。
遺産分割の場面では公平性を保ちやすい方法として選ばれることもあり、実際の事例でも珍しい選択ではありません。一方で、共有名義にはメリットだけでなく、将来的に問題となりやすいデメリットも存在します。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・土地を公平に遺産分割できる ・相続直後の話し合いがまとまりやすい ・土地を活用・売却するかを相続後に決める余地を残せる ・条件を満たせば売却時の税制優遇を個別に使える |
・土地を売却・処分・活用するには共有者全員の同意が必要になる ・共有者の誰かが認知症・行方不明・音信不通になると土地を活用しづらくなる ・相続を重ねるたびに土地の権利関係が複雑化する ・土地の管理や費用負担に関するルールが曖昧になりやすい ・他の共有者とトラブルが起こりやすい ・市場での売却が難しく結果的に買取しか選択肢がなくなりやすい |
共有名義で土地を相続することを検討している場合、メリットやデメリットを踏まえたうえで慎重に判断することが大切です。
たとえば、土地の活用方法や売却の方針があらかじめ決まっており、共有者全員と問題なく連絡が取れる関係性が保たれている場合は、共有名義も大きな問題は生じにくいでしょう。また、固定資産税や維持管理費の負担ルールを明確に定められれば、金銭面でのトラブルも起こりにくくなります。
一方、共有名義は売却などの意思決定に制約が多く、相続後の状況変化によってトラブルに発展しやすい相続方法でもあります。「とりあえず共有で相続する」という判断をすると、後になって土地を売却できない、管理方針が決まらないといった問題を招くリスクがあります。
そのため、相続した土地については、単独名義で相続したり相続のタイミングで売却したりなど、基本的には共有状態を避ける方法がおすすめです。
本記事では、相続した土地を共有名義にするメリットやデメリット、判断基準などについて詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。
目次
相続した土地を共有名義にするメリット
相続した土地を共有名義にするメリットは以下のとおりです。
- 土地を公平に遺産分割できる
- 相続直後の話し合いがまとまりやすい
- 土地を活用・売却するかを相続後に決める余地を残せる
- 条件を満たせば売却時の税制優遇を個別に使える
土地を公平に遺産分割できる
土地は、現金や預貯金のように均等に分けにくい財産であるため、相続の場面では公平な分割が難しくなります。その点、共有名義で土地を相続すれば、法定相続分に基づいた公平な遺産分割が可能になるというメリットがあります。
によって定められており、相続人の立場ごとに割合は異なります。
たとえば、親の土地を子ども3人で相続するケースでは、誰か1人が単独で土地を取得すると、他の相続人との間で不公平感が生じやすくなります。そこで土地を共有名義とし、それぞれが3分の1ずつ持分を取得すれば均等な分配となり、遺産の取得割合に差が出ません。
とくに、相続財産の大部分が土地で占められており、預貯金など他の遺産が少ない場合には、公平性を重視した遺産分割の方法として共有名義が選ばれやすい傾向があります。
相続直後の話し合いがまとまりやすい
相続人が複数いる場合、誰が土地を取得するのかが決まらず、話し合いが長期化するケースは少なくありません。とくに土地のように分けにくい財産が含まれていると、意見の対立が起こりやすくなります。
たとえば「誰か1人が単独で相続すると揉めそう」「将来的に使用する可能性があるため、今は取得者を決めきれない」といった状況です。相続人それぞれが事情や考えを抱えている中で、単独名義を前提に話し合おうとすると、合意形成が難しくなります。
このような場合、土地を共有名義で相続することで、相続直後の話し合いがまとまりやすくなる可能性があります。特定の相続人に負担や責任が偏らず、全員が同じ立場で相続する形になるため、相続人の納得を得やすくなる点が大きなメリットです。
また、相続の名義変更は「土地の取得を知った日から3年以内（または遺産分割協議が成立してから3年以内）」という期限が設けられており、超過すると10万円以下の過料が科せられるリスクがあります。
このようなリスクを避けるためにも、相続人全員が納得しやすい共有名義での相続が選ばれることもあります。
参照：相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）｜法務局
土地を活用・売却するかを相続後に決める余地を残せる
相続の段階では、土地を今後どのように扱うのかが決まっていないケースも多く見られます。
たとえば「売却するのか」「特定の相続人が引き継いで居住用などで利用するのか」「賃貸として活用するのか」など、将来の方針を相続の場で即断することが難しいこともあります。
このような場合、土地を共有名義で相続しておくことで、活用や売却に関する判断を相続直後に無理に決める必要がなくなります。相続人全員で共有する形にしておけば、状況や気持ちが落ち着いた段階で、あらためて土地の扱いについて話し合う余地を残すことが可能です。
「今は判断材料がそろっていない」「時間をかけて家族で検討したい」といった場合には、共有名義での相続がメリットとなるでしょう。
条件を満たせば売却時の税制優遇を個別に使える
共有名義で土地を相続したあとに売却する場合、一定の条件を満たせば、相続人それぞれが税制優遇を個別に利用できる可能性があります。
たとえば、被相続人が住んでいた空き家や、その空き家を解体して更地にした土地を売却する場合には「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用できることがあります。特例の適用が認められれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除することが可能です。
こちらの特例のメリットとして、共有名義で相続している場合には、要件を満たせば相続人ごとに個別で控除を適用できる点が挙げられます。仮に2人の相続人が共有名義で相続し、要件を満たす場合、相続人ごとに控除を適用でき、最大6,000万円の控除となる可能性があります。
ただし、相続人が3人以上の場合は上限が変わることがあるなど、適用要件が細かいため、売却前に確認が必要です。
単独名義で相続した場合と比べ、相続人それぞれが税制優遇を受けられる点は、共有名義ならではのメリットといえるでしょう。
なお、特例の適用には建物の築年数や居住状況、売却時期など細かな要件が定められているため、必ずしもすべてのケースで使えるわけではありません。売却時の節税対策については、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
参照：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
相続した土地を共有名義にするデメリット
一方で、相続した土地を共有名義にすると以下のようなデメリットもあります。
- 土地を売却・処分・活用するには共有者全員の同意が必要になる
- 共有者の誰かが認知症・行方不明・音信不通になると土地を活用しづらくなる
- 相続を重ねるたびに土地の権利関係が複雑化する
- 土地の管理や費用負担に関するルールが曖昧になりやすい
- 他の共有者とトラブルが起こりやすい
- 市場での売却が難しく結果的に買取しか選択肢がなくなりやすい
土地を売却・処分・活用するには共有者全員の同意が必要になる
共有名義で相続した場合、売却や処分、長期間にわたる賃貸契約など、土地の処分や活用に関する重要な判断を行う際に、共有者全員の同意が必要になります。共有物の取り扱いに関しては、民法第251条で以下のように定められているためです。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
引用元： 民法｜e-Gov 法令検索
ここでいう変更とは、共有名義の土地の売却や増改築、担保の設定、長期の賃貸契約などが含まれます。共有物の性質や用途などが変わる場合は変更行為とみなされ、手続きを進めるためには共有者全員の同意が必要です。
たとえば、親の土地を3人の兄弟姉妹で相続したケースがあったとします。相続人のうち2人が売却に賛成していても、1人が反対すれば売却手続きは進められません。実際の事例では「思い入れがあるから手放したくない」「将来的に自分や子どもが使うかもしれない」といった理由で反対されるケースが多く見られます。
このように意見がまとまらない状態が続くと、共有者同士の関係性が悪化し、話し合いが成立しないまま時間だけが経過してしまうおそれがあります。
とくに、相続人の人数が多い場合や、もともと関係性が良好でない場合には、土地の活用方針をめぐってトラブルが起こりやすくなります。土地の売却や処分を柔軟に進められない点は、共有名義の大きなデメリットといえるでしょう。
共有者の誰かが認知症・行方不明・音信不通になると土地を活用しづらくなる
共有名義で相続をした後、共有者のうち誰かが認知症になったり、行方不明や音信不通の状態になったりすると、土地の活用や処分が難しくなります。
前述したとおり、土地の売却や活用には共有者全員の同意が必要です。そのため、行方不明や音信不通の共有者がいる場合、原則どおりに同意を集めるのが難しく、売却などの手続きが滞りやすくなります。なお、状況によっては裁判所の関与を得て進められる制度もありますが、要件・時間・費用面のハードルがあるため注意が必要です。
また、共有者が認知症を発症した場合には、法的には意思能力がないと判断されるため、本人による同意を得ることができません。
共有者の一部が行方不明のケースでは、裁判所への申立てにより、所在不明共有者がいる状況でも共有物の管理・処分（売却など）を進めるための手続きを検討する必要があります。認知症の共有者がいるケースでは、成年後見人を家庭裁判所で選任したうえで、成年後見人を通じて土地の売却や活用に関する判断を行うことになります。
いずれにしても、共有者の誰かが認知症・行方不明・音信不通になると複雑な手続きを取る必要が生じ、一定の費用も発生します。共有者の状況次第で土地の活用が大きく制限されてしまう点は、共有名義におけるデメリットのひとつです。
相続を重ねるたびに土地の権利関係が複雑化する
共有名義で土地を相続すると、その後に相続が繰り返されるたびに、土地の権利関係が複雑化していくリスクがあります。相続時点では問題がなくても、長期的に見ると管理や処分が難しくなるケースは少なくありません。
たとえば、親が単独で所有していた土地を兄弟3人で共有名義として相続した場合を考えてみましょう。相続完了後に兄弟のうち1人が亡くなると、その持分は配偶者や子どもなどの相続人に引き継がれることになります。すると、もともとの兄弟関係とは異なり、関係性の薄い人が新たな共有者として加わる可能性があります。
このような相続が重なることで、共有者の数が次第に増え、場合によっては共有名義人が10人以上になるケースもあります。共有者が増えれば増えるほど、意見をまとめるのが難しくなり、話し合い自体が成立しなくなるおそれがあります。
結果として、土地を単独名義にしたり、売却・活用といった判断をしたりすることが困難になります。共有名義で相続した土地を長期間放置してしまうと、将来的な負担やトラブルにつながる点には注意が必要です。
土地の管理や費用負担に関するルールが曖昧になりやすい
土地を相続すると、固定資産税のほかに草刈りや修繕などの維持管理費といった継続的な費用負担が発生します。これらの費用は、土地を保有している限り避けて通ることはできません。
共有名義で相続した場合、「誰がどの程度の割合で費用を負担するのか」について、明確なルールを定めないまま相続が完了してしまうケースも多く見られます。その結果、費用負担に対する認識の違いが共有者同士で起こりやすくなります。
たとえば、共有名義で相続した土地を一部の相続人だけが利用しているケースで考えてみましょう。利用していない側は「実際に使っている人が費用を負担すべきだ」と考える一方、利用している側は「共有名義なのだから、持分割合に応じて全員で負担すべきだ」と主張する可能性があります。
このように、共有名義で土地を相続すると、共有者それぞれの立場によって費用負担に関する考え方が分かれやすい点が問題となります。とくに兄弟姉妹など、近しい親族同士で共有している場合、金銭面の認識の違いが感情的な対立につながりやすくなるでしょう。
他の共有者とトラブルが起こりやすい
共有名義で土地を相続すると、共有者同士の利害が絡み合うため、さまざまなトラブルが起こりやすくなります。相続直後は問題がなくても、時間の経過とともに不満が溜まっていくケースも少なくありません。
実際の事例としてよくみられるのが、賃貸に出している場合の賃料の分配をめぐるトラブルや、誰がどの範囲まで土地を使用してよいのかといった占有に関する問題です。また、固定資産税や管理費を一部の共有者が支払っていないことをきっかけに、不満や対立が生じることもあります。
上記のような問題は、単独名義で土地を相続した場合には起こり得ないものです。共有名義で相続すると、共有者同士の利害を考えたうえで土地を運用しなければならない点は、大きなデメリットといえるでしょう。
市場での売却が難しく結果的に買取しか選択肢がなくなりやすい
共有名義の土地は「権利関係が複雑」「売却の意思決定に時間がかかる」といった理由から、土地全体をまとめて市場で売却することが単独名義よりも難しくなります。買主側から見ると、売却までに時間を要する可能性がある不動産は敬遠されやすいためです。
そのため、共有名義のまま売却を検討する場合、土地全体ではなく、自分の共有持分のみを売却する選択が取られるケースもあります。しかし、共有持分だけを購入しても、土地全体を自由に利用できるわけではないため、一般の個人や投資家からの需要は低くなります。
このような背景から、共有持分は仲介での売却が成立しにくく、結果として買取を選ばざるを得ない状況に追い込まれやすくなります。
買取の場合、価格は仲介による売却相場よりも安くなるケースが多く、さらに共有持分のみの売却では、土地全体の市場価格を持分割合で按分した金額よりも低くなるのが基本です。
土地全体を単独名義で売却する場合と比べると、共有名義のままでは売却価格が大幅に下がりやすい点は、大きなデメリットといえるでしょう。
相続した土地を共有名義にするケースに応じたメリット・デメリット
相続した土地を共有名義にするケースは、大きく分けて「親子」または「兄弟」のいずれかが多いものです。それぞれのケースで共有名義にするメリット・デメリットは以下のとおりです。
| 相続人 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 親子 | ・親が存命中の間は、実質的な管理や判断を親に任せやすい ・親の生活状況や将来の変化を見ながら方針を検討できる ・将来の相続、生前贈与、売却など複数の選択肢を残せる ・親の相続が発生した際に相続税の節税効果が期待できる |
・親が認知症になると売却や活用が一気に難しくなる ・親の相続が再度発生し、兄弟姉妹が共有者として関与する ・固定資産税や管理費の負担ルールが曖昧になりやすい |
| 兄弟 | ・相続時点では公平感を保ちやすい ・遺産分割協議がまとまりやすい傾向にある |
・価値観の違いにより売却や活用ができない可能性がある ・ライフステージや経済状況の違いから意見が割れやすい ・固定資産税や管理費の負担で揉めやすい ・相続を重ねることで甥や姪が共有者となり、関係性が希薄化する ・遠方に住んでいると連絡が取れなくなるリスクがある |
相続した土地を親子で共有名義にするメリット・デメリット
相続した土地を親子で共有名義にする場合、短期的に見ると管理や意思決定を進めやすい側面があります。たとえば親が土地を利用している場合、親の意向を尊重する形で土地を管理する方針にすれば、活用方法をめぐってトラブルを招く心配も少ないでしょう。
ただし、将来的に親の相続が再度発生することを考えると注意が必要です。親の持分がさらに相続されることで、共有関係が兄弟姉妹へと広がり、権利関係や意思決定が一気に複雑化するリスクがあります。
相続した土地を親子で共有名義にする具体的なメリット・デメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・親が存命中の間は、実質的な管理や判断を親に任せやすい ・親の生活状況や将来の変化を見ながら方針を検討できる ・将来の相続、生前贈与、売却など複数の選択肢を残せる ・親の相続が発生した際に相続税の節税効果が期待できる |
・親が認知症になると売却や活用が一気に難しくなる ・親の相続が再度発生し、兄弟姉妹が共有者として関与する ・固定資産税や管理費の負担ルールが曖昧になりやすい |
親子での共有名義にすると、短期的には土地を管理しやすくなります。また、持分を子どもが所有していれば親の相続が発生した際に遺産総額が減るため、相続税の節税効果も期待できます。
ただし、親が認知症になるリスクや再度相続が発生した際に兄弟姉妹が相続人になる点を考えると、長期的にはデメリットも抱えています。
将来の相続まで見据えたうえで、共有状態を続けるのか、どこかのタイミングで整理するのかを検討しておくことが大切です。
相続した土地を兄弟で共有名義にするメリット・デメリット
相続した土地を兄弟で共有名義にする場合、相続直後の段階では「公平に分けた」という納得感が得られやすく、大きな対立が生じにくい傾向があります。
しかし、時間が経つにつれて兄弟それぞれのライフステージや経済状況、土地に対する価値観の違いが表れやすくなります。売却したい人と残したい人の意見が分かれるなど、活用方針が定まらず、結果としてトラブルに発展するケースも少なくありません。
相続した土地を兄弟で共有名義にする具体的なメリット・デメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・相続時点では公平感を保ちやすい ・遺産分割協議がまとまりやすい傾向にある |
・価値観の違いにより売却や活用ができない可能性がある ・ライフステージや経済状況の違いから意見が割れやすい ・固定資産税や管理費の負担で揉めやすい ・相続を重ねることで甥や姪が共有者となり、関係性が希薄化する ・遠方に住んでいると連絡が取れなくなるリスクがある |
兄弟での共有名義は、短期的には相続を円滑に終えやすい一方、長期的には意思決定が難しくなる相続方法です。兄弟のうち1人が死亡すると、兄弟の配偶者や甥・姪など、関係性が薄い人が共有者になる可能性がある点も考慮しなければなりません。
土地を兄弟の共有名義で相続する場合、早めに土地の活用方針について決めて共有状態を解消するなどの対策が必要になります。
相続した土地は共有名義にするべき？共有名義にするかどうかの判断基準
共有名義での相続は多くのデメリットがあるため、相続時には「本当に共有名義にしても問題ないか」を慎重に確認する必要があります。
あくまで目安ですが、以下の判断基準をもとに共有名義で相続するかどうかを決めるのも一つの手段です。
- 相続後に土地をどう活用するか・いつ売却するかが決まっているか
- 共有者全員と連絡が問題なくとれて、関係性が良好であるか
- 固定資産税や維持管理費の負担ルールが明確に定められるか
- 「相続を楽に終えられるから」というだけで共有名義を選んでいないか
相続後に土地をどう活用するか・いつ売却するかが決まっているか
土地の共有名義が問題化する最大の原因は、「将来的に相続した土地をどうするのか」が決まらないまま放置されてしまう点にあります。
たとえば、土地を使っていなくても固定資産税や管理の負担だけが続いたり、その間に新たな相続が発生して権利関係がさらに複雑化したりするリスクがあります。結果として、後になればなるほど土地の活用が難しくなるケースも少なくありません。
そのため、「何年以内に売却するのか」「最終的に誰が土地を取得するのか」「居住・賃貸などで活用する予定はあるか」「共有はあくまで一時的なものなのか」といった点を決めておくことが大切です。
遺産分割協議の段階で土地の方針について話し合っておくことができれば、共有名義で土地を相続しても大きな問題にはなりにくいでしょう。相続時点では活用方針が定まらなくても、相続後に早い段階で話し合い進めておくのが理想です。
共有者全員と連絡が問題なくとれて、関係性が良好であるか
共有名義で土地を相続する場合、土地の活用方針だけでなく、相続人同士の関係性も重要な判断材料となります。共有名義は、共有者全員の協力を前提とする相続方法であるためです。
たとえば、親の土地を兄弟で相続するケースにおいて、兄弟同士の仲が良好で、日常的に連絡を取り合えている状況だったとします。この場合、土地の管理や将来の方針について話し合いがしやすく、トラブルを避けやすい傾向があります。
一方、相続人同士が普段ほとんど連絡を取っていない場合や、すでに関係性が悪化している場合に共有名義を選ぶと、後から連絡が取れなくなったり活用の針をめぐって対立が生じたりするリスクが高まります。
共有名義での相続は人間関係の影響を受けやすいため、相続人同士の関係性がどのような状態にあるのかを踏まえて判断することが大切です。
固定資産税や維持管理費の負担ルールが明確に定められるか
共有名義で土地を相続すると、固定資産税や維持管理費の負担をめぐってトラブルが起こりやすくなります。トラブルが起きる原因として、費用の負担ルールを曖昧なまま相続してしまう点が挙げられます。
そのため、相続の段階で固定資産税や維持管理費の負担ルールを明確に定めておくことができれば、後々のトラブルを避けられる傾向があります。
原則として、固定資産税や維持管理費は共有者全員が持分割合に応じて負担します。もっとも、共有者全員が合意すれば、実務上は利用状況に合わせて負担割合や精算方法を取り決めることも可能です。
たとえば「実際に土地を利用している人が全額負担する」「誰も利用していない場合は全員で平等に負担する」といった取り決めも可能です。
なお、相続時点ですでに固定資産税の支払いを拒否する相続人がいる場合や、負担ルールについて合意できない場合には注意が必要です。そのような状況下で共有名義を選ぶと、共有者同士で後から対立が生じるおそれがあるため、共有名義を避けることも検討しましょう。
「相続を楽に終えられるから」というだけで共有名義を選んでいないか
共有名義は、相続の場面では話し合いがまとまりやすく、「とりあえず相続を終えられる」方法として選ばれることがあります。しかし、相続時は楽でもその後の負担が大きくなりやすい選択である点には注意が必要です。
共有名義での相続は、相続人同士の揉め事を避けやすいという点が大きなメリットです。一方、共有者間の同意が得られず土地の活用方針が定まらなかったり、新たな相続が発生することで将来的にトラブルへ発展したり、権利関係が複雑化したりするリスクを抱えています。
そのため、「相続人同士で争いたくないから」という理由だけで共有名義を選んでしまうと、問題を先送りする形になり、後になって大きな負担となる可能性があります。
共有名義を選ぶかどうかは、相続時の負担が軽くなる点だけでなく、将来的にどのような負担が生じうるのかも含めて考えることが大切です。相続時の負担軽減と、将来の負担増加を天秤にかけて総合的に判断するようにしましょう。
基本的には相続した土地は共有名義にしないのが得策
共有名義や共有持分の買取業者として相談を受けていると「相続のときは円満だったが、共有名義にしたことで後からトラブルが生じた」というケースが非常に多く見受けられます。
実際にあった相談事例として、相続当初は円満だった兄弟が、売却をきっかけに完全に対立してしまったケースを紹介します。
しかし数年後、固定資産税や草刈りなどの管理負担が重くなり、「そろそろ売却したい」という話が出たところで状況が一変したそうです。
長男：早く現金化したい
次男：思い出があるので売りたくない
三男：判断を先延ばしにしたい
意見がまとまらず、売却が進まない状態に陥りました。話し合いを重ねるうちに感情的な対立が深まり、最終的には兄弟間でほとんど連絡が取れない状態になりました。
結果的に売却は断念し、「自分の持分だけでも整理したい」という理由で、当社に共有持分の買取相談に至ったようです。
相続時には全員が納得していても、後から負担が重くなった際に「売却するか、残すか」で意見が分かれてしまうケースは多いです。話し合いが平行線をたどると感情的な対立に発展し、関係性の悪化につながってしまいます。
また、共有者の高齢化により意思確認ができなくなり、土地の活用や処分が完全に止まってしまった相談事例もあります。
ところが数年後、共有者の一人が認知症を発症。売却や活用について話し合おうにも、法的に有効な意思表示ができない状態になってしまいました。
成年後見制度の利用も検討しましたが、家庭裁判所への申立てや手続きにかかる時間、継続的な費用負担といったハードルが高く、結果として土地はそのまま放置。
結果、「もっと早く単独名義にするか、売却しておけばよかった」と後悔しながら、共有持分の整理について相談に至ったようです。
相続人が高齢の場合、相続から数年程度で共有者が認知症を発症するリスクがあります。共有者が認知症になると土地の活用をするのに複雑な手続きが必要となるため、通常よりも大きな手間と費用がかかってしまいます。
これらの事例に共通しているのは、活用や売却の方針を定めないまま「とりあえず共有名義」で相続してしまったという点です。相続時の負担を軽くするために共有名義を選んだ結果、後から大きなトラブルや制約に直面するケースは少なくありません。
そのため、基本的には相続した土地を安易に共有名義にするのは避け、将来まで見据えた相続方法を検討することが得策といえるでしょう。
土地の相続で共有名義にしない方法
土地の相続で共有名義にしない方法は、主に以下の5つがあります。
- 土地を単独名義で相続する
- 土地を分筆してそれぞれを単独名義にする
- 共有名義の土地全体を売却する
- 土地の共有持分のみを売却して共有状態から抜け出す
- 共有持分を放棄して共有状態から抜け出す
土地を単独名義で相続する
土地を相続人1人の単独名義で相続すれば、共有名義特有の制約がなくなり、将来的に揉めるリスクを大きく抑えられます。売却や活用についても、個人の判断で進められるため、管理や処分が滞りにくい点がメリットです。
たとえば、評価額1,000万円の土地と2,000万円相当の現金や預貯金があり、相続人が兄弟2人のケースで考えてみましょう。兄が1,000万円の土地と現金500万円を取得し、弟が現金1,500万円を取得すれば2分の1ずつの相続となり、公平な遺産分割になります。
このように、土地と現金を組み合わせることで、単独名義でもバランスの取れた分割が可能です。
なお、土地の評価額に見合う現金や預貯金が十分にない場合でも、単独名義を選ぶことはできます。この場合は、土地を取得した相続人が他の相続人に代償金を支払う方法があります。
たとえば、兄が1,000万円の土地を取得し、弟が500万円の現金を取得した場合、AがBに250万円の代償金を支払えば、結果的に750万円ずつの取得となり、公平な分割になります。
このように、相続人全員が納得できる形で調整を行い、土地を単独名義にすることができれば、相続後のトラブルを避けやすくなります。
土地を分筆してそれぞれを単独名義にする
土地を分筆して相続人それぞれが単独名義で取得すれば、共有名義を避けられます。
土地の分筆とは、1つの土地を物理的に切り分け、それぞれを単独の不動産として登記する手続きのことをいいます。分筆が完了すれば、分けられた土地ごとに所有者を定めることが可能になります。
たとえば、200㎡の土地を兄弟2人で相続する場合、土地を100㎡ずつに分け、それぞれが単独名義で相続すれば売却や処分、活用を個人の判断で自由に行うことができます。
ただし、土地の面積や形状、接道状況によっては、物理的に分割できないケースや、分筆によって土地の価値が下がるケースもあります。また、分筆には測量や登記が必要となるため、不動産会社や土地家屋調査士に依頼して進めるようにしましょう。
共有名義の土地全体を売却する
共有名義の土地を相続した場合でも、土地全体を売却して売却代金を分け合う方法を取ることで、共有名義を避けることができます。相続の段階で土地を現金化するため、その後の管理や維持費などに悩まされることがありません。
土地全体を売却する方法は、土地を使用する予定がない場合や、相続人全員が遠方に住んでおり管理が難しい場合、現金で公平に相続したい場合に有効です。土地という分けにくい財産を、分配しやすい形に変えられる点がメリットです。
なお、共有名義の土地全体を売却する場合は、遺産分割協議の段階で相続人全員の同意を得ておくことをおすすめします。あらかじめ「土地を売却して現金を分けること」に合意し、その内容を遺産分割協議書に明記しておけば、後から一部の相続人が意見を覆して売却に反対するといった事態を防ぎやすくなります。
注意点として、土地を売却して利益が出た場合には、売却した翌年に確定申告を行い、譲渡所得税を納める必要があります。税金の有無や金額はケースによって異なるため、売却前に税理士に相談してみましょう。
土地の共有持分のみを売却して共有状態から抜け出す
すでに共有名義で土地を相続している場合や、遺産分割協議がまとまらず共有名義で相続することになりそうな場合には、自分の共有持分のみを売却して共有状態から抜け出す方法があります。
共有名義の土地であっても、自分が所有する持分については、他の共有者の同意を得ることなく自由に売却することが可能です。そのため、共有者同士の話し合いが進まない場合でも、自分だけ先に共有関係を整理できる点がメリットです。
ただし、共有持分のみを購入しても土地全体を自由に利用できるわけではないため、一般の買主からの需要は低く、仲介での売却は難しいのが実情です。そのため、実際には共有持分を専門に扱う買取業者が主な売却先となり、土地全体を仲介で売却する場合と比べると、売却価格は低くなるのが基本です。
共有名義を避ける他の方法が取れない場合や、共有関係を続けることが難しい場合には、選択肢の一つとして持分の売却を検討してみてください。
共有持分を放棄して共有状態から抜け出す
自分が取得した共有持分を放棄することで、共有状態から抜け出す方法もあります。共有持分の放棄とは、持分に関する権利を自ら手放す行為であり、対価を受け取らずに共有関係を解消したい場合に選ばれることがあります。
共有持分の放棄自体は、原則として本人の意思で行うことができます。ただし、放棄した持分は他の共有者に帰属するのが原則であるため、実務上は名義変更の手続きを進める際に、共有者の協力が必要になります。
持分を他の共有者に移す場合、法務局で「持分移転登記」の手続きが必要です。登記手続きは「権利を失う人」と「権利を取得する人」が共同で行うのが原則であるため、共有者が手続きに応じてくれなければ、放棄を完了できない点には注意が必要です。
また、放棄する持分の評価額が110万円を超える場合には、その持分を取得した共有者に贈与税が課されます。税負担が発生することで、他の共有者が放棄の協力に消極的になるケースも少なくありません。
このように、共有持分の放棄は共有状態から抜け出す手段の一つではありますが、他の共有者の協力を得られることが前提となります。他の共有者に放棄したい旨を伝え、協力してもらえそうな場合は検討しましょう。
まとめ
相続した土地を共有名義にするメリットとしては、土地を公平に遺産分割できることや、相続直後の話し合いがまとまりやすい点が挙げられます。
また、土地を活用するか売却するかを相続後に検討する余地を残せるほか、条件を満たせば売却時の税制優遇を相続人ごとに利用できる可能性もあります。
一方で、共有名義で相続すると、土地を売却・活用する際に共有者全員の同意が必要となり、手続きが進みにくくなります。相続を重ねることで権利関係が複雑化したり、共有者の認知症や行方不明といった事情によって土地が動かせなくなったりなど、相続後にトラブルが生じやすい点には注意が必要です。
そのため、「相続で揉めたくないから」という理由だけで安易に共有名義を選ぶと、問題を先送りする形となり、後から大きな負担を抱えるリスクがあります。
共有名義で相続する場合には、土地の活用や売却の方針、固定資産税や維持管理費の負担ルールについて、相続の段階でできるだけ具体的に決めておくことが大切です。将来的なトラブルを避けたいのであれば、単独名義での相続や売却など、共有名義を避ける方法も含めて検討してみてください。
よくある質問
共有名義にする場合、持分割合はどうやって決まりますか？
共有名義にする場合の持分割合は、民法で定められている法定相続分を目安に決めるケースが多いです。
ただし、持分割合は必ずしも法定相続分どおりでなければならないわけではありません。相続人全員が合意していれば、法定相続分と異なる割合で相続することも可能です。たとえば「特定の相続人が土地を主に管理する前提で持分を多くする」といった取り決めもできます。
共有名義で土地を相続した後、名義変更の手続きは誰が行いますか？
共有名義で相続した後の名義変更（相続登記）は、原則として土地を取得する相続人全員が共同で行います。
実際の相続登記においては、必要書類の収集や申請内容の作成が煩雑になることも多いため、司法書士に依頼して手続きを進めるケースが多いです。相続人が多い場合や、不備をなくしたい場合は司法書士への依頼も検討しましょう。
兄弟で共有名義にした場合、固定資産税の請求は誰に届きますか？
兄弟で共有名義にした場合、固定資産税の請求書は、共有者の中から選ばれた代表者のもとに届きます。代表者がまとめて納付した後、他の兄弟と負担分を精算する形になります。
たとえば兄が自治体に代表者の届出を提出していれば、兄のもとに請求書が送付されます。一方、代表者の届出を行っていない場合には、自治体が固定資産課税台帳の情報などをもとに共有者の中から代表者を選び、その人宛てに請求書を送付することになります。
遠方に住んでいる共有者がいる場合、売却の手続きはどうなりますか？
共有名義の土地を売却する場合、共有者が遠方に住んでいても全員の同意が必要になります。また、売買契約や代金決済など重要な手続きが進む際にも、通常は共有者全員の立会いが求められます。
ただし、どうしても売却手続きに関わるのが難しい場合には、委任状を作成し、他の共有者や司法書士、不動産会社などの第三者に手続きを代行してもらうことが可能です。
