共有持分を揉めずに売る方法とは？トラブルを未然に防ぐ対策なども解説
相続や共同購入などで共有名義不動産を所有している場合、「単独で自由な活用がしにくい」「利用しないのに固定資産税がかかる」などの理由から、不動産の売却を検討される方は少なくありません。
共有名義不動産の全体を売却するには共有者全員の同意が不可欠です。そのため共有者との関係性によっては、売却までの過程で揉めてしまうこともあるでしょう。共有者のうち1人でも売却に反対すれば、その不動産全体を売却することは非常に困難になってしまいます。
他にも、共有者同士で持分を売買したり、土地の場合は分筆して単独名義にした後に売却するといった方法などもありますが、これらの方法でも他の共有者と交渉して同意を得る必要があるため、揉め事に発展してしまうかもしれません。
しかし、自己持分のみを第三者に売却するのであれば、他の共有者の同意を得る必要がありません。そのため他の共有者と不動産の売却について話し合う必要がなく、揉める可能性が低いと言えます。
とはいえ状況によっては先に紹介した売却方法が適している可能性もあるため、それぞれの状況に応じた売却の方法を予め知っておくと良いでしょう。
本記事では、共有持分を売却する方法を紹介します。加えて、売却時に揉めやすいケースや対策も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
目次
共有持分を揉めずに売れる？共有持分を売却する方法
不動産の共有持分を売却したい場合にはいくつか方法がありますが、それぞれ問題点もあります。
具体的な方法は次のとおりです。
| 共有持分の売却方法 | 選択できるシチュエーション |
|---|---|
| 共有者全員が同意して共有不動産全体を売却し売却益を共有者で分配する | 共有者全員が不動産の売却に前向きな場合 |
| 共有者間で共有持分を売買する | 自分もしくは他の共有者に共有持分を買い取る意思と経済力がある場合 |
| 共有不動産が土地なら分筆で単独所有にしてから売却する | 共有不動産が土地のみの場合 分筆後に売却できるか確認できている場合 |
| 共有持分専門の買取会社に自分の持分を売却する | 自分の意志でいつでも自由に売却可能 |
「共有持分専門の買取会社に自分の持分を売却する」方法以外では、他の共有者の同意が必要になるため、場合によっては売却するまでの過程においてトラブルに発展する恐れがあります。
そのため、共有持分を揉めずに売却したい場合は、共有持分を専門に買い取る業者に売却するのが、費用や時間、ストレスがかからないため、最もおすすめの方法です。
とはいえ状況によって最適な売却方法は異なるため、共有持分のそれぞれの売却方法を詳しく解説します。
共有者全員が同意して共有不動産全体を売却し売却益を共有者で分配する
共有者全員が売却に前向きな場合や、共有状態の解消を希望している場合は、共有不動産全体を売却できます。
不動産全体を売却できれば、通常の市場価格に沿った金額での売却が可能になるほか、売却金額を自己持分の割合に応じて分配できるため、公平さを保ちながら共有状態を解消できるメリットがあります。
ただし、共有不動産の売却は民法上の「共有物の変更・処分行為」にあたるため、すべての共有者の同意が必要です。そのため、たった1人でも、共有者が同意しない場合、不動産の売却は不可能です。
特に共有者の人数が多い場合や、連絡が取れない共有者が存在する場合は、不動産全体を売るのは難しいでしょう。
共有者間で共有持分を売買する
自分や他の共有者に経済力があり、共有持分を買い取る意志がある場合は、共有者間で持分を売買する方法を選択できます。
自分の持分を他の共有者に売却したり、他の共有者の持分を自分が買い取ったりすれば、不動産の共有状態から解放されます。
例えば、自分以外に共有者が1人しかいない場合、その相手と持分を売買できれば、早急に共有状態を解消できるでしょう。
ただし、自分や共有者に持分を買い取れるだけの経済力がない場合や、持分買取の意思がない場合、この方法は選択できません。
また、共有者が複数名存在する場合、共有者間の売買のために複数の共有者と交渉する過程でトラブルとなるケースもあるため、事前に相談して慎重に判断する必要があります。
なお、自分が他の共有者の持分を買い取りたい場合、共有持分の買取を請求できます。
通常は、他の共有者に対して売買を依頼して協議するのが一般的です。これは、共有持分の買取請求と呼ぶことがあります。
一方、民法上の強制力で他の共有者の持分を買い取る権利のことを、共有持分買取請求権といいます。
他の共有者が負担するべき不動産の管理費を自分が負担していて、その共有者に対して管理費を請求しているものの、請求から1年以上支払いがない場合、共有持分の買取を請求できます。
拒否された場合には、裁判によって買取を請求することも可能ですが、この場合は揉めずに売るという目的を達成するのは難しいでしょう。
また、自分の持分を他の共有者に売却する際、持分移転登記を行う必要があります。持分移転登記の完了によって、共有者間での持分の売買が完了します。
持分移転登記をしなくても罰則はありませんが、持分の売却後に売却した共有者が登記をしてなければ、自分宛に固定資産税の納税通知書が届く恐れがあるため、早めに登記手続きを完了させることをおすすめします。
ちなみに持分の移転登記手続きは買主に協力してもらう必要がありますが、持分の買主が登記に協力的でない場合、登記引取請求訴訟を提起し勝訴することによって売主側が単独で登記できるようになります。ただし、その場合も揉めずに売るという目標を達成できているとは言えないでしょう。
なお、持分移転登記は手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。依頼する場合、3万円から15万円程度の費用がかかります。
ちなみに、他の共有者へ売却価格を提示する場合、適切な資産価値を算出して、売却価格を巡るトラブルを防ぐためにも、不動産鑑定士の鑑定を受けることをおすすめします。
不動産鑑定にかかる費用は20万円から50万円程度が相場で、不動産の種類や規模によって変動します。
ただし、費用を誰が出すかの話し合いの中で揉める可能性もあります。
なお、共有持分の売却相場を知りたい場合は、以下の記事を参照してください。
共有不動産が土地なら分筆で単独所有にしてから売却する
共有状態にある不動産が土地の場合は、土地を分筆して売却する方法もあります。
分筆によって、共有状態にある土地を各共有者の単独所有に変更できるため、自分の所有分の土地は自由に売却できます。
ただし前提として、分筆するためにも他の共有者の同意が必要になるため、協議や交渉は避けられません。さらに、実施に分筆する場合は、隣地所有者などの立会いのもと、土地家屋調査士による分筆前の土地の確認や境界確定測量、新たな筆界確認書の作成が必要です。
そのため、隣地の所有者には事前の説明と協力の要請を行わなければなりませんし、測量時には依頼者当人が立ち会った方がいいでしょう。
また、土地の分筆によって、それぞれの土地の形状や位置に差が出ることがあり、土地の価値が下がるケースがあります。
価値の下落を防ぐためには、分筆後の土地に接道を確保したり、共有者が納得するように土地の広さや形状を設定したりする必要があるため、共有持分を揉めずに売りたいことを目的としている場合は、現実的な手段とはいえません。
なお、共有名義の土地を分筆する方法について詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。
共有持分を揉めずに売りたいなら共有持分専門の買取会社に自己持分を売却するのがおすすめ
共有持分を揉めずに売りたいなら、買取専門の会社に自己持分を売却することをおすすめします。
そもそも、自身の持分のみを売却する場合、他の共有者の同意は必要ありません。そのため、自分の意志のみで売却を決められます。
ただし、共有持分は一般的な不動産と比較して売却しづらいというデメリットがあります。その理由は以下のとおりです。
- 購入しても運用しづらい
- リフォームや用途変更に他の共有者による過半数の同意が必要
- 共有者間でのトラブルが発生する恐れがある
専門の買取業者なら、持分の買い取りやその後の運用などのノウハウや実績が豊富なため、スムーズな売却が可能です。
また、専門の買取業者に売却した場合、業者は不動産の活用方法について他の共有者と話し合います。本来、共有者同士で行うべき話し合いを、買取業者が行ってくれるということです。
結果的に、他の共有者の持分も買い取って不動産の所有権を取得して、賃貸物件として活用したり、共有不動産ではない通常の物件として売却するなど、不動産の事業活用を行う事になります。
共有者同士での話し合いがこじれたり、トラブルに発展したりすることがないのも、買取の専門業者に売却する大きなメリットです。
また、以下のようなメリットがあります。
- スピーディに現金化できる
- 仲介手数料がかからない
- 売却後のトラブルに業者が対応してくれる
買取業者や提示する査定価格に納得すれば、すぐに持分を売却でき、まとまった現金を手に入れられるほか、業者が直接買い取り、広告が打たれることがないため、売却を誰にも知られずにすみます。
また、仲介手数料がかからないため、売却費用を抑えられることに加え、売却後のトラブルにも業者が対応してくれるため安心です。
買取専門会社への売却を考えているなら、クランピーリアルエステートがおすすめです。共有名義不動産の高額買取を強みにしているほか、弁護士や税理士、司法書士の各事務所と連携しており、法律面や税務面、トラブルなどにしっかり対応できます。
年間3,000件以上の豊富な相談実績があり、安心してご利用いただけます。
共有不動産の売却時に揉めやすいケース
不動産の共有状態を解消するための方法が共有不動産の売却です。しかし、売却するにあたっても他の共有者と揉めてしまうケースがあります。
具体的には以下のようなケースです。
- 共有者同士が疎遠・仲が悪い
- ペアローン契約後に離婚する
- 自分の持分を超えて利用している共有者がいる
- ペアローン契約後に離婚する
それぞれ詳しく解説します。
共有者同士が疎遠・仲が悪い
相続人同士の仲が悪い場合、共有不動産の売却時に揉めやすくなります。
不動産の共有状態が発生しやすいケースの1つが、相続によるものです。親の死亡により、子どもが不動産を共有して相続するパターンでは、兄弟・姉妹の仲が悪いと、相続後の不動産の活用方法が一致しないケースが多々あります。
そもそも、共有不動産を売り払うには、自分を含めた共有者全員の同意が必要になります。ですが、1人が売却を希望しているものの、もう1人が不動産を残して使用したいなど、意見が分かれてしまうと、交渉・調整するのは難しくなります。
しかも、兄弟・姉妹の仲が悪い場合、感情的になりやすいため、話し合いがまとまりにくく、トラブルに発展する恐れもあります。
相続人同士での協議が難しい場合は、弁護士に依頼して交渉を代行してもらうか、専門の買取業者に依頼して自分の持分のみを売却することを検討しましょう。
なお、共有持分の売却を弁護士に依頼するメリットについて詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。
売却価格で折り合いがつかない
共有不動産の売却時に揉めやすいケースとして、売却価格で折り合いが付かないケースがあります。
共有者間で持分を売買する場合に問題になるのが売買価格です。共有者間での売買では、お互いが納得するならどんな価格で売買しても問題ありません。
一方、折り合いがつかなければ、価格交渉が必要になり、話し合いがこじれる恐れがあります。
また、不当に高額・低額な金額で取引を行わないよう、不動産の相場を調べたり、客観的な資料を集めたりする必要があるでしょう。
共有持分の価格は、不動産の時価（市場価格）を基準にするのが一般的です。市場価格を持分割合で割って算出したおおよその相場価格をもとに、共有者と協議するといいでしょう。
また、共有持分を第三者が買い取る場合、市場価格の30%から50%程度に減額されます。
一方、共有者が売却を渋る場合は、相場より高額な金額での買い取りとなる可能性もあります。状況に応じてうまく交渉する必要があるでしょう。
自分で交渉するのが難しい場合は、弁護士や司法書士などに相談することをおすすめします。
自分の持分を超えて利用している共有者がいる
自分の持分を越えて共有不動産を利用している共有者が存在する場合も、売却時に揉めやすいでしょう。
例えば相続によって共有状態になった不動産で散見される状況で、不動産を1人の共有者が使用している場合、自分の持分割合を越えた範囲を利用している場合があります。
この場合、自身が共有不動産に居住していない状況でトラブルになれば、その共有者を追い出せないか考えてしまうかもしれません。
しかし、過去の判例によって見れば、明け渡し請求が認められるのは「少数持分権者の持分の主張が権利の濫用にあたるような特段の事情が認められる場合」とされており、かなり厳しい条件が設定されているのが実状です。
つまり、居住している共有者を追い出すのは、相当難しいということになります。
また、共住している共有者に対する使用料の請求は可能ですが、実際に共有者間で使用料が支払われていることは、ほぼないといっていいでしょう。さらに、自分は居住していないものの、固定資産税の支払いのみを負担するケースもあるようです。
ただし、こちらも民法の改正によって、共有物を使用する共有者は、別段の合意（無料で使用しても良いとする契約や約束）がある場合を除き、他の共有者に対して自分の持分を超える範囲の使用の対価を償還する義務を負うことが明文化されました。
参考：共有者間で使用料の請求
そのため、今後は共有不動産を利用する共有者に対して使用料（家賃）の請求が可能になっています。
いずれにせよ、他の共有者が不動産に住んでいるなら、売却や買取の交渉が難航しやすく、揉めてしまう原因となりやすいでしょう。
ペアローン契約後に離婚する
夫婦でペアローンを組んで不動産を購入し、その後離婚に至った場合も揉めやすいといえます。
この場合、以下のような問題が起こる可能性があります。
- 売却には共有者や金融機関の承諾が必要になり売却が難しくなる
- 夫婦の片方に支払いの負担がかかることがある
- オーバーローンになる可能性がある
ペアローンを組んで購入した不動産を売却する場合、夫婦それぞれの同意が必要になります。そのため夫婦の片方が売却を拒否してしまうと、不動産は売却できません。円満に離婚している場合は交渉しやすいですが、離婚後の関係が険悪な場合は、交渉して相手に売却の同意をもらうのが難しくなるため、売却が進みにくくなってしまいます。また、ローン残債がある場合には売却が可能かどうか金融機関の承諾を得なければなりません。
さらに、ペアローンを組む場合、夫婦それぞれが連帯保証人となり、離婚しても返済の義務は解消されません。そのため、離婚した後に片方がローンを返済しなかった場合、もう片方が返済しなければならなくなり、負担が大きくなります。
他にも、住宅を売却できたとしても、売却金額よりも住宅ローンの残債が多いオーバーローンとなれば、返済を続けていなければなりません。
特に、離婚後に夫婦のいずれかが購入した不動産に住み続けている場合、交渉がこじれる場合が多く、揉める可能性が高くなるでしょう。
なお、離婚時に共有名義の住宅ローンについての対処法やリスクについて詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。
共有持分を揉めずに売却するためのポイント
共有持分を売却する場合は、以下のポイントに注意しましょう。
- 売買契約が完了するまでは買主から他の共有者に連絡しないようにしてもらう
- 信頼できる共有持分買取会社に買取を依頼する
それぞれ詳しく解説します。
売買契約が完了するまでは買主から他の共有者に連絡しないようにしてもらう
自己持分を売却することを他の共有者に伝えると揉めそうな場合は、他の共有者に売買の事実を知らせるのはおすすめしません。
共有持分の売却では、取引完了前に買主（業者などの第三者）が他の共有者と接触して、売却の事実を明かしてしまうことがあります。例えば、売却前に業者が他の共有者に買い取りを持ちかけるようなケースです。他の共有者が売却の事実を知ったとしても、取引を阻止する権利はありませんが、実務上のトラブルに発展する可能性があります。
売買が完了する前に他の共有者にその事実を知られてしまった場合、売却がスムーズに進まない恐れがあります。また、他の共有者に不満を抱かれる恐れもあり、売却後の関係性が悪化することもあります。
そのため持分を売却する場合は、売買契約が完了するまで、買主が他の共有者に連絡しないよう伝えましょう。売買完了まで他の共有者に連絡しないことを売買の条件にしておき、買主に必ず守ってもらいましょう。
信頼できる共有持分買取会社に買取を依頼する
共有持分を揉めずに売却したい場合は、信頼できる共有持分買取会社を見つけて、買取を依頼することが重要です。
共有持分の買取を専門に行う業者を利用すれば、豊富な知識とノウハウ、経験を持っており、複雑な権利関係を適切に処理して、スムーズな売却が可能です。
特に、不動産の売却では、複数の買取会社に査定を依頼し、最も高い査定額を提示する業者を選択することが重要です。
ただし、価格だけでなく、担当者の対応や業者の信頼性も考慮しましょう。
信頼できる買取業者は、共有者間のトラブルを回避するための適切なアドバイスを提供してくれるほか、法的手続きも確実に行ってくれます。
買取業者の実績や利用したユーザーの口コミを確認して、信頼に値する業者を選ぶようにしてください。
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共有持分のトラブルを防ぐには不動産の共有状態を解消すること
共有持分の売却トラブルを避けるには、不動産を共有名義にするのを避けましょう。
共有名義でなければ、ほとんどのトラブルは起こり得ないためです。
相続が発生する場合は、遺産分割時に不動産を共有名義にしないようにしましょう。不動産の分割方法である、現物分割・換価分割・代償分割のいずれかを選択して、共有状態になる前に分割してしまうのがおすすめです。
また、相続時に共有名義になってしまった場合は、協議や調停、訴訟などによって、できるだけ早く共有状態を解消するようにしましょう。
どのように対応していいかわからない場合は、弁護士に相談してアドバイスを受けたり、対応を依頼したりするのも1つの手段です。
ペアローンを組んだ夫婦が離婚する場合は、夫婦両方が合意する場合は自宅の売却を検討するといいでしょう。売却金額は持分割合によって分けるのではなく、離婚の財産分与の原則に沿って2分の1ずつ分けることになります。
ただし、ローンの残債がある場合は、原則として不動産を売却できません。売却金額ですべて返済できない場合は、任意売却によって不動産を売却する必要があります。
共有持分をスムーズに売却したいのであれば、自分の持分を買取専門業者に売却することをおすすめします。
自身の持分の売却には、他の共有者の合意は不要であり、自分の意思で共有状態を解消できます。
共有持分のトラブルを避けたい場合は、自分の持分を業者に売却することを積極的に検討しましょう。
まとめ
共有持分の売却では、トラブルが発生しやすいといえます。揉めずに売却できるのが理想ですが、揉めやすいケースや起こりやすいトラブルについて、把握しておくといいでしょう。
また、揉めずに共有持分を売却したい場合は、共有持分の買い取り専門業者を利用しましょう。
クランピーリアルエステートでは、共有持分の高額買取の実績が豊富なほか、弁護士や司法書士などとも連携しているため、安心して売却を進められます。
詳しくは公式サイトをチェックしてください。
本記事を参考に、共有持分の売却をスムーズに進めましょう。
共有持分の売却に関するよくある質問
共有状態を解消したいのに既に揉めて話し合いにならないときはどうしたらいいですか？
話し合いによって共有名義を解消できない場合は、共有物分割請求を行いましょう。
共有物分割請求訴訟は、民法によって定められた、共有者が持つ権利です。
裁判での手続きの途中でも、裁判所が裁定を下す前に共有者同士で和解することも可能です。
また、夫婦が共有名義で購入した不動産の分割にも、共有物分割請求を行えます。
基本的には当事者同士の話し合いにて解決することが望ましいですが、話がまとまらない場合は訴訟の提起を検討しましょう。
訴訟による共有物の分割方法は、以下の3つです。
| 分割方法 | 特徴 |
|---|---|
| 現物分割 |
・不動産を物理的に分けて分割する方法 ・共有物を分割する場合の原則となる ・共有者の単独名義となるため活用・譲渡しやすい |
| 等価分割 |
・不動産全体を売却して換金し、持分割合に応じて分配する方法 ・不動産全体を売却するため、市場価格に応じた金額での現金化が可能 ・分配された金額に対して譲渡所得税がかかる |
| 代償分割 |
・特定の共有者が他の共有者から持分を買い取る代わりに、持分に応じた金銭を支払って分割する方法 ・不動産は持分を買い取った共有者の単独名義となる ・持分を売却した共有者には譲渡所得税が発生する |
なお、共有物分割請求について詳しく知りたい場合は、以下の記事を参照してください。
参考：共有持分割請求とは？3種類の請求方法やメリット・デメリットを解説
所有している不動産に関心がなく、とにかく共有状態を解消したいです。どうしたらいいですか？
不動産に関してあまり関心がなく、共有状態の解消を最優先で考える場合は、持分の放棄も選択肢に入れましょう。
不動産の共有者は、自分の意志に応じて自由に持分放棄を選択できる権利があります。放棄した持分は、持分割合に応じて、他の共有者へと帰属します。
ただし、帰属した持分の状況次第では、他の共有者に贈与税が発生する可能性があります。
持分放棄の理由として多いのは以下のようなものです。
- 面倒ごとに巻き込まれるのを避けたい
- トラブルのリスクを自分の子どもに受け継ぎたくない
- 固定資産税を負担したくない
- 他の共有者との協議を避けたい
- 遠方に住んでおり不動産の管理ができない
持分放棄を行う場合は、共有者に対して事前に口頭で放棄の意志を表明し、内容証明郵便を送付します。
その後、持分放棄の登記を行います。登記手続きには他の共有者に関する書類が必要になるほか、共有者の協力が必要になります。
持分放棄の注意点は以下のとおりです。
- 持分放棄は早い者勝ち
- 相続放棄は持分放棄よりも損になる
- 分譲マンションは部分的な放棄ができない
- 売却すれば現金が手に入る
なお、共有持分の放棄を選択する場合は、後からトラブルに発展することがないよう、事前に他の共有者に報告することがおすすめします。
他にも、持分を放棄するなら、売却してしまった方が得になります。持分を売却すれば共有状態を解消できるほか、まとまった現金を手にできるからです。
手続き内容や注意点を確認して、放棄するかどうか慎重に判断しましょう。
行方がわからない共有者がいる場合はどうすればいいですか
共有者の中に行方がわからない人がいる場合も、その後の手続きについての協議が必要になり、共有者と揉める可能性が高くなります。
実際、共有者の連絡先や所在がわからない状況は比較的発生しやすいといえます。例えば、共有者が死亡している場合や、共有不動産が古く、共有者と音信不通になっている場合などです。
このような場合は、住民票や戸籍謄本を取り寄せ、共有人の居場所を突き止めなければなりません。
それでも共有者の行方がわからない場合は、以前は不在者財産管理人の選任を申請する必要がありました。
しかしこの制度では、財産全般の管理を前提に、事務作業や費用の負担を強いられるほか、各種手続きにも時間がかかります。また、不在者財産管理人の報酬を含めて管理費用のために、制度の申立人が20万円以上の予納金の支払いを求められます。
さらに、不在者財産管理人が不動産を売却する場合、裁判所の許可が必要になるほか、確実に許可が下りるとも限りません。
ただし、現在では民法の改正によって、所在がわからない共有者がいる場合、裁判所が一定期間の広告を行ったうえで、所在不明となっている共有者以外の共有者全員の同意、また持分の過半数の同意によって、共有不動産の変更・管理に関する決定ができるようになりました。
そのため、共有者の所在が不明なままでも、共有不動産を売却できる可能性は高くなっています。
しかし、この場合でも家庭裁判所への申し立てや証拠の提出が必要になるほか、1ヶ月以上の意義届け出期間の設定や広告の実施が必要になり、手間や時間がかかりやすいといえます。
共有者の行方がわかっていない場合は、問題の解決までに時間がかかると考えておきましょう。