共有持分を揉めずに売る方法とは？共有者に内緒で売る方法やトラブルを未然に防ぐ対策なども解説

共有名義不動産の売却を検討している場合、「共有者と揉めずに売却したい」と考える人もいることでしょう。

前提として、共有名義不動産の全体を売却するには共有者全員の同意が不可欠です。共有者のうちの誰か1人でも売却に反対する人がいると共有名義不動産全体を売却することはできず、売却までの過程で他の共有者と揉めてしまうことも起こりがちです。

また、「共有者同士で持分を売買する」「分筆によって共有していた土地をそれぞれの単独名義にする」といった方法をとれば共有状態を解消できますが、いずれの方法も共有者からの同意が必要であるため、その交渉の際に揉めごとが起きてしまうこともあります。

このように、共有名義不動産全体、または持分のみを売却する場合には、共有者と揉めてしまうことは少なくないのです。

実際、共有名義不動産や持分の買取を専門とする弊社では「不動産全体の売却に関する話し合いで感情的に対立してしまった」「元から関係性が悪く共有状態から抜け出したい」といった理由から売却のご相談をいただくことも少なくありません。

その際には、共有持分のみを弊社のような買取業者に売却することをご提案させていただくことが多いです。

そもそも共有持分のみを第三者に売却するのであれば、他の共有者から同意を得る必要はありません。他の共有者と不動産の売却について話し合う必要がないため、共有者に内緒で売却することも可能であり、売却までに揉めごとが起きるリスクを抑えられるのです。

そして、共有持分の売却後は共有状態から抜け出せて、共有者とのやりとりも買取業者が対応してくれるのが一般的です。弊社でも売主さまがトラブルに巻き込まれないよう、共有者とのやりとりをすべて対応させていただいています。

そのため、共有持分を揉めずに売りたい場合には、専門の買取業者に売却することを1つの方法として視野に入れておくことをおすすめします。

なお、専門の買取業者に売却する以外にも、共有者と揉めずに共有持分を売却する方法はあります。「共有者との関係性がよい」などの条件はありますが、状況次第では他の売却方法のほうが適しているケースもあるため、揉めずに売るための方法について予め知っておくのが良いでしょう。

本記事では、共有持分を揉めずに売る方法を紹介します。加えて、売却時に揉めやすいケースや対策も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

共有持分を揉めずに売れる？共有持分を売却する方法

前提として、共有持分を売るための方法は多々あります。そして、その中でも共有者と揉めずに売るための方法は限られます。

そこで、まずは共有持分を揉めずに売るための方法をまとめましたので参考にしてみてください。

共有持分を揉めずに売る方法	適している状況
共有持分専門の買取業者などの第三者に自分の持分を売却する	・他の共有者との関係が悪い ・他の共有者に内緒で持分を売却したい ・とにかく早く共有状態を抜け出したい
共有者間で共有持分を売買する	自分もしくは他の共有者に共有持分を買い取る意思と経済力がある場合
共有者全員が同意して共有不動産全体を売却し売却益を共有者で分配する	共有者全員が不動産の売却に前向きな場合
共有不動産が土地なら分筆で単独所有にしてから売却する	共有不動産が土地のみの場合 他の共有者が分筆に前向きな場合

たとえば、共有者との関係性がよく話し合いもスムーズに進みそうな状況であれば、「共有名義不動産全体を売却して持分割合に応じて売却益を分ける」「共有者間で共有持分を売買する」といった方法があります。

また、共有名義不動産が土地であれば、分筆をしてそれぞれを単独所有にしてから売却するのもよいでしょう。

ただし、これらの方法はいずれも共有者からの同意が必要になります。共有者と揉めごと起きてしまう多くのケースでは、「共有名義不動産の活用や売却の話し合いが難航して感情的になってしまう」「元から関係性が悪く、共有名義不動産における話し合いでさらに仲が悪くなってしまった」などがあります。

そのため、共有者からの同意が必要な売却方法では、話し合いの際に共有者と揉めごとが起きてしまうことは否定できないのです。

一方、共有持分のみを第三者に売却する場合、他の共有者からの同意は不要です。そして、共有持分を専門とする買取業者に売却する場合には、買取だけでなく共有者とのやりとりまで代行してくれるのが一般的であるため、「売却で揉めごとを起こしたくない」「すでに揉めごとが起きている」といった場合には検討するべき無難な方法といえます。

共有持分専門の買取業者などの第三者に自分の持分を売却する

ここまでで解説した方法では、共有者と揉めごとが起きてしまうリスクは拭えません。「共有者との関係性が良い」「不動産売却に対して共有者が前向き」といった状況であれば揉めずに売却を進められるかもしれませんが、そうでない場合にはこれらの売却方法は推奨しづらいです。

そこで、共有持分を揉めずに売りたい場合、共有持分専門の買取業者に持分を売却することをおすすめします。

そもそも、自身の持分のみを売却する場合、他の共有者の同意は必要ありません。そのため、自分の意志のみで売却を進められ、他の共有者に内緒で持分売却することも可能です。

そして、「単独で活用することができない」「通常物件よりも揉めごとが起こりやすい」といった理由から、共有持分のみでは一般の人が買主になることはほぼありません。しかし、専門の買取業者なら、持分の買い取りやその後の運用などのノウハウや実績が豊富なため、スムーズな売却が可能です。

また、専門の買取業者に売却した場合、業者は不動産の活用方法について他の共有者と話し合います。つまり、本来共有者同士で行うべき話し合いを、買取業者が代行してくれます。

共有者同士での話し合いがこじれたり、揉めごとに発展したりすることがないのも、買取の専門業者に売却する大きなメリットです。

また、他にも以下のようなメリットがあります。

• スピーディに現金化できる
• 仲介手数料がかからない
• 売却後のトラブルに業者が対応してくれる

買取業者や提示する査定価格に納得すれば、すぐに持分を売却でき、まとまった現金を手に入れられるほか、業者が直接買い取り、広告が打たれることがないため、売却を誰にも知られずに済みます。

また、仲介手数料がかからないため、売却費用を抑えられることに加え、売却後のトラブルにも業者が対応してくれます。

なお、弊社クランピーリアルエステートは、共有持分を専門とする買取業者です。共有名義不動産の高額買取を強みにしているほか、弁護士や税理士、司法書士の各事務所と連携しており、法律面や税務面、トラブルなどにしっかり対応できます。

「共有者と揉めずに売却したいけど適切な方法がわからない」という場合には、まずご相談だけでも承りますので、お気軽にご相談ください。

→共有持分の買取事例を詳しくみたい方はこちら

共有者間で共有持分を売買する

共有者間で共有持分を売買することも方法の1つです。自分の持分を他の共有者に売却したり、他の共有者の持分をすべて自分が買い取ったりすれば、不動産の共有状態から解放されます。

例えば、自分以外に共有者が1人しかいない場合、その相手と持分を売買できれば、早急に共有状態を解消できるでしょう。

ただし、共有持分は通常の不動産のように住宅ローンを組んで購入することはできません。互いに了承しているのであれば分割払いも不可能ではありませんが、共有者間で持分の売買をする場合は現金での購入が強いられます。

そのため、持分を買い取る側には相応の経済力が求められてしまいます。共有持分のみの売却相場は「不動産全体の市場価格×持分割合」であり、3,000万円の不動産を2人で1/2ずつ所有している場合を想定すると、1,500万円が売却価格の目安になります。

また、当然ですが共有者同士で持分の売買をするには、お互いが売買をする意思が必要です。「共有者に購入の意思がない」「関係性が悪く話し合いができそうにない」といった場合には、揉めごとの原因にもなり得ます。

そのため、共有者間で共有持分を売買するのは、自分や他の共有者に経済力があり、共有持分を買い取る意志がある場合に適している方法と言えるでしょう。

共有者全員が同意して共有不動産全体を売却し売却益を共有者で分配する

共有持分のみを売却とは異なりますが、共有名義不動産全体を売却し、その売却益を持分割合に応じて分配することも1つの方法です。

前提として、共有名義不動産全体を売却するには、すべての共有者から同意を得る必要があります。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
e-Gov法令検索 民法第251条

前述したように、共有名義不動産全体を売るために共有者と交渉をする際には、感情的な対立などによる揉めごとが起きやすいです。とくに、「共有者との関係性が良くない」「共有者が売却に反対している」といった場合にはトラブルが起きることが予測されます。

そのため、共有名義不動産全体を売却する方法は、共有者全員が売却に前向きであり共有状態の解消を希望している場合に検討するべきと言えるでしょう。

共有不動産が土地なら分筆で単独所有にしてから売却する

共有状態にある不動産が土地の場合は、土地を分筆して売却する方法もあります。

分筆とは、1つの土地を複数に分けて登記する手続きのことです。分筆をすれば共有状態にある土地を各共有者の単独所有に変更できるため、自分の所有分の土地は自由に売却できます。

ただし前提として、分筆するためには他の共有者の同意が必要になるため、協議や交渉は避けられません。そのため、分筆に非協力的な共有者がいる場合、協議がなかなか進まずに、それが原因で揉めてしまうケースもあります。

また、実際に分筆する場合は、隣地所有者などの立会いのもと、土地家屋調査士による分筆前の土地の確認や境界確定測量、新たな筆界確認書の作成が必要です。そのため、隣地の所有者には事前の説明と協力の要請を行わなければなりませんし、測量時には依頼者当人が立ち会った方がいいでしょう。

さらに、土地の分筆によって土地の形状や位置に差が出ることがあり、分筆後に単独所有となる土地の価値がそれぞれで変わってしまうケースがあります。土地の価格が他よりも低い共有者からすれば、「分筆をしなければよかった」と考えてしまうこともあり、その場合には共有者で揉めてしまうこともあるでしょう。

そのため、共有名義の土地を分筆する場合、分筆後の土地に接道を確保したり、共有者が納得するように土地の広さや形状を設定したりするなど、それぞれが公平に分けられるような場合で、他の共有者が分筆に前向きである際に検討するのが良いでしょう。

共有名義不動産や共有持分の売却で揉めてしまった事例

弊社クランピーリアルエステートは、共有持分を専門とする買取業者です。これまで多くの共有持分を買い取らせていただきましたが、共有名義不動産や共有持分の売却で揉めてしまった売主さまからのご相談も多く寄せられています。

ここからは、弊社に寄せられた共有名義不動産や共有持分の売却で揉めてしまった相談事例を紹介していきます。

• 相続争いによって関係性が悪化し共有名義不動産の売却が難航したケース
• 長期間共有者と対立している状態で共有持分の売却に至ったケース
• 共有名義不動産の売却価格で折り合いがつかずに揉めてしまったケース
• 共有名義不動産の賃料収入を1人の共有者が独占したことでトラブルが起きたケース

トラブル例：相続争いによって関係性が悪化し共有名義不動産の売却が難航したケース

まずは相続争いによって関係性が悪化し共有名義不動産の売却が難航したトラブル例です。

今回の相談事例のように、共有者との関係性が良くない場合には共有状態自体がトラブルの種になることもあります。また、共有名義不動産全体を売却するには共有者の同意が必要ですが、関係性が良くないとその協議が難航してしまい、最終的には感情的に対立してしまうことも珍しくありません。

この場合、共有名義不動産全体の売却は難しいため、共有持分のみを買取業者のような第三者に売却して共有状態から抜け出すことも手です。

トラブル例：長期間共有者と対立している状態で共有持分の売却に至ったケース

長期間共有者と対立している状態で共有持分の売却に至ったトラブル例です。

今回の相談事例のように、すでに売却の方針で共有者と対立している場合には、揉めごとを起こさないよりも、揉めごとを解決するまたは回避することが大切です。この売主さまは揉めごとを起こさないためにも、共有持分の売却を検討したとのことです。

トラブル例：共有名義不動産の売却価格で折り合いがつかずに揉めてしまったケース

共有名義不動産の売却価格で折り合いがつかずに揉めてしまったトラブル例です。

共有名義不動産全体を売却する場合には共有者全員からの同意が必要ですが、「安い価格なら売りたくない」「安くてもいいから早く売りたい」という対立が起きてしまい、なかなか同意が得られないケースもあります。

この場合で共有状態が続くと感情的に対立してしまうこともあるため、共有持分のみを買取業者のような第三者に売却して速やかに共有状態から抜け出すことも1つの手です。

トラブル例：共有名義不動産の賃料収入を1人の共有者が独占したことでトラブルが起きたケース

共有名義不動産の賃料収入を1人の共有者が独占したことでトラブルが起きたトラブル例です。

共有名義不動産を賃貸に出している場合、得られる賃料は代表者から共有者全員に分配するのが原則です。

しかし、今回の相談事例のように、代表者が収支などを他の共有者に一切伝えず、賃料を独占してしまうケースもあります。この場合、賃料をめぐって共有者での揉めごとが起きてしまうのは避けられないでしょう。

共有持分を揉めずに売却するためのポイント

共有持分を揉めずに売却するためにも、以下のポイントに注意しましょう。

• 売買契約が完了するまでは買主から他の共有者に連絡しないようにしてもらう
• 信頼できる共有持分買取会社に買取を依頼する

売買契約が完了するまでは買主から他の共有者に連絡しないようにしてもらう

自己持分を売却することを他の共有者に伝えると揉めそうな場合は、他の共有者に売買の事実を知らせるのはおすすめしません。

共有持分の売却では、取引完了前に買主（業者などの第三者）が他の共有者と接触して、売却の事実を明かしてしまうことがあります。例えば、売却前に業者が他の共有者に買い取りを持ちかけるようなケースです。他の共有者が売却の事実を知ったとしても、取引を阻止する権利はありませんが、実務上のトラブルに発展する可能性があります。

売買が完了する前に他の共有者にその事実を知られてしまった場合、売却がスムーズに進まない恐れがあります。また、他の共有者に不満を抱かれる恐れもあり、売却後の関係性が悪化することもあります。

そのため持分を売却する場合は、売買契約が完了するまで、買主が他の共有者に連絡しないよう伝えましょう。売買完了まで他の共有者に連絡しないことを売買の条件にしておき、買主に必ず守ってもらいましょう。

なお、弊社クランピーリアルエステートでは、共有者に連絡することなく共有持分の売買契約を完了させることも可能です。「共有者に内緒で共有持分を売りたい」という場合には、お気軽にご相談ください。

信頼できる共有持分買取会社に買取を依頼する

共有持分を揉めずに売却したい場合は、信頼できる共有持分買取会社を見つけて、買取を依頼することが重要です。

共有持分の買取を専門に行う業者を利用すれば、豊富な知識とノウハウ、経験を持っており、複雑な権利関係を適切に処理して、スムーズな売却が可能です。

特に、不動産の売却では、複数の買取会社に査定を依頼し、最も高い査定額を提示する業者を選択することが重要です。

ただし、価格だけでなく、担当者の対応や業者の信頼性も考慮しましょう。

信頼できる買取業者は、共有者間のトラブルを回避するための適切なアドバイスを提供してくれるほか、法的手続きも確実に行ってくれます。

買取業者の実績や利用したユーザーの口コミを確認して、信頼に値する業者を選ぶようにしてください。

なお、共有持分の売却を検討している場合は、クランピーリアルエステートへご相談ください。

クランピーリアルエステートは共有持分の直接買取に強みを持っています。自社買取なので強気な査定が可能なため、共有持分の高額買取が可能です。

また、全国の1,500を超える弁護士や税理士、司法書士とのネットワークを構築しており、法律面や税務面での相談体制も万全。お客様をしっかりサポートします。

年間3,000件以上の相談実績があり、共有持分売却の豊富なノウハウから、共有持分の適切な査定ができます。気になる方は公式サイトからご相談いただくか、無料査定サービスをご利用ください。

共有持分を売らずに共有状態から抜け出す方法もある

ここまで揉めずに共有持分を売るための方法を解説してきましたが、いずれの方法でも「絶対にトラブルは起きない」とは断言できません。買取業者に持分を売却したとしても、売却自体はスムーズに進むでしょうが、売却に反対する共有者から嫌がらせのような行為を受けてしまい、トラブルに発展してしまうことも珍しくありません。

そもそも、共有名義の不動産は権利関係が複雑なことから、さまざまなトラブルの種になることが多いです。そのため、共有者との揉めごとを回避したい場合、共有持分の売却だけではなく、共有状態から抜け出せるさまざまな方法から最も揉めごとが起きなさそうな方法を探すのも良いでしょう。

まずは共有状態から抜け出すための方法をまとめましたので、参考にしてみてください。

共有状態から抜け出す方法	概要
共有持分を贈与する	他の共有者に自分の持分を贈与する方法。自身で贈与先を選べるため、関係性がいい共有者がいる場合には揉め事が起こりづらい。 ただし、贈与によって贈与税がかかる場合があることには注意が必要。
共有持分を放棄する	共有持分を無償で手放す方法。自分の意思表示だけで可能だが、放棄を成立させるための登記手続きには共有者の協力が不可欠。 共有者との関係性が悪い場合、登記の協力を得るための話し合いで揉め事が起こるリスクがある。
共有物分割請求訴訟を起こす	訴訟によって強制的に共有状態を解消する方法。訴訟が前提となるため、揉め事から避けることはできない。

共有持分の売却以外にも共有状態から抜け出す方法はありますが、持分放棄に関しては共有者との揉めごとが起きてしまうリスクがあります。また、共有物分割請求訴訟であれば強制的に共有状態を解消できますが、訴訟である以上は揉めごとから避けることはできません。

一方、共有持分の贈与であれば、他の方法よりもトラブルが起こるリスクは低いです。売却ではないため共有持分を現金化することはできませんが、買取業者などの第三者が共有者になることで揉めごとが起こるリスクはありません。

贈与には共有者からの同意が必要になるため、関係性が良い共有者がいる場合には持分贈与の話を持ちかけてみるのも1つの手です。

まとめ

共有持分の売却では、トラブルが発生しやすいといえます。揉めずに売却できるのが理想ですが、揉めやすいケースや起こりやすいトラブルについて、把握しておくといいでしょう。

また、揉めずに共有持分を売却したい場合は、共有持分の買い取り専門業者を利用しましょう。

クランピーリアルエステートでは、共有持分の高額買取の実績が豊富なほか、弁護士や司法書士などとも連携しているため、安心して売却を進められます。

詳しくは公式サイトをチェックしてください。

本記事を参考に、共有持分の売却をスムーズに進めましょう。

共有持分の売却に関するよくある質問

共有状態を解消したいのに既に揉めて話し合いにならないときはどうしたらいいですか？

話し合いによって共有名義を解消できない場合は、共有物分割請求を行いましょう。

共有物分割請求訴訟は、民法によって定められた、共有者が持つ権利です。

裁判での手続きの途中でも、裁判所が裁定を下す前に共有者同士で和解することも可能です。

また、夫婦が共有名義で購入した不動産の分割にも、共有物分割請求を行えます。

基本的には当事者同士の話し合いにて解決することが望ましいですが、話がまとまらない場合は訴訟の提起を検討しましょう。

訴訟による共有物の分割方法は、以下の3つです。

分割方法	特徴
現物分割	・不動産を物理的に分けて分割する方法 ・共有物を分割する場合の原則となる ・共有者の単独名義となるため活用・譲渡しやすい
等価分割	・不動産全体を売却して換金し、持分割合に応じて分配する方法 ・不動産全体を売却するため、市場価格に応じた金額での現金化が可能 ・分配された金額に対して譲渡所得税がかかる
代償分割	・特定の共有者が他の共有者から持分を買い取る代わりに、持分に応じた金銭を支払って分割する方法 ・不動産は持分を買い取った共有者の単独名義となる ・持分を売却した共有者には譲渡所得税が発生する

なお、共有物分割請求について詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。

所有している不動産に関心がなく、とにかく共有状態を解消したいです。どうしたらいいですか？

不動産に関してあまり関心がなく、共有状態の解消を最優先で考える場合は、持分の放棄も選択肢に入れましょう。

不動産の共有者は、自分の意志に応じて自由に持分放棄を選択できる権利があります。放棄した持分は、持分割合に応じて、他の共有者へと帰属します。

ただし、帰属した持分の状況次第では、他の共有者に贈与税が発生する可能性があります。

持分放棄の理由として多いのは以下のようなものです。

• 面倒ごとに巻き込まれるのを避けたい
• トラブルのリスクを自分の子どもに受け継ぎたくない
• 固定資産税を負担したくない
• 他の共有者との協議を避けたい
• 遠方に住んでおり不動産の管理ができない

持分放棄を行う場合は、共有者に対して事前に口頭で放棄の意志を表明し、内容証明郵便を送付します。

その後、持分放棄の登記を行います。登記手続きには他の共有者に関する書類が必要になるほか、共有者の協力が必要になります。

持分放棄の注意点は以下のとおりです。

• 持分放棄は早い者勝ち
• 相続放棄は持分放棄よりも損になる
• 分譲マンションは部分的な放棄ができない
• 売却とは違い現金は手に入らない

なお、共有持分の放棄を選択する場合は、後からトラブルに発展することがないよう、事前に他の共有者に報告することがおすすめします。

他にも、持分を放棄するなら、売却してしまった方が得になります。持分を売却すれば共有状態を解消できるほか、まとまった現金を手にできるからです。

手続き内容や注意点を確認して、放棄するかどうか慎重に判断しましょう。

行方がわからない共有者がいる場合はどうすればいいですか

共有者の中に行方がわからない人がいる場合も、その後の手続きについての協議が必要になり、共有者と揉める可能性が高くなります。

実際、共有者の連絡先や所在がわからない状況は比較的発生しやすいといえます。例えば、共有者が死亡している場合や、共有不動産が古く、共有者と音信不通になっている場合などです。

このような場合は、住民票や戸籍謄本を取り寄せ、共有人の居場所を突き止めなければなりません。

それでも共有者の行方がわからない場合は、以前は不在者財産管理人の選任を申請する必要がありました。

しかしこの制度では、財産全般の管理を前提に、事務作業や費用の負担を強いられるほか、各種手続きにも時間がかかります。また、不在者財産管理人の報酬を含めて管理費用のために、制度の申立人が20万円以上の予納金の支払いを求められます。

さらに、不在者財産管理人が不動産を売却する場合、裁判所の許可が必要になるほか、確実に許可が下りるとも限りません。

ただし、現在では民法の改正によって、所在がわからない共有者がいる場合、裁判所が一定期間の広告を行ったうえで、所在不明となっている共有者以外の共有者全員の同意、また持分の過半数の同意によって、共有不動産の変更・管理に関する決定ができるようになりました。

そのため、共有者の所在が不明なままでも、共有不動産を売却できる可能性は高くなっています。

しかし、この場合でも家庭裁判所への申し立てや証拠の提出が必要になるほか、1ヶ月以上の意義届け出期間の設定や広告の実施が必要になり、手間や時間がかかりやすいといえます。

共有者の行方がわかっていない場合は、問題の解決までに時間がかかると考えておきましょう。